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Strategisches Konzept zur künftigen räumlichen Entwicklung des Einzelhandelsstand-ortes Ochsenhausen, zur Entwicklung der innerstädtischen Bereiche sowie zur Opti-mierung des Standortmarketings in der Stadt Ochsenhausen

Innenstadtkonzept Ochsenhausen

imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 73431 Aalen www.imakomm-akademie.de Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl. Geograph Matthias Prüller Projektbearbeitung: Dipl.-Geograph Stephan Mayr Aalen/Ochsenhausen, im November 2013

Innenstadtkonzept Ochsenhausen 2



Vorbemerkungen

Die Stadt Ochsenhausen hat im Dezember 2012 die imakomm AKADEMIE, Aalen, mit der

Erarbeitung einer „Innenstadtkonzept Ochsenhausen“ beauftragt.

Ziel des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen ist es, inhaltliche und räumliche Ent-

wicklungsperspektiven für die Innenstadt zu definieren. Dazu sollen zunächst

planunsrechtliche Instrumente definiert werden (= Schutz der Innenstadt). Im Sinne

eines Entwicklungskonzeptes sind klare Ansiedlungspotenziale (quantitativ aber auch

qualitativ!) zu definieren, realistische Nutzungskonzepte für Ochsenhausen (Stich-

wort: Ansiedlungsmanagement / Leerstandsmanagement) auch gezielt akquirieren zu

können. Es sollen mögliche Funktionen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung

usw.) für Standortlagen erarbeitet und in ein funktionsräumliches Entwicklungskon-

zept für die Innenstadt überführt werden (= Besuchsgründe aufbauen). Zudem sind

Maßnahmen für ein künftiges Innenstadtmarketing abzuleiten, die vorgeben, wie be-

stehende Potenziale, insbesondere Kaufkraftkopplungen und eine schlagkräftige

Vermarktung der Innenstadt, aufgebaut werden können.

Vereinbarungsgemäß sollen folgende zentrale Fragen beantwortet werden:

Frage nach der grundsätzlichen Strategie und Positionierung der Innenstadt?

Frage nach Funktionsräumen / Aufbau von Besuchsgründen in der Innenstadt? Da-

raus dann: Roter Faden für Einzelfallentscheidungen.

Frage, wie vorhandene Kaufkraft in Wert gesetzt werden kann / Frage nach Kopplung

von Kaufkraft? Auch: Frage wie die eigene Bevölkerung letztlich wieder für die eigene

Innenstadt begeistert werden kann.

Frage nach effektiven Vermarktungsinhalten und Fragen nach effizienten Strukturen

(Abstimmung, Verantwortlichkeiten, Umsetzer) für ein Innenstadtmarketing.

Frage nach der planungsrechtlichen Gesamtsteuerung speziell im Einzelfall?




Ansatz:

Das Innenstadtkonzept soll bewusst nicht eine möglichst große Zahl an Maßnahmen vor-

schlagen. Es soll vielmehr sowohl eine klare Strategie (= Schwerpunkte, also Ableitung von

Themen, die angegangen werden müssen und damit auch Ableitung von Themen, die keine

Priorität (mehr) haben) als auch erste Umsetzungsschritte vorgeben.

Beteiligung / Projektgruppe / Abstimmung:

Im Rahmen des Projektes wurden die Akteure vor Ort zielgerichtet eingebunden. Schon

während der Analysephase wurden beispielsweise durch Kurzinterviews persönliche Pla-

nungen von Ladeninhaber berücksichtigt, Überlegungen zur weiteren Vermarktung in einem

Strategieworkshop besprochen. Nach Vorliegen der Analyseergebnisse und einer ersten

Strategie wurden diese Zwischenergebnisse dann zudem mit einer branchenübergreifend

besetzten Projektgruppe abgestimmt. Außerdem fand eine frühzeitige Einbindung des Ge-

werbevereins Ochsenhausen statt, der sich auch aktiv in die Erarbeitung des Konzeptes ein-

gebracht hat und sich in regelmäßigen Austausch gemeinsam mit der Stadtverwaltung wäh-

rend der gesamten Konzepterstellung befand. Zudem wurden die Analyseergebnisse und

strategischen Überlegungen sowie die Ergebnisse aus den Diskussionen mit der Projekt-

gruppe dem Gemeinderat vor Fertigstellung des Konzeptes vorgestellt. Somit konnten auch

hier wesentliche Elemente vor der Konzeptfertigstellung abgestimmt werden. Damit liegt

eine grundsätzlich auch abgestimmte Strategie vor.

Umsetzung des Innenstadtkonzeptes:

Die folgende Dokumentation gibt die zentralen Ergebnisse aus der Analyse, Prognose und

den Strategieempfehlungen wider. Diese sind mit dem Gemeinderat bereits abgestimmt.

Detailfragen sind ggf. noch zu diskutieren. Grundsätzlich obliegt es dann für zahlreiche

Themen dem Gemeinderat, über die konkrete Umsetzung und auch Finanzierung ein-

zelner Projekte zu entscheiden.

Für die gesamtstädtische Einzelhandelssteuerung – als wichtige Rahmenbedingung für

eine erfolgreichen Standortentwicklung– gilt aber: Es handelt sich für die planungsrecht-

liche Umsetzung letztlich um ein Einzelhandelskonzept mit folgender Funktion:




Das grundsätzliche Ziel des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen lehnt sich an die

Formulierungen des Einzelhandelserlass Baden-Württemberg an:

Bei der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung kommt den Gemeinden eine ent-scheidende Rolle zu. Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzep-ten und der planungsrechtlichen Absicherung dieser Konzepte durch Bauleitpläne können die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren unterstüt-zen und für eine ausgewogene Versorgung sorgen. Vorhandene regionale Einzel-handelskonzepte sind dabei zu berücksichtigen. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben wie auch andererseits Planungs- und Investitionssi-cherheit für den Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer. (…) In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Ein-zelhandel und die Standorte für die weitere Entwicklung des Einzelhandels fest. Bei der Aufstellung kommunaler Einzelhandelskonzepte ist insbesondere eine Beteili-gung der Industrie- und Handelskammern, der Handwerkskammern und Organisati-onen des Einzelhandels, der Regionalverbände sowie eine Abstimmung mit den be-troffenen Nachbargemeinden im Sinne einer freiwilligen interkommunalen / regiona-len Abstimmung zu empfehlen (Quelle: Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsminis-teriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten – Raumordnung, Bauleit-planung und Genehmigung von Vorhaben, vom 21. Februar 2001).

Letztlich muss das Einzelhandelskonzept (1) eine klare Definition bzw. Abgren-

zung des zentralen Versorgungsbereichs (= Schutzgut, das von schädlichen Aus-

wirkungen durch Ansiedlungen an anderer Stelle nicht betroffen sein darf) und (2)

eine belastbare, weil aus der ortsspezifischen Situation abgeleitete, Sortimentsliste

liefern.

Notwendig ist eine Verabschiedung des Einzelhandelskonzeptes Ochsenhausen

durch den Gemeinderat, um dieser Konzeption den Status eines städtebaulichen

Entwicklungskonzeptes im Sinne von §1 Abs. 6 Nr. 11 mit interner Bindungswir-

kung für Verwaltung und Gemeinderat zu verleihen und den rechtssicheren Ein-

satz der beiden Instrumente Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich und Sorti-

mentsliste zu gewährleisten. Dabei stellt das Einzelhandelskonzept die Richt-

schnur für Verwaltung und Rat bei künftigen Entscheidungen für die Ansiedlung

von Einzelhandelsbetrieben, deren Erweiterung oder grundlegender Sortiments-

änderungen (Nutzungsänderungen bei bestehendem Bebauungsplan) dar. Es

steht als informelles Planungsinstrument unter dem Abwägungsvorbehalt, d.h. es

kann von den Regelungen des Konzeptes abgewichen werden. Dies sollte aller-

dings nur in wenigen, wohl begründeten Ausnahmefällen erfolgen, da sonst das




Konzept seine Funktion als Planungsinstrument v.a. auch nach außen hin verliert

und als solche beispielsweise auch in gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht

mehr anerkannt werden würde.

Im Rahmen der Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes bleibt zu empfehlen, ent-

sprechend relevante Bebauungspläne auf Ihre aktuellen Zulässigkeiten im Bereich

Einzelhandel und eine rechtsichere Formulierung und Begründung zu überprüfen.

Wird das Einzelhandelskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept verab-

schiedet, dient es in allererster Linie als Begründungs- und Abwägungsmaterial

bei der Aufstellung von Bebauungsplänen mit Einzelhandelsbezug. Die Sorti-

mentsliste wird ggf. Bestandteil von Bebauungsplänen; die Regelungen des Ein-

zelhandelskonzeptes werden als Begründung für die Zulässigkeit oder den Aus-

schluss von Einzelhandel oder bestimmter Sortimente Bestandteil des Be-

bauungsplans (textliche Begründungen des Bebauungsplans beziehen sich dann

auf die Regelungen im Einzelhandelskonzept).

Schließlich gibt das Einzelhandelskonzept auch Planungssicherheit für Projekt-

entwickler und ansiedlungswillige Unternehmen.

Dr. Peter Markert / Dipl.-Geograph Matthias Prüller, im November 2013




Inhaltsverzeichnis

1 Methodisches Vorgehen .......................................................................... 8

2 Ausgangssituation 2013 ........................................................................ 10

2.1 Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen ..................... 10 2.2 Aktuelle Situation des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen insgesamt ....... 12 2.2.1 Das Marktgebiet ................................................................................................ 12 2.2.2 Die Nachfragesituation ...................................................................................... 15 2.2.3 Die Angebotssituation ........................................................................................ 16 2.2.4 Die Sicht und Planungen der Einzelhandelsbetriebe.......................................... 19 2.3 Wettbewerbsanalyse ......................................................................................... 21 2.4 Die Situation der Innenstadt (Städtebaulicher Kurz-Check) ............................... 27 2.5 Entwicklungsflächen und Leerstände am Einzelhandelsstandort Ochsenhausen

.......................................................................................................................... 34 2.6 Zentrale Ergebnisse Schülertalk ........................................................................ 36 2.7 Innenstadthemen aus Akteurssicht .................................................................... 37

3 Prognose der Einzelhandelsentwicklung ............................................. 39

3.1 Methodik ............................................................................................................ 39 3.2 Prognosedaten .................................................................................................. 41 3.3 Prognose des künftigen Flächenbedarfs (quantitative

Entwicklungspotenziale) .................................................................................... 43 3.4 Ansätze zur Optimierung des Branchenmixes (qualitative

Entwicklungsperspektiven) ................................................................................ 45

4 Die künftige Entwicklungsstrategie ...................................................... 48

4.1 Konsequenzen aus der Analyse und Prognose ................................................. 48 4.2 Das Ziel der Innenstadtentwicklung ................................................................... 49 4.3 Die Stoßrichtungen für Ochsenhausen (= Strategie) .......................................... 50 4.3.1 Stoßrichtung A – Weitere Besuchsgründe aufbauen: „Deshalb kommen

unterschiedliche Zielgruppen in unsere Innenstadt“ ........................................... 53 4.3.2 Stoßrichtung B – Marketing und Kundenlenkung: „So holen wir die

Zielgruppen ab, die bereits in Ochsenhausen sind und führen sie in die Innenstadt“ ........................................................................................................ 60




4.3.3 Stoßrichtung C – Branchenmixoptimierung und Stärkung vorhandener Betriebe: „So machen wir uns und unser Angebot in der Innenstadt zukunftsfähig.“ ................................................................................................... 69

4.3.4 Stoßrichtung D – Planungsrechtliche Basis: „So schützen wir unsere Innenstadt.“ ....................................................................................................... 72

5 Umsetzung der Strategie ....................................................................... 74

5.1 Umsetzung: Aufgaben Stelle Stadtmarketing ..................................................... 74 5.2 Planungsrechtliche Umsetzung der Einzelhandelssteuerung ............................. 79 5.2.1 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich ........................................................ 79 5.2.2 Grundsätze der Einzelhandelssteuerung ........................................................... 82 5.2.3 Räumliche Konkretisierung der Grundsätze = Standortkonzept ......................... 86 5.3 Sortimentsliste („Ochsenhausener Liste“) .......................................................... 89

6 Standortbezogene Umsetzung der Einzelhandelssteuerung in

Ochsenhausen ...................................................................................... 102

6.1 Weitere Aufgaben und Herausforderungen in Ochsenhausen –

Umsetzung anhand des Innenstadtkonzeptes ................................................ 102 6.2 Entwicklungsstandorte Ochsenhausen ............................................................ 103 6.3 Begründungen – Komprimierte Steckbriefe Entwicklungsflächen

und -objekte ..................................................................................................... 104 6.3.1 Schloßstraße ................................................................................................... 105 6.3.2 Rottuminsel ..................................................................................................... 106 6.3.3 Ehemaliges BayWa-Areal ................................................................................ 107 6.3.4 Bahnhofsgelände ............................................................................................. 108 6.3.5 Rückwärtiger Bereich BayWa-Tankstelle ......................................................... 109

7 Anhang .................................................................................................. 110

7.1 Hinweise zur Methodik ..................................................................................... 110 7.2 Hinweise zu Begrifflichkeiten ........................................................................... 113




1 Methodisches Vorgehen

Es ist offensichtlich, dass einem langfristigen Entwicklungskonzept eine fundierte Datenbasis

zugrunde gelegt werden muss. Dies stellt jedoch ein komplexes Unterfangen dar, das einer

zuverlässigen Methodik bedarf. Um belastbare Ergebnisse liefern und um einen reibungslo-

sen und erfolgreichen Ablauf garantieren zu können, haben wir uns im Vorfeld der Untersu-

chung in Ochsenhausen – in Absprache mit dem Auftraggeber– für die Anwendung unter-

schiedlicher Erhebungsmethoden entschieden („Methodenmix“). Die folgende Abbildung

gibt einen Überblick.

Fazit: Aufgrund der Anzahl der befragten Betriebe, der Art der Auswahl der Betriebe (Voller-

hebung) und weiterer qualitativer methodischer Ansätze (Städtebau usw.) können die Er-

gebnisse als in hohem Maße belastbar und als gute Basis für die weiteren strategi-

schen Überlegungen bezeichnet werden.




Übersicht über die Methoden im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen

Was? (Methodik)

Auswahl? (Auswahlverfahren)

Beteiligung / Rücklauf?

(Stichprobenumfang)

Der Einzelhandels-standort Ochsenhau-sen:

Analyse Einzelhandels-standort: Kurz-Interviews der Ein-zelhandelsbetriebe

Alle Einzelhandelsbe-triebe

56 durchgeführte Befragungen

(Beteiligungsquote: 75%)

Analyse Einzelhandels-standort: Quantitative und qualitative Erhebung der Einzelhan-delsbetriebe

Alle Einzelhandelsbe-triebe

75 Betriebe*)

Erfassung aller dienstleistungsnaher Betriebe (EG-Lage) in der Innenstadt: 75 Betriebe

Städtebaulicher Kurzcheck, Fokus Innenstadt am 05. Februar 2013

Erfassung und Bewertung innerstädtischer Leerstände (ehemalige Ladenlokale in EG-Lage):

7 Objekte

Wettbewerbsanalyse , folgende Kommunen wurden erfasst: Ulm, Neu-Ulm, Ravensburg, Bibe-

rach, Memmingen

Expertengespräche mit dem Einzelhandel

Schülertalk am 11. März 2013 mit ca. 20 Schülerinnen / Schülern.

Strategieworkshop Gewerbeverein am 11. März 2013: Inhalte u.a. bereits Funktionsräume und

Lösung Rottum-Insel.

Projektgruppensitzungen: 25. Juni 2013 und 15. Juli 2013.

Vorstellung der Arbeitsergebnisse aus den Projektgruppensitzungen im Gemeinderat:

17. September 2013

Quelle: imakomm AKADEMIE 2013. *) Hinweis: Diese Zahl beinhaltet ausschließlich die als stationäre Einzelhandelsgeschäfte definierten Betriebe; Ladenhandwerksbetriebe aus den Bereichen Reinigung und Friseure (Betriebe mit Umsatzschwerpunkt im Be-reich Dienstleistung und nicht Einzelhandel) wurden nicht mit berücksichtigt. Aus diesem Grunde können sich in Vergleichen mit früheren Erhebungen anderer Beratungsunternehmen Abweichungen und damit eine einge-schränkte Vergleichbarkeit ergeben.




2 Ausgangssituation 2013

2.1 Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen

Der Standort Stadt Ochsenhausen wurde von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner

Indikatoren kurz analysiert. Eine Bewertung Ochsenhausens erfolgt jeweils im Vergleich zum

Landkreis Biberach und zum Land Baden-Württemberg insgesamt. Dabei gilt:

= In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position überdurchschnittlich positiv

= In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position durchschnittlich

= In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position unterdurchschnittlich

Die folgende Übersicht wird zeigen:

Bis 2030 ist in Ochsenhausen mit einem Einwohnerverlust zu rechnen. Auch die ungebun-

dene Kaufkraft ist unterdurchschnittlich. Jedoch ist die Altersstruktur durchaus als positiv zu

bewerten. Gleiches gilt für das Pendlersaldo und auch den Tourismussektor.

Für den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen bedeutet dies: Eine erhebliche Steigerung

der „eigenen“ einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird gemäß dieser Indikatoren und

aufgrund der zu erwartenden leichten Bevölkerungsrückgangs nicht stattfinden. Auch an-

gesichts der Stärke des Umlandes ist ein erheblicher Kaufkraftzufluss von außen nicht zu

erwarten. Die künftige Einzelhandelsentwicklung in Ochsenhausen muss – zumindest auf

Basis dieser ersten „statistischen Betrachtung“ – stärker auf eine Bindung der eigenen

Kaufkraft setzen. Darüber hinaus gilt es, auch die heute bereits vorhandene Kaufkraft der

Gäste und Berufspendler vor Ort verstärkt in Wert zusetzten.

Hinweis: Sämtliche im Folgenden verwendeten Daten basieren auf Daten des Statistischen

Landesamtes Baden-Württemberg. Hiervon abweichende Quellen werden an der entspre-

chenden Stelle kenntlich gemacht.




Statistische Daten Ochsenhausen

Indikator Ochsenhausen Landkreis Biberach

Land Baden-Württemberg

Bevölkerungsstand 2011 absolut: 8.749 189.523 10.786.227

Bevölkerungsentwicklung 2008 bis

2030 in % - 3-4% - 2% - 3-4%

Anteil der 65-jährigen und älter

an der Gesamtbevölkerung 2011 16% 18% 19-20%

Einpendler / Auspendler

Pendlersaldo 2012

3.138 / 2.239

+899

Erwerbstätigenquote 2010*) 60,0% 60,0% 55,3%

Reiseverkehr: Ankünfte pro EW /

Aufenthaltsdauer / „Bettenauslastung“

2012:

2 / 2,8 Tage /

45% 1,1 / k.A. / 38% 1,7 / k.A. / 36%

Ungebundene Kaufkraft je Einwohner

am Wohnort 2009 14.939 € 15.181 € 15.370 €

*) Quelle der Daten: Bertelsmann-Stiftung: Wegweiser Kommune; alle anderen: Statistisches Landesamt Ba-den-Württemberg Hervorgehobene Werte: Auffällige / vom Durchschnitt abweichende Werte. **) Wert 2011 bezieht sich auf das vierte Quartal. Quelle: imakomm AKADEMIE 2013 auf Basis von Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, abgerufen unter www.statistik-bw.de im Februar 2013.

http://www.statistik-bw.de/




2.2 Aktuelle Situation des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen insgesamt

2.2.1 Das Marktgebiet

a) Abgrenzungskriterien allgemein

Das Markt- bzw. Einzugsgebiet eines Einzelhandelsstandortes umfasst jenes Gebiet, aus

dem sich zum überwiegenden Teil die Einzelhandelskunden rekrutieren. Mit anderen Wor-

ten: Die Bevölkerung aus diesem Gebiet kommt mehr oder weniger regelmäßig an den

Standort und tätigt dort u.a. Einkäufe.

Die Größe des Einzugsgebietes ist grundsätzlich abhängig von

der überörtlichen Verkehrsanbindung,

den wirtschafts- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten in der Standortgemeinde,

den topografischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen im Umfeld (bspw. gerin-

ge Bevölkerungsdichte im ländlichen Raum, naturräumliche Grenzen),

dem vorhandenen Angebot am Standort sowie

der Lage zu konkurrierenden Zentren und der Attraktivität dieser Zentren (bspw. Nä-

he und verkehrliche Anbindung zu dem Mittelzentrum Biberach und dem Oberzent-

rum Memmingen.)




Zudem wurde das Marktgebiet von Ochsenhausen im Detail abgegrenzt auf Basis

der Angaben der Einzelhandelsbetriebe (Angaben zur Herkunft der Kunden), sowie

weiteren Strukturdaten des Standortes Ochsenhausen und seines Umlandes (z.B.

Beschäftigtenstruktur, geographische Lage usw.).

b) Das Marktgebiet von Ochsenhausen

Daten:

Unter Berücksichtigung der skizzierten Einflussfaktoren des Einzugsgebietes der Stadt Och-

senhausen wird klar erkennbar, dass Ochsenhausen über ein überörtliches Einzugsgebiet

verfügt. Aufgrund der räumlichen Lage zwischen den beiden starken Mittel- bzw. Oberzen-

tren Biberach und Memmingen ist eine weitere Ausweitung des Marktgebiets allerdings

kaum noch möglich.

Zone 1: Ochsenhausen 8.749 Einwohner

Zone 2: Steinhausen an der Rottum, Erlenmoos, Gu-tenzell-Hürbel

5.430 Einwohner

Zone 3 Ringschnait1, Füramoos2, Erolzheim, Rot an der Rot

9.712 Einwohner

GESAMT: 23.891 Einwohner3

1 Stadt Biberach, www.biberach-riss.de (aufgerufen Mai 2013).

2 Gemeinde Eberhardzell (Stand 31.10.2012).

3 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 2013 (Stand 2011).




Zone 1 (Stadt Ochsenhausen)

Marktgebiet von

Ochsenhausen

Zone 2

Zone 3 Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Mai 2013Kartengrundlage:

googlemaps, www.googlemaps.de

Nahbereich

Kartographischer Überblick:

Abbildung: Räumlicher Überblick – das ungefähre Marktgebiet von Ochsenhausen

Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.




2.2.2 Die Nachfragesituation

Auf der Basis von Kaufkraftzahlen der GfK Nürnberg betrug die einzelhandelsrelevante

Kaufkraft pro Einwohner (ohne Kfz-Handel und Brennstoffhandel) im Jahr 2011 im Bundes-

durchschnitt ca. 5.329 Euro pro Einwohner.

Zu berücksichtigen gilt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist regional unterschiedlich ver-

teilt. Diese räumlich unterschiedliche Verteilung kann für jede Stadt und Gemeinde anhand

des Kaufkraftkoeffizienten angegeben werden. Dieser gibt an, inwieweit eine Kommune über

bzw. unter dem genannten Bundesdurchschnitt liegt. Für die Stadt Ochsenhausen gilt aktuell

ein leicht unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von 95,84. Ein Wert von 100 entsprä-

che dem deutschlandweiten Durchschnitt, so dass die kommunalen Werte für Ochsenhau-

sen unter dem Bundesdurchschnitt liegen.

Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kenn-

werte zur Nachfragesituation im Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen:

Aktuelle Kaufkraft im Marktgebiet von Ochsenhausen – Ungefähre Angaben, etwaige Abweichungen durch Rundungen –

Zone: Kaufkraft absolut in Mio. € pro Jahr

Anteil der Kaufkraft

Zone 1: Ochsenhausen 44,7 36%

Zone 2: *) 28,9 23%

Zone 3: *) 51,8 41%

Gesamtes Marktgebiet (= Zonen 1, 2 und 3)

125,4 100%

*) Kaufkraftkoeffizienten für die Marktgebietszone 2: Annahme durchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von 100,0. Quelle: Eigene Berechnungen.

4 Quelle: GfK Nürnberg, Stand: 2012.




2.2.3 Die Angebotssituation

a) Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen

Kennziffern zur Angebotssituation 2012

Position Ochsenhausens zu

ähnlich strukturieren Städ-

ten

Zahl der Betriebe im Einzelhandel: 75*)

Kennziffern quantitative Ausstattung:

Verkaufsfläche Einzelhandel in

Ochsenhausen insgesamt: 17.215 m² +

Verkaufsfläche im Lebensmittelbe-

reich (Food):

5.805 m²

(= 34% der Gesamt-VK) - o +

Verkaufsfläche im Nicht-

Lebensmittelbereich (Non-Food):

11.410 m²

(= 66% der Gesamt-VK) - o +

Verkaufsflächenanteil Innenstadt 19% - o +

Verkaufsfläche pro 1.000

Einwohner in Ochsenhausen5:

1.968 m² / 1.000 EW - o +

Kennziffern zur Leistungsstärke I:

Umsatz im Ochsenhausener

Einzelhandel insgesamt: 58,2 Mio. €

Umsatzanteil mit Kunden

aus Ochsenhausen / von außerhalb 56% / 44% - o +

Umsatz im Bereich Food: 28,2 Mio. €

Umsatz pro m² Verkaufsfläche: 3.379 €/m² - o +

Kaufkraftbindungsquote6

Einzelhandel insgesamt: 73% - o +

Kaufkraftbindungsquote

Food / Non-Food: >90% / 60%

o

(60%)

+

(>90%)

Zentralität7: 130% - o +

*) Hinweis: Diese Zahl beinhaltet ausschließlich die als Einzelhandelsgeschäfte definierten Betriebe; Laden-handwerksbetriebe aus den Bereichen Reinigung und Friseure (Betriebe mit Umsatzschwerpunkt im Bereich Dienstleistung und nicht Einzelhandel) wurden nicht mit berücksichtigt

5 Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner = Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Be-

reich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Stadt bzw. Gemeinde wird eine Vergleichbar-keit mit anderen Kommunen möglich. 6

Kaufkraftbindungsquote = Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sorti-mentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. 7 Zentralität = Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes. Sie gibt an, ob Kaufkraftzuflüsse aus dem

Umland größer / kleiner als die Umsatzabflüsse aus Ochsenhausen sind. Berechnung: Einzelhandelsumsatz in Ochsenhausen mit allen Kunden (unabhängig von deren Herkunft) dividiert durch die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Ochsenhausener Bevölkerung. Beispiel: Ein Wert größer 100 gibt an, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Kaufkraftabflüsse aus der Standortgemeinde übersteigen.




Die Analyse der Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen aktuell zeigt:

Ochsenhausen ist ein starker Einzelhandelsstandort. Die quantitative Ausstattung

ist für diese Stadtgröße überdurchschnittlich.

Gleichzeitig ist auch die Leistungsstärke insgesamt überdurchschnittlich, abzu-

lesen an der Kennziffer „Zentralität“. Im Endergebnis findet ein Kaufkraftzufluss statt.

Auch die Kaufkraftbindungsquote ist für diese Stadtgröße vergleichsweise hoch. Le-

diglich im Bereich Non-Food kann die Kaufkraft in wenigen Sortimentsbereichen der-

zeit noch zu wenig vor Ort gehalten werden (siehe Bindungsquoten).

Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt ist unterdurchschnittlich. Ein Großteil

der Verkaufsfläche befindet sich außerhalb der Innenstadt. Mit anderen Worten:

Soll künftig die Innenstadt als Einzelhandelsstandort weiter gestärkt werden, so muss

„draußen“ eine sehr restriktive Einzelhandelssteuerung erfolgen.

b) Differenzierte Bewertung des Angebotes nach Standortlagen

Von besonderer Bedeutung für die künftige Einzelhandelssteuerung ist die Stärke einzelner

Standortlagen (Innenstadt, Gewerbegebiete usw.). Gemäß den raumplanerischen Vorgaben

können folgende Standortlagen unterschieden werden:

1. Zentraler Versorgungsbereich (Innenstadt) von Ochsenhausen, vgl. Abgrenzung im

entsprechenden Kapitel,

2. sonstige / restliche integrierte Lagen in Ochsenhausen inkl. Stadtteile (= restliches

Stadtgebiet),

3. Gewerbegebietslagen, d.h. nicht integrierte Lagen.




Die folgende Grafik zeigt den Einzelhandelsbestand in Ochsenhausen nach einzelnen

Standortlagen.

Die Angebotssituation in Ochsenhausen nach Standortlagen (ungefähre Angaben) – Ungefähre Angaben, etwaige Abweichungen durch Rundungen, –

Kennziffern zur Angebotssituation Zentraler Versor-

gungsbereich Sonstige inte-grierte Lagen

Nicht integrierte Lagen

Zahl der Betriebe im Einzelhandel:

29 (= 38%)

23 (= 31%)

23 (= 31%)

Durchschnittliche Betriebsgrö-ße (VK in m² pro Betrieb)

112 127 480

Kennziffern quantitative Ausstattung:

Verkaufsfläche: 3.260

(= 19%) 2.925

(= 17%) 11.030 (= 64%)

Verkaufsfläche im Lebensmit-telbereich (Food):

555 (= 10%)

585 (= 10%)

4.665 (= 80%)

Verkaufsfläche im Nicht-Lebensmittelbereich (Non-Food):

2.705 (= 24%)

2.340 (= 20%)

6.365 (= 56%)

Kennziffern zur Leistungsstärke:

Umsatz im Ochsenhausen Einzelhandel insgesamt:

10,9 Mio. (= 19%)

8,3 Mio. (= 14%)

39,0 Mio. (= 67%)

Umsatz im Bereich Food: 4,1 Mio. € 2,9 Mio. € 21,2 Mio.€

Umsatz pro m² Verkaufsflä-che:

3.340 € 2.843 € 3.534 €

Kaufkraftbindungsquote Einzelhandel insgesamt:

73 %

Kaufkraftbindungsquote Food / Non-Food:

>90% / 60%

Zentralität 130%

Hervorgehoben: Auffällige / vom Durchschnitt bzw. vergleichbaren Standorten abweichende Kenn-ziffern.




Die Analyse nach Standortlagen in Ochsenhausen aktuell zeigt:

Die Innenstadt ist in Ochsenhausen im Vergleich zu den nicht integrierten La-

gen deutlich schwächer – nur ca. ein Drittel aller Einzelhandelsbetriebe ist dort an-

sässig. Auch hinsichtlich Umsatz und Verkaufsfläche nimmt die Innenstadt eine

vergleichbar schwache Position ein.

Ochsenhausen verfügt über sehr starke Standorte in nicht-integrierten Lagen.

So befindet sich ein sehr hoher Anteil der Verkaufsfläche an nicht-integrierten

Standorten. Auch ein Großteil des Umsatzes wird an diesen Standorten generiert.

Obwohl Ochsenhausen insgesamt ein starker Standort ist, zeigt sich, dass dies Re-

sultat der starken Standorte außerhalb der Innenstadt ist.

Einerseits kann Ochsenhausen durch diese Standorte die eigene Kaufkraft in hohem

Maße vor Ort binden und auch Kaufkraft von „außerhalb“ anziehen. Andererseits fin-

den sich aber v.a. auch zentrenrelevante Sortimente in nicht unerheblichem Ma-

ße (negativ) an den nicht integrierten Standorten. Dies stellt klar eine Konkurrenz

zur Innenstadt dar.

2.2.4 Die Sicht und Planungen der Einzelhandelsbetriebe

Im Folgenden sind die zentralen Ergebnisse der schriftlichen und mündlichen Einzelhandels-

befragungen am Standort Ochsenhausen dargestellt. Befragt wurden alle Einzelhandelsbe-

triebe (Vollerhebung), Angaben machten 52 Betriebe.

Wesentliche Erkenntnisse:

Zufriedenheit mit dem Standort Ochsenhausen ist in weiten Bereichen gege-

ben: Die mündliche Befragung ergab eine mittlere Standortzufriedenheit mit Och-

senhausen als Einzelhandelsstandort von 2,7 (bei 1 = sehr zufrieden bis 5 = unzu-

frieden). Begründungen für eine negative Bewertung wurden selten gegeben, diese

bezogen sich dann unter anderem auf fehlende Frequenz (v.a. in der Innenstadt).




Veränderungen sind geplant: Knapp mehr als ein Viertel der befragten Einzel-

händler (30%) plant in den kommenden rund drei Jahren nennenswerte Verände-

rungen im Betrieb. Neben für den Standort positiven Veränderungen (Geschäftsver-

größerung, Sortimentserweiterung, Modernisierungen,) wurden auch negative Ver-

änderungen (Geschäftsaufgabe, Standortverlagerung) genannt.

Zentrale Schwächen aus Sicht der Einzelhändler in Ochsenhausen: Neben der

fehlenden Frequenz wurde die Belastung durch den Durchgangsverkehr und die

negative Parkplatzsituation als Hauptschwächen von den befragten Einzelhändlern

bewertet. Zusätzlich wurde die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, u. a. die

Verbreiterung der Gehwege, genannt.

Weitere Ergebnisse – Fragen zu Umsatz, Verkaufsflächenausstattung, Kundenherkunft usw.

– werden hier nicht dargestellt. Diese haben Eingang gefunden in die Daten zur Angebotssi-

tuation, werden dort aber nicht im Einzelnen (Stichwort Datenschutz!) dargestellt.




2.3 Wettbewerbsanalyse

Im Rahmen der Analyse des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen ist auch die Betrach-

tung des wettbewerblichen Umfeldes erforderlich. Diese Analyse bezieht sich auf die Mittel-

zentren Ravensburg, Biberach und die Oberzentren Ulm / Neu-Ulm und Memmingen. Diese

Städte nehmen in der Region eine sehr dominante Rolle ein, weshalb eine Vergleichbarkeit

mit Ochsenhausen nur eingeschränkt möglich ist. Es stellt sich die Frage: Was kann Och-

senhausen von diesen Städten lernen?

Abbildung: Ungefähre Lage der betrachteten Wettbewerbsstädte

Quelle. Imakomm AKADEMIE, 2013, Kartengrundlage: openstreetmap.de




Beispiele für getroffene Maßnahmen der Wettbewerber:

Nachfolgend sind positive und negative städtebauliche, raumplanerische und stadtstrategi-

sche Beispiele der Wettbewerber aufgeführt. Die Ampel zeigt an, welche Maßnahmen der

Städte als Best-Practice-Beispiele für Ochsenhausen dienen können, aber auch welche

Entwicklungen in Ochsenhausen vermieden werden sollten.

Memmingen

Starke innerstädtische Strukturen, attraktive Handelslagen wurden um den

Stadtkern herum entwickelt. Dezentrale Handelslagen zwar vorhanden,

jedoch in einem für den Einzelhandel der Innenstadt verträglichen Maße.

Auf zentralen öffentlichen Plätzen ist ein gastronomisches Angebot

vorhanden. Hierdurch wird die Aufenthaltsdauer des Kunden erhöht und

zugleich der Platz als tatsächlicher Aufenthaltsort belebt.




Neu-Ulm:

Großflächige Wohnnutzungen in der Innenstadt dominieren das Innenstadt-

bild. Im Verhältnis wird das Einzelhandelsangebot kaum noch wahrgenom-

men. Städtebaulich findet eine zu geringe Integration in das Stadtbild

statt. Dies hat die Konsequenz, dass eine Erlebbarkeit der Innenstadt kaum

gegeben ist.

Zu starke Einzelhandelslagen in nicht integrierten Lagen binden die

vorhandene Kaufkraft ausserhalb des Stadtzentrums. Mit einem großen

Angebot an potenziellen Einzelhandelsflächen außerhalb der Innenstadt fehlt

es in der Innenstadt an Ansiedlungsdruck.




Ravensburg:

Attraktive Außengastronomie bringt Flair und Aufenthaltsqualität in die In-

nenstadt und erhöht somit die durchschnittliche Verweildauer. Eine hoch-

wertige Außenbestuhlung steigert merklich die Attraktivität der gesamten

Platzlage.

Eine städtebauliche Lösung zur Trennung von motorisiertem Verkehr und

Fußgängerbereich führt zu einer Vermeidung einer Konkurrenzsituation ver-

schiedener Verkehrsteilnehmer. Auch Gebäude mit hohem Modernisierungs-

bedarf können durch kurzfristige Maßnahmen zumindest vorübergehend auf-

gewertet werden. Eine einfache, aber doch wirkungsvolle Möglichkeit zur kurz-

fristigen Verschönerung unattraktiver Fassadenteile ist durch Begrünung

möglich.




Ulm:

Zielgruppenorientierte Funktionsbereiche: Spielplatz mit hochwertigem

Grünbereich für Familien mit Kindern in unmittelbarer fußläufiger Erreichbar-

keit zur 1a-Lage führt zu einer längeren Verweildauer der Kunden. Wesent-

lich ist dabei die hohe Attraktivität und die einfach Anbindung und Sichtbarkeit.

Gewagte, umstrittene Baumaßnahme „mitten in der Stadt“: schafft Parkraum,

Handels,- Büro-und Dienstleistungsflächen und verkleinert die ehemalige Bar-

riere „Neue Straße“. Ähnliche Objekte sind auch an Entwicklungsflächen in

zentralen Lagen denkbar. Dennoch sollte in gewisser Weise auf eine städte-

bauliche Integration geachtet werden (beispielsweise: auffallende Fassade,

dafür aber Gebäudehöhe passend).




Biberach:

„Shared space“ in ausgewiesenen Bereichen: trotz Verkehr in der Innen-

stadt genug Platz auch für Fußgänger. Wesentlich bei einer gleichberechtig-

ten Nutzung durch Fußgänger, Radfahrer und Pkw ist dabei die Bewusst-

seinsbildung gerade eben durch die niedrigen Geschwindigkeiten. Die ver-

schiedenen Verkehrsteilnehmer sind keine Konkurrenten sondern werden

zwangsweise für ein funktionierendes Gesamtsystem zu Partnern.




2.4 Die Situation der Innenstadt (Städtebaulicher Kurz-Check)

a) Methodik

Im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen wurde ein städtebaulicher Kurz-Check

durchgeführt.

Der Kurz-Check erfolgte im Rahmen einer Vor-Ort-Begehung im Februar 2013 durch die

imakomm AKADEMIE. Fokus war eine städtebauliche Bewertung der Innenstadt von Och-

senhausen, v.a. die Erlebbarkeit der Innenstadt aus Kundensicht. Denn: Neben der

Quantität und Qualität des bestehenden Angebotes (v.a. Einzelhandel, Gastronomie, Dienst-

leistungen, vgl. entsprechende Analyseergebnisse) bestimmen räumliche bzw. städtebauli-

che Strukturen aufgrund wachsender Anforderungen / Ansprüche der Kunden immer stärker

die Attraktivität und letztlich auch die Wettbewerbsfähigkeit einer Innenstadt.

Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen des städtebaulichen Kurz-Checks wurden folgende

Bereiche bewertet:

Fußläufige Verbindungen innerhalb der Innenstadt („Durchlässigkeit“),

Eingangsbereiche der Innenstadt,

Fassadengestaltung / bauliche Qualitäten,

Gestaltung öffentlicher Raum,

Fußgängerführung durch Beschilderung bzw. durch entsprechende gestalterische

Maßnahmen (u.a. saisonale Bepflanzungen, Beleuchtungssysteme usw.),

Verknüpfung der einzelnen Lagen untereinander (Wege- und Sichtbeziehungen),

Trennlinien, Barrieren,

Freiraumqualität.

Wichtiger Hinweis: Die Bilder zeigen einzelne Positiv- oder Negativbeispiele zu bestimmten

Themen. Rückschlüsse auf die gesamte Qualität oder Leistungsfähigkeit von einzelnen Be-

trieben sind anhand der Bilder nicht möglich und auch nicht beabsichtigt, eine gesamte be-

triebswirtschaftliche Bewertung von Betrieben ist in keinem Fall beabsichtigt.




b) Wesentliche Erkenntnisse aus der Vor-Ort-Begehung

Aus der Vor-Ort-Begehung der Ochsenhausener Innenstadt lassen sich folgende Erkennt-

nisse ableiten:

Die Innenstadt von Ochsenhausen ist durch eine hochwertige städtebauliche Qua-

lität geprägt, die sich vor allem in den zentralen Bereichen wiederfindet. Es gibt aller-

dings auch Bereiche mit deutlich erkennbaren städtebaulichen Defiziten. Insbe-

sondere entlang der Poststraße und auch in Teilen der Schloßstraße befinden sich

mehrere Objekte mit modernisierungsbedürftiger Bausubstanz und unattraktiven Fas-

saden, aber auch der Außenauftritt mancher Einzelhandelsbetriebe weißt hinsichtlich

der Modernität Verbesserungspotenzial auf. Insgesamt handelt es sich bei den inner-

städtischen Einzelhandelsbetrieben überwiegend um kleinere Betriebseinheiten.

Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der B312 ist die Innenstadt von Ochsen-

hausen sehr gut erreichbar. In der Innenstadt sowie am Innenstadtrand befinden

sich mehrere öffentliche Parkmöglichkeiten, so dass zu allen Tageszeiten ein ausrei-

chendes Parkplatzangebot vorhanden ist (siehe Abbildung zu Parkplatzbelegungs-

quoten). Ein klar erkennbares Parkleitsystem ist allerdings nicht vorhanden. So

werden Besucher unzureichend auf die innenstadtnahen Parkplätze mit längeren

Parkzeiten hingewiesen, während der Parkplatzsuchverkehr zu Stoßzeiten die Auf-

enthaltsqualität in den zentralen Innenstadtlagen beeinträchtigt. Hier ist auch auf die

Belegung innerstädtischer Parkplätze durch Angestellte zu verweisen, die un-

bedingt vermieden werden sollte.

Die Ochsenhausener Innenstadt erstreckt sich von der Schloßstraße bis zur Bibera-

cher Straße über eine sehr lange Distanz (ca. 700m). In Verbindung mit den topo-

graphischen Verhältnissen wird eine solche Strecke fußläufig von einem Innen-

stadtbesucher kaum zurückgelegt. In den zentralen Lagen um den Marktplatz ist

die Innenstadt kompakt und verfügt über eine hohe Dichte an innerstädtischen Nut-

zungsformen (siehe Abbildung Bestandssituation). Dagegen ist vor allem der Einzel-

handelsbesatz in der Poststraße und in der Schloßstraße nur lückenhaft vorhan-

den. In Verbindung mit der lang gestreckten Struktur ist eine einheitliche

Erlebbarkeit der Innenstadt somit nur bedingt gegeben.




Sowohl die Zugänge zur Innenstadt, als auch die Führung innerhalb der Stadt für

Fußgänger und Pkws weisen noch Verbesserungspotenzial auf. Eine einheitliche

Beschilderung und Besucherlenkung wäre wesentlich, da direkte Sichtachsen und

eine Gesamterlebbarkeit der Innenstadt derzeit nicht in vollem Umfang gegeben sind.

Auch vor dem Hintergrund des Klosters und der Öchslebahn als wesentliche Besu-

chermagneten hat die Führung Nicht-Ortskundiger eine hohe Bedeutung für den

Standort.

Durch den Rathausplatz ist zwar eine attraktive Platzanlage in der Innenstadt vor-

handen. Jedoch bietet diese keine Gründe zum längeren Verweilen. Auch eine in

die Innenstadt integrierte Grünfläche mit Naherholungsfunktion und hoher Aufent-

haltsqualität ist derzeit nicht vorhanden. Insgesamt fehlen somit echte Besuchs-

gründe in der Innenstadt.




Positiv- und Negativbeispiele in der Wahrnehmung aus Kundensicht:

Bild links: Hohe Verkehrsbelastung an der B312 schränkt Aufenthaltsqualität in diesem

Bereich stark ein und ermöglicht ein gefahrloses Überqueren der Straße nur an den Am-

peln. / Bild rechts: Attraktiver innerstädtischer Betrieb an der Rottum mit moderner Au-

ßengastronomie lädt Besucher im Sommer zum Verweilen ein.

Bild links: Beschilderungselemente (teilweise auch hochwertig) sind in der Innenstadt vor-

handen / Bild Mitte: Beispielsweise Besucher des Klosters werden jedoch an der Innen-

stadt vorbeigeführt. / Bild rechts: Zugang zur Innenstadt ist als solcher nicht erkennbar –

Besucher wird nicht geführt.




Bild links: Städtebaulich attraktive Platzlage mit Öchslebrunnen – jedoch ohne Verweil-

gründe. / Bild rechts: Rottum (hier durch Flussbaumaßnahmen aufgewertet) mit hohem

Naherholungspotenzial in unmittelbarer Nähe zum Marktplatz.

Bild links: Hohe städtebauliche Qualität in der Innenstadt, teilweise sogar historische Ge-

bäude. / Bild rechts: Ehemaliger Gastronomiebetrieb in der Schloßstraße mit unattraktiver

Fassade und Modernsierungspotenzial.

Zwischenfazit:

Die Innenstadt von Ochsenhausen ist durch eine langgezogene Struktur mit einem nicht

durchgängigen Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet. Zwar sind öffentliche Plätze vor-

handen, allerdings verfügen diese über keine Gründe, die zum längeren Verweilen einladen.

Auch die Besucherlenkung in der Innenstadt ist als verbesserungswürdig einzustufen.

Gleichwohl ist eine Erreichbarkeit der Innenstadt gegeben – Parkmöglichkeiten scheinen in

ausreichendem Maße in der Innenstadt vorhanden.




Abbildung: Bestandssituation in Ochsenhausen





Abbildung: Auslastungsgrad öffentlicher Parkplätze in der Innenstadt bzw. in Innenstadtnähe (nur Orientierungswerte)

Ermittlung der Belegungsquoten: Dienstag, 5. Februar, 10-11 Uhr / 15-16 Uhr Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.




2.5 Entwicklungsflächen und Leerstände am Einzelhandelsstandort Ochsenhausen

Bewertung von Leerständen in der Innenstadt:

Folgende Darstellung zeigt die räumliche Lage und Bewertung von Leerständen in der In-

nenstadt von Ochsenhausen (Stand: März 2013). Anhand der Bewertung und der funktiona-

len Lage in der Innenstadt werden Empfehlungen für eine mögliche Folgenutzung abgeleitet.

(siehe Kapitel „Standortbezogene Umsetzung der Einzelhandelssteuerung in Ochsenhau-

sen“).

Hinweis: Im Verlauf der Konzepterstellung ist es bereits gelungen, verschiedene Leerstände

wieder neu zu besetzen, zum Teil auch in zentraler Lage. Die noch vorhandenen leerstehen-

den Objekte sind überwiegend nur noch schwer vermarktbar. Hier sind zum Teil bauli-

che Änderungen notwendig. Insgesamt besteht aber zumeist eine gute Erreichbarkeit aller

Objekte. Auch die Verkaufsflächengröße ist in den Objekten in der Schloßstraße ausrei-

chend. Kritischer sind hier die Objekte in der Poststraße. Insbesondere das Gebäude des

ehemaligen Anbieters Schlecker erscheint trotz seiner Größe aufgrund der baulichen Mängel

(fehlende / nicht ausreichende Schaufenster, Zugang) nur schwer vermarktbar.

Eckdaten zur innerstädtischen Leerstandssituation (Stand Februar 2013):

Leer stehende ehemalige Ladenlokale in Erdgeschoßlage: 6

Leer stehende Verkaufsfläche: ca. 930 m²

Leerstandsquote Innenstadt

(leer stehende Fläche / Gesamtverkaufsfläche): ca. 29%

Vermarktungschancen: bei mehreren Objekten bauliche

Änderungen notwendig




Abbildung: Leerstände in der Innenstadt von Ochsenhausen


Bewertung von

Leerständen in der

Ochsenhausener

Innenstadt

Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand April 2013

Kartengrundlage: Stadt Ochsenhausen

Schloßstr. 17

Objektqualität: +

Lage: +

Größe: ++

300m²

Schloßstr. 6

Objektqualität: o

Lage: ++

Größe: ++

270m²

Schloßstr. 56

Objektqualität: --

Lage: +

Größe: +

150m²

Adresse

Objektqualität: Baulicher Zustand, Fassade, Höhe der Räume, Eindruck innen

Lage: Entfernung zum Zentrum, fußläufige Erreichbarkeit, Verkehrliche Erreichbarkeit

Größe: Schätzung freie Fläche in m²

Poststr. 49

Objektqualität: o

Lage: ++

Größe: o

80m²

Poststr.50

Objektqualität: --

Lage: +

Größe: o

60m²

Memmingerstr. 12

Objektqualität: --

Lage: o

Größe: o

70m²




2.6 Zentrale Ergebnisse Schülertalk

Im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen wurde ein Workshop mit ca. 20 Schü-

lerinnen und Schülern der Realschule und des Gymnasiums Ochsenhausen durchgeführt,

um auch eine Beteiligung dieser, für die Zukunft entscheidenden, Zielgruppe zu erreichen.

Im Folgenden sind die zentralen Ergebnisse des Schülertalks dargestellt.

Highlights für Besucher von außerhalb in Ochsenhausen:

Frühstück beim Bäcker

Kloster

Öchslebahn

Knopfmuseum

Ziegelweiher

Kritikpunkte

Mittagstisch nur eingeschränkt vorhanden

Wenige Einzelhandelsbetriebe stellen Highlights dar

Es gibt wenige Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung, beispielsweise ist der Krumbach Erleb-

nispark teilweise renovierungsbedürftig

Fehlende Angebote

Bereich Einzelhandel Bereich Gastronomie Bereich Freizeit

Bekleidung für Jugendli-

che

Elektrofachhandel für

Kleingeräte

Drogeriewaren in der In-

nenstadt

Musikgeschäft

Fast Food

Gasthaus

Kino

Jugendzentrum

Sportmöglichkeiten

Spielplatz

Disko

Diese Aspekte sprechen für Ochsenhausen

Überschaubare Größe

Ochsenhausen ist eine grüne Stadt

Kloster

Man kennt sich untereinander

Kurze Entfernungen

Fazit: Im Wesentlichen zeigt sich, dass Ochsenhausen durchaus auch im Wettbewerb mit

größeren Städten auch bei Jugendlichen aufgrund seiner Größe wesentliche Wettbe-

werbsvorteile hat. Dies gilt es noch besser zu nutzen, indem insbesondere in den Berei-




chen, die auch tatsächlich durch eine Stadt mit der Größe von Ochsenhausen besetzt wer-

den können, Anstrengungen unternommen werden. Dies betrifft vor allem den Bereich Auf-

enthaltsqualität (= Freizeitnutzung). Ziel muss es sein, noch stärker Aufenthaltsmöglich-

keiten auch für Kinder und Jugendliche zu schaffen, dies insbesondere auch in der

Innenstadt, um auch für diese Zielgruppe verstärkt Besuchsgründe aufzubauen.

2.7 Innenstadthemen aus Akteurssicht

Ansatz:

Im Rahmen einer nicht öffentlichen Expertenrunde mit ca. zehn Vertreter/innen des Gewer-

bevereins Ochsenhausen wurden wesentliche Potenziale und Defizite von Ochsenhausen,

insbesondere der Innenstadt sowie der bisherigen Vermarktung erörtert. Die wesentlichen

Themen sind im Folgenden dargestellt. Weitere Details werden absichtlich nicht ausgeführt,

da eine nicht Veröffentlichung einzelner Aussagen zugesichert wurde. Diese fließen aber

dennoch bei der Gesamtbewertung und der Ableitung von Maßnahmen ein.

Thema zukünftige Entwicklung der Innenstadt / Nutzung von Entwicklungsflächen

Schaffung weiterer Besuchsgründe (bspw. im Bereich Gastronomie, Freizeit), da die Ansied-

lung von Einzelhandelsbetrieben in der Innenstadt schwierig sein wird (nur wenige Branchen-

lücken vorhanden)

zukünftige Entwicklung auf der Rottuminsel

Schwerpunkt Schlossstraße: Aufwertung und Erhaltung der Schlossstraße als zentralen in-

nerstädtischen Bereich

Bewertung weiterer derzeit nicht optimal genutzter Flächen

Grundsätzliche Ausrichtung Ochsenhausens in der Zukunft (Zielgruppen, Image etc.)




Thema Vermarktung

Plattform zur Koordinierung (u.a. von Terminen) von Handel, Gewerbe, Vereinen, Stadt

etc.

Aufbau einer Werbeplattform bzw. Optimierung bestehender Werbeplattformen (Internet?

/ Zeitungen? / neues Medium sinnvoll?)

Stärkung des Wir-Gefühls, Identifikation mit Ochsenhausen stärken

Kernöffnungszeiten für Einzelhandelsbetriebe, Ämter, Gastro etc.

Thema Kundenlenkung

Integration des Parksystems (Langzeit- / Kurzzeitparken, Parken für Beschäftigte) in die

Gesamtstrategie

Verkehrswegeführung: Abstimmung auf die Gesamtstrategie

Beschilderungssystem prüfen / optimieren; welche Best-Practice-Beispiele gibt es?




3 Prognose der Einzelhandelsentwicklung

3.1 Methodik

Grundsätzliche Vorgehensweise:

Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist schwierig, da die Entwicklung zahl-

reiche Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes Zusammenspiel

abgeschätzt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie auch die künftige Ange-

botssituation eines Einzelhandelsstandortes abschätzen zu können, sind v.a. folgende Ein-

flussfaktoren zu berücksichtigen:

Entwicklung der Einwohnerzahlen im Marktgebiet und im Prognosezeitraum,

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf im Marktgebiet,

Entwicklung der Kaufkraftbindungsquoten des betrachteten Standortes.

Für eine möglichst realitätsnahe Abschätzung der Einzelhandelsentwicklung werden für die

genannten Einflussfaktoren unterschiedliche Annahmen getroffen und in Szenarien der Ein-

zelhandelsentwicklung zusammengefasst.

Für den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen sind als zentrale „Stellschraube“ für die

künftige Entwicklung die Bindungsquoten zu berücksichtigen. Die Analyse der derzeitigen

Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen hatte gezeigt, dass diese weit unter-

durchschnittlich sind. Eine Ausweitung des Marktgebietes erscheint nicht realistisch, aller-

dings ist es durchaus möglich im bestehenden Versorgungsgebiet (= Nahbereich) eine Erhö-

hung der Marktanteile zu erreichen. Zusätzlich Umsätze aus dem weiteren Umland sind

kaum zu generieren. Gleichwohl können vorhandene Kaufkraftpotenziale noch stärker ge-

bunden werden (theoretisch also doch eine Erhöhung von Marktanteilen im Umland. Es wird

aber noch zu zeigen sein, dass diese Kaufraftpotenziale nicht dauerhaft gebunden, sondern

fallweise – beispielsweise durch spezifische Events – gehalten werden können). Im Folgen-

den wird mit unterschiedlichen Szenarien gearbeitet und die dabei getroffenen Annahmen

bei den künftigen Bindungsquote und den Marktanteilen im Nahbereich klar dokumentiert.




Differenzierte Prognosen für Ochsenhausen in drei Szenarien:

Für Ochsenhausen werden darauf basierend drei Szenarien betrachtet:

Szenario Erhöhung der

Bindungsquoten (Zone 1)

Erhöhung der Marktanteile im

Nahbereich (= stärkere Markt-durchdringung)

Erhöhung der Marktanteile im Um-

land (= Erweiterung des

Marktgebietes)

Szenario 1: Pessimistisches Szenario eine weitere Stärkung Ochsen-hausens als Einzelhandels-standort gelingt kaum

-- -- --

Szenario 2a: Vorsichtig optimistisches Szenario

+ + --

Szenario 2b: Klar optimistisches Szenario

++ ++ --

Erhöhung: -- = nicht möglich / + = geringfügig / ++ = möglich / +++ = erheblich

Nutzen und Grenzen der Prognosewerte:

Aus diesen Szenarien lassen sich dann Ansiedlungspotenziale in m² Verkaufsfläche im Be-

reich Einzelhandel ableiten. Für die Interpretation dieser Ansiedlungspotenziale gilt aber un-

bedingt zu beachten:

(1) Ansiedlungspotenziale dienen als grobe Orientierungswerte, für die gilt: Ein Über-

schreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht zur Unzulässig-

keit dieses Vorhabens. In jedem Falle bedarf es der Einzelfallprüfung – bei großflä-

chigen Vorhaben beispielsweise anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a.

Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot). Die Ansiedlungspotenziale zeigen

aber auf, ob ein Vorhaben – bei klarem Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale –

den Standort „bereichern“ dürfte, ohne schädliche Auswirkungen auf bestehende

Standortlagen in Ochsenhausen nach sich zu ziehen, oder ob – bei deutlichem Über-

schreiten des Ansiedlungspotenzials – eine Wettbewerbsverschärfung und ggf. sogar

negative Auswirkungen auf Standortlagen innerhalb Ochsenhausens (und evtl. im

Umland) zu erwarten sind.




(2) Die Prognosen des künftigen Flächenbedarfes basieren auf unterschiedlichen An-

nahmen, u.a. auch hinsichtlich der Entwicklung einzelner Vertriebsformen. Bei Auf-

kommen neuer Vertriebsformen und Flächenkonzepte des stationären Einzel-

handels kommt evtl. auch der Standort Ochsenhausen für Ansiedlungen derartiger

Konzepte in Betracht. Entsprechend kann dann bei Aufkommen derartiger neuer

Konzepte der notwendige Flächenbedarf über dem hier prognostizierten Flä-

chenbedarf liegen.

(3) Spezialisierte Angebote – bspw. im Bereich Bekleidung auf eine eng umfasste Al-

tersgruppe (z.B. 15-30-Jährige) und auf einen klar definierten modischen Stil (z.B.

sportive, flippige Mode) zugeschnittenes Betreiberkonzept – bedienen ein über das

dargestellte Marktgebiet hinausgehendes Klientel, so dass Ansiedlungen auch in ei-

nem Umfang möglich sind, die über die dargestellten Flächenwerte hinaus gehen.

(4) Nicht berücksichtigt werden können natürlich auch Ansiedlungen als Ersatz für einen

in den kommenden Jahren „weg fallenden“ Anbieter.

3.2 Prognosedaten

Grundannahmen bei allen Szenarien:

Zeithorizont für sämtliche Überlegungen ist das Jahr 2020. Folgende Annahmen werden für

den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen zunächst getroffen:

Leichte Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 0,25% pro

Jahr auf ca. 5.220 Euro pro Einwohner in der Stadt Ochsenhausen bis 2020. Wir ge-

hen davon aus, dass im Betrachtungszeitrum keine wesentliche Änderung des Spar-

und Ausgabeverhaltens der Verbraucher eintritt.

Für das Jahr 2020 ist gemäß Statistischem Landesamt Baden-Württemberg mit fol-

genden Einwohnerwerten im Marktgebiet zu rechnen:




Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen bei Bindungsquoten in Ochsen-

hausen im Überblick nochmals auf.

Überblick: Annahmen der drei Szenarien bei den Bindungsquoten

Bedarfsbereich aktuell Szenario 1 Szenario 2a Szenario 2b

Bindungsquoten (Ochsenhausen):

kurzfristig >90% >90% >90% >90%

mittelfristig 70% 70% 70-75% 75%

langfristig 45% 45% 55-60% 60-65%

Marktanteile im Nahbereich:

kurzfristig 40-45% 40-45% 40-45% 45%

mittelfristig 35-40% 35-40% 35-40% 40%

langfristig 25% 25% 30% 35%

Fazit: Aus unserer Sicht bestehen realistische und damit umsetzbare Optimierungspotenzia-

le am Einzelhandelsstandort Ochsenhausen. Wir halten Szenario 2a (= vorsichtige Einschät-

zung der positiven Entwicklung) für erreichbar. Dass die hierbei getroffenen Annahmen noch

übertroffen werden können, ist möglich, allerdings mit erheblichen Anstrengungen verbun-

den. Die realistische Entwicklung liegt unseres Erachtens zwischen Szenario 2a und

2b. Bewusst werden im Folgenden diese „von…bis…“-Werte aus den beiden Szenari-

en verwendet, um so aufzuzeigen, dass eine exakte Prognose aufgrund der zahlreichen

Einflussfaktoren auf die Standorte gar nicht möglich ist, eine Annäherung an die tatsächliche

Entwicklung in den kommenden Jahren bis 2020 mit diesem Verfahren aber sehr wohl ge-

lingt.

Bevölkerung: Ist-Situation und Prognose

31.12.2011

Prognose: EW 2020*)

Veränderung in %**)

Ochsenhausen, inkl. Stadtteile 8.749 8.653*) -1,1%

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stuttgart, 2012 *) Hier wurde mit Daten vom 31.12.2011 gerechnet, korrigiert um den jeweiligen "Korrekturfaktor". Für Ochsen-hausen gilt dann: Prognosewert für 2020 liegt laut StaLa bei 8.761 EW (Basis: Jahr 2008); der prognostizierte Wert für 2011 (8.857 EW) liegt jedoch über dem tatsächlichen Wert (+108). Daher: Daher: Dieser "Korrekturfaktor" wurde in den Prognosewert eingerechnet.




3.3 Prognose des künftigen Flächenbedarfs (quantitative Entwicklungspotenziale)

Anhand der getroffenen Annahmen und Szenarien wird es nun möglich, die Entwicklung

des Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe insgesamt in Ochsenhausen bis zum Jahr

2020 zu prognostizieren. Anhand der beiden Szenarien 2a und 2b ergibt sich ein „Korridor“

für die Umsatzsituation im Jahr 2020. Die prognostizierte Umsatzausweitung hat u.a. Aus-

wirkungen auf den künftigen Flächenbedarf für zusätzliche Einzelhandelsflächen am Stand-

ort Ochsenhausen. Für die Abschätzung des künftigen, zusätzlichen Bedarfs an Einzelhan-

delsflächen wurden durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten8 nach Sortimenten zu-

grunde gelegt:

Der zusätzliche Bedarf an Einzelhandelsflächen errechnet sich dann aus einer Bewertung

des zusätzlichen Einzelhandelsumsatzes bis zum Jahr 2020 anhand der dargestellten

durchschnittlichen Flächenproduktivitäten. Wichtig: Der zusätzliche Flächenbedarf beziffert

die Einzelhandelsfläche, die ohne spürbare Umsatzumverteilungen zu bestehenden Anbie-

tern in Ochsenhausen theoretisch realisiert werden könnte.

8 Quellen: Branchenübliche Werte u.a. laut EHI: Handel aktuell, Ausgabe 2009/2010; Handelsjournal factbook

2011, Institut für Handelsforschung.




Künftiger Flächenbedarf im Einzelhandel von Ochsenhausen bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen: – Ungefähre Angaben in Mio. Euro, etwaige Abweichungen durch Rundungen –

Warengruppen

Prognosewerte

Zusätzlicher Umsatz 2020 zu 2011 in Mio. Euro

Annahme: Durchschnittliche

Flächenproduktivitäten in Euro pro m

2

Realistisches Potenzial für zusätzliche

Verkaufsflächen in m

2

1 2 3 = 1/2

Nahrungs- und Genussmittel 0,4 – 0,6 4.500 100

Gesundheit / Körperpflege gesamt 0,1 4.500 nur räumliche Angebotslücke

vorhanden

Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf < 0,1 2.400 kaum vorhanden

überwiegend kurzfristiger Bedarf 0,5 – 0,7 100

Bücher, PBS, Spielwaren 0,1 – 0,3 4.200 <100

Bekleidung, Schuhe, Sportartikel 0,2 – 0,4 2.800 100 - 200

überwiegend mittelfristiger Bedarf 0,3 – 0,7 100 - 300

Elektrowaren 0,5 – 0,8 5.000 100 - 200

Hausrat, Einrichtung, Möbel 1,7 - 2,3 2.000 900 - 1.100

Sonstiger Einzelhandel 0,2 – 0,7 2.500 100 - 300

überwiegend langfristiger Bedarf 2,4 – 3,8 1.100 – 1.600

Einzelhandel insgesamt 3,2 – 5,2 1.300 – 2.000

Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013, eigene Berechnungen.

= Ansiedlungspotenzial gegeben = Ansiedlungspotenzial eher nur in Nischen




Fasst man die Ergebnisse nach beiden Szenarien zusammen, lassen sich folgende zentrale

Aussagen ableiten: Die Prognose bestätigt, dass die Stadt Ochsenhausen bereits über ein

gutes Einzelhandelsangebot verfügt. Aufgrund des umfangreichen bereits vorhandenen An-

gebotes bestehen insgesamt nur noch geringe Ansiedlungspotenziale. Wesentliche An-

siedlungspotenziale existieren derzeit nur in den Sortimentsbereichen Haus- und Heimtexti-

lien, Möbel und im Bereich Sportartikel bzw. Sportbekleidung. Auch hier gilt es aber

differenziert auf Teilsortimentsbereiche zu achten! So ist beispielsweise ein Angebot im

Bereich Küchenmöbel durchaus vorhanden.

Es ist jedoch nochmals darauf zu verweisen, dass ein Überschreiten der Ansiedlungspoten-

ziale durch ein Vorhaben nicht zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens führt. Auch Ansiedlun-

gen von spezialisierten Angeboten sind in einem Umfang möglich, die über die dargestellten

Flächenwerte hinausgehen.

Zusätzlich zu den zunächst „nur“ quantitativ errechneten Ansiedlungspotenzialen soll im Fol-

genden versucht werden, diese Ansiedlungspotenziale anhand beispielhafter Betreiberkon-

zepte zu konkretisieren, also qualitative Ansätze zur Optimierung des Branchenmixes aufzu-

zeigen.

3.4 Ansätze zur Optimierung des Branchenmixes (qualitative Entwicklungsper-

spektiven)

Zusätzlich zu den zunächst „nur“ quantitativ errechneten Ansiedlungspotenzialen soll im Fol-

genden versucht werden, diese Ansiedlungspotenziale anhand beispielhafter Betreiberkon-

zepte zu konkretisieren, also qualitative Ansätze zur Optimierung des Branchenmixes aufzu-

zeigen. Im folgenden werden die Warengruppen dargestellt, in denen noch tatsächlich realis-

tische Ansiedlungspotenziale bestehen.




Bewertung der Entwicklungspotenziale im Einzelhandel in Ochsenhausen nach einzelnen Warengruppen:

„Branche“ Bewertung aktuel-

le Situation Entwicklungspotenziale / mögliche Betreiberkonzepte

Bekleidung / Schuhe, Lederwaren

Insgesamt nur noch geringe Ansiedlungspotenziale in allen Sortimentsteilbereichen im Sortiment Beklei-dung vorhanden. Neue Anbieter müssen besondere Sortimente aufweisen und / oder ein hochwertiges Sortiment bieten, um am Standort wirtschaftlich zu sein. Als weitere Anbieter sind v.a. Nischen- und Spe-zialanbieter denkbar, wie beispielsweise aus den Segmenten Herrenbekleidung oder Kinderbekleidung

Beispiele für Anbieter / Betreiberkonzepte: Bio-Textilien, Herrenausstatter, Baby- und Kinderbekleidung, Brautmode (z.B. Witt Weiden; Brautmoden

Wiedmann, Biberach; Keller Warth – Das Modehaus, Biberach; Modehaus Thielen, Biberach; Kugler men´s fashion, Biberach; Modeatelier Crybird, Biberach; Kolesch Textilhandels GmbH, Biberach; Tortorici Mode, Memmingen; Eckhofer Moden, Memmingen; Müllers Modemacher, Memmingen; Baby Nest, Memmingen; Modekind, Memmingen; Steiner Mode&Mehr, Memmingen; Traumpaare, Bad Waldsee; Schuh Schweizer, Laupheim; Senko Schuhe, Bad Waldsee)

Sportbeklei-dung, -artikel

Für Anbieter mit einem breiten Angebot von Sportbekleidung, Sportschuhe und klein- und großteiligen Sportartikeln noch Ansiedlungspotenziale vorhanden, ebenso sind Spezialanbieter denkbar.

Beispiele für Anbieter / Betreiberkonzepte: Sport 2000 (ab ca. 200 m²) Bademoden, Tauchsport, Laufschuhe, Sportschuhe, Trekking Outdoor (z.B: Sport Heinzel, Biberach;

Berg-Werk, Warthausen; Sport-Konrad, Bad Buchau; Highlander-Saddle-Shop, Maselheim; Rocksports e.K., Laupheim; Sufshop Laupheim, Laupheim; Golf ProShop, Ehingen; Kanusport Oberschwaben, Stafflangen)

Angebot vorhanden / wettbewerbsfähig Angebot mit Lücken / „Ausdünnung“ Deutliche Angebotslücken




Bewertung der Entwicklungspotenziale im Einzelhandel in Ochsenhausen nach einzelnen Warengruppen:

„Branche“ Bewertung aktuel-

le Situation Entwicklungspotenziale / mögliche Betreiberkonzepte

Möbel

Der Bereich Möbel ist in Ochsenhausen nur rudimentär vorhanden. Es ist vor allem der Bereich Küchen-möbel belegt. Ein umfassendes Angebot durch ein größeres Möbelgeschäft ist allerdings kaum vorstell-bar – sowohl aus Gründen des begrenzten Ansiedlungspotenzials aber auch aus raumordnerischen Überlegungen. Nutzungskonzepte können daher vor allem in der Kombination mit Handwerksbetrieben oder Spezialanbietern liegen. Zusätzliche Angebote zu bestehenden Anbietern mit identischem Sortiment sind insgesamt kaum wettbewerbsfähig.

Beispiele für Anbieter / Betreiberkonzepte: Schreinereien Korbmöbel, individuelle Designer, Lampenstudio… (z.B: Heinzel Einrichtungen, Biberach; Betten Bräuer,

Biberach; Möbel Grell, Ummendorf-Fischbach; Thielemann, Ehingen; Böbel Mock, Laupheim; Kohler, Erolzheim)

Haus- und Heimtextilien

Es sind noch Potenziale vorhanden, betreffen dabei vor allem die Sparten Teppichwaren, Matratzen / Bettwaren, Badtextilien

Beispiele für Anbieter / Betreiberkonzepte: MFO Matratzen (ab ca. 120m²) Kolesch Textilhandels GmbH, Biberach; Betten Bräuer, Biberach; Wasserbetten Bath, Biberach;

Thielemann, Ehingen; Betten Ruepp, Schemmerberg; Aro Heimtextilien, Biberach

Angebot vorhanden / wettbewerbsfähig Angebot mit Lücken / „Ausdünnung“ Deutliche Angebotslücken




4 Die künftige Entwicklungsstrategie

4.1 Konsequenzen aus der Analyse und Prognose

Fasst man die Ergebnisse der Analyse und der Prognose zusammen, so zeigen sich insge-

samt fünf wesentliche Konsequenzen:

Insgesamt stellt Ochsenhausen einen starken Einzelhandelsstandort dar. Och-

senhausen weist bereits heute ein Marktgebiet auf, das über seinen raumordneri-

schen Nahbereich hinausragt. Insgesamt sind nur noch geringe Steigerungspotenzia-

le hinsichtlich der Kaufkraftbindung (vor allem noch im Non-Food-Bereich) und einer

stärkeren Marktdurchdringung vorhanden (siehe Zentralitätskennziffer). Der Schwer-

punkt des Einzelhandelsangebots liegt allerdings außerhalb der Innenstadt in Gewer-

begebietslage. Konsequenz: Für eine Stärkung der Innenstadt ist der Aufbau

von Besuchsgründen in der Innenstadt notwendig. Es gilt den Kunden durch

pfiffige Aktionen vielmehr auch in die Innenstadt zu lenken.

Die Kaufkraft ist bereits vor Ort vorhanden, nur zu wenig in der Innenstadt. Ne-

ben Besuchsgründen in der Innenstadt bedarf es einer gezielten Ansprache jener

Zielgruppen, die am Standort Ochsenhausen bereits vorhanden sind. „Orte“, an de-

nen diese Kaufkraft ist, sind beispielsweise periphere Einzelhandelslagen, Frimen =

Arbeitskräfte (hoher Einpendlerüberschuss) oder Touristen (beispielsweiese Kloster,

Öchslebahn). Konsequenz: Durch Kaufkraftkopplung muss Kaufkraft von „au-

ßen“ zusätzlich nach „innen“ geholt werden. Gefragt sind ein effektives Marke-

ting und eine gezielte Kundenlenkung.

Die Innenstadt weist heute einige Schwächen auf und besitzt eine schwierige

Struktur. Insgesamt ist die derzeit bestehende Innenstadt kaum erlebbar. Grund

hierfür ist auch die langgezogene Struktur. Es bestehen aber auch vereinzelt Proble-

me in der zeitgemäßen Außendarstellung und Vermarktung einzelner Betriebe. Kon-

sequenz: Zukünftig gilt es Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der Innenstadt

zu konzentrieren, damit auch bestehende Betriebe von Neuansiedlungen profi-




tieren können. Zudem ist der Standort durch eine Branchenmixoptimierung und

eine qualitative Stärkung der bestehenden Betriebe weiter zu stärken.

Das Thema Parken und Verkehr ist nicht DAS Problem für die Innenstadt, viel-

mehr fehlen Besuchsgründe! Konsequenz: Der Kunde bleibt nicht aus Erreich-

barkeitsgründen fern. Es fehlen die tatsächlichen Besuchsgründe.

4.2 Das Ziel der Innenstadtentwicklung

Damit wird für den Standort Ochsenhausen eine klare Strategie deutlich:

Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013.

Ziel:

“Die Kaufkraftpotenziale haben wir schon am Standort. Zentraler Ansatz

ist, diese in die Innenstadt zu lotsen.

Statt teurer Werbemaßnahmen im Umland setzen wir auf pfiffige

Maßnahmen zur Kundenansprache und bauen unsere Innenstadt und uns

selbst zu Besuchsgründen aus – wir sind Ochsenhausen.”

Und eben nicht:

- Werbung im Umland ausbauen (Die Leute sind schon bei uns!).

- Rein über Rabatte und Gutscheine Kunden in die Innenstadt locken.

Discount und billig gibt es an anderen Standorten.

- „Ansiedeln! Ansiedeln! Ansiedeln!“ Das wird nicht funktionieren (siehe

Ansiedlungspotenziale usw.).




4.3 Die Stoßrichtungen für Ochsenhausen (= Strategie)

Konkretisiert man die Zielsetzungen in Ochsenhausen, ergeben sich zunächst vier Ansätze

für die künftige Innenstadtentwicklung, die als klare Stoßrichtungen auszugeben und im Fol-

genden durch Themen zu besetzen sind. Hierbei handelt es sich um 3 Stoßrichtungen, die

durch konkrete Maßnahmen umzusetzen sind (Stoßrichtungen A bis C). Diese Entwicklun-

gen müssen aber quasi auch planungsrechtlich „abgesichert“, d.h. gesteuert werden. Dies

wird durch das Planungsrecht (= Stoßrichtung D) ausgeformt.

A. „Deshalb kommen unterschiedliche Zielgruppen in unsere Innenstadt.“

(= zusätzliche Besuchsgründe aufbauen)

B. „So holen wir die Zielgruppen ab, die bereits in Ochsenhausen sind und führen

Sie in die Innenstadt.“

(= Gezielte Kundenlenkung und effektives Marketing aufbauen)

C. „So machen wir uns und unser Angebot in der Innenstadt zukunftsfähig.“

(= Branchenmixoptimierung und Stärkung der bestehenden Betriebe forcieren)

D. „So schützen wir unsere Innenstadt.“

(= planungsrechtliche Basis schaffen)

Die folgende Abbildung zeigt die Strategie im Überblick




Abbildung: Die drei Stoßrichtungen A bis C des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen mit der planungsrechtlichen Basis D


„Deshalb kommen unterschiedliche

Zielgruppen in unsere Innenstadt“:

„So holen wir die Zielgruppen ab,

die bereits in Ochsenhausen sind

und führen Sie in die Innenstadt“:

„So machen wir uns und unser

Angebot in der Innenstadt

zukunftsfähig“:

= Besuchsgründe in der Innenstadt

zusätzlich zum Einzelhandel schaffen,

bauliche Konzentration auf Rottum-

Insel und Marktplatz

= Kundenlenkung und Marketing

(Kaufkraftkopplung durch pfiffige

Aktionen und Kundenführung)

= Branchenmix-optimierung und

qualitative Stärkung der

bestehenden Betriebe

Wie kommen wir zu diesem Ziel?

3 Stoßrichtungen:

A: B: C:

D: Planungsrechtliche Basis der 3 StoßrichtungenSchutz des zentralen Versorgungsbereichs über: (1) Innenstadt begrenzen und Standortkonzept: Konzentration des Handels an

bestimmten Standorten und damit vor allem eine Stärkung der Altstadt. (2) Planungsrechtliche Instrumente: zentraler Versorgungsbereich,Sortimentsliste, Grundsätze der Steuerung, Standortkonzept.




Zu allen Stoßrichtungen wurden Kernprojekte als Umsetzungsmaßnahmen durch die ima-

komm AKDEMIE in Abstimmung mit der Projektgruppe erarbeitet. Außerdem wurden zusätz-

liche Maßnahmen zu den Vorschlägen der imakomm AKADEMIE mit in das Konzept aufge-

nommen und von der imakomm AKADEMIE weiter ausgearbeitet. Die Stoßrichtungen stellen

somit zu einem wesentlichen Anteil das Ergebnis der Projektgruppenarbeit dar. Besonders

wichtige Maßnahmen werden im Folgenden als Kernprojekte definiert / bezeichnet. Insge-

samt wurden folgende Kernprojekte zu den jeweiligen Stoßrichtungen als notwendig befun-

den und bei der Umsetzung priorisiert.

Abbildung: Kernprojekte zu den Stoßrichtungen A, B und C für Ochsenhausen

A „Deshalb kommen unterschiedliche Zielgruppen in unsere Innenstadt“

A1: Umgestaltung der Rottum-Insel

A2: Marktplatzgestaltung

B „So holen wir die Zielgruppen, die bereits in Ochsenhausen sind, ab und

führen sie in die Innenstadt“

B3: Gesamtstädtisches Beschilderungskonzept / Wegeführung

B4: Einkaufsführer und Empfehlungsmarketing

C „So machen wir uns und unser Angebot in der Innenstadt zukunftsfähig“

C5: „Sortiments- und Qualitätsoffensive“

Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013.




Wichtig: Die imakomm AKADEMIE soll und kann auch nicht an dieser Stelle einen umfas-

senden und abschließenden Maßnahmenkatalog aufstellen. Vielmehr geht es darum,

einzelne Kernprojekte und Maßnahmen aus externer Sicht und auf Basis der analysierten

Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen (= begründbare / be-

lastbare Maßnahmen) in Abstimmung mit der Projektgruppe aufzuzeigen. Die Akteure in

Ochsenhausen sind aufgefordert, diese Kernprojekte und Maßnahmen entweder um-

zusetzen und/oder aber zu ergänzen und selbstverständlich kontinuierlich zu erneu-

ern.

4.3.1 Stoßrichtung A – Weitere Besuchsgründe aufbauen: „Deshalb kommen unter-

schiedliche Zielgruppen in unsere Innenstadt“

a) Ziel: Besuchsgründe in der Innenstadt zusätzlich zum Einzelhandel schaffen, und

zwar:

Gründe für einen Innenstadtbesuch schaffen und ausweiten,

Erlebbarkeit der Innenstadt schaffen,

Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Schaffung von belebten Platzlagen,

Erhöhung der Frequenz und Verweildauer.

b) Übersicht über Kernprojekte (= zentrale Maßnahmen):

Kernprojekt 1: Umgestaltung der Rottum-Insel

Kernprojekt 2: Marktplatzgestaltung

c) Details zu den Kernprojekten:




Kernprojekt 1: Umgestaltung der Rottum-Insel

Hintergrund

In Ochsenhausen steht mit der Rottum-Insel ein innerstädtisches Areal zur Verfügung, das im Sinne einer positiven Innenstadtentwick-

lung neu gestaltet werden kann. Ziel einer Neubelegung der Flächen muss es sein, die Besucherfrequenz für die Innenstadt klar zu

erhöhen und zugleich zusätzliche Besuchsgründe zu schaffen.

Zugleich wird ein neuer Standort für ein ambulantes Versorgungszentrum gesucht. Dieses eignet sich als idealer Frequenzbringer für die

Innenstadt. Zugleich kann durch ein ergänzendes gastronomisches Angebot und Grünflächen ein Bereich mit einer hohen Aufenthalts-

qualität geschaffen werden.

Ein weiterer Aspekt stellt auch die Kaufkraftkopplung dar. Insbesondere durch eine thematische Gastronomie zum Thema Ochslebahn

kann es gelingen, diese schon vor Ort vorhandene Zielgruppe auch tatsächlich in die Innenstadt zu holen, aber auch Mitarbeiter (bei-

spielsweise von Liebherr, Südpack) durch einen Mittagstisch / Angebote zum Feierabend (dies ist übrigens nicht nur für diesen Standort

denkbar, sondern gilt vielmehr für alle Gastronomen in Ochsenhausen insgesamt. Hier ist dann auch an eine gemeinsame Vermarktung

zu denken!). Möglichkeiten für die thematische Einbindung der Öchslebahn sind neben einer entsprechenden Außengestaltung auch

durch ergänzende Angebote wie beispielsweise Spielmöglichkeiten oder Sitzgelegenheiten mit einem thematischen Bezug vorstellbar.

Ergänzend sind die zu schaffenden Parkplätze auch für Innenstadtbesucher nutzbar zu machen. Entscheidend ist dabei die Erschließung

eines attraktiven Fußweges hin zum Markplatz. Ebenso ist auf eine attraktive Einbindung des am Standort vorhandenen Elements Was-

ser zu achten. Hier sind auch ansprechende Wegeverbindungen als Überquerung notwendig (siehe Maßnahme Marktplatzgestaltung).




Umsetzung

Die Prüfung der Realisierbarkeit erfolgt durch einen Lokaltermin mit Stadtverwaltung, Gewerbeverein und einem Projektentwick-

ler.

Die Hauptverantwortlichkeit liegt bei der Stadt Ochsenhausen.

Ergänzende Hinweise der Projektgruppe

Alternative für Spielmöglichkeiten: Wasserspielplatz mit Thema Eisenbahn.

Investorenwettbewerb für städtebauliche Qualität notwendig. Dazu ein Pflichtenheft für Mindestanforderungen erstellen.

Realisierung soll in Phasen möglich sein.

Bei der Planung auch Nutzungskonflikte (beispielsweise ältere Menschen vs. Spielplatz) einfließen lassen.

Hinweis, dass Bahnwaggon schwierig hinsichtlich der Einhaltung verschiedener Sicherheitsvorschriften ist Idee beispielweise

Holznachbau, Spielgerätnachbau.




Abbildung: Vision zur künftigen Nutzung der Rottum-Insel

Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013

Vision zur zukünftigen Nutzung der

Rottum-Insel

Langfristige Potenzialfläche

für Einzelhandel und / oder

weitere Gesundheits-

einrichtungen

Mitarbeiter von

Liebherr und Südpack

Besucher von der

Öchslebahn

Besucher aus dem

FachmarktzentrumParken • Parken für Innenstadtbe-

sucher • Gut erreichbare Parkmög-

lichkeiten

Positive Effekte

Ambulantes Versorgungs-zentrum • Anreiz für Fachärzte für

den Gesamtstandort • Ochsenhausen bleibt

Gesundheitsstandort

Thematische Gastronomie / Erholung • Platzlage mit Sitzgele-

genheiten und Spielgerä-te für Kinder

• Aufenthaltsraum und Treffpunkt für alle Gene-rationen

• Thema Öchslebahn und Bahntouristen werden in die Innenstadt geholt

• Mitarbeiter ortsansässiger Firmen werden in die Stadt gelockt

Mitarbeiter von Firmen

(Mittagspause usw.)




Kernprojekt 2: Markplatzgestaltung

Hintergrund

Der Marktplatz von Ochsenhausen ist heute vollständig befahrbar und weist zahlreiche Parkmöglichkeiten auf. Die Grundüberlegung ist,

einen Teilbereich als Aufenthaltsbereich zu gestalten und dort in den Sommermonaten den Verkehr „raus“ zu nehmen, um Platz für

Sitzmöglichkeiten, aber auch ein attraktives gastronomisches Angebot zu schaffen. Zudem gilt es, den Marktplatz optimal mit der zu ent-

wickelnden Rottum-Insel zu verbinden. Im Zusammenspiel beider Projekte gelingt eine Neugestaltung des Zentrums von Ochsenhausen

mit einem klaren Fokus auf die Erhöhung der Verweildauer in der Innenstadt. Flankierende Maßnahmen sind in folgendem Schaubild

dargestellt.

Umsetzung

Die Hauptverantwortlichkeit liegt bei der Stadt Ochsenhausen, ansässige Einzelhändler, Gastronomen, Dienstleister, Anwohner

und Immobilieneigentümer sind frühzeitig aktiv einzubinden.

Städtebaulicher Wettbewerb (große Lösung) oder Umsetzungsworkshop (kleine Lösung – Umsetzung liegt bei der Stadtplanung).


Schranne als Veranstaltungsort für Konzerte umgestalten.

Derzeit bestehende Gebäuderückseiten zum Marktplatz sind aufzuwerten.




Abbildung: Vision zur künftigen Gestaltung des Marktplatzes


Pkw-freie Zone im Sommer

Fußgängerführung durch Begrünung: Klare Raumaufteilung PKW - Fußgänger

Trennung Verkehrsraum durch saisonale Begrünung

Öchslebrunnen

Alternativen Parkraum

für wegfallende Flächen

der Pkw-freien Zone zur

Verfügung stellen

Veranstaltungsbereich

Außengastronomie

Fußgängerbrücke

Vision zur künftigen Marktplatzgestaltung

Schattenspender

Fußgängerführung




Beispiele für Gestaltungsmöglichkeiten belebter innerstädtische Plätze aus anderen Kommunen:

Innerstädtischer Spielplatz, Beispiel aus der Platzlage mit attraktiver Außengastronomie, Beispiel aus der

Stadt Heilbronn (ca. 120 000 Einwohner) Gemeinde Zwiefalten (ca. 2.200 Einwohner) Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013 Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013

Attraktive Fassadengestaltung durch Bemalung leerer Flächen, Fußgängerführung durch Bodenbemalung,

Beispiel aus der Stadt Bad Saulgau (ca. 17.000 Einwohner) Beispiel aus der Stadt Nagold (ca. 21.000 Einwohner) Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013 Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013




4.3.2 Stoßrichtung B – Marketing und Kundenlenkung: „So holen wir die Zielgruppen

ab, die bereits in Ochsenhausen sind und führen sie in die Innenstadt“

a) Ziel: gezielte Kundenlenkung und effektives Marketing

Kunden an und durch die Innenstadt führen.

Kaufkraftkopplung zu Standorten „außen“ aufbauen (Öchslebahn, Einzelhandels-

standorte in Gewerbegebietslagen, Unternehmen wie Liebherr, Südpack).

Bündelung von Marketingaktionen und damit gezielte Investitionen.

Konzentration auf einzelne gemeinsame Marketingmaßnahmen.


Kernprojekt 3: Gesamtstädtisches Beschilderungskonzept / Wegeführung

Kernprojekt 4: Einkaufsführer und Empfehlungsmarketing




Kernprojekt 3: Gesamtstädtisches Beschilderungskonzept / Wegeführung

Hintergrund

Ochsenhausen weist bereits heute eine auch zum Teil hochwertige Beschilderung auf, allerdings ist diese noch nicht flächendeckend

und es wird für den Kunden keine klare Wegeführung erkennbar. Zudem werden beispielsweise Besucher der Öchlsebahn auf dem Weg

zum Kloster an der Innenstadt vorbeigeführt. Solche zum Teil noch vorhandenen Mängel sind zu optimieren. Ebenso erfolgt stand heute

noch keine gezielte Kundenlenkung von Standorten von außerhalb in die Innenstadt. Hier sind nicht nur Gewerbegebietslagen betroffen

sondern eben auch Tourismusstandorte wie die Öchslebahn oder auch Parkgelegenheiten. Hier gilt es anzusetzen und für verschiedene

Bereiche verschiedene Beschilderungssysteme – mit einem einheitlichen Gesamtdesign!! – zu installieren. Es sind zu nennen:

Standorte, die zentrale „Anlaufstellen“ darstellen, wie beispielsweise dezentrale Einzelhandelslagen, Parkplätze, Ochslebahn (Ziel

= Aufmerksamkeit aufbauen + Standortübersicht geben),

Standorte mit hoher Frequenz wie beispielsweise Bundesstraße (Aufmerksamkeit aufbauen, klare Wegeführung aufzeigen),

Innerstädtische Standorte (Feinsteuerung = gezielte Kundenlenkung zu einzelnen Nutzungsschwerpunkten und Plätzen sowie

auch zu einzelnen Betrieben).

Zusätzlich ist eine gezielte innerstädtische Wegeführung zur gezielten Kundenlenkung notwendig, die über ein Beschilderungssystem

hinausreicht. In Kernprojekt 2 wurde bereits der zentrale Rundweg (= Fußgängerführung – gelb in der Karte) dargestellt. Es gilt optische

Hilfsmittel gezielt einzusetzen um einen Automatismus bei Fußgängern hervorzurufen. Einzelne Beispiele sind dargestellt.




Umsetzung

Die Hauptverantwortlichkeit der Installation liegt bei der Stadt Ochsenhausen, die Einbindung einzelner Betriebe beziehungswei-

se auch Gestaltungsvorschläge erfolgt in enger Abstimmung mit dem Gewerbeverein Ochsenhausen.

o Anforderungsprofil für die Beschilderung für verschiedene Standortlagen klar definieren.

o Finanzierungsmodell aufstellen (beispielsweise explizit genannte Betriebe beteiligen sich).

o Gestaltungsvorschläge mit dem angeführten Anforderungsprofil einholen.

o Installation.

o Ergänzende Maßnahmen zur Wegeführung durchführen.


Einzelbetriebliche Auflistung aller Betriebe ist zu unüberschaubar.

Reines Farbsystem beinhaltet zu wenige Informationen.

Es gilt auch, den Durchgangsverkehr von der Bundesstraße abzufangen.




Abbildung: Beispiele für Beschilderungssysteme nach Art der Nutzung

Eyecatcher für Standorte mit hoher Frequenz,

Beispiel aus der Stadt Plochingen (ca.15.000 Einwohner).


Parkleitsystem mit Angaben zur Parkdauer

(Langzeit- und Kurzzeitparkplätze) und zu

den Parkkosten, Beispiel aus der Stadt

Günzburg (ca. 20.000 Einwohner).


Übersichtspläne an zentralen „Anlaufstellen“,

Beispiel aus der Stadt Aalen (ca. 70.000 Einwohner).





Abbildung: Beispiel für ein innerstädtisches Beschilderungssystem in Ochsenhausen

Gestaltungsvorschlag für ein innerstädtisches Beschilderungssystem, einzelne Be-

triebe werden nur für die jeweilige nächstgelegene Straße ausgewiesen (Vermeidung

der Überfrachtung!), verschiedene Funktionen sind farblich voneinander abgesetzt.

Auf Firmensymbole wird verzichtet, stattdessen erhält nur jede Branche ein Symbol

(beispielsweise Spielwaren = Teddybär). Es ist darauf zu achten, dass eine leichte

Auswechselmöglichkeit einzelner Betriebe besteht.

Entwurf: imakomm AKDADEMIE, 20013

Beispiel zur Integration weiter zentraler Themen

wie Parken oder verkehsberuhigter Bereich in

ein bestehendes Beschilderungssystem,

Beispiel aus der Stadt Calw (ca. 20.000 Ein-

wohner)


Schloßstraße

Marktplatz

Öchslebahnhof

Rottuminsel

Ziesel

Kössler

Lesebar

Kreissparkasse

Gasthof zum Adler




Abbildung: Standortkonzept für Beschilderungssysteme in Ochsenhausen





Kernprojekt 4: Einkaufs- und Empfehlungsmarketing

Hintergrund

Ochsenhausen ist heute bereits einen guten Einkaufstandort. Viele Betriebe befinden sich allerdings außerhalb der Innenstadt, entspre-

chend wird auch dort ein hoher Umsatzanteil generiert. Allerdings liegt ein Manko des innerstädtischen Einzelhandelsstandortes auch

darin, dass den Kunden, aber auch Gästen / Arbeitskräften vor Ort nicht bekannt ist, welche Angebote tatsächlich in Ochsenhausen exis-

tieren. Entsprechend werden noch überhaupt nicht wahrgenommen.

Gefragt ist daher eine effektive Vermarktung, welche die Kunden genau dort anspricht, wo sie sowieso schon sind. Das heißt: NICHT

durch Umlandwerbung mit einer entsprechend starken Streuung, SONDERN gerade in den Lagen, wo der potenzielle Kunde bereits vor

Ort ist = an den Einzelhandelsstandorten in den Gewerbegebietslagen, bei den ansässigen Firmen, an touristischen Schwerpunkten

(Öchslebahn, Kloster) und in allen weiteren Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiestandorten in Ochsenhausen.

Durch einen Einkaufsführer gelingt es, das vorhandene Angebot einem breiten Kundenspektrum zugänglich zu machen. Hier ist insbe-

sondere auch die zusätzliche Veröffentlichung im Internet anzustreben, die gerade für jüngere Kunden immer größere Bedeutung ge-

winnt. Des Weiteren bietet sich auch ein Empfehlungsmarketing der Betriebe untereinander an.




Umsetzung

Die Projekte Einkaufsführer und Empfehlungsmarketing unterliegen der Zuständigkeit des Gewerbevereins Ochsenhausen. We-

sentlich zu beachten ist:

Einkaufsführer:

o Farbliche Gliederung der Branchen, dabei Farbsystem der Beschilderung (= Kennzeichnung der Branchen) integrieren,

o Reduktion der Inhalte auf wesentliche Aussagen (Branche, Firmenname, Standort) = kein Überfrachten durch Inhalte!,

o Stadtplan mit Verortung der Betriebe (gleiches Design wie im Beschilderungskonzept),

o Branchen über den Einzelhandel hinaus aufnehmen (Gastronomie, Dienstleister etc.),

o Auslage in allen Einzelhandelsbetrieben und an wesentlichen Besucher- und Unternehmensstandorten.

Empfehlungsmarketing: Plakataktion

o Einheitliches Grunddesign für einen hohen Wiedererkennungswert,

o Klare Strukturen = wenige Informationen, die aber klar ersichtlich sind,

o Bild als Eyecatcher,

o Es bietet sich insbesondere an ein Empfehlungsmarketing bei Betrieben mit ergänzenden Sortimenten durchzuführen

(beispielsweise Bäcker – Metzger / Schuhe – Bekleidung).


Interaktive Umsetzung (z.B. über QR-Code) eher als langfristige Maßnahme für die Zukunft.

Abruf über das Internet oder QR-Code denkbar. Hier ist die Verlinkung zwischen verschiedenen Akteuren (Gewerbeverein, Stadt

etc.) wichtig.




Abbildung: Best-Practice-Beispiele aus anderen Kommunen

Einkaufsführer mit farblicher Kennzeichnung nach Branchen, Empfehlungsmarketing durch Plakataktionen in den Betrieben,

Beispiel aus der Stadt Hof (ca. 40.000 Einwohner) Beispiel aus der Stadt Markgröningen (ca. 15.000 Einwohner)

Quelle: Stadtmarketing Hof e.V., 2010 Quelle: imakomm AKADEMIE, 2013




4.3.3 Stoßrichtung C – Branchenmixoptimierung und Stärkung vorhandener Betrie-

be: „So machen wir uns und unser Angebot in der Innenstadt zukunftsfähig.“

a) Ziel: Branchenmixoptimierung und qualitative Stärkung der bestehenden Betriebe

Weitere Attraktivierung des Besuchsgrunds Einzelhandel für die Innenstadt,

Qualität im Einzelhandel weiter verbessern,

Außendarstellung flächendeckend im Einzelhandel optimieren,

Sicht von außen zeigt zusätzliche Potenziale auf.


Kernprojekt 5: Sortiments- und Qualitätsoffensive.




Kernprojekt 5: Sortiments- und Qualitätsoffensive

Hintergrund

In Ochsenhausen existieren einige Betriebe, die bereits heute eine optimale Außendarstellung aufweisen. Allerdings ist dies noch nicht

flächendeckend der Fall. Hier sind weitere Verbesserungspotenziale gegeben, um gerade den Einzelhandel als einen ausgesprochenen

Besuchsgrund für die Innenstadt weiter zu entwickeln. Ebenso können noch bestehende Branchenlücken zum Teil auch durch beste-

hende Betriebe durch Sortimentsergänzungen geschlossen werden.

Umsetzung

Kooperation mit der IHK Ulm (Ansprechpartner Herr Josef Röll, IHK Ulm – Telefon: 0731 / 173-117; e-mail: [email protected])

Vorschläge für einzelne Bausteine der Sortiments-/Qualitätsoffensive:

o Individuelle Betriebsbesichtigung durch IHK,

o Individuelle Betriebsberatung zu den Themen Ladenraumgestaltung und Sortimentsberatung,

o IHK-Exkursion zu ausgewählten Einzelhandelsbetrieben in der Region,

o IHK-Abendveranstaltung beispielsweise zum Thema,

„Das will der Kunde – so erfülle ich Kundenwünsche mit kleinem Geldbeutel“.





Wichtige Themen:

o Was will der Kunde?

o Anforderungen für eine zeitgemäße Laden- und Schaufenstergestaltung,

o Beispiele für erfolgreiche Modernisierungsmaßnahmen,

o Möglichkeiten für eine Personalschulung prüfen (Wie trete ich noch freundlicher auf? Wie vermittle ich vorhandene Kom-

petenz auch tatsächlich dem Kunden?, etc.),

Umfrage im Gewerbeverein starten: Wer will eine individuelle Beratung?




4.3.4 Stoßrichtung D – Planungsrechtliche Basis: „So schützen wir unsere Innen-stadt.“

Die Stoßrichtung D umfasst die planungsrechtliche Steuerung für den Einzelhandelsstandort

Ochsenhausen. Dieses wird im Kapitel „Planungsrechtliche Umsetzung der Einzelhandels-

steuerung“ separat dokumentiert. Wesentliche Inhalte sind

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches,

Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung,

Standortkonzept,

Sortimentsliste.

Wesentlich für die planungsrechtliche Umsetzung ist die zu verfolgende Gesamtstrategie.

Um in Ochsenhausen eine funktionierende Innenstadt zu erhalten, gilt es die vorhandenen

Ansiedlungspotenziale gezielt an innerstädtische Standorte zu lenken. Damit wird das

Hauptziel aus Einzelhandelssicht erreicht: Konzentration von Einzelhandel im zentralen

innerstädtischen Bereich von Ochsenhausen und damit Stärkung des innerstädtischen Ein-

zelhandels.

Neben diesem wesentlichen Aspekt sind allerdings noch weitere Punkte zu beachten:

1. Die Steuerung erfolgt anhand von drei Sortimentsgruppen:

a) Nahversorgungsrelevante Sortimente. Hierzu zählen im Wesentlichen fol-

gende Sortimente:

Lebensmitteleinzelhandel inklusive Getränkehandel und Ladenhand-

werk wie Bäckereien und Metzgereien,

Gesundheit / Körperpflege / Drogeriewaren,

Genussmittel / Tabakwaren, Zeitschriften / Zeitungen (= „Kiosk-

Sortiment“).

b) Sonstige zentrenrelevante Sortimente.

c) Nicht zentrenrelevante Sortimente.




2. Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel soll wohnortnah entwickelt werden. Dazu

sollen städtebaulich integrierte Standorte dienen. Bestehende innerstädtische Be-

triebe sind zu stärken. Ansiedlungen an integrierte Standorte zu lenken.

3. Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel wird außerhalb der Innenstadt ausge-

schlossen. Ansiedlungen am Fachmarkstandort Biberacher Straße sind nur

möglich, wenn keine Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs erfolgt

und im zentralen Versorgungsbereich keine ausreichenden Flächen vorhanden

sind. Damit findet eine klare Stärkung der Innenstadt statt. Ansiedlungen außer-

halb sind nicht möglich.

4. Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist auf einzelne ausgewie-

sene innenstadtnahe Standorte konzentriert. Kleinflächiger nicht zentrenrelevanter

Einzelhandel soll ebenfalls auf einzelne Standorte konzentriert werden.




5 Umsetzung der Strategie

5.1 Umsetzung: Aufgaben Stelle Stadtmarketing

Die Stadt Ochsenhausen hat eine Stelle im Bereich Stadtmarketing neu geschaffen, um die

Umsetzung im Bereich Innenstadtmarketing, aber auch im Bereich Wirtschaftsförderung

besser vorantreiben zu können. Wesentliche Aufgaben sind:

Bereich Innenstadtmarketing:

Koordination der Umsetzung des Innenstadtentwicklungskonzepts,

(Schnittstelle Verwaltung/Politik, Teilnahme an AG-Sitzungen, Presseberichte usw.).

Strategisches Leerstandsmanagement (=Ansiedlungsmanagement) zur Optimierung

des Branchenmixes,

Umsetzungsbegleitung von Maßnahmen im Rahmen des Innenstadtmarketings.

Bereich Wirtschaftsfördertätigkeiten:

Kontaktpflege mit örtlichen Unternehmen und wirtschaftsrelevanten Organisationen.

Übernahme einer Lotsenfunktion in der Verwaltung.




a) Maßnahmenprogramm 2014

Aufgabe Inhalt Zielgruppe Zeitplanung

Koordination der Umset-

zung des Innenstadtent-

wicklungskonzepts

Regelmäßiger informeller Austausch mit dem

Gewerbeverein: Welche Aktionen werden durch-

geführt? Wie kann die Stadt organisatorisch bei

Aktionen behilflich sein?

Organisation regelmäßiger Treffen

Ziel: Kommunikationsfluss zwischen Gewerbe-

verein und Stadtverwaltung ist personenunab-

hängig. Alle Wissen von aktuellen Planungen und

können sich abstimmen

Gewerbeverein Och-

senhausen, Fachbe-

reiche der Stadtver-

waltung, Gemeinderat

Ab Januar 2014

Strategisches

Leerstandsmanagement

(=Ansiedlungsmanage-

ment) zur Optimierung des

Branchenmixes

Für ein effektives Ansiedlungsmanagement ist ein

Ansprechpartner für die Umsetzung entschei-

dend. Hier hat die Stadt Ochsenhausen eine Stel-

le im Bereich Stadtmarketing neu geschaffen, die

auch den Bereich Ansiedlungsmanagement als

eine Wirtschaftsförderaufgabe, die letztendlich

auch der Stärkung der Innenstadt dient mit über-

nehmen soll. Im Folgenden sind die wesentlichen

Aufgaben und nächsten Schritte zur Optimierung

des Branchenmixes angeführt.

siehe b) Medien und Kommunikationsplan zur

Optimierung des Branchenmixes durch ein akti-

ves Ansiedlungsmanagement

Existenzgründer,

expansive

Unternehmen,

Filialisten,

Franchisegeber

Aufbau bis Ende 2014

siehe b) Medien

und Kommunikations-

plan zur Optimierung

des Branchenmixes

durch ein aktives An-

siedlungsmanage-

ment




Aufgabe Inhalt Zielgruppe Zeitplanung

Umsetzungsbegleitung

von Maßnahmen im Rah-

men des Innenstadtmarke-

tings

Planung von Aufgaben: wer kann was bis wann

schaffen? Wie ist der aktuelle Zwischenstand?

Bestehen Bereiche wo evtl. externe Hilfestellun-

gen notwendig werden?

Gewerbeverein Och-

senhausen, Fachbe-

reiche der Stadtver-

waltung, Gemeinderat

Ab März 2014

Kontaktpflege mit örtlichen

Unternehmen und wirt-

schaftsrelevanten Organi-

sationen

Aktives Zugehen (“Kennenlernen”: Banken,

Presse, IHKs, Handwerkskammern, örtlichen

Multiplikatoren und Meinungsbildnern usw.

Aktives Zugehen auf Unternehmen und Betriebe

in Ochsenhausen: welche Planungen bestehen,

welche Notwendigkeiten werden gewünscht?

Ziel: Aufbau eines Netzwerkes

Kommunikationsfluss von Unternehmen zu

Stadtverwaltung beschleunigen und allgemein

verbessern, dadurch “näher” an Unternehmen,

schnelleres Agieren bei Problemthemen eines

Unternehmens, Wirtschaftsförderung letztlich

auch als “Puffer” zwischen Wirtschaft und

weiteren Fachbereichen der Stadtverwaltung

Unternehmen in

Ochsenhausen,

regional agierende

Institutionen

Ab Januar 2014,

permanente Kontakt-

pflege

Übernahme einer Lotsen-

funktion in der Verwaltung

Kontaktstelle für Ansprache verschiedener Fach-

bereiche. Nimmt Anfragen auf und leitet diese

weiter, bzw. vermittelt bei Bedarf direkt.

Wichtig: = 1. Ansprechpartner für Externe

Unternehmen (in

Ochsenhausen),

Bürger

Ab Januar 2014




b) Medien und Kommunikationsplan zur Optimierung des Branchenmixes durch ein

aktives Ansiedlungsmanagement


• Mögliche Folgenutzungen der Immobilien darstellen: Einzelhandel, Dienstleistung,

Gastronomie, Kultur/ Freizeit

Aug

2013(bereits durch

imakomm

AKADEMIE

erfolgt )

Jan

2014

Feb

2014

Medien- und Kommunikationsplan Aufgabe Wirtschaftsförderer

• Erfassung der Leerstände

• Bewertung der Vermarktungsmöglichkeiten anhand eines einheitlichen Indikatorenkatalogs:

• Zielgruppen für Objekte definieren:

• Potenzielle Existenzgründer, im Bereich Einzelhandel und Dienstleistung/ Gastronomie auch Franchisenehmer

• Expansive Unternehmen aus der Region: Zweigbetriebseröffnungen sowie

Standortverlagerungen• Teilweise Filialisten und Markenstores

• Ansprache der IHK, Handwerkskammer und Branchenverbände

= Aufbau eines für Ochsenhausen ortsspezifischen Anbieterpool

(auch für zukünftige Leerstände, Standortveränderungen einzelner Betriebe)

Adresse

Objektqualität: Baulicher Zustand, Fassade, Höhe der Räume, Eindruck innen

Lage: Entfernung zum Zentrum, fußläufige Erreichbarkeit, Verkehrliche Erreichbarkeit

Größe: Schätzung freie Fläche in m²

April

2013(bereits durch

imakomm

AKADEMIE erfolgt )

• Kontakt zu Immobilieneigentümer herstellen und Vermarktungsabsichten

abklären

März

2014

• Ausarbeitung von Exposés zu den vermarktbaren Leerständen

• Neben Informationen zu Objekten auch Argumente für die Stadt erarbeiten: beispielsweise Kaufkraftpotenziale, Ansiedlungspotenziale

• Enthält Standortvorteile, Leerstandskarte, Bildmaterial

April

2014

• Erarbeitung von Zusatzleistungen die Investoren erhalten (können) (Ideenpool)

• Existenzgründerberatung - IHK• Erste Werbeannonce kostenfrei anbieten – Tageszeitung (Erfolgsgeschichten

kommunizieren)

• Beteiligung an der Eröffnungsfeier Manpower/Organisation – Bürgermeister, Stadtverwaltung

• Kommunikation zwischen Ämtern und Gewerbebetreibendem erleichtern -WiFö

• Unterstützung bei Gestaltung - ansässige Firmen

• Check-up der Geschäftsidee, besondere Konditionen für Konto – Banken• Einbindung ins Netzwerk - Gewerbeverein

• Runder Tisch mit Immobilieneigentümer und Vermarktungsvereinbarung

• Zusatzleistungen auch für Immobilieneigentümer absprechen: Erwartungen und Pflichten, Beispiele:

• Vermarktung und Werbung durch die Stadt

• Fassadenrenovierung durch Immobilieneigentümer





Medien- und Kommunikationsplan Aufgabe Wirtschaftsförderer

Juli

2014

• Veröffentlichung in Printmedien - Artikel zur Leerstandsvermarktung

• Anzeigen in Tageszeitung • IHK Zeitschrift• regionales Wirtschaftsmagazin

• Online-Veröffentlichung der erhobenen Objekte

• Internetauftritt der Stadt und Internetauftritt des Landkreises• Wesentliche Infos sind bereits enhalten

• Digitale Leerstandskarte

• Exposé mit Kurzinformationen und Bildmaterial• Mögliche Zusatzleistungen

• Veröffentlichung in Printmedien - redaktioneller Beitrag• Projektvorstellung, Verweis auf Onlineauftritt, Leerstandskarte

• Tageszeitung – Zielgruppe: Existenzgründer vor Ort • IHK-Zeitschrift – Zielgruppe: expansive Unternehmen in der Region

• Verteilung der Exposés bei Multiplikatoren • Deutscher Franchise Verband e.V., IHK, Einzelhandelsverband,

Handwerkskammer, DEHOGA, • Brauereien, Banken, Steuerberaterkammer, Architekten & Planungsbüros,

regionale Wirtschaftsförderung

Mai

2014

Aug

2014

• Erarbeitung eines Flyers:

• Informationen zu Stadt, Objekten und Ansprechpartner • Distribution durch ansässige Unternehmen an ihre Geschäftskontakte

Sep

2014

• Anschreiben regionaler Unternehmen in den Bereichen Einzelhandel und

Dienstleistung, mit Flyer und Leerstandskarte• Verweis auf Exposé und Internetauftritt

Nov

2014

• Runder Tisch mit Immobilieneigentümern

• Erfahrungsaustausch • Evaluierung der Ansiedlungs- und Vermarktungsaktivitäten




5.2 Planungsrechtliche Umsetzung der Einzelhandelssteuerung

Viele Ansätze für die Umsetzung der aufgezeigten Strategie liegen im Bereich Innenstadt-

marketing, im Städtebau usw. Gleichwohl gilt es, planungsrechtliche Instrumente zu erarbei-

ten um die Strategie auch in bauleitplanerische Regelungen zu überführen. Entsprechend

muss das Konzept, um ein belastbares Steuerungsinstrument für die künftige Einzelhandels-

entwicklung zu sein, zwingend folgende Elemente enthalten, um die aufgezeigte Strategie

planungsrechtlich umsetzen zu können:

Definition / Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (=Innenstadt von Och-

senhausen),

grundsätzliche Strategie und Ziele der Einzelhandelssteuerung,

räumliche Konkretisierung dieser Strategien und Ziele (= Standortkonzept) sowie

eine ortsspezifische Sortimentsliste („Ochsenhausener Liste“) als konkretes sachli-

ches Bewertungsinstrument von Einzelhandelsvorhaben (Ansiedlungen, Erweiterun-

gen).

5.2.1 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich

Der zentrale Versorgungsbereich stellt den innerstädtischen Bereich einer Stadt dar, in dem

sich einerseits Einzelhandelsnutzungen, aber auch ergänzende Nutzungen wie Dienstleis-

tungen, Verwaltungseinrichtungen, Kultureinrichtungen oder Gastronomie konzentrieren. Der

zentrale Versorgungsbereich stellt damit den Hauptversorgungsstandort dar, dem somit für

die Gesamtstadt eine wichtige Rolle zukommt. Ergänzend können zentrale Versorgungsbe-

reiche auch in gewachsenen Stadtteilzentren ausgewiesen werden, die eine Bedeutung für

die Umgebung und somit eine schützenswerte Position einnehmen.

Durch die Festschreibung der „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“

(vgl. §1, Absatz 6, Punkt 4 BauGB) sowie der klaren Aussagen zur Steuerung der zulässigen




baulichen Nutzungen im Sinne des Schutzes des zentralen Versorgungsbereichs, ist ein

wirksames Instrument geschaffen, die Innenentwicklung von Gemeinden zu stärken. Mit dem

Beschluss dieses Gutachtens als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6

Nr. 11 wird auch dieser „zu erhaltende und zu entwickelnde zentrale Versorgungsbereich“

festgesetzt. Er stellt das „Schutzobjekt“ bei allen weiteren Überlegungen zur Weiterentwick-

lung des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen, also beispielsweise auch bei Ansied-

lungsüberlegungen in nicht integrierten Lagen, dar.

Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs in Ochsenhausen kann anhand folgen-

der Kriterien abgegrenzt werden:

Angebotsdichte und Nutzungsvielfalt (Einzelhandel, öffentliche und private Dienstleis-

tungen, weitere Innenstadtfunktionen wie Gastronomie usw.),

Fußläufige Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen,

Aufenthaltsqualität,

Barrierewirkungen (Bahnlinien, Straßen, etc.),

städtebauliche Gesichtspunkte (verkehrliche Erreichbarkeit, Fußläufigkeit, mögliche

Verflechtungspotenziale, Erweiterungspotenziale usw.).




Abbildung: Zentraler Versorgungsbereich Ochsenhausen





5.2.2 Grundsätze der Einzelhandelssteuerung

Grundsatz 1: Zentrenrelevanter und damit auch nahversorgungsrelevanter Einzelhan-

del (jeweils Hauptsortiment, groß- und kleinflächig) künftig nur im abgegrenzten zent-

ralen Versorgungsbereich Ochsenhausens.

1a Zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (jeweils Hauptsortiment, groß-

und kleinflächig) soll künftig grundsätzlich nur noch im zentralen Versorgungsbereich

von Ochsenhausen angesiedelt werden. Dies gilt soweit regionalplanerische Vorga-

ben nicht entgegenstehen.

1b Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise außerhalb des zentra-

len Versorgungsbereichs von Ochsenhausen angesiedelt werden, wenn das entspre-

chende Vorhaben überwiegend der Versorgung des jeweiligen Gebietes dient und

damit eine standortgerechte Verkaufsflächendimensionierung aufweist. Das Vorha-

ben ist einer Einzelfallprüfung zu unterziehen.

1c Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel (groß- und kleinflächig) wird künftig außer-

halb der Innenstadt grundsätzlich ausgeschlossen. Zur Sicherung der Einzelhandels-

zielsetzung zur Stärkung der Standortlage Zentraler Versorgungsbereich ist der Be-

standsschutz für die bestehenden Einzelhandelseinrichtungen im Gewerbegebiet

„Untere Wiesen“ als „passiver Bestandsschutz“ zu gestalten. Damit werden auch Er-

weiterungen des bestehenden Handels ausgeschlossen. 9 Für weiteren bestehenden

Einzelhandel, wie beispielsweise am Fachmarktstandort Biberacher Straße soll ein

qualifizierter (= aktiver) Bestandsschutz realisiert werden, d.h. untergeordnete Ver-

kaufsflächenerweiterungen sollen nach Einzelfallprüfung möglich sein. Am Standort

Biberacher Straße gilt zudem: Zentrenrelevanter Einzelhandel kann nach Einzelfall-

prüfung angesiedelt werden, wenn der Nachweis erfolgt, dass keine geeigneten Flä-

chen im zentralen Versorgungsbereich vorhanden sind und nachweislich keine Schä-

digung des zentralen Versorgungsbereichs zu erwarten ist.

9 Mit ca. 50% Verkaufsflächenanteil am gesamten Einzelhandelsstandort Ochsenhausen und mit einem Anteil

von ca. 85% Anteil zentrenrelevanter Sortimente (nahversorgungsrelevante und sonstige zentrenrelevante Sorti-mente) am Standort (= 50-55% Anteil am Angebot zentrenrelevanter Sortimente am Gesamtstandort). Damit weist der Standort GE „Untere Wiesen“ eine überdurchschnittliche und für die Innenstadt auch gefährliche Stel-lung ein. Aus städtebaulichen Gründen sollen weitere Zuwächse am Standort „GE Untere Wiesen deshalb aus-geschlossen werden.




Ergebnis: Schutz der Innenstadt, wohnortnahe Nahversorgung aber in Wohngebieten selbst-

verständlich zulässig.

Grundsatz 2: Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs soll die Einzelhandels-

entwicklung künftig stärker auf einzelne Standorte konzentriert werden. Großflächiger

nicht zentrenrelevanter Einzelhandel soll auf einzelne Standorte konzentriert und an

einzelnen Standorten im restlichen Stadtgebiet gänzlich ausgeschlossen werden.

Kleinflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel soll ebenfalls möglichst konzen-

triert werden. Weiterhin erfolgt eine Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente.

2a Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel soll in Ochsenhausen zukünftig

neben dem zentralen Versorgungsbereich auf ausgewiesene Standorte begrenzt

werden. Hierbei handelt es sich um die Ergänzungsstandorte I (Fachmarktzentrum

Biberacher Straße) und II („Gewerbegebiet untere Wiesen“). In diesen Gebieten gilt

es, Flächen als Ergänzungsstandorte für großflächigen nicht zentrenrelevanten Ein-

zelhandel auszuweisen. Für bestehende Betriebe besteht ein aktiver (= qualifizierter

Bestandsschutz).

2b Auch kleinflächiger nicht zentrenrelevanten Einzelhandel soll vorrangig ebenfalls im

zentralörtlichen Versorgungskern sowie an bereits bestehenden Einzelhandelsstan-

dorten, insbesondere den ausgewiesenen Ergänzungsstandorten angesiedelt wer-

den. Ansiedlungen von kleinflächigem nicht zentrenrelevantem Einzelhandel sind

auch an weiteren Standorten möglich, sollten aber möglichst auf wenige Standorte

konzentriert werden.

2b Angesichts der erarbeiteten Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in Och-

senhausen kann ein vollständiger Ausschluss von nicht zentrenrelevanten Einzelhan-

delsansiedlungen an einzelnen Standorten sinnvoll sein, um einer anderweitigen ge-

werblichen Entwicklung (z.B. Handwerksbetriebe, Logistik, Dienstleistungsbetriebe,

ggf. auch Vergnügungsstätten) in Ochsenhausen Flächen vorhalten zu können. Dies

sollte insbesondere in den Gewerbegebietslagen an der Memminger Straße sowie an

der Biberacher Straße (Bereich ab westlich Barbaraweg) erfolgen.




2d Bei Ansiedlungen von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel (egal ob groß- oder

kleinflächig) sollen zentrenrelevante Randsortimente begrenzt werden. Sie sind nur

zulässig, wenn keine Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich zu erwar-

ten sind, was erfahrungsgemäß bei einer Beschränkung auf maximal 10% der Ver-

kaufsfläche gegeben ist, ggf. kann auch eine nähere Bestimmung der zulässigen Sor-

timente mit einer jeweiligen maximalen Verkaufsflächenbegrenzung erforderlich sein.

Diese ist im Einzelfall zu prüfen. Darüber hinaus muss das Randsortiment einen di-

rekten Bezug zum Hauptsortiment aufweisen (= branchentypisches zentrenrelevantes

Randsortiment).

Ergebnis: Konzentration von nicht zentrenrelevanten Einzelhandel auf ausgewiesene Stan-

dorte, kleinflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel fast überall möglich, dabei aber

Beschränkung schädliche Randsortimente.

Grundsatz 3: In Misch- und Gewerbegebieten mit Ausschluss von Einzelhandel ist für

Gewerbebetriebe der Verkauf von selbst hergestellten / montierten Waren auf einer

untergeordneten Fläche bis zu 800 m² ausnahmsweise zulässig.

3a In Gebieten mit Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben kann Einzelhandel aus-

nahmsweise zugelassen werden, wenn in dort angesiedelten Gewerbebetrieben her-

gestellte / montierte Waren verkauft werden sollen.

3b Die Verkaufsfläche soll untergeordnet zum eigentlichen Gewerbebetrieb sein. Des

Weiteren müssen sie diesem räumlich zugeordnet sein und in betrieblichem Zusam-

menhang stehen. Als Verkaufsflächenobergrenze wird auf die Grenze zur Großflä-

chigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO abgestellt. Nach der aktuellen Recht-

sprechung liegt diese derzeit bei 800 m², ggf. kann aber auch eine nähere Bestim-

mung der zulässigen Sortimente mit einer jeweiligen maximalen Verkaufsflächenbe-

grenzung erforderlich sein.




3c Für Handwerksbetriebe des Lebensmittelhandwerks und sonstiger zentrenrelevanter

Sortimente ist das jeweilige Vorhaben einer Einzelfallprüfung zu unterziehen10.

Ergebnis: Nicht nur restriktiv, sondern konstruktiv: Wenn Einzelhandel nicht möglich, können

Handwerksbetriebe / Produktionsbetriebe u.Ä. trotzdem untergeordnet Verkaufsfläche errich-

ten, wenn dies der Innenstadt nicht schadet (letztlich eine Art „Wirtschaftsförderung für die

Handwerksbetriebe“).

7)

Begründung für die Notwendigkeit einer Einzelfallprüfung für diese beiden Sortimente: Nahversorgungsrelevan-

te Sortimente, insbesondere Lebensmittelbetriebe sowie sonstige zentrenrelevante Sortimente außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches können die zu stärkende Innenstadt und die wohnortnahe Versorgung mit Le-bensmitteln schwächen und damit die grundsätzliche Strategie einer Innenstadtstärkung und Stärkung der wohn-ortnahen Versorgung konterkarieren. Sie sind daher gemäß Grundsatz 1 grundsätzlich auf die Innenstadt zu konzentrieren. Mit Grundsatz 3 soll eine untergeordnete Einzelhandelsentwicklung speziell für die in 3a genann-ten Betriebe an Standorten mit Einzelhandelsausschluss zwar ermöglicht werden. Es soll aber gleichzeitig eben-so sichergestellt werden, dass bei entsprechenden Ausnahmen im Sinne von Grundsatz 3 eine Innenstadtschä-digung trotzdem vermieden wird.




5.2.3 Räumliche Konkretisierung der Grundsätze = Standortkonzept

Zur Konkretisierung der Grundsätze der Einzelhandelssteuerung sollen im Folgenden noch-

mals in einer räumlichen Definition die Standorte gemäß ihrer zukünftigen Zulässigkeit für

den Einzelhandel dargestellt werden. Mit anderen Worten: Das Standortkonzept stellt die

„Übersetzung“ der Grundsätze in Standorte dar:

1. Zentraler Versorgungsbereich: Standort für den zentrenrelevanten und nahversor-

gungsrelevanten Einzelhandel, aber auch für den nicht zentrenrelevanten Einzelhan-

del (Letzterer ist aber grundsätzlich auch außerhalb der Innenstadt zulässig). Diesem

Bereich kommt in der Entwicklung des Einzelhandels die vorrangige Bedeutung im

Stadtgebiet zu.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sollen im Teilbereich B für eine

funktionale Stärkung der Innenstadt langfristig Flächen für größere Betriebs-

einheiten geschaffen werden (ggf. durch Flächenzusammenlegungen und

Neuüberplanung),

während in Teilbereich A für groß- und kleinteiligen Einzelhandel erhalten und

weiter ausgebaut werden soll. Der Fokus liegt hier klar auf der Stärkung des

bestehenden Einzelhandels.

2. Ergänzungsstandort I („Fachmarktstandort Biberacher Straße“): Etablierter Ein-

zelhandelsstandort und künftiger Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten

Einzelhandel. Dementsprechend sollen hier zukünftig zentrenrelevante Sortimente

ausgeschlossen werden und eine Konzentration auf nicht zentrenrelevanten Handel

stattfinden. Bestehende Betriebe besitzen einen qualifizierten (=aktiven) Bestands-

schutz. Zentrenrelevante Sortimente sind zukünftig nur möglich, wenn der Nachweis

einer fehlenden Flächenverfügbarkeit im zentralen Versorgungsbereich erfolgt und

schädigende Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich ausgeschlossen

werden können.

3. Ergänzungsstandort II („Gewerbegebiet untere Wiesen“): Da hier ein etablierter

Einzelhandelsstandort gegeben ist, ist eine Weiterentwicklung durchaus zu empfeh-




len, allerdings mit einer Beschränkung auf nicht zentrenrelevanten Sortimente. Be-

stehende Betriebe mit einem zentrenrelevanten Sortiment besitzen einen passiven

Bestandsschutz.

4. Restliches Stadtgebiet: Ausschluss von weiterem zentrenrelevantem und großflä-

chigem nicht-zentrenrelevanten Handel, Ausnahmen: Nahversorgungsangebote in in-

tegrierter Lage zur Versorgung des jeweiligen Gebietes und qualifizierter (aktiver)

Bestandsschutz für bestehenden großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel.

Grundsätzlich ist das Ziel einer Konzentration von Einzelhandelsansiedlungen zu ver-

folgen.




Räumliche Konkretisierung:

Quelle: GoogleMaps, Bearbeitung durch imakomm AKADEMIE, März 2013.




5.3 Sortimentsliste („Ochsenhausener Liste“)

Zentrales, planungsrechtliches Steuerungsinstrument für die Umsetzung der Grundsätze

stellt eine ortsspezifische Sortimentsliste dar („Ochsenhausener Liste“).11 Im Folgenden dar-

gestellt ist

zunächst die eigentliche Sortimentsliste („Ochsenhausener Liste“) auf Basis der Be-

standserhebungen aller Einzelhandelsbetriebe in Ochsenhausen (auch Stadtteile),

dann die Begründungen für die Zuordnung der einzelnen Sortimente zu den „zentren-

relevanten“ bzw. „nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten.

Hinweis: Die Zentrenrelevanz einer Warengruppe / eines Sortiments wird mit der „tatsächli-

chen Zentrenrelevanz“ (= das Angebot ist aktuell in der Innenstadt und/oder einem Stadtteil-

zentrum von Ochsenhausen vorhanden) bzw. der „typischerweise Zentrenrelevanz“ (= aktu-

ell zwar weder in der Innenstadt noch in einem Stadtteilzentrum von Ochsenhausen tatsäch-

lich vorhandenes Angebot, es sollte aber aus Versorgungsgründen oder strategischen / städ-

tebaulichen Überlegungen heraus versucht werden, dieses Angebot in der Innenstadt

und/oder in den Stadtteilzentren anzusiedeln; und: üblicherweise findet sich dieses Sortiment

in zentralen Lagen aufgrund der Sortimentseigenschaften, Stichwort „Handtaschensortiment“

u.Ä.) begründet.

11

Vgl. hierzu beispielsweise VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.05.2005, 8 S 1848/04, Urteil vom 30.01.2006, 1 S 1259/05.




Eigentliche „Ochsenhausener Liste“

Auf Basis der Bestandserhebungen aller Einzelhandelsbetriebe in Ochsenhausen (auch

Stadtteile) im Januar/Februar 2013 lässt sich folgende Sortimentsliste für Ochsenhausen

ableiten (Auflistung)12:

a) Nahversorgungsrelevante Sortimente / Warengruppen, zugleich zentrenrelevant

Lebensmittel / Getränke Apotheken Gesundheit- / Körperpflege / Drogeriewaren (inkl. Putz-, Wasch- und Reinigungsmittel) /

Parfümerie- und Kosmetikartikel Genussmittel / Tabakwaren Zeitschriften / Zeitungen

b) Sonstige zentrenrelevante Sortimente / Warengruppen

Blumen Bücher, auch antiquarische Bücher Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Spielwaren inkl. Modellbau Bastelartikel Bekleidung (z.B. gemischtes Sortiment, Damenoberbekleidung, Herrenoberbekleidung,

Kinder-/Babybekleidung, Sportbekleidung, sonstige Oberbekleidung, Berufsbekleidung) Haus- und Heimtextilien / Kurzwaren (auch Wolle usw.) / Handarbeit / Nähzubehör / Stof-

fe Kleinteilige Sport- und Campingartikel (z.B. kleinere Sportgeräte, Sportschuhe, Hanteln,

Fußbälle, kleinere Campingausrüstung, Kocher) Kleinteilige Baby- und Kinderartikel (z.B. Bekleidung, Spielwaren speziell für Babys und

Kleinkinder)

12

Die Zentrenrelevanz einer Warengruppe / eines Sortiments wird mit der „tatsächlichen Zentrenrelevanz“ (= das Angebot ist aktuell in der Innenstadt von Ochsenhausen vorhanden) bzw. der „typischerweise Zentrenrelevanz“ (= aktuell zwar weder in der Innenstadt von Ochsenhausen tatsächlich vorhandenes Angebot, es sollte aber aus Versorgungsgründen oder strategischen / städtebaulichen Überlegungen heraus versucht werden, dieses Ange-bot in der Innenstadt und/oder in den Stadtteilzentren anzusiedeln; und: üblicherweise findet sich dieses Sorti-ment in zentralen Lagen aufgrund der Sortimentseigenschaften, Stichwort „Handtaschensortiment“ u.Ä.) begrün-det.




Schuhe (auch Sportschuhe) Lederwaren, Taschen, Koffer, Schirme Kleinteilige Elektrowaren (z.B. Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staub-

sauger, Bügeleisen) sowie Unterhaltungselektronik (z.B. Rundfunk-, Fernseh-, fototech-nische Geräte, Videokameras)

Telekommunikationsendgeräte / Mobilfunkgeräte und Zubehör Computer und Zubehör, Software und Zubehör

Haushaltswaren (z.B. Schneidwaren / Bestecke, Tafelgeschirr, Silberwaren), Glas / Por-

zellan / Keramik, Einrichtungsbedarf (ohne Möbel), Dekorationsartikel, Geschenkartikel und Souvenirs

Medizinisch-orthopädische Artikel Augenoptik

Hörgeräte

Kunstgewerbe, Bilder, Rahmen, Antiquitäten (außer Möbel)

Briefmarken / Münzen

Uhren, Schmuck

Musikalien / Musikinstrumente und Zubehör




c) Nicht zentrenrelevante Sortimente / Warengruppen

Korb-, Kork- und Flechtwaren Pflanzen / Gartenbedarf (z.B. Düngemittel, Erde, Torf, Gartenhäuser, Pflanzengefäße,

Bäume, Sträucher, Beetpflanzen, Baumschul- und Topfpflanzen, Gartengeräte) Möbel (z.B. Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel, Badeinrichtungen, antiqua-

rische Möbel, Betten) Bettwaren (z.B. Matratzen, Lattenroste, Ober- / Unterdecken), Tapeten, Bodenbeläge

(inkl. Teppiche), Gardinenstangen Bau- und Heimwerkerbedarf (z.B. Bauelemente, Baustoffe, Werkzeuge, Maschinen,

Leitern), Holz / Holzmaterialien, Naturhölzer

großteilige Sport- und Campingartikel (z.B. Laufbänder, Heimtrainer, Tische, Stühle) Farben, Lacke, Malereibedarf Großteilige Baby- und Kinderartikel (z.B. Möbel, Bettwaren, Kindersitze / Autositze, Mat-

ratzen, Kinderwagen) Großteilige Elektrowaren (z.B. Kühl- und Gefrierschränke, Waschmaschinen, Wäsche-

trockner, Geschirrspülmaschinen) Fahrräder und Fahrradzubehör

Tiere, Güter des zoologischen Bedarfs (z.B. Tierfutter, Käfige, Katzenbäume)

Boote und Zubehör Brennstoffe

Eisenwaren, Beschläge, Schlösser

Fenster, Gitter

Markisen, Rollläden

Kfz-Handel, Kfz- und Motorrad-Zubehör

Mineralölerzeugnisse

Gartengeräte, Gartenmöbel und Polsterauflagen, Gartenhäuser

Bad- / Sanitäreinrichtungen und Zubehör

Türen, Zäune

Büromaschinen und Einrichtungen




Elektroinstallationsmaterial

Heizungen, Kamine und (Kachel-)Öfen

Lampen und Leuchten, Leuchtmittel

Waffen, Angler-, Reit- und Jagdbedarf (ohne Bekleidung im Hauptsortiment)

Erotikartikel




Begründungen zur „Ochsenhausener Liste“

Um tatsächlich auch eine belastbare Sortimentsliste als Instrument zu haben, bedarf es einer

Begründung für die jeweilige Einordnung von Sortimenten als zentrenrelevant oder aber

nicht zentrenrelevant. Maßgeblich sind hier die örtlichen Gegebenheiten in Ochsenhausen13.

Ergänzend sind auch teilweise Sortimente aus strategischen Gründen als zentrenrelevant

einzustufen, da es sich typischerweise um zentrenrelevante Sortimente handelt. Diese Wa-

rengruppen werden in der Ochsenhausener Innenstadt derzeit zwar nicht angeboten, könn-

ten aber grundsätzlich eine Steigerung der Attraktivität der Innenstadt mit sich bringen und

sind somit bevorzugt auf die Innenstadt zu konzentrieren. Die Anmerkungen beruhen auf der

Bestandserhebung vom Zeitraum August 2012.

a) Nahversorgungsrelevante Sortimente / Warengruppen14, zugleich zentrenrelevant

Sortimente / Warengruppen:

Begründung:

Lebensmittel / Getränke Täglicher Bedarf Apotheken Schnelle Versorgung nötig Gesundheit- / Körperpflege / Drogeriewaren

(inkl. Putz-, Wasch- und Reinigungsmittel) / Parfümerie- und Kosmetikartikel

Täglicher Bedarf

Genussmittel / Tabakwaren Täglicher Bedarf Zeitschriften / Zeitungen Täglicher Bedarf

13

Die Begründungen greifen explizit die Anforderungen der Rechtsprechung an ortsspezifischen Sortimentslisten auf, wonach jeweils die örtlichen Gegebenheiten (und somit der spezifischen Begründung für einen Standort) entscheidende Bedeutung für diese Einteilungen zukommen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.05.2005, 8 S 1848/04, Urteil vom 30.01.2006, 1 S 1259/05). 14

Die Abgrenzung / Begründung anhand des Kriteriums „täglicher Bedarf“ entspricht im Wesentlichen Punkt 2.2.5 des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg (Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansied-lung von Einzelhandelsgroßprojekten – Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben, vom 21. Februar 2001, Az.: 6-2500.4/7). Hinweise: Grundsätzliche Sortimente des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel, Zeitschriften usw. sollen – wie zentrenrelevante Sortimente – grundsätzlich nur in den zentralörtlichen Versor-gungskernen angesiedelt werden.




b) Sonstige zentrenrelevante Sortimente / Warengruppen:


Begründung:

Reformwaren (insbesondere Lebensmittel) typischerweise zentrenrelevant , in Ochsenhausen

nur noch als untergeordnetes Randsortiment vertre-ten

Blumen typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Bücher, auch antiquarische Bücher typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Papier, Bürobedarf, Schreibwaren typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Spielwaren, inkl. Modellbau typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Bastelartikel typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Bekleidung (z.B. gemischtes Sortiment, Damen-

oberbekleidung, Herrenoberbekleidung, Kinder-/Babybekleidung, Sportbekleidung, sonstige Ober-bekleidung, Berufsbekleidung)

typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant

Haus- und Heimtextilien / Kurzwaren (auch Wolle

usw.) / Handarbeit / Nähzubehör / Stoffe typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant

Kleinteilige Sport- und Campingartikel (z.B. kleine-

re Sportgeräte, Sportschuhe, Hanteln, Fußbälle, kleinere Campingausrüstung, Kocher)

typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhausen nur noch als untergeordnetes Randsortiment vertreten

Kleinteilige Baby- und Kinderartikel (z.B. Beklei-

dung, Spielwaren speziell für Babys und Kleinkin-der)


Großteilige Baby- und Kinderartikel (z.B. Möbel, Bettwaren, Kindersitze / Autositze, Matratzen, Kin-derwagen)

typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhausen nur noch als untergeordnetes Randsortiment vertreten





Begründung:

Schuhe (auch Sportschuhe) typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Lederwaren, Taschen, Koffer, Schirme typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhau-

sen nur noch als untergeordnetes Randsorti-ment vertreten

Kleinteilige Elektrowaren (z.B. Toaster, Kaffeemaschi-

nen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger, Bügeleisen) sowie Unterhaltungselektronik (z.B. Rundfunk-, Fernseh-, fototechnische Geräte, Videokameras)


Telekommunikationsendgeräte / Mobilfunkgeräte und

Zubehör typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant

Computer und Zubehör, Software und Zubehör typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Haushaltswaren (z.B. Schneidwaren / Bestecke, Tafel-

geschirr, Silberwaren usw.), Glas / Porzellan / Keramik, Einrichtungsbedarf (ohne Möbel), Dekorationsartikel, Geschenkartikel und Souvenirs


Medizinisch-orthopädische Artikel typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Augenoptik typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant Hörgeräte typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhau-


Kunstgewerbe, Bilder, Rahmen, Antiquitäten (außer

Möbel) typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhau-sen nur noch als untergeordnetes Randsorti-ment vertreten

Briefmarken / Münzen typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhau-


Uhren, Schmuck typischerweise und tatsächlich zentrenrelevant

Musikalien / Musikinstrumente

typischerweise zentrenrelevant, in Ochsenhau-sen nur noch als untergeordnetes Randsorti-ment vertreten




c) Nicht zentrenrelevante Sortimente / Warengruppen:

Sortimente / Warengruppen: Anmerkungen:

Korb-, Kork- und Flechtwaren Tatsächlich nicht mehr zentrenrelevant in Ochsenhau-sen (s. fehlendes Angebot in der Innenstadt); umfasst: Korbmöbel, Bast- und Strohwaren usw.

Pflanzen / Gartenbedarf (z.B. Düngemittel, Erde,

Torf, Pflanzengefäße, Bäume, Sträucher, Beetpflanzen, Baumschul- und Topfpflanzen, Gartengeräte)

Tatsächlich nicht zentrenrelevant in Ochsenhausen und im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg nicht als zentrenrelevant eingestuft, d.h. es kann auch davon ausgegangen werden, dass dieses Sortiment auch typischerweise nicht zentrenrelevant ist. Die Standort-anforderungen für dieses Sortiment können aufgrund des erschwerten Abtransportes und des hohen Flä-chenbedarfs im zentralen Versorgungsbereich kaum befriedigt werden.

Möbel (z.B. Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen,

Büromöbel, Badeinrichtungen, auch antiquari-sche Möbel, Betten)


Bettwaren (z.B. Matratzen, Lattenroste, Ober- /

Unterdecken), Tapeten, Bodenbeläge (inkl. Tep-piche), Gardinenstangen

In Ochsenhausen z.T. noch im Zentralen Versorgungs-bereich anzutreffen, Flächenbedarf bzw. Standortan-forderungen aber kaum im zentralen Versorgungsbe-reich abzudecken (besser: Flächenangebot mit zent-renrelevanten Waren belegen). Zudem gilt: Die Stand-ortanforderungen für dieses Sortiment können auf-grund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flä-chenbedarfs beispielsweise aufgrund von Außenflä-chen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden.

Bau- und Heimwerkerbedarf (z.B. Bauelemente,

Baustoffe, Werkzeuge, Maschinen, Leitern), Holz / Holzmaterialien, Naturhölzer usw.


großteilige Sport- und Campingartikel (z.B. Lauf-

bänder, Heimtrainer, Tische, Stühle)

Tatsächlich nicht zentrenrelevant in Ochsenhausen und im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg nicht als zentrenrelevant eingestuft, d.h. es kann auch davon ausgegangen werden, dass dieses Sortiment auch typischerweise nicht zentrenrelevant ist. Die Standort-anforderungen für dieses Sortiment können aufgrund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flächenbe-darfs beispielsweise aufgrund von Außenflächen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden.




Großteilige Elektrowaren (z.B. Kühl- und Gefrier-

schränke, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspülmaschinen)

Tatsächlich nicht zentrenrelevant in Ochsenhausen und im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg nicht als zentrenrelevant eingestuft, d.h. es kann auch davon ausgegangen werden, dass dieses Sortiment auch typischerweise nicht zentrenrelevant ist. Die Standort-anforderungen für dieses Sortiment können aufgrund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flächenbe-darfs beispielsweise aufgrund von Außenflächen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden.

Farben, Lacke, Malereibedarf In Ochsenhausen z.T. noch im Zentralen Versorgungs-

bereich anzutreffen, Flächenbedarf bzw. Standortan-forderungen aber kaum im zentralen Versorgungsbe-reich abzudecken (besser: Flächenangebot mit zent-renrelevanten Waren belegen). Zudem gilt: Die Stand-ortanforderungen für dieses Sortiment können auf-grund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flä-chenbedarfs beispielsweise aufgrund von Außenflä-chen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden.

Boote und Zubehör Tatsächlich nicht zentrenrelevant in Ochsenhausen

und im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg nicht als zentrenrelevant eingestuft, d.h. es kann auch davon ausgegangen werden, dass dieses Sortiment auch typischerweise nicht zentrenrelevant ist. Die Standort-anforderungen für dieses Sortiment können aufgrund des erschwerten Abtransportes und des hohen Flä-chenbedarfs im zentralen Versorgungsbereich kaum befriedigt werden.

Brennstoffe


Eisenwaren, Beschläge, Schlösser





Fenster, Gitter


Markisen, Rollläden


Kfz-Handel, Kfz-Zubehör, Motorräder / -zubehör


Mineralölerzeugnisse


Gartengeräte, Gartenmöbel und Polsterauflagen,

Gartenhäuser


Tiere, Güter des zoologischen Bedarfs (z.B.

Tierfutter, Käfige, Katzenbäume) In Ochsenhausen z.T. noch im Zentralen Versorgungs-bereich anzutreffen, Flächenbedarf bzw. Standortan-forderungen aber kaum im zentralen Versorgungsbe-reich abzudecken (besser: Flächenangebot mit zent-renrelevanten Waren belegen). Zudem gilt: Die Stand-ortanforderungen für dieses Sortiment können auf-grund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flä-chenbedarfs beispielsweise aufgrund von Außenflä-chen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden




Bad- / Sanitäreinrichtungen und Zubehör


Türen, Zäune


Büromaschinen und Einrichtungen


Elektroinstallationsmaterial


Heizungen, Kamine und (Kachel-)Öfen


Lampen und Leuchten, Leuchtmittel





Waffen, Angler-, Reit- und Jagdbedarf (ohne

Bekleidung im Hauptsortiment)


Fahrräder und Fahrradzubehör In Ochsenhausen z.T. noch im Zentralen Versorgungs-

bereich anzutreffen, Zudem gilt: Die Standortanforde-rungen für dieses Sortiment können aufgrund des erschwerten Abtransportes, des hohe Flächenbedarfs beispielsweise aufgrund von Außenflächen usw. in der Innenstadt nicht befriedigt werden.

Erotikartikel

Weder tatsächlich, noch typischerweise zentrenrelevant (siehe auch Einzelhandelserlass Ba-den-Württemberg).




6 Standortbezogene Umsetzung der Einzelhandelssteuerung in Ochsenhausen

6.1 Weitere Aufgaben und Herausforderungen in Ochsenhausen – Umsetzung an-hand des Innenstadtkonzeptes

Im Zuge der Entwicklung des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen durch die imakomm

AKADEMIE gemeinsam mit der Stadtverwaltung und dem Gewerbeverein Ochsenhausen

wurden in Zwischengesprächen sowie auch in der Projektgruppe und im Gemeinderat ver-

schiedene weitere Themenfelder angesprochen.

Bei allen (auch zukünftigen) Themenfeldern ist immer als zentraler Ausgangspunkt die

Frage zu stellen: Passt das Vorhaben zur Gesamtstrategie des Innenstadtentwick-

lungskonzeptes oder konterkariert es die Zielsetzungen sogar?

Unter diesem Gesichtspunkt lassen sich auch für die angesprochenen Themen klare Aussa-

gen anhand des Innenstadtkonzeptes treffen. Das Thema Direktvermarktungszentrum wird

exemplarisch für ein Prüfen weiterer zukünftiger Fragestellungen kurz erläutertet:

Direktvermarktungszentrum

Idee: stützt die Strategie, Kunden, die heute „außen“ sind nach innen zu holen , stärkt

Regionalität (damit auch Kundenbindung) = PASST

Standort: im zentralen Versorgungsbereich Angebot mit nahversorgungsrelevanten,

zentrenrelevanten Einzelhandel dort vorgesehen = PASST

Immobilie: ehemaliges Schleckergebäude Gebäude eher schwierig zu vermarkten,

daher bietet es sich für eine solche Nutzung an, Größe ist ausreichend = PASST

Passt grundsätzlich in die Gesamtstrategie = Idee konkretisieren (mögliche Betreiber

ansprechen, Alternativen prüfen etc.)




6.2 Entwicklungsstandorte Ochsenhausen

Schloßstraße

Zukünftig größere Einzelhandelsflächen schaffen, um hier überhaupt wieder Einzelhandel ansiedeln zu können. Dies ist im derzeitigen Be-stand kaum noch realisierbar. Ist dies nicht möglich, wird der Schwer-punkt in diesem Bereich klar auf den Bereichen Dienstleistung und Umnutzung in Wohnen liegen. In diesem Bereich auf eine klare städte-bauliche Stärkung achten.

Rottum-Insel siehe Kernprojekt 1

Rückwärtiger Bereich BayWa-Tankstelle

Grundsätzlich Standort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel, unter den derzeit bestehenden Rahmen-bedingungen autoaffine Sortimente, wie Autozubehör , Reifenhandel, Motorräder zu empfehlen

BayWa-Areal

Standort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel, beispielsweise flächenintensivere Sortimente wie Lam-penstudio, Matratzen

Bahnhofsgelände

Erhalt der vorhanden Parkflächen, zukünftig als zent-raler Parkplatz als Schnittstelle für Tagestouristen beibehalten. Nicht für Einzelhandel geeignet.




6.3 Begründungen – Komprimierte Steckbriefe Entwicklungsflächen und -objekte

In Abstimmung mit der Stadtverwaltung Ochsenhausen wurden potenzielle Entwicklungs-

standorte in Ochsenhausen im Rahmen einer Vor-Ort-Begehung ermittelt und hinsichtlich

der Eignung für eine etwaige Einzelhandelsentwicklung analysiert und bewertet.

Die Standortbewertung gibt wichtige Hinweise und Impulse zu einzelnen Entwicklungsstan-

dorten in Ochsenhausen. Sie ersetzt aber in keinem Fall eine juristische Überprüfung der

Gegebenheiten bzw. der bauplanungsrechtlichen Situation.

Wichtig: Eine Bewertung der einzelnen Standorte erfolgt an dieser Stelle bewusst unabhän-

gig von strategischen Entwicklungszielsetzungen, um eine objektive Darstellung der potenzi-

ell vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten zu gewährleisten.

Hinweis: Die angegebenen Flächenzahlen erheben keinen Anspruch auf Exaktheit. Sie die-

nen lediglich als ungefährer Orientierungswert, um mögliche Folgenutzungen genauer defi-

nieren und eingrenzen zu können.




6.3.1 Schloßstraße

a) Kurzprofil:

Lage im nördlichen Bereich der Schloßstraße.

Kriterium Bemerkung

Lage Südlicher Innenstadtbereich, in der Umgebung Wohnbebauung und Dienst-

leistungsbetriebe, vereinzelt auch Einzelhandel

Erreichbarkeit Sehr gute fußläufige Erreichbarkeit

Erreichbarkeit mit dem PKW über die sehr gut

ÖPNV-Anbindung gegeben

Derzeitige Nutzung Teilweise noch Wohnnutzung

Andienbarkeit Über die Schloßstraße erreichbar

Sichtbarkeit gut

Flächenpotenzial Frei Flächen derzeit kaum gegeben, topographisch schwierige Lage

b) Standortfaktoren

(eher) positiv (eher) negativ / neutral

In Innenstadtlage

Fußläufige Erreichbarkeit gegeben

ÖPNV-Anschluss

Sichtbarkeit gegeben

Für eine Einzelhandelsnutzung wäre eine

Neuüberplanung des Gebietes erforderlich

Kaum verfügbare Flächen Topgraphisch schwierige Lage




6.3.2 Rottuminsel

a) Kurzprofil:

Rottuminsel am nördlichen Innenstadtrand mit einem Wohngebäude, ansonsten unbebaute Fläche.

Kriterium Bemerkung

Lage Nördlicher Innenstadtbereich, umgeben von Einzelhandel, Gastronomie,

Wohnen und Gewerbebetriebe, räumlich eingegrenzt durch zwei Bachläufe

der Rottum und Biberacher Straße

Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit

Erreichbarkeit mit dem PKW über die Biberacher Straße und auch Bach-

gasse gegeben


Derzeitige Nutzung Bis auf ein Wohngebäude derzeit unbebaute Fläche

Andienbarkeit Über die Biberacher Straße gegeben

Sichtbarkeit Sehr gut

Flächenpotenzial für großflächigen Einzelhandel geeignet

b) Standortfaktoren


In Innenstadtlage


Ausreichend verfügbare Fläche, für großflä-chige Nutzungskonzepte geeignet




Fläche derzeit nicht komplett verfügbar




6.3.3 Ehemaliges BayWa-Areal

a) Kurzprofil:

Ehemalige BayWa an der Biberacher Straße, derzeit v.a. durch Bauhof genutzt.

Kriterium Bemerkung

Lage Nördlicher Innenstadtrand, im Umfeld von Wohnbebauung und Gewerbe

Erreichbarkeit Gute fußläufige Erreichbarkeit gegeben

Sehr gute Erreichbarkeit mit dem PKW über die Ulmer Straße

ÖPNV

Derzeitige Nutzung Derzeit leer stehende Lagerhallen und Werkstätten, teilweise durch städti-

schen Bauhof genutzt

Andienbarkeit gut

Sichtbarkeit Gut

Flächenpotenzial Für großflächigen Einzelhandel geeignet

b) Standortfaktoren


ÖPNV-Anschluss


Sichtbarkeit gegeben Verkehrliche Anbindung gut



An die Innenstadt angrenzend




6.3.4 Bahnhofsgelände

a) Kurzprofil:

Lage westlich der Innenstadt, derzeitige Nutzung als Parkplatz.

Kriterium Bemerkung

Lage Westlich zur Innenstadt gelegen; im Umfeld hauptsächlich Wohnen und

Gewerbe

Erreichbarkeit Erreichbarkeit mit dem PKW über die Bahnhofstraße gegeben, aber nicht

an einer Hauptverkehrsachse gelegen

ÖPNV-Anbindung gut

Fußläufige Erreichbarkeit gegeben, aber Fußweg zur Haupteinkaufslage /

nicht klar ersichtlich

Derzeitige Nutzung Öffentlicher Parkplatz, Öchslebahn

Andienbarkeit über die Bahnhofstraße gegeben, aber nicht optimal

Sichtbarkeit Gut, allerdings außerhalb des Haupteinkaufsbereiches

Flächenpotenzial Derzeit bebaute Grundstücke bzw. genutzte Grundstücke

b) Standortfaktoren


ÖPNV-Anschluss gegeben

Sichtbarkeit gegeben

Lage außerhalb der Innenstadt

Verkehrliche Anbindung suboptimal

Kaum verfügbare Flächen




6.3.5 Rückwärtiger Bereich BayWa-Tankstelle

a) Kurzprofil:

Lage an der Biberacher Straße, städtebaulicher Verbesserungsbedarf gegeben.

Kriterium Bemerkung

Lage Lage nordwestlich der Innenstadt an der Biberacher Straße / Ecke Güter-

bahnhof im Umfeld von Gewerbe und Einzelhandel

Erreichbarkeit Fußläufige Erreichbarkeit gegeben

Erreichbarkeit mit dem PKW über die Biberacher Straße sehr gut


Derzeitige Nutzung Nutzungen als Tankstelle, Gastronomie, Stellplatz eines Autohauses,

Wohnnutzung in den oberen Stockwerken

Andienbarkeit Über die Biberacher Straße sehr gut

Sichtbarkeit Sehr gut

Flächenpotenzial Derzeit bebautes teilweise bebautes Grundstück

b) Standortfaktoren



ÖPNV-Anschluss vorhanden

Sichtbarkeit gegeben Sehr gute verkehrliche Anbindung

Lage außerhalb der Innenstadt

Kaum verfügbare Flächen






7 Anhang

7.1 Hinweise zur Methodik

Hinweis zur Bestandserhebung Einzelhandel:

Es wurden sämtliche Einzelhandelsbetriebe in der Standortkommune erhoben. Dabei wurden sowohl quantitative

Kriterien (v.a. Verkaufsfläche in m2) als auch qualitative Kriterien (u.a. Qualitätssegment des jeweiligen Sortimen-

tes) erhoben.

Die Bestandserhebung erfolgte „sortimentsscharf“. Das bedeutet: Die Sortimente wurden einzeln erhoben und

berücksichtigt, statt Betriebe anhand ihres Umsatzschwerpunktes pauschal nur einem Sortiment zuzuordnen. So

ist gewährleistet, dass Ergänzungssortimente, die bei einem einzelnen Betrieb evtl. tatsächlich nur von unterge-

ordneter Bedeutung sind, in der Summe über alle Betriebe jedoch von Bedeutung sein können, auch wirklich

berücksichtigt werden. Beispiel: Die Verkaufsfläche eines Betriebes aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel

wurde nicht pauschal dem Bereich „Nahrungs- und Genussmittel“ zugerechnet, sondern auf Basis der tatsächli-

chen Verkaufsflächenausstattung nach Sortimenten anteilig den Bereichen „Nahrungs- und Genussmittel“, „Ge-

sundheit / Körperpflege / Drogeriewaren“ usw. zugeordnet.

Außenflächen – beispielsweise bei Baumärkten und Gartencentern – wurden wie üblich anteilig zur Verkaufsflä-

che gerechnet (überdachte Bereiche: 50%, nicht überdachte Bereiche: 25%).

Hinweis Plausibilitätsprüfung:

Weiterer Grund für die Realitätsnähe der Daten der imakomm AKADEMIE: Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen

aller Einzelhandelsbetriebe (auch Stadtteile, Streulagen) wurden v.a. Verkaufsflächen, aber auch weitere Daten

der Einzelhandelsbetriebe (bspw. Kundenherkunft) quasi „dreifach“ erhoben:

1. Schätzwerte der imakomm AKADEMIE durch Begehung sämtlicher Einzelhandelsbetriebe und Abgleich

mit branchenüblichen Werten.

2. Bei Betreten jedes Einzelhandelsgeschäftes: Persönliches Überreichen des Fragebogens für die schrift-

liche Einzelhandelsbefragung, wenn möglich an den Geschäftsführer und dabei Kurzbefragung (nach

Verkaufsfläche, Kundenherkunft, Sortimentsstruktur usw.).

3. Auswertung der Rückläufe der schriftlichen Einzelhandelsbefragung.

Fazit: Auch aufgrund der verschiedenen Methoden bei der Einzelhandelserhebung können die Ergebnisse als

realistisch und belastbar gelten.




Hinweis zur Methodik der Kaufkraftberechnung:

(1) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft eines Einzelhandelsstandortes sowie die einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in dessen Marktgebiet lässt sich theoretisch aus der verfügbaren Kaufkraft (synonym: Verfügbares Ein-

kommen) und letztlich der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Das folgende Schema zeigt die Zusammenhänge

zwischen einzelnen Kaufkraftbegriffen.15

Schematische Darstellung verschiedener Kaufkraftbegriffe

Primäreinkommen Transfer-

einkommen Vermögens- verbrauch

Konsumkredit- aufnahme

Potentielle Kaufkraft

Verfügbare Kaufkraft = Verfügbares Einkommen

Steuern+Sozial- versicherungs-

beiträge

Konsumtive Kaufkraft Ersparnis

Kredittilgung Zinsaufwand

Ungebundene (freie) Kaufkraft

Gebundene Kaufkraft

1)

Einzelhandels- relevante Kaufkraft

Dienstleistungs- relevante Kauf-

kraft

1) Mieten, Wohnungsnebenkosten, Laufende Übertragungen an Dritte

Quelle: Statistische Landesamt, zur Verfügung gestellt von Referat 61, verändert.

(2) Daten zur ungebundenen Kaufkraft sind beim Statistischen Landesamt Baden-Württemberg abrufbar.

Daten zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden von den statistischen Ämtern jedoch nicht erhoben. Hier-

für werden in der Regel Erhebungen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) verwendet. Aufgrund methodi-

scher Unterschiede in der Datenerhebung lässt sich aber die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nicht unmittelbar

aus der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Da jedoch die GfK-Daten allgemein anerkannt sind, wird im Rahmen

der vorliegenden Untersuchung auf die GfK-Daten – trotz methodischer Schwächen – zurückgegriffen.

(3) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist jedoch regional unterschiedlich verteilt. Dies wird anhand unter-

schiedlicher Kaufkraftkoeffizienten für die einzelnen Städte und Gemeinden berücksichtigt, die für sämtliche

Städte und Gemeinden in Deutschland vorliegen und von der GfK errechnet werden. Der durchschnittliche Kauf-

kraftkoeffizient in Deutschland pro Einwohner und Jahr beläuft sich somit auf 100,0. Durchschnittlich verfügt ein

Einwohner in Deutschland demnach über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 5.329 Euro pro Jahr (=

15

Laut Statistischem Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) beträgt der Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen ca. 26,3%. Allerdings werden hier beim Begriff „Einzelhandel“ Be-triebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) nicht mit berücksichtigt. Zählt man die Konsumausgaben der privaten Haushalten im Bereich Ladenhandwerk hinzu (Quelle: METRO Group: Metro Handelslexikon). 2007/2008), so ergibt sich ein Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen in Höhe von 27,3%.




100,0) (Angaben laut GfK). Ein Kaufkraftkoeffizient über 100,0 gibt an, dass in der entsprechenden Kommune

eine überdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner und damit auch insgesamt zur Verfü-

gung steht. Ein Kaufkraftkoeffizient unter 100,0 gibt an, dass hier eine im Bundesvergleich nur unterdurchschnitt-

liche einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Konsumausgaben in diesem Bereich zur Verfügung steht.

Fazit: Trotz einzelner methodischer Schwächen der üblicherweise verwendeten Daten der GfK zur einzelhandels-

relevanten Kaufkraft wird aufgrund der allgemeinen Anerkennung sowie aus Vergleichsgründen auf Kaufkraft-

kennziffern der GfK zurückgegriffen.

Hinweise zu Berechnungen:

Um eine Scheingenauigkeit zu vermeiden, wird praktisch an allen Stellen im Rahmen der Untersuchung mit „ca.-

Werten“ gearbeitet. Rundungsdifferenzen sind somit nicht zu vermeiden, sie haben aber keinerlei Auswirkung auf

die zentralen Ergebnisse / Aussagen.

Die imakomm AKADEMIE wendet grundsätzlich das Verfahren einer sortimentsscharfen Bestandserhebung an,

d.h. es werden bei einem Anbieter sowohl Haupt- als auch wesentliche Randsortimente erfasst. Diese gehen

differenziert in die Bestandsdaten (Verkaufsflächen) ein. Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Ver-

kaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf diese sortimentsscharfe

Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt).

Bei Berechnungen des Nachfragevolumens und von Marktanteilen werden grundsätzlich die aktuellen, verfügba-

ren Kaufkraftwerte der GfK, Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, angesetzt. Dies gilt sowohl für die

gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft als auch für die jeweils sortimentsspezifische Kaufkraft (= Aufteilung

der gesamten Kaufkraft nach einzelnen Sortimenten bzw. Warengruppen). Auch vor diesem Hintergrund können

sich Abweichungen zu anderen / älteren Gutachten ergeben.

Für sämtliche Berechnungen von Umsätzen (Planumsätze, Bestandsumsätze) werden grundsätzlich belastbare

Durchschnittswerte v.a. folgender Quellen wie EHI (EuroHandelsInstitut, Köln) und IfH (Institut für Handelsfor-

schung) sowie BBE verwendet. Diese Durchschnittswerte werden dann auf die jeweilige Vor-Ort-Situation ange-

wandt und ggf. leicht korrigiert. Die verwendeten Quellen werden an entsprechender Stelle der Untersuchung

dokumentiert. Teilweise erfolgt zudem in einzelnen Untersuchungen eine Kurzbefragung bestehender Einzelhan-

delsbetriebe, um die angenommen Umsatzwerte zu verifizieren und weitere Informationen wie beispielsweise die

aktuelle Kundenherkunft (zur Berechnung von aktuellen Kaufkraftbindungsquoten) realistisch zu erfassen.




7.2 Hinweise zu Begrifflichkeiten

Im Rahmen der vorliegenden Ausarbeitung werden die Begriffe „Lebensmittel“ bzw. „Food-Bereich“ und „Nah-

rungs- und Genussmittel“ synonym verwendet. Gleiches gilt für die Begriffe „zentraler Versorgungsbereich“, „In-

nenstadt“ und „Versorgungskern“. Letzterer ist in einzelnen Regionalplänen quasi die regionalplanerische Defini-

tion des zentralen Versorgungsbereiches.

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