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VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010

Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für

Wohnungen in Berlin und Brandenburg

Fortbildungsveranstaltung des VVS Berlin und Brandenburg

2. November 2010

Referent: Dr. Manfred O. Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung

Dr. Stelter 2010

1

Nachhaltige Erträge / marktübliche Erträge

Überlegungen und Anregungen

aus der Sicht des Mietensachverständigen

Dr. Stelter 2010


Immobilienzeitung Nr. 26 / 2010

Misslungene WertV-Novelle. Beispiel:

„Ab sofort wird nicht mehr von nachhaltigen, sondern von

marktüblichen Erträgen gesprochen.“

ABER:

Begründung zu ImmoWertV:

Begriffliche Änderung soll keine Änderung der Wertermitt-

lungsmethodik bedeuten.

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§ 17 Ertragswert mit marktüblichen Erträgen*

• in der ImmoWertV durchgängige Verwendung des Begriffs „marktüblich“, der den Begriff „nachhaltig“ ersetzt

• in WertV „nachhaltig“ genutzt um deutlich zu machen, dass nicht die mehr oder weniger zufälligen Mieten zum Wertermittlungsstichtag anzusetzen sind, sondern die ortsüblich zu erzielenden Mieten mit längerer Stabilität

• auch mit dem Begriff der Nachhaltigkeit waren keine Prognosen über Mieten und Pachten über einen langen Zeitraum möglich und damit auch nicht beim Ertrags-wertverfahren anzusetzen

________________________________________________________________

* Vgl. hierzu und im Folgenden auch: Bischoff, Skript Novelle ImmoWertV, abgedruckt in „Der Sachverständige“

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Welche Mietarten stehen für das Ertragswertverfahren und für

Mietpreisbewertungen zur Verfügung?

• Marktmiete (Gewerbe, aber auch Wohnen)

• Ortsübliche Vergleichsmiete (nur Wohnen)

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Mietarten I

Marktübliche Miete

A) für Gewerberaum

B) für Wohnraum

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Marktübliche Miete

Problematik der ortsüblichen/marktüblichen Miete:

Terminus der Ortsüblichkeit stellt

• rechtlich einen unbestimmten Begriff dar,

• der wirtschaftlich als Durchschnittswert definiert wird

• technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt

werden kann.

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Marktübliche Miete muss

• aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten

abgeleitet werden,

• die aus einem bestimmten, durch die Fragestellung genau

abgegrenzten Gebiet, stammen, und

• die unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und übli-

cherweise gezahlt wurden oder werden.

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Quellen zu A) Gewerbe

• Gewerbemietenverzeichnisse IHK Berlin, Potsdam,

Cottbus, Frankfurt/O.

• Maklerberichte – RDM, Fachmakler Grupe, Sauer & Sauer,

internationale Immobiliendienstleister u. a.

• eigenen Datenrecherche der Sachverständigen;

Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen

Stichworte:

Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote

Beachtung der Teilmärkte | Trendbetrachtungen möglich -

Bsp.:

Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010

y = 0,1402x2 - 2,8807x + 33,67R² = 0,8943

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

€/m

²/m

tl.

1994 bis 2008

Nettokaltmieten Bezirks-/Nahversorgungszentrenmit Schwerpunkt Gastronomie und große Flächen

nach IHK und IVD


Quellen zu B) Marktmieten Wohnen

• Mietenanalysen des BBU (Marktmonitore)

• RDM-Preisspiegel, 2 x jährlich

• empirica

• IVD, Jones LangLasalle, GSW u. a.

• eigenen Datenrecherche der Sachverständigen;

Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen

Stichworte:

Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote

Beachtung der Teilmärkte | Trendbetrachtungen möglich

Dr. Stelter 2010


Beispiele für Marktmietenübersichten Wohnen

• RDM Berlin-Brandenburg: Preisspiegel 2. Hj. 2010

auf der Basis von Experteneinschätzungen und die die am Markt

eingeführten Kategorien nutzend, www.rdm-berlin-brandenburg.de

• Jones Lang LaSalle: Residential City Profile Berlin H1 2010

Auswertung von Angebotspreisen, www.joneslanglasalle.de

Dr. Stelter 2010


http://www.rdm-berlin-brandenburg.de/






http://www.joneslanglasalle.de/

(c) Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010


Aber Vorsicht!

Lassen Sie sich nicht irre machen durch immer

wieder wiederholte Behauptungen, die auf eine tiefe

Unkenntnis der Begriffe hindeuten.

Beurteilen Sie die Qualität und Quantität der Daten

und der angebotenen Handreichungen.

Beispiel: die sogen. Marktmietspiegel des IVD Berlin-

Brandenburg, hier für EFH/ZFH 2010

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Dr. Stelter 2010


Anspruch:

- erhöhte Markttransparenz

- Anhaltspunkte für Bestimmung der marktüblichen Miete,

wie für Ertragswertermittlung nach § 17 ImmoWertV

gefordert

Wirklichkeit:

• erhöhte Markttransparenz bei 300/27 = durchschnittlich

11,11 Fällen pro IVD-Mietspiegelfeld?

• ImmoWertV stellt auf ortsübliche Vergleichsmiete ab – s. o.

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Anspruch:

- zeigt angeblich langfristige Tendenz

- kreiert einen IVD-Merkmalnavigator in Kopie der Berliner

Mietspiegelpraxis der Orientierungshilfe

Wirklichkeit:

• langfristige Tendenz, die nicht mit empirischen Daten

unterlegt ist (IVD Wertermittlungsausschuss ab 2005!)?

• Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist Aushand-

lungsergebnis der Mietspiegelkontrahenten und stützt sich

auf deren Sachverstand. Worauf stützt sich der IVD-

Navigator?Dr. Stelter 2010


Hinsichtlich der marktüblichen Miete i. S. des § 17

ImmoWertV darf auch auf die in großer Nähe zum IVD

Berlin-Brandenburg stehende Sprengnetter GmbH* verwie-

sen werden, deren Leiter, J. Kierig, im Großen und Ganzen

richtig ausführt:

(kritisch: auf die marktübliche Gewerbemiete trifft die Bildungsvorschrift der

ortsüblichen Vergleichsmiete so nicht ganz zu)

_________________________________________________________

* IVD Berlin-Brandenburg und Sprengnetter Niederlassung, beide Mohrenstraße 32 / Gendarmenmarkt,

10117 Berlin-Mitte; IVD-Vorstand und Vorsitzender IVD-Wertermittlungsausschuss sowie Leiter der

Sprengnetter Niederlassung Berlin in Personalunion.

Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010


Informativ auch die Grafik – ebenfalls von Kierig in seinem

Beitrag in der Immobilienzeitung vom 14.01.2010, wobei

anzumerken ist, dass die nachhaltig erzielbare Miete erst

mit der Wertermittlungsmethodik erzeugt wird:

(beachte: ortsübliche Miete und nachhaltig erzielbare Miete haben

denselben Startpunkt)

Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010


Mietarten II

Ortsübliche Vergleichsmiete

nur für Wohnraum [§ 558 (2) BGB]

konditionierte Miete

politisch motiviertes Kunstprodukt

zentrale Kategorie des sozialen Mietrechts

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Hinweis auf neue Veröffentlichung zu ortsüblichen Ver-

gleichsmieten für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern

in Berlin und Brandenburg

in: Das Grundeigentum, Berlin, Nr. 17/2010

siehe auch http://www.mietsachverstaendiger.de/1188398.htm

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2

Qualifizierter Mietspiegel Berlin (MSP) 2011

Stand und Entwicklungen

Dr. Stelter 2010


Berliner Mietspiegel 2011

• Fortschreibung des MSP 2009

• Wohnlagenfortschreibung nach Bearbeitung

Einwendungen ist abgeschlossen

• Screening abgeschlossen, Feldbericht 2 liegt vor

Dr. Stelter 2010


• Für 2013: Weiterentwicklung des energetischen

Mietspiegels eventuell mit Weiterentwicklung

Orientierungshilfe – Problem Standardwohnung

• Prüfung der Möglichkeit des Wohnlagenbezuges

nach LOR ab 2013

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Was sind denn LOR?

Lebensweltlich orientierte Räume (LOR)

Die neue Raum-Hierarchie der lebensweltlich orientierten Räume ist eingebunden in das bisher für alle Datenerhebungen und Planungen relevante "Regionale Bezugssystem" (RBS) des Statistischen Landesamtes.

Sie wird die wesentliche räumliche Grundlage Berlins für die Kommunalstatistik des Metropolenraums Berlin-Brandenburg bilden.

Dr. Stelter 2010


Exkurs: Weitere Aspekte der ImmoWertV

zukünftige Entwicklungen | wirtschaftliche Entwicklung | demografische Entwicklungen

[wiederum Bezugnahmen auf B. Bischoff]

Für die tägliche Praxis

• In jedem Fall ist in einem Gutachten genau aufzunehmen, welcheDatengrundlage für die Einschätzung der zukünftigen Entwicklunggedient hat.

• Hierzu ist die Fundstelle zu nennen und so kann auch nach-gewiesenwerden, dass diese Untersuchung zum Wertermittlungsstichtag aktuellgewesen ist. Bei Recherchen im Internet sollte die Seite des Netzes inVerbindung mit dem Datum der Recherche angegeben werden.

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Zukünftige Entwicklungen können nur berücksichtigt werden, wenn konkrete

Tatsachen vorliegen, die die Entwicklung belegen, nach-weisen oder mit

höchster Wahrscheinlichkeit erwarten lassen. Das können unter dem Aspekt

der marktüblichen Erträge z.B.

• Miet- und Pachtverträge sein, in denen Staffelmieten oder Änderungs-

termine vereinbart sind,

• Bescheide über Fördermittel sein, die für die Miethöhe Regelungen

enthalten, wie es beim sozialen Wohnungsbau oder seine Nachfolger der

Fall ist.

Dr. Stelter 2010


Einführung der „wirtschaftlichen Entwicklung“ in der ImmoWertV

Bei einer Wertermittlung sind auch die Entwicklung der Wirtschaftsstruktur,

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder der Beschäftigten und die

Einkommenssituation zu beachten.

Es muss nicht in jeder Wertermittlung genau aufgeführt werden, wie diese

Daten in dem Gebiet des Wertermittlungsobjektes lauten, doch sind die

Auswirkungen zu beachten.

Dr. Stelter 2010


Neu aufgenommen in ImmoWertV:

Berücksichtigung der demographischen Entwicklung des Gebiets.

In jeder Wertermittlung ist zu beachten, ob sich Änderungen in der demo-

graphischen Entwicklung der Bevölkerung ergeben werden. Dabei ist es

nicht Aufgabe des Sachverständigen der Wertermittlung, eigene Untersu-

chungen oder Schätzungen anzustellen, vielmehr sind die entsprechenden

Daten zu recherchieren.

Dr. Stelter 2010


Für die Mietpreisbewertung und die Grundstücksbewertung in Berlin

Verweis auf fis broker

Clusteranalyse 2006

Status/Dynamik-Index Soziale Stadtentwicklung 2009 (LOR)

Wanderungssaldo 2008 (LOR)

Wanderungsvolumen 2008 (LOR)

Strategische Lärmkarten Gesamtlärmindex LN Raster (Umweltatlas)

u. a. m.

Dr. Stelter 2010


http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.MsozScluster2006@senstadt

http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.MsozScluster2006@senstadt

http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.MsozS_SDI2009LOR@senstadt




http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.MsozS_D2_wS2008LOR@senstadt

http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.MsozS_D1_wVol2008LOR@senstadt

http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/gisbroker.do;jsessionid=C194D045D5DF64CEBAF2358D30D4F0DD?cmd=navigationShowResult&mid=K.k07_05_15verkehr_gesN2008@senstadt

3

Qualifizierter Mietspiegel Potsdam 2010 –

Mietentwicklungen, Neuerungen, Anwendungsproblemehttp://www.potsdam.de/cms/beitrag/10000666/27198/

http://www.potsdam.de/cms/dokumente/10000666_27198/56bba5be/Mietspiegel2010.pdf

Methodenbericht zum MSP 2010 liegt vor, hier zitierte Hintergründe daraus entnommen

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http://www.potsdam.de/cms/beitrag/10000666/27198/

http://www.potsdam.de/cms/dokumente/10000666_27198/56bba5be/Mietspiegel2010.pdf

Dr. Stelter 2010


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y = 64,583x2 + 1109,7x + 142417R² = 0,9949

142000

144000

146000

148000

150000

152000

154000

Einwohner mit Hauptwohnsitz in Potsdam 2003-2009


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Anmerkungen:

Die Herangehensweise an Wohnlagenproblematik ist nach wie

vor unzureichend und nicht zielführend!

Beim Vorliegen bimodaler Verteilungen der einbezogenen

Mieten sollte geprüft werden, ob wirklich Vergleichbares

einbezogen wurde.

Zur Problematik Spanneneinordnung siehe nachfolgenden Literaturtipp.

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Literaturhinweis

zum Potsdamer Mietspiegel 2010

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4

Überblick zu einigen neuen Mietspiegeln im Land

Brandenburg

(Brandenburg a. d. H. | Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow

2010, Ludwigsfelde 2010 | Hennigsdorf 2010 | Prenzlau

2009)

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Für den schnellen Überblick:

• http://www.das-grundeigentum.de/

Mietspiegel 2010 der Stadt Potsdam

Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Potsdam für Sie als PDF-Datei

zum Download. >mehr

Weitere Deutsche Tabellen-Mietspiegel zum Downloaden im PDF-

Format. >mehr

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http://www.das-grundeigentum.de/



http://www.das-grundeigentum.de/ge-19-f.php3?id=15

http://www.das-grundeigentum.de/ge-19-f.php3?id=15

http://www.das-grundeigentum.de/ge-19.01.php3

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Anmerkungen:

• Qualifizierung zum Qualifizierten Mietspiegel wird allein aus Verwen-

dung von mathematisch-statistischen Auswerteverfahren aus einer

umfangreichen Datenerhebung begründet

• empirischer Endbericht, der vertiefte Einsicht in das Datenmaterial

liefern könnte (insbes. Histogramme), fehlt.

• Verkürzung der Reflexion der 5 Wohnwertmerkmale nach § 558 (2)

BGB erscheint zumindest problematisch

• Wie die Spannen der angeblichen ortsüblichen Vergleichsmieten bei

der Fixierung einer Einzelvergleichsmiete ausgefüllt werden sollen,

bleibt im Dunklen.

• Ob dieser Mietspiegel vor Gericht Bestand haben wird, bleibt

abzuwarten.

Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010


• Ein umfangreicher Endbericht liegt vor:

Dr. Stelter 2010


Dr. Stelter 2010


• Zur Erläuterung wurde mir mitgeteilt:

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Der Hennigsdorfer Mietspiegel 2010 ist von F+B Hamburg

umfangreich dokumentiert

(alle nachfolgenden diesbezüglichen Informationen aus dem Endbericht):

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Dr. Stelter 2010


Ein Erläuterungsbericht wurde mir auf Nachfrage mitgeteilt, der zumindest weitere Informationen zur Grundgesamtheit aufzeigt:

Anlage 2 zur DS: 237/2008

Qualifizierter Prenzlauer Mietspiegel 2009

Grundlagendaten für den Mietspiegel

- Endbericht -

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Ich danke für Ihre

Aufmerksamkeit

Präsentation ab 08.11.2010 unter www.mietsachverstaendiger.de

Pressearchiv

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http://www.mietsachverstaendiger.de/

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