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1

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

sehr geehrte Bauinteressierte,

Wer bauen will, steht vor wichtigen Entscheidungen. Von

der Idee bis zur Umsetzung eines Bauvorhabens sind eini-

ge Hürden zu nehmen. Für den Laien sind die Problem-

stellungen in Zusammenhang mit der Planung und Durch-

führung eines Bauprojektes nicht immer leicht zu durch-

schauen.

Schon lange bevor der erste Stein gesetzt werden kann,

beginnt die Vorbereitung. Dabei sind vom Grundstücks-

erwerb über den Gebäudeentwurf und die Finanzierung bis

hin zur Auswahl der Baustoffe und Handwerker diverse

Gesichtspunkte zu beachten. Nicht zuletzt sieht sich der Bau-

willige mit einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen und

Vorschriften konfrontiert.

In dieser Broschüre werden deshalb vor allem die wesent-

lichen Punkte des öffentlichen Baurechtes aufgegriffen.

Dieses Heft wird nicht den fachlichen Rat von Planern,

Architekten, Bauingenieuren, Handwerkern sowie das

eigene Studium der relevanten Rechtsvorschriften ersetzen

können. Die Informationen, Hinweise und Empfehlungen

sollen jedoch dazu beitragen, die Vorbereitung und Durch-

führung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Verfahrens-

abläufe für Sie nachvollziehbar zu machen.

Im Rahmen dieses Ratgebers können aber naturgemäß

nicht alle Fragen beantwortet werden.

Der Landkreis Harburg versteht sich als moderne und

kundenorientierte Behörde. Die Mitarbeiterinnen und Mit-

arbeiter der Abteilungen und Betriebe des Fachbereichs

Bauen und Umwelt stehen Ihnen daher gern mit ihrem

fachlichen Rat zu Seite.

Für Ihre Baupläne im Landkreis Harburg wünsche ich Ihnen

viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Landrat

Joachim Bordt

Joachim Bordt

Grußwort

Grußwort 1

Branchenverzeichnis 4

Der Landkreis Harburg 8

1. Das Baugrundstück 8

1.1 Auswahl eines Grundstücks 8Erschließung 8Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit 8Risiko Altlasten 9

1.2 Erwerb 10Allgemeines 10Grundstückswert 10Nebenkosten 10Grunderwerbssteuer 10Notar 11Grundbuch 11Erschließungsbeiträge für Straßenbau,Kanal und Wasserversorgung 13Sonstige Nebenkosten 13

1.3 Finanzierung 13

2. Das öffentliche Baurecht 14

3. Das Bauplanungsrecht 14

Raumordnungsprogramme 143.1 Bauleitplanung 14

Flächennutzungsplan 14Bebauungsplan 15Vorhaben- und Erschließungsplan 15Landschaftsrahmenplan und Grünordnungsplan 15

3.2 Ausnahmen und Befreiungen 173.3 Einvernehmen der Gemeinde 173.4 Zurückstellung und Veränderungssperre 193.5 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile 193.6 Außenbereich 193.7 Zusammenfassung Zulässigkeit 20

4. Das Bauordnungsrecht 20

Allgemeines 20Was ist baugenehmigungspflichtig 20

4.1 Genehmigungsfreies Bauen 214.2 Genehmigungsfrei gestellte Wohngebäude 214.3 Baugenehmigungsverfahren 21

Normales und vereinfachtes Verfahren 21Teilbaugenehmigung 23Nutzungsänderung, Anbau und Umbau 23

4.4 Baugenehmigungsgebühren 244.5 Bauvoranfragen 24

5. Widerspruch und Klage 24

6. Verstöße gegen das Baurecht 24

7. Was Sie beitragen können 25

8. Die am Bau Beteiligten 25

8.1 Bauherr 258.2 Entwurfsverfasser 258.3 Unternehmer 25

9. Baurechtliche Spezialthemen 26

9.1 Beteiligung der Nachbarn 269.2 Grenzabstände 26

Allgemein 26Garagen, Carports und Abstellgebäude 27

9.3 Baulasten 279.4 Teilung von Grundstücken 279.5 Abgeschlossenheitsbescheinigungen 279.6 Bestandschutz 27

10. Denkmalschutz und Denkmalpflege 28

11. Ökologisch und energiesparend bauen 29

11.1 Ökologischer Grundansatz 2911.2 Energieeinsparung 29

Bauen mit der Sonne 31Energiepass 31

11.3 Boden- und Umweltschutz 31

12. Bauschlichtungsstelle 33

13. Fachbegriffe kurz erklärt 35

14. Wichtige Adressen 36

Impressum U3

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Ein Wort in eigener SacheIn den nachfolgenden Texten ist zur leichteren Lesbarkeit inEinzahl und Mehrzahl jeweils die männliche Form des Wor-tes verwendet worden. Selbstverständlich sind damit inhalt-lich auch alle weiblichen Formen mit einbezogen.

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Inhaltsverzeichnis

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4

Branchenverzeichnis

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Abbrucharbeiten 22

Abfallentsorgung 32

Abwasserentsorgung 30

Alternative Energietechnik 7

Arbeitssicherheit 18

Architekturbüros 5, 7

Asbestsanierung 4

Asphaltbau 18

Atemschutztechnik 18

Bank U 2, 3, 22

Baufinanzierung 22

Baugrundstücke 30

Bauregie 7

Bausachverständige 7

Baustatik 5

Baustoffrecycling 32

Bauunternehmen U 2, 6, 16, 22

Bodenleger 22

Brand- und Schallschutztechnik 22

Brandkasse U 4

Carports 4, 22

Container 16, 32

Containerverleih 18

Branche Seite

Design und Objektplanung 5

Elektro 6, 30

Energieversorgung 16

Erdbau 18

Fensterbau 16, 22

Fliesenlegermeister 18

Fliesenverlegung 22

Garten- und Landschaftsarchitekten 5

Gewerbeflächen U 3

Hausanschlüsse 18

Hausbau U 2

Heizung – Sanitär 6

Heizungstechnik 6, 18

Holzbau U 2, 5

Holzbau und Innenausbau 6

HypoVereinsbank 22

Immobilien 3, 30

Ingenieurbüros U 2, 5, 7

Innenausbau 22, 30

Kanalreinigung 30

Kleinkläranlagen U 2

Landschaftsplanung 5

Fortsetzung Seite 6

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Landwirtschaft U 2

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Malermeister-Fachbetrieb 18

Metallbau U 2, 7

Notare 12

Ökologisches Bauen 6

Pflasterarbeiten 16

Planungsbüro für Bauwesen U 2

Projektentwicklung 7

Rechtsanwälte 12

Regenwassernutzung U 2

Sachverständiger 5

Sanierung 30

Sanitär – Heizung 6

Sanitärinstallation 18

Schadstoffsanierung 4

Schimmelpilzsanierung 4

Schlüsselfertiges Bauen 6, 22

Schrott- und Metallhandel 18

Solartechnik 7

Sonnenschutz – Markisen 22

Branche Seite

Sparkasse 3

Stadtwerke 16

Stahlbau U 2

Statikbüros 5, 7

Steuerberater 12

Straßen- und Tiefbau 32

Terrassendach 4

Tiefbau 22

Tor- und Zaunbau 7

Tragwerksplanung 5, 7

Trinkwasserversorgung 30

Türen, Fenster und Rolläden 22

Vermessungsbüro 7

Versicherung U 4

Volksbank U 2

Wintergärten 22

Wirtschaftsförderung U 3

Wohnbau 7

Zimmerei U 2, 6, 22

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6

Branchenverzeichnis

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Der Landkreis Harburg liegt im Nordosten Niedersachsens,in unmittelbarer Nachbarschaft zur Freien und HansestadtHamburg.

Das 1.244 Quadratkilometer große Kreisgebiet – nahezu einDrittel der Fläche steht unter Natur- und Landschaftsschutz– erstreckt sich in Nord-Südrichtung über 37 Kilometer.Vomwestlichsten Punkt auf der Stader Geest bis zur Elbmarschim Osten sind es rund 60 Kilometer. Mit rund 125 Ein-wohnern pro Quadratkilometer und über 235.000 Ein-wohnern ist der ländlich geprägte Kreis mit den Mittelzent-ren Winsen/Luhe, Seevetal und Buchholz durchschnittlichbesiedelt, weist aber überdurchschnittliche Zuwachsratenauf. Hier spielt die Nähe zu Hamburg eine wesentlicheRolle.

So kurz die Wege in die Weltstadt sind, der Landkreis selbst,der im Norden von der Elbe, im Süden von der LüneburgerHeide begrenzt wird, besticht durch reizvolle Landschaften.Große Waldgebiete, ausgedehnte Heidelandschaften,Moore, Flusstäler und Höhenzüge wechseln einander ab.Diese Mischung aus hohem Erholungswert und vielfältigenKultur- und Freizeitangeboten macht den Landkreis Harburgzu einem bevorzugten Wohnstandort.

Die hervorragende Infrastruktur und die verkehrsgünstigeLage vieler Gewerbegebiete an den BundesautobahnenA1, A7 und A 250 bieten für Unternehmen hervorragendeAnsiedlungsbedingungen.

1. Das Baugrundstück

1.1 Auswahl eines Grundstücks

Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entschei-dende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mitder Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Stand-ort eingehen.

Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorge-hen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstückso genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sichBesuche zu verschiedenen Tages- vielleicht sogar Jahreszei-ten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Augegefassten Grundstücks hilfreich sein.

ErschließungEin wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grund-stücks ist die gesicherte Erschließung, das heißt das Grund-stück muss in angemessener Breite an einer befahrbarenöffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt (meist Baulast) daran anlie-gen.

Des Weiteren müssen die Wasserversorgungs- und Abwas-seranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entspre-chend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistetsein.

Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer sollte sichzunächst bei der zuständigen Gemeinde oder der Baugeneh-migungsbehörde erkundigen, ob das Grundstück nach denplanungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand derErschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie esbebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefasstenGrundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirk-licht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke.

Beachten Sie bitte auch, dass Wochenendhäuser bzw.Grundstücke in Wochenendhausgebieten nicht zum dauer-haften Wohnen genutzt werden dürfen.

Bei der Auswahl eines Grundstückes sollten Sie den folgen-den Fragen besondere Beachtung schenken:

■ Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsicht-lich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und desZuschnitts?

■ Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen treffender Bebauungsplan, die Örtlichen Bauvorschriften oderdie Gestaltungssatzung der Gemeinde, falls vorhanden?

■ Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch dieUmgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vor-liegt? Dabei muss sich das Bauvorhaben nach bestimm-ten rechtlichen Kriterien in die Eigenart der vorhandenenBebauung einfügen.

■ Liegt das Grundstück eventuell im so genannten Außen-bereich, das heißt außerhalb des Geltungsbereichs einesqualifizierten Bebauungsplanes und außerhalb eines imZusammenhang bebauten Ortsteiles? Dort gelten beson-ders strenge rechtliche Regelungen.

■ Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung desGrundstücks aus? Ist eine ausreichend ausgebauteZufahrtsstraße vorhanden? Können Anschlüsse an dieVersorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom,Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden?

■ In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträ-ge zu erwarten?

■ Was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Bau-grunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen?Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutach-ten einzuholen.

■ Führen Versorgungsleitungen – unterirdisch oder als Frei-leitung – über das Baugrundstück? Daraus können sichEinschränkungen für die Bebaubarkeit aber auch für dasPflanzen von Bäumen ergeben.

■ Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? Gibt esdort eingetragene Grunddienstbarkeiten, die die Be-bauungsmöglichkeiten einschränken?

8

Der Landkreis Harburg1. Das Baugrundstück

9

■ Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? DasBaulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bau-aufsichtsbehörde geführt.

■ In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, dieSchule, der Kindergarten, Spielplätze, Ärzte und die erfor-derlichen Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Verkehrsver-bindung dorthin?

■ Welche Störungen oder Einflussfaktoren sind zu erwar-ten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebeoder Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zuBeeinträchtigungen führen.

■ Bestehen Planungen, die in Zukunft zu Beeinträchtigun-gen führen können oder sind solche zu erwarten?

Zu Beginn Ihrer Überlegungen sollten Sie bei der Gemein-de / Stadt den Flächennutzungsplan und falls vorhanden denBebauungsplan einsehen. Dort können Sie auch erfragen,welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorge-sehen sind.

Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifelbestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit der Bauabteilungdes Landkreises Harburg aufzunehmen und sich bei unsberaten zu lassen.Sollte das Grundstück auf dem Gebiet der Stadt Buchholzliegen, ist die Stadt Ihr Ansprechpartner, da sie selbst Bau-genehmigungsbehörde ist. Zur rechtssicheren Vorabklärungeinzelner Punkte kann eine förmliche Bauvoranfrage sinn-voll sein.

Risiko AltlastenAchtung: Der Baugrund ist immer Bauherrenrisiko. Er alleinist also dafür verantwortlich, zu klären, in welchem Zustandsich der Baugrund befindet. Das betrifft zum einen die Trag-fähigkeit des Bodens, zum anderen aber auch eventuell vor-handene Altlasten.

Vor einem Grundstückskauf sollte man sich also gründlichinformieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahr-zehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Umfang-reiche Recherchen vor Kauf oder Baubeginn machen sichim Verdachtsfall angesichts des großen – auch finanziellen– Risikos immer bezahlt.

Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschich-te des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmalTon oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche frühergewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt?

Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise aufmögliche Altlasten liefern. Beim der Abteilung Boden/Luft/Wasser des Landkreises kann nachgefragt werden, obüber das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hierwird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermu-teten Altlasten und über sonstige kontaminierte Flächengeführt.

Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißtdies deshalb noch nicht, dass tatsächlich keine Schadstof-fe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben kei-nen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden aber laufendaktualisiert.

1. Das Baugrundstück

Verschiedene Fachlayer zur Beurteilung der Bebaubarkeit eines Grundstückes

Eine klare vertragliche Regelung zwischen Grundstücks-käufer und -verkäufer ist neben der umfassenden eigenenRecherche die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, obzum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht odernicht: Für den Fall der Fälle sollte schriftlich festgehaltenwerden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmenzahlen muss.

1.2 Erwerb

AllgemeinesBevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden,sollten Sie es genau kennen lernen.

Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit.

Bei felsigem oder moorigem Boden und / oder hohemGrundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechen-de Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukostenerhöhen können. Erste Auskünfte erhalten Sie von der jewei-ligen Gemeinde oder von Baufirmen vor Ort. Auch einGespräch mit den künftigen Nachbarn kann sehr hilfreichsein.

Manchmal ist es notwendig, ein Baugrundgutachten einzu-holen. Qualifizierte Ansprechpartner dafür können Ihnen dieKreishandwerkerschaft, die Industrie- und Handelskammeroder die Ingenieurkammer Niedersachsen nennen.

Erkundigen Sie sich genau, wie die Gegend um das Grund-stück in den nächsten Jahren aussehen wird.Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nir-gends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfah-ren, ob in absehbarer Zeit in der Nähe größere Baugebie-te geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbarge-bäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschat-ten.

Erwerben Sie ein bereits bebautes Grundstück, lassen Siesich vom Voreigentümer unbedingt die Baugenehmigungenoder andere gleichgestellte Dokumente (z.B. Erschließungs-bestätigung der Gemeinde) zeigen und aushändigen. Daserspart Ihnen unter Umständen viele Probleme bei derkünftigen – auch baulichen – Nutzung Ihres Grundstücks.

Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreisvollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere For-men, zum Beispiel des Erbbaurecht. Dies ist ein im Grund-buch gesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines frem-den Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, meistfür 99 Jahre.

GrundstückswertEin Grundstück ist grundsätzlich immer so viel wert, wie derpotentielle Käufer bereit ist, dafür auszugeben.

Um ein Angebot aber zwischen Schnäppchen und Wucherrichtig einordnen zu können, sind bestimmte Anhaltswer-te nützlich. Ein solcher ist der Bodenrichtwert. Er wird pro

Quadratmeter Grundstück angegeben. Der Bodenrichtwertstellt nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzieltwird. Er spiegelt lediglich den durchschnittlichen Lagewertaufgrund der Kaufpreissammlung wieder. Er gibt Ihnenaber einen ersten guten Anhalt für einen angemessenenGrundstückspreis und kann für Sie ein gutes Argument fürIhre persönliche Kaufentscheidung sein.

Ermittelt werden die Bodenrichtwerte für den Landkreis Har-burg vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte derBehörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegen-schaften Lüneburg.

Aufgabe des Gutachterausschusses ist es, auf der Grund-lage von umfangreichem Datenmaterial die Werte bebau-ter und unbebauter Grundstücke zu erfassen und darzu-stellen.

Der jährlich erstellte Grundstücksmarktbericht mit derBodenrichtwertkarte ermöglicht eine hohe Transparenz.

Auskünfte zum Bodenrichtwert erhalten Sie bei derGeschäftsstelle des Gutachterausschusses:(www.gag.niedersachsen.de).

Telefonische Anfragen werden dort kostenlos beantwortet.Wollen Sie aber eine schriftliche Auskunft oder ein Gutach-ten zum Wert Ihres Grundstückes, dann müssen Sie dasbezahlen.

NebenkostenBeim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass neben denGrundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkostenhinzukommen:

■ Grunderwerbsteuer■ Notariats- und Grundbuchkosten■ ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr■ ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)

GrunderwerbsteuerDiese Steuer wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuer-gesetzes vom Finanzamt erhoben. Sie bemisst sich nach demWert der so genannten Gegenleistung. Gegenleistung ist inder Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen aber zum Beispielneben dem Kaufpreis übernommene Grundstücksbelastun-gen (Grundpfandrechte), die vom Käufer übernommenenVermessungskosten, die vom Käufer übernommene Ver-pflichtung wie Maklerkosten für den Verkäufer zu zahlenoder beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zurZahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstücks-eigentümer.

Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine aufdiesem errichtete Immobilie wird die Grunderwerbsteuer –soweit im Kaufvertrag enthalten –auch vom Gebäudewertverlangt.

Es werden Ihnen 3,5 % der nach oben beschriebenemPrinzip ermittelten Gegenleistung in Rechnung gestellt.

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1. Das Baugrundstück

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Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamtdem beurkundenden Notar die so genannte Unbedenklich-keitsbescheinigung. Diese ist sozusagen das „Quittungspa-pier” für die gezahlte Steuer. Die Unbedenklichkeitsbe-scheinigung besagt, dass keine steuerlichen Bedenkengegen die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümerim Grundbuch bestehen.

Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist, kannman Eigentümer im Grundbuch werden – und nicht etwabereits mit Zahlung des Kaufpreises.

NotarDer Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes mussnach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches notariell bezeugtwerden.

Der Notar ist im Gegensatz zum Rechtsanwalt zur Unpar-teilichkeit verpflichtet. Er arbeitet den Kaufvertrag aus undbeurkundet ihn.

Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse und klärt denKäufer über die Eintragungen im Grundbuch auf. Dies sindzum Beispiel Belastungen durch Grundschulden oder Rech-te Dritter wie Geh-, Fahr- und Leitungsrechte oder Vor-kaufsrechte.

Er muss den jeweils schwächeren Vertragspartner vor Nach-teilen schützen und beide Parteien über die Auswirkungender vertraglichen Vereinbarungen belehren.

Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages bedeutetaber nicht, dass alle Gebäude und baulichen Anlagen auf

dem Grundstück eine Baugenehmigung haben oder demöffentlichen Baurecht entsprechen. Auch, ob Baulasten aufdem Grundstück ruhen, ist damit nicht zwingend geklärt.

Die Gebühren für die Amtsgeschäfte eines Notars sind ineiner Kostentabelle gesetzlich festgelegt. Die Notarkostenrichten sich daher nicht nach dem Aufwand, sondern nachdem Wert, auf den sich die notarielle Tätigkeit bezieht. Beieinem Grundstückskauf ist dies der Kaufpreis.

Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regelbis zu 1,5 % des Kaufpreises.

Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben odereinen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilieabschließen, werden die Gebühren von der im Vertraggenannten Summe berechnet.

GrundbuchDer Käufer eines Grundstücks kann sich seiner Rechte amKaufgegenstand erst dann sicher sein, wenn er im Grund-buch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.

Da dies nicht sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertragsgeschehen kann (siehe auch Grunderwerbsteuer), werdendie Rechte des künftigen Eigentümers im Grundbuch bis zurendgültigen Überschreibung auf ihn mit einer so genann-ten Auflassungsvormerkung gesichert. Das ist ein Siche-rungstitel – eine Art Reservierung – im Grundbuch.

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Käufer die Auflas-sungsvormerkung bekommen hat. Nach termingerechterZahlung kann der Käufer die Umschreibung des Grund-

1. Das Baugrundstück

Bodenrichtwerte 2006

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buches auf sich verlangen – auch, wenn der Verkäuferinzwischen in Konkurs gegangen ist.Das Grundbuch wird beim Amtsgericht für die in seinemZuständigkeitsbereich liegenden Grundstücke geführt. Ein-sicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berech-tigtes Interesse darlegt.

Jedes Grundstück hat im Grundbuch eine besondere Stel-le (Grundbuchblatt).

Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift ein Bestands-verzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grund-stücks (Gemarkung, Flur, Flurstück) vermerkt sind. Danebensind im Register grundstücksgleiche Rechte wie z.B. dasWohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet.AuchGemeinderechte (z.B. ein Weiderecht) werden hier einge-tragen. Ist das Grundstück in Bezug auf eine Grunddienst-barkeit das so genannte „herrschende Grundstück”, alsodas begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandsverzeich-nis vermerkt sein.

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen:

■ Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbau-berechtigten unter Angabe der jeweiligen Anteile oderdes Gemeinschaftsverhältnisses (z.B „Erbengemein-schaft” oder „GbR”) und die Grundlagen der Eintra-gung.

■ Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten undBeschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung ein-zutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränktepersönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungenund Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- undTestamentsvollstreckervermerke usw.).

■ Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: (z. B.Hypotheken und Grundschulden).

Achtung: Aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungenbestehende Rechte oder Pflichten (Baulasten) sind nicht imGrundbuch eingetragen. Sie stehen im Baulastenverzeich-nis. Dieses wird bei der Baugenehmigungsbehörde desLandkreises geführt. Baulasten können die Nutzungsmög-lichkeit des Grundstückes einschränken.

Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal undWasserversorgungIst Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird auf-grund der Teilung eines großen Grundstücks in mehrere Bau-plätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Siediese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen.

Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, kön-nen dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanalund die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Stra-ßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehendenKosten. Einen Teil übernimmt die Gemeinde. Den größtenAnteil an den Straßenbaukosten müssen aber die Eigentü-mer der anliegenden Grundstücke tragen.

Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So kön-nen breite Gehwege, verkehrsberuhigende Maßnahmen,Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Kosten beein-flussen. Bei der zuständigen Gemeinde können Sie sichdazu genau informieren.

Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sichnach der Grundstücksgröße, dem Gebäudevolumen undder baulichen Nutzungsmöglichkeit. Sie können daher starkdifferieren.

Sonstige NebenkostenBeim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten IhrenGeldbeutel belasten.

Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommenVermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe unddem Wert des Grundstückes sowie dem Zeitaufwand für dieVermessung auf Sie zu. Die Gebühren sind gesetzlich gere-gelt.

Mit der Vermessung des Grundstückes können Sie entwe-der das Katasteramt oder einen Öffentlich bestellten Ver-messungsingenieur beauftragen. Eine Liste dieser Ingenieu-re können Sie zum Beispiel bei der Ingenieurkammer Nie-dersachsen oder bei der Baugenehmigungsbehörde desLandkreises Harburg erhalten.

Haben Sie ein Grundstück oder Haus über einen Maklererworben, fällt die individuelle Maklerprovision an.

1.3 FinanzierungDie Finanzierung des Traums von der eigenen Immobilie istoft der Dreh- und Angelpunkt. Neben Ihren Eigenleistungenund Ihrem Eigenkapital benötigen Sie Fremdkapital. Entwe-der verfügen Sie über zuteilungsreife Bausparverträge in dererforderlichen Höhe oder Sie nehmen einen Kredit auf.

Die Finanzierung Ihres Bauvorhabens sollte in jedem Fall gutdurchdacht und zusammen mit einer Bank oder Sparkasseihres Vertrauens geplant sein.

Umnutzung einer Hofstelle

1. Das Baugrundstück

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Das Kreditinstitut bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnenje nach finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilien-wertes als Hypothekenkredit ersten Ranges. Das heißt, die-ser Kredit muss bei einer eventuellen Zwangsversteigerungwegen Zahlungsunfähigkeit dann zuerst bedient werden.

Bei entsprechender finanzieller Situation oder Vermietungdes Objektes können weiter Kredite zweiten Rangesgewährt werden.

Mindestens 20 % der Finanzierung sollten Sie aber durchEigenkapital abdecken können.

Natürlich können Sie unter bestimmten Voraussetzungenauch Geld vom Staat als Förderung erhalten. Am bekann-testen war bisher die so genannte Eigenheimzulage. Siewurde allerdings zum 01.01.2006 ersatzlos gestrichen.

Trotzdem gibt es vielfältige finanzielle Unterstützung durchden Bund und das Land Niedersachsen zum Beispiel für kin-derreiche Familien, schwerbehinderte Menschen, Mehrge-nerationenhäuser oder beim Bauen mit ökologischen Ansät-zen. Nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Umbau,Sanierung und Verbesserung bestimmter technischer Eigen-schaften lohnt sich ein Blick auf die Fördermodalitäten.

Ausführliche Informationen zu den einzelnen Programmenund Fördervoraussetzungen erhalten Sie unter anderembeim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz undReaktorsicherheit (www.bmu.de), der kfw - Kreditanstaltfür Wiederaufbau (www.kfw-foerderbank.de) und derLandestreuhandstelle Niedersachsen (www.lts-nds.de).

2. Das öffentliche Baurecht

Das Baurecht ist eng verwoben mit dem Naturschutz- undUmweltrecht. Es umfasst einschließlich des Baunebenrech-tes inzwischen ca. 1.500 verschiedene Regelwerke. Dazugehören Gesetze und Verordnungen des Bundes, der Län-der und der EU, aber auch technische Normen und Vorschrif-ten.Dazu kommen die jeweiligen kommunalen Satzungen, diedie Besonderheiten vor Ort berücksichtigen und regeln.

Baurecht ist nicht nur öffentliches Recht. Dieses soll aberin den weiteren Ausführungen im Mittelpunkt stehen.

Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzlicheBereiche:

■ Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich damit, WO undWAS an einer bestimmten Stelle gebaut werden darf.Geregelt ist es im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Flä-chennutzungs- und Bebauungspläne der Städte undGemeinden. Dabei spielt auch die Baunutzungsverord-nung (BauNVO) eine wesentliche Rolle.

■ Das Bauordnungsrecht befasst sich damit WANN und WIEgebaut werden darf. Es ist geregelt in den landesspezi-

fischen Bauordnungen – bei uns in der NiedersächsischenBauordnung (NBauO). Das Bauordnungsrecht konzen-triert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens aufdem Grundstück sowie auf den Verfahrensablauf für dieerforderlichen Genehmigungen.

Voraussetzung für die Genehmigung und Rechtmäßigkeiteines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mitdem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungs-recht. Auch die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschrif-ten (Baunebenrecht) müssen eingehalten sein.

3. Das Bauplanungsrecht

Die umfassende und komplizierte Materie des Baupla-nungsrechts kann hier nur in den Grundzügen wiederge-geben werden. Umfassende Auskunft und Beratung erhal-ten Sie bei uns und bei Ihrem Entwurfsverfasser.

RaumordnungsprogrammeDer Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland undseine vielen Teilräume sind flächendeckend mit Raumord-nungsplänen und -programmen überzogen. Neben denLandesraumordnungsprogrammen (LROP) gibt es auchregionale Raumordnungsprogramme (RROP). Darin sinddie so genannten raumbedeutsamen Planungen erfasstund geregelt, da diese Planungen stets einer besonderenAbstimmung und großräumiger Interessensabwägungenbedürfen. Im RROP des Landkreises Harburg sind zum Bei-spiel Vorranggebiete für Windenergie und Bodenabbau ent-halten.Die Raumordnungsprogramme sind auch der Rahmen undHintergrund für die Bauleitplanungen der Städte undGemeinden.

3.1 BauleitplanungDas Recht einer Stadt oder Gemeinde auf Planungshoheitleitet sich aus dem Grundgesetz ab. Es beinhaltet das Rechtund die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwick-lung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übtdie Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus.

Die Bauleitpläne werden jeweils von den Gemeinden imLandkreis eigenständig aufgestellt. Sie bestehen aus einerPlanzeichnung, den textlichen Festsetzungen, einer Begrün-dung sowie einem Umweltbericht.

Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Sie umfasstden Flächennutzungsplan als vorbereitenden und denBebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan. Sowohl derFlächennutzungsplan als auch die Bebauungspläne werdenals Satzung beschlossen und öffentlich bekannt gemacht.

FlächennutzungsplanAls vorbereitender Bauleitplan gilt der Flächennutzungsplan.In ihm werden durch die Einheits- und Samtgemeinden diegemeindlichen Ziele im Maßstab 1: 5.000 festgelegt. Erumfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den vor-aussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen,

2. Das öffentliche Baurecht3. Das Bauplanungsrecht

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3. Das Bauplanungsrecht

wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung,Landwirtschaft und Gemeindebedarf.

Die planerischen Ziele werden frühzeitig den Bürgern vor-gestellt.Anschließend erhalten die Träger öffentlicher Belan-ge die Möglichkeit, Anregungen vorzubringen. Die überar-beitete Planung wird den Bürgern für einen Monat zur Dis-kussion gestellt, bevor der Satzungsbeschluss gefasst wird.Der Flächennutzungsplan muss vom Landkreis Harburggenehmigt werden.

Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruchauf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungs-plan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan ent-wickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennut-zungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden,muss der Flächennutzungsplan geändert oder angepasstwerden.

BebauungsplanBebauungspläne stellen die Einheits- und Mitglieds-gemeinden eigenverantwortlich auf. Das Verfahren ent-spricht dem des Flächennutzungsplans.

Als Grundstückseigentümer sollten Sie diese Planungengenau verfolgen und ihre Mitwirkungsmöglichkeiten beimAufstellungsverfahren nutzen. Der Bebauungsplan bestimmt– teils für sehr lange Zeit – die baulichen Nutzungsmög-lichkeiten Ihres Grundstückes. Und er ist in jedem Fall ver-bindlich.

Eine Genehmigungspflicht besteht für Bebauungspläne nurim Ausnahmefall. In den Plänen werden für Teilräume sehrkonkrete Regelungen im Maßstab 1:1.000 getroffen. Sowerden im Regelfall die Art der Nutzung (Wohngebiet,Mischgebiet, Gewerbegebiet), das Maß baulicher Nutzung(Grundflächen, Geschossflächen, Zahl der Vollgeschosse)sowie Kompensations- und Erschließungsflächen festge-setzt.

Außerdem werden Baugrenzen oder Baulinien festgesetzt.Über Baugrenzen darf man nicht hinausbauen, kann sichaber ansonsten mit dem Bauvorhaben zwischen ihnenbewegen.Auf Baulinien muss zwingend gebaut werden. Siewerden zum Beispiel festgesetzt, um Baufluchten entlangvon Straßen genau zu definieren und so eine bestimmtestädtebauliche Vorstellung umzusetzen.

Weitere Festsetzungen sind im Bebauungsplan je nachBedarf möglich oder sogar erforderlich.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes können in derKarte des Plans eingezeichnet sein, aber auch im Textteilstehen. Es gibt sogar Bebauungspläne, die nur aus Textbestehen.

Man unterscheidet außerdem zwischen einfachen und qua-lifizierten Bebauungsplänen.Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Fest-setzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur

überbaubaren Grundstücksfläche und zu den örtlichen Ver-kehrsflächen. Fehlen Aussagen zu einem dieser Punkte,spricht man vom einfachen Bebauungsplan. Ob ein Bauvor-haben dort zulässig ist, wird dann nicht nur von diesem Planbestimmt, sondern richtet sich in einzelnen Punkten auchnach dem § 34 BauGB.

Bereits während der Aufstellung von Bebauungsplänenkönnen Baugenehmigungen im Hinblick auf die zukünfti-gen Festsetzungen erteilt werden, wenn die Planinhalteunstrittig sind (so genannte Planreife nach §33 BauGB).Andererseits kann die Gemeinde eine Veränderungssperreerlassen, wenn sie will, dass nur auf Basis der neuen Pla-nung über Bauvorhaben entschieden wird, auch, wenn derPlan noch nicht in Kraft ist.

Außerdem gibt es Örtliche Bauvorschriften, in denen gestal-terische Inhalte für Baugebiete geregelt werden.

Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemein-de oder bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkrei-ses Harburg über den Inhalt des Bebauungsplanes informie-ren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit deneigenen Bauabsichten decken.

Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungspla-nes ein, haben Sie zumindest bauplanungsrechtlich einenRechtsanspruch auf eine Baugenehmigung.Auf die Aufstel-lung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebau-ungsplanes besteht hingegen kein Rechtsanspruch.

Vorhaben- und ErschließungsplanWie der herkömmliche Bebauungsplan soll auch der Vor-haben- und Erschließungsplan für eine bestimmte FlächeBaurecht schaffen. Er wird aber für ein vorher bekanntes,konkretes Bauvorhaben aufgestellt. Im Gegensatz zum her-kömmlichen Bebauungsplan beinhaltet er außerdem einePflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung. Auch imPlanverfahren gibt es Unterschiede.

Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmtseine Planung mit der Stadt oder der Gemeinde ab und legtsie schließlich dem Rat zum Beschluss als Satzung vor.Zusätzlich schließt die Kommune mit dem Vorhabenträgereinen Vertrag, in dem dieser sich unter anderem verpflich-tet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumesdurchzuführen und bestimmte Pflichten zu erfüllen.

Landschaftsrahmenplan und GrünordnungsplanDer Landkreis Harburg ist in besonderem Maße von Naturund Landschaft geprägt. Ausgedehnte Landschaftsschutz-und Naturschutzgebiete umgeben die bebauten Flächen.Diesen Belangen wird durch verschiedene Pläne Rechnunggetragen.Der Landschaftsrahmenplan des Landkreises Harburg dientbei bestimmten Vorhaben, die einen Eingriff in Natur undLandschaft erwarten lassen, als wichtige Abwägungsgrund-lage. In ihm sind unter anderem Naturschutzgebiete, Land-schaftsschutzgebiete, Naturdenkmale und geschützte Land-schaftsbestandteile dargestellt.

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Der Landschaftsrahmenplan kann im Vorfeld Klarheit dar-über schaffen, ob aus der Sicht des Naturschutzes ein hohesoder geringes Konfliktpotential für einen Bereich besteht,der durch ein Vorhaben in Anspruch genommen werden soll.Er kann somit auch der Suche nach Alternativen dienlichsein. Dies kann bei sachgerechter Vorgehensweise eineBeschleunigung von Planungsvorhaben bewirken.

Der Grünordnungsplan (GOP) ist dagegen der Beitrag derLandschaftsplanung auf der Ebene des Bebauungsplansund wird parallel zu diesem von den Gemeinden entwik-kelt. Im GOP werden die Zielsetzungen des Landschaftsrah-menplanes des Landes und des Landkreises konkretisiert.

Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, dieörtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichungder Ziele des Naturschutzes und der Pflege von Natur undLandschaft in Text und Karte darzustellen. Hierzu ge-hören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsmini-mierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe.Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs- und Ausgleichs-bilanzierung.

3.2 Ausnahmen und Befreiungen (§31 BauGB)Grundsätzlich sind die Festsetzungen des Bebauungsplaneseinzuhalten. Sie sind in einem umfangreichen Prozess unterBeteiligung vieler Interessensvertreter in einem Abwägungs-prozess zustande gekommen.Am Ende des Prozesses ist derBebauungsplan schließlich als Satzung sozusagen zumGesetz der Gemeinde geworden.

Bei einer untergeordneten Abweichung von Festsetzungendes Bebauungsplanes kann ein zunächst unzulässiges Vor-

haben durch eine Ausnahme und / oder Befreiung abermanchmal doch noch ermöglicht werden.

Eine Ausnahme muss ausdrücklich im Bebauungsplan vor-gesehen sein. Der Bebauungsplan kann auch festsetzen,dass Ausnahmen nicht zulässig sind.

Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlichzu beantragen und wird nicht im Bebauungsplan aufgeführt.Befreiungen sind jedoch nur unter sehr eng gefassten Vor-aussetzungen möglich. Grundsätzlich dürfen dabei dieGrundzüge der gemeindlichen Planung nicht berührt wer-den. Zudem muss eine ganz besondere Grundstückssitua-tion die Befreiung rechtfertigen. Individuelle, personenbe-zogene Gründe sowie die bessere Verwertbarkeit oder Aus-nutzung des Grundstückes rechtfertigen keine Befreiung.

Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründetenAntrag, der auch den Nachbarschutz berücksichtigt,vorab mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbe-hörde des Landkreises abstimmen.

3.3 Einvernehmen der Gemeinde (§ 36 BauGB)Die Gemeinde ist als Träger der Planungshoheit im Bau-genehmigungsverfahren zu beteiligen. Die stärkste undbedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmengemäß §36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zu-sammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungs-behörde bei der Beurteilung und der Genehmigung vonBauvorhaben.

Bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich einer Gemein-de, im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiun-

Bebauungsplangebiet – von der Zeichnung zur Realisierung

3. Das Bauplanungsrecht

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gen von einem Bebauungsplan ist das Einvernehmen –also die Zustimmung – der Gemeinde notwendig. Bei einerVersagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungs-behörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidunggebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig.

Das Einvernehmen der Gemeinde bezieht sich nur auf pla-nungsrechtliche Kriterien, nicht auf bauordnungsrechtliche.

Soll ein Vorhaben im Bereich eines rechtskräftigen Bebau-ungsplanes errichtet werden und entspricht es diesem ohneeine Ausnahme oder Befreiung zu benötigen, ist das Ein-vernehmen nicht mehr erforderlich. Die Gemeinde hat mitdem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon allge-meingültig festgelegt. Sie erhält in diesen Fällen beimGenehmigungsverfahren lediglich Kenntnis von dem Bau-begehren, um gegebenenfalls mit einer Zurückstellung oderVeränderungssperre darauf reagieren zu können, falls sieden Bebauungsplan ändern will.

3.4 Zurückstellung und Veränderungssperre (§ 14 BauGB und § 15 BauGB)

Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungspla-nes gefasst, kann die Gemeinde diese Planungsabsicht miteiner Veränderungssperre absichern, wenn sie will, dass nurauf Basis der neuen Planung über ein Bauvorhaben ent-schieden wird. Dadurch wird jeglicher Neubau, die Besei-tigung baulicher Anlagen oder ihre erhebliche oder wesent-lich wertsteigernde Änderung genehmigungspflichtig.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeindevon der Baugenehmigungsbehörde auch die Zurückstel-lung der Bearbeitung eines Bauantrages für maximal 12Monate verlangen.

3.5 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile –Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für diekeine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt wordensind. Meist sind dies historisch gewachsene Strukturen.Auch ist dort oft nicht mit der Aufstellung von Bebauungs-plänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehaltenwerden.

In diesem so genannten unbeplanten Innenbereich richtetsich die Zulässigkeit einer Bebauung nach den Vorschriftendes §34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn essich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweiseund der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in dieEigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschlie-ßung gesichert ist.

Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauungdie Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somitfür seine Zulässigkeit. Je homogener sich eine vorhandeneBebauung darstellt, um so mehr Anpassung daran ist in derRegel notwendig.

Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteilekönnen auch durch Satzungen festgesetzt sein. Ob ein

Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteilzuzuordnen ist, bestimmt sich dann nach diesen Satzungen.

3.6 Außenbereich (§ 35 BauGB)Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um ihn für die Erholung der Bevölkerungsowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zureservieren.

Das Planungsrecht erlaubt im Außenbereich ein Bauvorha-ben deshalb nur, wenn es zu den so genannten privilegier-ten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung nurdort errichtet werden können oder müssen. Welche Objek-te dazu gehören, ist im § 35 Absatz 1 BauGB abschließendgeregelt. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirt-schaftliche Betriebe, Gartenbaubetriebe, öffentliche Ver-und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerblicheNutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebungstellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen (z.B.Windenergieanlagen, Funktürme, bestimmte Biogas-anlagen).

Die Voraussetzungen der Privilegierung müssen vom Antrag-steller detailliert nachgewiesen sein. Sie werden durch ver-schiedene Behörden genau geprüft. Das Verfahren dazu istsehr komplex und kann mitunter einige Zeit in Anspruchnehmen. Das sollten Sie bei der Planung Ihres Objektesberücksichtigen.

3. Das Bauplanungsrecht

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Gibt es im Flächennutzungsplan eine entsprechende Dar-stellung oder wurde ein Gebäude bereits vor Jahren perGenehmigung im Außenbereich errichtet, dürfen in gesetz-lich genau festgelegtem Umfang so genannte sonstigeGebäude neu entstehen oder vorhandene Gebäude ge-ändert oder erweitert werden.

Dabei dürfen keine öffentlichen Belange beeinträchtigt wer-den. Entgegenstehende öffentliche Belange sind unter ande-rem:

■ die abweichende Darstellung des Flächennutzungsplanesoder eines Landschaftsplanes,

■ die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege,

■ die Belange der Denkmalpflege,

■ die Belange der Wasserwirtschaft,

■ das Verbot zur Entstehung,Verfestigung oder Erweiterungeiner Splittersiedlung.

Die Regelungen für das Bauen im Außenbereich sind fürdenjenigen, der das erste Mal damit konfrontiert wird, nurschwer zu durchschauen. Für ein Beratungsgespräch stehenwir Ihnen deshalb gern zur Verfügung.

3.7 Zusammenfassung zur planungsrechtlichen Zulässigkeiteines Bauvorhabens

Die nachstehende Skizze zeigt die wesentlichen pla-nungsrechtlichen Fallkonstellationen des § 30 BauGB –Bebauungsplan, § 34 BauGB – unbeplanter Innenbereichund § 35 BauGB –Außenbereich.

Ein Grundstück ist also grundsätzlich bebaubar, wenn dasBauvorhaben:

■ im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und dieErschließung gesichert ist (Verkehr, Wasserver- und -ent-sorgung) (§ 30 BauGB);

■ innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteilsverwirklicht werden soll, es sich in die Eigenart derUmgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist(§ 34 BauGB)

■ die Privilegierungsvoraussetzungen für den Außenbe-reich erfüllt (§35 BauGB).

4. Das Bauordnungsrecht

AllgemeinesIm Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungs-recht nicht bundesweit einheitlich, sondern in Landesbau-ordnungen geregelt. In Niedersachsen ist dies die Nieder-sächsische Bauordnung (NBauO) mit den darauf beruhen-den Sonderverordnungen.

Das Bauordnungsrecht hat gesunde Wohn- und Arbeitsver-hältnisse und die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, diebei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen ent-stehen können. Es ist aus dem Polizeirecht abgeleitet undstellt vor allem Anforderungen an das Grundstück, denGrenzabstand, die Standsicherheit, Verkehrssicherheit undan den Brandschutz von Gebäuden. Die NBauO regelt aberauch die notwendigen Genehmigungsverfahren sowie dieRechte und Pflichten aller am Bau Beteiligten und dieAnsprüche von Nachbarn.

Was ist baugenehmigungspflichtig?Sie benötigen grundsätzlich eine Baugenehmigung, wennSie ein Gebäude errichten, erweitern oder in seiner Nutzungändern wollen. Dies gilt auch für andere bauliche Anlagen.Dazu gehören zum Beispiel auch Werbeanlagen, Aufschüt-tungen, Abgrabungen und Lagerplätze.

Keine Baugenehmigung benötigen Sie für den Abriss vonGebäuden es sei denn, es handelt sich um ein Hochhausoder ein Baudenkmal.Die NBauO unterscheidet hinsichtlich der Erforderlichkeitvon Baugenehmigungen in drei Bereiche:

4. Das Bauordnungsrecht

Übersicht Planungsrecht

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4. Das Bauordnungsrecht

■ Genehmigungsfreies Bauen (§69 NBauO und AnhangN-BauO)

■ Vom Genehmigungsverfahren freigestelltes Bauen(§ 69 a NBauO)

■ Genehmigungspflichtiges Bauen– vereinfachtes Verfahren (§75a NBauO)– „normales“ Verfahren

Formulare und Vordrucke für die Antragsverfahren findenSie auf unserer Internetseite unter www.landkreis-harburg.de.

4.1 Genehmigungsfreies Bauen (§69 NBauO, AnhangNBauO)

Für bestimmte bauliche Anlagen brauchen Sie keinerleiBaugenehmigung. Diese sind im Anhang zur Niedersächsi-schen Bauordnung (AnhangNBauO) abschließend aufge-führt.

Dazu gehören beispielsweise:

■ Gebäude und Vorbauten bis 40 m3 umbauter Raum,wenn sie keine Toiletten, Feuerstätten und Aufenthalts-räume beinhalten und weder Verkaufs- noch Ausstel-lungszwecken dienen

■ Schornsteine in und an vorhandenen Gebäuden

■ Einfriedungen bis 1,80 m und Stützmauern bis 1,50 mHöhe

■ Wasserbecken bis 100 m3 Beckeninhalt

■ Werbeanlagen bis 1 m2 Ansichtsfläche u.a.

Wichtig: Auch genehmigungsfreie Anlagen müssen alleAnforderungen des Baurechtes, insbesondere auch des Pla-nungsrechtes, erfüllen. Dafür sind Sie als Bauherr selbst ver-antwortlich. Falls Sie sich dabei unsicher sind, fragen Sie ambesten einen Baufachmann in Ihrer Nähe oder uns.

4.2 Genehmigungsfrei gestellte Wohngebäude -Bauanzeigeverfahren (§69a NBauO)

Der Bau von Wohngebäuden geringer Höhe (höchster Fuß-boden maximal 7 m über Gelände) sowie Nebengebäudeund Nebenanlagen für diese Wohngebäude brauchen keineBaugenehmigung.

Voraussetzungen dafür sind:

■ Sie sollen in einem Gebiet gebaut werden, für das eseinen Bebauungsplan mit der Festsetzung Kleinsied-lungsgebiet (WS), reines Wohngebiet (WR), allgemeinesWohngebiet (WA) oder besonderes Wohngebiete (WB)gibt.

■ Das Bauvorhaben weicht nicht von den Festsetzungendes Bebauungsplanes ab.

■ Notwendige Ausnahmen und Befreiungen wurden vor-her beantragt und genehmigt.

■ Die Gemeinde hat dem Bauherrn bestätigt, dass– die Erschließung gesichert ist und– sie eine Zurückstellung nicht beantragen wird.

Für die Erschließungsbestätigung sind der Gemeinde diver-se Unterlagen vorzulegen. Diese müssen von einem zuge-lassenen Entwurfsverfasser erstellt und von ihm mit allenbeteiligten Sachverständigen abgestimmt sein.

Die Gemeinde hat dem Bauherren, wenn die Erschließunggesichert ist, innerhalb eines Monats nach Eingang dervollständigen Unterlagen die oben genannten Bestätigun-gen auszustellen. Tut sie das nicht innerhalb dieser Zeit,berechtigt das aber nicht zum Baubeginn.

Die Erschließungsbestätigung erlischt nach 3 Jahren. Istder Bau bis dahin nicht begonnen, muss sie neu beantragtwerden.

Folgendes sollten Sie beachten:

■ Mit diesem Verfahren wird dem Entwurfsverfasser unddem Bauherren eine erhöhte Verantwortung übertragen,da sie für die umfassende Einhaltung der Bauvorschrif-ten nun allein verantwortlich sind.

■ Alle notwendigen Ausnahmen und Befreiungen müssendurch den Bauherren und den Architekten selbst erkanntwerden. Bevor die Erschließungsbestätigung beantragtwird, müssen die Ausnahmen und Befreiungen bei derBaugenehmigungsbehörde schriftlich beantragt werdenund von dort erteilt worden sein.

■ Notwendige Genehmigungen nach anderen Rechtsvor-schriften hat der Bauherr selbst einzuholen.

■ Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen.

■ Der Bauherr hat die Wahl, auch für die oben bezeichne-ten Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durch-führen zu lassen und eine Baugenehmigung zu erhalten.

4.3 BaugenehmigungsverfahrenNormales und vereinfachtes Verfahren(§ 71 und § 75a NBauO)

Die Baugenehmigung muss in einem vorgeschriebenen Ver-fahren schriftlich beantragt werden.

Welche Unterlagen dazu notwendig sind, ist in der Bauvor-lagenverordnung geregelt. Leider werden fast 90 % allerBauanträge unvollständig eingereicht. Nur ein qualifizier-ter Entwurfsverfasser bürgt für Qualität. Bei Unvollständig-keit ruht der Antrag zunächst, bis alle nachzureichendenUnterlagen eingegangen sind. Im Extremfall kann die Bear-beitung auch abgelehnt werden. Dadurch entstehen für denBauherren Kosten, die vermieden werden könnten.

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Der Bauantrag mit den vorgeschriebenen Unterlagen wirdbei der Gemeinde eingereicht. Sie leitet den Antrag inner-halb einer Woche an die Baugenehmigungsbehörde weiterund entscheidet zudem innerhalb von zwei Monaten überdas gemeindliche Einvernehmen.Die Baugenehmigungsbehörde prüft, ob die öffentlich-recht-lichen Vorschriften eingehalten werden. Im „normalen“Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich,der von der Prüfung ausgenommen bleibt.Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung ver-pflichtet die Genehmigungsbehörde, alle für das Bauvorha-ben zusätzlich erforderlichen Genehmigungen nach ande-ren öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen oder denBauherren darauf aufmerksam zu machen, dass dieseGenehmigungen von ihm zunächst eingeholt werden müs-sen (z.B. Genehmigung einer Kleinkläranlage oder einenaturschutzrechtliche Befreiung).

Oftmals sind auch sehr zeitaufwändige und umfangreicheBeteiligungen anderer Behörden oder Interessensverbände(z.B. Straßenbauamt, Naturschutzverbände, Landwirtschafts-kammer, Gewerbeaufsichtsamt u.a.) durchzuführen. Diesezu beteiligenden Stellen haben gesetzlich geregelt teilwei-

se bis zu drei Monaten Zeit, ihre Stellungnahmen abzuge-ben. Voraussetzung ist auch hier, dass die zur Beurteilungnotwendigen Unterlagen vollständig vorliegen.

Erst, wenn alle Punkte abschließend und zufriedenstellendgeklärt sind, kann die Baugenehmigung erteilt werden.

Die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt drei Jahre.Sie erlischt, wenn mit der Ausführung der Maßnahmen indieser Zeit nicht begonnen wurde oder die Arbeiten dreiJahre unterbrochen wurden.Wird vor Ablauf der Geltungsdauer ein schriftlicher Antraggestellt, kann die Genehmigung um drei Jahre verlängertwerden, wenn keine wesentlichen Rechtsänderungen ent-gegenstehen.Im §75a NBauO ist definiert, bei welchen Bauvorhaben einvereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt wird.Dabei sind von der Genehmigungsbehörde nur bestimmteAspekte des öffentlichen Baurechtes zu prüfen. Das verein-fachte Verfahren setzt eine Erklärung des Entwurfsverfas-sers voraus, dass die Voraussetzungen zur Anwendung vor-liegen und die Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht invollem Umfang entsprechen.

Baugenehmigungen werden unbeschadet der Rechte Drit-ter erteilt. Das heißt, private Rechtsbeziehungen, zwischenden Bauherren und den Grundstückseigentümern oder denNachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Ent-scheidungen einbezogen. Sollten also private Rechte oderVerträge ihrem Bauvorhaben entgegenstehen, müssen Siedas gegebenenfalls vor Baubeginn selbst klären.

Teilbaugenehmigung (§ 76 NBauO)Die Teilbaugenehmigung soll dem Bauherrn in dringendenFällen den Beginn der Bauarbeiten vor Abschluss des Bau-genehmigungsverfahrens ermöglichen. Sie muss gesondertbeantragt werden und kostet zusätzliche Gebühren. DieTeilbaugenehmigung wird gewährt, wenn keine absehba-ren grundsätzlichen Erkenntnisse dagegen sprechen.

In der regulären Baugenehmigung können auch für diebereits genehmigten Bauteile noch zusätzliche Anforderun-gen gestellt werden, falls das erforderlich wird.

Nutzungsänderung, Anbau und UmbauAus einer geänderten Nutzung können baurechtlich höhe-re oder andere Anforderungen an ein Gebäude entstehen,auch, wenn die Bausubstanz nicht verändert wird. So kannsich zum Beispiel der Bedarf an Pkw-Stellplätzen erhöhenoder es können zusätzliche Sanitäranlagen notwendig sein.

Gewerbliche Nutzungen können erheblich „Unruhe“ in einWohngebiet bringen. Umgekehrt kann aber eine Wohnnut-zung einen benachbarten Gewerbebetrieb durch erhöhteAnforderungen an die gegenseitige Rücksichtnahme in sei-nem Betriebsablauf unzulässig einschränken.

Eine Nutzungsänderung ist deshalb auch dann eine bau-genehmigungspflichtige Maßnahme, wenn tatsächlich garnicht gebaut wird oder nur einzelne Räume betroffen sind.Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens

4. Das Bauordnungsrecht

Das gilt zum Beispiel bei der Umnutzung von Wohnräumenin Büroräume, in geschäftlich genutzte Räume oder zu Arzt-praxen, aber auch umgekehrt bei der beabsichtigten Nut-zung bisher gewerblicher Gebäude in Wohngebäude.

Zum Ausbau eines Dachgeschosses eines genehmigten Ein-familienhauses etwa für ein Kinder- oder Gästezimmerbrauchen Sie in aller Regel keine Baugenehmigung. Auch,wenn Sie einen vorhandenen Wohnraum zu einem zusätz-lichen Badezimmer ausbauen wollen, ist das genehmi-gungsfrei möglich.Es darf jedoch dadurch keine neue Wohneinheit entstehen.

Innenwände in genehmigten, fertig gestellten Wohnhäuserndürfen baugenehmigungsfrei verändert werden, für Ände-rungen an Außenwänden oder der Dachkonstruktion etwafür den Einbau von Dachgauben brauchen Sie aber eineBaugenehmigung.

Bevor Sie also eine neue Nutzung in Ihrem Gebäude auf-nehmen oder wesentliche Umbauten in Angriff nehmen,sollten Sie sich informieren, ob Sie im konkreten Fall eineBaugenehmigung brauchen.

4.4 BaugenehmigungsgebührenDie Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichenPrüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Verwaltungskostengesetz in Verbindungmit der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich neben dem Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert desObjektes.Gebührenpflichtig sind übrigens auch negative Bescheidewie Ablehnungen sowie die Rücknahme eines Antrages.

4.5 BauvoranfrageDie Bauvoranfrage ist nicht an eine bestimmte Form ge-bunden und kann ohne Entwurfsplanung gestellt werden.Sie dient dazu, einzelne bauplanungsrechtliche oder bau-ordnungsrechtliche Fragen vorab verbindlich zu klären. Daskann zweckmäßig sein, wenn diese Punkte für die Reali-

sierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind,so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu auf-wändig und zu riskant wäre.

Ein positiver Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswir-kung für drei Jahre. Das gilt auch, wenn sich die Rechtsla-ge innerhalb dieser Zeit verändert hat.Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiterenPlanung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkungtritt aber nur ein, wenn der darauf basierende Bauantragauch der Voranfrage entspricht.

Der Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig und berechtigtnicht zum Beginn der Baumaßnahme.

5. Widerspruch und Klage

Sollten Sie mit der Zurückstellung oder Ablehnung ihres Bau-antrages oder mit bestimmten Auflagen und Nebenbestim-mungen nicht einverstanden sein, haben Sie die Möglich-keit, Widerspruch einzulegen.Der Landkreis Harburg hat dafür eine Zentrale Widerspruchs-stelle für den Fachbereich Bauen und Umwelt eingerichtet.Dort werden die Bescheide noch einmal von einer neutra-len Person geprüft.Gegen einen Widerspruchsbescheid können Sie Klage beimVerwaltungsgericht Lüneburg einlegen.

Dieses Widerspruchs- und Klagerecht steht übrigens auchIhren Nachbarn zu, falls diese mit der Baugenehmigungnicht einverstanden sein sollten. Ein solcher Nachbarwider-spruch hat allerdings keine aufschiebende Wirkung. Dasheißt, Sie dürfen Ihre Genehmigung zunächst trotzdem nut-zen und mit dem Bau beginnen. Ihr Nachbar könnte jedochdie aufschiebende Wirkung seines Widerspruches bei Gerichtin einem so genannten Eilverfahren erwirkt und Sie so ander sofortigen Nutzung Ihrer Baugenehmigung doch nochhindern.

6. Verstöße gegen das Baurecht Ordnungswidrigkeiten (§§ 89 und 91 NBauO)

Widersprechen bauliche Anlagen dem öffentlichen Bau-recht, so kann die Baugenehmigungsbehörde all die Maß-nahmen anordnen, die zur Herstellung von rechtmäßigenZuständen erforderlich sind. Dies gilt nicht nur für den sogenannten „Schwarzbau“, also das Bauen ganz ohne Bau-genehmigung, sondern auch für Abweichungen von derGenehmigung oder für falsch abgegebene Erklärungengegenüber der Behörde.Denken Sie bitte auch daran, Ihr Bauschild aufzustellen.

Der Verstoß gegen öffentliches Baurecht kann für Sieschwerwiegende Folgen haben. Die Baubehörde kann:

■ Die Einstellung rechtswidriger oder die Durchführungerforderlicher Arbeiten verlangen,

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5. Widerspruch und Klage6. Verstoß gegen das Baurecht

Umnutzung einer Hofstelle

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■ die Verwendung bestimmter Bauprodukte untersagen

■ den Rückbau oder die komplette Beseitigung baulicherAnlagen verlangen

■ die Benutzung baulicher Anlagen untersagen undWohnungen für unbewohnbar erklären.

Zur Durchsetzung dieser Forderungen können auch Zwangs-mittel wie Zwangsgeld oder Ersatzvornahme eingesetztwerden. Ersatzvornahme heißt, dass die Behörde die zutreffenden Maßnahmen anstelle des Bauherren an einenUnternehmer in Auftrag gibt. Der Bauherr muss die an-fallenden Kosten dann übernehmen.

Unabhängig von diesen Maßnahmen können Ordnungswid-rigkeitsverfahren gegen den Bauherren, den Entwurfsver-fasser oder den Bauunternehmer eingeleitet und Bußgelderbis zu 500.000 € verhängt werden.

Davon unabhängig ist der Landkreis Harburg bemüht, auchbei Abweichungen vom öffentlichen Baurecht gemeinsammit der Bauortgemeinde, betroffenen Nachbarn und denBauherren nach Lösungsmöglichkeiten zu suchen.

7. Was Sie beitragen können

Vollständige und inhaltlich prüffähige Unterlagen sind dieGrundvoraussetzung für ein zügiges und reibungsfreiesGenehmigungsverfahren.

Dem Bauherren werden mit der Baugenehmigung eineReihe von Rechten, aber auch Pflichten auferlegt.Verständ-licher Weise sind Sie im Baustress mit vielen anderen Din-gen befasst.

Nehmen Sie sich trotzdem die Zeit, die Baugenehmigungvollständig durchzulesen. Sie enthält zahlreiche Nebenbe-stimmungen und Hinweise, die Sie unbedingt beachtensollten.

Durch Nebenbestimmungen, wie Bedingungen und Auf-lagen, werden oft geringfügige Korrekturen vorgenommen.

Manchmal sind auch Bedingungen enthalten, dass bei-spielsweise vor Baubeginn noch etwas zu erledigen ist.

Oder es sind Teil- oder Schlussabnahmen angeordnet, fürdie Sie uns den Zeitpunkt mitteilen müssen.

Als Bauherr sind Sie für die Einhaltung der Baugenehmi-gung voll verantwortlich, auch, wenn Sie mit der Bauaus-führung und Überwachung eine Firma beauftragt habensollten.

Übrigens: Baugenehmigungen und Bauvorbescheide wer-den grundstücksbezogen, nicht personenbezogen erteilt.Das heißt, sie behalten ihre Gültigkeit auch bei Wechsel desGrundstückseigentümers.

8. Die am Bau Beteiligten (§§ 57-59 NBauO)

8.1 Bauherr (§ 57 NBauO)Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass die vonIhnen veranlasste Baumaßnahme dem öffentlichen Baurechtentspricht, auch, wenn dafür keine förmliche Baugenehmi-gung notwendig sein sollte.

Sie müssen für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmeneinen Entwurfsverfasser, entsprechende Sachverständigeund Unternehmer bestellen. Diese müssen die zur Vorberei-tung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens erfor-derliche Erfahrung und Sachkunde haben.

Erfüllen Sie selbst die in der NBauO an Entwurfsverfasseroder Unternehmer gestellten Anforderungen, so dürfen Sieselbst als Entwurfsverfasser oder Unternehmer tätig wer-den.

Sie als Bauherr sind auch verantwortlich für die Vorlagebestimmter Anzeigen und Nachweise bei der Baugenehmi-gungsbehörde sowie für die Einhaltung der Bestimmungender Baugenehmigung.

Wechselt der Bauherr, so ist dies der Baugenehmigungsbe-hörde mitzuteilen.

8.2 Entwurfsverfasser (§ 58 NBauO)Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis verfügen,die für den jeweiligen Entwurf erforderlich ist. Er ist für dieVollständigkeit und Brauchbarkeit der erstellten Unterlagenverantwortlich. Für bestimmte Teile des Entwurfs muss erSachverständige hinzuziehen, wenn er selbst nicht die not-wendige Qualifikation nachweisen kann (z. B. für den Stand-sicherheitsnachweis).

Der Entwurfsverfasser ist auch zunächst Ansprechpartner fürden Bauherren und für Dritte (z.B. Nachbarn), wenn es umUnstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften geht.

Insbesondere beim Anzeigeverfahren und dem vereinfach-ten Baugenehmigungsverfahren hat der Entwurfsverfassereine sehr große Verantwortung zu übernehmen, da er alleindie Einhaltung der Bestimmungen des öffentlichen Baurech-tes bestätigt.

Beendet der Entwurfsverfasser seine Tätigkeit vor der Fer-tigstellung der baulichen Anlage, so ist dies der Bauauf-sichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

Geeignete Entwurfsverfasser können Sie bei der Architek-tenkammer Niedersachsen erfragen. Es kann auch hilfreichsein, sich im Freundes- und Bekanntenkreis umzuhörenoder einfach an der Tür eines Hauses zu klingeln, das Ihnenbesonders gut gefällt.

8.3 Unternehmer (§ 59 NBauO)Jeder Unternehmer ist dafür verantwortlich, die ihm über-tragenen Arbeiten ordnungsgemäß und entsprechend der

7. Was Sie beitragen können8. Die am Bau Beteiligten

Technischen Baubestimmungen auszuführen. Er muss sichdabei an die genehmigten oder angezeigten Bauvorlagenhalten und die ordnungsgemäße Einrichtung und den siche-ren Betrieb der Baustelle gewährleisten. Der Unternehmerhat die erforderlichen Nachweise über die verwendetenBauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Bau-stelle bereitzuhalten.

Hat der Unternehmer für einzelne Arbeiten nicht die erfor-derliche Sachkunde und Erfahrung, so muss er geeigneteFachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen.

9. Baurechtliche Spezialthemen

9.1 Beteiligung der Nachbarn (§ 72 NBauO)Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angeleg-te menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werdenwill. Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstrittenenNachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwerzu machen.

Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögernoder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.Dies kann vor allen der Fall sein, wenn umstritten ist, obdie Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht inEinklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eineBaugenehmigung anfechten.

Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollten Sie Ihre Nach-barn rechtzeitig über die Baupläne informieren.

Der Nachbar hat das Recht, den Entwurf der Baupläne beider Baugenehmigungsbehörde einzusehen, falls seine Belan-ge berührt sind. Natürlich darf er nur die Teile sehen, die ausNachbarschutzgründen relevant sind, also zum Beispiel denLageplan.Soll für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiungoder Ausnahme von baurechtlichen Vorschriften erfolgen,die auch dem Nachbarschutz dienen, so beteiligt die Bau-genehmigungsbehörde die betroffenen Nachbarn von selbstim Verfahren.

Der Nachbar kann sich dann dazu äußern. Ist er mit demBauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das nochnicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigungerteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorha-ben den Bauvorschriften entspricht.

Hat sich ein Nachbar im Verfahren geäußert, so stellt ihmdie Baugenehmigungsbehörde die erteilte Baugenehmi-gung zu.

9.2 Grenzabstände (§ 7-13 NBauO)Die Berechnung des Grenzabstandes ist von Laien nichtimmer einfach nachzuvollziehen. Sie hängt von einigenFaktoren wie der Gebäudehöhe und der topographischenSituation des Grundstückes ab.

Als Faustformel gilt, dass der Abstand der halben Gebäu-dehöhe entsprechen muss. Mindestens muss er aber 3,00m zu allen Grenzen Ihres Baugrundstückes betragen. Ledig-lich untergeordnete Gebäudeteile wie zum Beispiel Ein-

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9. Baurechtliche Spezialthemen

Neu entstandenes Baugebiet

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gangsüberdachungen oder Balkone dürfen den Abstand imEinzelfall geringfügig unterschreiten. Manchmal erfordertauch die städtebauliche Situation einen geringeren Abstand,zum Beispiel bei Doppelhäusern, deren eine Wand naturge-mäß direkt an der Grenze steht.

Garagen, Carports und Abstellgebäude in Abstands-flächen

Eine interessante Sonderegelung gibt es zu Garagen, Car-ports und Abstellgebäuden. Sie dürfen unter bestimmtenBedingungen direkt an die Nachbargrenze gebaut werden,wenn

■ sie insgesamt nicht länger als 9 Meter sind,

■ sie im Bereich von 3 Metern zur Grenze nicht höher als3 Meter sind (einschließlich Dach) und

■ sich insgesamt nur ein solches Gebäude an einer Nach-bargrenze befindet.

Unabhängig davon, dass weitere Einzelheiten gegebenen-falls zu überprüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grundsätz-lich nicht erfolgreich gegen eine solche Grenzbebauungwenden.

Berücksichtigen Sie bitte bei der Planung, dass bei geneig-ten Dächern ohne weiteres die maximale Höhe von 3Metern erreicht wird. Wollten Sie ein Nebengebäude miteiner Höhe von mehr als 3 Metern direkt an der Grund-stücksgrenze errichten, können Sie dies nur verwirklichen,wenn Ihnen der betroffene Nachbar eine schriftliche Zustim-mung zur beabsichtigten Höhe gibt.

9.3 Baulasten – Beseitigung von baurechtlichenHindernissen (§ 92 und § 93 NBauO)

Baulasten dienen dazu, Hindernisse, die der Bebauung einesGrundstückes entgegenstehen, auszuräumen. Solche Hinder-nisse ergeben sich insbesondere aus dem Bauordnungsrecht.

Mit der Baulasterklärung übernehmen Grundstückseigen-tümer eine öffentlich-rechtliche Verbindlichkeit. Sie ver-pflichten sich zu einem in der Baulast konkret bestimmtenTun, Dulden oder Unterlassen, ihr Grundstück betreffend.

Die Baulast hat nur Auswirkungen auf das Bauen. Sie ist nurim Verhältnis zwischen Baugenehmigungsbehörde, Bauher-ren und Nachbarn von Bedeutung.Auf bestehende Baulasten wird außerdem noch durch dieKatasterunterlagen hingewiesen. Wollen die Beteiligten aneiner Baulast noch weitere interne Regelungen treffen, istdazu eine zusätzliche private Vereinbarung (Vertrag) er-forderlich.

Die wesentlichsten Baulastenarten sind:

■ die Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbar-grundstück (Abstandsbaulast)

■ Erklärung der Zusammengehörigkeit mehrerer Grund-stücke zu einem Baugrundstück (Zusammenschreibungs-baulast)

■ Sicherung der Nutzbarkeit privater Flächen für Zufahrtenoder Leitungen (Wegebaulast, Leitungsbaulast).

Die Baulast wird nur ins Baulastenverzeichnis der Bauge-nehmigungsbehörde eingetragen und gilt auch für künfti-ge Eigentümer der Grundstücke. Die Baulast wird nicht insGrundbuch eingetragen.

Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einemNotar oder einer Vermessungsstelle beglaubigt oder vorder Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. dort anerkanntwerden.Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragungeinen Gebührenbescheid.

Jeder, der ein berechtigtes Interesse (z. B. bei einem Grund-stückskauf) hat, kann das Baulastenverzeichnis einsehenund sollte das auch tun.

9.4 Teilung von Grundstücken (§ 94 NBauO)Die Teilung ist eine dem Grundbuchamt gegenüber abge-gebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücks-teil abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oderals ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken(Grundstücksteilen) im Grundbuch eingetragen werden soll.

Die Teilung eines Grundstückes, das bebaut ist oder dessenkünftige Bebauung genehmigt ist, muss bei der Bauauf-sichtsbehörde beantragt werden.Die Teilungsgenehmigung kann nicht erteilt werden, wenndurch sie Verhältnisse geschaffen würden, die dem gelten-den Recht zuwiderlaufen. Dies ist der Fall, wenn zum Bei-spiel Grenzabstände nach der Teilung nicht mehr eingehal-ten würden.

9.5 Abgeschlossenheits-bescheinigungen (§ 44 NBauO)

Für die Eintragung von Wohneigentum muss ein Wohnungs-eigentumsgrundbuch angelegt werden. Dafür verlangt dasGrundbuchamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, diebei der Baugenehmigungsbehörde beantragt werden muss.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Erklärung,dass die Wohnung und zu ihr gehörende sonstige Räume –auch Stellplätze – baurechtlich in sich abgeschlossen sind.Dazu gehört ein Aufteilungsplan in dem die zusammenge-hörenden Einheiten jeweils mit gleichen Ziffern versehensind.

9.6 BestandschutzManchmal kommt es vor, dass ein Gebäude oder seineNutzung schon lange bestehen, obwohl sie nach aktuellerbaurechtlicher Beurteilung heute nicht mehr genehmigungs-fähig wären oder es nie eine Baugenehmigung gab.

9. Baurechtliche Spezialthemen

Dann kann unter Umständen der so genannte Bestand-schutz greifen. Er ist baurechtlich klar umrissen. Er teilt sichin den formellen und den materiellen Bestandschutz.

Ein formeller Bestandschutz liegt vor, wenn es für dasGebäude und seine Nutzung eine Baugenehmigung gibt,auch wenn diese schon sehr alt sein sollte, heute aber nichtmehr erteilt werden könnte.

Materiellen Bestandschutz genießt ein Gebäude, wenn eszwar keine Baugenehmigung gibt, aber im Laufe der Exi-stenz des Gebäudes irgendwann einmal für mindestensdrei Monate die rechtlichen Voraussetzungen für eineGenehmigung vorgelegen haben.

Wie das Wort schon sagt, ist allerdings in beiden Fällen nurder Bestand geschützt. Wurde das Gebäude im Laufe derZeit erweitert oder umgebaut, etwas entfernt oder die Nut-zung geändert, entfällt der Bestandschutz dadurch unwie-derbringlich. Eine neue Genehmigung ist meist nicht mehrmöglich, da sich die rechtlichen Bedingungen geänderthaben. Auch eine nachträgliche Genehmigung im Fall desmateriellen Bestandschutzes ist rechtlich nicht möglich.

Beachten Sie bitte: Auch, wenn Sie zum Beispiel eingenehmigtes Wochenendhaus dauerhaft bewohnen, führenSie den Wegfall des Bestandschutzes herbei.

Der Bestandschutz kann rechtlich gesehen nicht wiederaufleben, wenn er einmal verloren gegangen ist. Im Extrem-fall kann bei Verlust des Bestandschutzes der Abriss desGebäudes notwendig werden. Lassen Sie sich deshalb imVorfeld einer Änderung an Ihrem Gebäude oder dessenNutzung beraten.

10. Denkmalschutz und Denkmalpflege

Unter Denkmalschutz wird die Gesamtheit der gesetzli-chen und behördlichen Anordnungen und Verbote verstan-den, welche die Erhaltung oder Instandsetzung von Kultur-denkmalen zum Ziel haben. Sie werden notfalls mit hoheit-lichen Mitteln durchgesetzt.

Denkmalpflege ist dagegen die beratende und materielleUnterstützung der Denkmaleigentümer und Nutznießer beider Erhaltung oder Instandsetzung von Kulturdenkmalen.

Ein Kulturdenkmal im Sinne des Gesetzes sind Baudenk-male, Bodendenkmale und bewegliche Denkmale.

Baudenkmale sind bauliche Anlagen,Teile davon und Grün-anlagen, an deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen,künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichenBedeutung ein öffentliches Interesse besteht. Ein Baudenk-mal kann auch eine Gruppe baulicher Anlagen sein, die ausoben genannten Gründen erhaltenswert ist. Hierzu könnenauch Pflanzen oder Frei- und Wasserflächen in der Umge-bung eines Baudenkmales gehören.

Bodendenkmale sind mit dem Erdboden verbundene oderin ihm verborgene Sachen oder auch Spuren davon, die vonMenschen geschaffen oder bearbeitet wurden.

Bewegliche Denkmale sind ortsveränderliche Sachen, dievon Menschen geschaffen oder bearbeitet wurden.

Sowohl Bodendenkmale als auch bewegliche Denkmalegeben Aufschluss über menschliches Leben in vergangenerZeit.

Allen Denkmalarten gemeinsam ist, dass an ihrer Erhaltungein öffentliches Interesse besteht und sie daher unter Schutzgestellt sind.

Jede bauliche Veränderung oder Nutzungsänderung einesBaudenkmals ist genehmigungspflichtig. Beabsichtigte Bau-maßnahmen sollten Sie daher frühzeitig mit der Denkmal-schutzbehörde des Landkreises Harburg abstimmen.

Dies ist auch aus finanziellen Erwägungen heraus wichtig.Nur für Maßnahmen, die vorab mit der Denkmalschutzbe-hörde abgestimmt und von ihr genehmigt oder freigegebenworden sind, können Sie als Denkmaleigentümer eine steu-erliche Abschreibung, eine Förderung oder eine Zuwen-dung aus Landes- bzw. Kreismitteln in Anspruch nehmen.

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10. Denkmalschutz und Denkmalpflege

Gelungener Umgang mit geschützter Bausubstanz

Baudenkmal als prägender Bestandteil der Kulturlandschaft

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Auch Maßnahmen an Bauvorhaben in der Nähe von Bau-denkmälern sind genehmigungspflichtig, da sie den Denk-malwert herabsetzen oder beeinträchtigen können.

Für den Fall, dass ein Baudenkmal in der Nachbarschaft IhresBaugrundstücks vorhanden ist oder Sie selbst ein Baudenk-mal besitzen, besprechen Sie bitte vorab alle Maßnahmenmit der Denkmalschutzbehörde.Wir bieten Ihnen gern Bera-tung und Hilfestellung auch zu Fördermöglichkeiten an.

11. Ökologisch und energiesparend bauen

11.1 Ökologischer GrundansatzJedes Bauen verbraucht ein Stück Natur, verändert undbelastet die Umwelt. Ökologisches und energiesparendesBauen ist daher in heutiger Zeit kein Randthema mehr,sondern wird auch vor dem Hintergrund steigender Ener-giepreise zur zukunftsorientierten Notwendigkeit.

Ökologisches Bauen ist bei guter Planung möglich undnicht zwingend mit mehr Aufwand oder höheren Kosten ver-bunden. Es bedeutet letztlich nichts anderes als das Gleich-gewicht ökologischer Kreisläufe zu beachten, ohne derenBelastungsgrenze zu überschreiten.

Gebäude und Siedlungen sollten möglichst schonend undflächensparend in die vorhandene Bebauung und Land-schaft eingefügt werden. Dabei sollten sie die natürlichenVerhältnisse berücksichtigen und nutzen. Bedenkt man,dass derzeit in Deutschland täglich über 100 ha Fläche neuversiegelt wird, wird die Dimension klar.

Jeder Bauherr sollte also bei der Planung seines Bauvorha-bens auch über dieses Thema nachdenken. Das zu schaffen-de Gebäude sollte Luft und Wasser nicht belasten und mög-lichst wenig Energie verbrauchen. Der verantwortungs-bewusste Umgang mit Mutterboden und Bauabfällen soll-te selbstverständlich sein.

11.2 EnergieeinsparungBereits in der Planungsphase des Gebäudes wird der Grund-stein für den späteren Energieverbrauch gelegt. Auf einigeAspekte sollten Sie daher besonders achten.

Der Einbau von Isolierglasfenstern, eine optimale Däm-mung der gesamten Außenhülle und der Einsatz effizienterBrennwerttechnik oder alternativer Heiztechnik helfen, denEnergieeinsatz, die Schadstoffemission und somit den sogenannten Treibhauseffekt durch Minderung des CO2-Aus-stoßes zu reduzieren.

Die Heizungsanlage sollte natürlich auf die Größe desGebäudes abgestimmt und gut regelbar sein.

Wer es mit dem Schutz der Umwelt ernst meint, sollte auchüber den Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen,Sonnenkollektoren und einen Regenwasserspeicher nach-denken. In der wärmeren Jahreszeit ist es so möglich,Warmwasser ausschließlich über Sonnenkollektoren bereitzu stellen.

Aufgefangenes Regenwasser lässt sich unter anderem sehrgut für die Toilettenspülung und die Gartenbewässerung ver-wenden.

Viele dieser Maßnahmen werden staatlich gefördert. LesenSie dazu auch unsere Hinweise im Kapitel Finanzierung.

10. Denkmalschutz und Denkmalpflege11. Ökologisch und energiesparend bauen

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Bauen mit der SonneAuch bei der Gestaltung des Grundrisses Ihres Hauses kön-nen Sie die künftige Energiebilanz positiv beeinflussen.

Das „Bauen mit der Sonne” setzt auf die passive Nutzungder Sonnenenergie während der kälteren Jahreszeiten.Bereits bei der Planung des Gebäudes sollten Sie gemein-sam mit Ihrem Entwurfsverfasser auf eine geeignete Orien-tierung zur Sonne achten.

Die tief stehende Wintersonne wird durch großflächige, gutwärmegedämmte und zur Sonne orientierte Fenster, aberauch durch Glasvorbauten wie zum Beispiel Wintergärtenoder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässigerMaterialien (TWD - Transparente Wärmedämmung) genutzt.

Sie sollten aber dabei auch auf ausreichenden Sonnen-schutz im Sommer und auf Verschattungsfreiheit im Win-ter achten.

Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovol-taikanlage. Mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischenStrom umgewandelt, der problemlos im Haushalt genutztwerden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versor-gungsnetz abgegeben.

EnergiepassSeit dem 4. Januar 2003 ist die EU-Gebäuderichtlinie inKraft. Sie gibt vor, dass ab Januar 2006 bei Neuvermietungoder Verkauf eines Gebäudes ein Energiepass vom Haus-besitzer vorgelegt werden muss, der Heiz- und Warmwas-serkosten von Gebäuden sowie den Zustand der Gebäude-hülle transparent macht.

Der Energiepass soll umfassend Auskunft über den Energie-verbrauch der Immobilie geben und die „Energieeffizienz-klasse” dokumentieren. Die Angabe von Energieeffizienz-

klassen, die sich bereits als Qualitätsmerkmal bei Haushalts-geräten bewährt hat, wird so auch für Gebäude übernom-men. Im Energiepass wird daneben auch vermerkt, wie gutdas Gebäude isoliert und wie sparsam das Heizsystem ist.

Mit Modernisierungstipps wird auf Einsparpotenziale undden Nutzen von Sanierungsarbeiten hingewiesen.

Der Energiepass informiert Verbraucher objektiv, zeigt Ein-sparpotenziale auf und ermöglicht es, den Energiebedarfvon Häusern bundesweit unkompliziert zu vergleichen.

Zum Ausstellen des Energiepasses sind unter anderem bau-vorlageberechtigte Personen, Energieberater der Verbrau-cherzentralen und Handwerksmeister mit Zusatzqualifika-tion berechtigt.

Bei der Deutschen Energieagentur dena wird eine Daten-bank geführt, in der zugelassene Aussteller für Energiepäs-se aufgeführt sind. Unter www.zukunft-haus.info oderwww.dena.de können Sie diese Datenbank einsehen undnutzen.

11.3 Boden- und Umweltschutz

MutterbodenMutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei wesentli-chen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird,ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtungoder Vergeudung zu schützen.

Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens ist in das Bau-gesetzbuch aufgenommen worden. Mutterboden, der nichtsofort wieder verwendet wird, ist in Mieten mit einer Soh-lenbreite von bis zu 3,0 m und einer Höhe bis zu 1,30 maufzusetzen. Die Mieten sollen möglichst im Schatten undabseits vom Baubetrieb liegen. Sie sind mit Grassoden oderVergleichbarem abzudecken und vor dem Austrocknen zubewahren.

Bodenaushub, Bauschutt und BaustellenabfälleBodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfällesollten grundsätzlich schon an den Abfallstellen getrennterfasst und getrennt einer Verwertung zugeführt werden.

Vor allem sollten Sie bei Abrissen von Gebäuden oderGebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien und Bauteile,die eine Aufbereitung behindern oder verhindern können(Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), vor-her ausbauen. Ganz besondere Vorsichtsmaßnahmen sindzum Beispiel bei der Beseitigung von asbesthaltigen Bau-stoffen zu beachten.

Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallen-der Menge sinnvoll und sollte bereits bei der Planung vonBau- und Abrissmaßnahmen berücksichtigt werden:

BodenaushubBodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle oder imLandschaftsbau verwendet werden.

Moderne Architektursprache

11. Ökologisch und energiesparend bauen

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BauschuttAls aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten zum BeispielBeton mit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalk-sandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht auf-bereitungsfähigen Bauschutt zählen alle festen, nichtauslaugbaren anorganischen Stoffe, wie unter anderemGips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbau-stoffe und Fliesen. Diese sind einer zugelassenen Deponiezuzuführen,Verwertbare BaustellenabfälleAlle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeitsortenrein zu trennen und einer Wiederverwertung zuzu-führen:Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpapiersamm-lung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oderStyropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Palet-ten (Altholzverwertung).

Nicht verwertbare BaustellenabfälleNicht verwertbare, brennbare Baustellenabfälle, zum Bei-spiel Tapeten, Bodenbeläge,Türen,Tür- und Fensterrahmen,Vertäfelungen und Fußbodendielen sind der Müllverbren-nungsanlage zuzuführen.

Schadstoffhaltige AbfälleAls Sonderabfall sind beispielsweise Abbeizer, Gebinde mitResten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Farb- undLackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- undSpachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstände und Bitumenzu entsorgen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischtist, wird damit auch zu Sonderabfall.

Asbesthaltige AbfälleAsbest wird nach der Gefahrenstoffverordnung als starkkrebserregend eingestuft. Gefährlich ist dabei das Einatmender Asbestfasern.

Der Umgang mit Asbest ist dem Staatlichen Gewerbe-aufsichtsamt spätestens 14 Tage vor Beginn der Arbeitenanzuzeigen. Nähere Informationen erhalten Sie unter

www.gewerbeaufsicht.niedersachsen.de. Dort könnenSie auch ein entsprechendes Merkblatt herunterladen.

Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten vonasbesthaltigen Materialien dürfen nur Firmen beauftragtwerden, die die entsprechende Sachkunde erworben habenund nachweisen können.Diese Unternehmen sind mit den Gefahren im Umgang mitAsbest vertraut, kennen die erforderlichen Schutzmaßnah-men und verfügen über die notwendigen Geräte und Aus-rüstungen.

Achtung:Wildes Ablagern von Bauschutt und Baustellenabfällen aufnicht dafür zugelassenen Flächen ist eine Ordnungswidrig-keit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. BeiGefahrenstoffen, wie Asbest, begehen Sie dabei sogar eineStraftat.

12. Bauschlichtungsstelle

Natürlich wünschen wir jedem Bauherren, dass von der Vor-bereitung bis zum Abschluss seines Vorhabens alles rei-bungslos läuft. Sollte es aber doch einmal anders kommen,ist die Niedersächsische Bauschlichtungsstelle ein guterAnlaufpartner.

Sie ist kein Rechtspflegeorgan, wie ein Gericht, sondern eineStelle, an die sich die Baubeteiligten freiwillig wenden kön-nen, wenn es unterschiedliche Auffassungen zu Baumän-geln,Vertragsinhalten oder zu den zu leistenden Zahlungengibt. Für Angelegenheiten in Zusammenhang mit Genehmi-gungsverfahren ist die Schlichtungsstelle jedoch nichtzuständig.Vor der Schlichtungsstelle werden Lösungen ausgehandelt,mit denen sich alle Parteien einverstanden erklären.

In vielen Fällen kann das eine schnellere und preiswertereAlternative zum Bauprozess vor Gericht sein. Nähere Infor-mationen finden Sie unter www.bauschlichtungsstelle.de.

11. Ökologisch und energiesparend bauen12. Bauschlichtungsstelle

Baugeschehen

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13. Fachbegriffe kurz erklärt

13. Fachbegriffe kurz erklärt

Aufenthaltsräume… sind Räume, die nicht nur vorübergehend zum Aufent-halt von Menschen bestimmt sind. Sie müssen in der Regelüber mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichteHöhe von 2,40 m haben.

Freistellungserklärung… ist eine Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie freivon etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorge-schrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käuferausgestellt werden.

Gebäude geringer Höhe… sind Gebäude, in denen jeder Aufenthaltsraum mit sei-nem Fußboden um höchstens 7 m höher als die Stelle derGeländeoberfläche liegt, von der aus er über Rettungsge-räte der Feuerwehr erreichbar ist.

Geschossflächenzahl – GFZSie legt das Verhältnis der erlaubten Geschossfläche zurGröße des Grundstückes fest. GFZ 0,4 heißt, bei einem1000 m2 großem Grundstück dürfen 400 m2 Geschossflä-che gebaut werden. Bei mehrgeschossigen Gebäuden sindnach festgesetzten Regelungen die verschiedenen Geschos-se bei der Berechnung einzubeziehen.

Grundflächenzahl – GRZSie legt fest, wie viel Fläche des Grundstückes maximal über-baut werden darf. GRZ 0,4 heißt, bei einem 1000 m2 gro-ßem Grundstück dürfen 400 m2 über- oder unterbaut wer-

den. Dabei sind z. B. auch Terrassenflächen, Zufahrten,Wegeoder unterirdische Erdtanks anteilig mitzurechnen.

Grundschuld… ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch einge-tragen wird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nachTilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus demGrundbuch gelöscht.

HOAI…ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.Sie regelt, wie viel diesen Ingenieuren für ihre erbrachtenLeistungen an Bezahlung zusteht. Die HOAI ist in die ZoneI (sehr geringe Planungsanforderungen) bis zur Zone V (sehrhohe Planungsanforderungen) gegliedert. Die Zonen enthal-ten jeweils Von-Bis-Werte, in die das geplante Objekt ein-geordnet wird. Die Planung eines Einfamilienhauses fälltmeist in Zone III bis IV.

HypothekendarlehenDieser Kredit wird von Hypothekenbanken für Immobilien-darlehen gegeben. Das Hypothekendarlehen wird über eineGrundschuld abgesichert. Bei Zahlungsunfähigkeit dientdie Immobilie also als Sicherheit.

Vollgeschoss… ist jedes Geschoss eines Gebäudes, das über mindestensder Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 moder mehr hat und dessen Deckenunterseite im Mittel mindestens 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt.Spezielle Regelungen gelten für das oberste Geschoss einesGebäudes.

14. Wichtige Adressen

Landkreis HarburgSchlossplatz 6, 21423 Winsen / LuheTel.: 0 4171 / 6 93-0, www.landkreis-harburg.de

(Im Internet finden Sie alle Ansprechpartner der Abteilun-gen und Betriebe sowie alle notwendigen Formulare zumHerunterladen.)

Abteilung Bauen (Baugenehmigungsbehörde):Information Bauen: Tel.: 0 41 71 / 6 00Baulasten: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 68 oder -3 69Abgeschlossenheitsbescheinigungen:Tel.: 0 41 71 / 6 93-1 43

Denkmalschutz und Archäologie: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 65

Zentrale Widerspruchsstelle des Fachbereichs Bauen und Umwelt: Tel.: 0 41 71 / 6 93-6 79

Altlasten: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 37

Immissionsschutz: Tel.: 0 41 71 / 6 93-1 62

Kleinkläranlagen: Tel.: 0 41 71 / 6 93-5 83

Kanalanschlüsse:Beiträge: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 24Planung: Tel.: 0 41 71 / 6 93-5 60

Naturschutz / Landschaftspflege:Tel.: 0 41 71 / 6 93-2 94 oder -593

Abfallberatung: Tel.: 0 41 71 / 6 93-4 70 oder -4 71

Wirtschaftsförderungsgesellschaften:

Wirtschaftsförderungsgesellschaft im Landkreis Harburg mbH (WLH)Hamburger Straße 8, 21244 BuchholzTel.: 0 41 81 / 92 36-0info@wlharburg.dewww.wlharburg.de

Wachstumsinitiative Süderelbe AGVeritaskai 3, 21079 HamburgTel.: 0 40 / 35 51 03 55info@suederelbe.infowww.suederelbe.info

Kreishandwerkerschaft des Kreises HarburgMarktstraße 21-23, 21423 Winsen/LuheTel.: 0 4171/ 88 66-0kh-winsen@t-online.dewww.handwerk-lk-harburg.de

Staatliches Gewerbeaufsichtsamt LüneburgAuf der Hude 2, 21339 LüneburgTel.: 0 4131/15-14 00poststelle@gaa-lg.niedersachsen.dewww.gewerbeaufsicht.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für GrundstückswerteBei Katasteramt Lüneburg, Behördenzentrum OstAdolf-Kolping-Straße 12, 21337 LüneburgTel.: 0 4131/ 85 45-1 65Bodenrichtwertauskunft: Tel.: 0 4131/ 85 45-106gag@gll-lg.niedersachsen.dewww.gag.niedersachsen.de

Niedersächsische BauschlichtungsstelleFerdinandstraße 3, 30175 Hannover Tel.: 05 11/ 38 08 70Schlichtungsstelle@handwerk-vhn.de www.bauschlichtungsstelle.de

Architektenkammer NiedersachsenFriedrichswall 5, 30159 HannoverTel.: 05 11/ 2 80 96-0info@aknds.dewww.aknds.de

Katasteramt Winsen (Luhe)Von-Somnitz-Ring 3, 21423 Winsen/LuheTel.: 0 4171/ 6 02-0katasteramt-wl@gll-lg.niedersachsen.de

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14. Wichtige Adressen

Wir sind für Sie da

14. Wichtige Adressen

Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltungoder das zuständige Amt entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art undAnordnung des Inhalts sind zugunsten

des jeweiligen Inhabers dieser Rechteurheberrechtlich geschützt. Nachdruckund Übersetzungen sind – auch auszugs-weise – nicht gestattet. Nachdruck oderReproduktion, gleich welcher Art, obFotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung,Datenträger oder Online nur mit schriftli-cher Genehmigung des Verlages.

214414062 / 1. Auflage / 2007

Infos auch im Internet:

www.alles-deutschland.dewww.alles-austria.atwww.sen-info.dewww.klinikinfo.dewww.zukunftschancen.de

Industrie- und HandelskammerIHK Lüneburg-WolfsburgAm Sande 1, 21335 LüneburgTel.: 0 41 31/ 74 24 24service@lueneburg.ihk.dewww.ihk24-lueneburg.de

Ingenieurkammer NiedersachsenHohenzollernstraße 52, 30161 HannoverTel.: 05 11/ 3 97 89-0 kammer@ingenieurkammer.dewww.ingenieurkammer.de

Niedersächsische LandestreuhandstelleSchiffgraben 30, 30175 Hannover Tel.: 05 11/ 3 61-55 00E-Mail: info@lts-nds.dewww.lts-nds.de

Kreditanstalt für Wiederaufbau – kfwPalmengartenstraße 5-9,60325 Frankfurt am MainTel: 0 69 / 74 31-0info@kfw.dewww.kfw-foerderbank.de

Grundbuchamt je nach Grundstücksort:

Amtsgericht Winsen/LuheSchlossplatz 4, 21423 Winsen/LuheTel.: 0 41 71/ 8 86-0poststelle@ag-wl.niedersachsen.dewww.amtsgericht-winsen.niedersachsen.de

oder

Amtsgericht TostedtUnter den Linden 23, 22255 TostedtTel.: 0 41 82 / 2 97-0poststelle@ag-tos.niedersachsen.dewww.amtsgericht-tostedt.niedersachsen.de

Wolfgang AlbersMoisburger Str. 2021279 HollenstedtTel. 04165 8392Fax 04165 81113wolfgang.albers@vgh.de

Stephan BellmannWeseler Dorfstr. 4721274 UndelohTel. 04189 810000Fax 04189 811194stephan.bellmann@vgh.de

Detlef BeneckeLüllauer Str. 121266 JesteburgTel. 04183 3684Fax 04183 3746detlef.benecke@vgh.de

Matthias ElsnerIm Alten Dorf 30 A21217 SeevetalTel. 04105 3426Fax 04105 3709matthias.elsner@vgh.de

Manfred GrimmBremer Str. 4321224 Rosengarten-NenndorfTel. 04108 6646Fax 04108 6566manfred.grimm@vgh.de

Stefan JustkeLüneburger Str. 221376 SalzhausenTel. 04172 8439Fax 04172 5384stefan.justke@vgh.de

Manfred MarquardtBahnhofstr. 9021423 WinsenTel. 04171 78400Fax 04171 784040manfred.marquardt@vgh.de

Hans WeberBahnhofstr. 5021629 Neu WulmstorfTel. 040 7009060Fax 040 7000818hans.weber@vgh.de

Rüdiger MeierHimmelsweg 2121255 TostedtTel. 04182 292051Fax 04182 292056ruediger.meier@vgh.de

Frank MeyerBendestorfer Str. 1121244 BuchholzTel. 04181 6302Fax 04181 97672frank.meyer@vgh.de

Klaus NeubauerElbuferstr. 12121436 MarschachtTel. 04176 233Fax 04176 7762klaus.neubauer@vgh.de

Frank OttensUnter den Linden 2021255 TostedtTel. 04182 1061Fax 04182 21347frank.ottens@vgh.de

Fritz PetersLührsweg 1721217 Seevetal-BullenhausenTel. 040 76910517Fax 040 76910518fritz.peters@vgh.de

Hans-Heinrich PhilippAlter Kirchweg 721217 SeevetalTel. 040 7682423Fax 040 7688951hans-heinrich.philipp@vgh.de

Stefan RackUhlenhorst 921435 StelleTel. 04174 5275Fax 04174 5276rack_stefan_vertretung@vgh.de

Uwe SchmidtHarburger Str. 1521271 HanstedtTel. 04184 8111Fax 04184 8266uwe.schmidt@vgh.de

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