REAL ESTATE - Bank Austria · schafft, wird nach Lage, Größe, Ausstattung, Konzept entwickelt....

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Country Facts

09/2018

Österreichischer Immobilienmarkt „Quo Vadis?“

2 I Real Estate Country Facts 09/2018

Real Estate Country Facts

Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AGhttp: //www.bankaustria.atRedaktion: Bank Austria Real Estate & Public Sector, Walter Bödenauer, Tel. +43 (0)50505-55499Produktion: www.horvath.co.at

Stand: 28. September 2018

Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate & Public Sector, Economics & Market Analysis und Immobilien Rating GmbH (IRG)

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Wichtige rechtliche Information – bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden.

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Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist.

Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben.

Real Estate Country Facts 09/2018 I 3

Je nach strategischer Positionierung äußern sich die Marktteilnehmer in der Immobilien-Arena differenziert zum Thema zyklisches Hoch und mögliche Marktkorrektur. Angesichts der immer noch sehr guten Rahmenbedingungen für den österreichischen Immobilien-markt ist die Nachfrage nach heimischen Immobilien nach wie vor stark, denn:

• die Zinsen sind weiterhin extrem niedrig• die gute Konjunktur unterstützt Investitionen und Konsum• Wachstum im 1. Halbjahr liegt bei 2,8% des BIP im Jahresvergleich• Banken finanzieren in allen Segmenten zu historisch attraktiven

Konditionen

Diese gesunde Rezeptur schreibt sowohl angebots- als auch nachfrageseitig den robusten Trend der letzten Quartale fort. Die EZB hat noch kein exaktes Datum für eine Zinsanhebung genannt, ebenso wird das Wertpapier-Ankaufsprogramm nicht vor 2019 zurückgenommen.

Österreichische Immobilien nach wie vor stark gefragt Auf Investorenseite treten US-amerikanische wie auch asiatische Investoren verstärkt am österreichischen Markt in Erscheinung. Bevorzugt werden große Transaktionsvolumina nachgefragt, während europäische, vor allem deutsche Investoren, in allen Asset-Klassen bei differenzierterer Preisbandbreite einkaufen. Österreichische Entwickler haben über das Jahr 2018 hinaus gut gefüllte Projekt-Pipelines, welche konsequent abgearbeitet werden. Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen zum Teil differen-zierte Sättigungsgrade. Während kaum noch neue Retail-Flächen entwickelt werden, verzeichnet der Büromarkt in Wien 2018 einen spürbaren Flächenzuwachs, welcher den Markt für Gebrauchtbüros bereits unter Druck setzt. Fertigstellungen großer Büroobjekte, wie THE ICON VIENNA, Austria Campus, Square PLUS, QBC bringen bei hohen Vorvermietungsquoten erstklassige Büroflächen von rd. 300.000 m2 auf den Wiener Markt. Hotel-Entwicklungen werden, bedingt durch die unverändert hohe Investorennachfrage nach-drücklich betrieben, auch Nischenprodukte wie Logistikimmobilien registrieren starke Käufer-Nachfrage.

Ein vitaler Teil des Immobilienbereiches betrifft das Segment der frei finanzierten Wohnungen. Das stark differenzierte Produkt, welches auch Kleininvestoren Zugang zum Immobilienmarkt ver-schafft, wird nach Lage, Größe, Ausstattung, Konzept entwickelt. Das Projekt “Branding“ hat sich umfassend durchgesetzt. Neu ist der Trend zum Hochhaus-Wohngebäude in Wassernähe, der 2018 verstärkt umgesetzt wird. Der Marina Tower ist neben Triiiple und Danube Flats ein Beispiel für hochwertige Wiener Wohnhochhäuser

Stabile Rahmenbedingungen stützen weiterhin den Immobilien Zyklus

in unmittelbarer Flussnähe. Allerdings schafft die aktuelle Hausse an Wohnhochhäusern in geringerem Ausmaß bezahlbarem Wohn-raum, sondern ist vor allem bedingt durch das verfügbare Anlage-kapital und den Zwang zur Umwidmung infolge hoher Bodenpreise im Zentrum. Bisher positioniert sich diese Wohnform fast aus-schließlich im höchsten Preissegment.

Die Grundstücksbevorratung ist für Entwickler aller Asset-Klassen ein drängendes Thema, da der aktuelle Zyklus bereits inhärente Dämpfungsmerkmale zeigt: Deutlich gestiegene Quadratmeter-Preise sowohl in der Errichtung als auch im Verkauf korrespondieren mit einem Mangel an preislich akzeptablen Grundstücken in allen österreichischen Ballungsräumen. Angebotsseitig bedeutet das eine Verknappung an Investment-Immobilien im Core und Core+ Segment bei gleichzeitig starker Nachfrage.

Die Rendite-Kompression ist am zyklischen Wendepunkt, Spitzen-renditen in den einzelnen Asset-Klassen werden bestätigt, jedoch nicht mehr unterboten. Der Bürobereich sowie Shopping Center zeigen aktuell Spitzenrenditen von etwas unter 4%. Forward Deals werden bereits vor Projektrealisierung weiterverkauft.

Was können wir für Sie tun?Wir möchten uns als verlässlicher Partner präsentieren, der kunden-orientiert agiert und auch bereit ist, kontrollierbare Risiken einzugehen. Dabei sind uns Geschwindigkeit und schnelle Entscheidungen be-sonders wichtig, da dies vom Markt immer mehr gefordert wird. Unseren Real Estate-Kunden steht die gesamte Leistungspalette des UniCredit Konzerns zur Verfügung. Wir präsentieren Ihnen auch gerne die Absicherungsmöglichkeiten Ihrer Kreditzinsen sowohl bei Neufinanzierungen als auch bei bestehenden Kreditlinien, die wir auf dem derzeit niedrigen Niveau für besonders günstig halten.

Immobilienzyklus – quo vadis?Angesichts der durchgängig positiven Parameter ist der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt weiterhin gut. Das Interesse ausländischer institutioneller Investoren an einer markt-bedingt begrenzten Anzahl attraktiver Immobilien ist ungebrochen, was den Wettbewerb intensiv hält. Private Erbschaften und Schenkungen (nur Barmittel) belaufen sich 2018 auf rd. EUR 18 Mrd. mit einer prognostizierten Verdoppelung bis 2050. Davon geht ein Teil in den Ankauf von Immobilien. Jedoch halten Immobilien-Marktzyklen nicht ewig. Selbst die in der jüngeren Geschichte einmalige Zyklusverlängerung wird einmal enden. Was uns wieder zu Hamlet bringt – die Ansage für die nahe Zukunft lautet: „The readiness is all“ – Die Bereitschaft ist alles, und zwar ganz konkret, auf Änderungen rasch zu reagieren! Mit freundlichen GrüßenDie Redaktion

“IF IT NOT BE NOW, YET IT WILL COME. THE READI-NESS IS ALL”Hamlet



Konjunktur in Österreich: Kräftiges Wachstum trotz zunehmender Risiken

Österreichs Wirtschaft profitierte von globaler ErholungZehn Jahre nach Beginn der Finanzkrise ist die Weltwirtschaft erst-mals wieder in einen weitgehend synchronen Wachstumsmodus übergegangen. Die Belebung der globalen Konjunktur war 2017 sektoral und regional breit fundamentiert. Sowohl in den Schwellen- als auch in den Industrieländern war ein robuster Rückenwind spürbar. In diesem Umfeld überzeugte der Euroraum konjunkturell in dreifacher Hinsicht. Erstens konnte 2017 das stärkste Wirtschafts-wachstum seit zehn Jahren in der Höhe von 2,5% erreicht und damit das zweite Jahr in Folge die US-Wirtschaft übertroffen werden. Zweitens wuchs erstmals seit der Finanzkrise die Wirtschaft aller Mitgliedsländer und drittens war der Konjunkturaufschwung in Europa regional sehr ausgeglichen, denn die Streuung der Wachstumsraten zwischen den Ländern war seit Einführung des Euros noch nie so gering wie 2017. Auch die österreichische Wirtschaft konnte 2017 positiv überraschen. Die Konjunkturerholung gewann deutlich an Schwung und Nachhaltigkeit und erfasste alle Sektoren. Das Wirt-schaftswachstum erhöhte sich von 2,0% 2016 auf 2,6%.

Die Hochkonjunktur hielt in der ersten Jahreshälfte 2018 an, der Schwung hat seit dem starken Jahresbeginn jedoch nachgelassen. Die erhöhten geopolitischen Unsicherheiten und steigende globale Herausforderungen wirken sich seit einigen Monaten ungünstig auf das Exportumfeld aus und schlagen sich nun auch in einer leichten Korrektur der Hochstimmung in der Binnenwirtschaft nieder. In allen Wirtschaftssektoren hat die Zuversicht geringfügig abgenommen, sowohl Produzenten als auch Konsumenten sind etwas weniger optimistisch als zu Jahresbeginn. Trotz des seit Jahresbeginn etwas nachlassenden Wachstumstempos hat die österreichische Wirt-schaft in der ersten Jahreshälfte 2018 einen BIP-Anstieg von durch-schnittlich 3,2% im Jahresvergleich erreicht.

Die Wachstumsimpulse sind wie schon im Jahr 2017 auch in der ersten Jahreshälfte 2018 überwiegend von der Inlandsnachfrage gekommen. Der starke Anstieg der Beschäftigung und der etwas beschleunigte Lohnauftrieb haben den privaten Konsum in Schwung gehalten. Auch die Investitionsnachfrage entwickelte sich sehr dynamisch, denn die Kapazitätsauslastung der heimischen Wirtschaft liegt spürbar über dem langjährigen Durchschnitt und die Auftrags-lage ist anhaltend gut. Zudem sind die Finanzierungsbedingungen im bestehenden expansiven geldpolitischen Rahmen sehr günstig. Da der Nachholbedarf der bis 2016 vorsichtigen Investitionspolitik mittlerweile jedoch gedeckt scheint und der Fokus von Ersatz- auf Erweiterungsinvestitionen wechselte, hat die Investitionsdynamik in den letzten Monaten etwas an Tempo verloren. Dies hat die Import-nachfrage gedämpft. Auch wenn die Auswirkungen der bisherigen zollpolitischen Maßnahmen der USA auf die heimischen Ausfuhren überschaubar blieben, haben die Exporte zuletzt nicht mehr so kräftig wie zu Jahresbeginn 2018 zulegen können. Allerdings ist der Beitrag

des Außenhandels zum Wirtschaftswachstum weiterhin positiv geblieben.

Angesichts der günstigen Konjunktur hat sich die Lage am Arbeits-markt im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr weiterhin deutlich verbessert. Die Arbeitslosenquote sank um 0,8 Prozent-punkte auf durchschnittlich 8% (nationale Methode). Dahinter steht ein starkes Beschäftigungsplus von 2,6% bzw. mehr als 90.000 Personen im Jahresvergleich. Aufgrund des anhaltend stark steigen-den Arbeitskräfteangebots ist die Anzahl der Arbeitssuchenden im gleichen Zeitraum nur um etwas mehr als 30.000 Personen zurück-gegangen. Allerdings zeigt sich in den saisonbereinigten Daten, dass sich der deutliche Verbesserungstrend am österreichischen Arbeitsmarkt des Jahres 2017 seit Jahresbeginn 2018 nur noch sehr gebremst fortsetzte. Das saisonbereinigte Beschäftigungswachstum verlor an Tempo und die Anzahl der Arbeitssuchenden nahm nur noch marginal ab, zumal das Arbeitskräfteangebot wieder etwas stärker zugenommen hat. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote lag zur Jahresmitte bei 7,8%.

Mit durchschnittlich 1,9% in den ersten sechs Monaten 2018 ist die jährliche Teuerung in Österreich geringfügig niedriger als im Vorjahr. Dazu beigetragen hat der vergleichsweise geringere Preisauftrieb von Rohöl und die Abschwächung des US-Dollars gegenüber dem Euro. Mittlerweile hat jedoch eine Trendwende eingesetzt. Im Mai begann die Inflation anzusteigen und erreichte im Juni erstmals im laufenden Jahr wieder die 2-Prozent-Marke. Der Ölpreis liegt angesichts der Verunsicherung in Zusammenhang mit der Aufkündigung des Atom-Abkommens mit dem Iran durch die USA um rund 20% über dem Niveau zu Jahresbeginn. Hinzu kommt, dass sich die bislang deutlich dämpfende Wirkung der Wechselkursentwicklung reduziert hat, da der Euro gegenüber dem US-Dollar in den vergangenen Wochen rund 5% an Boden verloren hat.

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Quelle: Thomson Reuters Datastream, Statistik Austria, UniCredit Research

Inflation und Zinsen

Euribor 3M10-jährige Bundesanleihe-RenditeCPI

Prognose

2015 2016 2017 2018 2019


Angesicht der leichten Aufwärtsentwicklung der Inflation auch in der Eurozone hat die Europäische Zentralbank mittlerweile erste Schritte zur Normalisierung der Geldpolitik gesetzt. Seit Beginn 2018 ist das monatliche Volumen im Rahmen des Wertpapierkauf-programms mit EUR 30 Mrd. begrenzt und mittlerweile wurde an-gekündigt, dass das Programm nach einer Reduktion der Nettokäufe auf monatlich EUR 15 Mrd. ab Oktober Ende 2018 komplett auslaufen wird. Ab Beginn 2019 stockt die EZB ihre Bestände zwar nicht mehr auf, ersetzt aber fällig werdende Anleihen weiterhin in vollem Um-fang durch neue Papiere mit speziellem Fokus auf besonders lange Laufzeiten. Damit drückt die EZB nicht nur die langfristigen Zinsen weiter nach unten, sondern verlängert auch die expansive Wirkung ihres Programmes. Darüber hinaus hat die EZB mit ihrer Ankündigung, dass die Leitzinsen „mindestens über den Sommer 2019“ auf ihrem aktuellen Niveau bleiben, die Erwartung der Märkte von Zinser-höhungen weiter nach hinten verschoben. Die Ankündigung einer ersten Leitzinserhöhung in der Eurozone ist frühestens im September 2019 zu erwarten. Somit dürfte die EZB die Phase mit negativen

Protektionistische Tendenzen verstärken zyklische Konjunkturverlangsamung Im Verlauf des ersten Halbjahres 2018 wurde die globale Wirt-schaftsentwicklung asynchroner. Zudem hat die Dynamik der Welt-wirtschaft und in deren Sog auch der österreichischen Wirtschaft an Schwung verloren. Der Konjunkturhöhepunkt ist überschritten, dennoch sind die Wachstumsaussichten für die kommenden Monate positiv einzuschätzen. Zum einen ist die Konjunkturstimmung in allen Sektoren von Rekordwerten zum Jahreswechsel kommend weiterhin sehr gut. Zum anderen hat sich die nachlassende Unter-stützung durch das internationale Umfeld eingebremst und aktuelle Frühindikatoren deuten auf eine Stabilisierung der Dynamik im globalen Handel hin. Das Wachstumstempo der österreichischen Wirtschaft wird sich in der zweiten Jahreshälfte bei soliden 2% einpendeln. Damit ist ein Anstieg des BIP im Gesamtjahr 2018 um 2,8% in Sicht. Die Impulse werden vor allem von der Inlandsnach-frage kommen. Während die Investitionen in den kommenden Monaten weniger Unterstützung als bisher bieten können, kommt weiterhin viel Auftrieb vom privaten Konsum, unterstützt von der günstigen Beschäftigungsentwicklung, die 2018 einen Rückgang der Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 7,7% (nationale Methode) bzw. 4,8% (Eurostat-Methode) erwarten lässt. Angesichts protektio-nistischer Maßnahmen im internationalen Handel und steigender Verunsicherungen durch geopolitische Spannungen sind die Prognose-risiken allerdings mittlerweile nach unten gerichtet.

Erste Schritte zur Normalisierung, doch Geldpolitik in Europa bleibt expansiv Höhere Ölpreise und der im Vergleich zum Frühjahr etwas schwächere Eurokurs sorgen für Inflationsauftrieb. Die Teuerung wird in der zweiten Jahreshälfte 2018 dauerhaft über 2% betragen, zumal die hohe Beschäftigungsdynamik und die kräftiger stei-genden Löhne auch nachfragebedingt für stärker steigende Preise sorgen dürften. Mit durchschnittlich 2,1 % im Gesamtjahr 2018 erwarten wir für Österreich dennoch eine moderate Inflation auf Höhe des Vorjahres.

Österreich im ÜberblickPrognose

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,8 2,9 0,7 0,0 0,7 1,1 2,0 2,6 2,8 2,0

Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 1,0 1,3 0,5 –0,1 0,3 0,4 1,4 1,4 2,1 1,3

Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1 –2,6 6,6 0,9 1,6 –0,4 2,3 4,3 3,9 3,8 3,0

Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 13,1 5,9 1,4 0,6 2,9 3,5 2,7 4,7 4,8 3,9

Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 12,0 6,0 0,9 0,7 3,0 3,6 3,4 5,1 3,3 3,6

Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP) 3,3 1,6 1,5 1,9 2,5 1,9 2,1 1,9 2,2 2,3

Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %) 1,9 3,3 2,4 2,0 1,7 0,9 0,9 2,1 2,1 2,0

Arbeitslosenquote (nationale Definition) 6,9 6,7 7,0 7,6 8,4 9,1 9,1 8,5 7,7 7,6

Arbeitslosenquote (EU-Definition) 4,8 4,6 4,9 5,3 5,6 5,7 6,0 5,5 4,8 4,7

Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in %)2 0,6 1,8 1,3 0,5 0,6 0,9 1,5 1,9 2,3 1,2

Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) –4,4 –2,6 –2,2 –2,0 –2,7 –1,0 –1,6 –0,8 –0,5 0,0

Öff. Verschuldung (in % des BIP) 82,7 82,4 82,0 81,3 84,0 84,8 83,0 78,3 74,7 71,81) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und SchulungenQuelle: Statistik Austria, ÖNB, UniCredit Research

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2,0%

Quelle: Eurostat, Statistik Austria, UniCredit Research

Wirtschaftswachstum (Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)

2015 2016 2017 2018 2019

Euroraum WienÖsterreich

Prognose



Zinssätzen erst in den ersten Monaten 2020 hinter sich lassen, nach denen sich das Fenster für eine weitere Zinsnormalisierung allerdings zu schließen beginnen könnte.

Kräftiges Wachstum 2019 mit klar abwärts gerichtetem Prognoserisiko Der Anstieg des BIP wird mit 2% auch 2019 über dem langjährigen Durchschnitt liegen und weiterhin sowohl jenen im Euroraum als auch jenen in Deutschland übertreffen. Das Wachstum bleibt in Österreich auch 2019 breit abgestützt. Der anhaltende Konjunktur-aufschwung wird von einer weiterhin lebhaften Binnennachfrage getragen werden, die sich zum einen – infolge der hohen Kapazitäts-auslastung – auf eine starke Investitionstätigkeit sowie auf eine robuste Konsumdynamik stützt. Sowohl Ausrüstungs- als auch Bauinvestitionen sollten 2019 spürbar weniger stark expandieren können, während der private Konsum angesichts der günstigen Beschäftigungssituation sowie steuerlicher Maßnahmen, wie dem

1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr, Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private DiensteQuelle: Statistik Austria, UniCredit Research

0 15105 20 25 30 35

Gesamt

Untern. DL3

Sonst. DL4

Handel

Tourismus2

Bauwesen

Primärbereich1

Sachgüter

–1,5

–0,1

0,6

0,7

–6,4

–1,3

–2,5

–4,4

Wiener Anteil an österreichischer Wertschöpfung (in %)

aktuell Veränderung gegenüber 2000 in Prozentpunkten

Wien im ÜberblickBundesländerschnitt

(bzw. Österreich)2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p 2018p

BIP pro Kopf (in EUR) 47.500 47.400 47.500 48.100 48.700 49.900 51.700 43.880

BIP pro Kopf (in % von Österreich) 125,7 124,1 121,8 120,6 119,4 118,8 117,7 100,0

BIP (reale Vrdg. zum VJ in %) –0,1 –0,5 –0,3 1,2 1,7 2,3 2,6 2,8

Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %) 9,5 10,2 11,6 13,5 13,6 13,0 12,3 7,7

Beschäftigung (Vrdg. zum VJ in %) 1,2 0,6 0,6 0,7 1,4 1,9 2,4 2,3

Warenexporte in Mio. EUR 18.338 18.641 18.995 18.642 17.847 19.653 19.712 152.000

Warenexporte (Anteil an österr. Exporten) 14,8 14,8 14,8 14,2 13,6 13,8 13,0 100,0

Exportquote (Warenexporte in % des BIP) 22,4 22,4 22,4 21,3 19,8 20,4 20,0 39,2

Verschuldung pro Kopf (in EUR) 3.039 3.216 3.273 3.551 3.754 3.884 3.922 3.264Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

Familienbonus, kaum abflauen sollte. Neben der Inlandsnachfrage dürften 2019 auch die Exporte positiv zum Wachstum beitragen können, wenn auch unter dem Eindruck eines zunehmenden Protektionismus ebenso mit etwas weniger Kraft.

Angesichts der Verlangsamung des Konjunkturaufschwungs wird sich die Lage am österreichischen Arbeitsmarkt 2019 nur noch geringfügig verbessern. Für die Arbeitslosenquote ist nur ein geringer Rückgang auf 7,6 % (nationale Methode) bzw. 4,7 % (Eurostat-Methode) zu erwarten, da sich das Wachstum der Beschäftigung und des Arbeitskräfteangebots einander angleichen werden. Damit wird die Arbeitslosenquote strukturell bedingt weiterhin deutlich höher als vor der Finanzkrise sein. Im Jahr 2008 vor Ausbruch der Finanzkrise und vor Öffnung des Arbeitsmarkts für die neuen EU-Mitglieder betrug die Arbeitslosenquote 5,9% bzw. 4,1%.

Damit bleibt der nachfragebedingte Preisauftrieb voraussichtlich moderat, nur in wenigen Dienstleistungsbereichen wird ein stärkerer Anstieg spürbar werden. Zudem wird der Ölpreis im Jahr 2019 vor-aussichtlich kaum mehr einen inflationstreibenden Einfluss ausüben. Insgesamt sollte die Inflation im Jahr 2019 mit durchschnittlich 2,0% etwas niedriger als im laufenden Jahr 2018 ausfallen.

Höheres Wachstumstempo auch in Wien Die Wiener Wirtschaft hat 2017 ihr Wachstumstempo im Sog des globalen Konjunkturaufschwung spürbar erhöht. Nach einem Plus um real 1,7% im Jahr 2016 stieg die Wirtschaftsleistung der Bundes-hauptstadt 2017 sogar um 2,3%. Für die stärksten Impulse sorgte in der Dienstleistungshochburg Wien der Servicebereich. Viele Branchen profitierten von der anhaltenden Stärke des privaten Konsums als Folge der hohen Beschäftigungsdynamik, die zu einem Anstieg der verfügbaren Einkommen beitrug. Zudem sorgte der globale Rücken-wind für Impulse, etwa im Fremdenverkehr. Der Aufschwung des globalen Handels und die starke Inlandsnachfrage brachten viel Unterstützung für die Wiener Industrie, die erstmals seit 2011 ein Produktionsplus erzielen konnte. Dagegen konnte die Bauwirtschaft keinen Beitrag zum Wachstum leisten, denn der spürbare Aufwind im Hochbau, insbesondere im Wohnbau, wurde durch einen Rückgang im Tiefbau vollständig kompensiert.


Nachfrage nach kommerziellen Immobilien erreicht Allzeithoch

Rekordvolumen bei ImmobilientransaktionenIn Österreich wurde 2017 lt. CBRE ein Allzeitrekord bei kommer-ziellen Immobilieninvestitionen erreicht und insgesamt ein Transaktionsvolumen von fast EUR 5 Mrd. erzielt. Mehr als die Hälfte der Investoren kam dabei im vergangenen Jahr aus Deutschland. Dieser Trend hatte sich bereits in der ersten Jahres-hälfte 2017 abgezeichnet und sich bis Jahresende fortgesetzt.

Auch in diesem Jahr ist die Investmenttätigkeit rege und bereits im ersten Halbjahr 2018 wurden lt. CBRE EUR 2,3 Mrd. in Öster-reich investiert, obwohl an geeigneten Objekten zunehmend ein Mangel zu beobachten ist. Bis Jahresende wird weiterhin mit einem positiven Trend auf dem Investmentmarkt gerechnet, wenngleich die Vorjahreswerte aus jetziger Perspektive voraus-sichtlich nicht übertroffen werden.

Bemerkenswert war im ersten Halbjahr 2018 die Abnahme bei den Bürodeals, die im vergangenen Jahr weit über die Hälfte aller Transaktionen ausgemacht hatten, darunter der Verkauf des DC Towers oder des ICON VIENNA. Dafür wurden in der ersten Hälfte dieses Jahres zahlreiche Geschäfte im Bereich Retail und Wohnen getätigt. Eine besonders signifikante Retail-Transaktion war dabei der Kika/Leiner-Deal, den sich die Signa Holding sichern konnte. Aber auch z.b. Fachmarktzentren geraten mehr und mehr in den Fokus von Anlegern.

War die Bautätigkeit im Bürobereich in den letzten Jahren ver-gleichsweise schwach gewesen, so kommt seit vergangenem Jahr und besonders auch 2018 einiges an neuen Flächen auf den Markt. Bis Jahresende könnten um oder über 300.000 m² neue Flächen fertiggestellt werden.

Damit steht Investoren wieder mehr Material für weitere Enga-gements zur Verfügung, wodurch sich allerdings der Druck auf ältere Büroflächen in weniger guten Lagen nochmals verschärfen könnte.

Spitzenrenditen bereits stark zurückgegangenDie mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen haben neue Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist die Spitzenrendite unter 4 % gerutscht, im SC-Bereich werden rd. 4 % erreicht. Allerdings flacht sich die Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen zunehmend ab.

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Quelle: CBRE

Investitionsvolumen kommerzielle Immobilien Österreich (in Mrd. €)

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1. HJ2018

Österreich – Investitionsvolumen nach Nutzungsarten1. Halbjahr 2018

Quelle: CBRE

Büros

Einzelhandel

Hotel

Wohnen

Industrie&Logistik

Andere



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20

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Quelle: Statistik Austria; UniCredit Research

Starker Zuwachs der Einpersonenhaushalte in Österreich; Veränderungen der Ein- und Mehrpersonenhaushalte in 1.000 Einheiten

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ø 23–32

Ø 33–52

Mehrpersonenhaushalte Einpersonenhaushalte

Wohnbau und Wohnkosten in ÖsterreichUngleichgewichte am Wohnungsmarkt verschwinden langsamWohnen als soziales ProblemWohnen ist ein elementares Bedürfnis der Menschen und übli-cherweise auch die größte finanzielle Belastung privater Haus-halte. In Österreich verwenden die Haushalte mehr als 22 % ihrer Einkommen für das Gut Wohnen, für die Anschaffung von Wohnraum, dessen Erhaltung und für die wohnspezifischen Energiekosten – mit steigender Tendenz; in den 90er Jahren waren es noch unter 20 %. Ab welchem Wohnkostenniveau sich die Lebensqualität der Bevölkerung nachhaltig mindert, kann zwar nur auf individueller Ebene beurteilt werden. Allerdings bedingt die Forderung nach leistbarem Wohnen, dass am Wohnungsmarkt über einen längeren Zeitraum und zumindest auf breiter regionaler Ebene keine stärkeren Nachfrageüberhänge auftreten.

Die jüngsten Ergebnisse und kurzfristigen Prognosen für die Bauleistung in Österreich zeigen, dass der Wohnbau den Anfor-derungen Rechnung trägt und sich der Markt langsam konsolidiert. Aufgrund der überdurchschnittlich stark gestiegenen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen der letzten Jahre hat sich ein erheblicher Nachfrageüberhang aufgebaut, weshalb ein Marktausgleich vermutlich noch auf sich warten lässt. Auf jeden Fall ist die Wohnungspolitik in Österreich stärker als in den letzten Jahr-zehnten gefordert, vor allem um den noch zu erwartenden Migrationsströmen Rechnung zu tragen.

Neubaubedarf von über 60.000 WohnungenDer Wohnungsbedarf orientiert sich in erster Linie an den Haushaltszahlen und Bestandsänderungen und an Nachfrage-komponenten, die statistisch nur unzureichend erfasst werden, wie die Änderungen der Haushaltsgrößen und der Konsum-präferenzen, vor allem bezüglich Zweitwohnsitzen oder Wohnungs-käufen zu Investitionszwecken. Entsprechend unsicher sind die Bedarfsprognosen. In der Vergangeheit dürfte der Bedarf in Österreich mit der Produktion von 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr gedeckt worden sein (bei durchschnittlich 33.000 neuen Haushalten pro Jahr in den letzten dreißig Jahren). Allerdings hat sich bereits in der bauschwachen ersten Hälfte des letzten Jahrzehnts ein Nachfrageüberhang gebildet, der trotz gestiegener Wohnbauleistung aufgrund des starken Bevölkerungs- und Haushaltswachstums in den Folgejahren vermutlich sukzessive größer wurde.

Auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose wächst die Wohnungs-nachfrage in den nächsten Jahren zunehmend langsamer. Nach den Rekordwerten von mehr als 47.000 Haushaltsneugründungen im Durchschnitt 2014 bis 2016 ist ihre Zahl im Vorjahr wieder

unter 40.000 gesunken. In den nächsten fünf Jahren werden noch rund 30.000 neue Haushalte im Jahr erwartet. Zudem müssen abgerissene oder umgewidmete Wohnungen ersetzt werden, schätzungsweise 0,4 % vom Bestand, und Wohnungen die als Anlageobjekte gebaut werden, etwa 0,2 % vom Bestand, insgesamt etwa 28.000 Einheiten (Q.: IIBW 2014). Dement-sprechend wird der jährliche Neubaubedarf in Österreich in den nächsten Jahren noch nicht wesentlich unter 60.000 Wohnungen sinken.

Die demografischen Prognosen verdeutlichen, dass der Woh-nungsbedarf regional unterschiedlich stark wächst: bis 2030 wird nur in 12 der 35 NUTS-3-Regionen Österreichs ein Bevölke-rungswachstum von mehr als 5 % prognostiziert, in elf Regionen sogar schrumpfende Einwohnerzahlen (in den Wachstumsregionen leben derzeit 61 % der Gesamtbevölkerung; vor allem sind das die Großräume Wien, Linz und Salzburg und die Städte Graz, Innsbruck und St. Pölten).

Letztendlich verstärkt sich der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen auch über die 2020er Jahre hinaus; ein Signal für die weiter wachsende Nachfrage nach kleinen und auch billigen Wohnungen. Damit wächst der Wohnflächenbedarf pro Kopf überproportional und stellt die Wohnungspolitik vor allem im Umfeld knapper Bauflächen in den Ballungsräumen vor zusätzliche Herausforde-rungen (Einpersonenhaushalte wohnen auf durchschnittlich 75 m² während im Durchschnittshaushalt einer Person 45 m² Wohn-fläche zur Verfügung stehen).


3,5% im ersten Quartal 2018 ein Hinweis, dass sich der Immobilien-markt in der Bundeshauptstadt entspannt (vergleichbare Preis-indikatoren stehen nur für Wien und den Rest Österreichs zur Verfügung).

Österreichs Wohnungsmarkt ist trotz der Preissteigerungen im internationalen Vergleich relativ günstig geblieben, beziehungs-weise für den Durchschnittshaushalt weiterhin „leistbarer“ als in anderen ähnlich wohlhabenden europäischen Ländern. Während die Wohnkosten hierzulande 18 Prozent der Haushaltseinkommen verschlingen, sind es im Euroraum mehr als 21 Prozent. Der Vorsprung hat sich in den letzten Jahren noch etwas vergrößert und belegt die relativ gute Performance der heimischen Wohnungs-politik.

Neubaubedarf ist 2017 und 2018 gedecktAngetrieben von der hohen Wohnungsnachfrage, den stark ge-stiegenen Preisen und den günstigen Finanzierungskonditionen erreichten die Baubewilligungen und die Wohnungsfertigstellungen in den letzten Jahren fast neue Rekorde; zwischen 2013 und 2016 wurden in Österreich jährlich rund 56.000 Wohnungen erzeugt.

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Quelle: EU-SILC; UniCredit Research*) pro Monat; inkl. Mieten, Kosten für Wohraumbeschaffung, Instandhaltung, Energie u. a.

Durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen, in 1.000 Kaufkraftstandards

Relativ niedrige Wohnkosten in Österreich im Vergleich zu den Haushaltseinkommen; 2016

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Quelle: GBV, Statistik Austria, UniCredit Research

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Wohnbau in Österreich Baubewilligungen u. Fertigstellungen, in 1.000 Wohnungen

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Bewilligte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen

Wie die verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000 Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte Neubaubedarf erreicht (endgültige Daten stehen noch keine zur Verfügung). Für 2018 kündigen die nochmals stark gestiegenen Baubewilli-gungszahlen ebenso wie der aktuell sehr hohe Anstieg der Pro-duktionsleistung im Wohnungsneubau von über 10 % real bis April eine weitere Erholung an. Zudem beabsichtigen die Genossen-schaften nach 2017 auch 2018 und 2019 jeweils rund 17.000 neue Wohnungen auf den Markt zu bringen. Das wären rund 2.000 Einheiten mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Damit würde sich die Lage im geförderten Wohnbau weiter ent-spannen.

Insgesamt kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über 62.000 neuen Wohnungen gerechnet werden, womit sich auch der bereits vorhandene Nachfrageüberhang am heimischen Wohnungs-markt verkleinern würde. Das heißt nicht, dass auf regionaler Ebene, besonders in den Ballungsräumen, alle Angebotslücken geschlossen werden können.

Leistbarer Wohnungsmarkt im internationalen VergleichÖsterreichs Wohnungsmarkt ist in den letzten Jahren erheblich aus dem Gleichgewicht geraten, aufgrund des starken Bevölke-rungswachstums und verstärkt durch den Nachfrageboom bei Anlagewohnungen. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise massiv gestiegen: im gesamten Bundesgebiet mit durchschnittlich 6 % im Jahr seit 2011. Der Preisanstieg hat sich, nach einer nur kurzen Abkühlungsphase im Lauf des Vorjahres, gegen Ende 2017 nochmals beschleunigt, auf über 7 % im ersten Quartal 2018. Die Entwicklung zeigt, dass der Neubauboom spezifische Segmente des heimischen Immobilienmarkts noch nicht erreicht hat. Zugleich ist der relativ schwache Preisanstieg in Wien von

Der Vergleich der Wohnkosten und der Haushaltseinkommen bezogen auf die Zahl der Haushaltsmitglieder zeigt, dass die Bevölkerung in allen südosteuropäischen Ländern fürs Wohnen weniger als in Österreich ausgibt, aber auch weniger Einkommen zur Verfügung hat, vor allem in Osteuropa (um unterschiedliche Preisniveaus in den Ländern auszugleichen, sind die Indikatoren jeweils in Kaufkraftstandards gerechnet). In Westeuropa sind die Wohnausgaben in Relation zu den Einkommen in Italien, Frank-reich, Finnland und Irland etwas niedriger, in allen anderen größeren Ländern höher als in Österreich.

Soziale Ausgewogenheit am österreichischen Wohnungsmarkt verschlechtert sichOb das Wohnungsangebot in Österreich „sozialpolitisch ausgewogen“ ist, kann der Vergleich der Wohnkosten eines Durchschnittshaus-haltes nicht beantworten. Besser lässt sich die Treffsicherheit des sozialen Wohnbaus an der Entwicklung der „Quote der Über-belastung durch Wohnkosten“ ablesen, das ist der Prozentsatz der Bevölkerung in einem Haushalt, der mehr als 40% des verfügbaren Einkommens fürs Wohnen ausgibt (Q.: EU-SILC).

Der Indikator liegt in Österreich im Durchschnitt mit 7,1% noch weit unter dem EU-Schnitt von rund 11%. Allerdings verschwindet der Abstand zum EU-Schnitt im Vergleich der Wohnkostenbelastung armutsgefährdeter Haushalte (d. s. Haushalte mit weniger als 60%



bestehen nur EUR 6,8/m². Hier muss noch berücksichtigt werden, dass kaum die Hälfte der Verträge, die in den letzten zwei Jahren abgeschlossen wurden, echte Neuvermietungen sind, für die wie-derum wesentlich höhere Preise gefordert werden.

Darüber hinaus sind die Wohnungssuchenden in Österreich in den letzten Jahren zunehmend auf den freien Markt angewiesen, der wiederum im Vergleich zum Wohnungssegment mit öffentliche Einfluss deutlich teurer ist (2017 wurden rund zwei Drittel der Miet-verträge mit einer Laufzeit unter 2 Jahre von Privaten vergeben). Eine Hauptmietwohnung privater Vermieter kostete 2017 durch-schnittlich EUR 8,8/m², das ist um wenigstens EUR 2/m² mehr als eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung. Die Mieten sind im Privatsegment auch deutlich rascher als im öffentlichen Bereich gestiegen, seit 2008 um 41% im Vergleich zu 24%. In Summe zeigen die Indikatoren, dass vor allem vom sozialen Wohnbau in Österreich noch mehr Engagement erforderlich ist.

des Äquivalenznettoeinkommens im Land beziehungsweise mit weniger als EUR 14.900 Jahreseinkommen für einen Einpersonen-haushalt; in Österreich leben 1,25 Millionen Menschen in armuts-gefährdeten Haushalten). In dem Segment sind hierzulande wie im EU-Schnitt rund 40% der Menschen mit ihren Wohnkosten überbe-lastet. Zudem ist die Quote in den letzten Jahren gestiegen.

Die mangelnde Treffsicherheit des sozialen Wohnbaus kommt im überdurchschnittlich hohen Anteil junger Bevölkerungsschichten, die mit ihren Wohnkosten überbelastet sind, vielleicht am deut-lichsten zum Ausdruck. Im Segment der 20- bis 29-Jährigen waren das 2017 13,3 %, 2011 noch 9 %. Einen Hinweis auf den unverhältnismäßig teuren Neueinstieg in den österreichischen Wohnungsmarkt gibt der Vergleich der Mieten nach Mietver-tragsdauer: Demnach kosten Hauptmietwohnungen, die in den letzten 2 Jahren angemietet wurden, im Durchschnitt EUR 9,1/m², hingegen Wohnungen mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren

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Mietpreise nach bisheriger VertragsdauerHauptmieten* in Österreich, in Euro pro m², Veränderungen 2008–2017

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Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research*) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten

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Mietpreise nach WohnungseigentümerHauptmieten* in Österreich, 2008 und 2017 in Euro pro m²,Veränderungen 2008–2017

Private Vermieter dav. befristete Verträge Gemeindew. Genossenschaftsw.

Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research*) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten

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Der Wiener Büromarkt gehört weiterhin zu einem der stabilsten Märkte europaweit. Ein Rekordinvestment in gewerbliche Immobilien von knapp 5 Mrd. Euro im Vorjahr und ein prognostiziertes Invest-mentvolumen für das laufende Jahr von voraussichtlich nur knapp unter dem Vorjahresniveau unterstreichen das große Interesse inländischer und internationaler Investoren am österreichischen Büroimmobilienmarkt, der im Vorjahr die mit Abstand beliebteste Asset-Klasse gewesen ist.

Durch die in den vergangenen Jahren zeitweise stark zurückgegan-gene Neubautätigkeit bei Büroflächen konnte sich die stabile Lage am Wiener Büromarkt weiter konsolidieren, wenngleich Büro-standorte abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den gewachsenen Anforderungen auf Grund der veränderten Nutzungs-gewohnheiten nicht mehr entsprechen, vor dem Hintergrund des hohen Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum in der jetzigen Form nicht mehr wettbewerbsfähig sind.

Diese Flächen werden in einem gewissen Umfang gänzlich vom Büromarkt verschwinden und die Immobilienentwickler werden eine geeignete Nach- oder Umnutzung dieser Altstandorte anstreben, denn nicht immer lässt sich ein Refurbishment dieser Flächen wirtschaftlich sinnvoll umsetzen bzw. sind sie lagebedingt für Büronutzung nicht mehr interessant.

Nicht selten wird mittlerweile auf Grund der hohen Nachfrage nach Wohnraum versucht, ehemalige Büroräumlichkeiten bei baulicher Eignung und gegebener Widmung in Wohnungen zu verwandeln. Allerdings ist dazu nicht selten ein Abbruch von bestimmten Gebäudestrukturen oder von Teilen davon nötig, bei größeren Hindernissen wird ein vollständiger Abriss und späterer kompletter Neubau anderen Lösungen vorgezogen. Auch die Um-wandlungen von ehemaligen Büros in Hotelflächen, studentisches Wohnen oder Serviced Apartments kommt in den letzten Jahren verstärkt als mögliche Nutzungsänderung in Frage.

In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11 Millionen m² Büroflächen. In dieser Zahl enthalten sind dabei u.a. auch ältere Standorte und Flächen, die nicht vollumfänglich modernen Büro-standards entsprechen, Kleinflächen und darüber hinaus auch Flächen in Schulen und Universitäten.

Büromarkt Wien: Neubautätigkeit steigt 2018 mit mehreren Großprojekten gegenüber dem Vorjahr nochmals an

Bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner ist Wien im Europaver-gleich eher im unteren Mittelfeld einzuordnen, im Verhältnis zu den osteuropäischen Hauptstädten liegt die österreichische Haupt-stadt nach wie vor deutlich voran. Allerdings schließen gerade Städte wie Prag und das benachbarte Bratislava langsam, aber stetig etwas auf, so dass sich der Abstand verringert.

Neuflächenproduktion zieht deutlich anDie Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf einen historischen Tiefststand von nur knapp 60.000 m² gesunken. Demgegenüber hat die Neubautätigkeit bereits 2017 kräftig ange-zogen und erreichte rd. 190.000 m². Heuer wird bis Jahresende das Neuflächenflächenangebot noch einmal deutlich steigen und insgesamt bis zu 320.000 m² erreichen, inkl. eigengenutzter Gebäude wie z.b. Unternehmenszentralen.

Der überwiegende Teil der Flächen wird neu errichtet, nur ein kleinerer Teil stammt aus Umbauten und Sanierungen. Alleine mit den Projekten Austria Campus und THE ICON VIENNA wächst das Büroflächenangebot in Wien um über 230.000 m². Darüber hinaus sind noch zahlreiche weitere Projekte bereits in Bau bzw. in Planung, so dass in den kommenden Jahren die Auswirkungen

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Quelle: IRG

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Bürofläche in m² pro Einwohner 2018



der starken Zunahme der Neuflächenproduktion vor allem auf die Entwicklung der Leerstände genau zu beobachten sein wird.

Vermietungsleistung 2018 sollte Vorjahresniveau übertreffenIm vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca. 190.000 m² und damit unter dem Niveau von 2016. Im ersten Halbjahr 2018 wurden rund 120.000 m² neu vermietet und bis Jahresende rechnen die Experten im Hinblick auf die derzeitige solide Entwicklung der heimischen sowie der europäischen Wirt-schaft wieder mit einem Neuvermietungsvolumen, das über dem Vorjahreswert liegen dürfte.

Generell ist die Neuflächenabnahme vielfach gekennzeichnet von einem Wechsel von älteren Flächen hin zu moderneren. Dabei werden – wie am Beispiel des Austria Campus ersichtlich – oft alle Mitarbeiter eines Unternehmens an einem Standort zusammen-gezogen und dabei die Synergien und Einsparungsmöglichkeiten durch Flächenzusammenlegungen genutzt. Generell ist seit Jahren anhaltend der Trend zu beobachten, dass – bedingt durch u.a. Shared-Desk-Lösungen und Homeoffice – die Büroflächen pro Mitarbeiter stetig abgenommen haben.

Zwei markante Büroprojekte auf der Zielgerade: Austria Campus und THE ICONDer Bau der neuen Konzernzentrale der UniCredit Bank Austria auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofes im 2. Wiener Gemeinde-bezirk in der Nähe des Pratersterns geht in die Zielgerade. Im Laufe der zweiten Jahreshälfte sollen alle Bauteile des Austria Campus fertiggestellt werden. Mehr als die Hälfte der hier entstehenden Büroflächen, die unter Berücksichtigung neuer Arbeitskonzepte und Büroraumstrukturen konzipiert wurden, wird die UniCredit Bank Austria mieten und als österreichisches Headquarter nutzen.

Auf dem Areal des Hauptbahnhofes entstehen neben dem QBC 3 und 4, die bereits vergangenes Jahr fertiggestellt wurden, zahlreiche weitere Projekte. Neben Büroflächen wurden und werden auch Woh-nungen, Hotels und diverse Bildungseinrichtungen gebaut. Ein be-sonders spektakuläres Büroprojekt errichtet Signa Holding an diesem Standort. In drei unterschiedlich hohen und auch architektonisch markanten Gebäuden befinden sich unter dem Namen THE ICON VIENNA hinter einer geschwungenen Fassade insgesamt 74.000 m² moderne Büroflächen in Fertigstellung. Das Gebäude wurde im Sommer vergangenen Jahres bereits während des Baus von der Allianz-Gruppe lt. Unternehmensangaben für über EUR 500 Mio. erworben.

Weitere Projekte auf dem Gelände des neuen Wiener Hauptbahnhofes in Bau oder PlanungAuch in den kommenden Jahren ist am Hauptbahnhof mit weiteren Projektfertigstellungen zu rechnen. So werden derzeit am Quartier Belvedere die Bauteile QBC 1 und 2 errichtet, die Fertigstellung der Gebäude ist für 2020 geplant. Für das Baufeld B.03 südlich des Bahnhofs an der Karl-Popper-Straße gibt es ebenfalls Pläne.

Die Seestadt Aspern hat eine umfangreiche Projektliste aufzu-weisen, darunter die Erweiterung des Technologiezentrums, das HoHo, das Seehub oder den Seeparkcampus Ost.

In Liesing entstehen in der sogenannten Biotope City auf den ehemaligen Coca-Cola-Gründen unter dem Namen THE BRICK das neue Wienerberger-Headquarter sowie Hotel-, Büro- und Gewerbeflächen. Die Fertigstellung peilt die Soravia Group, die hier insgesamt EUR 100 Mio. investiert, bis 2020 an. Der Standort hat durch die geplante Erweiterung der U2 bis zum Wienerberg schon heute an Interesse gewonnen.

Auch am Flughafen wird wieder gebaut. Mit der Erweiterung des Vienna Airport Office Parks mit dem Bauteil Office Park 4 werden auf rd. 20.000 m² weitere Büroflächen, darüber hinaus Co-Working Areas, Meeting-Räume in verschiedenen Größen, ein Event- und Showroom-Bereich sowie Gastronomieflächen gebaut, das Projekt soll bis 2020 fertiggestellt werden.

Generell ist neben den schon in Bau und Planung befindlichen Projekten die Büroprojektpipeline gut gefüllt, allerdings gibt es

Flächenerwartung 2018 (Auswahl)Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status

Austria Campus 160.000 in FertigstellungTHE ICON VIENNA 74.000 in FertigstellungInno Center, Erweiterung INNO PLAZA

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Lände 3, Büroprojekt ViE 13.800 in BauQuelle: IRG

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Quelle: IRG, CBRE, EHL

Neuproduktion und VermietungsleistungBüroflächen Wien 2001–2018p

Vermietungsleistung in m²Neuflächenproduktion in m²


bei zahlreichen Projekten noch keinen konkreten Zeitrahmen und nicht bei allen Projekten ist der genaue Anteil an Büroflächen bereits definitiv festgelegt und könnte sich, wo die Flächenwidmung dies erlaubt, noch zu Gunsten anderer Nutzungsmöglichkeiten verändern.

Spitzenmieten am Wiener Büromarkt bleiben weitgehend stabilDie Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2018 weitgehend stabil geblieben. Die Mietpreise waren in der Ver-gangenheit im Premiumsegment etwas angestiegen. Spitzen-mieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2018 ca. EUR 26 / m²/ Monat.

Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten wie beispiels-weise den oberen Etagen von Bürotürmen oder für außerge-wöhnlich repräsentative Flächen mit besonderer Ausstattung sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich, allerdings sind diese Preisspannen als Ausnahme zu betrachten. Ob ange-sichts der hohen Neubautätigkeit die Spitzenmieten bis Jahres-ende weiterhin auf dem derzeitigen Niveau stabil bleiben oder ob es durch das wachsende Angebot am Büromarkt auf längere Sicht sogar zu einem Druck auf die Mietpreise kommen könnte, muss abgewartet werden und kann aus jetziger Sicht noch nicht umfassend beurteilt werden, da diese Entwicklungen auch von anderen, oft kurzfristigen und wenig berechenbaren Faktoren wie wirtschaftlichen oder politischen Entwicklungen abhängen.

Nachgefragt bleiben Flächen in der Innenstadt und in den zentralen Bürolagen, das Areal um den Hauptbahnhof hat sich ebenfalls zu einem gesuchten Standort entwickelt.

Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebrochen hoch, da in Zeiten von Desksharing und verstärktem Trend zu Homeoffice-Tagen das Thema Flächenoptimierung nach wie vor eine zentrale Bedeutung bei der Nachfrage nach Büroflächen einnimmt. Energieeffizienz und möglichst geringe Betriebskosten zählen neben der Miete zu den wichtigsten Kriterien für potentielle

Flächenerwartung 2019ff (Auswahl)Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status

Quartier Belvedere, QBC 1 und 2

36.000 in Bau

Office Park 4 20.000 in BauSilo Plus 10.700 in BauBiotope City, THE BRICK 9.500 in BauTechnologiezentrum Aspern, 2. Bauteil

6.800 in Bau

Seeparkcampus Ost 9.000 in PlanungQuelle: IRG

Mieter bei der Entscheidung für oder gegen einen Standort, nicht die Höhe der Miete alleine ist ausschlaggebend, sondern die Gesamtkosten pro Mitarbeiter.

Unverzichtbar und obligatorisch sind mittlerweile Zertifizierungen wie z.b. DGNB, ÖGNI, LEED oder BREEAM. Kaum ein Global Player mietet Flächen ohne entsprechendes Label, auch bei Sanierungen und Umbauten wird häufig ein nachhaltiger Gebäudestandard an-gestrebt. In Studien konnte bestätigt werden, dass die als „Green Building“ konzipierten Bürogebäude u.a. ein messbar geringeres Leerstandsrisiko aufweisen als herkömmliche Bauten.

Der Nachhaltigkeitsaspekt und Umweltthemen vereinen sich dabei mit der neuen Arbeitswelt, Arbeit und Freizeit sollen besser vereinbar werden und die Work-Life-Balance ist vielen Mitarbeitern, aber auch Arbeitgebern ein genauso großes Anliegen wie ethische und ökologische Aspekte.

Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gängiger Bürostandorte ohne entsprechende Infrastruktur und öffentliche Anbindung bleiben anhaltend unter Druck. Der negative Trend setzt sich seit geraumer Zeit fort, Mietpreisrückgänge bzw. steigende Leerstände sind die Folge.

Frei gewordenen Flächen dieser Kategorie kommen häufig nicht mehr auf den Büromarkt zurück und werden, wo dies wirtschaftlich und auch von der Flächenwidmung möglich ist, einer geeigneten Nachnutzung zugeführt. Gelegentlich ist es auch sinnvoll, bestehende Gebäude abzutragen und die frei werdenden Grundflächen neu zu bebauen.

Leerstand im Bürobereich weitgehend stabilWien hat nach wie vor eine der im Europavergleich niedrigsten Leerstandsraten; die relativ geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre hat diesen Status quo zusätzlich gefördert. Der Leerstand im Bürosektor in Wien betrug Mitte dieses Jahres bei modernen Flächen etwa 5,5 % und hat sich damit in der ersten Jahreshälfte relativ stabil verhalten. Allerdings bleibt die künftige Entwicklung der Leerstände am Wiener Büromarkt abzuwarten.

Durch die prognostizierte Neuproduktion von bis zu 320.000 m² bis Jahresende ist ein Anstieg der Leerstände auf längere Sicht nicht völlig ausgeschlossen, auch in Hinblick auf die Projektpipeline. Man wird genau beobachten müssen, inwiefern sich das Ver-schwinden alter Flächen vom Markt mit der Neubautätigkeit und Neuvermietung die Waage halten kann.

Nicht überraschend weisen ältere Flächen häufig höhere Leer-stände auf als zentral gelegene und nachgefragte Bürostandorte, auch in einzelnen (meist älteren) Bürotürmen sind teils über-durchschnittliche Leerstandsraten zu beobachten.



Spitzenrenditen unter DruckDie Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2017 nochmals leicht gesunken und auch im ersten Halbjahr 2018 kam es zu einem weiteren leichten Rückgang, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten Halbjahres 2018 einen Wert von etwa 3,8% erreichten.

Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Renditen nicht erwartet. Durch anhaltende Investorennachfrage nach Prime-Immobilien kann im Premiumsegment des Wiener Büromarktes bei den Spitzenrenditen ein weiteres Nachgeben nach unten auch weiterhin nicht völlig ausgeschlossen werden, wenngleich die Veränderungen sich dabei nur mehr in einem sehr engen Rahmen bewegen dürften.

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Quelle: IRG

Mieten – Renditen – Leerstandsraten Büromarkt in Wien 2006–1H2018

Spitzenmieten in € pro m²

Leerstandsrate in %Spitzenrendite in %

Wiener BüroachsenInnenstadtDie beliebtesten Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die Innenstadt sowie die inneren Stadtbezirke. Hier ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Generell ist die City von Büros und zahlreichen Geschäftsflächen geprägt, die breite Wohnnutzung hingegen ist über Jahrzehnte hinweg immer weiter zurückgedrängt worden.

In den letzten Jahren kam es jedoch, bedingt durch die hohe Nachfrage nach großflächigen Wohnungen und hochwertigem Luxuswohnraum, in der Innenstadt zum Teil zur Rückwidmung ehemaliger Büros in Wohnungen. So wird z.b. die ehemalige Post- und Telekomzentrale in der Postgasse Nr. 8–12 nach Auszug der Post nicht mehr weiter als Bürostandort betrieben, sondern es sollen dort stilvolle Wohnungen sowie ein Hotel entstehen.

Besonderer Beliebtheit erfreuen sich auch ehemalige Büros in Gründerzeitgebäuden in Citylage, die in großzügige Wohnetagen zurückgebaut werden, um dem Wunsch der finanzstarken Klientel nach stilvollem und geräumigem Wohnraum entgegenzukommen. Allerdings hat der Luxusboom mittlerweile etwas nachgelassen, das Angebot ist zudem hoch und nicht jedes als Luxus angebotene Objekt kann die meist sehr individuellen Vorstellungen von Exklusivität einer sehr zahlungskräftigen Käuferschicht in vollem Umfang befriedigen.

Wien innerhalb des GürtelsInnerhalb des Gürtels finden sich in Wien zahlreiche Büroan-siedlungen. Dieser Standort der erweiterten Innenstadt ist vor allem auf Grund seiner Lage und Erreichbarkeit attraktiv, aller-dings entstehen hier nur mehr selten Neubauten, gelegentlich kommen aber durch Umbauten und Refurbishments neue Flächen hinzu, so wie beim Projekt TELEGRAF 7 im 6. Bezirk, wo in einem ehemaligen Telegrafenamt moderne Büros und Coworking-Areas gestaltet wurden.

DonaucityNeben der Innenstadt hat sich der Standort Donaucity (VIENNA DC) zu einer der wichtigsten Bürolagen Wiens herausgebildet. Mehrere große Bürotürme dominieren den Standort. Wiens größter Büroturm, der DC Tower 1, wurde auf der Donauplatte errichtet und hat diese noch einmal aufgewertet. Ein zweiter, etwas klei-nerer DC Tower 2 ist in Planung und soll ab 2019 gebaut werden. Der an dem Standort ebenfalls geplante DC Tower 3 könnte lt. Medienberichten sogar vor der Nummer 2 gebaut werden, ein Baustart könnte noch in diesem Jahr erfolgen, die Bauzeit wird mit rd. 3 Jahren angegeben. Allerdings ist derzeit die Nutzung offenbar noch nicht endgültig geklärt, auch wenn in der Presse schon über Pläne für ein Studentenheim berichtet wurde.

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Quelle: IRG

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Leerstand Büroflächen Europa in % 2018


Prater / Messe / HandelskaiAuf dem Gebiet Handelskai und Wiener Messe sowie dem Gebiet um den ehemaligen Nord- bzw. Nordwestbahnhof haben sich in den vergangenen Jahren neue Bürozonen entwickelt. Der Stand-ort rund um den Praterstern zählt weiterhin zu den großen Stadtentwicklungsgebieten in Wien, auch der Austria Campus wird hier errichtet. Im vergangenen Jahr wurde auf dem Gelände des Viertel Zwei mit dem Büroprojekt Denk Drei eine abermalige Erweiterung realisiert. Das derzeit noch als Frachtenbahnhof genutzte Gelände des Nordwestbahnhofes bietet in naher Zukunft den Stadtentwicklern alle Chancen, einen grünen Stadtteil mit gemischter Nutzung zu gestalten.

Erdberg / St. Marx / GasometerBüroneubauten der letzten Jahre wie Marxbox, das Marximum oder das etappenweise ausgebaute Projekt TownTown sind charakteristisch für den Bürostandort Erdberg/St. Marx/Gasometer. Der Bürokomplex TownTown ist mit der Errichtung des ORBI Towers im vergangenen Jahr endgültig abgeschlossen worden.

WienerbergIm Süden Wiens hat sich am Wienerberg eine weitere wichtige Büroachse etabliert. Durch die abermalige Erweiterung des hier angesiedelten EURO PLAZA mit der Bauphase 6 sind dort weitere Büroflächen hinzugekommen. Auch der Ausbau des Inno Centers wird diesen Bürostandort noch einmal erweitern. Ebenso das gemischt genutzte Projekt THE BRICK.

Norden / Heilgenstadt / MuthgasseDie Muthgasse im 19. Bezirk nahe dem Bahnhof Heiligenstadt hat in den letzten Jahren die Entwicklung zahlreicher Büroimmo-bilien erlebt. Darunter das bestehende space2move und das Square Plus mit zwei Bauteilen, wovon die erste Phase bereits im vergangenen Jahr fertiggestellt wurde.

WestachseZu den weniger stark ausgebauten Bürostandorten gehört der Wiener Westen. Hier konnte zuletzt vor einigen Jahren mit dem Projekt Forum Schönbrunn ein nennenswerter Zuwachs an Büro-flächen verzeichnet werden. Großflächige neue Projekte sind an diesem Standort derzeit nicht geplant.

Seestadt AspernDas aspern IQ war das erste Bürogebäude auf dem Gebiet des neuen Stadtentwicklungsgebietes der Seestadt Aspern und wird derzeit erweitert. Mit dem Seeparkcampus West wurde dort im vergangenen Jahr ein weiteres Projekt realisiert. Mit dem HoHo, einem zu großen Teilen aus Holz gefertigten Hochhaus, dem Seeparkcampus Ost und dem Seehub werden dort zusätzliche

Projekte errichtet und auch die Pipeline für weitere Projekte an diesem interessanten Standort auf dem Gelände des ehemaligen Flugfeldes in Aspern erhält weiteren Nachschub.

HauptbahnhofDer neueste Bürostandort Wiens ist rund um den in den letzten Jahren errichteten Hauptbahnhof entstanden. Neben der neuen ÖBB-Zentrale wurde auf dem Gelände u.a. auch das Headquarter der Erste Bank gebaut. Noch ist das Gelände rund um den Haupt-bahnhof nicht vollständig bebaut. Weitere Projekte wurden oder werden gerade errichtet, unter anderem das in Fertigstellung begriffene THE ICON VIENNA oder reine Wohnprojekte wie die exklusiven PARKAPARTMENTS AM BELVEDERE.

Dadurch wird der innerstädtische und urbane Standort weiter auf-gewertet und gleichzeitig noch mehr Leben in das neue Stadtviertel gebracht, denn neben Büroflächen wird ein vielfältiger Mix aus Wohnungen, Geschäften, Hotels, aber auch Gastronomie, Dienst-leistungsangeboten und Gesundheitseinrichtungen angestrebt. Innerhalb kürzester Zeit ist der Standort Hauptbahnhof zu einem der angesagtesten Bürostandorte Wiens geworden und z.b. mit dem im Bau befindlichen QBC 1 und 2 kommen weitere moderne Gebäude zum bereits bestehenden Ensemble hinzu.

Coworking: Flexible Arbeitsplätze als Megatrend der Zukunft Seit geraumer Zeit ist der Trend zu Coworking auch in Österreich immer deutlicher zu spüren. Von Einmannunternehmen über Startups bis hin zu KMUs und zu Teams aus Unternehmen nutzen immer mehr die Möglichkeit, kein eigenes Büro inkl. der nötigen Infrastruktur unterhalten zu müssen, sondern sich für eine be-stimmte Zeit gegen Gebühr bei den mittlerweile zahlreich vor-handenen Coworking-Anbietern einzumieten. Letztere stellen den Nutzern einen flexiblen und voll ausgestatteten Arbeitsplatz zur Verfügung, die User profitieren vom Austausch innerhalb einer kreativen, innovativen Community und bleiben unabhängig, da sie nicht durch langfristige Mietverträge gebunden sind.

Inzwischen sind auch in Österreich international agierende Coworking-Anbieter am Markt aktiv und das Angebot steigt, was vor dem Hintergrund der wachsenden Nachfrage eine positive Entwicklung für die österreichische Hauptstadt und ihre moderne Bürolandschaft bedeutet. Aber auch die heimischen Entwickler schlafen nicht. Sei es im Office Park 4 am Wiener Flughafen, im ViE an der Erdberger Lände oder am Austria Campus: Überall entstehen Coworkingflächen und Shared Offices, schließlich will niemand diesen Megatrend der Zukunft, der die Bürowelt von morgen mitbestimmen wird, verpassen.



Einkaufszentren – Neubautätigkeit praktisch zum Stillstand gekommen

Shopping Center (SC) Österreich: Veränderungen bei SC-Flächen nur durch Modernisierungen und / oder ErweiterungenMitte 2018 verfügte Österreich über rd. 2,8 Mio. m² vermietbare Flächen in 119 Shopping Centern. Dies entspricht einer SC-Dichte von rd. 318 m² pro 1.000 Einwohner. Im europäischen Vergleich zählte Österreich zu einem der Länder mit den höchsten Versor-gungsgraden, der EU-Durchschnittswert betrug 242 m² pro 1.000 Einwohner.

Aktuell fließt jeder fünfte Euro der österreichischen Konsumaus-gaben in Einkaufszentren. Der Anteil hat sich in den letzten Jahren kaum verändert, da höhere Marktanteilsgewinne in der Vergangen-heit u.a. durch die zunehmende Bedeutung des Online-Handels eingebremst wurden.

Auch beim Flächenwachstum scheint eine Sättigung nun tat-sächlich erreicht zu sein. Die „weißen Flecken“ mit dem dringen-den Bedarf einer neuen SC-Destination sind am österreichischen Markt fast zur Gänze verschwunden. In der Folge zeigt der Markt eine hohe Wettbewerbsintensität sowie zunehmende Konzentra-tionstendenzen. Neue SC-Eröffnungen bzw. Baustarts sind vor diesem Hintergrund Mangelware. Um den innerstädtischen Handel vor steigenden Leerständen zu schützen wird es auch teilweise

schwieriger, klassische EKZ-Widmungen zu erlangen oder es werden multifunktionale Konzepte errichtet (z.b. Diskonter Lidl plant den Bau von 3.000 Wohnungen und einer Grundschule über der eigenen Filiale, um eine entsprechende Baugenehmi-gung zu erhalten).

In den Jahren 2017 und 2018 resultierten Veränderungen bei den SC-Flächen fast ausschließlich aus Modernisierungen und /oder Erweiterungen bestehender Standorte. Zur größten nennens-werten Veränderung zählte dabei die Fertigstellung (Relaunch & Erweiterung) der Merkur City in Wiener Neustadt mit rd. 15.000 m² vermietbarer Fläche.

Im ersten Halbjahr 2018 wurde das innerstädtische Leobener Einkaufszentrum LCS um rd. 4.000 m² auf eine Gesamtfläche von knapp 30.000 m² erweitert. Mitte 2018 feierte der Murpark in Graz die Eröffnung von 18 neuen Shops mit rd. 6.000 m².

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind keine größeren Einkaufszentren in Bau. Konkrete Umsetzungspläne liegen nur beim Shopping Quartier in Lienz vor (geplantes Eröffnungsjahr 2020).

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Quelle: C&W European SC Development Report Mai 2018, Michael Bauer Research

Shopping Center Flächen und Kaufkraft in EuropaVermietbare Fläche in m² pro 1.000 Einwohner/Kaufkraft in EUR pro Kopf

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Ø EU-28: EUR 16.780,–

Österreich (exkl. Wien) Auswahl SC-Eröffnungen 2017/2018Shopping Center Vermietbare Fläche in m² Eröffnung

Merkur City neu Wr. Neustadt (Relaunch & Erweiterung)

~ 15.000 H2 2017

LCS Leoben City Shopping (Erweiterung)

~ 4.000 H1 2018

Murpark Graz (Erweiterung)

~ 6.000 H2 2018

Quelle: IRG, Standort+Markt

Österreich (exkl. Wien) Auswahl SC-Projekte in Bau Shopping Center Vermietbare Fläche in m² Geplante Eröffnung

Kampcenter Zwettl ~ 15.000 ProjektShopping Quartier Lienz ~ 13.000 ProjektSteyr EKZ Kasernengelände ~ 12.000 ProjektEKZ Mattighofen ~ 10.000 ProjektEKZ Bad Ischl (Relaunch & Umbau)

~ 8.000 Projekt



Wiener SC-Markt: SC-Pipeline ist praktisch leerIn der Bundeshauptstadt beträgt die Gesamtsumme an Handelsflächen mehr als 1,8 Mio. m². Die Marktanteile der einzelnen Segmente haben sich auf Grund der geringen Flächenveränderungen nur marginal ver-schoben und betragen bei Fachmarktgebieten inkl. FMZ rd. 42,2%, bei Einkaufszentren rd. 41,5% sowie bei Einkaufsstraßen rd. 16,3%.

Derzeit gibt es in Wien und Umgebung rd. 30 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rd. 983.000 m². Seit dem Jahresbeginn 2017 ist es zu einem Flächenzuwachs von rd. 26.000 m² gekommen und die SC-Dichte hat sich leicht auf rd. 520 m² pro 1.000 Einwohner erhöht.

Zu den Highlights zählte die Eröffnung der zweiten Baustufe (rd. 20.000 m²) des am alten Standort neu und größer erbauten EKZ Huma Eleven. Im Vollausbau stehen den Einkaufswilligen rd. 90 Shops auf 50.000 m² zur Verfügung. Des Weiteren wurde im Jahr 2017 die neue Unternehmenszentrale der Post (insgesamt 50.000 m² Nfl.) am Rochusmarkt in Form eines Mixed-Use-Objektes fertiggestellt. In den unteren 3 Geschoßen befinden sich Geschäfts-einheiten auf einer Fläche von rd. 5.500 m² mit dem Schwerpunkt Dienstleistungen, Gastronomie und Lebensmittel. Nicht auf dem Markt durchsetzen konnte sich Wiens erstes Themen-Shopping-Center für Designwaren (Stilwerk) im Hotel Sofitel. Die leer gewordenen Flächen wurden zu einem Gründerzentrum für nationale und internationale Start-up-Unternehmen umgenutzt.

Für das Jahr 2018 ist Ende Oktober die Eröffnung der – gemäß Betreiber – vorerst letzten Erweiterung des Auhof Centers mit rd. 9.000 m² vorgesehen. Nach Abschluss der Bautätigkeiten wird das Auhof Center eine vermietbare Fläche von rd. 59.000 m² aufweisen und sowohl von außen als auch von innen ein einheitliches und modernes Erscheinungsbild wiedergeben.

Die weitere SC-Projekt-Pipeline für den Wiener Markt ist zur Zeit praktisch leer und hält nur mehr kleinere Flächen für die Nah-versorgung im Rahmen der Entwicklung von neuen Wohn- und Bürovierteln bereit.

Auhof Center wird zur drittgrößten Mega Mall in Wien und UmgebungBereits seit Jahren sind die Shopping City Süd und das Donau Zentrum mit Abstand die größten Einkaufstempel in Wien und Umgebung mit deutlich mehr als 100.000 m² vermietbarer Fläche.

Danach folgen vier Shopping Center mit Flächengrößen zwischen 50.000 und 60.000 m², wobei das Auhof Center künftig die neue drittgrößte Einkaufsdestination im Großraum Wien sein wird.

Grenzen zwischen Offline- und Online-Welten verschwinden immer mehr – Wachstumspotential im Segment Lebensmittel Der Markt für Shopping Center befindet sich in einer Sättigungs-phase und es herrscht eine Seitwärtsbewegung in Richtung

Anzahl der Einkaufszentren in Wien und Umgebung nach Größenklassen

Anzahl Vermietbare Fläche in m² (GLA)

14 < 20.0009 20.000 – 50.000 6 mehr als 50.000


Wien SC-Projekte in BauShopping Center Vermietbare Fläche in m² Geplante Eröffnung

Auhof Center (Erweiterung) ~ 9.000 H2 2018Quelle: IRG, Standort+Markt, RegioPlan

Wien SC-Eröffnungen/Schließungen 2017/H1 2018Shopping Center Vermietbare Fläche in m² Eröffnung/Schließung

Huma Eleven Bauteil II (Abriss & Neubau)

~ 20.000 H2 2017

Post am Rochus – Mein Marktplatz im 3. (Mixed Use)

~ 5.500 H2 2017

Stilwerk (geschlossen) ~ 6.000 H1 2017Quelle: IRG, Standort+Markt

Bedeutung der einzelnen Segmente in Wiengemessen an der Verkaufsfläche

Einkaufszentren 41,5%

Fachmarktagglomerationen 42,2%

Einkaufsstraßen 16,3%

Quelle: IRG, Standort+Markt, EHL

Top 6-Einkaufszentren in Wien und UmgebungName Vermietbare Fläche in m²

SCS Shopping City Süd ~ 173.000 Donau Zentrum ~ 130.000Auhof Center* ~ 59.000G3 Shopping Resort Gerasdorf** ~ 58.000Millennium City ~ 51.000Huma Eleven ~ 50.000*) nach Fertigstellung Erweiterung im Oktober 2018 **) exkl. FMZQuelle: IRG, Standort+Markt



Verbesserung der Standortqualität vor. Modernisierungen alleine reichen aber oftmals nicht aus und viele Einkaufszentren ver-suchen das Einkaufserlebnis und die Verweildauer vor Ort mit einer Verstärkung des Gastronomie- und Entertainmentangebotes zu erhöhen.

Zusätzlich erhöht der immer größere Einfluss des Online-Handels den Wettbewerbsdruck und sorgt für neue Spielregeln. Lt. KMU-Forschung wurden im vergangenen Jahr rd. 11 % der österreichi-schen Konsumentenausgaben online getätigt. Ohne das Segment Lebensmittel beträgt der Online-Anteil bereits 17%, die höchsten Umsätze werden dabei in den Branchen Technik & Medien, Sport & Freizeit sowie Fashion & Lifestyle erzielt. In diesen Segmenten ist die umfangreiche Wachstumsdynamik der vergangenen Jahre durch das vorhandene hohe Niveau etwas abgeflacht. Mit einem Online-Anteil von weniger als 2 % stellt der Lebensmittelhandel mit seinem sehr dichten Filialnetz im Internet noch einen Nischen-markt dar. Das Potential bzw. die relative Bedeutung ist aber enorm, da beinahe 50 % der gesamten österreichischen Kauf-kraft auf den Erwerb von Lebensmittel & Drogerieprodukten entfallen. Versuche, noch vorhandene Barrieren (z.b. Kühlkette /Frischegarantie, Zustellungslogistik und -kosten, Rentabilität /Preispolitik) zu überwinden und am künftigen Wachstum teilzu-haben, gibt es aber bereits und werden durch neue Anbieter (z.b. Amazon fresh) – abseits der am Markt etablierten Lebens-mittelkonzerne (z.b. Spar, REWE) – weiter angeheizt. Je nachdem in welchem Ausmaß es dem Lebensmittelsektor in Zukunft ge-lingen wird, den Online-Kanal zu bedienen, kann es auch zu Auswirkungen auf die Flächen und Struktur der stationären Geschäfte kommen.

Im Allgemeinen verschwinden die Grenzen zwischen Offline- und Online-Welt mehr und mehr. Die Konsumenten entscheiden anlass- und situationsbezogen über Einkaufsort, Anbieter und Vertriebskanal. Die Betreiber von Shopping Centern und deren Mieter versuchen mit verschiedenen Omni-Channeling-Modellen1 darauf zu reagieren, die wieder mehr Kundenfrequenz und Aus-gaben vor Ort generieren sollen. Um sich vom Wettbewerb ab-zuheben, wird auch das Schaffen von Alleinstehungsmerkmalen zu einem wichtigen Faktor. Österreich ist nach wie vor ein be-liebtes Expansionsziel für internatioanle Händler. Bei der Flächen-nachfrage von Neueintritten werden dabei vor allem Premium-lagen bevorzugt. Die Kriterien der potentiellen Mieter an einen Top-Standort sind dabei deutlich höher und die Anzahl der dafür in Frage kommenden Einkaufszentren ist kleiner geworden.

Auch schreitet der Trend zum innerstädtischen Shopping weiter voran. Beispielsweise plant IKEA in der Nähe des Wiener West-bahnhofs seinen weltweit ersten innerstädtischen Standort im Jahr 2021 zu eröffnen. Zum neuen an die Citylage angepassten Konzept gehört u.a. auch, dass es keine eigenen PKW-Stellplätze und Warenlager geben wird. Verkauft werden vor Ort nur Produkte, die auch mit U-Bahn, dem Fahrrad oder zu Fuß transportierbar sind. Alle übrigen größeren Möbel sind zu bestellen und werden direkt, vom eigens dafür errichteten Logistikzentrum (Baustart 2018) an der Stadtgrenze, zum Kunden geliefert.

Spitzenrenditen bei SC weiter auf TiefstandBei der Mietentwicklung geht die Schere zwischen 1A-Einkaufs-zentren und den B- und C-Lagen weiter auseinander. Die gut funktionierenden Shopping Center weisen eine stabile Mietpreis-entwicklung auf, bei den anderen erhöht sich der Druck und es kommt bei Nachbesetzungen von leer werdenden Shop-Flächen oftmals zu Preisnachlässen.

Zum Halbjahr 2018 lagen die Mieten in Shopping Centern in Wien, abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen EUR 8 und EUR 120 / m²/ Monat. Die Spitzenrendite im Shopping Cen-ter-Bereich befindet sich mit rd. 4 % nach wie vor auf einem his-torischen Tiefstand. Einer weiterhin hohen Nachfrage nach Han-delsimmobilien steht ein nicht größer gewordenes, begrenztes An-gebot an großvolumigen Top-Objekten gegenüber. Im Ergebnis hält der Druck auf die Renditen – vor dem Hintergrund des vorherr-schenden Niedrigzinsumfeldes – unverändert an und ein weite-res leichtes Nachgeben kann nicht ausgeschlossen werden.

Fachmärkte in Österreich: Wenig Bewegung am Markt Im Vergleich zum Vorjahr ist es bei den Fachmarktzentren (FMZ) und Fachmarktagglomerationen (FMA)2 nur zu einem geringen Flächen-wachstum auf insgesamt 5,3 Mio. m² gekommen. Ein Grund für diesen Trend ist die in Österreich bereits vorherrschende hohe Fachmarktdichte mit rd. 602 m² pro 1.000 Einwohner. Des weiteren stellt die anwach-sende Wettbewerbsintensität durch den Online-Handel die Struktur und Größe einzelner Standorte vor neue Herausforderungen.

Einkaufszentren-Mieten Bandbreite in EUR/m²/Monat

Ankermieter 8–15Shops ( je nach Größe und Lage) 15–120

Quelle: IRG

Auswahl FMZ/FOC-Eröffnungen 2017–2018Fachmarktzentrum Vermietbare Fläche in m² Eröffnung

Designer Outlet Parndorf (Erweiterung)

~ 5.500 H1 2017

Interspar FMZ Wels (Abriss & Neubau)*

~ 15.000 H2 2017

FMZ Inzersdorf/Sterngasse (ehemals Baumax Areal)

~ 10.000 H2 2017

FMZ Kulmax Spittal a. d. Drau (ehemals Baumax Areal)

~ 8.000 H2 2017

Intro Shopping Center Siegendorf**

~ 8.000 H1 2018

Fashion Outlet Parndorf (Umbau & Erweiterung)***

~ 8.000 H2 2018

*) ursprünglich SC – nach Abriss & Neubau als FMZ wiedereröffnet **) im Namen Bezeichnung SC – ist aber baulich als FMZ ausgeführt ***) in Bau, geplante Eröffnung 2018Quelle: IRG, Standort+Markt

1) Omni-Channeling: Verbindung von stationären und Online-Kanälen im Shopping Center. 2) Fachmarktagglomerationen FMA: nicht einheitlich gemanagte, sondern „gewachsene“ Fachmarktgebiete.


Im Jahr 2017 zählten die Revitalisierungen bzw. Umbauten ehemaliger Standorte der Baumarktkette Baumax zu kleineren Fachmarktzentren (z.b. FMZ Inzersdorf/Sterngasse in Wien-Liesing, FMZ Kulmax in Spittal an der Drau/Kärnten) zu den signifikanten Veränderungen am Markt. Auch wurde das ehemalige Interspar EKZ Wels am gleichen Standort nach Abriss & Neubau als FMZ wiedereröffnet3.

Die einzige Neueröffnung im Jahr 2018 betraf bislang das FMZ Intro Shopping Center in Siegendorf mit rd. 8.000 m² im südlichen Burgen-land. Bis zum Ende des laufenden Jahres ist noch der Abschluss der Modernisierung bzw. Erweiterung des Fashion Outlets in Parndorf4 auf rd. 30.000 m² vermietbare Fläche zu erwarten. Direkt dahinter befindet sich ein neues Fachmarktzentrum (rd. 15.000 m²) in Bau, mit dem Schwerpunkt Gastro- und Entertainment, eine Eröffnung ist für den Herbst 2018 geplant (zu den geplanten Mietern zählen u.a. eine Bow-linghalle und ein Indoor Adventure Park, Vapiano, OX Steaks & Grill).

Trend bei FMZ: Ausbau bestehender und etablierter Standorte Die „Shopping-Welt“ rund um Parndorf zählt inkl. den Factory Outlet (FOC)-Flächen nach mehreren Erweiterungen mittlerweile mit mehr als 100.000 m² zu den Top 5-Handelsflächengebieten in Österreich. Noch ist beim Ausbau keine Ende in Sicht: Neben einem neuen Hotelprojekt sind weitere Fachmarktprojekte in Planung, darunter der Frunpark Parndorf mit rd. 20.000 m² (Baustart für Herbst 2018 angekündigt) und die erste Erweiterung des Pado Shopping Parks. Des Weiteren steht die Verwertung einer rd. 23.000 m² umfassenden Fläche mit EKZ-Widmung („ehemals Projekt SC-Neusee“) in konkreten Verhandlungen (lt. Medien ist die Ansiedlung eines Großhändlers im Gespäch).

Wie das Beispiel Parndorf zeigt, geht der allgemeine Trend bei Fach-märkten – ähnlich wie bei Einkaufszentren – in Richtung Erweiterung etablierter Standorte. Im Ergebnis wachsen auch die flächenmäßig größten Top 5 FMA in Österreich kontinuierlich und/oder gewinnen neue attraktive Mieter hinzu. Beispielsweise hat der französische Sportartikelhändler Decathlon im August 2018 in der FMA Vösendorf Nord/Brunn am Gebirge (Nr. 1 im Ranking) rund um die SCS Shopping City Süd den ersten österreichischen Flagship-Store auf einer Fläche von rd. 3.000 m² eröffnet. Bereits im Frühjahr 2018 wurde die FMA Klagenfurt-Ost (Nr. 3 im Ranking) am Gelände des Möbelhauses Kika durch ein neues Fachmarktzentrum mit rd. 4.000 m² erweitert.

Trend bei FMZ: Erhöhung der Aufenthaltsqualität Ein weiterer anhaltender Trend bei FMZ geht in Richtung Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch – je nach Größe, Ausrichtung und Lage des FMZ – unterschiedliche Maßnahmenpakete aus den Bereichen Architektur, Gastronomie- und Unterhaltungsangeboten, Dienstleistungen und Serviceeinrichtungen sowie Kommunikations- und Ruhezonen in den allgemeinen Bereichen vor Ort.

In der Praxis sind größere Fachmarktzentren oftmals nur mehr schwer von Shopping Centern zu unterscheiden bzw. wandeln sich einige neue und/oder revitalisierte Standorte zu einer Hybrid-form (z.b. fachmarktorientierte Shopping Center) mit einem kontinuierlich ansteigenden Anteil von klassischen Mietern aus dem SC-Segment.

Die Nachfrage nach Mietflächen in den modernen Anforderungen entsprechenden FMZ mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität und einem ausgewogenen Branchenmix ist generell als gut einzustufen. Die aktuellen Mieten liegen dabei in einer Bandbreite zwischen EUR 7 und EUR 15/m²/Monat und zeigen eine stabile Tendenz.

Insgesamt erfreut sich die Asset-Klasse der Fachmärkte durch ihre größtenteils beständige Entwicklung in den letzten Jahren bei Investoren alter und neuer Beliebtheit. Geschätzt werden dabei u.a. die teilweise geringere Anfälligkeit gegen konjunkturelle Schwankungen sowie die Etablierung einzelner Standorte in kleineren Städten als „das eine FMZ vor Ort und/oder der Region“ für die Abdeckung des täglichen Bedarfs mit regelmäßig wieder-kehrenden Besuchern.

Top 5-Fachmarktagglomerationen inkl. FOC in Österreich

Name Verkaufsfläche der FMA in m²

Vösendorf Nord/Brunn am Gebirge ~ 229.000Rautenweg West & Ost – Wien 1210/1220 ~ 149.000Klagenfurt Ost – Kärnten ~ 138.000FMA Parndorf – Burgenland* ~ 100.000Graz – Webling ~ 87.000*) u.a. mit Designer Outlet Parndof, Fashion Outlet Parndorf, PADO Shopping Park, Pannonia Shopping Park, XXX-LutzQuelle: IRG, Standort+Markt

3) Abgrenzung FMZ zu SC: Beim FMZ sind alle Geschäftseinheiten von außen zugänglich, es gibt keine gemeinsa-me Mallfläche und keinen gemeinsamen Eingang in das Objekt. 4) Ehemaliges Villagio und Galeriencenter.

Fachmarktzentren-MietenBandbreite in EUR/m²/Monat

Shops ( je nach Größe und Lage) 7–15Quelle: IRG



Shopping-Center in Wien und Umgebung


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