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Real Estate News Real Estate 2/2013 Inhalt 3 CFO-Services CFO Sentiment – Immobilienwirtschaft auf Wachstumskurs 6 Mergers & Acquisitions Real Estate Due Diligence in der Praxis 7 Compliance & Risikomanagement Immobilienrisikomanagement in Theorie und Praxis – Teil 2 10 Grunderwerbsteuer Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes 12 Bilanzierung Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand – der IDW ERS IFA 1 14 Publikationen 16 Veranstaltungen 17 Unsere Immobilienkompetenz

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Real Estate News

Real Estate2/2013

Inhalt3 CFO-Services CFO Sentiment – Immobilienwirtschaft auf Wachstumskurs

6 Mergers & Acquisitions Real Estate Due Diligence in der Praxis

7 Compliance & Risikomanagement Immobilienrisikomanagement in Theorie und Praxis – Teil 2

10 Grunderwerbsteuer Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes

12 Bilanzierung Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand – der IDW ERS IFA 1

14 Publikationen

16 Veranstaltungen

17 Unsere Immobilienkompetenz

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Die Immobilienwirtschaft ist auf Wachstumskurs!

Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen Deloitte CFO Survey, an dem 124 CFOs deutscher Unternehmen teil-genommen haben.

Laut unserer Studie schätzen die CFOs der Immobili-enbrache nicht nur ihre Geschäftsaussichten deutlich positiver ein als ihre Kollegen aus den anderen Bran-chen, sondern geben sich auch hinsichtlich ihrer Strate-gie- und Investitionsplanung merklich offensiver und auf Wachstum ausgerichtet. Weiterhin bewerten die CFOs der Immobilienwirtschaft auch die Risikofaktoren für ihr Unternehmen teilweise deutlich anders als die CFOs in anderen Wirtschaftsbereichen.

Wir informieren Sie in unseren Real Estate News außer-dem über weitere aktuelle Entwicklungen und Trends in der Immobilienbranche.

Welches sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren für eine Real Estate Due Diligence? Was sind die inhaltlichen Gestaltungsmöglichkeiten für ein strategisches Immo-bilienrisikomanagement? Was müssen Sie nach der Abschaffung der „RETT-Blocker“ beachten?

Welche Trends und Entwicklungen in der Immobilien-wirtschaft darüber hinaus für Sie von Bedeutung sind, lesen Sie in dieser Ausgabe der Real Estate News.

Wir freuen uns über Ihr Interesse an unseren Real Estate News und stehen Ihnen für Anregungen, Fragen und Diskussionen jederzeit gerne zur Verfügung. Schreiben Sie uns bitte eine Mail an [email protected], wir sind gespannt auf Ihr Feedback.

Für das Deloitte Real Estate Team

Vorwort

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Der deutsche Immobilienmarkt ist in Bewegung: Anhal-tende Unsicherheit im ökonomischen Umfeld und Infla-tionsangst gepaart mit niedrigen Finanzierungskosten veranlassen die Deutschen zur Flucht in Sachwerte, vor allem Immobilien. Dies lässt die Immobilienwirtschaft, trotz der Vielzahl unternehmerischer Herausforderun-gen, zuversichtlich in die Zukunft blicken.

Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen Deloitte CFO Survey 1/20131. Laut der Studie schätzen CFOs der Immobilienbranche nicht nur ihre Geschäftsaussichten deutlich positiver ein als ihre Kollegen aus der restlichen Wirtschaft, sondern geben sich auch hinsichtlich ihrer Strategie- und Investitionsplanung merklich offensiver. Darüber hinaus sehen sich CFOs der Immobilienwirt-schaft anderen externen Risiken gegenüber.

1 An dem Deloitte CFO Survey 1/2013 haben 124 CFOs aus deut-schen Unternehmen teilgenommen. Die vollständige Studie sowie eine Anmeldemöglichkeit zur Teilnahme am nächsten CFO Survey finden Sie unter: http://www.deloitte.com/view/de_DE/de/focus_on/cfo_connect/c05f345f04d9e310VgnVCM3000003456f70aR-CRD.htm.

Geschäftsaussichten – CFOs der Immobilienwirt-schaft erwarten überdurchschnittliches WachstumDrei Viertel der CFOs der deutschen Immobilienwirt-schaft erwarten einen Anstieg ihrer Umsatzerlöse. Insbe-sondere hinsichtlich der Erwartung für die Entwicklung von Umsatz und operativem Cashflow wird das gegen-sätzliche Stimmungsbild deutlich.

Während drei Viertel der CFOs in der Immobilienwirt-schaft einen Anstieg ihrer Umsätze erwarten, ist unter den CFOs in den anderen Wirtschaftszweigen nur ein Drittel optimistisch bezüglich ihrer Umsatzentwicklung. Ähnlich verhält es sich bei den Aussichten für den opera-tiven Cashflow: Zwei Drittel der Real Estate CFOs erwar-ten einen Anstieg dieser zentralen Kenngröße, dagegen nur knapp ein Drittel der CFOs der restlichen Wirtschaft (Abb. 1).

CFO Sentiment – Immobilienwirtschaft auf Wachstumskurs

Julia PabstTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

Hinweis: Der Indexwert ist der Saldo aus positiven (Anstieg) und negativen (Rückgang) Einschätzungen der Befragten.

-10% 10%0% 40%20% 60% 80%50%30% 70% 90%

Immobilienwirtschaft

Restliche Wirtschaft

Finanzierungskosten

Operative Margen

Liquide Mittel in der Bilanz

Rekrutierung von neuenMitarbeitern

Investitionsausgaben (CAPEX)

Operativer Cashflow

Umsätze

15%10%

85%

62%29%

38%

6%15%

36%

4%

-2%

-11%38%

-7%

8%

Abb. 1 – Entwicklung wesentlicher Kenngößen in den nächsten zwölf Monaten (Indexwert)Frage: Wie werden sich Ihrer Ansicht nach die folgenden Kenngrößen und Kennzahlen für deutsche Unter-nehmen über die nächsten zwölf Monaten verändern?

Dr. Alexander BörschLeiter Research DeloitteTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

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Entsprechend ihrer Umsatzerwartungen plant die Mehr-heit der CFOs der Immobilienwirtschaft expansiv und will Investitionsausgaben sowie Neueinstellungen erhöhen. CFOs in anderen Wirtschaftszweigen dagegen sind eher restriktiv – insgesamt sind die Aussichten für Investitions-ausgaben und Neueinstellungen negativ.

Strategie – Real Estate CFOs fokussieren auf gesunde UnternehmensbilanzenIn Anbetracht ihrer strategischen Prioritäten scheinen CFOs der Immobilienwirtschaft momentan großen Wert auf gesunde Unternehmensbilanzen zu legen. Ganz oben auf ihrer Prioritätenliste stehen: Erhöhung des ope-rativen Cashflows, Reduzierung des Verschuldungsgrads sowie Kostensenkungen.

Der Grund hierfür könnte darin liegen, dass sich die Immobilienwirtschaft höheren Gesamtkosten für Kre-dite gegenüber sieht als die restliche Wirtschaft und nun auf eine Verbesserung der Selbstfinanzierungskraft hinarbeitet. Gleichzeitig sind klar offensive Strategien, wie die Expansion in neue Märkte oder die Entwicklung von neuen Produkten/Dienstleistungen, weiter unten in der Prioritätenliste angesiedelt. Diese haben aber in der Immobilienwirtschaft grundsätzlich geringere Relevanz als z.B. in der Konsumgüterindustrie.

Bei den CFOs der restlichen Branchen stehen Kostensen-kungen klar auf Platz eins der Prioritätenliste. Über zwei Drittel der CFOs sehen diese als absolute strategische Priorität an. Dies zeigt, dass die restliche Wirtschaft nach wie vor mit der Kostenseite beschäftigt ist (Abb. 2).

Investitionen – Immobilienwirtschaft zeigt sich sehr investitionsfreudigDieses positivere Stimmungsbild schlägt sich auch auf die geplanten Ausgaben nieder. CFOs der Immobilien-wirtschaft zeigen sich in ihrer Investitionsplanung sehr wachstumsorientiert – wichtige Wachstumsinvestitio-nen, wie beispielsweise Neu-, Erweiterungs- und Ersat-zinvestitionen sollen durchweg erhöht werden, Rationa-lisierungsinvestitionen sind unwichtiger als in anderen Branchen.

CFOs der restlichen Wirtschaft planen bei Wachstumsin-vestitionen hauptsächlich Kürzungen. Ihr Fokus liegt klar auf der Ausweitung von Rationalisierungsinvestitionen und entspricht ihrer strategischen Priorität der Kosten-senkung (Abb. 3).

Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die der jeweiligen Strategie eine hohe Priorität einräumen.

0% 30%20%10% 50%40% 60% 70%

Immobilienwirtschaft

Restliche Wirtschaft

Verkauf von Vermögens-werten

Einführung neuer Produkte/Dienstleistungen

Wachstum durch Firmen-übernahmen/-zukäufe

Erhöhung der Investitions-ausgaben (CAPEX)

Expansion in neue Märkte

Reduzierung desVerschuldungsgrades

Kostensenkungen

Erhöhung des operativenCashflows

54%

46%

46%

23%

23%

26%

15%

15%

49%

64%

21%

34%

14%

14%

50%

6%

Abb. 2 – Strategische Prioritäten für die nächsten zwölf Monate (höchste Priorität)Frage: In welchem Ausmaß werden die folgenden Geschäftsstrategien für Ihr Unternehmen in den nächsten zwölf Monaten Priorität haben?

Hinweis: Der Indexwert ist der Saldo aus positiven (Anstieg) und negativen (Rückgang) Einschätzungen der Befragten.

-10% 10%0% 40%20% 30% 50%

Immobilienwirtschaft

Restliche Wirtschaft

Marketing-Ausgaben

F&E-Investitionen

Ersatzinvestitionen

Erweiterungsinvestitionen

Rationalisierungsinvestitionen

Neuinvestitionen

7%

17%

46%

38%31%

31%

-6%

17%

22%

0%

31%-3%

8%

Abb. 3 – Veränderung von Investitions- und Ausgabenarten in den nächsten zwölf Monaten (Indexwert)Frage: Wie werden sich folgende Investitions- und Ausgabenarten Ihres Unternehmens am Standort Deutschland in den nächsten zwölf Monaten verändern?

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Risiken – Energiewende stellt Unternehmen vor neue HerausforderungenIm letzten halben Jahr hat sich für alle CFOs gleicherma-ßen ein Risiko für ihr Unternehmen in den Vordergrund gedrängt: steigende Energiekosten als erste spürbare Kehrseite der Energiewende. Sowohl für die Immobili-enwirtschaft als auch für die anderen Wirtschaftszweige haben sie in diesem Zeitraum die höchsten Zuwachsra-ten in der Risikobewertung erreicht und sind zum Top- Risiko avanciert.

Abgesehen von den steigenden Energiekosten ist das Risikoempfinden der Real Estate CFOs deutlich anders ausgeprägt als bei den restlichen CFOs. Für die Immo-bilienwirtschaft stellt das instabile Finanzsystem des Euro-Raums noch immer das Hauptrisiko dar, während es für die restlichen CFOs bereits deutlich an Schrecken verloren hat. Ähnlich verhält es sich mit den steigen-den Lohnkosten und der Kapitalknappheit, welche für die Immobilienwirtschaft zu immer brisanteren Themen werden. CFOs der anderen Branchen dagegen fürch-ten viel eher einen Nachfrageschock im In- und Ausland, was für kaum einen der CFOs der Immobilienbranchen als Risiko angesehen wird (Abb. 4).

Die bevorstehende Energiewende bringt speziell für die Immobilienwirtschaft eine Vielzahl an Herausforderun-gen mit sich. Die größte stellen Kostensteigerungen dar – drei Viertel der CFOs befürchten diese in Folge der

Energiewende. Fast ebenso viele CFOs der Immobilien-wirtschaft haben aus diesem Grund bereits die Steige-rung der Energieeffizienz als hohe Priorität in ihre strate-gische Planung aufgenommen. Weiter wird die fehlende Beständigkeit in den Rahmenbedingungen, aufgrund der daraus resultierenden Planungsunsicherheiten, von einer Mehrheit als Risiko der Energiewende angesehen.

FazitCFOs der deutschen Immobilienwirtschaft blicken sehr viel zuversichtlicher in die Zukunft als ihre Kollegen in den restlichen Industriebranchen. Ihre Investitionspla-nung ist offensiv und auf Wachstum ausgerichtet. Wäh-rend sich CFOs der restlichen Wirtschaft noch haupt-sächlich abwartend geben und auf das Signal zum Durchstarten warten, sind die CFOs der Immobilienbran-che bereits auf Wachstumskurs. Der Aufschwung in der Immobilienwirtschaft scheint somit stabil und der restli-chen Wirtschaft voraus zu sein.

Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die das jeweilige Risiko als hoch einschätzen.

+20

Rang H1/13 H2/12 Veränderungin Prozentpunkten

+918%36%

38%45%

ImmobilienwirtschaftSteigende Energiekosten1

Restliche Wirtschaft

-7-25

45%44%

38%19%

ImmobilienwirtschaftInstabiles Finanzsystem2

Restliche Wirtschaft

+13-3

18%25%

31%22%

ImmobilienwirtschaftSteigende Lohnkosten3

Restliche Wirtschaft

+14-2

9%6%

23%4%

ImmobilienwirtschaftKapitalknappheit4

Restliche Wirtschaft

-3-8

18%32%

15%24%

ImmobilienwirtschaftFachkräftemangel5

Restliche Wirtschaft

+15+2

0%17%

15%19%

ImmobilienwirtschaftSteigende Materialkosten6

Restliche Wirtschaft

-3+2

18%3%

15%5%

ImmobilienwirtschaftSteigende Kapitalkosten7

Restliche Wirtschaft

-19-7

27%37%

8%30%

ImmobilienwirtschaftSchwächere Inlandsnachfrage8

Restliche Wirtschaft

-10-9

15%37%

8%28%

ImmobilienwirtschaftSchwächere Auslandsnachfrage9

Restliche Wirtschaft

Abb. 4 – Risikofaktoren in den nächsten zwölf Monaten Frage: Wie bewerten Sie das Risiko der folgenden Faktoren für Ihr Unternehmen in den nächsten zwölf Monaten?

CFOs der deutschen Immobilienwirt­schaft blicken sehr viel zuversichtli­cher in die Zukunft als ihre Kollegen in den restlichen Industriebranchen.

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Real Estate Due Diligence in der Praxis1

Die Immobilienwirtschaft ist mit einem Anteil von ca. 19% an der Bruttowertschöpfung Deutschlands nicht nur ein wichtiger Bestandteil unserer Volkswirtschaft, sondern stellt auch einen wesentlichen Teil des gesam-ten Transaktionsmarktes dar. Das aktuelle Transaktions-volumen von gewerblichen und privaten Immobilien lag in Deutschland für 2012 bei rund 168 Milliarden Euro. Da auch zukünftig die Immobilienwirtschaft für den Transaktionsmarkt eine wichtige Rolle spielen wird, kommt der Due Diligence auf diese Immobilien und Immobilienportfolien eine anhaltend hohe Bedeutung zu. Ein wesentlicher Bestandteil ist hierbei die Financial Due Diligence.

Analyse des BewirtschaftungsergebnissesEin wesentliches Ziel der Financial Due Diligence ist es, Transparenz über die erzielbaren Bewirtschaftungscash- flows zu gewinnen. Während die für Vermietbarkeit und Rendite sehr wichtigen Faktoren Lage und Zustand im Normalfall Gegenstand einer Commercial bzw. einer Technischen Due Diligence sind, werden in der Financial Due Diligence vor allem das Bewirtschaftungsergebnis und das -modell analysiert. Hierbei werden die kritischen Erfolgsfaktoren untersucht, wozu neben der portfoliore-levanten Mietenwicklung vor allem die Leerstandsquote, die Mieterfluktuation, die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung sowie eine Analyse der Betriebskos-ten, der Verwaltungskosten und der Mietausfälle zählen. Für gewerbliche Nutzungsarten stellen sich zudem vor allem die Fragen nach der Bonität der Mieter sowie nach der Weitervermietung nach Ende der vereinbarten Miet-vertragslaufzeit bzw. einer möglichen Drittverwendung.

Analyse der ImmobilienverkäufeJe nach Portfolio und Strategie sind seitens des Manage-ments des Zielunternehmens Immobilienverkäufe in der Planungsperiode vorgesehen. Obwohl jeder Erwerber hierzu im Rahmen seiner Transaktionsstrukturierung und Finanzierung eigene Überlegungen anstellt und die Ver-kaufsplanung entsprechend überarbeiten wird, stellt auch die Analyse der in der Vergangenheit durchgeführ-ten Verkäufe eine wichtige Basis für die Beurteilung des (nachhaltigen) Bewirtschaftungsergebnisses dar. Dabei werden im Rahmen der Due Diligence standortspezifisch Verkaufspreise, erzielte Multiplikatoren auf Basis von Buch- und Marktwerten sowie Abverkaufsquoten ana-lysiert, um die Planungsprämissen und die Verkaufsleis-tung des Managements zu validieren.1

1 Der ausführliche Beitrag der Autoren ist im Buch Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Schäffer-Poeschel Verlag, Stutt-gart, 2013, 7. Auflage, S. 707–732 erschienen.

Analyse der FinanzinformationenEin weiterer Schwerpunkt liegt in der Beurteilung der Qualität der bereitgestellten Finanzinformationen. Regel-mäßig sind die geprüften Jahresabschlüsse der Ausgangs-punkt für die Analysen der Ertragslage. Da hier jedoch die erforderlichen immobilienwirtschaftlich relevanten Finanz-daten nicht detailliert genug aufgegliedert sind, werden sich die Untersuchungen vor allem auf das interne Berichtswesen des Controllings, auf die Portfolioanalysen des Asset Managements sowie auf die Businesspläne des Managements konzentrieren. Daher hat die Überleitung dieser detaillierten Finanz- und Portfolioinformationen zu den geprüften Jahresabschlüssen eine zentrale Bedeu-tung. Dies gilt ebenso für die Abstimmung der detaillier-ten Immobilien- und Finanzierungsinformationen, die in der Regel in einer Immobilien- und einer Darlehensdaten-bank vom Verkäufer aufbereitet werden.

Weiterhin spielt die Finanzierungssituation eine zent-rale Rolle im Rahmen der Due Diligence. Oft sind Hun-derte Darlehensverträge zu stark variierenden Konditionen und Restlaufzeiten abgeschlossen. Zudem existieren ins-besondere bei Wohnimmobilienbeständen auch öffent-lich geförderte Darlehen, die in der Regel eine Wirkung auf den Mietzins und die Struktur der potenziellen Mieter haben. Neben den Darlehen und anderen Finanzierungs-formen gilt es, die vorhandenen Zinssicherungsinstru-mente sowie weitere außerbilanzielle finanzielle Ver-pflichtungen aus Projektentwicklungen oder zukünftigen Finanzierungsvereinbarungen zu verstehen und zu beurtei-len. Für den Erwerber stellt sich zudem die Frage, welche Kosten eine Ablösung der bestehenden Finanzierungs-struktur verursachen würde und in welchem Umfang Finanzierungskomponenten aufgrund von Change-of- Control-Klauseln zur Refinanzierung anstehen könnten.

Die Besonderheiten bei Immobilientransaktionen resul-tieren hauptsächlich aus dem Wesen der Immobilie selbst. Bedingt vor allem durch die Fair-Value-Bilanzie-rungsvorschriften nach IFRS lassen sich die Marktwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien direkt aus dem Jahresabschluss von Immobilienunternehmen ableiten. Diese Marktwerte berücksichtigen neben einer qualitativen Beurteilung der Lage des Objektes auch eine Beurteilung des Gebäudezustands und liefern den Kauf-interessenten damit einen aufschlussreichen Aufsatz-punkt für die Due Diligence. Kernaufgabe der Due Dili-gence bei einem Immobilienunternehmen ist es daher, etwaige versteckte Risiken aufzudecken, die in den vor-gelegten Marktwerten nicht bzw. nicht ausreichend abgebildet sind, sowie darüber hinaus weitere Risiken, insbesondere aus unterlassener Instandhaltung und aus der für Immobilienunternehmen häufig sehr komplexen Finanzierungsstruktur, zu identifizieren.

Andreas FaulmannTel: +49 (0)211 8772 [email protected]

Michael MüllerIndustry Leader Real EstateTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

Jan VerleysdonkTel: +49 (0)211 8772 [email protected]

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Immobilienrisikomanagement in Theorie und Praxis – Teil 2

In der letzten Real Estate News haben wir uns mit der Notwendigkeit der Ausrichtung eines Risikomanage-ments auf die individuellen Begebenheiten des Unter-nehmens beschäftigt. Hierbei wurde der Fokus vor allem auf die Notwendigkeit der Etablierung des Risikoma-nagements in allen relevanten Bereichen des Unterneh-mens sowie dessen technische und dokumentarische Anforderungen gelegt. Mit dem heutigen Artikel soll ein zentrales Darstellungsproblem adressiert werden: Was sind die inhaltlichen Gestaltungsmöglichkeiten? Welche theoretischen Ansätze existieren? Inwieweit sind diese in der Immobilienbranche anwendbar?

Für das Risikomanagement gibt es umfangreiche wissen-schaftliche Grundlagen. Die Portfoliotheorie nach Harry Markowitz, das bis heute wohl bekannteste Instrument zur Portfoliodiversifikation und Risikostreuung, stammt aus dem Jahr 1952. In den letzten Jahrzehnten wurden immer feinere und genauere Möglichkeiten zur Abbil-dung von Risiken entwickelt, die nicht selten von hoher mathematischer Komplexität sind. Ebenso existieren jedoch auch einfachere, qualitativere Methoden, Risi-ken einzuschätzen. Einige dieser Methoden sollen in der Folge betrachtet werden.

Die qualitative Risikoeinstufung und -quantifi-zierungHierbei werden die Risiken eines Unternehmens über ein Brainstorming oder eine interne Umfrage ermittelt. In der Folge bewertet ein Risikoteam die Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzieller Risikohöhe. Dies kann ökonomisch berechenbar erfolgen (z.B. Miet-ausfallrisiko i.H.v. 2% beträgt exakt 2% der Vertrags-mieten), häufig wird die Risikohöhe in der Praxis jedoch geschätzt. Die Ergebnisse werden dann in einer SWOT- oder einer Risikomatrix eingetragen und ergeben so eine Prioritätenliste für etwaige Risikomaßnahmen. Die ein-fache Risikoeinstufung basiert entsprechend zentral auf dem Know-how der am Prozess beteiligten Personen. Sind hier aufgrund falscher Auswahl Geschäftsbereiche unterrepräsentiert, kann es zu einem lückenhaften Risi-koinventar kommen.

FazitFür den Aufbau eines Risikomanagements sind die qua-litative Aufnahme des Risikoinventars sowie eine Ein-schätzung über dessen Höhe und Wahrscheinlichkeit unerlässlich. Entscheidend ist, dass das Team, welches die Risiken erfasst, alle relevanten Risiken aufnimmt und diese Aufnahme regelmäßig überprüft wird. Dies funk-tioniert nur dann, wenn die Ergebnisse und Risikomaß-nahmen verbindlich festgehalten und offen kommuni-ziert werden. Oft ist die Unterstützung durch Dritte, die

externe Branchenerfahrung einbringen und ggf. diffe-rierende Einschätzungen zwischen einzelnen Geschäfts-bereichen moderieren können, bei der Durchführung entsprechender Risikoworkshops hilfreich. Da hierbei der eigentliche Aufbau des Risikoinventars im Unterneh-men verbleibt, kann derartige Unterstützung regelmäßig schon ohne größere Unkosten „eingekauft“ werden.

Statistische RisikomodelleEs wird an dieser Stelle darauf verzichtet, die mathema-tischen Ansätze der Standardabweichung, des β-Faktors oder der Sharpe Ratio zu erläutern. Diesen Statistikmo-dellen ist jedoch gemein, dass sie vergangene „Risiken“ (in der Regel in Form von Volatilität) in die Zukunft pro-jizieren. Schlimmstenfalls werden Marktübertreibungen so noch extrapoliert und damit weiter verstärkt!

Auch ist die Auswahl einer angemessenen Vergleichs-gruppe für den Blick in die Vergangenheit höchst prob-lematisch. Während z.B. Währungsschwankungen über Jahrzehnte unstrittig für die Vergangenheit nachvollzo-gen werden können, gelingt dies für Immobilien nicht. Selbst wenn es in Ausnahmefällen gelänge, die Wert- oder Mietschwankungen von einer Gruppe von Immobi-lien für mehr als fünf Jahre rückwirkend herzuleiten, so sind diese zu heterogen, um eine geeignete Peer Group zu bilden. Denn für die Performance von Immobilien sind vermeintliche Details entscheidend. Selbst innerhalb scheinbar homogener Bestände wie Eigentumswohnun-gen in einer Mehrfamilienhaussiedlung oder Einzelhan-delsflächen in High-Street-Lage sind die geografische Ausrichtung, das Stockwerk oder der Nachbarmieter oftmals Faktoren, die relevante Werteinflüsse bedeu-ten können. Bei gewerblichen Mietern müssten zudem neben der Immobilie auch die zugrunde liegenden Miet-verträge vergleichbar sein. Unterschiedliche Performan-ces von Immobilien aufgrund abweichender Qualität des Immobilienmanagements vergrößern dieses Problem noch. Es ist leicht ersichtlich, dass es nicht möglich ist, eine belastbare Vergleichsgruppe zu ermitteln.

Hendrik AholtTel: +49 (0)211 8772 [email protected]

Für den Aufbau eines Risikomanage­ments sind die qualitative Aufnahme des Risikoinventars sowie eine Ein­schätzung über dessen Höhe und Wahrscheinlichkeit unerlässlich.

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FazitDie mathematische Erfassung von Risiken über statisti-sche Modelle, die auf Daten der Vergangenheit beru-hen, ist für die Immobilienwirtschaft nicht anwendbar. In Teilbereichen wie Bewirtschaftungskosten (z.B. Energie-kosten, Instandhaltungskosten) kann man jedoch unter Umständen valide Prognosen für die zukünftige Entwick-lung erstellen.

SzenarioanalysenEbenfalls mathematische Ansätze, jedoch mit dem Anspruch, in die Zukunft schauen zu können, sind Sze-narioanalysen wie die Monte-Carlo-Simulation, die den Value at Risk eines Projekts oder eines ganzen Unterneh-mens darstellen.

Über die Variation verschiedener Parameter (Auswahl und Streuung der Parameter sind hier die große Heraus-forderung) werden verschiedene Szenarien abgebildet. Die einfachste Vorgehensweise ist es, hierüber einen „Best Case“ und einen „Worst Case“ herzuleiten. Über die Monte-Carlo-Simulation werden tausende Szenario-Kombinationen simuliert und eine Wahrscheinlichkeit der verschiedenen Verlust-/Risikohöhen ermittelt. Ergebnis ist beispielsweise folgende Aussage: „Mit 98%-iger Wahr-scheinlichkeit wird der Verlust des Projekts 10 Mio. € nicht übersteigen.“

Der Worst Case heißt: Es kann nach heutigem Ermes-sen wahrscheinlich nicht schlimmer kommen. Der Value at Risk präzisiert: Die Wahrscheinlichkeit eines höheren Verlusts liegt bei nur X%. Weiterer Pluspunkt ist, dass man hierüber nicht nur Risiken, sondern auch die Chan-cen abbildet, die Planung zu übertreffen. Hier stellt sich jedoch die Frage: Was macht ein Risikomanager mit den Aussagen der Szenarioanalyse? Er kann mit ihnen sein Risiko quantifizieren, aber nicht managen! Er kann also über die Entwicklung seines Value at Risk nur rückwir-kend prüfen, ob im Kontext seiner Simulationswelt das Risiko durch Veränderungen und getroffene Maßnah-men gesunken oder gestiegen ist.

Diese Ergebnisse sind Charme und Gefahr der Szenario-analysen zugleich. Sie sind eingängig und verständlich, stellen jedoch in der angewandten Form eher ein Control-ling-Tool als ein Management-Tool dar.

Die Gefahren liegen zudem bei der Bestimmung und den Schwankungsspannen der Szenario-Parameter. Wenn man sich nicht vorstellen konnte, dass sich die Immobilienpreise im Zuge der Finanzkrise in einigen Ländern innerhalb von zwölf Monaten halbierten, so berücksichtigte man dies auch nicht in seinen Parame-terspannen. Dieses Problem wohnt aber natürlich nicht nur den Szenarioanalysen inne, sondern betrifft gleicher-maßen jeden Versuch, die Zukunft vorherzusagen.

FazitFür Projektentwickler sind derartige Szenarioanalysen auf Einzelprojektebene zu Controllingzwecken Pflicht. Auch Fondsunternehmen greifen im Zuge des Anleger-Reportings auf deren plakative Auswertungen zurück. Weitergehende Analysen für komplette Unterneh-men sind möglich, aber höchst anspruchsvoll. Zudem beschränken sie sich sinnvollerweise auf modellierbare monetäre Risiken. Der Versuch, Prozess- oder Compli-ance-Risiken über diese Analysen abzudecken, kann nicht empfohlen werden.

ScoringsystemeEin in der Praxis häufig verwendetes Verfahren zur Ein-schätzung von Risiken ist das Scoringsystem. Dieses Verfahren findet regelmäßig im Portfoliomanagement Anwendung und dient dort zur Optimierung des Immo-bilienbestandes unter Risiko- und Ertragsgesichtspunk-ten. Das Modell ermöglicht dem Anwender, sein Unter-nehmen, einzelne Portfolien oder ausgewählte Objekte anhand einheitlicher Kriterien zu beurteilen und somit vergleichbar zu machen. Für die Beurteilung kann bspw. ein Schulnotensystem (1 = „sehr gut“ bis 6 = „sehr schlecht“) dienen.

Im ersten Schritt werden hier zunächst die Risikokriterien aufgestellt. Je nach Zielsetzung der Risikobetrachtung können diese unterschiedlich gewählt werden (bei der Beurteilung von Objekten z.B. das Vermietungsrisiko mit Unterkriterien wie z.B. Mietpreis, Leerstandsquote, Rest-vertragslaufzeit), um eine differenziertere Einschätzung zu ermöglichen. Wichtig bei der Wahl der Risikokriterien sind die Redundanzfreiheit, um eine mögliche Überge-wichtung einzelner Kriterien zu vermeiden, sowie der Fokus auf Wesentlichkeit.

Für Projektentwickler sind Szenario­analysen auf Einzelprojektebene zu Controllingzwecken Pflicht.

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Hier muss beachtet werden, dass man es auch zu gut meinen kann. Die Zahl der Unterkriterien sollte ein ver-nünftiges Maß nicht übersteigen. So ist die Frage nach dem Schnitt und der Flexibilität des Grundrisses oder ob es einen Aufzug in einem 6-stöckigen Gebäude gibt, wichtig. Ob aber die Qualität der Innentüren wirklich noch signifikante Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit einer Immobilie hat, darf bezweifelt werden.

Im zweiten Schritt sind Messstandards für die gewähl-ten Kriterien zu definieren. Je nach Kriterium kann eine objektive Einschätzung möglich sein (z.B. <5% Leerstand entspricht der Note 1 [„sehr gut“]; <7,5% = 2 usw.). Bei subjektiven Kriterien (z.B. Erscheinungsbild, Standort-image) empfiehlt es sich durch Beispielbeschreibungen ein einheitliches Verständnis des Kriteriums sowie dessen Einschätzung bei den Anwendern innerhalb eines Unter-nehmens zu etablieren.

Schließlich erfolgt die Gewichtung der Kriterien. Diese hängt hierbei von der Bedeutung einzelner Risiken für den jeweiligen Eigentümer ab. Die Summe der Gewich-tungen der Hauptkriterien bzw. der Unterkriterien einer Gruppe ergibt 100%. Erweiternd hierzu setzen sich zunehmend variable Gewichtungen durch, bei denen sich die Prozente je nach Score verschieben (z.B.: Sehr schlechtes Standortimage wird höher gewichtet als durchschnittliches Standortimage).

Das Ergebnis des Scoringmodells ist ein Gesamtscore, der dem Eigentümer je nach Betrachtungsschwerpunkt eine Risikoeinschätzung für das Unternehmen, das Port-folio oder ein Objekt ermöglicht.

FazitDas Scoringsystem eignet sich für jeden Immobilien-eigentümer durch seine schematische Anwendbarkeit und Auswertbarkeit. Entscheidend für eine belastbare und vergleichbare Risikoeinschätzung sind die sinn-volle Wahl der Risikokriterien unter Berücksichtigung der Zielsetzung sowie das einheitliche Verständnis bei der Bewertung der Einzelkriterien.

Was lernen wir daraus?Die vorgenannten Beispiele zeigen, dass es zur Risiko-erfassung viele statistische und mathematische Ansätze gibt. Einige sind für die Immobilienbranche schlicht nicht nutzbar, andere sind keine Instrumente für ein ganzheit-liches Risikomanagement, können dieses aber sinnvoll unterstützenRisikomanagement ist jedoch nur in zweiter Linie Mathematik oder IT.

In erster Linie sind es die Mitarbeiter, die in den Risiko-prozess einbezogen werden, sowie die Fähigkeit des Managements, Risikomanagement als gelebtes System und nicht als Papiertiger zu etablieren. Werden Risiken systematisch und korrekt erfasst und lebt die Organi-sation die dahinterliegenden Prozesse, werden Unter-nehmen relevante Risiken erkennen und können gegen-steuern. Übertriebene Komplexität ist in diesen Fällen kontraproduktiv. Anders formuliert: Es gibt wenig Über-flüssigeres als ein Risikomanagement, welches „Alarm-stufe Rot“ anzeigt, jedoch niemand ad hoc sagen kann, warum es dies tut, geschweige denn kurzfristig solide Gegenmaßnahmen identifizieren und einleiten kann.

Die wichtigen Grundlagen für Ihr Risikomanagement sind daher:

• Verstehen Sie Ihr Unternehmen und definieren Sie die wesentlichen und kritischen Wert- (und Risiko-)Treiber!

• Bringen Sie die Leute in Verantwortung, die Ihre Geschäftsbereiche verstehen und die Risiken an der Wurzel kennen und behandeln können!

• Etablieren Sie einheitliche Mess- und Berichtsformen!• Definieren Sie Gegenmaßnahmen und überprüfen Sie

diese regelmäßig!

Die fachliche und mathematische Modellierung, die IT-Unterstützung sowie die Dokumentation sind wich-tige Folgeschritte, aber erst sinnvoll leistbar, wenn diese Grundlagen geschaffen sind.

Das Ergebnis des Scoringmodells ist ein Gesamtscore, der dem Eigentümer je nach Betrachtungsschwerpunkt eine Risikoeinschätzung für das Unter­nehmen, das Portfolio oder ein Objekt ermöglicht.

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Keine Neuerwerbe mit sog. „RETT-Blockern“ mehrAm 05.06.2013 hat der Vermittlungsausschuss einen überarbeiteten Gesetzentwurf zum Amtshilferichtli-nien-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Durch Zustim-mung von Bundestag (06.06.2013) und Bundesrat (07.06.2013) sind seit dem 07.06.2013 grunderwerb-steuerneutrale Unternehmenstransaktionen über sog. „Share Deals“ ohne Auslösung von Grunderwerb-steuer in bislang praktizierten Gestaltungen nicht mehr möglich. Die bislang typische Vorgehensweise (vgl. Abbildung) des Erwerbs einer grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaft unter Einschaltung eines Minder-heitsgesellschafters in der Rechtsform einer Personen-gesellschaft (sog. RETT-Blocker) ist „tot“. Selbst vor dem 07.06.2013 unterzeichnete Unternehmenskaufverträge in vorgenannter Strukturierung unter Einbeziehung des „RETT-Blockers“ lösen bei Verwirklichung nach dem 06.06.2013 Grunderwerbsteuer aus. Insoweit kann ggf. nur noch die Rückabwicklung gem. § 16 GrEStG helfen.

Bisherige gesetzliche RegelungGrunderwerbsteuerbare Erwerbsvorgänge in Bezug auf Anteile an grundbesitzhaltenden Gesellschaften wurden bislang i.W. durch § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG (Umwand-lungsvorgänge), § 1 Abs. 2a GrEStG (Übergang von Anteilen an Personengesellschaften), § 1 Abs. 3 GrEStG (Übertragung/Vereinigung von Anteilen an Personen-/Kapitalgesellschaften) sowie § 1 Abs. 4 GrEStG i.V.m. § 1 Abs. 3 GrEStG (Erwerb von Anteilen an Personen-/Kapi-talgesellschaften durch grunderwerbsteuerlichen Organ-kreis) erfasst. Im Hinblick auf den Übergang von Anteilen an Personengesellschaften liegt ein grunderwerbsteuerba-rer Tatbestand vor, sofern innerhalb von fünf Jahren min-destens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter überge-hen. Hinsichtlich der Übertragung bzw. Vereinigung von Anteilen an Personen- oder Kapitalgesellschaften wird Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn eine Beteiligung von mindestens 95% auf einen anderen Erwerber (eine Hand) erfolgt oder sich bei dem Erwerber mindestens 95% der

Anteile in einer Hand vereinigen. Bei Zwischenschaltung der vorgenannten „RETT-Blocker“ kam § 1 Abs. 3 GrEStG nicht zur Anwendung, da durch Zwischenschaltung einer Personengesellschaft aufgrund der sachenrechtlichen Betrachtung der Anteilseigner (zwei Gesellschafter ent-sprach einer Zuordnung der Beteiligung im Verhältnis 1:1) der Käufer-1-GmbH die Beteiligung der Käufer-2-KG an der Ziel-GmbH nicht zugerechnet wurde.

Neuer grunderwerbsteuerbarer TatbestandDurch Einführung von § 1 Abs. 3a GrEStG erfolgt zwar keine unmittelbare Zuordnung der Beteiligung der Käufer 2-KG an der Ziel-GmbH zur Käufer-1-GmbH. Jedoch wird der Käufer-1-GmbH diese anteilig zuge-rechnet. Dies erreicht der Gesetzgeber durch Einführung der sogenannten „wirtschaftlichen Beteiligung“ mit-tels Durchrechnen der Beteiligungsquoten. Bei Durch-führung der Transaktion nach dem 06.06.2013 gemäß dem Schaubild entfällt auf die Käufer-1-GmbH eine wirtschaftliche Beteiligung i.H.v. a) 100%, b) 99,94%, c) 99,794%, sodass ein grunderwerbsteuerbarer Tatbe-stand gem. § 1 Abs. 3a GrEStG vorliegt.

Folgen und Probleme der NeuregelungDer vom Gesetzgeber neu eingeführte Tatbestand der „wirtschaftlichen Beteiligung“ ist als weitgehend unbe-stimmter Rechtsbegriff anzusehen. Zwar wird dieser Tat-bestand als „Summe der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesell-schaft [Ziel-GmbH]“ präzisiert; gleichwohl ist ungeklärt, inwieweit dies andere Formen der Beteiligung miter-fassen könnte. Dies könnte beispielsweise Mezzanine-Kapital-Strukturen, atypische stille Beteiligungen oder auch rein faktische Positionen betreffen, bei denen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise bestimmte Finan-zierungsstrukturen als (wirtschaftliche) Beteiligung aus-gelegt werden könnten. Auch in Bezug auf ausländi-sche Investoren kann sich aufgrund der Neuregelung bei unterschiedlicher Beurteilung der Beteiligung als Fremd-/

Verschärfung des Grunderwerbsteuer gesetzes

Dr. Michael PannenTel: +49 (0)211 8772 [email protected]@

Dr. Niels LükingTel: +49 (0)40 32080 [email protected]

Verkäufer-GmbH Käufer-1-GmbH

Käufer-2-KG

Fremd-GmbH

Ziel-GmbH

a) 100%b) 99%c) 94,9%

94%

6%

a) 0%b) 1%c) 5,1%

Abb. 1 – Erwerb einer grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaft (RETT-Blocker)

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Eigenkapital in den betroffenen Ländern (Qualifikations-konflikte) eine erhöhte Rechtsunsicherheit mit Investiti-onszurückhaltung ergeben.

Die Formulierung des Gesetzgebers im Hinblick auf das „Innehaben“ einer wirtschaftlichen Beteiligung von mindestens 95% ist ebenfalls höchst problematisch. Zwar hat die bloße Einführung der Vorschrift des § 1 Abs. 3a GrEStG keine unmittelbaren Folgen auf beste-hende Konzernstrukturen, da die Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a GrEStG bspw. in bestehenden RETT-Blocker-Strukturen nun von Gesetzes wegen verwirk-licht ist. Gleichwohl stellt sich die Frage, ob und welche Folgen entstehen, wenn die wirtschaftliche Beteili-gung von 97% auf 98% oder 100% steigt („Inneha-ben“ im Zusammenhang mit einem Erwerbsvorgang). Im besten Fall liegt kein grunderwerbsteuerbarer Tat-bestand vor; im schlimmsten Fall wird Grunderwerb-steuer auf den gesamten Immobilienbesitz erhoben. Auch insoweit ist die Auslegung der Finanzverwaltung abzuwarten oder sollten Anträge auf verbindliche Aus-kunft gestellt werden. In jedem Fall ist bei der Strukturie-rung des Erwerbs von Immobilienunternehmen und bei Umstrukturierung im Immobilienkonzern eine erhöhte Vorsicht geboten und von einer nur noch eingeschränk-ten Verlässlichkeit der bestehenden Auffassungen der Finanzverwaltung und Rechtsprechung zur Grunder-werbsteuer bei der Strukturierung von Gesellschaftsbe-teiligungen auszugehen. Ferner ist zu beachten, dass das Bestehen einer Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a GrEStG nicht die rechtliche Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG ersetzt! Die Auflösung einer bestehenden RETT-Blocker-Struktur (z.B. Ankauf der Anteile des RETT-Blockers [Käufer-2-KG] an der Ziel-GmbH durch den Mehrheitsgesellschafter [Käufer-1-GmbH]) führt zu einer Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG (trotz bereits bestehender Anteilsvereinigung durch „wirtschaftliche Beteiligung“ gem. § 1 Abs. 3a GrEStG)! Eine Entlastung durch § 1 Abs. 6 GrEStG kommt in diesen Fällen nicht in Betracht, da die Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a GrEStG von Gesetzes wegen erfolgte und keine Grund-erwerbsteuer erhoben wurde. Sofern jedoch eine steu-erbare und steuerpflichtige Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a GrEStG der daran anschließenden Anteilsvereini-gung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG vorausgehen würde (aty-pischer Fall), sollte die Differenzbesteuerung gem. § 1 Abs. 6 GrEStG zur Anwendung kommen und im Ergeb-nis eine doppelte Belastung vermieden werden können.

FazitDer Gesetzgeber schließt mit Einführung des § 1 Abs. 3a GrEStG eine weitere Lücke zur Vermeidung einer hohen grunderwerbsteuerlichen Belastung (Grunderwerbsteu-ersatz mittlerweile flächendeckend 5%, weitere Erhö-hungen angedacht) bei sogenannten „Share Deals“. Aufgrund der überstürzten Vorgehensweise des Gesetz-gebers in Verbindung mit einer deutlich zu weit rei-chenden Formulierung des gesetzlichen Tatbestands wird aber in höchstem Maße weitere Rechtsunsicher-heit ausgelöst. Die sogenannte Konzernklausel gem. § 6a GrEStG zu Steuervergünstigungen bei Umstruktu-rierungen im Konzern wurde in diesem Zuge nicht nur hinsichtlich erforderlicher Folgeänderungen angepasst (Vorgänge gem. § 1 Abs. 3a GrEStG sind hier grundsätz-lich auch erfasst), sondern auch darüber hinaus geän-dert. Neben Umwandlungsvorgängen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 UmwG können (unter den strengen in § 6a GrEStG genannten weiteren Voraussetzungen) nun auch Einbringungen und andere Erwerbsvorgänge auf gesell-schaftsvertraglicher Grundlage in den Anwendungsbe-reich von § 6a GrEStG fallen. Insoweit steht der deutli-chen Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes eine (geringe) Erleichterung gegenüber.

Auch vor dem 07.06.2013 unter­zeichnete Unternehmenskaufverträge mittels RETT­Blocker können noch Grunderwerbsteuer auslösen!

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Die Abgrenzung von aktivierungspflichtigen Herstel-lungskosten und unmittelbar aufwandswirksamen Erhal-tungsaufwendungen ist ein Dauerbrenner in der Immo-bilienwirtschaft. Dabei werden die Begrifflichkeiten zum Teil unterschiedlich verwendet (Instandhaltung, Instand-setzung, Modernisierung, umfassende Modernisierung, Herstellung, Erhaltung, OPEX, CAPEX usw.). Insbeson-dere wohnungswirtschaftliche Unternehmen sehen sich regelmäßig mit der Fragestellung konfrontiert, ob eine Modernisierungsmaßnahme aktivierungspflichtig und somit über die Nutzungsdauer abzuschreiben ist oder ob es sich um laufenden Aufwand des Geschäftsjahres han-delt (Erhaltungsaufwand). Aber auch andere Branchen wie bspw. die Hotellerie, Pflegeheime, Wohnstifte oder die gewerbliche Immobilienvermietung sind regelmäßig von dieser Thematik betroffen.

Besonders im Hinblick auf energetische Sanierungen rückt diese Problematik immer stärker in den Vorder-grund. In diesem Kontext hat nun der immobilienwirt-schaftliche Fachausschuss des Instituts der Wirtschafts-prüfer (IDW IFA) einen Entwurf einer Stellungnahme zur Rechnungslegung im Zusammenhang mit der Abgren-zung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) in der Handelsbi-lanz veröffentlicht (IDW ERS IFA 1). Der Entwurf ersetzt die vorherige Stellungnahme IDW WFA 1/1996.

Für die steuerliche Behandlung ist laut Erlass des Bun-desministerium für Finanzen (BMF) vom 18.07.2003 die Auffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendun-gen und Herstellungskosten maßgebend unter Bezug auf Urteile des Bundesfinanzhofs.

HerstellungskostenDie Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen der Entstehung eines Vermögensgegenstandes und sind deshalb zu aktivieren und über die betriebswirtschaftli-che Nutzungsdauer abzuschreiben. Der Erhaltungsauf-wand dient lediglich der Erhaltung des Zustands und ist deshalb in der Regel im Jahr des Anfalls unmittelbar auf-wandswirksam zu erfassen. Der Übergang vom Erhal-tungsaufwand zu Herstellungskosten ist jedoch nicht immer eindeutig.

Nach § 255 Abs. 2 HGB sind Aufwendungen zu aktivie-ren, wenn sie entweder der

• Herstellung oder der• Erweiterung eines Vermögensgegenstands dienen

oder aber es sich um eine• wesentliche Verbesserung handelt, die über den

ursprünglichen Zustand hinausgeht.

UmstellungAls Herstellung gelten Aufwendungen im Zusammen-hang mit der Herstellung eines neuen Vermögensgegen-standes, hierzu zählen aber auch Aufwendungen, die bei einem bestehenden Gebäude anfallen als Folge eines technischen oder wirtschaftlichen Vollverschleißes. In diesen Fällen ist die verbleibende Gebäudesubstanz nicht mehr nutzbar und es wird ggf. unter Nutzung der ver-bleibenden Gebäudesubstanz ein neues Gebäude hergestellt.

ErweiterungAls Erweiterung gilt bspw. eine Flächenmehrung durch einen Dachgeschossausbau oder einen Anbau (Aufsto-ckung/Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, Sub-stanzmehrung). Der Einbau eines Blockheizkraftwerks, das mehrere Gebäude mit Wärme versorgt, ist gemäß des IDW ERS IFA 1 als eigenständiger Vermögensgegen-stand zu behandeln und daher auch über die eigene Nutzungsdauer abzuschreiben.

Wesentliche VerbesserungIn der Praxis regelmäßig nicht eindeutig und Gegenstand zahlreicher Diskussionen ist die Abgrenzung im Rahmen der wesentlichen Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus. Als ursprünglicher Zustand gilt der Zeit-punkt im Rahmen der Anschaffung oder Herstellung eins Vermögensgegenstands. So wird der Zustand eines Gebäudes, das 1970 erbaut und im Jahre 2000 erworben worden ist, als im Jahr 2000 angeschafft behandelt. Somit ist der maßgebliche Zustand der Zeitpunkt des ursprüngli-chen Zustands im Jahre 2000 und nicht der im Jahre 1970. Wurden in der Zeit zwischen ursprünglicher Anschaffung/Herstellung und dem Betrachtungspunkt (bspw. Bilanz-stichtag) nachträgliche Anschaffungs-, Herstellungskosten aktiviert, so ist in Bezug auf diese Veränderung der Zeit-punkt der nachträglichen Anschaffung oder Herstellung als Vergleichszeitpunkt maßgeblich. Dieses gilt umgekehrt auch für Substanzverluste durch Katastrophen (Brand, Hochwasser etc.).

Herstellungskosten versus Erhaltungs­aufwand – der IDW ERS IFA 1

Daniel ArgyrakisTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

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Für eine wesentliche Verbesserung ist entscheidend, dass nicht nur der zeitgemäße Standard hergestellt wird, sondern die Gebrauchsmöglichkeit des Gebäu-des darüber hinaus im Ganzen deutlich verbessert wird (Steigerung des Nutzungspotenzials). Merkmal dafür können einerseits eine längere Lebensdauer des Gebäu-des sein oder die Verbesserung der Gebäudequalität; zudem kommen anschaffungsnahe Herstellungskos-ten in Betracht. Bei der Verlängerung der Nutzungs-dauer ist sowohl die wirtschaftliche als auch die tech-nische Nutzungsdauer zu beachten. Dabei ist gemäß IDW ERS IFA 1 auf die Gebäudesubstanz als Ganzes abzustellen und nicht nur auf die Substanz einzelner Wohnungen. Somit führt die Modernisierung einzelner Wohnungen nicht zu einer Verlängerung der Nutzungs-dauer des gesamten Gebäudes, außer es handelt sich um Maßnahmen im Rahmen einer umfassenden Moder-nisierungsmaßnahme, die insgesamt zu einer wesent-lichen Verbesserung führt. Die Gebäudequalität wird erhöht, wenn sich aus der Maßnahme heraus anschlie-ßend höhere Mieteinnahmen erzielen lassen, die über die Schaffung eines zeitgemäßen Wohnkomforts (im Vergleich zum ursprünglichen Zeitpunkt der Anschaf-fung/Herstellung) hinausgeht.

Zusammenhängende BaumaßnahmenGemäß IDW ERS IFA 1 sind gleichzeitig oder in einem engen zeitlichen Zusammenhang durchgeführte bauliche Maßnahmen grundsätzlich getrennt danach zu beurteilen, ob sie nur einer zeitgemäßen substanzerhaltenden Erneue-rung dienen oder zu einer Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Eine zusammenfas-sende Beurteilung ist nur dann geboten, wenn die Maß-nahmen mit anderen Herstellungsmaßnahmen in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehen und insgesamt eine einheitliche Baumaßnahme bilden. Ein sachlicher Zusammenhang liegt einschränkend nur dann vor, wenn die Herstellungsmaßnahmen bautech-nisch andere Vorarbeiten fordern oder im Zusammenhang der Herstellung weitere Maßnahmen durchzuführen sind. So ist z.B. das Streichen der Fassade regelmäßig Erhaltungs-aufwand. Fällt aber das Streichen der Fassade nach einer umfassenden Modernisierung des gesamten Gebäudes an und wurde von außen eine Wärmedämmung angebracht, die das Streichen der Fassade notwendig macht, so könnte in diesem Zusammenhang in dem Streichen der Fassade nicht reiner Erhaltungsaufwand zu sehen sein, sondern eine Maßnahme, die durch die Herstellung bedingt ist und mit dieser in einem engen sachlichen Zusammenhang steht.

Eine Baumaßnahme kann auch über mehrere Geschäfts-jahre durchgeführt werden. Hier ist aber zu beach-ten, dass die Modernisierung einzelner Wohnungen als gesamte Maßnahme zu einer wesentlichen Verbesse-rung des Gebäudes führen kann. Daher empfiehlt es sich, vor Beginn der Modernisierung einzelner Wohnun-gen ein Gesamtkonzept zu erstellen und dieses durch die unternehmensrelevanten Gremien (Geschäftsfüh-rung, Vorstand, Aufsichtsrat, Gesellschafter u.a.) geneh-migen zu lassen, um so den Gesamtzusammenhang der Maßnahmen zu dokumentieren, insbesondere wenn sich eine Maßnahme an einem Gebäude über mehrere Geschäftsjahre erstreckt.

Aktuelle EntwicklungenAm 18.03.2013 ist das sogenannte Mietrechtsände-rungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet worden und trat damit zum 01.05.2013 in Kraft. Dabei stehen laut Pressemitteilung des Bundesministeriums für Justiz u.a. im Mittelpunkt der Neuregelungen die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Moderni-sierungen. War bis vor der Regelung einer Mietminde-rung aufgrund von Lärmbelästigungen durch Moder-nisierungsmaßnahmen üblich, auch wenn es sich um energetische Sanierungen gehandelt hat, so ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten im Zusam-menhang mit energetischen Sanierungen nun nicht mehr möglich. Es empfiehlt sich daher, die Maßnahmen-kataloge dahingehend abzustimmen, dass ggf. Erhal-tungsaufwendungen oder Herstellungsmaßnahmen mit energetischen Modernisierungen gemeinsam durch-geführt werden, um hier Mietminderungen und damit Mietausfälle zu verringern.

Bis zum 30.09.2013 läuft die Kommentierungsfrist für den IDW ERS IFA 1, bis zu diesem Zeitpunkt können Änderungs- und Ergänzungsvorschläge dem IFA beim IDW mitgeteilt werden.

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Publikationen

Global Economic OutlookDer zweite Deloitte Global Economic Outlook des Jahres lässt einen Hoffnungsschimmer für die Weltwirtschaft aufblitzen.Den vollständigen Report können Sie hier herunterladen:http://www.deloitte.com/view/de_DE/de/focus_on/20b1c6fd3073e310VgnVCM1000003256f70aRCRD.htm

Non-traditional commercial Real Estate: Capitalizing on the REIT opportunityThis report provides our point of view on a recent hot trend within the commercial real estate marketplace as many “non-tradi-tional” owners of real estate, such as owners of timber, prisons, data centers, billboards, and cell towers, consider converting to a REIT structure in order to improve shareholder returns. Significant benefits of a REIT structure for these “non-traditional” real estate owners include a single level of taxation, easier access to low cost capital, and higher valuation attributed by capital markets.This brochure is only available in English. For further information contact: [email protected]

Real Estate Report for Argentina and LatcoLatin America finishes a new year of growth, extending one of the longest prosperity periods of the last decades.This brochure is only available in English. For further information contact: [email protected]

London Office Crane SurveyAccording to the latest London Office Crane Survey by Deloitte Real Estate, commercial development is up eight per cent over the last six months with 9.7 million sq ft of office space currently under construction. Construction activity across London has now more than trebled since activity reached a low in mid-2010. More information:http://www.deloitterealestate.co.uk/londoncraneinfographic

China: Mainland property companies’ performance and market outlooksThe new thought leadership piece Mainland Property Companies’ Performance and Market Outlooks is to analyse the key financial performance indicators of Chinese property companies in 2010 and 2011 with the objective to provide them with suggestions on strategies, operations and financing, based upon prevailing market and regulatory conditions in China. This brochure is only available in English. For further information contact: [email protected]

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Hotelmarkt Berlin 2013Berlin ist eine Hauptstadt für sich: auf der einen Seite dominant, auf der anderen Seite tolerant. Die Spreemetropole eilt von einem Rekord zum nächsten, übertrumpft sich immer wieder selbst und kommt dabei auch mal vor lauter Baustellen ins Straucheln. Lesen Sie hierzu mehr in unserem aktuellen Hotelmarktnewsletter Berlin.Kontakt: Kay Constanze Strobl, [email protected]

Veröffentlichung des Deloitte CFO Surveys 1/2013Bereits zum dritten Mal gaben CFOs und Finanzvorstände aus Deutschland ihre Einschätzung zur aktuellen Lage ab – dieses Mal u.a. zum Fokusthema „Energiewende“. Und es gibt gute Nachrichten: unter den deutschen CFOs ist seit den letzten Monaten ein positiver Stimmungswandel zu verzeichnen. Die Furcht vor einer Rezession wurde durch positive Frühindikato-ren im ersten Quartal weitgehend zerstreut – die Vorbereitungen für bessere Zeiten laufen. Kurz: die Unternehmen befinden sich wieder in den Startlöchern, wenn auch der Optimismus noch ein zartes Pflänzchen ist, das es zu pflegen gilt. Dies ist der Tenor des dritten Deloitte CFO Surveys. Der nächste Survey wird im Herbst diesen Jahres durchgeführt.Kontakt: Marie Szabo, [email protected]

Deloitte-Report „European Powers of Construction 2012“Die europäische Baubranche hat im Jahr 2012 ein Umsatzplus von sieben Prozent verzeichnet, zeigt der Deloitte-Report „European Powers of Construction 2012“. Unter den 50 untersuchten Unternehmen fällt der größte Umsatzanteil auf franzö-sische Unternehmen, gefolgt von Firmen aus Spanien, Großbritannien und Deutschland. Die meisten Baukonzerne setzen wei-terhin auf Internationalisierung und Diversifikation. Alle Weltregionen bieten moderate bis gute Wachstumschancen; in der Europäischen Union wird allerdings erst 2014 wieder ein leichtes Wachstum erwartet. Insgesamt kämpfen die Bauunterneh-men weiter mit sinkenden Margen, doch hat sich die finanzielle Gesamtsituation im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert.Kontakt: Marie Szabo, [email protected]

Property Index – Overview of European Residential Markets 2012Im europäischen Vergleich werden in Deutschland zu wenig Wohnungen gebaut. Dafür ist der Kauf von Wohneigentum ver-gleichsweise günstig, wenn auch die Preise vor allem in den Metropolen stark steigen. London und Paris sind die teuersten Städte Europas, gefolgt von München. Die höchste Preissteigerung verzeichnet Berlin – noch vor London und Moskau. Die russische Hauptstadt ist erstmals Bestandteil des Deloitte „Property Index – Overview of European Residential Markets 2012”, der den Wohnungsmarkt von 27 europäischen Städten beleuchtet.Kontakt: Marie Szabo, [email protected]

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Benchmarkanalyse für die Wohnungswirtschaft und Ikanos-Award 2013 gestartetNoch bis zum 16. August 2013 haben die teilnehmenden Wohnungsunternehmen Zeit, die für die Benchmarkanalyse erforderlichen Daten in einem geschützten Internet-Portal einzugeben: www.baurevision-wowi-kennzahlen.de.Die Datenanalyse für die Teilnehmer wird bis zur Immobilien Fachtagung am 7./8. November 2013 in Wiesbaden abgeschlossen und der Sieger des Ikanos-Awards 2013 im Rahmen der Immobilien Fachtagung 2013 gekürt.Kontakt: Martin ThiermannTel: +49 (0)911 23074 [email protected]

Seminar: ICG Real Estate Board Academy„Professionelle Aufsichts- und Beiräte in der Immobilienwirtschaft1“ mit Block zu AIFMVeranstaltungsort: Schlosshotel Hugenpoet (in Essen-Kettwig bei Düsseldorf)Termin: 26./27. September 2013Kontakt: Rolf KünemannTel: +49 (0)211 8772 [email protected]

16. EXPO REALVeranstaltungsort: Messegelände, München-RiemTermin: 7.–9. Oktober 2013Stand Halle B2.101Workshop im Rahmen der EXPO REAL7. Oktober 201312:00–13:00 UhrHalle B2, Raum Nr. B22 (im 1. Obergeschoss)Veranstaltungsort: Messegelände, München-RiemCocktail-Empfang:7. Oktober 2013, ab 22:00 UhrVeranstaltungsort: Eve Kitchen, Briennerstraße 7(Anmeldung erforderlich)Kontakt: Yvonne BrabantTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

25. Immobilien FachtagungVeranstaltungsort: Dorint Hotel WiesbadenTermin: 07./08. November 2013Kontakt: Marie SzaboTel: +49 (0)211 8772 [email protected]

Spezialimmobilie HotelRoadshow an vier StandortenFrankfurt am Main, 18. September 2013München, 19. September 2013Berlin, 25. September 2013Hamburg, 26. September 2013Kontakt: Kay StroblTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

1 ICG in Kooperation mit Heidrick & Struggles und mit Unterstützung von Deloitte und Clifford & Chance

Veranstaltungen

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Michael MüllerIndustry Leader Real EstateTel: +49 (0)89 29036 [email protected]

Deloitte als weltweit führende Beratungs- und Wirt-schaftsprüfungsgesellschaft ist mit über 5.000 Mitar-beitern an 17 Standorten in Deutschland vertreten. Die Industry Real Estate bei Deloitte verfügt funktions-übergreifend über eine hohe Branchenkompetenz und -erfahrung in der gesamten immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette.

LeistungsportfolioDie Industry Real Estate bietet unseren Mandanten in den Funktionsbereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Rechtsberatung, Consulting und Corporate Finance unter anderem folgende ausgewählte Leistungen an:

Wirtschaftsprüfung• Abschlussprüfungen• Sonderprüfungen• Internationale Rechnungslegung• Advisory Services

Steuer- und Rechtsberatung• Laufende steuerliche Begleitung (Compliance)• Steuerliche Strukturierung und Planung• Steuerliche Begleitung und Gestaltung von Transaktionen• Laufende rechtliche Begleitung• Gesellschafts- und Konzernrecht• Arbeitsrecht• Mergers & Acquisitions• Notariat

Consulting• Real Estate Management• Investment• IT

Corporate Finance• Transaction Services• Mergers & Acquisitions• Debt Advisory• Restructuring Services• Forensic Services

Kunden• Immobilienunternehmen aller Größen und Rechtsfor-

men, im Besonderen:– Bauunternehmen– Corporates mit Immobilienbeständen– Family Offices– Finanzinstitute– Offene und geschlossene Immobilienfonds– Private-Equity- und Institutionelle Investoren– Projektentwickler und Bauträger– Versicherungsunternehmen mit Immobilienbeständen– Wohnungsunternehmen

PersonalIn der Industry Real Estate sind derzeit über 300 Fach-mitarbeiter tätig. Die hohe Branchenkompetenz wird durch eine kontinuierliche und branchenbezogene Aus- und Weiterbildung gewährleistet. Neben den Berufsträ-gern (Wirtschaftsprüfer/Steuerberater/Rechtsanwälte) beschäftigen wir Mitarbeiter mit immobilienwirtschaftli-chen Qualifikationen wie beispielsweise Chartered Sur-veyors (MRICS), Immobilienökonomen (ebs bzw. IREBS) sowie Architekten und Bauingenieure.

Unsere Immobilienkompetenz

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Verantwortlicher RedakteurMichael Müller, Industry Leader Real Estate, [email protected]

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Stand 08/2013