Reale Nachfrage oder bloße Spekulation Ist der deutsche … · 2013-06-18 · Reale Nachfrage oder...

Reale Nachfrage oder bloße Spekulation –

Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt

überhitzt?

Dr. Ralph Henger, Kompetenzfeld Immobilienökonomik

Tagung „Internationalisierung der Wohnungs- und

Immobilienwirtschaft – Märkte, Akteure, Strategien“

13./14. Juni 2013 in Bonn

Kompetenzfeld Immobilienökonomik

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private

Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland

Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln

Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte,

insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten

Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf

die Immobilienwirtschaft

Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de

Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?

Inhalt

Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt

Ursachen für die Preissteigerungen

Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase?

Schlussfolgerungen


Wohnungspreise ziehen seit 2011 an Preisentwicklung nach verschiedenen Preisindizes (2005 =100)

Quelle: IW Köln

96

98

100

102

104

106

108

110

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum

Hypoport AG Gesamtindex

Deutsche Bundesbank (413 Kreise und kreisfreie Städte)

Destatis Häuserpreisindex

Immobilienindex von ImmobilienScout24


+10%

Konzentration auf Ballungszentren… Preise für Eigentumswohnungen (Index: 2003=100)

Quelle: vdp Research

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

155

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Hamburg

Köln

Frankfurt

München

Berlin


+50%

+14%

…insbes. in Hamburg, München & Berlin Preise Wohnung in den fünf größten Städten (Index: März 2007=100)

Quelle: Immobilienscout 24


90

100

110

120

130

140

150

2008 2009 2010 2011 2012 2013

+47%

+17%

Entkopplung von Neubau und Bestand (?) Veränderung der Preise zwischen dem 3. Q 2010 und dem 3. Q 2012

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Hamburg Köln Frankfurt am Main München Berlin

Neubau Bestand

Quellen: F+B; IW Köln


Auch die Mieten in den Großstädten steigen Mieten Wohnung in den fünf größten Städten (Index: März 2007=100)

Quelle: Immobilienscout 24


90

100

110

120

130

140

150

2008 2009 2010 2011 2012 2013

+32%

+14%

Insbesondere die Neuvertragsmieten steigen Entwicklung der Mieten zwischen dem 3. Q 2010 und dem 3. Q 2012 in %

Quellen: F+B; IW Köln

6,1

3,9

7,2

9,1

4,8

4,0

2,3

2,9

2,2

2,9

Hamburg Köln München Berlin Frankfurt

Neuvertragsmieten

Bestandsmieten


Entwicklungen sind auf die Ballungszentren und 12-15 Großstädte und Hochschulstandorte begrenzt

Flächendeckend liegen die Preisentwicklungen seit dem Jahr 2000 heute auf dem Niveau der Inflation (1,6 % p.a.) -> Nachholeffekte in den letzten Jahren

-> Sehen wir eine normale Entwicklung oder einen Preisblase in den Ballungszentren?

Rasante Preisentwicklung seit 2–3 Jahren Aber…


Inhalt




Schlussfolgerungen


Demografischer Wandel / Konzentration…

…auf Agglomerationsräume

…und Zentren (Reurbanisierung, Steigende Studentenzahlen)

Günstiges Finanzierungsumfeld

Hypothekarkredite mit 10-jähriger Zinsbindung liegen aktuell bei unter 3 Prozent

Hohe Unsicherheit durch Euro/Schulden-Krise / Mangelnde Alternativen bei der Geldanlage / Inflationsängste

Geringe Bautätigkeit: Kontinuierlicher Rückgang seit 1990iger bis 2010,

bisher reicht erhöhte Bautätigkeit (in einigen Städten) nicht aus, um die

stark gestiegene Nachfrage zu bedienen -> Wohnungsmangel

Zunehmende Beliebtheit Deutschlands bei internationalen Investoren



Beschäftigungszuwachs in den Metropolen Anzahl der SVP-Beschäftigten (Index: 1/2008=100)

Quellen: Bundesagentur für Arbeit; IW Köln

95

100

105

110

115

2008 2009 2010 2011 2012

Deutschland

Berlin

Frankfurt am Main

Hamburg

Köln

München


Zuwanderer gehen bevorzugt in Metropolen Zu- und Fortzüge zwischen Deutschland und dem Ausland in Tausend

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Zuzüge

Fortzüge

Quelle: Statistisches Bundesamt


Inhalt




Schlussfolgerungen


Was ist eine spekulative Blase?

Stiglitz (1990)

„If the reason that

the price is high

today is only

because investors

believe that the

selling price will be

high tomorrow –

when "fundamental"

factors do not seem

to justify such a

price - then a bubble

exists.”

Quelle: Aktiv


Preis-Miet-Relationen (noch) nicht extrem Verhältnis Wohnungspreisen & Neuvertragsmieten

Index: März 2007=100; Quelle: Immobilienscout 24


0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Berlin Deutschland Frankfurt am Main Hamburg Köln München

Voraussetzungen für Preisblasen fehlen in Deutschland

Immobilienpreisblase liegt vor, wenn…

die hohen Preise daraus resultieren, dass Investoren weiter steigende Preise erwarten,

ohne dass dies fundamentale Werte rechtfertigen.

die Gefahr rapider Marktpreiskorrekturen besteht (Platzen der Blase), da beispielsweise

der Verschuldungsgrad der Haushalte auf ein bedenkliches Maß ansteigt.

In Deutschland…

sollen die Immobilien jedoch eine langfristig sichere und inflationsgeschützte Rendite

erbringen

werden Kredite deutlich restriktiver vergeben, als in den Ländern in denen die

Preisblasen geplatzt sind (kein Subprime-Markt vorhanden)

ist der Verschuldungsgrad der Haushalte vergleichsweise niedrig

Keine substantielle Überhitzungsgefahr


Keine Kreditexpansion in Deutschland Kreditvergabe für Wohnungskäufe (Index: 1/2003=100)

Quellen: EZB; IW Köln

80

100

120

140

160

180

200

220

240

260

280

300

20132012201120102009200820072006200520042003

Irland

Frankreich

Spanien

Deutschland


Finanzierungskonditionen bleiben stabil Entwicklung des anfänglichen Tilgungssatzes und der Fremdkapitalquote

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

75%

76%

77%

78%

79%

80%

81%

2010 2011 2012 2013

Fremdkapitalquote (linke Achse) Anfänglicher Tilgungssatz (rechte Achse)

Quelle: Dr. Klein, IW Köln


Inhalt




Schlussfolgerungen


Die steigenden Preise (und Mieten) sind die Folge einer hohen

Nachfrage nach Wohnimmobilien (in den Ballungszentren), die auf

fundamentalen Faktoren beruht

Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Mangel an

alternativen Anlagen wird die Nachfrage weiter hoch halten

Die Gefahr einer Immobilienblase ist in Deutschland gering (nur lokal

Überhitzungstendenzen zu erkennen)

Eine Immobilienblase ist auch immer eine Kreditblase -> Die

Finanzierung in Deutschland ist jedoch weiterhin solide

Die Märkte dürften sich wieder entspannen

Bautätigkeit zieht an

Nachfrager suchen nach Alternativen

Schlussfolgerungen


Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Dr. Ralph Henger

Kompetenzfeld Immobilienökonomik

0221 4981-744

[email protected]

www.immobilienoekonomik.de

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