Rechtsökonomische Studie (Gutachten) Finanzielle ... · Alfred-Herrhausen-Straße 44 • 58455...

I F Q Institut für Finanzmarktforschung und Qualitätssicherung an der Universität Witten/Herdecke • Direktor: Dr. Michael Westendorf MBA

Alfred-Herrhausen-Straße 44 • 58455 Witten Telefon: 02302/926-396 • Fax: 02302/926-397 Mail: [email protected] • Internet: www.ifq-institut.de

Rechtsökonomische Studie (Gutachten) Finanzielle Auswirkungen eines geänderten

Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag

im Auftrag der Bundesnotarkammer, Berlin erstellt durch IFQ - Institut für Finanzmarktforschung und Qualitätssicherung an der Universität Witten/Herdecke Dr. Michael Westendorf MBA Verfasser Dr. Michael Westendorf MBA Dipl.-Volkswirt Christof Spangenberg

Witten, August 2008

Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag

IFQ 2

INHALTSVERZEICHNIS

1 Einleitung ...................................................................................................................................... 5

1.1 Problemaufriss ........................................................................................................................ 5

1.2 Gegenstand der Analyse......................................................................................................... 5

1.3 Methodik und Vorgehensweisen ............................................................................................. 6

1.4 Datenerhebung, Unterlagen und Hilfsmittel ............................................................................ 9

2. Grundlegung: Modalitäten der Bauträgerfinanzierung .......................................................... 11

2.1 Konditionierung und die Rolle von Teilzahlungen................................................................. 11

2.2 Gewährung von MaBV-Bürgschaften.................................................................................... 15

3. Qualitative Analyse .................................................................................................................... 17

3.1 Untersuchte Szenarien.......................................................................................................... 17

3.2 Vergleich hypotetischer Rechtsmodelle ................................................................................ 21

4. Quantitative Analyse.................................................................................................................. 29

4.1 Einführung, Skizzierung der Vorgehensweise und generelle Prämissen ............................. 29

4.2 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Best-case-Modell ........................... 40

4.2.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)....................................................... 40

4.2.2 Darstellung des Szenarios 2 ........................................................................................ 44







4.2.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Best-case-Modell........................................................................................................................... 72

4.3 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Worst-case-Modell ......................... 76

4.3.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)....................................................... 76







4.3.8 Darstellung des Szenarios 8 ...................................................................................... 100

4.3.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Worst-case-Modell......................................................................................................................... 104


IFQ 3

5. Zusammenfassung und Ausblick........................................................................................... 108

6. Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................................... 112

7. Anhang 1: Experteninterview.................................................................................................. 114

7.1 Leitfaden der Expertenbefragung........................................................................................ 114

7.2 Befragte Banken.................................................................................................................. 116

7.3 Befragte Bauträger .............................................................................................................. 117

8. Anhang 2: Finanzmathematische Berechnungen................................................................. 118

8.1 Best-case-Modell................................................................................................................. 119

8.2 Worst-case-Modell .............................................................................................................. 152


IFQ 4

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Struktur der Arbeit........................................................................................................... 7

Abbildung 2: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bauträgerperspektive .............................................................. 73

Abbildung 3: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bankenperspektive.................................................................. 74

Abbildung 4: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Erwerberperspektive ............................................................... 75

Abbildung 5: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bauträgerperspektive.......................................................... 105

Abbildung 6: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bankenperspektive ............................................................. 106

Abbildung 7: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Erwerberperspektive ........................................................... 107


IFQ 5

1 Einleitung

1.1 Problemaufriss

Derzeit wird eine große Zahl von Bauträgerobjekten bekanntermaßen im sog. Vormerkungsmodell

abgewickelt. Hierzu knüpft – grob gesprochen1 – die Grundfälligkeit der Vergütung an die Eintragung

einer Vormerkung für den Erwerber zur Sicherung seines Anspruches auf Eigentumserwerb am Grund-

besitz an. Ist das veräußerte Objekt mit einem Grundpfandrecht zugunsten des Bauträgers belastet,

verlangt die Fälligkeit weiter das Vorliegen einer Freistellungserklärung des betroffenen Grundpfand-

rechtsgläubigers. Die Vergütung wird sodann in Teilzahlungen entsprechend dem Baufortschritt fällig.

Die Zahlung nach Baufortschritt soll bewirken, dass der Bauträger einer eigenen Finanzierung seiner

Vorleistung - jedenfalls zum Teil - enthoben wird. Dieser Zahlungsmodus kann das Objekt (Geste-

hungskosten) von Finanzierungsaufwendungen entlasten, wenn konditionell die Fremdkapitalauf-

nahme für den Bauträger kostenintensiver ist als vergleichsweise die Darlehensinanspruchnahme für

den Erwerber zur Darstellung seiner Immobilienfinanzierung (etwa in Höhe einer Zinsdifferenz).

Zudem kann die den Bauträger finanzierende Bank nach den Vorschriften über das Kreditwesen

gehalten sein, nur solchen Bauträgern ein Darlehen zu gewähren, die im Verlauf des Vorhabens mit

Rückflüssen rechnen dürfen. Mit anderen Worten: Die bauabschnittsweise Zahlung wirkt sich

möglicherweise auf die – für den Bauträger notwendige – „Eigenkapitalquote“ aus, die ihm die

Inanspruchnahme einer Fremdfinanzierung überhaupt erst ermöglicht.

Diese bisher übliche Gestaltung des Bauträgervertrages ist in den letzten Jahren sowohl rechtlich als

auch tatsächlich vermehrt in Zweifel gezogen worden. Besonders die Insolvenz des Bauträgers, u.U.

verbunden mit einem Rücktritt des Erwerbers, lässt hier Fragen offen (etwa Mehraufwand für

Fertigstellung und Sachmängelbeseitigung, Unmöglichkeit der Fertigstellung bei Mehrparteien-

anlagen, Verlust der Vormerkungssicherung).

1.2 Gegenstand der Analyse

Gegenstand der Analyse ist es, die wirtschaftlichen Auswirkungen abweichender Modelle der

Bauträgerfinanzierung abzubilden, wie sie sich, unter der Prämisse enderwerberseitig ausbleibender

Teilzahlungen nach Baufortschritt bzw. Gewährung von Teilzahlungen nur gegen zusätzlich zu

stellende Sicherheiten durch den Bauträger bzw. die Bauträgerbank, ergeben. Hauptaugenmerk ist

die prognostische Ermittlung der finanziellen Effekte, die auf die Erwerbersphäre durchschlagen bzw.

die zeitlich nachgelagerte Immobilienfinanzierung des Erwerbers tangieren.

1 Dazu im Einzelnen § 3 MaBV in Verbindung mit der Verordnung über Abschlagszahlungen bei

Bauträgerverträgen vom 32.05.2001, BGBl. I, 981.


IFQ 6

1.3 Methodik und Vorgehensweisen

Kapitel 2 – Grundlegung

In Kapitel 2 erfolgt die Darstellung der als Ausgangsbasis zu betrachtenden Modalitäten, wie sie in der

Bauträgerfinanzierung Usus sind. Sie werden in ihrer Bandbreite und insoweit unter Einbezug

möglicher personen- und objektbezogener sowie struktureller Unterschiede aus Perspektive von

Banken, Bauträger und Erwerber aufgezeigt.

Kapitel 3 – Qualitative Analyse

Aufgrund der fortlaufenden Entwicklung der Rechtsprechung und der vielschichtig einzubeziehenden

Einflussgrößen aus Perspektive der involvierten Marktakteure ist es geboten, eine hypothetisch

geänderte Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages und deren finanzielle Folgewirkungen

möglichst wirklichkeitsnah mit Fokus auf die potentiellen Konsequenzen für die Marktteilnehmer

abzubilden. Ein geeignetes Medium stellt hierzu die Darstellung konkurrierender Fallszenarien zu

betrachtender Finanzierungsmodelle dar, bei denen die derzeitige Abwicklungsgestaltung einer

hypothetisch geänderten Gestaltung gegenübergestellt wird. Dies erfolgt in diesem Kapitel.

Die Szenarien wurden unter der Prämisse ausgewählt, dass künftig entweder eine Zahlung erst nach

Bezugfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe erfolgt oder zusätzliche Sicher-

heitenkomponenten bei der bauabschnittsweisen Zahlung zu Gunsten des Erwerbers berücksichtigt

werden.

Basierend auf den Grundinformationen des Kapitels 2 werden zunächst mittels qualitativer Analyse

die resultierend aus einer potentiell geänderten Abwicklungsgestaltung zu erwartenden Effekte

dargestellt. Auf der Grundlage eines polarisierenden Ausgangsszenarios der „Zahlung nach

Baufortschritt“ gemäß § 3 MaBV werden die möglichen Vor- und Nachteile potentieller Änderungen in

systematisch aufgebauten Alternativszenarien - immer im direkten Vergleich zur Ausgangssituation -

herausgearbeitet.

Kapitel 4 – Quantitative Analyse

Die im Rahmen der qualitativen Analyse in Kapitel 3 gewonnenen Erkenntnisse entziehen sich mit

Blick auf deren Ergebnisverwendung aufgrund ihres Komplexitätsgrades naturgemäß noch der Mög-

lichkeit, hinreichend konkrete Bewertungsaussagen zu formulieren. Zielsetzung kann daher nur eine

„greifbare“ Betrachtung dieses interdisziplinären Themenkreises mit seiner strukturell unterschied-

lichen spatenübergreifenden bank-, immobilienwirtschaftlichen sowie vertragsrechtlichen Prägung

sein.


IFQ 7

Qualitative Analyse

- Szenarien geänderter Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages vs. derzeit übliche Gestaltungspraxis

- Qualitative Auswirkung / Vorteilhaftigkeits-vergleich

Insoweit werden die herausgearbeiteten qualitativen Einflussgrößen in Kapitel 4 mittels finanzmathe-

matischer Sachverständigenmethodik zum Zwecke der Ergebnismessung und im Sinne der Evaluie-

rung möglicher Folgewirkungen geänderter Sicherheitenkonzepte beim Bauträgervertrag quantifiziert.

Zwei exemplarisch dargestellte Bauträgerfinanzierungen zeigen mittels Worst-case-Modell und Best-

case-Modell die monetären Veränderungen bei Bauträger, Bank und Erwerber und mithin eine

messbare Bandbreite der sich ergebenen Effekte, die somit mögliche personen- und objektabhängige

sowie strukturell unterschiedliche Einflüsse berücksichtigt. Diese Vorgehensweise dient als Rekon-

struktionsrahmen, um Konsequenzen des Zusammenspiels und die Wechselwirkung im Rahmen der

Fallstudien sichtbar zu machen.

Kapitel 5 – Zusammenfassung und Ausblick

Abschließend erfolgt sodann in Kapitel 5 eine zusammenfassende Stellungnahme und Auswertung

der Fallszenarien mit ihren finanziellen Ergebnissen.

Abbildung 1: Struktur der Arbeit

Grundlegung

- Modalitäten der Bauträgerfinanzierung

Quantitative Analyse

- Szenarien geänderter Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages vs. derzeit übliche Gestaltungspraxis

- Quantitative Auswirkung / Bauträgerfinan-zierung Best-case/Worst-case-Modell

Schlussbetrachtung

- Zusammenfassung der Fallszenarien

- Quantitative Ergebnisse und Ausblick


IFQ 8

Die Untersuchung wird durch die gewonnenen Erkenntnisse aus geführten Experteninterviews

gestützt. Das Interview mit Experten ist ein wichtiges Instrumentarium zur Gewinnung verbaler Daten.

Es dient der Rekonstruktion komplexer und aktueller Wissensbestände und untermauert das vor-

handene Know-how, welches auf gutachterlicher Expertise sowie wissenschaftlich einschlägiger

Forschungsarbeit basiert.

Als Untersuchungsinstrumente diente insoweit neben der Sekundäranalyse als Primäranalyse die

leitfadengestützte Expertenbefragung ausgewählter Banken und Bauträger.


IFQ 9

1.4 Datenerhebung, Unterlagen und Hilfsmittel

Um ein möglichst genaues Bild der gegenwärtigen Marktsituation erhalten zu können wurde der vor-

liegenden Arbeit eine ausführliche Recherchearbeit vorangestellt. Diese beinhaltete die Sichtung und

Aufarbeitung bereits vorhandener Daten. Dabei standen verschiedene Primär- wie Sekundärdaten zur

Verfügung

Wichtige Impulse lieferte der Besuch des Seminars „Bauträger kompakt“ am 28 November 2007 in

Düsseldorf, in welchem Fachinformationen für die Zielgruppe „Bauträger-Financiers und Rechts-

anwälte“ sowie aktuelle praxisnahe Entwicklungen dargestellt wurden. Gestützt wurde dieser intensive

Informationsaustausch zu den Themen „Rechtsgrundlagen im Bauträgergeschäft“ durch die Leiterin

der Rechtsabteilung der Eurohypo AG Frau Constanze Heinrich und für den Bereich der „Finanzie-

rung von Bauträgermaßnahmen“ von dem Abteilungsleiter Bauträger bei der Ostsächsischen Spar-

kasse Herrn Thomas Stein. Dieses Seminar vermittelte hilfreiche Transparenz mit Bezug auf die

aktuelle Marktsituation im Bauträger-Geschäft aus Perspektive der Kreditinstitute. In diesem

Zusammenhang erfolgte darüber hinaus ein konstruktiver Gedankenaustausch mit Herrn Jürgen

Hartung (Düsseldorf) sowie Herrn Ralf Birkendahl (Dortmund) als langjährige Bankenführungskräfte

und Marktkenner des Bauträgergeschäfts.

Schließlich wurden aufgrund der eruierten und bekannten Organisationsstrukturen und Kompetenz-

verteilung folgende zu befragende Experten für diese Studie selektiert, die nachstehende Kredit-

institute und Bauträger-Gesellschaften repräsentieren:

Kreditinstitute

- für Nordrhein-Westfalen die Sparkasse KölnBonn in Köln, Herr Heinz Gronendahl, Direktor,

Bereichsleiter Zentrale Immobilienkunden

- für Hessen die Eurohypo in Eschborn, Frau Constanze Heinrich, Abteilung Recht und Frau Ute

Fisser-Hülsmeier, Abteilung Firmenkunden Deutschland

- für Baden-Württemberg die Landesbank Baden-Württemberg in Stuttgart, Herr Reinhard Hellmuth,

Unternehmenskunden / Bauträgerbetreuer Stuttgart Süd und Herr Andreas Dieze, Stellvertretender

Direktor, Gruppenleiter Bauträgerfinanzierung

- für Bayern die Bayerische Hypo- und Vereinsbank in München, Herr Manfred Edlbauer, Abtei-

lungsleiter/Betreuer Professionelle Immobilienkunden Bauträger Region Süd und Herr Dr. Peter

Ströhlein, Direktor Niederlassung Süd, Firmenkunden und kommerzielle Immobilienkunden

- für Berlin und Brandenburg die Berliner Volksbank in Berlin, Herr Jörg Widhalm, Direktor

- für Sachsen die Ostsächsische Sparkasse Dresden in Dresden, Herr Thomas Stein, Leiter

Bauträger/Immobilien - Bereich Unternehmenskunden.


IFQ 10

Bauträgergesellschaften

- für Hamburg die Plus Bau Projektentwicklungs GmbH in Hamburg, Michael Lange, Geschäfts-

führer

- für Nordrhein Westfalen die KOBA Plan & ING Dortmund GmbH in Dortmund, Herr Wahid Wahab,

Geschäftsführer

- für Berlin die Müller & Schneider GmbH in Berlin, Herr Reinhard Müller, Geschäftsführer

- für Hessen die Wilma Wohnen Süd GmbH in Wiesbaden, Herr Thomas Jahn, Vorsitzender der

Geschäftsführung

- für Bayern die Bayerische Haubau GmbH in München, Herr Artur Riedl, Prokurist sowie für die

Schörghuber Unternehmensgruppe Herr Johann Deuschl, Senior Vice President.

Den in diese Studie einbezogenen Personen sei an dieser Stelle für ihre freundliche Unterstützung

herzlich gedankt.


IFQ 11

2. Grundlegung: Modalitäten der Bauträgerfinanzierung

2.1 Konditionierung und die Rolle von Teilzahlungen

Wie eingangs ausgeführt, wird bisher ein Großteil der Bauträgerverträge auf der Basis des § 3

MaBV abgewickelt. Dementsprechend sind vom Erwerber unter der Voraussetzung, dass die

Vorgaben des § 3 MaBV (u.a. Eintragung der Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung

der den Bauträger finanzierenden Bank) erfüllt sind, im Zeitraum zwischen Baubeginn und

Fertigstellung ratierliche Zahlungen auf den Erwerbspreis in Orientierung an den Baufortschritt zu

leisten.

Dabei werden diese Teilzahlungen von der den Bauträger finanzierenden Bank üblicherweise nicht

dem Bauträger für eine Verausgabung im Rahmen des Baufortschritts zur Verfügung gestellt.

Vielmehr werden die Zahlungseingänge i.d.R. von den Verfügungen des Bauträgers separiert, stehen

aber der finanzierenden Bank mittels Verpfändung als Sicherheit im Rahmen der Bauträgerfinan-

zierung zur Verfügung.

In diesem Zusammenhang sieht die bankseitige Abwicklung üblicherweise vor, dass von der den

Bauträger finanzierenden Bank zwei Konten für die Durchführung eines Bauvorhabens geführt

werden (so genanntes 2-Konten-Modell). Über das sog. Baukonto werden die Verfügungen des

Bauträgers aus der ihm für das Vorhaben eingeräumten Kreditlinie (Brutto-Finanzierung der

Gesamtkosten abzüglich des einzubringenden Einkapitals) ausgeführt, während auf dem sog.

Guthabenkonto die eingehenden Erwerberzahlungen verbucht werden. Je nach Handhabung im

Einzelfall kann dabei für das gesamte Bauvorhaben ein Guthabenkonto, auf dem die

Zahlungseingänge aller Erwerber verbucht werden, oder je Erwerber ein separates Konto geführt

werden. Die Trennung in zwei Kontensphären dient in diesem Zusammenhang insbesondere der

besseren Übersichtlichkeit bzw. Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit sowohl hinsichtlich der

Einhaltung der Kostenkalkulation des Bauträgers als auch im Hinblick auf die Überwachung des

Eingangs der Ratenzahlungen der Erwerber.

Während dementsprechend das Baukonto innerhalb der Realisierungszeit im Soll geführt wird, weist

das Guthabenkonto - bei ratierlich nach Baufortschritt eingehenden Erwerberzahlungen – Haben-

salden in im Zeitverlauf zunehmender Größenordnung auf. Hinsichtlich der Zinsabrechnung der

beiden Konten sind im Markt zwei Verfahrensweisen zu beobachten. Häufig wird hinsichtlich der

Zinsberechnung dergestalt verfahren, dass unabhängig der Führung zweier getrennter Konten zu Ab-

rechnungszwecken eine Kompensation (= Saldierung) der beiden Konten vorgenommen wird und

insoweit nur der jeweilige Saldo zu verzinsen ist (zinsmäßige Kompensation). Dies wird in der Regel


IFQ 12

über ein weiteres, einheitliches Kontokorrent dargestellt, anhand dessen mitunter die „effektive“

Inanspruchnahme ersichtlich wird.

Die Alternative hierzu besteht darin, dass beide Konten auch hinsichtlich der Zinsabrechnung voll-

ständig getrennt voneinander behandelt werden, d.h. die Inanspruchnahmen auf dem Baukonto

entsprechend mit dem jeweils vereinbarten Sollzinssatz abgerechnet werden und für die Guthaben auf

dem Guthabenkonto der jeweilige Habenzinssatz vergütet wird.

Ausgehend von der üblicherweise anzutreffenden Struktur höherer Soll- als Habenzinssätze führt die

Variante der Zinskompensation dabei zu insgesamt niedrigeren Zinsaufwendungen (ggf. nach Saldie-

rung mit Zinserträgen in einzelnen Abrechnungsperioden) für den Kreditnehmer und insoweit tenden-

ziell auch geringeren Margenerträgen für die kreditgewährende Bank. Vor diesem Hintergrund ist

davon auszugehen, dass für die Entscheidung hinsichtlich der Verfahrensweise der Zinsabrechnung

im Rahmen eines Bauträgervorhabens nicht zuletzt die „Marktmacht“ und das „Standing“ des

Bauträgers eine wesentliche Rolle spielt. Dementsprechend ist zu erwarten, dass ein größerer und

bonitätsstärkerer Bauträger mit höheren Projektvolumina gegenüber der finanzierenden Bank eher die

Forderung nach einer Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto durchsetzen kann als bspw.

ein kleiner Bauträger mit schlechterer Bonität. Gleichwohl ist im Sinne der vorzunehmenden Gesamt-

erlöskalkulation bei Salden- und Zinskompensation bankenseitig die Motivation zu erwarten, mit Blick

auf den hieraus resultierenden, vergleichsweise geringeren Zinsmargenertrag eine tendenziell höhere

Bearbeitungsgebühr (vorgelagert und/oder nachgelagert) zu vereinnahmen.

Basierend auf Marktbeobachtungen sowie den Ergebnissen der durchgeführten Experteninterviews

werden nachfolgend bezogen auf Bauträger- bzw. Immobilienfinanzierungen die üblicherweise anzu-

treffenden Finanzierungsmodalitäten bzw. die diesbezüglichen Spannen und ihre Ausprägungen aus

Sicht der beteiligten Marktakteure zusammengefasst. Mittels Methodik der Darstellung von Band-

breiten sind insoweit die möglichen personen- und objektbezogenen sowie strukturell unterschied-

lichen Einflussgrößen wie etwa Rechtsform, Bonität und Größe des Bauträgers, Geschäftspolitik der

Bank sowie Objektgüte und Lage berücksichtigt. Dabei handelt es sich naturgemäß um eine

idealtypische Eingrenzung, da eine Über- bzw. Unterschreitung der Grenzwerte im Einzelfall nicht

gänzlich ausgeschlossen werden kann.

Perspektive des Bauträgers

Aus der Perspektive des Bauträgers lassen sich die wesentlichen die Finanzierung eines Bauvor-

habens bzw. den Finanzierungsaufwand beeinflussenden Rahmenbedingungen wie folgt zusammen-

fassen.


IFQ 13

Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + (0,75 % bis 5,00 % p.a.)

Habenzinssatz 0 % p.a. bis (3-Monats-Euribor - 0,25 % p.a.)

Bearbeitungsgebühr 0,50 % bis 3,00 % der Kreditlinie

Avalprovision 0,50 % bis 3,00 % p.a. der verbürgten Beträge

Ausfertigungsgebühr für Avale 50,00 € bis 500,00 € je Bürgschaftsurkunde

Eigenkapitaleinsatz 0 % bis 50 % des Projektvolumens (mindestens NK)

Vorveräußerungsauflage 0 % bis 90 % vor Baubeginn (durchschnittlich ca. 40 %)

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass entsprechend der Auswertung der durchgeführten Experten-

interviews Bereitstellungszinsen auf die dem Bauträger eingeräumte Kreditlinie derzeit i.d.R. nicht

erhoben werden, wenngleich eine Tendenz bzw. das Bestreben, künftig anderweitig zu verfahren,

erkennbar ist.

Perspektive der den Bauträger finanzierenden Bank

Aus Bankensicht stellt die Kreditentscheidung zur Begleitung einer Bauträgerfinanzierung in der Regel

eine Grundsatzentscheidung dar. Bonität, Kompetenz und Markterfahrung der Bauträger bilden die

entscheidende Basis für eine Zusammenarbeit. Die gestellten Anforderungen an die zu begleitenden

Bauträger sind vergleichsweise hoch. Ursache dafür sind nicht zuletzt schwierig zu bewertende

Bilanzen (Bestandserhöhungen/-minderungen der im Bau befindlichen Projekte) sowie die aufwändige

Überwachung der Effizienz von Parallelobjekten und schließlich die rechtlichen Unwägbarkeiten, aus

Bürgschaften o.ä. in Anspruch genommen zu werden. Insoweit erfolgt in der Regel stets eine Ein-

zelbetrachtung der zu finanzierenden Baumaßnahme und eine entsprechend spezifizierte Margen-

rechnung in dem Beziehungsgeflecht Ertrag, Risiko und Workload. Mit Bezug auf die unter-

schiedlichen Stellgrößen der Ertragsgenerierung kann dabei unbeachtet bleiben, ob bzw. inwieweit

eine salden- und zinsmäßige Kompensation der Kreditlinie mit eingehenden Erwerberzahlungen

stattfindet. Von Relevanz ist „unterm Strich“ die Kunden- bzw. Objektgesamtkalkulation unter

Einbezug von Wettbewerb / Cross-selling-Potential sowie geschäftspolitischen Entscheidungen

(Gewinnung von Marktanteilen etc.).

Die wesentlichen, den Gesamtertrag der den Bauträger finanzierenden Bank beeinflussenden

Positionen lassen sich aus der Perspektive der Bank wie folgt zusammenfassen.


IFQ 14

Sollzinsmarge 0,75 % bis 5,00 % p.a. (auf 3-Monats-Euribor)

Habenzinsmarge 0,25 % p.a. bis % d. 3-Monats-Euribor

Bearbeitungsgebühr 0,50 % bis 3,00 % der Kreditlinie

Avalprovision 0,50 % bis 3,00 % p.a. der verbürgten Beträge

Ausfertigungsgebühr für Avale 50,00 € bis 500,00 € je Bürgschaftsurkunde

Angesichts der dargestellten, teilweise erheblichen Bandbreiten zu den einzelnen Positionen ist noch-

mals darauf hinzuweisen, dass im Sinne der oben beschriebenen bankenseitigen Gesamtkalkulation

nicht eine Ertragsgröße isoliert, sondern stets die Gesamtheit aller Einflussgrößen zu sehen ist. So

kann im Einzelfall z.B. eine höhere Sollzinsmarge einhergehen mit einer vergleichsweise niedrigeren

Bearbeitungsgebühr o.ä.

Perspektive des Erwerbers

Ungeachtet dessen, dass auch im Bereich der Endfinanzierungen ein weites Spektrum an Varianten

anzutreffen ist, kann eine marktübliche Finanzierung auf der Ebene des Erwerbers wie folgt

charakterisiert werden.

Finanzierungsstruktur Fremdkapital: 80 % des Erwerbspreises

Eigenkapital: 20 % des Erwerbspreises

Sollzinsen Eurorendite + 0,25 % bis 1,5 % p.a.

Zinsfestschreibung 10 Jahre – 20 Jahre

Bereitstellungszinsen 0,20 - 0,25 % p.M. auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag

Erhebung Bereitstellungszinsen ab dem 3. bis 12. Monat nach Abschluss des Darlehens-vertrages

Bestreitung der Erwerbsneben- kosten aus

Eigenkapital

In der nachfolgenden qualitativen und quantitativen Analyse wird auf den Realisierungszeitraum eines

Bauträgervorhabens bis zur Bezugsfertigkeit abgestellt. Insoweit sind die Tilgungsmodalitäten ent-

sprechender Endfinanzierungsdarlehen im hier interessierenden Zusammenhang unerheblich, da

i.d.R. Darlehenstilgungen erst nach Fertigstellung und mithin Vollauszahlung der Darlehen einsetzen.

Die vorstehenden näherungsweisen Eingrenzungen der üblicherweise im Markt anzutreffenden Finan-

zierungsmodalitäten bzw. ihrer Ausprägungen werden entsprechend im Rahmen der quantitativen

Analyse (Kapitel 4) wieder aufgegriffen.


IFQ 15

2.2 Gewährung von MaBV-Bürgschaften

Bereits seit 2001/2002 ist der Umgang mit den MaBV-Bürgschaften ausweislich der Experten-

befragung größtenteils als restriktiv zu bezeichnen: sei es, dass die MaBV-Bürgschaft grundsätzlich

gar nicht bzw. nur mit gesonderter Genehmigung etwa bei Grundbuchproblemen (verzögerter

Eintragung der Auflassungsvormerkung) als Interimslösung gewährt wird, oder aber in ihrer Höhe

betragsmäßig auf 96,5 % begrenzt zur Anwendung gelangt. Die Hauptgründe für diese Haltung sind

neben dem Kostenaspekt in der Zulässigkeitsproblematik als Solches, aber vornehmlich in der

Gewährleistungs- bzw. damit verbundenen Rückgabeproblematik zu sehen. So wird die Hergabe

einer MaBV-Bürgschaft i.H. 100 % seitens der Bauträger als unzumutbar wahrgenommen, angesichts

des damit verbundenen Risikos, die letzte Rate erst dann zu vereinnahmen, wenn alle Mängel

beseitigt sind und das Einbehaltungsrecht des Erwerbers (womöglich erst nach 5 Jahren) abgelaufen

ist. Tendenziell vermeiden professionelle größere Bauträger mit entsprechender Reputation und

„Marktmacht“ (aufgrund der Realisierung vergleichsweise stark nachgefragter Objekte u.a. im Luxus-

segment bei hohem Eigenkapitalanteil potentieller Interessenten) die Hergabe der Bürgschaften

einerseits aus Gründen der Kosten- und Zeitersparnis für administrativen Aufwand. Andererseits und

nicht zuletzt aufgrund der gleichzeitigen Realisierung verschiedener Parallelobjekte verfügen sie ohne

eine Abwicklung mit Hilfe einer MaBV-Bürgschaft über ein vergleichsweise höheres Potential

bankenseitig einzuräumender Kreditvolumina. Der zweite Aspekt ist auch für die Kreditbranche

bedeutsam, weil bei Gewährung von Barlinien für den Baufortschritt und gleichzeitiger Hergabe von

MaBV-Bürgschaften teilweise ein doppeltes Kreditobligo besteht, was die Erfüllung der Auflagen des

Kreditwesengesetzes (KWG) mit Blick auf die bankenseitige Eigenkapitalunterlegung zu gewährender

Darlehen entsprechend tangiert.

Im Gegensatz hierzu nutzen kleinere Bauträger, die in einem Markt mit geringer Nachfrage agieren,

tendenziell eher das Instrument der MaBV-Bürgschaft, um den Vertrieb der Immobilien und die

Vereinnahmung der Erwerberzahlungen zu erleichtern. Insbesondere in schlechteren Objektlagen bei

gleichzeitig vergleichsweise schlechter Bauträger- und Erwerberbonität dient die MaBV-Bürgschaft

den Banken, die die Erwerber finanzieren, als Sicherheit und bildet mitunter erst die Voraussetzung

für eine positive Kreditentscheidung. Demgegenüber kann das Verlangen des bonitätsmäßig

schlechter gestellten Bauträgers nach einer MaBV-Bürgschaft aus Perspektive der potentiell

bürgschaftsgewährenden Bank sprichwörtlich das „K.O.-Kriterium“ für eine ansonsten positiv zu

entscheidende Bauträgerfinanzierung sein. Gleichermaßen wird jedoch im Falle der Gewährung von

MaBV-Bürgschaften weitestgehend die maximale Bürgschaftshöhe angesichts der Gewährleistungs-

bzw. Rückgabeproblematik betragsmäßig auf 96,5 % begrenzt.

Die Tendenzen in der Rechtsprechung zu einer Ausweitung des Erwerberschutzes bei Hergabe einer

MaBV-Bürgschaft wirken demnach belastend auf die Möglichkeiten des Bauträgers, einen Kredit in


IFQ 16

gewünschter Höhe in Anspruch zu nehmen, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der Ungewissheit über

Bürgschaftsdauer bzw. Zeitpunkt der Bürgschaftsrückgabe durch den Erwerber.

Wird dennoch eine Abwicklung mit Hilfe einer MaBV-Bürgschaft gewählt, wird bauträgerseits mithin

streng auf die Einhaltung einer bauabschnittsweisen Zahlung sowie klaren Definition des Bürgschafts-

zwecks (ungeachtet der rechtlichen Durchsetzbarkeit) geachtet.


IFQ 17

3. Qualitative Analyse

3.1 Untersuchte Szenarien

Mit Blick auf die nachfolgende mittels Experteninterviews gestützte qualitative bzw. diesem Kapitel

folgende quantitative Analyse ist aufgrund der Vielzahl der denkbaren Ausgestaltungen möglicher

Änderungen des Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag zunächst eine Eingrenzung auf die

Szenarien vorzunehmen, die einer entsprechenden Analyse unterzogen werden sollen.

Es wird insoweit zwischen einem Ausgangsszenario und insgesamt sieben Alternativszenarien

unterschieden:

SZ 1 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht (Ausgangsszenario) (Option Freistellung)

SZ 2 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung gemäß § 3 MaBV

SZ 3 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-lungspflicht

SZ 4 Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

SZ 5 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

SZ 6 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Ver-tragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft (bis Bezugsfertigkeit) zugunsten des Erwerbers

SZ 7 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaft

SZ 8 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaft

Vor dem Hintergrund, dass die Absicherung von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers ein

separates Problemfeld darstellt, werden in den Betrachtungen durchgängig Erwerberzahlungen in

Höhe von insgesamt 96,5 % des Erwerbspreises angesetzt. Die Frage, wann bzw. gegen welche

Sicherstellung im Hinblick auf eine Erfüllung etwaiger Gewährleistungsansprüche die restliche

Vergütung von 3,5 % geleistet wird, wird daher im Rahmen der quantitativen Analyse ausgeklammert.

Soweit daher nachfolgend z.B. auf „vollständige“ Erwerberzahlungen bei Baubeginn oder bei


IFQ 18

Bezugsfertigkeit Bezug genommen wird, sind damit auch insoweit stets Zahlungen in Höhe von nur

96,5 % des Erwerbspreises gemeint.

Dies vorausgeschickt werden die zu betrachtenden Szenarien wie folgt abgegrenzt und charakterisiert:

Szenario 1: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht

(Ausgangsszenario)

Aufgrund der Tatsache, dass bisher ein Großteil der Bauträgerverträge in Deutschland im Rahmen

des § 3 MaBV abgewickelt werden, wird diese Durchführungsform auch dem Ausgangsszenario zu-

grunde gelegt. Dabei wird zunächst zu Polarisierungszwecken unterstellt, dass bei einem Stecken-

bleiben des Bauvorhabens ein Wahlrecht zu Gunsten der Bauträgerbank zwischen einer Freistellung

des Bauvorhabens und einer Rückzahlung der Erwerberzahlungen besteht und von der erstgenannten

Option Gebrauch gemacht wird.

Szenario 2: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung

gemäß § 3 MaBV

Da ein Rückgriff auf § 7 MaBV im Markt derzeit überwiegend nur eine Interimslösung – bis zur

Erreichung der grundbuchlichen Voraussetzungen, insbes. Eintragung der Auflassungsvormerkung

zugunsten des Erwerbers, gemäß § 3 MaBV – darstellt, wird dieser Tatbestand entsprechend auch in

Szenario 2 berücksichtigt. Dies geschieht in Form der Annahme, dass mit Erreichung der Rohbau-

fertigstellung eine Bürgschaftsstellung durch den Bauträger nicht mehr erforderlich ist und daher die

weitere Vertragsabwicklung ausschließlich im Rahmen des § 3 MaBV erfolgen kann.

Szenario 3: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-

lungspflicht

Angesichts der im Sinne der Ausweitung des Erwerberschutzes zu beobachtenden Tendenzen der

Rechtsprechung setzt das Szenario 3 die Verpflichtung zur Rückzahlung voraus. Die Rückzahlungs-

verpflichtung bezieht sich auf den Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit.

Szenario 4: Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach ‚Vertragsabschluss und

66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe -

mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

Szenario 4 betrachtet eine größtenteils nachgelagerte Erwerberzahlung bei Bezugsfertigkeit des

Bauvorhabens und reduziert die Vorauszahlung lediglich auf 30 % insbesondere zur Deckung

bauträgerseits verauslagter Grundstückskosten.


IFQ 19

Szenario 5: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer

ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Unter dem Aspekt der weitestgehenden Beibehaltung der derzeitig gängigen Handhabung bauab-

schnittsweiser Zahlungen i.S. § 3 MaBV bei gleichzeitiger partieller Ausweitung des Erwerberschutzes

stellt die Rückzahlungsbürgschaft ein vergleichsweise separat zu betrachtendes und insoweit

praktikables Regulierungsinstrument dar. Szenario 5 widmet sich dieser Positionierung, wobei auch

hier die Dauer der Verpflichtung bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Objektes begrenzt ist.

Szenario 6: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss

gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Ver-

tragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Szenario 6 fokussiert eine vollständige (96,5 %) Vorauszahlung einschließlich Mängelbeseitigung bis

zur Bezugsfertigkeit des Objektes. Es sieht quasi ein Wahlrecht zu Gunsten des Erwerbers vor, bei

dem der Bürge beispielsweise auch bei Insolvenz des Bauträgers zur Vertragserfüllung verpflichtet ist

(Grundsatz: Leistung möglich -> Vertragserfüllung / Leistung unmöglich -> Rückzahlung).

Szenario 7: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und

Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaften

Szenario 7 zeigt den Effekt einer gänzlich nachgelagerten Zahlung erst zum Ende der Bauphase, d.h.

bei Bezugsfertigkeit, als Gegenpol einer vollständigen Vorauszahlung gegen umfängliche Bürg-

schaften. Hierbei wird zunächst davon ausgegangen, dass ungeachtet der nachgelagerten Zahlung

Erwerberbürgschaften, d.h. Bürgschaften der die einzelnen Erwerber finanzierenden Banken in Höhe

des jeweiligen Erwerbspreises, nicht zu stellen sind.

Szenario 8: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und

Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaften

Bei im Vergleich zum Szenario 7 unveränderter vollständiger Fälligkeit des Erwerbspreises bei

Bezugsfertigkeit bezieht schließlich das Szenario 8 zusätzlich den Aspekt ein, dass mit Baubeginn

bzw. nach Abschluss des Erwerbsvertrages Erwerberbürgschaften im vorgenannten Sinn zu stellen

sind.


IFQ 20

Gewährleistungsbürgschaft Nicht näher betrachtet werden soll hingegen, wie sich die verstärkte Absicherung der Mängel-

gewährleistung auf Bauträgervorhaben auswirken würde. Die explizierte Hergabe von Gewähr-

leistungsbürgschaften (G.B.) für die letzte Erwerbspreisrate i.H. 3,5 % wird bei Bauträger und

Bauträgerbank nämlich generell sehr restriktiv gehandhabt. Als Gründe wurden insbesondere die

folgenden angegeben:

1) G.B. bindet Liquidität und schränkt Kredit-Verfügungsrahmen ein

2) G.B. entzieht sich einer klaren Gesetzesgrundlage bezüglich der Mängelfeststellung

3) G.B. bedeutet zeitintensiven administrativen Aufwand

Mit Bezug auf die Einschränkung des Liquiditäts- und Kredit-Verfügungsrahmens ist darauf hinzu-

weisen, dass bei einer Spannbreite der Bauträgermarge zwischen ca. 10 % - 20 % der Gestehungs-

kosten, die Verbürgung der jeweiligen 3,5%tigen Erwerbspreisteilbeträge rund ein Drittel des

Bauträgergewinns womöglich für einen maximalen Gewährleistungszeitraum von bis zu 5 Jahren

bindet bzw. die Eigenkapitalquote der Bauträger insoweit erheblich mindert.

Reflektierend auf die rechtlichen Unwägbarkeiten und aus Sorge, sich in langjährigen Gerichts-

prozessen mit dem ggf. Einbehaltungsrecht des Erwerbers bei fehlender Differenzierung zwischen

erheblichen und unerheblichen Mängeln und deren Aufrechnungsmöglichkeit nach MaBV konfrontiert

zu sehen, bekräftigen die Bauträger ihre Haltung.


IFQ 21

3.2 Vergleich hypotetischer Rechtsmodelle

Im Folgenden sollen nunmehr aus den o.g. 8 Szenarien hypothetisch abzuleitende Rechtsmodelle

zwecks Hinterfragung deren qualitativen Auswirkung generiert und gegenübergestellt werden. Im

Sinne der Vermeidung einer Überschneidung und insoweit Herbeiführung einer ausreichenden

Trennschärfe bezüglich der 8 Szenarien erfolgt eine Zusammenlegung gleichgearteter Szenarien in

konkurrierende Rechtsmodelle.

Vorgehensweise

Die Ausgangsszenarien 1 und 2, die jeweils eine Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV

vorsehen, bilden das Basis-Rechtsmodell. Diesem Basis-Rechtsmodell werden sodann die übrigen

Rechtsmodelle (Szenarien mit parallelen Grundzügen) gegenübergestellt. Die Szenarien 3, 4, 5, 6, 7 und

8 werden in soweit wie folgt subsumiert:

- Szenario 4, 7 + 8 als Rechtsmodell einer weitgehenden Zahlung (66,5% - 96,5%) nach Bezugs-

fertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

- Szenario 3 + 5 als Rechtsmodell einer Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrück-

lichen Rückzahlung ohne bzw. mit Bürgschaft

- Szenario 6 als Rechtsmodell einer weitgehenden (96,5%) Vorauszahlung gegen Stellung einer

ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbesei-

tigungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers

Die Betrachtungsweise erfolgt jeweils ohne Einbezug von Gewährleistungsansprüchen bzw. ist

bezüglich des Zeitrahmens begrenzt bis zur Bezugsfertigkeit.

Qualitativer Vergleich

Basierend auf dem Grundgedanken der Studie, die finanziellen Auswirkungen eines geänderten

Sicherheitenkonzeptes zu untersuchen, beschränkt sich die qualitative Betrachtung auf die Ermittlung

und gebündelte Skizzierung der qualitativen Einflussgrößen, die im folgenden Kapitel – sodann in den

8 Einzelszenarien darstellbar – quantifiziert werden. Zielsetzung der qualitativen Analyse ist allerdings

auch, die Effekte und Tendenzen in ihren Grundzügen aufzuzeigen, die sich einer Quantifizierbarkeit

entziehen. Die Relevanz begründet sich in der Erlangung möglichst einer ganzheitlichen Sichtweise

zur Gewichtung des Ausmaßes eines geänderten Sicherheitenkonzeptes.


IFQ 22

Im Vorfeld der qualitativen Betrachtung o.g. Rechtsmodelle sollen zunächst die allgemeinen,

marktüblichen Herangehensweisen bezüglich der Bauträgerfinanzierung aus Perspektive von

Bauträger und Bauträgerbank verdeutlicht werden. Dabei zeigt sich, dass die Tendenzen in der

Rechtsprechung zu einer Ausweitung des Erwerberschutzes bereits zu vorweggenommenen

Marktreaktionen geführt haben.

Stichpunktartig können dabei genannt werden:

- Aufwendige Bonitätsprüfung und hohe Bonitätsanforderungen an Bauträger

- Hohe Kompetenzanforderung an den Bauträger bzgl. Markterfahrung, Professionalität und regio-

nale Kenntnis

- Bankbegleitung insbesondere von Bauträger-Profis, zumeist Kapitalgesellschaften (GmbH / AG

etc.) mit i.d.R. vergleichsweise hoher Eigenkapitalquote

- Hervorgehobene personenbezogene Relevanz, wobei Objektrelevanz teilweise zurücktritt

- Hoher bankenseitiger administrativer Aufwand mitunter für intensive Nachbeobachtung des Kredit-

engagements (vergleichsweise späte „Ausbuchung“ der Kredite)

- Aufwendige Kontrollsysteme zur Überwachung des Projektfortschritts sowie der Bauträgerkosten

und -liquidität

- Kreditbeschluss i.d.R. Grundsatzentscheidung, wobei einzelne objekt- und sicherheitenbezogene

Einflussgrößen teilweise zurückstehen

- Banken- und bauträgerseitige weitestgehende Vermeidung von sowohl Rückzahlung als auch

Freistellung; statt dessen Objektfertigstellung zum Wohle des Erwerbers (ggf. „Praktikerlösung“)

Dies vorausgeschickt zeigt die Gegenüberstellung der Rechtsmodelle folgendes Bild:


IFQ 23

1) Basis-Rechtsmodell - Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (Szenario 1 + 2) versus Rechts-

modell - weitgehende Zahlung (66,5% - 96,5%) nach Bezugsfertigkeit (Szenario 4,7 + 8)

pro contra pro contra pro contra

Bauträger Erwerber

Konsequenzen Qualitativ ∆

Bank

Geringerer Bearbeitungsaufwand (Zahlungsverkehr)

Geringere Transaktionskosten

Höhere Zinsmargenerträge

Vglw. lange Unsicherheit bzgl. Erwerberzahlung

Höherer Kontrollaufwand (Zeitmanagement)

Geringere Kommunikation mit Erwerbern

Bewertungsproblematik

Vorverkaufsauflage obsolet(nicht bei Szenario 8)

Objektverwertungsrisiko(untergeordnet bei Szenario 8)

Erleichterung des Vertriebs

Höhere Abwicklungstransparenz

Erleichterung der Kalkulation

Höhere BT-Marge durchsetzbar

Verkaufsquote nicht verläßlich

Höherer EK-Einsatz

Schlechtere Bilanzkennzahlen (EK-Quote)

Zusätzlicher Zahlungsverzug durch Moral Hazard Problematik

Mindert Kreditrahmen (Verpfändung KP nicht möglich)

Unsicherheit der Kaufvertragserfüllung(nicht bei Szenario 8)

Komplettes Ausfallrisiko incl. Grundstücksanteil (Arbeits-losigkeit, Scheidung etc.)(nur bei Szenario 7)

Hinweis: Höhere Finanzierungskosten für BT irrelevant wegen "Einpreisung/ Uberwälzung"

Sicherheit (KP)

Zinsersparnis (Darlehen)

Zinsersparnis Refi-Manage-ment, da Kaufpreiszahlung erst zum Ende

Erwerber erhält fertiges Objekt, kein "Hängenbleiben" und kein Verwertungsrisiko

Kein Fertigstellungs- und Kostenrisiko

Keine Schäden aus Mängel, Verzug, Vorfälligkeitsent-schädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, Verwirkung von Eigenleistungen etc.

Höherer KP

Zinsaufwand (Bereitstellungs-zinsen)

Entfremdung vom Bauprozess

Unter dem Gesichtspunkt ausbleibender ratierlicher Erwerberzahlungen einhergehend mit der damit

verbundenen Unsicherheit des Zahlungserhalts als Solches und die daraus resultierenden Belei-

hungsprobleme (Kreditrahmen, Liquidität) wird eine marktseitige Forderung – im Falle dieses Rechts-

modells – nach Kompensation im Wege zu stellender Erwerberbürgschaften deutlich. Ohne Erwerber-

bürgschaft wird das Risiko bei gänzlicher Zahlung nach Fertigstellung oder nur Bezugsfertigkeit als

unzumutbar empfunden. Eine Alternative stellt die Zahlung zumindest einer Anfangsrate i.H. ca. 30 %

zur Refinanzierung von Grundstücksanteil bzw. Abfederung von Schadensersatzansprüchen bei

Leistungsstörungen dar. Zu dem ist es geboten, den Charakter der Fertigstellung und mithin die

Differenzierung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln eindeutig (gesetzlich) zu

definieren. Zur Verifizierung erscheint eine Sachverständigenbegleitung beispielsweise durch

öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter aus Perspektive der befragten Bauträger geeignet.


IFQ 24


modell - Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrücklichen Rückzahlung ohne bzw.

mit Bürgschaft (Szenario 3 + 5)



Bank Bauträger Erwerber

Höhere Marge (Objektherrschaft)

Höhere Avalprovisionen (nicht bei Rückzahlungspflicht)

Sicherheit (KP)

Keine Schäden aus Mängeln (soweit vor Abnahme angezeigt)

Kostenerstattung bei Ersatzvornahme durch Drittunternehmen

Höherer KP

Bei Rückabwicklung Schäden wie Vorfälligkeitsentschädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, ggf. neue Objektsuche zu höherem Preis sowie ggf. zusätzlicher Umzug

Verwirkung von Eigenleistungen

Höherer EK-Einsatz

Höhere Vorverkaufsauflage

Längerer EK-Einbehalt durch Banken (Kapitalbindung problematisch bei Parallelobjekten)

Hobby-BT's / kleine BT's werden ggf. nicht finanziert

Eingeschränktes Kreditvolumen/ Liquidität (nicht bei Rückzahlungspflicht)

Rückgabeproblematik der Bürgschaft


Wegfall der Ausstiegsklausel/ Vorgegebene Vertragserfül-lungspflicht / Baukostenrisiko (inkl. Transaktionskosten)

Bank avanciert teilweise zum BT


Durch späteres "Ausbuchen" höherer Administrationsauf-wand

Bewertungsproblematik (nicht bei Rückzahlungspflicht)

Erwerber-Ausfallrisiko und Gefahr der "Kettenreaktion" (Fall macht "Schule" - führt zum Bankenausstieg)

Objektverwertungsrisiko

Hintergrund für den Vergleich dieser beiden Rechtsmodelle bilden die jüngsten Entwicklungen in der

höchstrichterlichen Rechtsprechung, die schon zur Zahlung im „Vormerkungsmodell“ den Erwerber-

schutz stark ausgeweitet hat. So wurde nach Angabe der Bundesnotarkammer zunächst aus der

konkreten Formulierung einer Freistellungserklärung eine Wahlschuld abgeleitet, die den Rück-

zahlungsvorbehalt zugunsten der erklärenden Bank auf eine Rückzahlungspflicht beschränkte, wenn

die primäre Löschungsverpflichtung nach Aufhebung des Bauträgervertrages unmöglich geworden

war (§ 265 Satz 2 BGB)2. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof der Kammer zufolge eine

Direktkondiktion zwischen dem Erwerber und dem Kreditinstitut des Bauträgers bejaht, wenn der

Erwerber unmittelbar an das Kreditinstitut mit dem Ziel der Lastenfreistellung gezahlt hatte, der

Bauträgervertrag jedoch nichtig war3. Da dieser Anspruch auf § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB und

nicht auf die Freistellungserklärung i.V.m. § 265 Satz 2 BGB gestützt wurde, konnte dabei

(naturgemäß) auch die nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV mögliche Begrenzung auf den anteiligen Wert

des Vertragsobjektes keine Rolle spielen. Herauszugeben war vielmehr die gesamte bisher geleistete

Vergütung.

2 BGH, Urt. vom 30.09.2004 – VII ZR 458/02, DNotZ 2005, 380, 383. 3 BGH, Urt. vom 10.02.2005 – VII ZR 184/04, DNotZ 2005, 467, 469.


IFQ 25

Trotz lt. Bundesnotarkammer wohl berechtigter Kritik4 an dieser Rechtsprechung erscheint ausweislich

dessen nicht ausgeschlossen, dass in einem weiteren Schritt auch der nachträgliche Wegfall des

Bauträgervertrags (durch Rücktritt oder Vertragsaufhebung) über § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Alt. BGB

einen direkten Rückzahlungsanspruch zwischen Erwerber und Bauträger-Bank eröffnet. Auch an

einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BGB ist demgemäß zu denken, weil der mit der

Zahlung an das Kreditinstitut bezweckte Erfolg, die Lastenfreistellung, nicht mehr eintreten kann.

Ungeklärt bleibt dabei freilich, welche Bedeutung hier das Rückgewährschuldverhältnis gemäß §§ 346

ff. BGB zwischen Erwerber und Bauträger entfalten würde.

Vor diesem Hintergrund war zu hinterfragen, ob bzw. inwieweit die Rechtsprechung bereits Einfluss

auf die Finanzierung von Bauträgerobjekten genommen hat.

Reflektierend auf die Expertenbefragung konnte festgestellt werden, dass die Gefahr bzw. das

Fallvolumen zur Rückzahlung erhaltener Erwerberzahlungen (ungeachtet der dieser gegenüber-

stehenden Objektwerte) verpflichtet zu werden, insgesamt als relativ gering eingeschätzt wird.

Die Aussagen stützten sich auf Erfahrungswerte, gemessen an den Fällen, bei denen sich ungeachtet

der Rechtsprechung überhaupt das Problem stellte, dem Ansinnen auf Rückzahlung empfangener

Erwerberzahlungen zu begegnen bzw. folgezuleisten. Es handelt sich aussagegemäß lediglich um

Ausnahmefälle, begründet durch die Motivation der Banken und Bauträger schon allein aus Image-

gründen für das Erwerberwohl Sorge zu tragen. Einerseits arbeiten die Bauträgerbanken in der Regel

ausschließlich mit erfahrenen und kapitalmäßig adäquat ausgestatteten professionellen Bauträgern.

Andererseits, selbst im Falle der Rückzahlungsverpflichtung, ist in der Regel beispielsweise durch

Einbezug von Ingenieurbüros im Vorfeld sichergestellt, dass die Fortführung bzw. Fertigstellung eines

Projektes in eigener Regie und mithin die Vermarktung zu marktfähigen Preisen (mit Blick auf die

Höhe der potentiell zurückzuerstattenden Erwerberzahlungen) möglich ist.

Angesicht des geringen Fallvorkommens erfolgt die „Einpreisung“ einer möglichen Rückzahlungs-

pflicht beispielsweise in Form höherer Margen in der Bankenkalkulation bis dato offensichtlich nicht.

Insoweit resultieren keine direkten Effekte, die auf die Bauträger- bzw. Erwerbersphäre durch-

schlagen.

Nichtsdestotrotz ist auf Seite der Bauträgerbanken eine allgemeine Verunsicherung bezüglich der

Interpretation bzw. des Umgangs mit der gegenwärtigen und noch zu erwartenden Rechtsprechung

erkennbar. Es wird beispielsweise mitunter darauf verzichtet, die Freistellungserklärung inhaltlich bzw.

textlich zu ändern. Eine Änderung der Freistellungserklärung birgt aus Sicht der befragten Banken die

Gefahr, dass der BGH darauf reagierend das Bauträgergeschäft nicht mehr als im Rahmen der MaBV

abgeschlossen beurteilt. Als Präventivmaßnahme und in Unsicherheit auf die zu erwartende Aus-

4 Etwa Schmidt, Detlef (2005): Folgen fehlender Beurkundung einer Baubeschreibung. In ZflR 9/2005, S. 306, 307 f.


IFQ 26

prägung der Rechtsprechung wird darüber hinaus deutlich, dass die Bauträgerbanken sich tendenziell

einer intensiveren Nachbetrachtung und -bearbeitung der Baumaßnahmen stellen. Beispielsweise

werden Kreditengagements im Bauträgergeschäft nicht mehr bereits dann ausgebucht, wenn der

Guthabensaldo aus eingegangenen Erwerberzahlungen den Schuldsaldo aus Kreditinanspruchnahme

übersteigt. Das Bewusstsein, fallweise zur Rückzahlung verpflichtet zu werden, mündet einerseits

generell in einer erhöhten Sensibilisierung, führt jedoch andererseits zu erhöhtem administrativen

Aufwand bis hin zu der Tendenz, eingebrachtes Eigenkapital der Bauträger längstmöglich „festzu-

halten“, was insoweit mittelbar entsprechende Liquiditäts- bzw. Kosteneffekte auf der Erwerberseite

nach sich ziehen kann.

Tendenziell scheint die ausdrückliche Gewährung einer Rückzahlung mangels Fallvorkommen

hiernach auf den ersten Blick relativ unbedenklich bzw. marktgängig. Eine Rückzahlung bezogen auf

Werkverträge beispielsweise beim Bau von Einfamilienhäusern ist jedoch weniger problematisch als

vergleichsweise eine Rückzahlungsverpflichtung unter Einbezug von Gemeinschaftseigentum

(Grundstücke). Bei Rückzahlungsbürgschaften ist die Ausgestaltung der Bürgschaft - mit Einrede der

Vorausklage oder nicht bzw. auf erstes Anfordern oder nicht - maßgeblich. Gleichwohl ist die

maximale Bürgschaftsdauer längstens bis zur Bezugsfertigkeit zu definieren. Eine Bürgschafts-

hergabe als Ergänzung zur Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sei inakzeptabel. Kritisch wird die mit einer

Bürgschaft einhergehende Einschränkung des Kreditrahmens / Bauträgerliquidität gesehen.

Ungeachtet der sowohl in Szenario 3 als auch Szenario 5 bestehenden Rückzahlungspflicht als

Solches bzw. des insoweit seitens der Kreditinstitute zu erfüllenden zunächst scheinbar identischen

Leistungsspektrums, führt die Hergabe einer Rückzahlungsbürgschaft (Bürgschaftsurkunde) definitiv

zu einer Erhöhung des Kreditobligos. Aus Perspektive der Banken wird die Bürgschaft als separat zu

betrachtendes Finanzierungsinstrument gewertet und stellt als so genannte Kreditleihe eine

ausdrücklich zusätzliche Finanzierungsleistung in Form eines Avalkredites i.H. der vereinnahmten

Erwerberzahlungen dar. Das heißt, in Ergänzung zu den herauszugebenden Bauträgerdarlehen

erhöht sich das Kreditobligo entsprechend um die verbürgten Erwerberzahlungen und führt in der

Regel vergleichsweise zum Basisrechtsmodell zu mehr als einer Verdopplung des Kreditobligos (BT-

Darlehen = Gestehungskosten - Eigenkapital / Avalkredit = Gestehungskosten + BT-Marge).

Gleichwohl ist es jedoch denkbar, dass auch ohne Bürgschaft die Banken dazu übergehen würden,

die bloße Rückzahlungspflicht als Eventualverbindlichkeit und mithin entsprechend als Erhöhung des

Kreditobligos einzustufen.


IFQ 27


modell - weitgehende (96,5%) Vorauszahlung gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungs-

bürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu Gunsten

des Erwerbers (Szenario 6)



Bank Bauträger Erwerber

Höhere Marge (Objektherrschaft)

Erhalt von Avalprovisionen

Höherer KP

Höherer Zinsaufwand

Höherer EK-Einsatz

Höhere Vorverkaufsauflage

Längerer EK-Einbehalt durch Banken (Kapitalbindung problematisch bei Parallelobjekten)

Hobby-BT's / kleine BT's werden ggf. nicht finanziert

Eingeschränktes Kreditvolumen/ Liquidität

Rückgabeproblematik der Bürgschaft


Sicherheit (KP)

Keine Schäden aus Mängeln (soweit vor Abnahme angezeigt), Verzug, Vorfälligkeitsent-schädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, Verwirkung von Eigenleistungen

Kostenerstattung bei Ersatzvornahme durch Drittunternehmen

Erwerber erhält fertiges Objekt, kein "Hängenbleiben" und kein Verwertungsrisiko

Kein Fertigstellungs- und Kostenrisiko

Erleichterung des Vertriebs

Höhere Abwicklungstransparenz

Erleichterung der Kalkulation

Höhere BT-Marge durchsetzbar

Wegfall der Ausstiegsklausel/ Vorgegebene Vertragserfül-lungspflicht / Baukostenrisiko (inkl. Transaktionskosten)

Bank avanciert zum BT

Mehrkosten zur Unzeit ggf. durch ad hoc Ersatzauftrag (Vertragserfüllung)

Bewertungsproblematik

Pflicht auch bei Insolvenz d. BT


Durch späteres "Ausbuchen" höherer Administrationsauf-wand

Erwerber-Ausfallrisiko und Gefahr der "Kettenreaktion" (Fall macht "Schule" - führt zum Bankenausstieg)

Bezugnehmend auf die Ausführungen des vorgenannten Rechtsmodells (Rückzahlungsbürgschaft)

und den daraus resultierenden Anforderungen wird die zusätzliche Hergabe einer umfassenden

Vertragserfüllung- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers als erhebliche

Einschränkung gewertet. Die bürgschaftsgebenden Banken avancieren mithin zu quasi Bauträgern in

noch weiterer Entfernung von ihrer originären Stellung als Finanzintermediäre. Ein Rückzug aus dem

Bauträgergeschäft ist die mögliche Konsequenz.

Strukturelle Einflüsse

Ungeachtet dessen, dass strukturelle bzw. objekt- und personenbezogene Unterschiede (Region,

Größe des Bauträgers, Geschäftspolitik der Bank, Objektlage und -güte) mittels i.S. einer zu bemes-

senden Bandbreite im Rahmen der Abbildung eines Best-case/Worst-case-Modells bei der im

nächsten Kapitel folgenden quantitativen Analyse erfasst werden, sollen im folgenden die hervorzu-

hebenden Spezifika reflektierend auf die Expertenbefragung herausgestellt werden.


IFQ 28

- Vergleichsweise zu der Erstellung von Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern werden die Bau-

träger mit Eigentümergemeinschaften konfrontiert. Abzuklärende Sachverhalte sowie Entschei-

dungsprozesse gestalten sich komplexer und mithin vergleichsweise arbeitsintensiv. Der Ge-

schosswohnungsbau ist zunehmend bezüglich der Nachfragerstruktur von Eigennutzern geprägt.

- Die Bürgschaft nach § 7 MaBV kommt tendenziell häufiger bei Großobjekten in Folge Vermes-

sungsproblematiken zu parzellierender Grundstücke zur Anwendung. Währenddessen sie –

soweit nicht erforderlich – einerseits, als administrativ aufwendig und teuer angesehen, möglichst

vermieden wird, dient die MaBV-Bürgschaft andererseits als vertriebserleichterndes Instrument,

tendenziell in Lagen mit verhaltener Nachfrage.

- Bauträgerseitig wird das Geschäft mit Enderwerbern vergleichsweise zum Investorengeschäft als

arbeitsintensiver bzw. schwieriger gewertet. Besonders bei Objekten mit Luxusausstattung

werden vergleichsweise hohe Erwartungen von den kaufmännischgeprägten Erwerbern an die

Bauträgergesellschaften gestellt.

- Große Bauträgergesellschaften realisieren mitunter Parallelprojekte beispielsweise mit 30 Wohn-

einheiten und zeitgleich Projekte mit z.B. 200 Wohneinheiten. Kleinere Projekte seien im Sinne des

Erhalts der Liquidität notwendig, weil derartige Projekte vergleichsweise zügiger abzuwickeln sind.

- Region und Objektlage begründen unterschiedliche Herangehensweisen bezüglich zu erfüllender

Vorveräußerungsauflagen, Eigenkapitelquoten sowie Erwartungen an die Bauträger-Rohertrags-

marge. Tendenziell sind die bankenseitigen Erwartungen an o.g. Größen in Süddeutschland

(Ballungsgebiet München) geringer. Sowohl Wettbewerb als auch Nachfrage sind intensiver.

- Rechtliche, die Bauträger und Banken betreffende Restriktionen tangieren insbesondere den

Geschosswohnungsbau. Bonitätsmäßig weniger gut ausgestattete Bauträger haben tendenziell

das Nachsehen, wobei eine „Marktbereinigung“ bereits in den vergangenen Jahren stattgefunden

hat. Diese Tatsache gäbe auch positive Impulse für die Branche. Ein weiterer zurückgehender

Geschosswohnungsbau führe in einigen Regionen zu Mietsteigerungen und mithin zu sozialen

Problemen (Slums). Neben Konjunkturknick, Wegfall Ostgeschäft sowie Förderung via Eigenheim-

zulage gefährden weitere Restriktionen den Geschosswohnungsbau.


IFQ 29

4. Quantitative Analyse

4.1 Einführung, Skizzierung der Vorgehensweise und generelle Prämissen

Markttendenzen und Evaluierung

Die qualitativen Einflussgrößen spiegeln bezüglich deren Aussagegehalt zu potentiell möglichen

Preis- und Margenänderungen in Erwartung geänderter Sicherheitenkonzepte naturgemäß lediglich

Tendenzen – in Ermangelung einer tiefergehenden risikogewichteten finanzmathematischen

Kalkulation – wieder. Insoweit werden im Rahmen der nun folgenden quantitativen Analyse markt-

gängige, jeweils in einem rückgekoppelten Prozess mit Blick auf deren prognostische Gesamt-

ergebniswirkung, plausible Bandbreiten herausgebildet, die die Ausprägung konditioneller Art ent-

sprechend einbeziehen.

Die Bandbreiten bzw. konditionellen Annahmen stützen sich sowohl auf die gewonnenen Erkenntnisse

aus den geführten Experteninterviews als auch auf gutachterliche Erfahrungswerte und Marktein-

schätzungen.

Methodischer Ansatz

Im Hinblick auf die Ermittlung quantitativer Auswirkungen sind neben den zu gewichtenden quali-

tativen Trendaussagen grundsätzlich eine Vielzahl von Einflussfaktoren, von denen ein jeder

wiederum eine Vielzahl unterschiedlicher Ausprägungen aufweisen kann, gegeben. Unter der

Zielsetzung, ein möglichst breites Spektrum der möglichen Konstellationen zu erfassen, wurden im

Wege der Ergebnispolarisierung die insgesamt acht bereits umschriebenen Szenarien anhand zweier

fiktiver Bauträgervorhaben einerseits in einem „Best-case-Modell“ und andererseits in einem „Worst-

case-Modell“ untersucht.

Insoweit ist es möglich, - ohne Kenntnis der unterschiedlichen personen- und objektbezogenen sowie

strukturellen Einflussgrößen wie der exakten Bauträgerbonität und -kompetenz, der Güte und Lage

des Finanzierungsprojektes sowie der Anzahl der Parallelobjekte und mithin des in der Realisierung

befindlichen Gesamtvolumens - eine verlässliche Bandbreite darzustellen, innerhalb derer sich die

herauszubildenden Messwerte tendenziell bewegen. Dies schließt gleichwohl nicht aus, dass in

Abhängigkeit von den Ausprägungen der vielfältigen Einflussfaktoren sich im Einzelfall auch

Konstellationen mit außerhalb der Bandbreite liegenden Werten ergeben können.


IFQ 30

Untersuchungsmodelle und Prämissen

Zugrunde gelegt werden dabei zwei Modelle mit folgenden gegensätzlichen Rahmenbedingungen:

Best-case-Modell Worst-case-Modell

Großer Bauträger mit überdurchschnittlicher Bonität

Kleiner Bauträger mit schlechterer Bonität

Großes Projektvolumen Kleines Projektvolumen

Sehr gute Lage des Bauvorhabens Schlechtere Lage des Bauvorhabens

Gute Nachfrage nach den zu errichtenden Im-mobilien

Verhaltene Nachfrage nach den zu errichten-den Immobilien

Schneller Veräußerung der zu errichtenden Im-mobilien

Schleppender Veräußerung der zu errichten-den Immobilien

Intensiver Wettbewerb Eingeschränkter Wettbewerb

Höherer anteiliger Eigenkapitaleinsatz Geringerer anteiliger Eigenkapitaleinsatz

Kürzere Finanzierungsphase, da aufgrund des i.d.R. vorrangig einzusetzenden Eigenkapitals erst vergleichsweise „spät“ Fremdkapital in An-spruch genommen werden muss

Vergleichsweise längere Finanzierungsphase, da infolge des geringeren Eigenkapitalanteils „früher“ Fremdkapital in Anspruch genommen werden muss

Zwecks Veranschaulichung der quantitativen Folgewirkungen werden im Rahmen des Best-case-

bzw. Worst-case-Modells zwei fiktive Bauträgervorhaben herangezogen, für die in Konkretisierung der

vorstehend skizzierten Rahmenbedingungen folgende Prämissen gesetzt werden:

Best-case-Modell Worst-case-Modell

Errichtung von 80 Wohneinheiten in vier Mehr-familienhäusern (à 20 WE)

Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten

Gesamtkosten des Bauträgers vor Finanzie-rungskosten:

9.850.000,00 €

Gesamtkosten des Bauträgers vor Finanzie-rungskosten:

977.500,00 €

Eigenkapitaleinsatz des Bauträgers:

2.000.000,00 €

Eigenkapitaleinsatz des Bauträgers:

50.000,00 €

Kalkulierter Erlös:

12.500.000,00 €

Kalkulierter Erlös:

1.230.000,00 €


IFQ 31

Realisierungszeitraum:

01.01.2007 – 31.12.2008

Vorplanung 01-09/2007

Baubeginn 10/2007

Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe 12/2008

Realisierungszeitraum:

01.01.2007 – 31.12.2008

Vorplanung 01-09/2007

Baubeginn 10/2007

Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe 12/2008

Veräußerung:

MFH 1 (20 WE) – Juli 2007

MFH 2 (20 WE) – September 2007

MFH 3 (20 WE) – Dezember 2007

MFH 4 (20 WE) – Januar 2008

Veräußerung:

WE 1 – September 2007

WE 2 – Juni 2008


WE 4 – Oktober 2008

WE 5 – August 2007


Einzelheiten zur Zeitplanung der Bauvorhaben, den angenommenen Kostenkalkulationen des

jeweiligen Bauträgers sowie der unterstellten Verausgabung der Kosten im Zeitablauf sind den

Anlagen 8.1 und 8.2 zu entnehmen.

Bauträgerfinanzierung und Prämissen

- Schließung der Objektes

In beiden Modellen wird insoweit von einer vollständigen Veräußerung aller Wohneinheiten innerhalb

des Realisierungszeitraums, d.h. bis zur Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens, ausgegangen.

- Baubeginn und Vorveräußerungsauflage

Ebenso unabhängig des Modells und im weiteren auch durchgängig für alle Szenarien wird unterstellt,

dass seitens der den Bauträger finanzierenden Bank zur Auflage gemacht wird, dass - ungeachtet der

Erfüllung sonstiger Voraussetzungen - mit der Ausführung des Bauvorhabens erst begonnen werden

darf, wenn mindestens 50 % der Wohneinheiten notariell veräußert sind. Hieraus ergibt sich, dass

aufgrund der jeweils bis September angenommenen Veräußerungen (s.o.) in beiden Modellen ein

Baubeginn im Oktober 2007 angesetzt wird.

- Veräußerungszeitpunkt

Hinsichtlich der Veräußerung der verbleibenden zwei Mehrfamilienhäuser (Best-case-Modell) bzw.

drei Wohnungen (Worst-case-Modell) wird - wie in der vorstehenden Tabelle ausgewiesen – dahin-

gehend differenziert, dass für den Best-case die vollständige Veräußerung aller Einheiten zeitnah


IFQ 32

nach Baubeginn unterstellt wird. Demgegenüber wird für den Worst-case angenommen, dass sich der

Vertrieb als schwierig darstellt und einzelne Wohneinheiten erst gegen Ende des Realisierungs-

zeitraums veräußert werden können.

Dabei werden unabhängig des Modells und des Szenarios – ausgenommen jeweils die Szenarien 7

und 8 - die ersten Teilzahlungen auf den Erwerbspreis im Monat des Baubeginns bzw. bezogen auf

Objekteinheiten, die nach Baubeginn veräußert werden, in dem auf den unterstellten Vertrags-

abschluss folgenden Monat angesetzt.

- Kontoführung

Im Rahmen des Best-case-Modells wird mit Blick auf die Bauträgerfinanzierung ferner angenommen,

dass die den Bauträger finanzierende Bank eine zinsmäßige Kompensation der für die Durchführung

des Bauvorhabens geführten zwei Konten - Baukonto und Guthabenkonto - vornimmt. Demgegenüber

liegt der banktechnischen Abwicklung im Rahmen des Worst-case-Modells die Prämisse zugrunde,

dass eine Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto nicht erfolgt.

Unabhängig vom Modell wird dabei unterstellt, dass auf dem Baukonto neben den Baukosten auch

die bankenseitige Bearbeitungsgebühr, die jeweiligen Sollzinsbeträge sowie etwaige Avalprovisionen

und Ausfertigungsgebühren belastet sowie etwaige Habenzinsbeträge gutgeschrieben werden.

- Zinsberechnung

In diesem Zusammenhang wird – unabhängig der Frage der Kompensation – entsprechend der markt-

üblichen Verfahrensweise (vgl. Kapitel 2) für die Zinsabrechnung im Rahmen der Bauträgerfinanzie-

rung eine Vereinbarung zwischen Bank und Bauträger in der Form „3-Monats-Euribor + Bankmarge“

unterstellt. Um dabei die Zinseffekte unabhängig von den in dem fiktiv gewählten Realisierungs-

zeitraum vorherrschenden Kapitalmarktverhältnissen zu ermitteln, wurde als Durchschnittszinssatz für

den 3-Monats-Euribor das ungewichtete arithmetische Mittel aus den in der Zinsstatistik der Deutsche

Bundesbank für den Zeitraum 01.01.1999 bis 31.12.2007 veröffentlichten Tageswerten zugrunde

gelegt. Dieser Durchschnittszinssatz wurde ferner als konstant im unterstellten Realisierungszeitraum

angesetzt. Dabei wird für die Zinsberechnung ebenso monatliche Abrechnung unterstellt wie - soweit

dies in einzelnen Szenarien relevant ist - für die Berechnung der Avalprovisionen.

- Bankenkalkulation und Einflussgrößen

Bezogen sowohl auf das Best-case-Modell als auch Worst-case-Modell ist darauf hinzuweisen, dass

sich in den jeweiligen Annahmen hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten nicht unbedingt die

unteren bzw. oberen Spitzenwerte der in Kapitel 2 dargestellten Bandbreiten wieder finden. Dies ist


IFQ 33

darin begründet, dass auf der Basis der bankenseitigen Gesamtertragskalkulation stets alle

Einflussgrößen in ihrer Gesamtheit zu sehen sind. Dementsprechend wurde im Rahmen der einzelnen

Szenarien eine Gewichtung der Gesamtmodalitäten unter Einbezug aller Stellgrößen wie Risiko- und

Zinsmargen, einer etwaigen Zinskompensation, Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühren sowie

Avalprovisionen vorgenommen.

Enderwerberfinanzierung und Prämissen

Während sich die Berechnungen aus Bauträger- bzw. Bankenperspektive auf dieselbe Finanzierung

beziehen, stellt sich die Berechnung aus der Sicht des Erwerbers als zunächst hiervon unabhängig

dar. Vielmehr ist für den Erwerber insbesondere maßgeblich,

- wann in Abhängigkeit vom Vertragsabschluss und nach welchem Zahlungsplan Zahlungen auf

den Erwerbspreis zu erfolgen haben,

- in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Eigenmittel in die Gesamtfinanzierung eingebracht

werden,

- in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Fremdkapital benötigt wird,

- wann der Abschluss eines hierzu erforderlichen Darlehensvertrages mit welchen Modalitäten

erfolgt,

- ab wann in Abhängigkeit vom Vertragsabschluss und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen für

noch nicht valutierte Darlehensteilbeträge anfallen,

- ob Zahlungen auf den Erwerbspreis direkt aus dem Darlehen geleistet werden oder eine vorüber-

gehende Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung erforderlich ist.

Im Folgenden wird unabhängig vom betrachteten Modell für den fiktiven Erwerber zunächst eine

Fremdfinanzierung in Höhe von 80 % des Objekterwerbspreises im Ausgangsszenario und ein

Abschluss des entsprechenden Darlehensvertrages im Monat des Erwerbsvertragsabschlusses

unterstellt. Die Option, insbesondere im Falle einer vollständigen Fälligkeit des Erwerbspreises erst

bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe zur Vermeidung von Bereitstellungs-

zinsen den Darlehensvertrag ggf. erst zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen, wird in diesem

Zusammenhang nicht einbezogen. Soweit ersparte Bereitstellungszinsen nicht durch einen

zwischenzeitlichen Anstieg des Zinsniveaus und damit einen im Vergleich zu einer anfänglichen

Vereinbarung höheren Darlehenszinssatz in der Folgezeit überkompensiert werden, können sich

aus dieser - entsprechend spekulativen - Option jedoch wirtschaftliche Vorteile für den Erwerber

ergeben.


IFQ 34

- Zinskonditionen

Für das Endfinanzierungsdarlehen wird ferner die Vereinbarung einer 10-jährigen Zinsfestschreibung

sowie die Erhebung von Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % p.M. (bzw. 0,2 % p.M., vgl. Kapitel

4.2.7) bezogen auf den jeweils noch nicht valutierten Darlehensbetrag ab dem 4. Monat nach Ab-

schluss des Darlehensvertrages (bzw. ab dem 10. Monat nach Abschluss des Darlehensvertrages,

vgl. Kapitel 4.2.8) angenommen. Als Darlehenszins wird dabei - analog der Vorgehensweise bei der

Ermittlung des durchschnittlichen 3-Monats-Euribors - ein sich bezogen auf die Jahre 1999 bis 2007

errechnender Durchschnittszinssatz bei 10-jähriger Zinsbindung in Höhe von nominal 5,35 % p.a.

(100 % Auszahlung) angesetzt. Dieser wurde ermittelt als ungewichtetes arithmetisches Mittel der in

der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für die Jahre 1999 bis 2002 veröffentlichten Durch-

schnittszinssätze für Hypothekarkredite mit entsprechender Zinsfestschreibung einschließlich einer

näherungsweisen Fortschreibung für die Jahre 2003 bis 2007 auf der Basis der Euro-Pfandbrief-

renditen. Der genannte Nominalzinssatz für die Erwerberfinanzierung5 wird dabei durchgängig für alle

Szenarien unterstellt.

- Eigenkapital

Im Rahmen der nachfolgenden Betrachtungen wird unterstellt, dass der jeweilige Erwerber vor Vor-

nahme der Immobilieninvestition über einen bestimmten Vermögensbetrag als Eigenkapital verfügt,

aus dem der Eigenkapitalanteil am Erwerbspreis, die Erwerbsnebenkosten, die Finanzierungskosten

bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes sowie eine etwaige durch das geänderte Sicherheitenkonzept

bedingte Erhöhung des Erwerbspreises einschließlich der daraus resultierenden Effekte bezüglich der

Erwerbsneben- sowie Finanzierungskosten beglichen werden können.

Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase

- Eigenkapitaleinsatz für Erwerbspreis

- Eigenkapitaleinsatz für Erwerbsnebenkosten

- Eigenkapitaleinsatz für Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./.

Zinserträge)

- Eigenkapitaleinsatz für etwaige Erhöhung des Erwerbspreises bedingt durch geändertes

Sicherheitenkonzept

- Eigenkapitaleinsatz für indirekte Effekte der Erhöhung des Erwerbspreises (Veränderung

der Erwerbsneben- und/oder Finanzierungskosten)

- Eigenkapitaleinsatz für Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge – je nach Modell)

= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase

5 Entsprechend der überwiegenden Marktüblichkeit wird monatlich nachschüssige Zinsabrechnung

unterstellt.


IFQ 35

Für diesen entsprechend der durch den Immobilienerwerb bedingten Verfügungen fortzuschreibenden

Eigenkapitalbetrag wird die Annahme einer monatlichen verzinslichen Anlage getroffen. Hieraus

während der Bauzeit zu erwirtschaftende Zinserträge werden entsprechend in den Berechnungen aus

Sicht des Erwerbers (unter Berücksichtigung des Steuerabflusses in Form der Kapitalertragssteuer)

erfasst. Bedingt durch zwischen den Szenarien differierende Erwerbspreise zzgl. der resultierenden

Effekte bezüglich der Erwerbsnebenkosten sowie differierende Finanzierungskosten verbleiben dem

jeweiligen Erwerber nach Fertigstellung entsprechend unterschiedliche Vermögensbeträge. Potentielle

Zinserträge hieraus nach Ende des Realisierungszeitraums bzw. diesbezügliche Abweichungen

zwischen den einzelnen Szenarien werden im Rahmen der quantitativen Analyse jedoch nicht

einbezogen, ohne das hieraus eine Verwässerung der Ergebnisse resultieren würde.

- Darlehensvalutierung und Eigenkapitaleinsatz

Soweit die einzelnen Szenarien auf der Annahme erwerberseitiger ratierlicher Zahlungen auf den

Erwerbspreis während der Bauzeit basieren, wird unterstellt, dass diese jeweils direkt aus dem End-

finanzierungsdarlehen erfolgen und insoweit die Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung auf

Erwerberseite nicht erforderlich ist.

Ferner wird entsprechend der überwiegenden Marktüblichkeit die Prämisse getroffen, dass bezogen

auf die Zahlungen auf den Erwerbspreis das erwerberseitige Eigenkapital vorrangig (vor dem End-

finanzierungsdarlehen) einzusetzen ist. Dies bedeutet, dass in der jeweils ersten Erwerberzahlung der

vollständige, je nach Szenario variierende Eigenkapitalanteil am Erwerbspreis berücksichtigt wird. Als

Folge der durch Änderungen des Sicherheitenkonzeptes szenarioabhängig variierenden Erwerbs-

preise und Eigenkapitalanteile an den jeweiligen Erwerbspreisen ergeben sich – auch bei grund-

sätzlich gleichen Zahlungsmodalitäten bezüglich des Erwerbspreises – unterschiedliche Verläufe der

sukzessiven Inanspruchnahme des Endfinanzierungsdarlehens.

Für alle Szenarien verbleibt zum Ende des Realisierungszeitraums ein nicht valutierter Darlehens-

teilbetrag in Höhe von 3,5 % des szenarioabhängig differierenden Erwerbspreises, da - wie bereits

ausgeführt - die quantitative Analyse auf eine „Gesamt“-Zahlung des Erwerbers in Höhe von 96,5 %

des Erwerbspreises unter Ausklammerung der Frage, wann bzw. gegen welche Sicherstellung im

Hinblick auf eine Erfüllung etwaiger Gewährleistungsansprüche der restliche Erwerbspreisteilbetrag

von 3,5 % geleistet wird, abstellt. Die insoweit über den Betrachtungszeitraum hinaus - aufgrund der

im Vergleich der Szenarien nur relativ geringen Differenzen in den Darlehensrestbeträgen – nahezu in

gleicher Höhe anfallenden Bereitstellungszinsen werden im Rahmen der quantitativen Analyse nicht

erfasst.

Dabei ergeben sich im Vergleich der Szenarien Abweichungen in den Darlehensrestbeträgen inso-

weit, als jeweils 3,5 % des szenarioabhängig variierenden Erwerbspreises als Darlehensrestbetrag


IFQ 36

verbleiben. Dies wiederum resultiert aus der Prämisse einer szenariounabhängigen Fremdkapital-

aufnahme in Höhe von 80 % des Erwerbspreises (im Ausgangsszenario) bzw. im Umkehrschluss der

getroffenen Annahme, dass über den durchgängig unterstellten 20 %-igen Eigenkapitalanteil am

Erwerbspreis (des Ausgangsszenarios) hinaus zusätzlich die sich szenarioabhängig ergebende Er-

werbspreiserhöhung jeweils vollständig aus Eigenkapital dargestellt wird.

Hinweis:

Während die bisher erläuterten Prämissen bzw. Vorgaben durchgängig für alle betrachteten

Szenarien sowohl im Best-case- als auch im Worst-case-Modell gelten, werden die Modalitäten

der Bauträgerfinanzierung im Einzelnen jeweils modell- und szenarioabhängig differenziert. Die

insoweit der einzelnen Szenariobetrachtung zugrunde liegenden Ansätze werden jeweils zu

Beginn der Erläuterungen zu den einzelnen Szenarien zusammenfassend dargestellt.

Auch im Rahmen der quantitativen Analyse werden jeweils isolierte Betrachtungen der Folge-

wirkungen aus der Perspektive der verschiedenen Marktakteure, d.h. der Bauträger, der Banken

und der Erwerber, vorgenommen.

Bemessung und Ergebnisgrößen

Im Rahmen der aus der Perspektive der verschiedenen Marktteilnehmer durchgeführten Berech-

nungen werden – im Hinblick auf einen Vergleich der verschiedenen Szenarien bzw. die Messung der

Veränderungen – die einzelnen Berechnungsergebnisse verdichtet zu einer jeweils aus Bauträger-,

Banken- bzw. Erwerbersicht als zentral erachteten Ergebnisgröße (jeweils vor etwaigen von der

jeweiligen individuellen Konstellation abhängigen steuerlichen Folgewirkungen).

Zu diesem Zweck werden für die folgenden Überlegungen die aus Sicht der Marktakteure zentralen

Ergebnisgrößen wie folgt definiert:

Marktteilnehmer Zentrale Ergebnisgröße

Bauträger Gesamtkosten des Bauvorhabens

(inkl. Finanzierungskosten in Form von Zinsen, Provisionen und Bearbeitungsgebühren im Realisierungszeitraum)

Banken Gesamtertrag

(als Summe aus Zinsmargen, Provisionseinnahmen und Bearbei-tungsgebühren im Realisierungszeitraum)


IFQ 37

Erwerber Finanzierungskosten

(als Saldo aus Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen, ggf. Aval-provisionen und Guthabenzinsen im Zeitraum zwischen Vertrags-abschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen Immobilie)

zzgl. Erwerbspreisveränderungen durch Überwälzung der – szenarioabhängig - bauträgerseitigen Finanzierungsmehrkosten einschließlich der dadurch bedingten Veränderungen der Er-werbsnebenkosten

- Perspektive des Bauträgers

Die Gesamtkosten als zentrale Ergebnisgröße aus der Sicht des Bauträgers umfassen einerseits die

Grundstückseinstandskosten, etwaige Kosten der Baureifmachung und Erschließung, die Bau- und

Baunebenkosten sowie Vertriebskosten. Andererseits fließen in die Gesamtkosten auch die bau-

trägerseitigen Finanzierungskosten ein, die insbesondere in Form von Zinsen, bankenseits erhobenen

Bearbeitungsgebühren sowie - soweit in den einzelnen Szenarien relevant - Avalprovisionen anfallen.

- Perspektive der Bank

Soweit mit Blick auf die Bauträgerbank als zentrale Ergebnisgröße auf den Gesamtertrag abgestellt

wird, wird dieser im Rahmen der Modellbetrachtungen verstanden als Summe aus den Ertrags-

bestandteilen Kreditbearbeitungsgebühr, Margenerträgen aus Soll- bzw. Habenzinsen sowie Avalpro-

visionen und Ausfertigungsgebühren für die herauszulegenden Avale.

Dabei ergibt sich die Sollzinsmarge zugunsten der Bank jeweils in Höhe der Differenz zwischen dem

mit dem Bauträger für die Kreditlinie vereinbarten Sollzinssatz und dem bankseitigen Refinanzierungs-

zinssatz - hier angenommen als 3-Monats-Euribor in Höhe von 3,21 % p.a. - bezogen auf den jeweils

zu verzinsenden Saldo des Vormonats. Analog errechnet sich die Habenzinsmarge zugunsten der

Bank jeweils in Höhe der Differenz zwischen dem Zinssatz, den die Bank z.B. am Euromarkt für die

Anlage von Geldern erzielen kann - hier ebenfalls angenommen als 3-Monats-Euribor in Höhe von

3,21 % p.a. - und dem Zinssatz, den sie dem Bauträger ihrerseits für die Anlage der Erwerbspreis-

guthaben bzw. die die Inanspruchnahmen auf dem Baukonto übersteigenden Guthaben vergütet.

Angesichts der verschiedenen Bestandteile des bankseitigen Gesamtertrages ergeben sich somit

unterschiedliche Steuerungsmöglichkeiten, um in Abhängigkeit von den Rahmenbedingungen der

Bauträgerfinanzierung im Einzelfall einen bestimmten Gesamtertragsanspruch der Bauträgerbank

realisieren zu können. Aus Bankensicht ist dabei der jeweilige Gesamtertrag stets zu sehen vor dem

Hintergrund des einzugehenden Finanzierungsrisikos, das – ungeachtet des Aspektes der Be-

sicherung im Einzelfall – im Kontext der folgenden Betrachtungen gemessen werden soll anhand des

Maximalsaldos aus Bau-, Erwerbspreis- und – soweit relevant – Avalkonto in Verbindung mit dem sich


IFQ 38

errechnenden monatlichen Durchschnittssaldo aus den genannten Konten im gesamten

Realisierungszeitraum. Zu diesem Zweck werden die jeweiligen Kontensalden zum Monatsultimo

unter Saldierung von Inanspruchnahmen und Guthaben zu einem Gesamtsaldo zusammengefasst.

Sodann wird bezogen auf den Realisierungszeitraum der Maximalsaldo als die höchste saldierte

Gesamtinanspruchnahme bestimmt. Ergänzend wird der monatliche Durchschnittsaldo als arithme-

tisches Mittel der monatlichen Gesamtinanspruchnahmen ermittelt, indem die Summe der saldierten

Gesamtinanspruchnahmen (d.h. ohne Einbeziehung saldierter Guthabenbeträge) durch die Anzahl

der Monate des Betrachtungszeitraums dividiert wird.

- Perspektive des Erwerbers

Hinsichtlich der zwei Bestandteile umfassenden zentralen Ergebnisgröße aus Erwerbersicht ist in

diesem Zusammenhang auf folgende Aspekte hinzuweisen:

Zunächst werden die Finanzierungskosten als Saldo aus Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen

(sowie im Szenario 8 Avalprovisionen) einerseits und Guthabenzinsen aus der Anlage der Eigenkapitals

im Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen Immobilie andererseits

erfasst.

Ferner wird für die Szenarien 2 bis 8 unterstellt, dass die dem Bauträger im Vergleich zum Ausgangs-

szenario entstehenden Finanzierungsmehrkosten durch eine entsprechende Erhöhung der Abgabe-

preise auf den Erwerber überwälzt werden (können). In diesem Zusammenhang wird im Rahmen der

Szenarien 2 bis 8 die Prämisse getroffen, dass – wie oben bereits erwähnt - die jeweilige Erwerbs-

preiserhöhung nebst der zusätzlichen Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital beglichen wird,

während der Fremdkapitalbetrag unverändert bleibt. Hierdurch bedingt reduzieren sich c.p. die

Zinserträge im Realisierungszeitraum sowie der zum Ende des Betrachtungszeitraums verbleibende

Eigenkapitalbetrag. Gleichzeitig differiert die Summe aus Darlehens- und Bereitstellungszinsen

zwischen den Szenarien auch bei gleichen Zahlungsmodalitäten bereits in Abhängigkeit von den

unterschiedlichen Verläufen der sukzessiven Inanspruchnahme des Endfinanzierungsdarlehns,

darüber hinaus selbstverständlich als Folge variierender Zahlungsmodalitäten.

Verlauf der Untersuchung

Nachfolgend wird zunächst für das Best-case-Modell das Ausgangsszenario mit seinen wesentlichen

Parametern dargestellt und in diesem Rahmen insbesondere die Ausprägungen der zentralen Ergeb-

nisgrößen aus der Perspektive von Bauträgern, Bauträgerbanken und Erwerbern ermittelt. Sodann

werden innerhalb des Best-case-Modells die bereits skizzierten Alternativszenarien (Szenarien 2 bis

8) hinsichtlich ihrer quantitativen Folgewirkungen anhand der relativen Veränderungen der zentralen

Ergebnisgrößen im Vergleich zum Ausgangsszenario untersucht.


IFQ 39

Anschließend erfolgen in analoger Vorgehensweise bezogen auf das Worst-case-Modell zunächst die

Darstellung des Ausgangsszenarios sowie die vergleichende Analyse der Alternativszenarien.

Vereinfachend wird in diesem Rahmen für alle durchgeführten Betrachtungen unterstellt, dass sämt-

liche einbezogenen Zahlungen stets zum Monatsultimo erfolgen.


IFQ 40

4.2 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Best-case-Modell

4.2.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht

Die Zusammenfassung der erwerberseitigen Teilzahlungen - gemäß § 3 (2) MaBV - in bis zu insge-

samt sechs Raten wird für die nachfolgenden Überlegungen wie folgt festgelegt, wobei – wie bereits

erläutert – auf eine „Gesamt“-Zahlung in Höhe von 96,5 % des Erwerbspreises abgestellt wird:

Bautenstand Rate in % des Erwerbspreises

Kumuliert in % des Erwerbspreis

nach Beginn der Erdarbeiten bzw. nach Vertragsabschluss

30,00 %

30,00 %

nach Rohbaufertigstellung 28,00 % 58,00 %

nach Herstellung der Dachflächen und -rinnen 5,60 % 63,60 %

nach Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen

6,30 %

69,90 %

nach Fenstereinbau und Herstellung des Innenputzes sowie Estrich

13,30 %

83,20 %

nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich sowie Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe (inkl. Fassadenarbeiten)

13,30 %

96,50 %

Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden - bei unterstellter Zinskompensation von Bau- und

Guthabenkonto - im Rahmen des Ausgangsszenarios wie folgt angesetzt:

Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,25 % p.a. Aufschlag = 4,46 % p.a.

Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.

Bearbeitungsgebühr 1,25 % bezogen auf die Kreditlinie

Begründung: Im Sinne der Gesamterlöskalkulation wurden hier die gemäß Experteninterview

vergleichsweise zum Worst-case-Modell niedrigeren Margen bzw. Gebühren angesetzt.


IFQ 41

Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers

Auf Basis der erläuterten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das

Ausgangsszenario bezogen auf die Gesamtkosten als zentrale Ergebnisgröße zu folgendem Resultat

(vgl. Anlage 8.1):

Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)

9.850.000,00 €

Bearbeitungsgebühr Bank

Zinsaufwand

Zinsertrag

Summe Finanzierungskosten

103.625,00 €

53.125,01 €

- 51.645,65 €

105.104,36 €

Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)

als zentrale Ergebnisgröße

9.955.104,36 €

Reflektierend auf die insoweit für das Ausgangsszenario ermittelten Gesamtkosten des Bauträgers (inkl.

Finanzierungskosten) werden im Rahmen der Betrachtung der nachfolgenden Szenarien 2 bis 8 die

quantitativen Auswirkungen jeweils in Form der Veränderung der Gesamtkosten in Relation zu den

kalkulierten Veräußerungspreisen gemessen.

Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank

Für das Ausgangsszenario resultiert der Gesamtertrag der Bank hinsichtlich der Bauträgerfinan-

zierung aus den Elementen Bearbeitungsgebühr, Sollzinsmarge sowie Habenzinsmarge.

Dementsprechend führt die Berechnung aus der Banken-Perspektive zu folgendem Gesamtertrag als

zentrale Ergebnisgröße unter Berücksichtigung des Finanzierungsrisikos (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

103.625,00 €

14.889,30 €

9.528,72 €

Gesamtertrag


128.043,02 €

Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto

- 1.977.028,00 €

Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto

- 595.571,89 €


IFQ 42

Der vorstehend für das Ausgangsszenario ermittelte Gesamtertrag der Bank wird im Weiteren wiede-

rum als Basisgröße zwecks quantitativer Gegenüberstellung der Alternativszenarien herangezogen.

Hier wird sodann jeweils die relative Veränderung des Gesamtertrages ermittelt.

Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers

Für die beispielhafte Erstellung einer Berechnung aus der Erwerberperspektive werden in Konkreti-

sierung der bereits in den Kapiteln 2 und 4.1 skizzierten grundsätzlichen Annahmen folgende

Prämissen getroffen:

Vertragsgegenstand MFH 1

Erwerbspreis 3.125.000,00 €

Vertragsabschluss Juli 2007

Darlehensvertragsabschluss Juli 2007

Darlehensbetrag 2.500.000,00 €

Darlehensauszahlung 100 %

Nominalzinssatz 5,35 % p.a.

Zinsfestschreibung 10 Jahre

Bereitstellungszinsen 0,25 % p.M. ab 01.11.2007

Valutierung der Erwerbspreisraten aus Endfinanzierungsdarlehen

Eigenkapitaleinsatz

- anteilig für Erwerbspreis (vorrangig vor Fremdkapital)

- für Erwerbsnebenkosten (pauschal 5 % des Erwerbspreises)

625.000,00 €

156.250,00 €

Guthabenverzinsung 2,21 % p.a.

Darüber hinaus wird weiter unterstellt, dass der Erwerber vor Vornahme der Immobilieninvestition

über ein Barvermögen in Höhe von 1.000.000,00 € verfügt, das unter Berücksichtigung der durch den

Erwerb des Mehrfamilienhauses bewirkten Verfügungen während der Bauzeit verzinslich angelegt

werden kann. Hinsichtlich der Fortschreibung des Anlagebetrages sind Steuerabflüsse aus den

Zinserträgen entsprechend zu berücksichtigen.


IFQ 43

Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers führt sodann für das Ausgangsszenario zu

folgendem Resultat, wobei die Finanzierungskosten in der oben vorgenommenen Abgrenzung

wiederum die zentrale Ergebnisgröße darstellen (vgl. Anlage 8.1):

Darlehenszinsen

Bereitstellungszinsen

Guthabenzinsen

- 73.534,64 €

- 46.265,63 €

10.009,58 €

Finanzierungskosten


- 109.790,68 €

Ausgehend vom anfänglich dem Erwerber annahmegemäß zur Verfügung stehenden Eigenkapital in

Höhe von 1.000.000,00 € errechnet sich ferner entsprechend der nachfolgenden Aufstellung zum

Ende des Realisierungszeitraums ein verbleibender Vermögensbetrag in Höhe von 105.791,29 €, der

weiterhin für eine verzinsliche Anlage und die Erzielung potentieller Zinserträge zur Disposition steht.


- Eigenkapitaleinsatz für

Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten

Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)

Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)


1.000.000,00 €

- 625.000,00 €

- 156.250,00 €

- 109.790,68 €

- 3.168,03 €

105.791,29 €

Entsprechend der skizzierten Vorgehensweise werden im Rahmen der folgenden Betrachtungen der

verschiedenen Alternativszenarien die jeweiligen Ausprägungen der erwerberseitigen Finanzie-

rungskosten ermittelt. Sodann werden die quantitativen Folgewirkungen der jedem Szenario zugrunde

liegenden Prämisse jeweils subsumiert. Dies geschieht im Wege der Ermittlung der Veränderungen

der Finanzierungskosten zzgl. etwaiger Erwerbspreisveränderungen sowie der resultierenden Verän-

derungen der Erwerbsnebenkosten jeweils in Relation zu den ursprünglich durch den Bauträger

kalkulierten Abgabepreisen.

Zusammenfassung zum Ausgangsszenario

Für das Ausgangsszenario ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend

nochmals zusammengestellten Beträge für die jeweils aus Bauträger-, Banken- bzw. Erwerbersicht als

relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:


IFQ 44

Bauträger:

Gesamtkosten (inkl. Finanzierungskosten)

9.955.104,36 €

Bank:

Gesamtertrag

128.043,02 €

Erwerber:

Finanzierungskosten

109.790,68 €

4.2.2 Darstellung des Szenarios 2

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung

gemäß § 3 MaBV

Entsprechend der in Kapitel 3.1 vorgenommenen Abgrenzung basiert das Szenario 2 auf der

Annahme, dass zunächst Erwerberzahlungen nur gegen Stellung einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV

erfolgen, wobei mit Erreichung der Rohbaufertigstellung eine Bürgschaftsgestellung durch den

Bauträger jedoch nicht mehr erforderlich ist und daher die weitere Vertragsabwicklung ausschließlich

im Rahmen des § 3 MaBV erfolgen kann.

Die bzgl. der Zinssätze und der Bearbeitungsgebühr gegenüber dem Ausgangsszenario unverän-

derten Konditionsannahmen bzgl. der Bauträgerfinanzierung werden für Szenario 2 um die die

Bürgschaften betreffenden Positionen wie folgt ergänzt:




Avalprovision 1,00 % p.a.

Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde

Begründung: Auch hinsichtlich der Avalprovision wurde im Sinne der Gesamterlöskalkulation hier ein

gemäß Experteninterview vergleichsweise zum Worst-case-Modell niedrigerer Provisionssatz ange-

setzt. Demgegenüber wurde bezüglich der Ausfertigungsgebühr keine Differenzierung bezogen auf

die beiden betrachteten Modelle bzw. einzelne Szenarien vorgenommen, da diese das Entgelt für den

von der spezifischen Konstellation weitgehend unabhängigen Vorgang der Erstellung der Bürgschafts-

urkunde darstellt.


IFQ 45


Auf Basis der insoweit ergänzten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers

für das Szenario 2 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen

Ausfertigungsgebühren


103.625,00 €

53.188,64 €

- 51.432,55 €

10.156,25 €

200,00 €

115.737,33 €



9.965.737,33 €

Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1

10.632,97 €

Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises

0,08506 %

Der Bauträger wird somit im Szenario 2 zusätzlich mit den ausgewiesenen Avalprovisionen belastet,

die entsprechend zu höheren Inanspruchnahmen auf dem Baukonto führen. Als Folge hiervon resul-

tieren für Abrechnungsperioden mit (höheren) negativen Kompensationssalden erhöhte Sollzinsen, für

Abrechnungsperioden mit (geringeren) positiven Kompensationssalden entsprechend geringere

Habenzinsen.


Im Szenario 2 resultiert der Gesamtertrag der Bank aus den Elementen Bearbeitungsgebühr, Sollzins-

marge und Habenzinsmarge einerseits sowie Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren anderer-

seits. Entsprechend führt die Berechnung aus der Banken-Perspektive zu folgendem Gesamtertrag

(vgl. Anlage 8.1), der wiederum vor dem Hintergrund des Finanzierungsrisikos - gemessen an den

Parametern Maximalsaldo bzw. Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto - zu sehen

ist:


IFQ 46

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


103.625,00 €

14.907,13 €

9.489,40 €

10.156,25 €

200,00 €

Gesamtertrag

Als zentrale Ergebnisgröße

138.377,78 €

Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1

10.334,76 €

Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1

8,07132 %

Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto

- 4.536.123,13 €

Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto

- 1.104.097,66 €

Dabei resultiert im Vergleich zum Ausgangsszenario der (geringfügig) erhöhte Margenertrag aus Soll-

zinsen aus dem höheren Sollzinsaufwand des Bauträgers, der leicht niedrigere Margenertrag aus

Habenzinsen entsprechend aus dem geringeren Habenzinsertrag des Bauträgers (s. oben).


Die Frage, inwieweit Erwerberzahlungen gemäß § 3 oder § 7 MaBV zu leisten sind, ist für die

Fälligkeitszeitpunkte der Erwerberzahlungen ohne Bedeutung. Zu berücksichtigen ist jedoch die Er-

höhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger im Umfang der diesem entstehenden zusätz-

lichen Finanzierungskosten (i.w. Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren), die im vorliegenden

Szenario 2 - bezogen auf ein Haus - mit 2.658,13 € anzusetzen sind. Durch den zur Darstellung des

erhöhten Erwerbspreises nebst den daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsnebenkosten

erhöhten Eigenkapitaleinsatz ergeben sich entsprechend geringere Habenzinsen im

Realisierungszeitraum. Gleichzeitig reduziert sich die Summe aus Darlehens- und

Bereitstellungszinsen im Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge des veränderten Verlaufs der

sukzessiven Darlehensvalutierung, ohne dass diese Minderkosten die Mehrkosten in Form

entgangener Habenzinsen vollständig kompensieren können (vgl. Anlage 8.1).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen

Finanzierungskosten Erwerber

73.464,45 €

46.304,98 €

- 9.937,51 €

109.831,92 €


IFQ 47

Insgesamt ergeben sich die Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers wie folgt:

Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)

2.658,13 € (0,08506 %)

Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)

132,91 € (0,00425 %)

Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)

41,24 € (0,00132 %)

Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1

2.832,28 €

Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises

0,09064 %

Im Wesentlichen als Folge des erhöhten Erwerbspreises verbleibt dem Erwerber aus dem anfäng-

lichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums für eine über den Realisierungszeitraum

hinaus gehende verzinsliche Anlage ein im Vergleich zum Ausgangsszenario geringerer Vermögens-

betrag wie folgt:



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 627.658,13 €

- 156.382,91 €

- 109.831,92 €

- 3.145,22 €

102.981,83 €

Zusammenfassung zum Szenario 2

Für das Szenario 2 ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend nochmals

zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:


IFQ 48

Bauträger:


0,08506 %

Bank:


8,07132 %

Erwerber:


0,09064 %

Klarstellend sei an dieser Stelle nochmals darauf verwiesen, dass die Summe der Mehrkosten aus

Erwerbersicht sowohl etwaige Finanzierungsmehr- oder -minderkosten in der Erwerbersphäre als

auch etwaige Erwerbspreiserhöhungen (Überwälzung von Finanzierungsmehrkosten in der Bauträger-

sphäre) einschließlich der daraus resultierenden Veränderungen der Erwerbsnebenkosten umfasst.


Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-

lungspflicht

Im Szenario 3 stellt sich die Risikoposition für die Bauträgerbank vergleichsweise zum Ausgangs-

szenario dergestalt höher dar, als dass sie ggf. zur Rückerstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen

verpflichtet ist. Vor diesem Hintergrund werden die für das Szenario 3 relevanten Konditionen der

Bauträgerfinanzierung wie folgt unterstellt:




Begründung: Vor dem Hintergrund einer veränderten Risikogewichtung der Bank für den Fall, dass die

Bauträgerleistung unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wurde im Vergleich

zum Ausgangsszenario die Prämisse einer um 0,50 %-Punkte erhöhten Sollzinsmarge getroffen.


Bedingt durch einen entsprechend höheren Sollzinsaufwand führt die Berechnung aus der

Perspektive des Bauträgers für das Szenario 3 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):


IFQ 49


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


103.625,00 €

59.214,14 €

- 51.521,12 €

111.318,02 €



9.961.318,02 €


6.213,66 €


0,04971 %

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der erhöhte Sollzinsaufwand via Belastung

auf dem Baukonto in die Kompensationssalden einfließt und hier - vergleichsweise zum Aus-

gangsszenario - im Verlauf zu geringeren kompensierten Guthaben führt. Hierin wiederum sind die

vorstehend geringer als im Ausgangsszenario ausgewiesenen Habenzinsen begründet.


Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der finanzierenden Bank der Gesamtertrag - zu

gewichten wiederum vor dem Hintergrund der szenariospezifischen Entwicklung des Finanzierungs-

risikos - wie folgt (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

103.625,00 €

20.892,09 €

9.505,74 €

Gesamtertrag


134.022,83 €


5.979,81 €


4,67016 %


- 1.980.122,82 €


- 596.916,74 €


IFQ 50

Während der höhere Margenertrag aus Sollzinsen sich insbesondere als Folge des erhöhten Sollzins-

aufschlags ergibt, resultiert der im Vergleich zum Ausgangsszenario geringfügig geringere Margen-

ertrag aus Habenzinsen entsprechend der - wie vorstehend erläutert - geringeren Habenzinsen

zugunsten des Bauträgers.


Da die Sphäre der Erwerberfinanzierung von dem Aspekt einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht

unbeeinflusst ist, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber dem Ausgangs-

szenario nahezu ausschließlich infolge der Erhöhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger

im Umfang der diesem entstehenden zusätzlichen Finanzierungskosten (hier 1.553,44 € je Haus) nebst

der entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten. Demgegenüber stellen sich die diesbezüglich zusätz-

lichen Finanzierungskosten aus Perspektive des Erwerbers (zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz mit der

Folge geringerer Habenzinsen im Zeitverlauf) als nur von untergeordneter Bedeutung dar (vgl. Anlage

8.1).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


73.493,62 €

46.288,62 €

- 9.967,47 €

109.814,78 €

In der Gesamtbetrachtung ergeben sich die Mehrkosten für den Erwerber wie folgt:


1.553,44 € (0,04971 %)


77,67 € (0,00249 %)


24,10 € (0,00077 %)


1.655,21 €


0,05297 %


IFQ 51

Wiederum weitgehend aufgrund des erhöhten Erwerbspreises verbleibt dem Erwerber aus dem

anfänglichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangs-

szenario geringerer Vermögensbetrag für eine über den Realisierungszeitraum hinaus gehende

verzinsliche Anlage, der sich wie folgt errechnet:



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 626.553,44 €

- 156.327,67 €

- 109.814,78 €

- 3.154,70 €

104.149,41 €


Auf Basis der erläuterten Prämissen ergeben sich somit für das Szenario 3 die nachstehend nochmals


Bauträger:


0,04971 %

Bank:


4,67016 %

Erwerber:


0,05297 %


Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss

und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitz-

übergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

Von dem Ausgangsszenario unterscheidet sich das Szenario 4 durch die Prämisse zweigeteilter

Erwerberzahlungen – 30 % des Erwerbspreises bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss sowie

66,5 % des Erwerbspreises bei Bezugsfertigkeit – statt der Annahme ratierlicher Erwerberzahlungen


IFQ 52

gemäß § 3 MaBV, ferner durch die Annahme einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträger-

bank. Im Vergleich zum Ausgangsszenario besteht insoweit für die Bauträgerbank einerseits das

erhöhte Risiko der Erstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen, andererseits ergibt sich ein höheres

Kreditobligo bzw. -risiko durch geringere verpfändbare Erwerberzahlungen.

Entsprechend werden die hier relevanten Konditionen der Bauträgerfinanzierung - unverändert im

Vergleich zum Szenario 3 - wie folgt unterstellt:




Begründung: Vor dem Hintergrund der erhöhten Risikoposition der Bank für den Fall, dass die

Leistung des Bauträgers unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wird auch

hier die Prämisse einer um 0,50 %-Punkte erhöhten Sollzinsmarge getroffen. Die sich durch die

veränderten Zahlungsmodalitäten aus Bankensicht ergebende erhöhte Risikoentwicklung und -spitze

(vgl. unten) wird im Sinne einer Gesamterlöskalkulation durch den zusätzlichen Ertrag infolge der

erhöhten Kreditinanspruchnahmen tendenziell kompensiert.


Bedingt durch die veränderten Zahlungsmodalitäten der Erwerber – 66,5 % der Erwerbspreise sind erst

bei Bezugsfertigkeit zur Zahlung fällig – ergeben sich für den Bauträger im Szenario 4 deutlich erhöhte

Finanzierungskosten, die sich wie folgt in erhöhten Gesamtkosten niederschlagen (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


104.000,00 €

167.272,21 €

0,00 €

271.272,21 €



10.121.271,21 €


166.167,84 €


1,32934 %


IFQ 53

Die Tatsache, dass - obwohl 30 % der Erwerbspreise bei Baubeginn bzw. nach Vertragsschluss

fließen - Habenzinsen zugunsten des Bauträgers nicht entstehen, ist darin begründet, dass sich unter

Rückgriff auf den unterstellten Verausgabungsplan hinsichtlich der bauträgerseitigen Kosten bis zur

Bezugsfertigkeit des Objektes, d.h. dem Monat, in dem annahmegemäß die zweite Rate in Höhe von

66,5 % der Erwerbspreise zu zahlen ist, durchgängig kompensierte Sollsalden ergeben, d.h. zu

verzinsende Guthaben nicht bestehen.


Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank ein im Vergleich der bisher

betrachteten Szenarien erhöhter Gesamtertrag, wobei aus den modifizierten Zahlungsmodalitäten aus

Sicht der Bank auch eine deutlich veränderte Risikoentwicklung und -spitze (gemessen an den

einleitend benannten Parametern) resultieren (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

104.000,00 €

59.017,41 €

0,00 €

Gesamtertrag


163.017,41 €


34.974,40 €


27,31457 %


- 4.184.974,31 €


- 1.686.211,77 €


Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen Verschiebung von Teil-

zahlungen auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen bezogen auf

die erwerberseitige Fremdfinanzierung (ersparte Darlehenszinsen, erhöhte Bereitstellungszinsen).

Demgegenüber sind die Effekte der aus der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers

folgenden Erwerbspreiserhöhung (um 41.541,88 € je Haus) nebst der dadurch bedingten erhöhten

Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen, die annahmegemäß zu einem zusätzlichen Eigenkapital-

einsatz führen und insoweit geringere Habenzinsen nach sich ziehen (vgl. Anlage 8.1).


IFQ 54

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


17.690,17 €

77.580,28 €

- 9.036,61 €

86.233,84 €

Da die Erwerbspreiserhöhung zzgl. der zusätzlichen Nebenkosten die Finanzierungsminderkosten

überkompensieren, ergibt sich die Summe der Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 4 wie folgt:


41.541,88 € ( 1,32934 %)


2.077,09 € ( 0,06647 %)


- 23.556,84 € (- 0,75382 %)


20.062,13 €


0,64199 %

Bedingt durch den annahmegemäß erhöhten Erwerbspreis sowie der dadurch bedingt erhöhten

Erwerbsnebenkosten verbleibt dem Erwerber trotz der geringeren Finanzierungskosten bis zur

Bezugsfertigkeit im Szenario 4 aus dem anfänglichen Eigenkapital ein im Vergleich zum Ausgangs-

szenario entsprechend geringerer Vermögensbetrag (86.037,11 €), so dass im Anschluss an den

Realisierungszeitraum hieraus potentiell geringere Erträge (im Vergleich zu den vorhergehenden

Szenarien) erzielt werden können.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 666.541,88 €

- 158.327,09 €

- 86.233,84 €

- 2.860,09 €

86.037,11 €


IFQ 55


Für das Szenario 4 ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend nochmals


Bauträger:


1,32934 %

Bank:


27,31457 %

Erwerber:


0,64199 %


Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer aus-

drücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Szenario 5 basiert auf der Annahme, dass für alle nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV erfolgenden

Erwerberzahlungen seitens des Bauträgers ausdrückliche Rückzahlungsbürgschaften durch die finan-

zierende Bank gestellt werden, die bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten sind.

Vor diesem Hintergrund resultiert somit aus Sicht der Bank ein entsprechendes Volumen an Eventual-

verbindlichkeiten und hierdurch bedingt ein - gemessen an den o.g. Indikatoren des Maximal- bzw.

Durchschnittssaldos aus Bau-, Guthaben- und Avalkonto - deutlich erhöhtes Finanzierungsrisiko. Das

Kreditobligo steigt mithin durch die Hergabe der Bürgschaften als separates Finanzierungsinstrument

in Form eines Avalkredites in Höhe der vereinnahmten Erwerberzahlungen. Angesichts dessen

werden für dieses Szenario die Konditionsannahmen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung ein-

schließlich der die herauszulegenden Avale betreffenden Positionen wie folgt getroffen:







IFQ 56

Begründung: Als Folge des im Vergleich zum Szenario 2 mit Blick auf den abweichenden Bürg-

schaftscharakter erhöhten Avalprovisionssatzes, die Laufzeit der Bürgschaften - Aufrechterhaltung bis

zur Bezugsfertigkeit - sowie das herauszulegende Bürgschaftsvolumen fallen im Szenario 5 im

Vergleich zum Ausgangsszenario erhebliche Beträge an Avalprovisionen zugunsten der Bauträger-

bank an. Da hierdurch dem Aspekt des erhöhten bankseitigen Finanzierungsrisikos entsprechend

Rechnung getragen wird, wird mit Blick auf die üblicherweise erfolgende risikogewichtete Gesamt-

ertragskalkulation der Bank eine im Vergleich zum Ausgangsszenario reduzierte Bearbeitungsgebühr

angesetzt.


Auf Basis der genannten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das

Szenario 5 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen



82.600,00 €

52.343,51 €

- 50.919,42 €

118.015,63 €

200,00 €

202.239,71 €



10.052.239,71 €


97.135,35 €


0,77708 %

Wie bereits erläutert, errechnet sich der Sollzinsaufwand des Bauträgers aus den jeweiligen Inan-

spruchnahmen (ggf. unter Berücksichtigung zu kompensierender Guthaben) auf dem Baukonto, dem

neben den Baukosten auch die bankenseitige Bearbeitungsgebühr, die jeweiligen Sollzinsbeträge

sowie Avalprovisionen belastet sowie etwaige Habenzinsbeträge gutgeschrieben werden.

Im Vergleich zum Ausgangsszenario stellt sich hier der Sollzinsaufwand des Bauträgers geringer dar,

da die bereits zu Beginn das Baukonto entlastende geringere Bearbeitungsgebühr vergleichsweise zu


IFQ 57

den Avalprovisionen, die erst sukzessive im Zeitverlauf das Baukonto belasten, insgesamt zu niedri-

geren (kompensierten) Inanspruchnahmen führt. Überkompensiert wird der Effekt der geringeren

Bearbeitungsgebühr durch die anfallenden Avalprovisionen in der Berechnung erst ab einem Zeit-

punkt, zu dem bereits positive Kompensationssalden bestehen. Dementsprechend ergeben sich in der

Folgezeit im Vergleich zum Ausgangsszenario niedrigere Guthabenbeträge und mithin geringere

Habenzinsen zugunsten des Bauträgers. Da sich die beiden Zinseffekte weitestgehend ausgleichen,

resultieren die Finanzierungsmehrkosten des Bauträgers letztlich nahezu ausschließlich aus der

nominalen Differenz zwischen Avalprovisionen (nebst Ausfertigungsgebühren) und ersparter Bear-

beitungsgebühr.


Aus der Perspektive der finanzierenden Bank resultiert im Szenario 5 der Gesamtertrag der Bank

somit wie folgt, wobei sich die Risikoentwicklung und -spitze infolge der bis zur Bezugsfertigkeit

valutierenden Bürgschaften nochmals deutlich verändert darstellen (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


82.600,00 €

14.670,27 €

9.394,73 €

118.015,63 €

200,00 €

Gesamtertrag


224.880,62 €


96.837,60 €


75,62896 %


- 7.890.229,72 €


- 3.581.192,05 €

Die Veränderungen hinsichtlich des bankenseitigen Gesamtertrages sind weitgehend gekennzeichnet

durch die geringere Bearbeitungsgebühr sowie die zusätzlich anfallenden Avalprovisionen (vgl. Er-

läuterungen zur Berechnung aus der Bauträgerperspektive).


IFQ 58


Da dem Szenario 5 annahmegemäß wiederum ein Zahlungsplan in Form ratierlicher Zahlungen ent-

sprechend § 3 MaBV zugrunde liegt, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber

dem Ausgangsszenario überwiegend bedingt durch die Erhöhung des bauträgerseitigen Veräus-

serungspreises zzgl. der daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsnebenkosten. Entsprechend der

Annahme der Überwälzung der dem Bauträger entstehenden zusätzlichen Finanzierungskosten (hier

i.w. Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren) errechnet sich vorliegend die Erwerbspreiserhöhung

mit 24.283,75 € je Haus.

Die gegenüber dem Ausgangsszenario erhöhten Finanzierungskosten in der Erwerbersphäre resul-

tieren dabei aus niedrigeren Zinserträgen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes (Finanzierung

der Erwerbspreiserhöhung und der zusätzlichen Nebenkosten), die die aufgrund des veränderten

Verlaufs der sukzessiven Darlehensvalutierung verringerte Summe aus Darlehens- und Bereitstel-

lungszinsen überkompensieren (vgl. Anlage 8.1).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


72.893,49 €

46.625,15 €

- 9.351,19 €

110.167,45 €

Die gesamten Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers stellen sich letztlich wie folgt dar:


24.283,75 € (0,77708 %)


1.214,19 € (0,03885 %)


376,77 € (0,01206 %)


25.874,71 €


0,82799 %


IFQ 59

Als Folge des erhöhten Erwerbspreises, der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten sowie der

höheren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Erwerber in diesem Szenario aus

dem anfänglichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums gemäß der folgenden Herleitung

ein im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum geringerer Vermögensbetrag (80.124,96 €), der über

den Realisierungszeitraum hinaus für eine verzinsliche Anlage zur Disposition steht.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 649.283,75 €

- 157.464,19 €

- 110.167,45 €

- 2.959,65 €

80.124,96 €


Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 5 die sich auf Basis der gesetzten Annahmen erge-

benden relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen wie folgt dar:

Bauträger:


0,77708 %

Bank:


75,62896 %

Erwerber:


0,82799 %


Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss

gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden

Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Im Szenario 6 sind die Rückzahlungs-, Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaften bis

zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten. Die Verbürgung hinsichtlich der Mängel-


IFQ 60

beseitigung umfasst also die Absicherung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Erwerbers bis zur

Bezugsfertigkeit, nicht jedoch die ausgeklammerte Frage der Besicherung etwaiger Gewährleistungs-

ansprüche. Aufgrund dieses Bürgschaftscharakters (Bank avanciert zum Bauträger) steigt das Finan-

zierungsrisiko sowie Kreditobligo im Vergleich zum Ausgangsszenario massiv.

Vor diesem Hintergrund werden die Konditionen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung einschließlich

der die Bürgschaften betreffenden Positionen wie folgt unterstellt:






Begründung: Bedingt durch die erweiterte Bürgschaftsreichweite in diesem Szenario ergeben sich

vergleichsweise zum Ausgangsszenario potentiell weitergehende Bankenrisiken aus den ent-

sprechenden Bürgschaftsübernahmen. Diese werden im Rahmen der bankseitigen Gesamterlös-

kalkulation bei ansonsten im Vergleich zum vorhergehenden Szenario unveränderten Margen- bzw.

Gebührenansätzen durch einen erhöhten Ertrag infolge des höheren Avalprovisionssatzes tendenziell

kompensiert.


Bedingt durch die erwerberseitigen Vorauszahlungen (96,5 % bei Baubeginn bzw. nach Ver-

tragsabschluss) in Verbindung mit der Hergabe der skizzierten Bürgschaften sind die Finanzierungs-

kosten des Bauträgers durch deutlich erhöhte Zinserträge bei gleichzeitig reduzierten Zinsaufwen-

dungen einerseits sowie erhebliche Aufwendungen in Form der Avalprovisionen andererseits gekenn-

zeichnet. Entsprechend ergeben sich aus der Bauträgersicht für das Szenario 6 die Gesamtkosten wie

folgt (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen



82.600,00 €

34.277,72 €

- 160.167,12 €

246.276,04 €

200,00 €

203.186,64 €


IFQ 61



10.053.186,64 €


98.082,27 €


0,78466 %


Dementsprechend stellen sich aus Perspektive der finanzierenden Bank im Szenario 6 der Gesamt-

ertrag sowie die Risikoentwicklung und -spitze wie folgt dar (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


82.600,00 €

9.606,98 €

29.551,13 €

246.276,04 €

200,00 €

Gesamtertrag


368.234,16 €


240.191,14 €


187,58629 %


- 7.921.167,80 €


- 3.586.067,42 €


Aus der in diesem Szenario getroffenen Prämisse nahezu vollständiger Vorauszahlungen resultieren

entsprechende Mehraufwendungen bezogen auf die erwerberseitige Finanzierung. Diese ergeben

sich aus deutlich erhöhten Darlehenszinsen bei gleichzeitig reduzierten Bereitstellungszinsen

einerseits sowie reduzierten Habenzinsen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes andererseits,

der zur Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung um 24.520,63 € je Haus zzgl. der dadurch bedingt

erhöhten Erwerbsnebenkosten unterstellt wird (vgl. Anlage 8.1).


IFQ 62

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


149.161,28 €

3.858,16 €

- 8.806,41 €

144.213,02 €

Diese Finanzierungsmehrkosten führen gemeinsam mit der aus der Gesamtkostenerhöhung in der

Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung sowie der entsprechenden Nebenkostener-

höhung im Szenario 6 zu gesamten Mehrkosten für den Erwerber wie folgt:


24.520,63 € (0,78466 %)


1.226,03 € (0,03923 %)


34.422,35 € (1,10152 %)


60.169,01 €


1,92541 %

Bedingt durch die höheren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit in Verbindung mit dem

erhöhten Erwerbspreis (zzgl. der entsprechend höheren Erwerbsnebenkosten) verbleibt dem Erwer-

ber im Szenario 6 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein entsprechend ge-

ringerer Vermögensbetrag (46.003,09 €), so dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum im Ver-

gleich zum Ausgangsszenario hieraus potentiell niedrigere Erträge erzielt werden können.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 649.520,63 €

- 157.476,03 €

- 144.213,02 €

- 2.787,23 €

46.003,09 €


IFQ 63


Für das Szenario 6 resultieren somit unter den getroffenen Prämissen die nachstehend nochmals


Bauträger:


0,78466 %

Bank:


187,58629 %

Erwerber:


1,92541 %


Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und


Im Szenario 7 stellt sich die Risikoposition für die Bauträgerbank insoweit höher dar, als im Zeitraum bis

zur Bezugsfertigkeit Erwerber bspw. aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gegebenheiten ausfallen

können und insoweit die entsprechenden Bauträgerverträge nicht zur Durchführung gelangen.

Angesichts dessen ist eine tendenziell intensivere Fokussierung der Bank auf die Bauüberwachung -

ggf. unter Einschaltung eines Gutachters - zu erwarten. Demgegenüber steht ein vergleichsweise ge-

ringerer Aufwand im Bereich der Zahlungsüberwachung, da ratierliche Zahlungseingänge nicht erfolgen.

Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden daher im Szenario 7 wie folgt unterstellt:




Begründung: Vor dem Hintergrund der veränderten Risiko- und Aufwandsgewichtung wird die

Annahme eines im Vergleich zum Ausgangsszenario um 0,75 %-Punkte erhöhten Sollzinssatzes

getroffen. Durch die hieraus resultierenden erheblichen Mehrerträge aus der Sollzinsmarge wird - mit


IFQ 64

Blick auf die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank in Verbindung mit einer

im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum reduzierten Bearbeitungsgebühr - der szenario-

spezifischen Risiko-, Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen.


Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit in Verbindung mit dem

erhöht unterstellten Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger im Szenario 7 nochmals deutlich

erhöhte Finanzierungskosten infolge entsprechender Sollzinsaufwendungen (keine Kompensations-

effekte wegen fehlender Guthaben) bzw. entfallender Habenzinserträge, durch die sich die Gesamt-

kosten wie folgt ergeben (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


83.200,00 €

378.595,22 €

0,00 €

461.795,22 €



10.311.795,22 €


356.690,86 €


2,85353 %


Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank der Gesamtertrag wie folgt, wobei

aus den veränderten Zahlungsmodalitäten eine wiederum veränderte Risikoentwicklung und -spitze

aus Bankensicht resultieren (vgl. Anlage 8.1):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

83.200,00 €

145.334,06 €

0,00 €

Gesamtertrag


228.534,06 €


IFQ 65


100.491,04


78,48225 %


- 8.107.594,75 €


- 3.633.351,44 €


Unverändert wird auch in diesem Szenario die generelle Prämisse, dass erwerberseitig die zur

Finanzierung erforderlichen Darlehensverträge parallel zum Bauträgervertrag abgeschlossen werden,

beibehalten, so dass auch bereits anfänglich eine entsprechende Finanzierungsbestätigung beige-

bracht werden kann (vgl. oben). Entsprechend fallen bzgl. der Endfinanzierung infolge der unter-

stellten vollständigen Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit Bereitstellungszinsen mithin für den

gesamten Zeitraum bezogen auf den vollen Darlehensbetrag an. Abweichend von den vorherigen

Szenarien wird unterstellt, dass aufgrund des vergleichsweise langen Zeitraums bis zur Darlehens-

valutierung und des daraus resultierenden Volumens an Bereitstellungszinsen erwerberseits eine

Reduzierung des Bereitstellungszinssatzes auf 0,20 % p.M. verhandelbar ist.

Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen vollständigen Zahlungs-

fälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit erhebliche Minderaufwendungen in Form ersparter Darlehenszinsen,

die den Effekt der Mehraufwendungen in Form von Bereitstellungszinsen überkompensieren. Zusätz-

lich resultieren aus den Zahlungsmodalitäten erhöhte Zinserträge zugunsten des Erwerbers, da das

anteilige Eigenkapital für den Erwerbspreis bis zur Bezugsfertigkeit für eine verzinsliche Anlage zur

Verfügung steht (vgl. Anlage 8.1).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


0,00 €

70.000,00 €

- 26.605,74 €

43.394,26 €

Den reduzierten Finanzierungskosten des Erwerbers gegenüber steht der Effekt der aus der Gesamt-

kostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung (vorliegend um

89.172,81€ je Haus) sowie der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten, so dass sich letztlich

die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 7 wie folgt ergeben:


IFQ 66


89.172,81 € ( 2,85353 %)


4.458,64 € ( 0,14268 %)


- 66.396,41 € (- 2,12469 %)


27.235,04 €


0,87152 %

Trotz der bisher vergleichsweise geringsten Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt

dem Erwerber im Szenario 7 infolge der vergleichsweise stärksten Erwerbspreiserhöhung sowie der

entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertig-

keit ein gegenüber dem Ausgangsszenario geringerer Vermögensbetrag (73.303,57 €). Somit können

im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus entsprechend niedrigere Erträge erzielt werden.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 714.172,81 €

- 160.708,64 €

- 43.394,26 €

- 8.420,72 €

73.303,57 €


Für das Szenario 7 ergeben sich mithin auf Basis der erläuterten Prämissen die nachstehend zusam-

mengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:


IFQ 67

Bauträger:


2,85353 %

Bank:


78,48225 %

Erwerber:


0,87152 %




Als Variante zum vorangegangenen Szenario 7 wird nachfolgend die Annahme einbezogen, dass

seitens des einzelnen Erwerbers mit Baubeginn des Objektes bzw. nach Vertragsabschluss eine

Bürgschaft seitens der ihn finanzierenden Bank in Höhe des jeweiligen Erwerbspreises (bzw. im

vorliegenden Kontext 96,5 % des Erwerbspreises) zu stellen ist, die durch den Bauträger im

Fälligkeitszeitpunkt des Erwerbspreises - hier Bezugsfertigkeit des Objektes und Zug um Zug gegen

Besitzübergabe - in Anspruch genommen werden kann, soweit der Erwerber seiner Verpflichtung zur

Zahlung des Erwerbspreises zu diesem Zeitpunkt nicht nachkommt.

Insoweit ergibt sich im Szenario 8 für die Bauträgerbank infolge der unterstellten Zahlungsmodalitäten

während der Bauzeit zwar ein im Vergleich zum Ausgangsszenario deutlich höheres Finanzierungsrisiko

bzw. Kreditobligo. Das Risiko im Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit bspw. aus wirtschaftlichen oder

persönlichen Gegebenheiten ausfallender Erwerber wird jedoch im Gegensatz zum Szenario 7 durch die

beizubringenden Erwerberbürgschaften kompensiert. Da jedoch eine Zahlungsverpflichtung der bürgen-

den Bank analog der vertraglichen Zahlungsverpflichtung des Erwerbers als an eine vertragskonforme

Bezugsfertigkeit des Objektes gebunden unterstellt werden kann, ist insoweit analog des Szenarios 7

eine tendenziell intensivere Fokussierung der Bauträgerbank auf die Bauüberwachung zu erwarten.

Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden daher im Szenario 8 wie folgt unterstellt:





IFQ 68



getroffen. Durch die hieraus resultierenden erheblichen Mehrerträge aus der Sollzinsmarge wird - mit

Blick auf die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank in Verbindung mit einer

im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum reduzierten Bearbeitungsgebühr - der szenario-

spezifischen Risiko-, Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen.


Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit errechnen sich für den

Bauträger im Szenario 8 im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum deutlich erhöhte Finanzie-

rungskosten infolge entsprechender Sollzinsaufwendungen (keine Kompensationseffekte wegen

fehlender Guthaben) bzw. entfallender Habenzinserträge, durch die sich die Gesamtkosten wie folgt

ergeben (vgl. Anlage 8.1):


9.850.000,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


83.200,00 €

359.942,98 €

0,00 €

443.142,98 €



10.293.142,98 €


338.038,62 €


2,70431 %


Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank der Gesamtertrag wie folgt, wobei

bezogen auf die Bauphase die Risikoentwicklung und -spitze weitgehend denen des Szenarios 7

entsprechen (vgl. Anlage 8.1):


IFQ 69

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

83.200,00 €

126.996,01 €

0,00 €

Gesamtertrag


210.196,01 €


82.153,00


64,16047 %


- 8.090.701,42 €


- 3.628.457,49 €


Wenn auch eine solche, vorstehend skizzierte Höchstbetragsbürgschaft in Abhängigkeit von dem

Zeitpunkt, zu dem ein Erwerbsvertrag abgeschlossen wird, seitens der Erwerberbank ggf. für den

gesamten Zeitraum zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit herauszulegen ist, ist gleichwohl zu

beachten, dass diese nur einen bestimmten Zeitpunkt - Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe -

fokussiert, d.h. nur zu diesem Zeitpunkt bzw. unter diesen Voraussetzungen in Anspruch genommen

werden kann. Das Risiko der Erwerberbank aus der Übernahme einer entsprechenden Bürgschaft

kann dabei insoweit begrenzt werden, als sie die Verbürgung an die Voraussetzungen knüpfen kann,

dass der anteilige Eigenkapitalbetrag für den Erwerbspreis bereits ab Bürgschaftsherauslegung

zugunsten der Bank zu verpfänden (bzw. entsprechend zu hinterlegen) ist und der Bank für den Fall

der Bürgschaftsinanspruchnahme die Rechte an der zu diesem Zeitpunkt bezugsfertigen Immobilie

zustehen. Vor dem Hintergrund, dass die Bank zwar den mit Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe

fälligen Erwerbspreis zu 100 % verbürgt, jedoch z.B. auf einen 20 %-igen Eigenkapitalanteil des

Erwerbers bereits Zugriff hat, wäre bei anschließender bankenseitiger Vermarktung des Objektes der

ggf. resultierende Minderveräußerungspreis in einer entsprechenden Bandbreite durch das erwerber-

seitige Eigenkapital abgefedert.

Angesichts der insoweit der Erwerberbank zusätzlich zufließenden Avalprovision sowie unter dem

bereits im Szenario 7 angesprochenen Aspekt des hohen Volumens an Bereitstellungszinsen in den

Szenarien mit einer vollständigen Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit ist davon auszugehen,

dass es in der Verhandlungsmacht des Enderwerbers liegt, entweder (nochmals) den Prozentsatz der

zu zahlenden Bereitstellungszinsen oder aber die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.


IFQ 70

Letzteres erscheint dabei insbesondere auch vor dem Hintergrund realistisch, dass es im Markt auch

Darlehensangebote mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 6, 9 oder 12 Monaten gibt.

Insoweit wird nachfolgend für das Szenario 8 unterstellt, dass erwerberseits erst ab dem 10, Monat

nach Abschluss des Darlehensvertrages Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,20 % p.M. (unverändert

gegenüber Szenario 7) zu entrichten sind. D.h. die bereitstellungszinsfreie Zeit von 3 Monaten (in den

Szenarien 1 bis 7) wird auf nunmehr 9 Monate verlängert. Darüber hinaus wird die Avalprovision

zugunsten der die Höchstbetragsbürgschaft herauslegenden Erwerberbank mit Blick auf das begrenz-

bare Risiko mit 1,00 % p.a. unterstellt.

Auch in diesem Szenario ergeben sich für den Erwerber aus der angenommenen vollständigen Zah-

lungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen in Form ersparter Dar-

lehenszinsen einerseits sowie erhöhter Zinserträge (aus dem länger zu Anlagezwecken zur Verfügung

stehenden Eigenkapital, vgl. Szenario 7) andererseits. Zusätzlich resultieren aus der erläuterten

Prämisse weitere Minderaufwendungen hinsichtlich der Bereitstellungszinsen. Demgegenüber wird

der Erwerber jedoch zusätzlich mit Avalprovisionen (bezogen auf den Bürgschaftsbetrag in Höhe 96,5

% des Erwerbspreises) belastet, so dass sich die Finanzierungskosten in der Summe wie folgt

darstellen (vgl. Anlage 8.1):

Darlehenszinsen


Avalprovisionen

Ausfertigungsgebühr

Guthabenzinsen


0,00 €

40.000,00 €

36.133,73 €

50,00 €

- 26.759,47 €

49.424,26 €

Den reduzierten Finanzierungskosten des Erwerbers gegenüber steht wiederum der Effekt der aus

der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung (vor-

liegend um 84.509,69€ je Haus) sowie der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten, so dass

sich die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 8 wie folgt ergeben:


84.509,69 € ( 2,70431 %)


4.225,48 € ( 0,13522 %)


IFQ 71


- 60.366,42 € (- 1,93173%)


28.368,75 €


0,90780 %

Da die vergleichsweise zum Ausgangsszenario geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugs-

fertigkeit durch die Erwerbspreiserhöhung zzgl. der erhöhten Erwerbsnebenkosten überkompensiert

werden, verbleibt dem Erwerber im Szenario 8 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugs-

fertigkeit ein gegenüber dem Ausgangsszenario geringerer Vermögensbetrag (72.121,20). Somit

können im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus entsprechend niedrigere Erträge erzielt

werden.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten




1.000.000,00 €

- 709.509,69 €

- 160.475,48 €

- 49.424,26 €

- 8.469,37 €

72.121,20 €


Für das Szenario 8 ergeben sich mithin auf Basis der erläuterten Prämissen die nachstehend zusam-

mengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:

Bauträger:


2,70431 %

Bank:


64,16047 %

Erwerber:


0,90780 %


IFQ 72

4.2.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Best-case-Modell

Abschließend zu den Szenarienbetrachtungen im Best-case-Modell werden die Ergebnisse der

Analyse als Gegenüberstellung der quantitativen Auswirkungen der den unterschiedlichen Szenarien

zugrunde liegenden Prämissen in den folgenden Übersichten - jeweils aus der Perspektive von Bau-

träger, Bank und Erwerber - nochmals zusammengefasst:

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

73

Ab

bild

un

g 2:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des B

est-case-Mo

dells au

s Bau

trägerp

erspektive

Szenario Charkterisierung Gesamtkosten Finanzierungs- Gesamtkosten Gesamtkosten- Gesamtkosten- Gesamtkosten-Bauträger vor kosten Bauträger Bauträger inkl. erhöhung erhöhung erhöhung

Finanzierungs- Finanzierungs- im Vergleich im Vergleich in % des Veräus-kosten kosten zu Szenario 1 zu Szenario 1 serungspreises

(in €) (in %) 12.500.000,00 €

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 9.850.000,00 € 105.104,36 € 9.955.104,36 €

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 9.850.000,00 € 115.737,33 € 9.965.737,33 € 10.632,97 € 0,10681% 0,08506%

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 9.850.000,00 € 111.318,02 € 9.961.318,02 € 6.213,66 € 0,06242% 0,04971%

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 9.850.000,00 € 271.272,21 € 10.121.272,21 € 166.167,84 € 1,66917% 1,32934%

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 9.850.000,00 € 202.239,71 € 10.052.239,71 € 97.135,35 € 0,97573% 0,77708%

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 9.850.000,00 € 203.186,64 € 10.053.186,64 € 98.082,27 € 0,98525% 0,78466%

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 9.850.000,00 € 461.795,22 € 10.311.795,22 € 356.690,86 € 3,58299% 2,85353%

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 9.850.000,00 € 443.142,98 € 10.293.142,98 € 338.038,62 € 3,39563% 2,70431%

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bauträgerperspektive

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

74

Ab

bild

un

g 3:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des B

est-case-Mo

dells au

s Ban

kenp

erspektive

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bankenperspektive

Szenario Charakterisierung Sollzinsmarge SZ-Margen- Sollzins p.a. Avalprovision Bearb.gebühr Gesamtertrag Maximalsaldo erreicht Durchschnitts-aufschlag Bauträger Bank aus Baukto., im … . saldo aus Bau-

generell szenario- Erhöhung im Avalkto. und Monat kto., Avalkto. u.abhängig Vergleich zu Guthabenkto. Guthabenkto.

Szenario 1 (in %)

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 1,25% 4,46% 1,25% 128.043,02 € 1.977.028,00 €- 9. 595.571,89 €-

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 1,25% 4,46% 1,00% 1,25% 138.377,78 € 4.536.123,13 €- 14. 1.104.097,66 €-

8,07132%

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 1,25% 0,50% 4,96% 1,25% 134.022,83 € 1.980.122,82 €- 9. 596.916,74 €-

4,67016%

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 1,25% 0,50% 4,96% 1,25% 163.017,41 € 4.184.974,31 €- 23. 1.686.211,77 €-

27,31457%

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 1,25% 4,46% 1,50% 1,00% 224.880,62 € 7.890.229,72 €- 23. 3.581.192,05 €-

75,62896%

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 1,25% 4,46% 2,00% 1,00% 368.234,16 € 7.921.167,80 €- 23. 3.586.067,42 €-

187,58629%

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 1,25% 0,75% 5,21% 1,00% 228.534,06 € 8.107.594,75 €- 23. 3.633.351,44 €-

78,48225%

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 1,25% 0,50% 4,96% 1,00% 210.196,01 € 8.090.701,42 €- 23. 3.628.457,49 €-

64,16047%

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

75

Ab

bild

un

g 4:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des B

est-case-Mo

dells au

s Erw

erberp

erspektive

Szenario Charakterisierung Erwerbspreis Finanzierungs- Finanzierungs- Finanzierungs- Gesamt- Erwerbsneben- Summe verbleibendes(ursprünglich) kosten Mehrkosten/ Mehrkosten/ Mehrkosten Mehrkosten Mehrkosten Eigenkapital 1

Erwerber Minderkosten Minderkosten Bauträger Erwerber (anfänglich(saldiert) im Vergleich in % des in % des in % des in % des 1.000.000,00 €

zu Szenario 1 Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises unterstellt)

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 3.125.000,00 € 109.790,68 €

105.791,29 €

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 3.125.000,00 € 109.831,92 € 41,24 € 0,00132% 0,08506% 0,00425% 0,09064% 102.981,83 €

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 3.125.000,00 € 109.814,78 € 24,10 € 0,00077% 0,04971% 0,00249% 0,05297% 104.149,41 €

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 3.125.000,00 € 86.233,84 € 23.556,84 €- -0,75382% 1,32934% 0,06647% 0,64199% 86.037,11 €

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 3.125.000,00 € 110.167,45 € 376,77 € 0,01206% 0,77708% 0,03885% 0,82799% 80.124,96 €

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 3.125.000,00 € 144.213,02 € 34.422,35 € 1,10152% 0,78466% 0,03923% 1,92541% 46.003,09 €

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 3.125.000,00 € 43.394,26 € 66.396,41 €- -2,12469% 2,85353% 0,14268% 0,87152% 73.303,57 €

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 3.125.000,00 € 49.424,26 € 60.366,42 €- -1,93173% 2,70431% 0,13522% 0,90780% 72.121,20 €

1 beinhaltet neben den prozentual bezogen auf den Kaufpreis ausgewiesenen Mehrkosten und den jeweils höheren Erwerbsnebenkosten auch die differierenden steuerlichen Abflüsse

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Erwerberperspektive


IFQ 76

4.3 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Worst-case-Modell

Nachfolgend erfolgt die Darstellung der insgesamt acht Szenarien für das Worst-case-Modell. Da es

sich hierbei um die gleiche Vorgehensweise mit weitgehend identischer Prämissensetzung handelt,

wird diese Darstellung i.w. auf eine Zusammenfassung der Ergebnisse beschränkt. Die nicht kon-

formen Worst-case-Szenario typischen Finanzierungsparameter werden jeweils im Vorfeld aufgezeigt.

4.3.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht

Für das Ausgangsszenario werden die Konditionen der Bauträgerfinanzierung - ohne Zinskompen-

sation von Bau- und Guthabenkonto - wie folgt angesetzt:




Begründung: Im Sinne der Gesamterlöskalkulation wurden hier die gemäß Experteninterview

vergleichsweise zum Best-case-Modell höheren Margen bzw. Gebühren angesetzt.


Hiervon ausgehend führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das Ausgangs-

szenario zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


20.200,00 €

59.571,74 €

- 11.612,05 €

68.159,69 €



1.045.659,69 €


IFQ 77


Für das Ausgangsszenario stellt sich der Gesamtertrag vor dem Hintergrund des bankseitigen Finan-

zierungsrisikos - gemessen anhand der oben benannten Parameter - wie folgt dar (vgl. Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

20.200,00 €

28.778,62 €

5.254,32 €

Gesamtertrag


54.232,94 €


- 411.785,08 €


- 214.600,79 €


Die beispielhafte Erstellung einer Berechnung aus der Erwerberperspektive basiert in Konkretisierung

der bereits in Kapitel 4.1 skizzierten grundsätzlichen Annahmen für das Worst-case-Modell auf

folgenden Prämissen:

Vertragsgegenstand Wohnung 1

Erwerbspreis 205.000,00 €

Vertragsabschluss September 2007

Darlehensvertragsabschluss September 2007

Darlehensbetrag 164.000,00 €

Darlehensauszahlung 100 %

Nominalzinssatz 5,35 % p.a.

Zinsfestschreibung 10 Jahre

Bereitstellungszinsen 0,25 % p.M. ab 01.01.2008

Valutierung der Erwerbspreisraten aus Endfinanzierungsdarlehen

Eigenkapitaleinsatz

- anteilig für Erwerbspreis (vorrangig vor Fremdkapital)

41.000,00 €


IFQ 78

- für Erwerbsnebenkosten (pauschal 5 % des Erwerbspreises)

10.250,00 €

Guthabenverzinsung 1,71 % p.a.

Darüber hinaus wird unterstellt, dass der Erwerber anfänglich über ein Barvermögen in Höhe von

65.000,00 € verfügt, das unter Berücksichtigung der durch den Erwerb der Wohnung bewirkten

Veränderungen während der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen

Immobilie verzinslich angelegt werden kann. Dabei sollen die hieraus resultierenden Zinserträge

annahmegemäß den steuerlichen Freibetrag für Einkünfte aus Kapitalvermögen (Sparerfreibetrag)

nicht übersteigen, so dass steuerlich bedingte Abflüsse im Worst-case-Szenario nicht zu berück-

sichtigen sind.

Unter den erläuterten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers für das

Ausgangsszenario zu folgenden Finanzierungskosten als zunächst zentrale Ergebnisgröße (vgl.

Anlage 8.2):

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen

- 4.823,87 €

- 2.317,53 €

317,85 €

Finanzierungskosten


- 6.823,54 €

Ausgehend von dem anfänglich dem Erwerber zur Verfügung stehenden Eigenkapital in Höhe von

65.000,00 € errechnet sich ferner nach Abzug der eingesetzten Beträge für den anteiligen Erwerbs-

preis, die Erwerbsnebenkosten sowie die saldierten Finanzierungskosten gemäß nachfolgender

Aufstellung zum Ende des Realisierungszeitraums ein verbleibender Vermögensbetrag in Höhe von

6.926,46 €, der weiterhin für eine verzinsliche Anlage zur Verfügung steht.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 41.000,00 €

- 10.250,00 €

- 6.823,54 €

6.926,46 €


IFQ 79

Zusammenfassung zum Ausgangsszenario

Für das Ausgangsszenario ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend

nochmals zusammengestellten Beträge für die jeweils aus Bauträger-, Banken- bzw. Erwerbersicht als

relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:

Bauträger:

Gesamtkosten (inkl. Finanzierungskosten)

1.045.659,69 €

Bank:

Gesamtertrag

54.232,94 €

Erwerber:

Finanzierungskosten

6.823,54 €


Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung

gemäß § 3 MaBV

Im Rahmen des Szenarios 2 - Erwerberzahlungen zunächst gegen Stellung einer Bürgschaft gemäß §

7 MaBV, ab Erreichung der Rohbaufertigstellung weitere Vertragsabwicklung ausschließlich im

Rahmen des § 3 MaBV - werden die folgenden Konditionen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung

unterstellt:


Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.




Begründung: Im Sinne der bankseitigen Gesamterlöskalkulation wird auch bezüglich der Avalprovision

ein gemäß Experteninterview vergleichsweise zum Best-case-Modell höherer Provisionssatz

angesetzt.


IFQ 80


Auf Basis der insoweit ergänzten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers

für das Szenario 2 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen



20.200,00 €

59.672,85 €

- 11.612,05 €

1.537,50 €

150,00 €

69.948,30 €



1.047.448,30 €


1.788,61 €


0,14542 %

Im Vergleich zum Ausgangsszenario wird der Bauträger im Szenario 2 zusätzlich mit den vorstehend

ausgewiesenen Avalprovisionen (zzgl. Ausfertigungsgebühren) belastet, die zu höheren Inanspruch-

nahmen auf dem Baukonto sowie in der Folge entsprechend zu höheren Sollzinsen führen. Die

Habenzinsen auf das annahmegemäß separat abzurechnende Guthabenkonto (keine Kompensation)

weichen aufgrund der identischen Modalitäten bzgl. der Erwerberzahlungen nicht von denen im

Ausgangsszenario ab.


Entsprechend führt die Berechnung aus der Perspektive der Bank für das Szenario 2 zu folgendem

Gesamtertrag vor dem Hintergrund der szenariospezifischen Risikoentwicklung und -spitze (vgl.

Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


20.200,00 €

28.827,46 €

5.254,32 €

1.537,50 €

150,00 €


IFQ 81

Gesamtertrag


55.969,28 €


1.736,34 €


3,20164 %


- 597.677,79 €


- 253.704,45 €

Als Folge des leicht erhöhten Zinsaufwandes des Bauträgers resultiert ein entsprechend erhöhter

Margenertrag aus Sollzinsen zugunsten der Bauträgerbank.


Bei gegenüber dem Ausgangsszenario unveränderten Fälligkeitszeitpunkten der Erwerberzahlungen

ergeben sich für dieses Szenario Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers im Wesentlichen in Folge der

zu berücksichtigenden Erhöhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger im Umfang der

diesem entstehenden Finanzierungsmehrkosten (hier 298,11 € je Wohnung). Durch den zur Dar-

stellung des erhöhten Erwerbspreises nebst den daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsneben-

kosten erhöhten Eigenkapitaleinsatz resultieren entsprechend geringere Habenzinsen im Realisie-

rungszeitraum. Gleichzeitig reduziert sich die Summe aus Darlehens- und Bereitstellungszinsen im

Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge des veränderten Verlaufs der sukzessiven Darlehens-

valutierung, wobei sich Finanzierungsmehr- bzw. -minderkosten weitestgehend kompensieren (vgl.

Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


4.816,00 €

2.320,90 €

- 311,61 €

6.825,29 €

In der Summe ergeben sich die Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers wie folgt:


298,11 € ( 0,14542 %)


IFQ 82


14,91 € ( 0,00727 %)


1,74 € ( 0,00085 %)


314,76 €


0,15354 %

Im Wesentlichen als Folge des erhöhten Erwerbspreises steht dem Erwerber aus dem anfänglichen

Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangsszenario gerin-

gerer Vermögensbetrag in Höhe von 6.611,70 € für eine über den Realisierungszeitraum hinaus

gehende verzinsliche Anlage zur Verfügung.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 41.298,11 €

- 10.264,91 €

- 6.825,29 €

6.611,70 €


Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 2 die sich auf Basis der gesetzten Annahmen erge-


Bauträger:


0,14542 %

Bank:


3,20164 %

Erwerber:


0,15354 %


IFQ 83


Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-

lungspflicht

Vergleichsweise zum Ausgangsszenario stellt sich im Szenario 3 die Risikoposition der Bauträgerbank

höher dar, als dass sie ggf. zur Rückerstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen verpflichtet ist.

Angesichts dessen werden die für das Szenario 3 relevanten Konditionen der Bauträgerfinanzierung

wie folgt unterstellt:




Begründung: Vor dem Hintergrund einer veränderten Risikogewichtung für den Fall, dass die

Bauträgerleistung unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wird eine

vergleichsweise zum Ausgangsszenario um 1,00 %-Punkte erhöhte Sollzinsmarge unterstellt.


Resultierend aus einem infolge des erhöhten Zinssatzes entsprechend höheren Sollzinsaufwand bei

gleichzeitig unveränderten Zinserträgen (im Vergleich zum Ausgangsszenario identische Modalitäten

bzgl. der Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV) ergeben sich aus Bauträgersicht

die Gesamtkosten für das Szenario 3 wie folgt (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


20.400,00 €

69.609,76 €

- 11.612,05 €

78.397,71 €



1.055.897,71 €


10.238,02 €


0,83236 %


IFQ 84


Resultierend i.w. aus dem erhöhten Sollzinsaufschlag führt die Berechnung aus der Perspektive der

Bauträgerbank zu folgendem Gesamtertrag, der wiederum mit Blick auf die Risikoentwicklung und -

spitze zu gewichten ist (vgl. Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

20.400,00 €

38.618,45 €

5.254,32 €

Gesamtertrag


64.272,77 €


10.039,83 €


18,51243 %


- 415.007,58 €


- 216.942,55 €


Auch für dieses Szenario ergeben sich aus der Erwerberperspektive Mehrkosten gegenüber dem

Ausgangsszenario nahezu ausschließlich durch die Erhöhung des Veräußerungspreises in Folge der

dem Bauträger entstehenden Finanzierungsmehrkosten (hier bezogen auf eine Wohnung 1.706,34 €)

zuzüglich der entsprechend höheren Erwerbsnebenkosten. Erwerberseitige Finanzierungsmehrkosten

resultieren aus im Vergleich zum Ausgangsszenario geringeren Habenzinsen infolge des erhöhten

Eigenkapitaleinsatzes, die nicht vollständig durch eine niedrigere Summe aus Darlehens- und Bereit-

stellungszinsen (Folge einer veränderten sukzessiven Darlehensvalutierung) ausgeglichen werden

können (vgl. Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


4.778,82 €

2.336,82 €

- 282,13 €

6.833,51 €


IFQ 85

In der Summe stellen sich für das Szenario 3 die Mehrkosten aus Erwerbersicht wie folgt dar:


1.706,34 € ( 0,83236 %)


85,32 € ( 0,04162 %)


9,97 € ( 0,00486 %)


1.801,63 €


0,87884 %

Auch in diesem Szenario verbleibt dem Erwerber aus dem anfänglichen Eigenkapital im Wesentlichen

als Folge des erhöhten Erwerbspreises nebst der entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten zum

Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangsszenario geringerer Vermögens-

betrag in Höhe von 5.124,83 €. Somit können hieraus über den Realisierungszeitraum hinaus ver-

gleichsweise geringere Erträge erzielt werden.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 42.706,34 €

- 10.335,32 €

- 6.833,51 €

5.124,83 €


Für das Szenario 3 ergeben sich somit unter den getroffenen Annahmen die nachstehend nochmals


Bauträger:


0,83236 %


IFQ 86

Bank:


18,51243 %

Erwerber:


0,87884 %


Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss

und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitz-

übergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

Im Vergleich zum Ausgangsszenario besteht im Szenario 4 - Prämisse zweigeteilter Erwerber-

zahlungen in Verbindung mit einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträgerbank - für diese

einerseits das erhöhte Risiko der Erstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen, andererseits ergibt

sich ein höheres Kreditobligo bzw. -risiko durch geringere verpfändbare Erwerberzahlungen.

Vor diesem Hintergrund werden im Rahmen des Szenarios 4 die Konditionen der Bauträger-

finanzierung wie folgt unterstellt:




Begründung: Mit Blick auf die Annahme einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträgerbank

für den Fall, dass die Bauträgerleistung unmöglich geworden ist, und die insoweit erhöhte Risiko-

position der Bank wird wiederum eine um 1,00 %-Punkte erhöhte Sollzinsmarge angenommen. Die

sich durch die veränderten Zahlungsmodalitäten aus Bankensicht ergebende erhöhte Risikoentwick-

lung und -spitze wird im Sinne einer risikogewichteten Gesamterlöskalkulation durch den ent-

sprechend zusätzlichen Margenertrag tendenziell kompensiert.


Die veränderten Zahlungsmodalitäten der Erwerber schlagen sich entsprechend in gegenüber dem

Ausgangsszenario deutlich niedrigeren Zinserträgen nieder, da bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes

lediglich 30 % der Erwerbspreise als Anlagebetrag zur Verfügung stehen. Der gleichzeitig erhöhte

Sollzinsaufwand resultiert demgegenüber i.w. aus dem unterstellten erhöhten Sollzinsaufschlag.


IFQ 87

Beide Komponenten führen letztlich für das Szenario 4 zu vergleichsweise höheren Finanzierungs-

kosten des Bauträgers und damit entsprechend erhöhten Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


20.400,00 €

69.681,14 €

- 5.663,13 €

84.418,02 €



1.061.918,02 €


16.258,32 €


1,32181 %


Aus der Perspektive der Bauträgerbank errechnet sich bei entsprechend erhöhtem Margenertrag aus

Sollzinsen, jedoch geringerem Margenertrag aus Habenzinsen der Gesamtertrag für das Szenario 4

wie folgt, wobei aus den modifizierten Zahlungsmodalitäten eine deutlich veränderte Risikoentwick-

lung und -spitze aus Sicht der Bank resultieren (vgl. Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

20.400,00 €

38.658,05 €

2.562,50 €

Gesamtertrag


61.620,55 €


7.387,61 €


13,62200 %


- 658.287,41 €


- 355.100,67 €


IFQ 88


Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen Verschiebung von Teil-

zahlungen auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit entsprechende Finanzierungsminderaufwendungen,

da der Effekt ersparter Darlehenszinsen den Effekt zusätzlich anfallender Bereitstellungszinsen über-

kompensiert. Gleichzeitig errechnen sich im Vergleich zum Ausgangsszenario niedrigere Habenzinsen

infolge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes zur Darstellung der Erwerbspreiserhöhung (hier um

2.709,71 € je Wohnung) sowie der erhöhten Erwerbsnebenkosten (vgl. Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


1.161,15 €

4.361,90 €

- 268,90 €

5.254,15 €

Unter Saldierung dieser Finanzierungsminderkosten mit der Erwerbspreiserhöhung, welche aus der

durchgeleiteten Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers resultiert, sowie den hierdurch

bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten ergibt sich im Szenario 4 die Summe der Mehrkosten für den

Erwerber letztlich wie folgt:


2.709,71 € ( 1,32181 %)


135,49 € ( 0,06609 %)


- 1.569,39 € (- 0,76556 %)


1.275,81 €


0,62235 %

Trotz der geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Erwerber bedingt

durch die Erwerbspreiserhöhung (nebst der erhöhten Erwerbsnebenkosten) im Szenario 4 aus dem

anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein geringerer Vermögensbetrag (5.650,65 €), so

dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus potentiell niedrigere Erträge (im Vergleich

zum Ausgangsszenario) erzielt werden können.


IFQ 89



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 43.709,71 €

- 10.385,49 €

- 5.254,15 €

5.650,65 €


Auf Basis der erläuterten Prämissen ergeben sich somit für das Szenario 4 die nachstehend nochmals


Bauträger:


1,32181 %

Bank:


13,62200 %

Erwerber:


0,62235 %


Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer aus-

drücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Vor dem Hintergrund bauträgerseits zu stellender Rückzahlungsbürgschaften, die bis zur Bezugsfer-

tigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten sind, resultiert aus Sicht der Bank ein entsprechendes

Volumen an Eventualverbindlichkeiten und hierdurch bedingt ein - gemessen an den o.g. Indikatoren

des Maximal- bzw. Durchschnittssaldos aus Bau-, Guthaben- und Avalkonto - deutlich erhöhtes Finan-

zierungsrisiko. Das Kreditobligo steigt mithin durch die Hergabe der Bürgschaften als separates

Finanzierungsinstrument in Form eines Avalkredites in Höhe der vereinnahmten Erwerberzahlungen.


IFQ 90

Vor diesem Hintergrund liegen dem Szenario 5 hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung folgende

Konditionsannahmen einschließlich der die Bürgschaften betreffenden Positionen zugrunde:






Begründung: Als Folge des im Vergleich zum Szenario 2 mit Blick auf den abweichenden Bürg-

schaftscharakter erhöhten Avalprovisionssatz fallen im Szenario 5 im Vergleich zum Ausgangs-

szenario entsprechende Avalprovisionen zugunsten der Bauträgerbank an. Hierdurch kann im Sinne

einer üblicherweise erfolgenden risikogewichteten Gesamtertragskalkulation der Bank das erhöhte

bankseitige Finanzierungsrisiko bei einer unveränderten Bearbeitungsgebühr tendenziell kompensiert

werden..


Aus der Berechnung aus Sicht des Bauträgers ergeben sich für das Szenario 5 folgende Gesamt-

kosten (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen



20.200,00 €

59.878,79 €

- 11.612,05 €

13.135,80 €

300,00 €

81.902,54 €



1.059.402,54 €


13.742,85 €


1,11730 %


IFQ 91

Der erhöhte Sollzinsaufwand im Vergleich zum Ausgangsszenario resultiert aus den infolge der

zusätzlichen Belastungen mit Avalprovisionen (und Ausfertigungsgebühren) im Verlauf erhöhten

Inanspruchnahmen auf dem Baukonto. Demgegenüber entsprechen die ausgewiesenen Zinserträge

als Folge der identischen Modalitäten bzgl. der Erwerberzahlungen (nach Baufortschritt gemäß § 3

MaBV) denen des Ausgangsszenarios.


Aus der Perspektive der finanzierenden Bank resultiert im Szenario 5 der Gesamtertrag somit wie

folgt, wobei sich die Risikoentwicklung und -spitze aus Sicht der Bank infolge des bis zur Bezugs-

fertigkeit bestehenden Bürgschaftsvolumens wiederum deutlich verändert darstellen (vgl. Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


20.200,00 €

28.926,95 €

5.254,32 €

13.135,80 €

300,00 €

Gesamtertrag


67.817,07 €

Gesamtertragserhöhung Im Vergleich zu Szenario 1

13.584,13 €


25,04776 %


- 990.856,26 €


- 482.115,86 €

Der bankenseitige Mehrertrag ergibt sich bei geringfügig erhöhtem Margenertrag aus Sollzinsen sowie

unverändertem Margenertrag aus Habenzinsen i.w. aus den zusätzlichen Avalprovisionen (nebst Aus-

fertigungsgebühren).


Da dem Szenario 5 annahmegemäß wiederum ein Zahlungsplan in Form ratierlicher Zahlungen ent-

sprechend § 3 MaBV zugrunde liegt, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber


IFQ 92

dem Ausgangsszenario überwiegend bedingt durch die Erhöhung des bauträgerseitigen Veräus-

serungspreises (hier um 2.290,47 € je Wohnung) zzgl. der daraus resultierenden zusätzlichen

Erwerbsnebenkosten. Die gegenüber dem Ausgangsszenario leicht erhöhten Finanzierungskosten in

der Erwerbersphäre resultieren dabei aus niedrigeren Zinserträgen in Folge des erhöhten Eigen-

kapitaleinsatzes (Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung und der zusätzlichen Nebenkosten), die die

aufgrund des veränderten Verlaufs der sukzessiven Darlehensvalutierung verringerte Summe aus

Darlehens- und Bereitstellungszinsen überkompensieren (vgl. Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


4.763,40 €

2.343,42 €

- 269,89 €

6.836,92 €

Diese Finanzierungsmehrkosten sowie die Erwerbspreiserhöhung durch den Bauträger im Umfang

der diesem entstehenden Finanzierungsmehrkosten nebst der Erhöhung der Erwerbsnebenkosten

stellen sich in der Summe wie folgt dar:


2.290,47 € ( 1,11730 %)


114,52 € ( 0,05587 %)


13,38 € ( 0,00653 %)


2.418,37 €


1,17970 %

Als Folge der ausgewiesenen Mehrkosten steht dem Erwerber in diesem Szenario aus dem anfäng-

lichen Eigenkapital ein gegenüber dem Ausgangsszenario verminderter Vermögensbetrag in Höhe

von 4.508,09 € für eine über den Realisierungszeitraum hinaus gehende verzinsliche Anlage zur

Verfügung.


IFQ 93



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 43.290,47 €

- 10.364,52 €

- 6.836,92 €

4.508,09 €


Unter den erläuterten Annahmen ergeben sich somit für das Szenario 5 die nachstehend nochmals


Bauträger:


1,11730 %

Bank:


25,04776 %

Erwerber:


1,17970 %


Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss

gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden

Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Aufgrund des Charakters der bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhaltenden Rück-

zahlungs-, Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaften steigt das Finanzierungsrisiko

sowie Kreditobligo im Vergleich zum Ausgangsszenario massiv an (Bank avanciert zum Bauträger).

Vor diesem Hintergrund werden im Szenario 6 die Konditionen der Bauträgerfinanzierung ein-

schließlich der die herauszulegenden Avale betreffenden Positionen wie folgt unterstellt:


IFQ 94






Begründung: Bedingt durch die erweiterte Bürgschaftsreichweite in diesem Szenario ergeben sich

vergleichsweise zum Ausgangsszenario potentiell weitergehende Bankenrisiken aus den entsprechen-

den Bürgschaftsübernahmen. Diese werden im Rahmen der bankseitigen Gesamterlöskalkulation bei

ansonsten im Vergleich zum vorhergehenden Szenario unveränderten Margen- bzw. Gebührenansätzen

durch einen erhöhten Ertrag infolge des höheren Avalprovisionssatzes tendenziell kompensiert.


Die Veränderungen hinsichtlich der Finanzierungskosten des Bauträgers sind im Szenario 6 durch

entsprechende Aufwendungen für Avalprovisionen nebst Ausfertigungsgebühren einerseits sowie

erhöhte Zinserträge infolge der erwerberseitigen „Vorauszahlungen“ gekennzeichnet. Gleichzeitig stel-

len sich aufgrund der fehlenden Zinskompensation die bauträgerseitigen Zinsaufwendungen nur als

Folge der höheren Inanspruchnahmen auf dem Baukonto, die auch unter Berücksichtigung der

höheren Zinsertragsgutschriften aus den zusätzlichen Belastungen mit Avalprovisionen resultieren,

erhöht dar. In der Summe ergeben sich aus Bauträgersicht für das Szenario 6 die Gesamtkosten wie

folgt (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag

Avalprovisionen



20.200,00 €

60.130,77 €

- 18.216,39 €

24.728,13 €

300,00 €

87.142,50 €



1.064.642,50 €


18.982,81 €


IFQ 95


1,54332 %


Dementsprechend stellt sich aus Perspektive der Bauträgerbank im Szenario 6 der Gesamtertrag vor

dem Hintergrund der szenariospezifischen Risikoentwicklung und -spitze wie folgt dar (vgl. Anlage 8.2):

Bearbeitungsgebühr

Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

Avalprovisionen


20.200,00 €

29.048,68 €

8.242,71 €

24.728,13 €

300,00 €

Gesamtertrag


82.519,51 €


28.286,57 €


52,15755 %


- 997.522,54 €


- 484.144,65 €


Aus der in diesem Szenario getroffenen Prämisse vollständiger Vorauszahlungen resultieren ent-

sprechende Mehraufwendungen bezogen auf die erwerberseitige Finanzierung. Diese ergeben sich

aus deutlich erhöhten Darlehenszinsen bei gleichzeitig reduzierten Bereitstellungszinsen einerseits

sowie reduzierten Habenzinsen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes andererseits, der zur

Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung um 3.163,81 € je Wohnung zzgl. der dadurch bedingt

erhöhten Erwerbsnebenkosten unterstellt wird (vgl. Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


9.781,58 €

218,57 €

- 211,63 €

9.788,53 €


IFQ 96

In der Summe ergeben sich damit die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 6 wie folgt:


3.163,81 € ( 1,54332 %)


158,19 € ( 0,07717 %)


2.964,99 € ( 1,44633 %)


6.286,99 €


3,06682 %

Bedingt durch die kumulativ wirkenden Effekte höherer Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit

sowie des erhöhten Erwerbspreises (zzgl. der erhöhten Erwerbsnebenkosten) verbleibt dem Erwerber

im Szenario 6 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein entsprechend geringer

Vermögensbetrag (639,47 €), so dass hieraus im Anschluss an den Realisierungszeitraum im

Vergleich zum Ausgangsszenario potentiell niedrigere Erträge erzielt werden können.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 44.163,81 €

- 10.408,19 €

- 9.788,53 €

639,47 €


Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 6 die sich auf Basis der getroffenen Annahmen erge-



IFQ 97

Bauträger:


1,54332 %

Bank:


52,15755 %

Erwerber:


3,06682 %




Mit Blick auf das Risiko möglicher Erwerberausfälle bis zur Bezugsfertigkeit stellt sich die Risiko-

position der Bauträgerbank im Szenario 7 höher dar. Angesichts dessen ist eine tendenziell inten-

sivere Ausrichtung auf die Bauüberwachung bei reduziertem Aufwand hinsichtlich der Zahlungs-

überwachung zu erwarten.

Im Rahmen des Szenarios 7 werden die Konditionen der Bauträgerfinanzierung schließlich wie folgt

unterstellt:






getroffen. Durch die hieraus resultierenden Mehrerträge aus der Sollzinsmarge kann - mit Blick auf

die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank - in Verbindung mit einer im Ver-

gleich zum Ausgangsszenario unveränderten Bearbeitungsgebühr der szenariospezifischen Risiko-,

Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen werden.


Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit sowie den erhöhten

Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger als Folge entfallender Zinserträge einerseits sowie


IFQ 98

entsprechend höherer Zinsaufwendungen andererseits deutlich erhöhte Finanzierungskosten, durch

die sich die Gesamtkosten im Szenario 7 wie folgt ergeben (vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


20.600,00 €

74.911,58 €

0,00 €

95.511,58 €



1.073.011,58 €


27.351,89 €


2,22373 %


Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bank bei einem erhöhten Margenertrag aus Soll-

zinsen sowie entfallendem Margenertrag aus Habenzinsen der Gesamtertrag wie folgt, wobei aus den

veränderten Zahlungsmodalitäten eine nochmals veränderte Risikoentwicklung und -spitze resultieren

(vgl. Anlage 8.2):


Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

20.600,00 €

43.722,71 €

0,00 €

Gesamtertrag


64.322,71 €


10.089,77 €


18,60451 %


- 1.000.334,44 €


- 485.807,94 €


IFQ 99


Für den Erwerber ergeben sich aus der Verschiebung der Zahlungsfälligkeit auf den Bezugsfertig-

keitszeitpunkt entsprechende Finanzierungsminderkosten zunächst in Form ersparter Darlehens-

zinsen, die den Effekt der Mehraufwendungen in Form von Bereitstellungszinsen überkompensieren.

Zusätzlich resultieren aus den Zahlungsmodalitäten erhöhte Zinserträge zugunsten des Erwerbers, da

das anteilige Eigenkapital für den Erwerbspreis bis zur Bezugsfertigkeit für eine verzinsliche Anlage

zur Verfügung steht. Der Effekt eines im Vergleich zum Ausgangsszenario höheren Eigenkapital-

einsatzes zur Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung wirkt sich dabei aufgrund der Erwerbs-

preisfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit nicht negativ auf die im Betrachtungszeitraum zu erzielenden

Zinserträge aus (vgl. Anlage 8.2).

Darlehenszinsen


Guthabenzinsen


0,00 €

3.936,00 €

- 1.161,34 €

2.774,66 €

Demgegenüber steht der Effekt der aus der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers

folgenden Abgabepreiserhöhung (hier 4.558,68 € je Wohnung), so dass sich letztlich die Summe der

Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 7 wie folgt ergibt:


4.558,65 € ( 2,22373 %)


227,93 € ( 0,11119 %)


- 4.048,89 € (-1,97507 %)


737,69 €


0,35985 %


IFQ 100

Trotz der vergleichsweise geringsten Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Er-

werber in Folge der Erwerbspreiserhöhung zzgl. der dadurch bedingt höheren Erwerbsnebenkosten

aus dem anfänglichen Eigenkapital auch im Szenario 7 nach Bezugsfertigkeit ein vergleichsweise zum

Ausgangsszenario niedrigerer Vermögensbetrag (6.188,76 €), so dass im Anschluss an den Realisie-

rungszeitraum hieraus vergleichsweise niedrigere Erträge erzielt werden können.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 45.558,65 €

- 10.477,93 €

- 2.774,66 €

6.188,76 €


Für das Szenario 7 ergeben sich somit unter den erläuterten Prämissen die nachstehend nochmals


Bauträger:


2,22373 %

Bank:


18,60451 %

Erwerber:


0,35985 %




Wiederum als Variante zum vorangegangenen Szenario 7 wird nachfolgend die Annahme einbe-

zogen, dass ungeachtet der Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit seitens des einzelnen Erwer-

bers mit Baubeginn des Objektes bzw. nach Vertragsabschluss eine Bürgschaft seitens der ihn

finanzierenden Bank in Höhe des jeweiligen Erwerbspreises (bzw. im vorliegenden Kontext 96,5 %


IFQ 101

des Erwerbspreises) zu stellen ist. Durch diese Erwerberbürgschaften wird das Risiko etwaiger

Erwerberausfälle im Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit (im Gegensatz zum Szenario 7) kompensiert.

Gleichwohl ergibt sich im Szenario 8 für die Bauträgerbank infolge der unterstellten Zahlungsmodalitäten

während der Bauzeit ein im Vergleich zum Ausgangsszenario deutlich höheres Finanzierungsrisiko bzw.

Kreditobligo.






getroffen. Durch die hieraus resultierenden Mehrerträge aus der Sollzinsmarge kann - mit Blick auf

die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank - in Verbindung mit einer im Ver-

gleich zum Ausgangsszenario unveränderten Bearbeitungsgebühr der szenariospezifischen Risiko-,

Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen werden.


Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit sowie den erhöhten

Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger im Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge

entfallender Zinserträge einerseits sowie entsprechend höherer Zinsaufwendungen andererseits deut-

lich erhöhte Finanzierungskosten, durch die sich die Gesamtkosten im Szenario 8 wie folgt ergeben

(vgl. Anlage 8.2):


977.500,00 €


Zinsaufwand

Zinsertrag


20.600,00 €

72.372,92 €

0,00 €

92.972,92 €



1.070.472,92 €


24.813,23 €


2,01734 %


IFQ 102


Aus der Perspektive der Bank errechnet sich entsprechend der Gesamtertrag wie folgt, wobei

während der Bauphase die Risikoentwicklung und -spitze weitgehend dem Szenario 7 entsprechen

(vgl. Anlage 8.2):


Marge Sollzinsen

Marge Habenzinsen

20.600,00 €

41.231,22 €

0,00 €

Gesamtertrag


61.831,22 €


7.598,28 €


14,01045 %


- 998.018,57 €


- 485.073,18 €


Analog der im Rahmen des Best-case-Modells zum Szenario 8 erfolgten Erläuterungen wird die

Berechnung aus der Erwerbersicht unter den Prämissen vorgenommen, dass erwerberseits erst ab

dem 10. Monat nach Abschluss des Darlehensvertrages Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,20 %

p.M. zu entrichten sind (d.h. 9 Monate bereitstellungszinsfrei) und seitens der die Höchstbetrags-

bürgschaft herauslegenden Erwerberbank eine Avalprovision in Höhe von 1,00 % p.a. erhoben wird.

Wiederum ergeben sich für den Erwerber aus der angenommenen vollständigen Zahlungsfälligkeit

erst bei Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen in Form ersparter Darlehenszinsen

einerseits sowie erhöhter Zinserträge (das Eigenkapital steht länger zu Anlagezwecken zur Ver-

fügung) andererseits. Zusätzlich resultieren aus der erläuterten Prämisse weitere Minderaufwendun-

gen hinsichtlich der Bereitstellungszinsen. Demgegenüber wird der Erwerber jedoch zusätzlich mit

Avalprovisionen (bezogen auf den Bürgschaftsbetrag in Höhe von 96,5 % des Erwerbspreises)

belastet, so dass sich die Finanzierungskosten in der Summe wie folgt darstellen (vgl. Anlage 8.2):


IFQ 103

Darlehenszinsen


Avalprovision

Ausfertigungsgebühr

Guthabenzinsen


0,00 €

1.968,00 €

2.354,52 €

50,00 €

- 1.162,80 €

3.209,72 €

Dem Effekt der Finanzierungsminderkosten stehen die Erwerbspreiserhöhung (hier 4.135,55 € je

Wohnung) zzgl. der dadurch bedingten Erhöhung der Erwerbsnebenkosten gegenüber, so dass sich

die Summe der Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 8 wie folgt ergibt:


4.135,55 € ( 2,01734 %)


206,78 € ( 0,10087 %)


- 3.613,83 € (- 1,76284 %)


728,50 €


0,35536 %

In Folge der Erwerbspreiserhöhung nebst der zusätzlichen Erwerbsnebenkosten verbleibt dem Er-

werber trotz der im Vergleich zum Ausgangsszenario geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugs-

fertigkeit aus dem anfänglichen Eigenkapital auch im Szenario 8 nach Bezugsfertigkeit ein vergleichs-

weise niedrigerer Vermögensbetrag (6.197,96 €), so dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum

hieraus vergleichsweise niedrigere Erträge erzielt werden können.



Erwerbspreis

Erwerbsnebenkosten



65.000,00 €

- 45.135,55 €

- 10.456,78 €

- 3.209,72 €

6.197,96 €


IFQ 104


Für das Szenario 8 ergeben sich somit unter den erläuterten Prämissen die nachstehend nochmals


Bauträger:


2,01734 %

Bank:


14,01045 %

Erwerber:


0,35536 %

4.3.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Worst-case-Modell

Auch hinsichtlich des Worst-case-Modells werden nachfolgend die Ergebnisse der Analyse als

Gegenüberstellung der quantitativen Auswirkungen der den unterschiedlichen Szenarien zugrunde

liegenden Prämissen in den getrennten Übersichten - jeweils aus der Perspektive von Bauträger,

Bank und Erwerber - nochmals zusammengefasst:

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

105

Ab

bild

un

g 5:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des W

orst-case-M

od

ells aus B

auträg

erpersp

ektive

Szenario Charkterisierung Gesamtkosten Finanzierungs- Gesamtkosten Gesamtkosten- Gesamtkosten- Gesamtkosten-Bauträger vor kosten Bauträger Bauträger inkl. erhöhung erhöhung erhöhung

Finanzierungs- Finanzierungs- im Vergleich im Vergleich in % des Veräus-kosten kosten zu Szenario 1 zu Szenario 1 serungspreises

(in €) (in %) 1.230.000,00 €

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 977.500,00 € 68.159,69 € 1.045.659,69 €

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 977.500,00 € 69.948,30 € 1.047.448,30 € 1.788,61 € 0,17105% 0,14542%

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 977.500,00 € 78.397,71 € 1.055.897,71 € 10.238,02 € 0,97910% 0,83236%

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 977.500,00 € 84.418,02 € 1.061.918,02 € 16.258,32 € 1,55484% 1,32181%

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 977.500,00 € 81.902,54 € 1.059.402,54 € 13.742,85 € 1,31428% 1,11730%

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 977.500,00 € 87.142,50 € 1.064.642,50 € 18.982,81 € 1,81539% 1,54332%

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 977.500,00 € 95.511,58 € 1.073.011,58 € 27.351,89 € 2,61575% 2,22373%

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 977.500,00 € 92.972,92 € 1.070.472,92 € 24.813,23 € 2,37297% 2,01734%

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bauträgerperspektive

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

106

Ab

bild

un

g 6:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des W

orst-case-M

od

ells aus B

anken

persp

ektive

Szenario Charakterisierung Sollzinsmarge SZ-Margen- Sollzins p.a. Avalprovision Bearbeitungs- Gesamtertrag Maximalsaldo erreicht Durchschnitts-aufschlag Bauträger gebühr Bank aus Baukto., im … . saldo aus Bau-

generell szenario- Erhöhung im Avalkto. und Monat kto., Avalkto. u.abhängig Vergleich zu Guthabenkto. Guthabenkto.

Szenario 1 (in %)

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 3,00% 6,21% 2,00% 54.232,94 € 411.785,08 €- 14. 214.600,79 €-

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 3,00% 6,21% 2,00% 2,00% 55.969,28 € 597.677,79 €- 14. 253.704,45 €-

3,20164%

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 3,00% 1,00% 7,21% 2,00% 64.272,77 € 415.007,58 €- 14. 216.942,55 €-

18,51243%

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 3,00% 1,00% 7,21% 2,00% 61.620,55 € 658.287,41 €- 21. 355.100,67 €-

13,62200%

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 3,00% 6,21% 2,50% 2,00% 67.817,07 € 990.856,26 €- 23. 482.115,86 €-

25,04776%

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 3,00% 6,21% 3,00% 2,00% 82.519,51 € 997.522,54 €- 23. 484.144,65 €-

52,15755%

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 3,00% 1,50% 7,71% 2,00% 64.322,71 € 1.000.334,44 €- 23. 485.807,94 €-

18,60451%

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 3,00% 1,25% 7,46% 2,00% 61.831,22 € 998.018,57 €- 23. 485.073,18 €-

14,01045%

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bankenperspektive

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

107

Ab

bild

un

g 7:

Zu

samm

enfassen

de Ü

bersich

t zu d

en E

rgeb

nissen

der q

uan

titativen A

nalyse

des W

orst-case-M

od

ells aus E

rwerb

erpersp

ektive

Szenario Charakterisierung Erwerbspreis Finanzierungs- Finanzierungs- Finanzierungs- Gesamt- Erwerbsneben- Summe verbleibendes(ursprünglich) kosten Mehrkosten/ Mehrkosten/ Mehrkosten Mehrkosten Mehrkosten Eigenkapital

Erwerber Minderkosten Minderkosten Bauträger Erwerber (anfänglich(saldiert) im Vergleich in % des in % des in % des in % des 65.000,00 €

zu Szenario 1 Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises unterstellt)

1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 205.000,00 € 6.823,54 €

6.926,46 €

2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 205.000,00 € 6.825,29 € 1,74 € 0,00085% 0,14542% 0,00727% 0,15354% 6.611,70 €

3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 205.000,00 € 6.833,51 € 9,97 € 0,00486% 0,83236% 0,04162% 0,87884% 5.124,83 €

4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 205.000,00 € 5.254,15 € 1.569,39 €- -0,76556% 1,32181% 0,06609% 0,62235% 5.650,65 €

5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 205.000,00 € 6.836,92 € 13,38 € 0,00653% 1,11730% 0,05587% 1,17970% 4.508,09 €

6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 205.000,00 € 9.788,53 € 2.964,99 € 1,44633% 1,54332% 0,07717% 3,06682% 639,47 €

7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 205.000,00 € 2.774,66 € 4.048,89 €- -1,97507% 2,22373% 0,11119% 0,35985% 6.188,76 €

8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 205.000,00 € 3.209,72 € 3.613,83 €- -1,76284% 2,01734% 0,10087% 0,35536% 6.197,96 €

Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Erwerberperspektive


IFQ 108

5. Zusammenfassung und Ausblick

Die quantitative Analyse der gegenübergestellten Szenarien zeigt im Ergebnis – unter der Prämisse,

dass die banken- und bauträgerseitig ergebenen Effekte geänderter Sicherheitenkonzepte auf die

Erwerberseite durchschlagen – folgendes Bild.

1

2

3

4

5

6

7

8

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

+ 2,85353% + 2,22373%

+ 1,32934%

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

+ 27,31457% + 13,62200%

+ 4,67016% + 18,51243%

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

+ 78,48225% + 18,60451%

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 0,87152% + 0,35985%

+ 1,92541% + 3,06682%

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

+ 187,58629% + 52,15755% + 0,78466% + 1,54332%

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 75,62896% + 25,04776%

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

+ 0,77708% + 1,11730%

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

+ 0,82799% + 1,17970%

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 0,64199% + 0,62235%+ 1,32181%

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 0,09064% + 0,15354%

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 0,87884%+ 0,05297%

Erwerber

best-case worst-case

0

+ 8,07132%


+ 3,20164%

Szenario

Quantitative Auswirkungen ∆

0 0 00

Bank


0

+ 2,70431% + 2,01734%

Bauträger

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

+ 0,04971% + 0,83236%

+ 0,08506% + 0,14542%

+ 0,90780% + 0,35536%

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Gesamtertrag

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Verkaufspreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

auf

Kaufpreis

Szenario 1

+ 64,16047% + 14,01045%

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht (Ausgangsszenario)

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung gemäß § 3 MaBV

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Kaufvertragsabschluss und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers

Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Kaufvertragsabschluss gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungs-bürgschaft zugunsten des Erwerbers

Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens ohne Erwerberbürgschaft

Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des BauvorhabensErwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens mit Erwerberbürgschaft


IFQ 109

Ergebnisse des Best-case-Modells

- Gemessen an der resultierenden Kaufpreiserhöhung am vorteilhaftigsten stellt sich hier das

Rechtsmodell des Szenarios 3 dar, dass die Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer

ausdrücklichen Rückzahlungspflicht vorsieht. Dies ist darin begründet, dass insbesondere infolge

der angenommenen Zinskompensation die veränderten Prämissen hinsichtlich der Bauträgerfinan-

zierung in nur vergleichsweise geringem Ausmaß auf die bauträgerseitigen Finanzierungskosten

durchschlagen und die Finanzierungskosten auf der Erwerberseite gegenüber dem Ausgangs-

szenario nahezu unverändert bleiben. So wurde die ausdrückliche Rückzahlungspflicht vergleichs-

weise zur Hergabe einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft nicht als Eventualverbindlichkeit

i.S. einer separat zu betrachtenden Kreditleihe gewertet. Die Avalprovision (Rückzahlungs-

bürgschaft) ist vergleichsweise zum Margenaufschlag (Rückzahlungspflicht) wesentlich kosten-

intensiver. Dies begründet sich insbesondere durch die Entwicklung des Kreditobligos, welches sich

mitunter im Zeitverlauf erbrachter Erwerber-Teilzahlungen beim Bürgschaftsmodell weiter aufbaut,

währenddessen es sich bei ausbleibender Bürgschaft sukzessive abbaut. Fragwürdig bleibt, ob

bzw. inwieweit die Kreditinstitute dazu übergehen würden, die ausdrückliche Rückzahlungspflicht

gleichwohl als Eventualverbindlichkeit i.S. eines erhöhten Kreditobligos synonym zur Rück-

zahlungsbürgschaft einzustufen.

- Hinsichtlich der quantitativen Auswirkungen das Mittelfeld bilden die Szenarien 4,7 + 8 als Rechts-

modell einer weitgehenden Zahlung bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

in denen die höheren Finanzierungs- und insoweit Gesamtkosten in der Bauträgersphäre teilweise

durch erwerberseitige Zinsersparnisse kompensiert werden. Hinzu kommt das Szenario 5 als

Rechtsmodell einer Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrücklichen Rück-

zahlungsbürgschaft, bei dem die Kaufpreiserhöhung weitgehend aus den bauträgerseitigen

Mehraufwendungen in Form der anfallenden Avalprovisionen resultiert.

- Das Szenario 6 als Rechtsmodell einer weitgehenden Vorauszahlung gegen Stellung einer aus-

drücklichen Rückzahlungsbürgschaft sowie umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseiti-

gungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers weist die deutlichste relative Kaufpreiserhöhung auf, die

aus der Überwälzung der anfallenden, die kostenreduzierenden Zinseffekte übersteigenden Aval-

provisionen sowie den erwerberseitigen Finanzierungsmehrkosten resultiert. Der Gesamteffekt stellt

sich dabei insbesondere infolge der unterstellten Zinskompensation i.V.m. dem angenommenen

schnelleren Objektabverkauf niedriger als im Worst-case-Modell dar.

Ergebnisse des Worst-case-Modells

- Quantitativ am vorteilhaftigsten stellt sich das Rechtsmodell der Szenarien 4,7 + 8 dar, da die bau-

trägerseitigen Finanzierungsmehrkosten durch - bezogen auf den Zeitraum bis zur Bezugsfertig-

keit - reduzierte Finanzierungskosten in der Erwerbersphäre vergleichsweise weitgehend kompen-

siert werden.


IFQ 110

- In quantitativer Hinsicht das Mittelfeld bildet das Rechtsmodell der Szenarien 3 + 5. Bei gegenüber

dem Ausgangsszenario weitestgehend unveränderten Finanzierungskosten auf Erwerberseite

resultieren die Kaufpreiserhöhungen in diesen Szenarien entsprechend nahezu ausschließlich aus

der Überwälzung der Finanzierungs- und insoweit Gesamtmehrkosten in der Bauträgersphäre.

- Auch im Worst-case-Modell zeigt das Rechtsmodell des Szenarios 6 die höchste prozentuale Kauf-

preiserhöhung. Dies resultiert aus einer Überkompensation der bauträgerseitig ersparten Fremd-

kapitalzinsen (nach Saldierung mit Zinserträgen) durch die Effekte der auf den Kaufpreis durch-

schlagenden Avalprovisionen sowie höheren Endfinanzierungszinsen in der Erwerbersphäre.

Der vorstehende quantitative Vorteilhaftigkeitsvergleich aus Perspektive des Enderwerbers ist jedoch

mit Blick auf die qualitativen Konsequenzen bezüglich der Marktgängigkeit und Zumutbarkeit aus

Perspektive der Bauträger und Bauträgerbanken in einem rückgekoppelten Prozess zu überprüfen.

Eine zentrale Rolle spielt hierbei mit Blick auf das Kreditrisiko bzw. -obligo die Ausgestaltung einer

potentiellen Rückzahlungsverpflichtung bzw. die Reichweite der im Rahmen der Rechtsmodelle

verorteten Bürgschaften. Die im Vorauszahlungsmodell zu stellende ausdrückliche Rückzahlungs-

bürgschaft bei gleichzeitig umfassender Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu

Gunsten des Erwerbers scheint die Bankenlandschaft - ungeachtet der damit einhergehenden

Mehrkosten - erheblich einzuschränken bzw. von ihrer originären Stellung als Finanzintermediäre zu

entfremden. Hingegen ist bei dem Rechtsmodell weitgehender Zahlung nach Bezugsfertigkeit - unter

dem Gesichtspunkt ausbleibender ratierlicher Erwerberzahlungen und der damit verbundenen

Unsicherheit des Zahlungserhalts als Solches - zwecks Kompensation eine zu stellende Erwerber-

Finanzierungsbürgschaft angezeigt.

Grundsätzlich ist es jedoch geboten, die Reichweite der zu diskutierenden Bürgschaften eindeutig zu

definieren. Hiernach dürfte allenfalls in Betracht kommen, dass zu gewährende Bankbürgschaften in

Anlehnung an die originäre Bankenaufgabe, nur die eigentliche Bauträgerfinanzierung zu begleiten,

bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gewährt werden. Hingegen auf die Objektfertigstellung

abzustellen, führte wegen der bestehenden Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen wesentlichen und

unwesentlichen Mängeln nicht selten zu langjährigen und teilweise unnötigen Gerichtsprozessen.

Insgesamt stellt sich hier eine Sachverständigenbegleitung als diskussionswürdig dar.

Vor dem Hintergrund der Komplexität und der mithin marktseitig zu beobachtenden Unsicherheits-

faktoren, sollte schließlich die psychologische Wirkung nicht unberücksichtigt bleiben. Einschlägige

Studien sowie die Praxis zeigen, dass der unterlassene Erwerb von Wohnungseigentum aus

Erwerbersicht in beträchtlichem Maße auf psychologische Hemmnisse zurückzuführen ist. Es ist zu

reflektieren, dass ein starker Zusammenhang zwischen den Einstellungsdimensionen zur Wohneigen-

tumsbildung, Finanzierungsrisiko, Wohnsicherheit, Sozialprestige etc. und dem jeweiligen Kauf-

interesse besteht. Besonders deutlich erweist sich das Finanzierungsrisiko in der Wahrnehmung der


IFQ 111

Mieterhaushalte als Restriktion der Eigentumsbildung. Dies insbesondere unter dem Aspekt der

Notwendigkeit einer hohen Verschuldung, die bei eventuellen Zahlungsschwierigkeiten zu einem

Verlust der eingesetzten Ersparnisse einschließlich des Wohneigentums führen.

Insoweit können ungeachtet objektiv gegebener Anreize auch ökonomisch sinnvolle Investments

aufgrund subjektiv wahrgenommener und eingeschätzter Risiken unterbleiben. Die Fakten bzgl. der

Entwicklung der Insolvenzen und Immobilienzwangsversteigerungen einschließlich der Bericht-

erstattung über diese Fakten sowie die Sorge vor höheren Kapitalmarktzinsen in Verbindung mit

gestiegenen Lebenshaltungskosten zum Zeitpunkt der Finanzierungsprolongation tragen maßgeblich

dazu bei.

Die abzuleitenden Strategien der individuellen Risikominderung - zunächst ungeachtet eines geänder-

ten Sicherheitenkonzeptes - sollten sich grundsätzlich an der Forcierung aktiver Informationsmaß-

nahmen und -ausweitung orientieren. Insbesondere kommt in diesem Zusammenhang die Notwenig-

keit einer umfassenden und neutral aufklärenden Finanzierungs- und Rechtsberatung in Betracht. Die

Überlegungen zu einem geänderten Sicherheitenkonzept sollten neben der rationalen Wahr-

nehmungsebene nicht zuletzt die emotionale Wahrnehmungsebene einbeziehen.

Insoweit sind im Zweifel die konzeptionellen Ansätze zu bevorzugen, die eine weitere Verkomplizie-

rung der ohnehin insbesondere für den Erwerber schwierig zu durchschauenden Materie möglichst

ausschließen.

Witten, den 18. August 2008


IFQ 112

6. Abkürzungsverzeichnis

BGB ……….….... Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl. ……...….... Bundesgesetzblatt

BGH …………..... Bundesgerichtshof

BT ……………..... Bauträger

bzgl. ……...…...... bezüglich

bzw. ……...…...... beziehungsweise

c.p. ………………ceteris paribus

d.h. …………....... das heißt

DHH …………….. Doppelhaushälfte

DNotZ ……..….... Deutsche Notar-Zeitschrift

EFH …………..… Einfamilienhaus

EK ……………..... Eigenkapital

ETW ……..……… Eigentumswohnung

etc. …………....... etcetera

ff. ………….......... fortfolgende

G.B. ………..….... Gewährleistungsbürgschaft

ggf. …….……...... gegebenenfalls

i.d.R. ……..…...... in der Regel

i.H. …...…………. in Höhe

inkl. …………….. inklusive

i.S. ……..……...... im Sinne

i.V.m. ….……...... in Verbindung mit

i.w. ……..…......... im wesentlichen

KP ……………..... Kaufpreis

KWG ………….... Kreditwesengesetz

MaBV ………....... Makler- und Bauträgerverordnung

MFH ………......... Mehrfamilienhause


IFQ 113

Mio. …………...... Millionen

Mrd. …………...... Milliarden

NK ……….……… Nebenkosten

o.ä. ……….…...... oder ähnliches

o.g. ……………… oben genannt

p.a. …….……...... per anno

p.M. …………...... pro Monat

s.o. …….……...... siehe oben

sog. …………..… so genannten

u.a. …….……...... unter anderem

u.U. …….……….. unter Umständen

vgl. ……….…...... vergleiche

WE ……….…...... Wohneinheit

z.B. …………....... zum Beispiel

zzgl. ………......... zuzüglich


IFQ 114

7. Anhang 1: Experteninterview

7.1 Leitfaden der Expertenbefragung

Qualitative Aspekte

1. Zahlung nach Baufortschritt versus Zahlung bei Fertigstellung

� Welche Rolle spielt die Teilzahlung gemäß Vormerkungsmodell in der Kreditwirtschaft?

� Welche Auswirkungen hätte keine Teilzahlung bis Fertigstellung / Abnahme?

2. Rückzahlungspflicht im Sinne § 812 Abs.1 Satz 1, 1 Alt. BGB (§ 812 Abs.1 Satz 1, 2 Alt. BGB)

und Auswirkung

� Hat die von der Rechtsprechung entwickelte Gefahr einer umfänglichen Rückzahlungspflicht

bereits Auswirkung auf die Finanzierung von Bauträgerobjekten genommen? Oder wurde der

Rechtsprechung anderweitig Rechnung getragen?

� Wenn ja, wie?

� Kalkuliert die Bauträgerbank bereits heute eine volle Rückzahlungspflicht (unterstellt „hängen

bleiben auf Objekt“) in die Margengestaltung ein?

3. Rückzahlungspflicht (im Kontext MaBV §3) versus Rückzahlungsbürgschaft (völlig abgelöst

von MaBV)

� Würde eine ausdrücklich zusätzlich vereinbarte Rückzahlungspflicht eine andere Bewertung

nach sich ziehen? Wenn ja, mit welchen Auswirkungen auf die Bauträgerfinanzierung auch

bzgl. Durchschlagseffekte für Erwerber (Verteuerung)?

� Wie wäre im Vergleich dazu das Stellen einer entsprechenden Rückzahlungsbürgschaft für

alle geleisteten Zahlungen des Erwerbers zu beurteilen?

� Wäre die Vereinbarung einer Rückzahlungspflicht als alternatives Absicherungskonzept vglw.

zum vorherrschenden Vormerkungsmodell denkbar?

� Wäre die Vereinbarung einer Rückzahlungsbürgschaft als alternatives Absicherungskonzept

vglw. zum vorherrschenden Vormerkungsmodell denkbar?

4. MaBV-Bürgschaft

� Ist Rückgriff auf MaBV-Bürgschaft mit Verteuerungen behaftet, gegenüber Vormerkungs-

modell, wenn ja, wie? (Marge/Disagio/Avalprovision etc.)

� Haben sich durch die jüngste Rechtsprechung Verhältnisse geändert? (Ausdehnung des

Umfangs der abgesicherten Ansprüche/keine Zulässigkeit von Abweichungen von Zahlungen

entsprechend dem Baufortschritt)


IFQ 115

5. Gewährleistungsbürgschaft und Aufwendungen

� Ist Gewährleistungsbürgschaft für letzte Rate bspw. 3,5 % realistisch/umsetzbar, wenn ja, ob

und mit welchen zusätzlichen Preissteigerungen?

� Ist Gewährleistungsbürgschaft für Individualabsprache bis zu 5 bzw. 10 % realistisch/umsetz-

bar, wenn ja, ob und mit welchen zusätzlichen Preissteigerungen?

6. Vergleichende strukturelle Gewichtung (Immobilien/Bauträger)

� Gibt es mit Blick auf die Fragestellung 1 bis 5 Unterschiede zwischen EFH, DHH / Reihen-

hausanlage / 10 und mehr ETW - Einfache bzw. Luxus-Ausstattung?

� Gibt es mit Blick auf die Fragestellung 1 bis 5 Unterschiede zwischen Bauträger groß bzw.

klein / Anbieterstruktur / Rechtsform?

7. Sonstige Bemerkungen (zu den qualitativen Aspekten)?

Quantitative Aspekte

8. Ertragskalkulation Bauträgerfinanzierung -> Abhängigkeit von Zahlungsmodalitäten

• Refinanzierung / Marge / Sollzinssatz / variabel oder fest?

• Bereitstellungszinsen auf BT-Linie?

• Bearbeitungsgebühr?

• Avalprovisionen i.S. § 7 MaBV?

• Ausfertigungsgebühr für Avale?

• EK-Unterlegung Bauträger?

• EK-Unterlegung Bank?

• Vorverkaufsauflage?

• Anforderung an Bauträger-Rohertragsmarge?

---------

• Margen-Auswirkung wenn Zahlung erst bei Fertigstellung?

• Margen-Auswirkung bei ausdrücklicher Rückzahlungspflicht?

• Margen-Auswirkung bei Rückzahlungsbürgschaft?

9. Sonstige Bemerkungen (zu den quantitativen Aspekten)?


IFQ 116

7.2 Befragte Banken

1) Sparkasse KölnBonn

Adresse: Hahnenstrasse 57, 50667 Köln

Ansprechpartner: Herr Heinz Gronendahl, Direktor, Bereichsleiter Zentrale Immobilienkunden

2) Eurohypo AG

Adresse: Helfmann-Park 5, 65760 Eschborn

Ansprechpartnerin: Frau Constanze Heinrich, Abteilung Recht und Frau Ute Fisser-Hülsmeier,

Abteilung Firmenkunden Deutschland

3) Landesbank Baden-Württemberg

Adresse: Am Hauptbahnhof 3, 70173 Stuttgart

Ansprechpartner: Herr Dr. Peter A. Kaemmerer, Mitglied des Vorstands

Adresse: Baden-Württembergische Bank (BW-Bank): Königstrasse 3, 70173 Stuttgart

Ansprechpartner: Herr Reinhard Hellmuth, Unternehmenskunden / Bauträgerbetreuer Stuttgart

Süd und Herr Andreas Dieze, Stellvertretender Direktor, Gruppenleiter Bau-

trägerfinanzierung

4) Die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG

Adresse: HypoVereinsbank: Arabellastraße 14, 81925 München

Ansprechpartner: Herr Manfred Edlbauer, Abteilungsleiter/Betreuer Professionelle Immobilien-

kunden Bauträger Region Süd und Herr Dr. Peter Ströhlein, Direktor Nieder-

lassung Süd, Firmenkunden und kommerzielle Immobilienkunden

5) Berliner Volksbank

Adresse: Budapester Straße 35, 10787 Berlin

Ansprechpartner: Herr Jörg Widhalm, Direktor

6) Ostsächsische Sparkasse Dresden

Adresse: Güntzplatz 5, 01305 Dresden

Ansprechpartner: Herr Thomas Stein, Leiter Bauträger/Immobilien - Bereich Unternehmenskunden


IFQ 117

7.3 Befragte Bauträger

1) Plus Bau Projektentwicklungs GmbH

Adresse: Am Sandtorkai 66, 20457 Hamburg

Ansprechpartner: Michael Lange, Geschäftsführer

2) KOBA Plan & ING Dortmund GmbH

Adresse: Westfalendamm 239, 44141 Dormund

Ansprechpartner: Herr Wahid Wahab, Geschäftsführer

3) Müller & Schneider GmbH

Adresse: Muthesiusstrasse 31/33, 12163 Berlin

Ansprechpartner: Herr Reinhard Müller, Geschäftsführer

4) Wilma Wohnen Süd GmbH

Adresse: Kreuzberger Ring 22, 65205 Wiesbaden

Ansprechpartner: Herr Thomas Jahn, Vorsitzender der Geschäftsführung

5) Bayerische Hausbau GmbH

Anschrift: Denninger Straße 165, 81925 München

Ansprechpartner: Schörghuber Unternehmensgruppe: Herr Johann Deuschl, Senior Vice President

Bayerische Hausbau: Herr Artur Riedl, Prokurist


IFQ 118

8. Anhang 2: Finanzmathematische Berechnungen

Übersicht:

8.1 Best-case-Modell

- Rahmendaten (Annahmen) zum Best-case-Modell

- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Bauträgers

- Szenarienberechnungen aus der Perspektive der Bauträgerbank

- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Verbraucher

8.2 Berechnungen zum Best-case-Modell

- Rahmendaten (Annahmen) zum Worst-case-Modell





IFQ 119


- Rahmendaten (Annahmen) zum Best-case-Modell


IFQ 120

Best-case-Modell: Bauträgerprojekt - 4 MFH à 20 WE

Erlöskalkulation Veräußerungspreise

MFH 1 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €

MFH 2 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €

MFH 3 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €

MFH 4 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €

12.500.000,00 €

kalkulierte Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €

Bauträgermarge vor Finanzierungskosten 2.650.000,00 €

Vorverkaufsauflage Bauträgerbank 50%

Eigenmitteleinsatz Bauträger 2.000.000,00 €


IFQ 121

Best-case-Modell: Ablaufplan des Bauvorhabens

2007 Januar Vorplanung

Februar Vorplanung

März Vorplanung

April Grundstückserwerb Bauträger

Mai Planung

Juni Vertrieb - Planung

Juli Vertrieb - Baugenehmigung - Verkauf MFH 1 (1. Fälligkeit - Baubeginn)

August Vertrieb

September Vertrieb - Verkauf MFH 2 (1. Fälligkeit - Baubeginn)

Oktober Baubeginn - Erdarbeiten

November Erschl. - Kanal etc.

Dezember Maurer - Beton - Verkauf MFH 3 (1. Fälligkeit - Januar)

2008 Januar Maurer - Beton - Verkauf MFH 4 (1. Fälligkeit - Februar)

Februar Maurer - Beton

März Zimmerarbeiten

April Dach

Mai

Juni Rohinstallation

Juli Fenster

August Innenputz - Estrich

September

Oktober

November

Dezember Bezugsfertigkeit inkl. Fassadenarbeiten und Besitzübergabe


IFQ 122

Best-case-Modell: Kostenkalkulation Bauträger

Grundstück 3.000.000,00 €

öffentl. Erschließung 200.000,00 €

Erdarbeiten 240.000,00 €

Entwäss.kanalarbeiten 60.000,00 €

Dränarbeiten 80.000,00 €

Maurerarbeiten 540.000,00 €

Beton- und Stahlbetonarbeiten 820.000,00 €

Zimmer- und Holzbauarbeiten 530.000,00 €

Dachdeckungsarbeiten 252.000,00 €

Dachabdichtungsarbeiten 26.000,00 €

Klempnerarbeiten 158.000,00 €

Gerüstarbeiten 70.000,00 €

Korrosionsschutzarbeiten 46.000,00 €

Tischlerarbeiten 304.000,00 €

Rolladenarbeiten etc. 120.000,00 €

Metallbau, Schlosserarbeiten 154.000,00 €

Estricharbeiten 150.000,00 €

Trockenbau 98.000,00 €

Fliesen- und Plattenarbeiten 86.000,00 €

Tapezierarbeiten 36.000,00 €

Maler- u. Lackiererarbeiten 174.000,00 €

Heizungsanlage etc. 260.000,00 €

Gas- u. Wasserinstallation 290.000,00 €

Abwasserinstallation 46.000,00 €

Niederspannungsanlagen 234.000,00 €

Straßen, Wege, Plätze 162.000,00 €

Vorbereitung Objektplanung 60.000,00 €

Gutachten und Beratung 34.000,00 €

Architekten- u. Ing.leistungen 640.000,00 €

allg. BNK, Prüfung, Genehm. 100.000,00 €

sonst. BNK 80.000,00 €

Vertriebskosten 800.000,00 €

kalkulierte Kostenvor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

123

Best-case-Modell: 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeVerausgabungsplan Bauträger

(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit) (Fertigstellung)

Grundstück 3.000.000,00 €- 3.000.000,00 €- 3.000.000,00 €-

öffentl. Erschließung 200.000,00 €- 200.000,00 €- 200.000,00 €-

Erdarbeiten 240.000,00 €- 240.000,00 €- 240.000,00 €-

Entwäss.kanalarbeiten 60.000,00 €- 60.000,00 €- 60.000,00 €-

Dränarbeiten 80.000,00 €- 80.000,00 €- 80.000,00 €-

Maurerarbeiten 540.000,00 €- 180.000,00 €- 180.000,00 €- 180.000,00 €- 540.000,00 €-

Beton- und Stahlbetonarbeiten 820.000,00 €- 164.000,00 €- 246.000,00 €- 246.000,00 €- 164.000,00 €- 820.000,00 €-

Zimmer- und Holzbauarbeiten 530.000,00 €- 265.000,00 €- 265.000,00 €- 530.000,00 €-

Dachdeckungsarbeiten 252.000,00 €- 252.000,00 €- 252.000,00 €-

Dachabdichtungsarbeiten 26.000,00 €- 26.000,00 €- 26.000,00 €-

Klempnerarbeiten 158.000,00 €- 158.000,00 €- 158.000,00 €-

Gerüstarbeiten 70.000,00 €- 70.000,00 €- 70.000,00 €-

Korrosionsschutzarbeiten 46.000,00 €- 46.000,00 €- 46.000,00 €-

Tischlerarbeiten 304.000,00 €- 243.200,00 €- 60.800,00 €- 304.000,00 €-

Rolladenarbeiten etc. 120.000,00 €- 120.000,00 €- 120.000,00 €-

Metallbau, Schlosserarbeiten 154.000,00 €- 77.000,00 €- 77.000,00 €- 154.000,00 €-

Estricharbeiten 150.000,00 €- 75.000,00 €- 75.000,00 €- 150.000,00 €-

Trockenbau 98.000,00 €- 98.000,00 €- 98.000,00 €-

Fliesen- und Plattenarbeiten 86.000,00 €- 86.000,00 €- 86.000,00 €-

Tapezierarbeiten 36.000,00 €- 36.000,00 €- 36.000,00 €-

Maler- u. Lackiererarbeiten 174.000,00 €- 130.500,00 €- 43.500,00 €- 174.000,00 €-

Heizungsanlage etc. 260.000,00 €- 52.000,00 €- 156.000,00 €- 52.000,00 €- 260.000,00 €-

Gas- u. Wasserinstallation 290.000,00 €- 58.000,00 €- 174.000,00 €- 58.000,00 €- 290.000,00 €-

Abwasserinstallation 46.000,00 €- 46.000,00 €- 46.000,00 €-

Niederspannungsanlagen 234.000,00 €- 187.200,00 €- 46.800,00 €- 234.000,00 €-

Straßen, Wege, Plätze 162.000,00 €- 81.000,00 €- 81.000,00 €- 162.000,00 €-

Vorbereitung Objektplanung 60.000,00 €- 30.000,00 €- 30.000,00 €- 60.000,00 €-

Gutachten und Beratung 34.000,00 €- 34.000,00 €- 34.000,00 €-

Architekten- u. Ing.leistungen 640.000,00 €- 64.000,00 €- 160.000,00 €- 96.000,00 €- 128.000,00 €- 64.000,00 €- 64.000,00 €- 64.000,00 €- 640.000,00 €-

allg. BNK, Prüfung, Genehm. 100.000,00 €- 100.000,00 €- 100.000,00 €-

sonst. Baunebenkosten 80.000,00 €- 28.000,00 €- 28.000,00 €- 24.000,00 €- 80.000,00 €-

Vertriebskosten 800.000,00 €- 40.000,00 €- 80.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 80.000,00 €- 40.000,00 €- 80.000,00 €- 120.000,00 €- 40.000,00 €- 40.000,00 €- 800.000,00 €-

9.850.000,00 €- - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-

kumuliert - € 30.000,00 €- 94.000,00 €- 3.158.000,00 €- 3.158.000,00 €- 3.198.000,00 €- 3.566.000,00 €- 3.726.000,00 €- 3.846.000,00 €- 4.210.000,00 €- 4.794.000,00 €- 5.260.000,00 €- 5.766.000,00 €- 6.375.000,00 €- 6.958.000,00 €- 7.394.000,00 €- 7.590.000,00 €- 8.193.200,00 €- 8.695.400,00 €- 8.868.400,00 €- 9.141.400,00 €- 9.556.500,00 €- 9.681.000,00 €- 9.850.000,00 €- (vor Finanzierungskosten)

(Fenster, Innenputz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

124

Best-case-Modell: Szenarien 1, 2 ,3 und 5 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-

(§ 3 MaBV / § 7 MaBV) sade, Besitzübergabe)

30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 58,00% 63,60% 63,60% 69,90% 69,90% 83,20% 83,20% 83,20% 83,20% 96,50%

MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €

12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Best-case-Modell: Szenario 4 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008

Zahlung bei Baubeginn: 30,0% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-

Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 66,5% sade, Besitzübergabe)

30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%

30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €

MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €

MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €

MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €

12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €

Best-case-Modell: Szenario 6 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008

Vorauszahlung: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-

sade, Besitzübergabe)

96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €

MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €

MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €

MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €

12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €

Best-case-Modell: Szenarien 7 und 8 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008

Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €

MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €

12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €

putz, Estrich)

(Fenster, Innen-

(Fenster, Innen-

(Fenster, Innen-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

putz, Estrich)

putz, Estrich)


IFQ 125



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

126

31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 1

(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-


30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €

Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Baukonto

Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €

Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-

Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-

Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €

1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,38 €- 3.936,45 €- 5.683,05 €- 4.100,43 €- 2.894,75 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.125,01 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.822,11 € 5.425,75 € 4.991,49 € 5.415,41 € 4.289,63 € 7.660,04 € 7.055,34 € 6.128,79 € 5.857,09 € 51.645,65 € (bezogen auf Kompensationssaldo)

Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.526,20 €- 1.717,25 €- 1.579,81 €- 1.713,98 €- 1.357,67 €- 2.424,40 €- 2.233,01 €- 1.939,76 €- 1.853,77 €- 16.345,85 €- - auf Guthabenzinsen -

Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.375,95 €- 2.934.135,33 €- 3.404.071,79 €- 3.915.754,84 €- 4.528.855,27 €- 5.114.750,01 €- 5.547.454,10 €- 5.739.745,60 €- 6.339.533,92 €- 6.838.032,49 €- 7.008.100,53 €- 7.275.864,89 €- 7.686.142,57 €- 7.806.453,53 €- 7.971.450,21 €-

Kompensationssaldo 473.375,95 €- 1.059.135,33 €- 1.529.071,79 €- 1.103.254,84 €- 778.855,27 €- 2.135.249,99 € 2.402.545,90 € 2.210.254,40 € 2.397.966,08 € 1.899.467,51 € 3.391.899,47 € 3.124.135,11 € 2.713.857,43 € 2.593.546,47 € 4.091.049,79 € 2.091.049,79 €

Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:

Bearbeitungsgebühr 103.625,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €

ges. Zinsaufwand 53.125,01 €- Finanzierungskosten 105.104,36 €

ges. Zinsertrag 51.645,65 € Gesamtkosten 9.955.104,36 €

Avalprovision - €

Ausfertigungsgebühren - €

Finanzierungskosten 105.104,36 €-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

127





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-


Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-

1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,75 €- 3.942,63 €- 5.695,06 €- 4.118,48 €- 2.921,76 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.188,64 €-


Avalprovision 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.562,50 €- 1.562,50 €- 1.562,50 €- 2.343,75 €- 3.125,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.156,25 €-








Avalprovision 10.156,25 €- Gesamtkostenerhöhung in €

Ausfertigungsgebühren 200,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 10.632,97 €

Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 115.737,33 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,10681%

Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,08506%

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

128





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.214,72 €- 5.236,27 €- 5.423,25 €- 6.966,73 €- 7.656,86 €- 8.184,51 €- 1.972,87 €- 4.394,89 €- 6.339,19 €- 4.581,86 €- 3.243,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 59.214,14 €-










Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €

Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 6.213,66 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

129





30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.000,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.216,27 €- 5.237,83 €- 5.424,81 €- 6.968,30 €- 7.658,44 €- 8.186,09 €- 1.974,46 €- 4.396,49 €- 6.340,79 €- 4.583,47 €- 3.244,61 €- 5.667,76 €- 7.493,32 €- 8.334,42 €- 10.862,10 €- 12.982,76 €- 13.751,48 €- 14.936,72 €- 16.714,21 €- 17.297,89 €- 167.272,21 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Kompensationssaldo)


Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -


Kompensationssaldo 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 € 1.941.227,79 €




ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 10.121.272,21 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

130





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- 7.250.000,00 €- 7.950.000,00 €- 7.950.000,00 €- 8.737.500,00 €- 8.737.500,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- - €

Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- 1.679,85 €- 3.865,34 €- 5.620,38 €- 4.046,43 €- 2.853,79 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 52.343,51 €-


Avalprovision 1,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.343,75 €- 2.343,75 €- 2.343,75 €- 3.515,63 €- 4.687,50 €- 9.062,50 €- 9.937,50 €- 9.937,50 €- 10.921,88 €- 10.921,88 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 118.015,63 €-












(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

131





96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.277,72 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.365,48 € 7.036,83 € 5.972,60 € 11.626,58 € 17.045,32 € 15.709,62 € 14.703,84 € 14.238,50 € 12.852,85 € 11.693,15 € 11.275,11 € 10.630,58 € 9.664,16 € 9.352,51 € 160.167,12 € (bezogen auf Kompensationssaldo)


Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.647,67 €- 2.227,16 €- 1.890,33 €- 3.679,81 €- 5.394,84 €- 4.972,10 €- 4.653,76 €- 4.506,48 €- 4.067,93 €- 3.700,88 €- 3.568,57 €- 3.364,58 €- 3.058,71 €- 2.960,07 €- 50.692,89 €- - auf Guthabenzinsen -


Kompensationssaldo 3.704.272,28 € 3.115.938,01 € 2.644.695,59 € 5.148.300,78 € 7.547.744,43 € 6.956.290,74 € 6.510.924,10 € 6.304.870,01 € 5.691.297,85 € 5.177.778,61 € 4.992.666,71 € 4.707.269,08 € 4.279.330,91 € 4.141.332,20 € 3.958.620,47 € 1.958.620,47 €









(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

132





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €

Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €


Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 5,21% p.a. - € - € - € 5.388,88 €- 5.412,27 €- 5.609,44 €- 7.231,53 €- 7.957,59 €- 8.513,14 €- 10.130,47 €- 12.709,98 €- 14.788,38 €- 17.049,47 €- 19.767,57 €- 22.384,59 €- 24.374,74 €- 25.331,53 €- 28.060,41 €- 30.362,62 €- 31.245,55 €- 32.566,49 €- 34.510,10 €- 35.200,47 €- 378.595,22 €-





Kompensationssaldo 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 3.750.704,78 € 1.750.704,78 €









(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

133





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.130,29 €- 5.151,50 €- 5.338,12 €- 6.881,26 €- 7.571,03 €- 8.098,33 €- 9.636,33 €- 12.090,03 €- 14.066,13 €- 16.215,74 €- 18.799,97 €- 21.287,41 €- 23.177,53 €- 24.083,46 €- 26.676,23 €- 28.862,25 €- 29.696,62 €- 30.947,76 €- 32.791,43 €- 33.441,57 €- 359.942,98 €-














(Fenster, Innen-

putz, Estrich)


IFQ 134



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

135




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,38 €- 3.936,45 €- 5.683,05 €- 4.100,43 €- 2.894,75 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.125,01 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.822,11 € 5.425,75 € 4.991,49 € 5.415,41 € 4.289,63 € 7.660,04 € 7.055,34 € 6.128,79 € 5.857,09 € 51.645,65 €





Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.314,19 € 1.319,08 € 1.365,65 € 1.754,06 € 1.927,24 € 2.059,40 € 493,10 € 1.103,27 € 1.592,78 € 1.149,22 € 811,31 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 14.889,30 €

Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 889,69 € 1.001,06 € 920,94 € 999,15 € 791,44 € 1.413,29 € 1.301,72 € 1.130,77 € 1.080,64 € 9.528,72 €

Bauträgerkredit: Bankenertrag:

Bearbeitungsgebühr 103.625,00 € Gesamtertrag 128.043,02 €

Marge Sollzins 14.889,30 €

Marge Habenzins 9.528,72 €

Avalprovision - €


Gesamtertrag 128.043,02 €

Entwicklung des Finanzierungsrisikos:

Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.375,95 €- 2.934.135,33 €- 3.404.071,79 €- 3.915.754,84 €- 4.528.855,27 €- 5.114.750,01 €- 5.547.454,10 €- 5.739.745,60 €- 6.339.533,92 €- 6.838.032,49 €- 7.008.100,53 €- 7.275.864,89 €- 7.686.142,57 €- 7.806.453,53 €- 7.971.450,21 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 473.375,95 €- 1.059.135,33 €- 1.529.071,79 €- 1.103.254,84 €- 778.855,27 €- 2.135.249,99 € 2.402.545,90 € 2.210.254,40 € 2.397.966,08 € 1.899.467,51 € 3.391.899,47 € 3.124.135,11 € 2.713.857,43 € 2.593.546,47 € 4.091.049,79 €

Maximalsaldo 1.977.028,00 €-

Durchschnittssaldo 595.571,89 €-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

136





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,75 €- 3.942,63 €- 5.695,06 €- 4.118,48 €- 2.921,76 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.188,64 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.798,57 € 5.402,18 € 4.967,89 € 5.391,77 € 4.265,95 € 7.636,33 € 7.031,59 € 6.105,01 € 5.833,27 € 51.432,55 €

Avalprovision 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.562,50 €- 1.562,50 €- 1.562,50 €- 2.343,75 €- 3.125,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.156,25 €-





Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 885,35 € 996,71 € 916,58 € 994,79 € 787,08 € 1.408,92 € 1.297,34 € 1.126,39 € 1.076,25 € 9.489,40 €



Marge Sollzins 14.907,13 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €

Marge Habenzins 9.489,40 € Mehrertrag in €

Avalprovision 10.156,25 € im Vergleich zu Szenario 1 10.334,76 €

Ausfertigungsgebühren 200,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 8,07132%



Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 5.125.169,89 €- 5.557.890,06 €- 5.750.197,67 €- 6.350.002,12 €- 6.848.516,85 €- 7.018.601,07 €- 7.286.381,64 €- 7.696.675,55 €- 7.817.002,78 €- 7.982.015,74 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 2.124.830,11 € 2.392.109,94 € 2.199.802,33 € 2.387.497,88 € 1.888.983,15 € 3.381.398,93 € 3.113.618,36 € 2.703.324,45 € 2.582.997,22 € 4.080.484,26 €


Durchschnittssaldo 1.104.097,66 €-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

137





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.214,72 €- 5.236,27 €- 5.423,25 €- 6.966,73 €- 7.656,86 €- 8.184,51 €- 1.972,87 €- 4.394,89 €- 6.339,19 €- 4.581,86 €- 3.243,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 59.214,14 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.808,35 € 5.411,98 € 4.977,70 € 5.401,59 € 4.275,79 € 7.646,18 € 7.041,46 € 6.114,89 € 5.843,17 € 51.521,12 €





Marge Sollzins 1,75% p.a. - € - € - € 1.839,87 € 1.847,47 € 1.913,44 € 2.458,02 € 2.701,51 € 2.887,68 € 696,07 € 1.550,62 € 2.236,61 € 1.616,58 € 1.144,20 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 20.892,09 €






Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 5.979,81 €

Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 4,67016%



Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 2.352.307,33 €- 2.938.280,20 €- 3.408.675,09 €- 3.921.014,28 €- 4.534.596,14 €- 5.120.839,14 €- 5.553.552,63 €- 5.745.853,54 €- 6.345.651,29 €- 6.844.159,30 €- 7.014.236,79 €- 7.282.010,63 €- 7.692.297,79 €- 7.812.618,26 €- 7.977.624,45 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 477.307,33 €- 1.063.280,20 €- 1.533.675,09 €- 1.108.514,28 €- 784.596,14 €- 2.129.160,86 € 2.396.447,37 € 2.204.146,46 € 2.391.848,71 € 1.893.340,70 € 3.385.763,21 € 3.117.989,37 € 2.707.702,21 € 2.587.381,74 € 4.084.875,55 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

138





30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.896.000,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.216,27 €- 5.237,83 €- 5.424,81 €- 6.968,30 €- 7.658,44 €- 8.186,09 €- 1.974,46 €- 4.396,49 €- 6.340,79 €- 4.583,47 €- 3.244,61 €- 5.667,76 €- 7.493,32 €- 8.334,42 €- 10.862,10 €- 12.982,76 €- 13.751,48 €- 14.936,72 €- 16.714,21 €- 17.297,89 €- 167.272,21 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




Kompensationssaldo 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 € 1.941.227,79 €

Marge Sollzins 1,75% p.a. - € - € - € 1.840,42 € 1.848,02 € 1.914,00 € 2.458,57 € 2.702,07 € 2.888,24 € 696,63 € 1.551,18 € 2.237,17 € 1.617,15 € 1.144,77 € 1.999,71 € 2.643,81 € 2.940,57 € 3.832,39 € 4.580,61 € 4.851,83 € 5.270,01 € 5.897,15 € 6.103,09 € 59.017,41 €

Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




Marge Habenzins - € Mehrertrag in €





Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 2.352.691,73 €- 2.938.666,19 €- 3.409.062,67 €- 3.921.403,47 €- 4.534.986,93 €- 5.121.231,55 €- 5.562.899,30 €- 5.766.392,62 €- 6.377.927,04 €- 6.890.989,14 €- 7.076.971,90 €- 7.363.723,38 €- 7.793.760,11 €- 7.934.974,31 €- 8.121.272,21 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

139





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- 1.679,85 €- 3.865,34 €- 5.620,38 €- 4.046,43 €- 2.853,79 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 52.343,51 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.836,50 € 5.419,70 € 4.962,99 € 5.364,42 € 4.213,90 € 7.559,52 € 6.925,31 € 5.969,20 € 5.667,90 € 50.919,42 €















Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 8.068.355,71 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- 7.250.000,00 €- 7.950.000,00 €- 7.950.000,00 €- 8.737.500,00 €- 8.737.500,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- - €

Saldierung der v.g. Konten 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 3.994.144,29 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

140





96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.277,72 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.365,48 € 7.036,83 € 5.972,60 € 11.626,58 € 17.045,32 € 15.709,62 € 14.703,84 € 14.238,50 € 12.852,85 € 11.693,15 € 11.275,11 € 10.630,58 € 9.664,16 € 9.352,51 € 160.167,12 €


Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.647,67 €- 2.227,16 €- 1.890,33 €- 3.679,81 €- 5.394,84 €- 4.972,10 €- 4.653,76 €- 4.506,48 €- 4.067,93 €- 3.700,88 €- 3.568,57 €- 3.364,58 €- 3.058,71 €- 2.960,07 €- 50.692,89 €- - auf Guthabenzinsen -


Kompensationssaldo 3.704.272,28 € 3.115.938,01 € 2.644.695,59 € 5.148.300,78 € 7.547.744,43 € 6.956.290,74 € 6.510.924,10 € 6.304.870,01 € 5.691.297,85 € 5.177.778,61 € 4.992.666,71 € 4.707.269,08 € 4.279.330,91 € 4.141.332,20 € 3.958.620,47 € 1.958.620,47 €

Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.292,29 € 1.297,09 € 1.343,58 € 1.731,91 € 1.905,01 € 2.037,09 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 9.606,98 €

Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.543,45 € 1.298,31 € 1.101,96 € 2.145,13 € 3.144,89 € 2.898,45 € 2.712,89 € 2.627,03 € 2.371,37 € 2.157,41 € 2.080,28 € 1.961,36 € 1.783,05 € 1.725,56 € 29.551,13 €









Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.311,99 €- 3.386.554,41 €- 3.898.574,22 €- 4.514.755,57 €- 5.106.209,26 €- 5.551.575,90 €- 5.757.629,99 €- 6.371.202,15 €- 6.884.721,39 €- 7.069.833,29 €- 7.355.230,92 €- 7.783.169,09 €- 7.921.167,80 €- 8.103.879,53 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 9.046.875,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

141





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 5,21% p.a. - € - € - € 5.388,88 €- 5.412,27 €- 5.609,44 €- 7.231,53 €- 7.957,59 €- 8.513,14 €- 10.130,47 €- 12.709,98 €- 14.788,38 €- 17.049,47 €- 19.767,57 €- 22.384,59 €- 24.374,74 €- 25.331,53 €- 28.060,41 €- 30.362,62 €- 31.245,55 €- 32.566,49 €- 34.510,10 €- 35.200,47 €- 378.595,22 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €





Marge Sollzins 2,00% p.a. - € - € - € 2.068,67 € 2.077,65 € 2.153,34 € 2.776,02 € 3.054,74 € 3.268,00 € 3.888,85 € 4.879,07 € 5.676,92 € 6.544,90 € 7.588,32 € 8.592,93 € 9.356,91 € 9.724,20 € 10.771,75 € 11.655,52 € 11.994,45 € 12.501,53 € 13.247,64 € 13.512,66 € 145.334,06 €










Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.588,88 €- 1.292.001,15 €- 1.665.610,59 €- 1.832.842,11 €- 1.960.799,70 €- 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 8.311.795,22 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

142





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-



1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-

Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.130,29 €- 5.151,50 €- 5.338,12 €- 6.881,26 €- 7.571,03 €- 8.098,33 €- 9.636,33 €- 12.090,03 €- 14.066,13 €- 16.215,74 €- 18.799,97 €- 21.287,41 €- 23.177,53 €- 24.083,46 €- 26.676,23 €- 28.862,25 €- 29.696,62 €- 30.947,76 €- 32.791,43 €- 33.441,57 €- 359.942,98 €-

Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €















Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €

Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.330,29 €- 1.291.481,79 €- 1.664.819,92 €- 1.831.701,17 €- 1.959.272,20 €- 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 8.293.142,98 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)


IFQ 143



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

144


(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-


30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Darlehensentwicklung und Zinsaufwand

Erwerbspreisrate 937.500,00 €- 875.000,00 €- 175.000,00 €- 196.875,00 €- 415.625,00 €- 415.625,00 €- 3.015.625,00 €-

Eigenkapital 625.000,00 € - € - € - € - € - € 625.000,00 €

Darlehensvalutierung - € - € - € 312.500,00 €- - € - € - € - € 875.000,00 €- 175.000,00 €- - € 196.875,00 €- - € 415.625,00 €- - € - € - € 415.625,00 €- 2.390.625,00 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 1.187.500,00 €- 1.362.500,00 €- 1.362.500,00 €- 1.559.375,00 €- 1.559.375,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 2.390.625,00 €-

Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 5.294,27 €- 6.074,48 €- 6.074,48 €- 6.952,21 €- 6.952,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 73.534,64 €-

nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 1.312.500,00 € 1.137.500,00 € 1.137.500,00 € 940.625,00 € 940.625,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 109.375,00 €

Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 3.281,25 €- 2.843,75 €- 2.843,75 €- 2.351,56 €- 2.351,56 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 46.265,63 €-

Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €

EK-Einsatz für Erwerbspreis 625.000,00 €- 625.000,00 €-

EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 156.250,00 €- 156.250,00 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 409,83 € 397,71 € 385,57 € 373,42 € 361,25 € 349,07 € 333,71 € 317,71 € 301,68 € 284,93 € 268,15 € 249,86 € 231,54 € 213,20 € 10.009,58 €

Darlehens-Zinsen - € - € - € 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 5.294,27 €- 6.074,48 €- 6.074,48 €- 6.952,21 €- 6.952,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 73.534,64 €-

Bereitstellungszinsen - € - € - € 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 3.281,25 €- 2.843,75 €- 2.843,75 €- 2.351,56 €- 2.351,56 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 46.265,63 €-

Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 129,71 €- 125,87 €- 122,03 €- 118,19 €- 114,34 €- 110,48 €- 105,62 €- 100,55 €- 95,48 €- 90,18 €- 84,87 €- 79,08 €- 73,28 €- 67,48 €- 3.168,03 €- - auf Guthabenzinsen -

Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 222.531,09 € 215.949,23 € 209.359,08 € 202.760,64 € 196.153,89 € 189.538,83 € 181.201,90 € 172.511,76 € 163.810,69 € 154.713,11 € 145.604,08 € 135.669,66 € 125.722,73 € 115.763,28 € 105.791,29 € 105.791,29 €

Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:

Erwerbspreis 3.125.000,00 € Finanzierungskosten gesamt 109.790,68 €

Eigenkapitaleinsatz 625.000,00 € Finanzierungskostenin % des Erwerbspreises 3,51330%

Darlehen 2.500.000,00 €

Darlehenszinsen 73.534,64 €-

Bereitstellungszinsen 46.265,63 €-

Habenzinsen 10.009,58 €

saldiert 109.790,68 €- verbleibendes Eigenkapital 105.791,29 €

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

145




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 627.658,13 € - € - € - € - € - € 627.658,13 €









Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 404,69 € 392,57 € 380,43 € 368,28 € 356,11 € 343,93 € 328,57 € 312,56 € 296,54 € 279,78 € 263,00 € 244,70 € 226,38 € 208,03 € 9.937,51 €







Eigenkapitaleinsatz 627.658,13 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €

Darlehen 2.500.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 73.464,45 €- im Vergleich zu Szenario 1 41,24 €

Bereitstellungszinsen 46.304,98 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00132%



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

146




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 626.553,44 € - € - € - € - € - € 626.553,44 €









Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 406,82 € 394,70 € 382,57 € 370,41 € 358,25 € 346,06 € 330,71 € 314,70 € 298,68 € 281,92 € 265,14 € 246,84 € 228,52 € 210,18 € 9.967,47 €








Darlehen 2.500.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

147

nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 110.828,97 €





Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 329,50 € 317,38 € 305,25 € 293,10 € 280,93 € 268,75 € 256,56 € 244,35 € 232,13 € 219,89 € 207,63 € 195,36 € 183,07 € 170,77 € 9.036,61 €

Darlehens-Zinsen 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 17.690,17 €-

Bereitstellungszinsen 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 77.580,28 €-






Darlehen 2.500.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 17.690,17 €- im Vergleich zu Szenario 1 23.556,84 €-

Bereitstellungszinsen 77.580,28 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -0,75382%



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

148




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 649.283,75 € - € - € - € - € - € 649.283,75 €









Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 362,87 € 350,75 € 338,62 € 326,47 € 314,30 € 302,12 € 286,74 € 270,71 € 254,66 € 237,87 € 221,06 € 202,72 € 184,36 € 165,97 € 9.351,19 €








Darlehen 2.500.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

149




96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%


Erwerbspreisrate 3.039.287,40 €- - € - € - € - € - € 3.039.287,40 €-

Eigenkapital 649.520,63 € - € - € - € - € - € 649.520,63 €

Darlehensvalutierung - € - € - € 2.389.766,78 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.389.766,78 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €-


nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 €

Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 3.858,16 €-




Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 362,41 € 342,74 € 323,04 € 303,32 € 283,57 € 263,80 € 244,00 € 224,18 € 204,33 € 184,46 € 164,56 € 144,64 € 124,69 € 104,72 € 8.806,41 €

Darlehens-Zinsen 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 149.161,28 €-

Bereitstellungszinsen 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 3.858,16 €-






Darlehen 2.500.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 149.161,28 €- im Vergleich zu Szenario 1 34.422,35 €



gesamt 144.213,02 €- verbleibendes Eigenkapital 46.003,09 €

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

150




0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%


Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 3.101.676,76 €- 3.101.676,76 €-

Eigenkapital - € - € - € - € - € 714.172,81 € 714.172,81 €

Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.503,95 €- 2.387.503,95 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.503,95 €-

Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €


Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 70.000,00 €-


EK-Einsatz für Erwerbspreis - € 714.172,81 €- 714.172,81 €-


Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 1.552,66 € 1.545,40 € 1.538,14 € 1.530,87 € 1.523,59 € 1.516,30 € 1.509,00 € 1.501,69 € 1.494,37 € 1.487,04 € 1.479,71 € 1.472,36 € 1.465,01 € 1.457,64 € 26.605,74 €

Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Bereitstellungszinsen 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 70.000,00 €-






Darlehen 2.500.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen - € im Vergleich zu Szenario 1 66.396,41 €-




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

151




0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%


Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 3.097.176,85 €- 3.097.176,85 €-

Eigenkapital - € - € - € - € - € 709.509,69 € 709.509,69 €

Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.667,16 €- 2.387.667,16 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.667,16 €-



Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 40.000,00 €-

Bürgschaftsvolumen (96,5 % des Erwerbspreises) 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € - €

Avalprovision 1,00% p.a. - € 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 36.133,73 €-




Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 1.553,00 € 1.550,20 € 1.547,40 € 1.544,59 € 1.541,78 € 1.538,97 € 1.536,15 € 1.524,12 € 1.512,08 € 1.500,02 € 1.487,95 € 1.475,86 € 1.463,76 € 1.451,64 € 26.759,47 €

Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Bereitstellungszinsen - € - € - € - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 40.000,00 €-

Avalprovision 1,00% p.a. - € 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 36.133,73 €-

Ausfertigugngsgebühr BÜ 50,00 € 50,00 €- 50,00 €-






Darlehen 2.500.000,00 €



Avalprovision 36.133,73 €-

Ausfertigungsgebühr 50,00 €-



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)


IFQ 152

8.2 Worst-case-Modell

- Rahmendaten (Annahmen) zum Worst-case-Modell


IFQ 153

Worst-case-Modell: Bauträgerprojekt - MFH mit 6 WE

Erlöskalkulation Veräußerungspreise

WE 1 106 m² Wfl. 205.000,00 €

WE 2 106 m² Wfl. 205.000,00 €

WE 3 106 m² Wfl. 205.000,00 €

WE 4 106 m² Wfl. 205.000,00 €

WE 5 105 m² Wfl. 205.000,00 €

WE 6 105 m² Wfl. 205.000,00 €

1.230.000,00 €

kalkulierte Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €

Bauträgermarge vor Finanzierungskosten 252.500,00 €

Vorverkaufsauflage Bauträgerbank 50%

Eigenmitteleinsatz Bauträger 50.000,00 €


IFQ 154

Worst-case-Modell: Ablaufplan des Bauvorhabens

2007 Januar Vorplanung

Februar Vorplanung

März Vorplanung

April Grundstückserwerb Bauträger

Mai Planung

Juni Vertrieb - Planung

Juli Vertrieb - Baugenehmigung

August Vertrieb Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Baubeginn)

September Vertrieb Verkauf 2 WE (1. Fälligkeit - Baubeginn)

Oktober Baubeginn - Erdarbeiten

November Erschl. - Kanal etc.

Dezember Maurer - Beton

2008 Januar Maurer - Beton

Februar Maurer - Beton

März Zimmerarbeiten

April Dach

Mai

Juni Rohinstallation Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Juli)

Juli Fenster

August Innenputz - Estrich

September Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Oktober)

Oktober Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - November)

November

Dezember Bezugsfertigkeit inkl. Fassadenarbeiten und Besitzübergabe


IFQ 155

Worst-case-Modell: Kostenkalkulation Bauträger

Grundstück 285.000,00 €

öffentl. Erschließung 17.990,00 €

Erdarbeiten 17.900,00 €

Entwäss.kanalarbeiten 4.000,00 €

Dränarbeiten 6.000,00 €

Maurerarbeiten 63.900,00 €

Beton- und Stahlbetonarbeiten 98.000,00 €

Zimmer- und Holzbauarbeiten 64.420,00 €

Dachdeckungsarbeiten 29.650,00 €

Dachabdichtungsarbeiten 1.700,00 €

Klempnerarbeiten 18.410,00 €

Gerüstarbeiten 6.500,00 €

Korrosionsschutzarbeiten 5.000,00 €

Tischlerarbeiten 34.250,00 €

Rolladenarbeiten etc. 14.300,00 €

Metallbau, Schlosserarbeiten 17.500,00 €

Estricharbeiten 17.900,00 €

Trockenbau 11.000,00 €

Fliesen- und Plattenarbeiten 8.180,00 €

Tapezierarbeiten 3.300,00 €

Maler- u. Lackiererarbeiten 21.000,00 €

Heizungsanlage etc. 25.000,00 €

Gas- u. Wasserinstallation 24.000,00 €

Abwasserinstallation 2.600,00 €

Niederspannungsanlagen 17.500,00 €

Straßen, Wege, Plätze 15.000,00 €

Vorbereitung Objektplanung 5.000,00 €

Gutachten und Beratung 2.500,00 €

Architekten- u. Ing.leistungen 62.500,00 €

allg. BNK, Prüfung, Genehm. 10.000,00 €

sonst. BNK 7.500,00 €

Vertriebskosten 60.000,00 €

kalkulierte Kostenvor Finanzierungskosten 977.500,00 €

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

156

Worst-case-Modell: 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeVerausgabungsplan Bauträger

(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Fenster) (Innenputz/Estrich) (Bezugsfertigkeit, Fassade) (Fertigstellung)

Grundstück 285.000,00 €- 285.000,00 €- 285.000,00 €-

öffentl. Erschließung 17.990,00 €- 17.990,00 €- 17.990,00 €-

Erdarbeiten 17.900,00 €- 17.900,00 €- 17.900,00 €-

Entwäss.kanalarbeiten 4.000,00 €- 4.000,00 €- 4.000,00 €-

Dränarbeiten 6.000,00 €- 6.000,00 €- 6.000,00 €-

Maurerarbeiten 63.900,00 €- 21.300,00 €- 21.300,00 €- 21.300,00 €- 63.900,00 €-

Beton- und Stahlbetonarbeiten 98.000,00 €- 19.600,00 €- 29.400,00 €- 29.400,00 €- 19.600,00 €- 98.000,00 €-

Zimmer- und Holzbauarbeiten 64.420,00 €- 32.210,00 €- 32.210,00 €- 64.420,00 €-

Dachdeckungsarbeiten 29.650,00 €- 29.650,00 €- 29.650,00 €-

Dachabdichtungsarbeiten 1.700,00 €- 1.700,00 €- 1.700,00 €-

Klempnerarbeiten 18.410,00 €- 18.410,00 €- 18.410,00 €-

Gerüstarbeiten 6.500,00 €- 6.500,00 €- 6.500,00 €-

Korrosionsschutzarbeiten 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €-

Tischlerarbeiten 34.250,00 €- 27.400,00 €- 6.850,00 €- 34.250,00 €-

Rolladenarbeiten etc. 14.300,00 €- 14.300,00 €- 14.300,00 €-

Metallbau, Schlosserarbeiten 17.500,00 €- 8.750,00 €- 8.750,00 €- 17.500,00 €-

Estricharbeiten 17.900,00 €- 8.950,00 €- 8.950,00 €- 17.900,00 €-

Trockenbau 11.000,00 €- 11.000,00 €- 11.000,00 €-

Fliesen- und Plattenarbeiten 8.180,00 €- 8.180,00 €- 8.180,00 €-

Tapezierarbeiten 3.300,00 €- 3.300,00 €- 3.300,00 €-

Maler- u. Lackiererarbeiten 21.000,00 €- 15.750,00 €- 5.250,00 €- 21.000,00 €-

Heizungsanlage etc. 25.000,00 €- 5.000,00 €- 15.000,00 €- 5.000,00 €- 25.000,00 €-

Gas- u. Wasserinstallation 24.000,00 €- 4.800,00 €- 14.400,00 €- 4.800,00 €- 24.000,00 €-

Abwasserinstallation 2.600,00 €- 2.600,00 €- 2.600,00 €-

Niederspannungsanlagen 17.500,00 €- 14.000,00 €- 3.500,00 €- 17.500,00 €-

Straßen, Wege, Plätze 15.000,00 €- 7.500,00 €- 7.500,00 €- 15.000,00 €-

Vorbereitung Objektplanung 5.000,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 5.000,00 €-

Gutachten und Beratung 2.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €-

Architekten- u. Ing.leistungen 62.500,00 €- 6.250,00 €- 15.625,00 €- 9.375,00 €- 12.500,00 €- 6.250,00 €- 6.250,00 €- 6.250,00 €- 62.500,00 €-

allg. BNK, Prüfung, Genehm. 10.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €-

sonst. Baunebenkosten 7.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 7.500,00 €-

Vertriebskosten 60.000,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €- 60.000,00 €-

977.500,00 €- - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-

kumuliert - € 2.500,00 €- 7.500,00 €- 298.750,00 €- 298.750,00 €- 298.750,00 €- 326.875,00 €- 336.875,00 €- 356.875,00 €- 386.650,00 €- 434.240,00 €- 484.940,00 €- 535.640,00 €- 608.750,00 €- 659.960,00 €- 709.720,00 €- 724.520,00 €- 780.520,00 €- 837.420,00 €- 857.370,00 €- 884.100,00 €- 938.500,00 €- 961.250,00 €- 977.500,00 €- (vor Finanzierungskosten )

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

157

Worst-case-Modell: Szenarien 1, 2 ,3 und 5 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe

Erwerberzahlungen nach Baufortschritt (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-

(§ 3 MaBV / § 7 MaBV) sade, Besitzübergabe)

30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 58,00% 63,60% 63,60% 69,90% 69,90% 83,20% 83,20% 83,20% 83,20% 96,50%

WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 143.295,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 170.560,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 170.560,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €

1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €

Worst-case-Modell: Szenario 4 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe

Zahlung bei Baubeginn: 30,0% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-

Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 66,5% sade, Besitzübergabe)

30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%

30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €

1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €

Worst-case-Modell: Szenario 6 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe

Vorauszahlung: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-


96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €

1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €

(Fenster, Innen-

(Fenster, Innen-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

putz, Estrich)

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

158

Worst-case-Modell: Szenarien 7 und 8 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe

Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €

1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €

kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €

putz, Estrich)

(Fenster, Innen-


IFQ 159



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

160

31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 1




30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €

Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €


Baukonto

Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €

Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.893,82 €- 2.148,70 €- 2.420,99 €- 2.694,69 €- 3.085,78 €- 3.365,55 €- 3.638,16 €- 3.731,02 €- 4.037,58 €- 4.350,14 €- 4.472,16 €- 4.629,18 €- 4.930,21 €- 5.067,90 €- 59.571,74 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 € (bezogen auf Guthabenkonto)


Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -

Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 137.615,09 €


Bearbeitungsgebühr 20.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €



Avalprovision - €


Finanzierungskosten 68.159,69 €-

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

161





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-


Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- - € - € - € 150,00 €-

29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,07 €- 2.424,96 €- 2.700,27 €- 3.092,98 €- 3.374,39 €- 3.647,04 €- 3.739,95 €- 4.046,56 €- 4.359,16 €- 4.481,22 €- 4.638,30 €- 4.939,38 €- 5.077,11 €- 59.672,85 €-


Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.537,50 €-


Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 652.056,02 €- 704.741,41 €- 722.696,08 €- 781.943,68 €- 842.349,11 €- 865.936,76 €- 896.289,19 €- 954.468,70 €- 981.084,58 €- 1.001.123,51 €- 135.826,49 €









(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

162





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.249,86 €- 4.361,36 €- 4.721,08 €- 5.088,07 €- 5.234,17 €- 5.421,06 €- 5.775,32 €- 5.940,26 €- 69.609,76 €-













(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

163





30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €

Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €


Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.251,17 €- 4.364,24 €- 4.725,53 €- 5.094,40 €- 5.243,02 €- 5.433,26 €- 5.790,90 €- 5.960,06 €- 69.681,14 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 453,05 € 453,05 € 453,05 € 566,31 € 679,58 € 5.663,13 € (bezogen auf Guthabenkonto)












(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

164





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 356.700,00 €- 391.140,00 €- 391.140,00 €- 429.885,00 €- 573.180,00 €- 682.240,00 €- 682.240,00 €- 852.800,00 €- 1.023.360,00 €- - €

Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-


Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 300,00 €-

29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,47 €- 2.425,76 €- 2.701,47 €- 3.094,59 €- 3.376,40 €- 3.652,90 €- 3.750,07 €- 4.060,94 €- 4.378,51 €- 4.506,85 €- 4.671,41 €- 4.980,28 €- 5.127,68 €- 59.878,79 €-


Avalprovision 2,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 743,13 €- 814,88 €- 814,88 €- 895,59 €- 1.194,13 €- 1.421,33 €- 1.421,33 €- 1.776,67 €- 2.132,00 €- 13.135,80 €-











(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

165





96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.154,49 €- 2.431,83 €- 2.710,60 €- 3.106,78 €- 3.391,68 €- 3.670,55 €- 3.769,95 €- 4.083,07 €- 4.402,73 €- 4.533,84 €- 4.700,71 €- 5.011,90 €- 5.162,18 €- 60.130,77 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.821,64 € 2.185,97 € 18.216,39 € (bezogen auf Guthabenkonto)












(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

166





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,71% p.a. - € - € - € 1.730,57 €- 1.741,69 €- 1.752,88 €- 1.944,85 €- 2.021,59 €- 2.163,08 €- 2.368,29 €- 2.689,27 €- 3.032,29 €- 3.377,52 €- 3.868,96 €- 4.222,84 €- 4.569,68 €- 4.694,13 €- 5.084,09 €- 5.482,34 €- 5.645,74 €- 5.853,75 €- 6.240,88 €- 6.427,15 €- 74.911,58 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Guthabenkonto)



Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 113.938,42 €









(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

167





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,46% p.a. - € - € - € 1.674,46 €- 1.684,87 €- 1.695,34 €- 1.880,73 €- 1.954,58 €- 2.091,07 €- 2.289,17 €- 2.599,25 €- 2.930,60 €- 3.264,00 €- 3.738,79 €- 4.080,39 €- 4.415,10 €- 4.534,55 €- 4.910,87 €- 5.295,13 €- 5.452,07 €- 5.652,14 €- 6.025,46 €- 6.204,35 €- 72.372,92 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Guthabenkonto)












(Fenster, Innen-

putz, Estrich)


IFQ 168



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

169





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.893,82 €- 2.148,70 €- 2.420,99 €- 2.694,69 €- 3.085,78 €- 3.365,55 €- 3.638,16 €- 3.731,02 €- 4.037,58 €- 4.350,14 €- 4.472,16 €- 4.629,18 €- 4.930,21 €- 5.067,90 €- 59.571,74 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €



Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 137.615,09 €

Marge Sollzins 3,00% p.a. - € - € - € 672,38 € 675,85 € 679,35 € 753,18 € 782,08 € 836,13 € 914,89 € 1.038,02 € 1.169,56 € 1.301,78 € 1.490,71 € 1.625,87 € 1.757,56 € 1.802,43 € 1.950,52 € 2.101,52 € 2.160,46 € 2.236,32 € 2.381,75 € 2.448,26 € 28.778,62 €

Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 297,25 € 325,95 € 325,95 € 358,24 € 477,65 € 568,53 € 568,53 € 710,67 € 852,80 € 5.254,32 €



Marge Sollzins 28.778,62 €

Marge Habenzins 5.254,32 €

Avalprovision - €


Gesamt 54.232,94 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 517.974,27 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 181.455,86 €- 230.707,43 €- 283.323,89 €- 336.212,63 €- 411.785,08 €- 293.648,61 €- 311.885,15 €- 329.830,95 €- 350.324,62 €- 267.426,07 €- 181.944,70 €- 212.288,07 €- 99.898,46 €- 44.054,81 € 187.615,09 €

Maximalsaldo 411.785,08 €-


(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

170





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €


Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-


Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- - € - € - € 150,00 €-

29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,07 €- 2.424,96 €- 2.700,27 €- 3.092,98 €- 3.374,39 €- 3.647,04 €- 3.739,95 €- 4.046,56 €- 4.359,16 €- 4.481,22 €- 4.638,30 €- 4.939,38 €- 5.077,11 €- 59.672,85 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €

Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.537,50 €-











Gesamt 55.969,28 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 652.056,02 €- 704.741,41 €- 722.696,08 €- 781.943,68 €- 842.349,11 €- 865.936,76 €- 896.289,19 €- 954.468,70 €- 981.084,58 €- 1.001.123,51 €- 518.862,86 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

171





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.249,86 €- 4.361,36 €- 4.721,08 €- 5.088,07 €- 5.234,17 €- 5.421,06 €- 5.775,32 €- 5.940,26 €- 69.609,76 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €




Marge Sollzins 4,00% p.a. - € - € - € 897,17 € 902,56 € 907,98 € 1.007,19 € 1.046,57 € 1.119,53 € 1.225,50 € 1.390,72 € 1.567,31 € 1.744,95 € 1.998,36 € 2.180,29 € 2.357,76 € 2.419,62 € 2.619,18 € 2.822,78 € 2.903,84 € 3.007,52 € 3.204,06 € 3.295,57 € 38.618,45 €








Gesamt 64.272,77 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.328,35 €- 725.885,85 €- 785.754,86 €- 846.834,80 €- 871.151,36 €- 902.256,74 €- 961.219,01 €- 988.670,85 €- 1.009.572,93 €- 521.512,88 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

172





30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €

Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €


Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.251,17 €- 4.364,24 €- 4.725,53 €- 5.094,40 €- 5.243,02 €- 5.433,26 €- 5.790,90 €- 5.960,06 €- 69.681,14 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 453,05 € 453,05 € 453,05 € 566,31 € 679,58 € 5.663,13 €












Gesamt 61.620,55 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.545,11 €- 726.364,03 €- 786.496,02 €- 847.889,31 €- 872.624,05 €- 904.287,41 €- 963.811,01 €- 991.964,83 €- 1.013.710,40 €- 522.180,27 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 183.150,47 €- 232.717,20 €- 285.691,73 €- 338.984,56 €- 415.007,58 €- 469.587,38 €- 523.045,11 €- 541.864,03 €- 601.996,02 €- 601.889,31 €- 626.624,05 €- 658.287,41 €- 656.311,01 €- 622.964,83 €- 173.239,60 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

173





30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,47 €- 2.425,76 €- 2.701,47 €- 3.094,59 €- 3.376,40 €- 3.652,90 €- 3.750,07 €- 4.060,94 €- 4.378,51 €- 4.506,85 €- 4.671,41 €- 4.980,28 €- 5.127,68 €- 59.878,79 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €

Avalprovision 2,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 743,13 €- 814,88 €- 814,88 €- 895,59 €- 1.194,13 €- 1.421,33 €- 1.421,33 €- 1.776,67 €- 2.132,00 €- 13.135,80 €-











Gesamt 67.817,07 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.742,59 €- 468.746,18 €- 522.024,08 €- 597.987,68 €- 652.444,40 €- 705.874,92 €- 724.650,33 €- 784.722,92 €- 846.088,32 €- 870.889,44 €- 902.688,84 €- 962.372,80 €- 990.856,26 €- 1.013.077,76 €- 521.019,10 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 356.700,00 €- 391.140,00 €- 391.140,00 €- 429.885,00 €- 573.180,00 €- 682.240,00 €- 682.240,00 €- 852.800,00 €- 1.023.360,00 €- - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

174





96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%

Guthabenkonto

Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €

- € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 6,21% p.a. 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.154,49 €- 2.431,83 €- 2.710,60 €- 3.106,78 €- 3.391,68 €- 3.670,55 €- 3.769,95 €- 4.083,07 €- 4.402,73 €- 4.533,84 €- 4.700,71 €- 5.011,90 €- 5.162,18 €- 60.130,77 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.821,64 € 2.185,97 € 18.216,39 €


Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 461,24 €- 461,24 €- 461,24 €- 576,55 €- 691,86 €- 5.765,49 €-










Gesamt 82.519,51 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 416.327,09 €- 469.918,22 €- 523.786,68 €- 600.343,90 €- 655.397,32 €- 709.285,63 €- 728.492,82 €- 788.999,40 €- 850.769,11 €- 876.104,02 €- 908.350,03 €- 968.482,92 €- 997.522,54 €- 1.020.407,99 €- 523.353,31 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 989.125,00 €- 1.186.950,00 €- - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

175





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,71% p.a. - € - € - € 1.730,57 €- 1.741,69 €- 1.752,88 €- 1.944,85 €- 2.021,59 €- 2.163,08 €- 2.368,29 €- 2.689,27 €- 3.032,29 €- 3.377,52 €- 3.868,96 €- 4.222,84 €- 4.569,68 €- 4.694,13 €- 5.084,09 €- 5.482,34 €- 5.645,74 €- 5.853,75 €- 6.240,88 €- 6.427,15 €- 74.911,58 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €



Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 113.938,42 €









Gesamt 64.322,71 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 525.175,09 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Saldierung der v.g. Konten 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 163.938,42 €



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

176





0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

Guthabenkonto


- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €



Baukonto


Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-



29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-

Soll-Zinsen 7,46% p.a. - € - € - € 1.674,46 €- 1.684,87 €- 1.695,34 €- 1.880,73 €- 1.954,58 €- 2.091,07 €- 2.289,17 €- 2.599,25 €- 2.930,60 €- 3.264,00 €- 3.738,79 €- 4.080,39 €- 4.415,10 €- 4.534,55 €- 4.910,87 €- 5.295,13 €- 5.452,07 €- 5.652,14 €- 6.025,46 €- 6.204,35 €- 72.372,92 €-

Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €












Gesamt 61.831,22 €


Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €

Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.024,46 €- 272.709,33 €- 302.529,67 €- 314.410,40 €- 336.364,98 €- 368.231,05 €- 418.110,22 €- 471.409,47 €- 525.040,07 €- 601.414,07 €- 656.362,86 €- 710.203,25 €- 729.418,34 €- 789.952,89 €- 851.763,77 €- 877.008,90 €- 909.190,97 €- 969.243,11 €- 998.018,57 €- 1.020.472,92 €- 524.334,55 €-

Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)


IFQ 177



Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

178




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%


Erwerbspreisrate 61.500,00 €- 57.400,00 €- 11.480,00 €- 12.915,00 €- 27.265,00 €- 27.265,00 €- 197.825,00 €-

Eigenkapital 41.000,00 € - € - € - € - € - € 41.000,00 €

Darlehensvalutierung - € 20.500,00 €- - € - € - € - € 57.400,00 €- 11.480,00 €- - € 12.915,00 €- - € 27.265,00 €- - € - € - € 27.265,00 €- 156.825,00 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 77.900,00 €- 89.380,00 €- 89.380,00 €- 102.295,00 €- 102.295,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 156.825,00 €-

Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 347,30 €- 398,49 €- 398,49 €- 456,07 €- 456,07 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 4.823,87 €-

nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 86.100,00 € 74.620,00 € 74.620,00 € 61.705,00 € 61.705,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 7.175,00 €

Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 358,75 €- 358,75 €- 358,75 €- 215,25 €- 186,55 €- 186,55 €- 154,26 €- 154,26 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 2.317,53 €-

Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €



Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 19,73 € 19,62 € 19,52 € 18,91 € 18,29 € 17,68 € 16,90 € 16,09 € 15,28 € 14,43 € 13,58 € 12,66 € 11,73 € 10,80 € 317,85 €

Darlehens-Zinsen - € 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 347,30 €- 398,49 €- 398,49 €- 456,07 €- 456,07 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 4.823,87 €-

Bereitstellungszinsen - € - € - € 358,75 €- 358,75 €- 358,75 €- 215,25 €- 186,55 €- 186,55 €- 154,26 €- 154,26 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 2.317,53 €-

Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 13.842,63 € 13.770,95 € 13.699,18 € 13.268,56 € 12.837,32 € 12.405,47 € 11.860,59 € 11.292,46 € 10.723,51 € 10.128,47 € 9.532,57 € 8.882,43 € 8.231,37 € 7.579,38 € 6.926,46 € 6.926,46 €


Erwerbspreis 205.000,00 € Finanzierungskosten gesamt 6.823,54 €

Eigenkapitaleinsatz 41.000,00 € Finanzierungskostenin % des Erwerbspreises 3,32856%

Darlehen 164.000,00 €

Darlehenszinsen 4.823,87 €-

Bereitstellungszinsen 2.317,53 €-

Habenzinsen 317,85 €


(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

179




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 41.298,11 € - € - € - € - € - € 41.298,11 €









Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 19,28 € 19,18 € 19,08 € 18,46 € 17,85 € 17,23 € 16,46 € 15,65 € 14,84 € 13,99 € 13,14 € 12,21 € 11,28 € 10,35 € 311,61 €







Darlehen 164.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

180




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 42.706,34 € - € - € - € - € - € 42.706,34 €









Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 17,17 € 17,07 € 16,98 € 16,36 € 15,75 € 15,13 € 14,35 € 13,54 € 12,73 € 11,88 € 11,03 € 10,10 € 9,17 € 8,24 € 282,13 €







Darlehen 164.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

181




30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%

30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%


Erwerbspreisrate 62.312,91 €- - € - € - € - € 138.126,96 €- 200.439,87 €-

Eigenkapital 43.709,71 € - € - € - € - € - € 43.709,71 €

Darlehensvalutierung - € 18.603,20 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 138.126,96 €- 156.730,16 €-








Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 15,67 € 15,58 € 15,48 € 14,87 € 14,25 € 13,63 € 13,02 € 12,40 € 11,78 € 11,16 € 10,54 € 9,92 € 9,30 € 8,68 € 268,90 €







Darlehen 164.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 1.161,15 €- im Vergleich zu Szenario 1 1.569,39 €-




(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

182




30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%

30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%



Eigenkapital 43.290,47 € - € - € - € - € - € 43.290,47 €









Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 16,30 € 16,20 € 16,10 € 15,49 € 14,88 € 14,26 € 13,48 € 12,67 € 11,86 € 11,01 € 10,15 € 9,22 € 8,29 € 7,36 € 269,89 €







Darlehen 164.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

183




96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%


Erwerbspreisrate 200.878,07 €- - € - € - € - € - € 200.878,07 €-

Eigenkapital 44.163,81 € - € - € - € - € - € 44.163,81 €

Darlehensvalutierung - € 156.714,27 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.714,27 €-




Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 218,57 €-




Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 14,99 € 14,02 € 13,04 € 12,04 € 11,03 € 10,03 € 9,02 € 8,01 € 7,00 € 5,99 € 4,98 € 3,96 € 2,95 € 1,93 € 211,63 €


Bereitstellungszinsen - € - € - € 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 218,57 €-

Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 10.520,63 € 9.836,94 € 9.152,27 € 8.448,41 € 7.743,55 € 7.037,69 € 6.330,82 € 5.622,94 € 4.914,06 € 4.204,16 € 3.493,25 € 2.781,33 € 2.068,39 € 1.354,44 € 639,47 € 639,47 €




Darlehen 164.000,00 €

Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 9.781,58 €- im Vergleich zu Szenario 1 2.964,99 €

Bereitstellungszinsen 218,57 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 1,44633%


saldiert 9.788,53 €- verbleibendes Eigenkapital 639,47 €

(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

184




0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%


Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 202.224,09 €- 202.224,09 €-

Eigenkapital - € - € - € - € - € 45.558,65 € 45.558,65 €

Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.665,45 €- 156.665,45 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.665,45 €-







Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 77,83 € 77,94 € 78,05 € 77,69 € 77,34 € 76,98 € 76,62 € 76,26 € 75,90 € 75,54 € 75,18 € 74,82 € 74,46 € 74,10 € 1.161,34 €

Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €






Darlehen 164.000,00 €





(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Fin

an

zielle

Au

swirku

ng

en

ein

es g

eä

nd

erte

n

Sich

erh

eite

nko

nze

pte

s be

im B

auträgervertrag

IFQ

185




0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%


Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 201.815,80 €- 201.815,80 €-

Eigenkapital - € - € - € - € - € 45.135,55 € 45.135,55 €

Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.680,26 €- 156.680,26 €-

Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.680,26 €-



Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 1.968,00 €-

Bürgschaftsvolumen (96,5 % des Erwerbspreises) 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € - €

Avalprovision 1,00% p.a. - € 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 2.354,52 €-




Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 77,78 € 77,66 € 77,53 € 77,40 € 77,27 € 77,14 € 77,01 € 76,88 € 76,75 € 76,15 € 75,55 € 74,95 € 74,35 € 73,75 € 1.162,80 €

Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €

Bereitstellungszinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 1.968,00 €-

Avalprovision 1,00% p.a. - € 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 2.354,52 €-

Ausfertigugngsgebühr BÜ 50,00 € 50,00 €- 50,00 €-





Darlehen 164.000,00 €



Avalprovision 2.354,52 €-

Ausfertigungsgebühr 50,00 €-



(Fenster, Innen-

putz, Estrich)

Rechtsökonomische Studie (Gutachten) Finanzielle ... · Alfred-Herrhausen-Straße 44 • 58455...

Documents

Transcript of Rechtsökonomische Studie (Gutachten) Finanzielle ... · Alfred-Herrhausen-Straße 44 • 58455...