sachwerte I „Wir investieren lieber in - trivium.at€¦ · Unternehmen Trivium. Geschäftszweig:...
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Foto: © Günter Menzl D er Unternehmenserfolg stellt sich nicht allein durch eine gute Ge- schäftsidee, Geschick und das nötige Kleingeld ein. Das richtige Timing ist ebenso wichtig. Firmen, die am Ende der Hochkonjunktur entstehen, überleben häufig die folgende Rezession und De- pression nicht. Gründungen zu Beginn eines Marktzyklus haben dagegen gute Chancen, zu bestehen. Walter Gartlgruber kann ein Lied davon singen. Als hätte er die Finanzkrise kommen gesehen, grün- dete er im Frühjahr 2008 in Wien das Unternehmen Trivium. Geschäftszweig: „Gewerbliche Vermögensberatung und Handel mit Liegenschaften“. Damit war Gartlgruber bestens gerüstet für den Immobilienboom, der schon kurze Zeit nach der Lehman-Pleite seinen Lauf nahm. 2008 hat Trivium neun Millionen Euro in Projekte investiert. In den ersten zehn Jahren betrug das kumulierte Investitions- volumen von 87 Immobilienprojekten im In- und Ausland 257 Millionen Euro. Heuer sind 60 Millionen Euro veranschlagt. Bislang haben die Investoren im Schnitt in dreieinhalb Jahren einen ordentlichen Vorsteuergewinn von jährlich 10,5 Prozent erzielt. Herr Gartlgruber, aus welchen Gründen und mit welcher Motivation haben Sie vor zehn Jahren Trivium gegründet? Walter Gartlgruber: Die Idee war, die richti- gen Dienstleistungen für wenige Kunden zu erbringen. Im Lauf der Zeit haben wir das Wertpapiergeschäft abgestoßen und uns auf Projektentwicklungen konzentriert. Das Ziel ist, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Die haben wir im Nischengeschäft der Immobilien gefunden. Was verstehen Sie unter einer „attrakti- ven Rendite“? Gartlgruber: Unser Ziel sind zehn Prozent Ertrag pro Jahr auf das eingesetzte Kapital der Investoren. Steueroptimierungen sind bei uns aber kein Thema, sondern es geht uns darum, attraktive Projektgewinne zu erzielen. Das spricht aber nicht gegen Steueropti- mierungen, wenn sie möglich sind? Gartlgruber: Bei uns muss ein Projekt für sich genommen und nicht erst dadurch pas- sen, dass es steuerlich optimiert ist. Bieten Sie deswegen keine Bauherren- modelle an? Gartlgruber: Der Grund dafür ist, dass wir mit unserem Businessmodell einen höheren Ertrag erzielen. Früher waren 12 Prozent Rendite das Ziel. Warum haben Sie das reduziert? Gartlgruber: Das ist der Marktentwicklung und unserer Lernkurve geschuldet. Früher konnten wir – zunächst nur mit eigenem Geld – Projekte schneller abwickeln. Ins - gesamt haben wir aber bisher ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Wie sehen Sie die Entwicklung in den Immobilienmärkten, und wie geht es Ihnen mit den massiv gestiegenen Grundstückspreisen und Baukosten? Gartlgruber: Der Einkauf wird zunehmend schwierig, aber wir profitieren jeden Tag von mehr Erfahrung. Das Schöne an Immobi- lien ist, dass keine Liegenschaft wie die andere ist. Man muss sich mit jeder ein- zelnen Immobilie intensiv beschäftigen. Es gibt viele gute Geschäfte auf dem Markt. Wir wollen aber die ganz guten finden, weil nur sie einen Stresstest aus- halten. Denn die Risiken in der Projektentwicklung werden auch immer wieder schlagend. Welche Risiken meinen Sie? Gartlgruber: Ein Thema sind immer Behördenwege, der Bau und die Verwer- tung. Jede Wohnung ist anders, und jeder Käufer oder Mieter wünscht sich etwas anderes. Das lässt sich aber im Vorhinein nicht bestimmen. Glauben Sie, dass die momentan hohen Preise nachhaltig sind und noch weiter steigen können? Gartlgruber: Der Rohstoff ist nicht vermehr- bar und wird deshalb nicht so schnell billiger werden. Dafür gibt es keinen Grund. Auch die Baukosten, die zu einem Drittel von den Per- sonalkosten bestimmt werden, werden nicht geringer. Wir sehen aber, dass die Nachfrage der Kunden aufgrund der gestiegenen Preise präziser wird. Sie sind immer weniger bereit, irgendwelche Kompromisse einzugehen. Un- sere Aufgabe als Projektentwickler ist es, für jede einzelne Wohnung einen individuellen Preis zu finden. Früher wurden die Preise nach Stockwerken und Vorder- oder Rückseite festgelegt. Das funktioniert aus unserer Sicht heute nicht, weil man damit garantiert auf ein paar Wohnungen sitzen bleibt. Worauf kommt es bei den Wohnungen an? Sind die Käufer inzwischen preissen- sibel geworden? Gartlgruber: Im Zinshaus gibt es fast keine Regelgeschoßplanung mehr. Die Kunden ach- ten auf die Lage im Objekt und auf die Raum- aufteilung. Deswegen kann eine 50-Quadrat- meter-Wohnung mit Balkon im Verhältnis viel » Bei uns muss ein Projekt für sich genommen passen – und nicht erst dadurch, dass es steuerlich optimiert ist. « Walter Gartlgruber, Trivium „Wir investieren lieber in Zinshäuser sind zunehmend langweilig, weil sie nur noch überschaubare Renditen abwerfen. Mehr zu holen gibt es bei Projektentwicklungen. FONDS professionell sprach mit den Trivium-Geschäftsführern Eric Samuiloff und Walter Gartlgruber über Chancen und Risiken im Projektgeschäft. sachwerte I eric samuiloff + walter gartlgruber | trivium 130 www.fondsprofessionell.at | 2/2018
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Der Unternehmenserfolg stellt sichnicht allein durch eine gute Ge-schäftsidee, Geschick und das
nötige Kleingeld ein. Das richtige Timingist ebenso wichtig. Firmen, die am Endeder Hochkonjunktur entstehen, überlebenhäufig die folgende Rezession und De-pression nicht. Gründungen zu Beginn eines Marktzyklus haben dagegen guteChancen, zu bestehen. Walter Gartlgruberkann ein Lied davon singen. Als hätte erdie Finanzkrise kommen gesehen, grün-dete er im Frühjahr 2008 in Wien das Unternehmen Trivium. Geschäftszweig:„Gewerbliche Vermögensberatung undHandel mit Liegenschaften“.
Damit war Gartlgruber bestens gerüstetfür den Immobilienboom, der schon kurzeZeit nach der Lehman-Pleite seinen Laufnahm. 2008 hat Trivium neun Millionen Euroin Projekte investiert. In den ersten zehn Jahren betrug das kumulierte Investitions -volumen von 87 Immobilienprojekten im In- und Ausland 257 Millionen Euro. Heuersind 60 Millionen Euro veranschlagt. Bislang haben die Investoren im Schnitt in dreieinhalbJahren einen ordentlichen Vorsteuergewinnvon jährlich 10,5 Prozent erzielt.
Herr Gartlgruber, aus welchen Gründenund mit welcher Motivation haben Sievor zehn Jahren Trivium gegründet?
Walter Gartlgruber: Die Idee war, die richti-gen Dienstleistungen für wenige Kunden zuerbringen. Im Lauf der Zeit haben wir dasWertpapiergeschäft abgestoßen und uns aufProjektentwicklungen konzentriert. Das Zielist, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Diehaben wir im Nischengeschäft der Immobiliengefunden.
Was verstehen Sie unter einer „attrakti-ven Rendite“?
Gartlgruber: Unser Ziel sind zehn Prozent Ertrag pro Jahr auf das eingesetzte Kapitalder Investoren. Steueroptimierungen sind bei uns aber kein Thema, sondern es geht
uns darum, attraktive Projektgewinne zu erzielen.
Das spricht aber nicht gegen Steueropti-mierungen, wenn sie möglich sind?
Gartlgruber: Bei uns muss ein Projekt fürsich genommen und nicht erst dadurch pas-sen, dass es steuerlich optimiert ist.
Bieten Sie deswegen keine Bauherren-modelle an?
Gartlgruber: Der Grund dafür ist, dass wirmit unserem Businessmodell einen höherenErtrag erzielen.
Früher waren 12 Prozent Rendite dasZiel. Warum haben Sie das reduziert?
Gartlgruber: Das ist der Marktentwicklungund unserer Lernkurve geschuldet. Früherkonnten wir – zunächst nur mit eigenemGeld – Projekte schneller abwickeln. Ins -gesamt haben wir aber bisher ein sehr gutesErgebnis erzielt.
Wie sehen Sie die Entwicklung in denImmobilienmärkten, und wie geht es Ihnen mit den massiv gestiegenenGrundstückspreisen und Baukosten?
Gartlgruber: Der Einkauf wird zunehmendschwierig, aber wir profitieren jeden Tag von
mehr Erfahrung. Das Schöne an Immobi-lien ist, dass keine Liegenschaft wie dieandere ist. Man muss sich mit jeder ein-zelnen Immobilie intensiv beschäftigen.Es gibt viele gute Geschäfte auf demMarkt. Wir wollen aber die ganz gutenfinden, weil nur sie einen Stresstest aus-halten. Denn die Risiken in der Projektentwicklung werden auch immerwieder schlagend.
Welche Risiken meinen Sie?Gartlgruber: Ein Thema sind immer Behördenwege, der Bau und die Verwer-tung. Jede Wohnung ist anders, und jederKäufer oder Mieter wünscht sich etwasanderes. Das lässt sich aber im Vorhinein
nicht bestimmen.
Glauben Sie, dass die momentan hohenPreise nachhaltig sind und noch weitersteigen können?
Gartlgruber: Der Rohstoff ist nicht vermehr-bar und wird deshalb nicht so schnell billigerwerden. Dafür gibt es keinen Grund. Auch dieBaukosten, die zu einem Drittel von den Per-sonalkosten bestimmt werden, werden nichtgeringer. Wir sehen aber, dass die Nachfrageder Kunden aufgrund der gestiegenen Preisepräziser wird. Sie sind immer weniger bereit,irgendwelche Kompromisse einzugehen. Un-sere Aufgabe als Projektentwickler ist es, fürjede einzelne Wohnung einen individuellenPreis zu finden. Früher wurden die Preisenach Stockwerken und Vorder- oder Rückseitefestgelegt. Das funktioniert aus unserer Sichtheute nicht, weil man damit garantiert auf einpaar Wohnungen sitzen bleibt.
Worauf kommt es bei den Wohnungenan? Sind die Käufer inzwischen preissen-sibel geworden?
Gartlgruber: Im Zinshaus gibt es fast keineRegelgeschoßplanung mehr. Die Kunden ach-ten auf die Lage im Objekt und auf die Raum-aufteilung. Deswegen kann eine 50-Quadrat-meter-Wohnung mit Balkon im Verhältnis viel
»Bei uns muss ein Projekt für sich
genommen passen – und nicht erst dadurch,
dass es steuerlich optimiert ist.«Walter Gartlgruber, Trivium
„Wir investieren lieber in Zinshäuser sind zunehmend langweilig, weil sie nur noch überschaubare Renditen abwerfen. Mehr zu holen gibt es bei Projektentwicklungen. FONDS professionell sprach mit den Trivium-Geschäftsführern Eric Samuiloff und Walter Gartlgruber über Chancen und Risiken im Projektgeschäft.
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teurer sein als eine 70-Quadratmeter-Woh-nung. Es ist aber schon lange vorbei, dass dieInvestoren fast jeden Preis für eine Wohnungzu zahlen bereit sind. Mit unseren sehr ordent-lichen Waren erzielen wir nach wie vor attrak-tive Preise für unsere Wohnungen, mit denendie Investoren noch Geld über die Vermietungverdienen – auch im Altbau!
Das klingt danach, dass der PreisauftriebIhrer Meinung nach stabil ist.
Gartlgruber: Im Moment sieht niemand exogene Faktoren, die das ändern, und wir ha-ben einen Zuzug in die Städte. Die Leute wer-den weiterhin schöne Wohnungen mit einemordentlichen Preis bezahlen. Niemand willhässlich wohnen. Ein Problem hat man mitWohnungen, die einen schlechten Grundrissund eine schlechte Ausstattung haben.
Wir haben das Thema der Leistbarkeit,auch wenn es von der Branche wegdis-kutiert wird. Es zeichnet sich bereits ab,dass die Leute – anders als in New York,London oder Paris – nicht um jedenPreis in die Metropolen ziehen. Außer-dem muss sich der Zuzug die Wohnun-gen leisten können, und es ist nicht jederDiplomat, Rechtsanwalt oder Arzt.
Eric Samuiloff: Sie haben grundsätzlichrecht, aber die Österreicher sind nicht so mo-bil und flexibel wie die Deutschen. InDeutschland ist es emotional normal, relativweit zum Arbeitsplatz zu fahren. Natürlichkann man die heutigen Immobilienpreisenicht mit denen vor fünf oder zehn Jahrenvergleichen. Allerdings hat sich die Lebens-situation der Käufer und Mieter auch geän-dert. Zwei Drittel der Wohnungen in Wien
werden von Singles oder maximal zwei Per-sonen bewohnt. Man geht essen, anstatt nachHause einzuladen, man trifft sich abends inder Stadt und fährt am Wochenende ins Grü-ne. Das bedeutet, dass die Leute mit wenigerWohnfläche zufrieden sind, weil sie gar nichtmehr brauchen und auch nicht bereit sind,dafür zu zahlen. Was man sich beim monat-lichen Budget im Vergleich zur größerenWohnung erspart, kann für die Freizeit aus-gegeben werden.
Wer aber heute umzieht, muss für diekleinere Wohnung mehr bezahlen als fürdie größere, die er vorher gehabt hat.Auch wenn die kleinen Wohnungen nochso effizient sind, sie sind letztlich sehrteuer geworden, und man spart durchden Umzug kein Geld.
»Es ist schon lange vor-bei, dass die Investorenfast jeden Preis für eine
Wohnung zu zahlen bereit sind.«
Walter Gartlgruber, Trivium
schwierige Projekte“
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Gartlgruber: Wir sehen das schon seit zwei,drei Jahren bei den Abschlüssen und bei derDauer im Verkauf. Es gibt weniger Käufer,sonst hätten wir einen stärkeren Preisanstieg.Jede Wohnung muss für sich überzeugen. DieLeute sind nicht bereit, für einen theoretischgünstigen Preis eine schlechtere Wohnung zukaufen. Stattdessen kaufen sie lieber gar keineund warten ab.
Für Qualität ist man in der Regel mehrzu zahlen bereit. Was macht die Qualitäteiner Wohnung aus?
Gartlgruber: Wir überlegen uns heute schon,wie die Wohnung sinnvoll genutzt und mö-bliert werden kann. Freiflächen, Terrassen undBalkone haben heute eine größere Bedeutungfür die Wertigkeit einer Wohnung als früher.
Ihre aktuellen Vorsorgewohnungen inWien sind ab durchschnittlich 4.500Euro pro Quadratmeter zu haben. Wiehoch sind denn Ihre Gestehungskosten?
Gartlgruber: Auch am Stadtrand kann mannicht mehr unter 4.000 Euro pro Quadrat -meter bauen.
Wie sehen denn die Kosten in den ande-ren Märkten aus, in denen Sie tätig sind?
Gartlgruber: In Slowenien waren die Grund-
stückspreise, aber auch die Verkaufspreiseniedriger. In Prag sind wir in sehr guten Lagen in der Innenstadt. Dort sind die Preiseso extrem gestiegen, dass sie auf der End -kundenseite nicht mehr darstellbar sind. Undbei unserem Projekt in Hard am Bodensee miteiner Mischnutzung rechnen wir auch mit Ge-stehungskosten von bis zu 4.000 Euro.
Bauträger klagen regelmäßig über denMangel an verfügbaren Baufirmen. Wiegeht es Ihnen damit?
Gartlgruber: Nicht nur die Verfügbarkeit istein Thema. Wir wollen mit den besten Firmenarbeiten.
Samuiloff: Das hängt auch vom Projekt ab. InHard bauen wir etwas auf die grüne Wiese,die gut zugänglich ist. In Lindau bauen wirmitten im Zentrum, was auch logistisch eineHerausforderung ist.
Wie kommen Sie an Ihre Projekte, undwie viele prüfen Sie, bis eines Ihre Zustimmung findet?
Gartlgruber: Die Projekte werden uns vonüberall zugetragen. Voriges Jahr haben wir180 Projekte geprüft und 98 Prozent verwor-fen, weil sie grundsätzlich nicht gepasst habenoder für uns nicht attraktiv waren.
Wie kam es dazu, dass Sie als WienerUnternehmen im Ausland investieren?
Gartlgruber: Zunächst sind über unsere Kon-takte Steyr, Leoben und Klagenfurt dazu -gekommen. Von Kärnten aus ist ein Markt-eintritt in Slowenien der nächste Schritt. Auchdie Investments in Prag sind durch die Unter-nehmensentwicklung entstanden.
In Osteuropa haben sich viele Investorendie Finger verbrannt, weil sie die Mög-lichkeiten und Potenziale über- und dieRisiken unterschätzt haben …
Gartlgruber: Wenn Märkte schnell nach obengehen, sind wir kritisch. Wir haben auch nichtin Berlin investiert, weil wir zu spät dran waren. Am liebsten beschäftigen wir uns mitMärkten und Projekten, die in einer schwie -rigen Situation sind, und investieren „dis -tressed“. Im Normalfall erholt sich jederMarkt wieder. Das haben wir zuletzt in Mar-burg und Laibach in Slowenien gesehen. ImMoment ist es schwierig, etwas zu finden, beidem man nicht das Gefühl hat, dass man aufeinen rasenden Zug aufspringt.
Wie lösen Sie dieses Dilemma?Gartlgruber: Die Suche dauert länger. Wir haben im Wiener Speckgürtel über ein Jahrgesucht und alles verworfen. Jetzt sieht es soaus, dass wir ein nicht ganz einfaches Projektanbinden können, das für uns attraktiv ist. BeiProjekten, die jeder kann, kommen wir meis -tens nicht zum Zug, weil andere mehr Geldzu zahlen bereit sind.
Eric Samuiloff: „Die Leute sind mit weniger Wohnfläche zufrieden, weil sie nicht mehr brauchen und nicht bereit sind,dafür zu zahlen. Was man sich im Vergleich zur größeren Wohnung erspart, kann für Freizeit ausgegeben werden.“
»Wir maßen uns nicht an, von Wien aus fremde Märkte zu
beurteilen. Das müssen erfahrene Experten vor Ort machen.«
Eric Samuiloff, Trivium
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Eric SamuiloffEric Samuiloff ist seit Mai 2015 geschäftsführender Gesellschafter in der Trivium GmbH. Der ehemalige Banker blickt auf eine mehr als 30-jährige Karriere im Finanzbereich zurück. Vor seinem Einstieg bei Trivium warSamuiloff (55) Geschäftsführer von Swiss Life Österreichund Vorstand bei C-Quadrat. Seit Herbst 2015 ist er Obmann der Fachgruppe der Finanzdienstleister in derWirtschaftskammer Wien. Samuiloff besitzt die Berech-tigung als gewerblicher Vermögensberater und ist zudemUnternehmensberater.
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Expansionen finden meistens in die großen Metropolen statt. Sind Sie auf diekleineren Standorte ausgewichen, weildie Großstädte schon zu teuer waren?Berlin wäre doch vor zehn Jahren supergewesen.
Gartlgruber: Es gibt vieles, das für uns inter-essant gewesen wäre. Wir fragen uns abernicht mehr, warum wir etwas nicht gemachthaben. Das wird uns immer wieder passieren.
Samuiloff: Trivium ist vor zehn Jahren mitdem Fokus auf Wien gegründet worden undging dann in die Bundesländer. Im Auslandarbeiten wir mit lokalem Know-how, das wirüber die Jahre angebunden haben. Wir maßenuns nicht an, von hier aus fremde Märkte zubeurteilen. Das müssen erfahrene lokale Experten machen, die auch wissen, welcheFehler schon gemacht wurden. Das hilft unsbei der Projektumsetzung.
Wie bewerkstelligen Sie Ihre Projekte inVorarlberg und im Raum Bodensee?
Gartlgruber: Ein Trivium-Mitinhaber leitet un-ser Büro in Bregenz und ist bestens vernetzt.
Im Moment arbeiten Sie in Hard am Bodensee an einem größeren Projekt mitgemischter Nutzung. Wie viel Erfahrunghaben Sie mit solchen Projekten?
Gartlgruber: Die Vermietung der Halle undder Wohnungen ist kein Problem. Für die Errichtung eines Aparthotels haben wir unsentschieden, weil große Unternehmen in derRegion sitzen. Wirtschaft und Politik habensich deshalb ein Hotel gewünscht. Die Her-ausforderung ist, für das relativ kleine Hoteleinen guten Betreiber zu finden.
Auf welcher Basis setzen Sie in den Pro-jekten die Baukosten an? Und warumstellen Sie keine Liquiditätsreserven inden Investitionsplänen ein?
Samuiloff: Wir können aufgrund unserer Erfahrung die Kosten sehr gut abschätzen undbauen in den Kalkulationen natürlich Pufferein. Die Banken wollen das für die Kredit -genehmigungen sehen.
Gartlgruber: Wir haben sehr gute und kriti-sche Investoren, die teilweise die Investitions-pläne genau prüfen und hinterfragen.
Haben Sie deshalb hinterher wenigerDiskussionen mit Ihren Investoren?
Gartlgruber: Wir kalkulieren alle Projekte mit
derselben Sorgfalt, legen alles transparent of-fen und suchen Lösungen für Probleme. DieInvestoren werden auf dem Laufenden gehal-ten. Trotzdem gibt es immer wieder Diskus-sionen, wenn Projekte nicht plangemäß ver-laufen und Investoren darüber enttäuscht sind.
Welche Schlüsse ziehen Sie daraus?Gartlgruber: Wir arbeiten alle Projekte aufund nehmen die notwendigen Veränderungenvor. Kein Projekt ist jedoch wie das andere,
auch nicht, wenn es in der Nachbarschaft ist.Der Unterschied steckt im Detail. Das wirdimmer eine Herausforderung bleiben.
Holen Sie sich mit kritischen Investorennicht unnötig Ärger ins Haus?
Gartlgruber: Nein, man muss hier früher ansetzen. Wir haben nicht für alle Investo -ren das richtige Produkt, und nicht alle Projek te sind für jeden Investor geeignet. DasSchlimmste für alle ist, wenn die falschen Investoren in einem Projekt stecken.
Gehen Sie bei Projekten selbst mit Eigenkapital ins Risiko?
Gartlgruber: Das Unternehmen grundsätzlichnicht, aber in vielen Projekten ist das Manage-ment privat beteiligt. In Summe sind wir mitacht Prozent des gesamten Eigenkapitals inunterschiedlichen Projekten investiert.
Samuiloff: Wir stehen grundsätzlich im Risi-ko. Wenn wir keinen Gewinn machen, arbei-ten wir für das Projekt gratis, weil de facto amAnfang nur die Konzeption abgegolten wirdund wir das Geld erst bekommen, wenn wirGewinn machen. Ein höheres wirtschaftlichesRisiko kann man nicht haben.
Vielen Dank für das Gespräch.ALEXANDER ENDLWEBER | FP
»Wir haben nicht für alle Investoren das richtige Produkt,und nicht alle Projekte sind für
jeden Investor geeignet.«Walter Gartlgruber, Trivium
Walter Gartlgruber: „Es wäre in der Vergangenheit vieles für uns interessant gewesen. Wir fragen uns aber nicht mehr,warum wir etwas nicht gemacht haben. Das wird uns immer wieder passieren.“
Walter GartlgruberWalter Gartlgruber ist Gründer und geschäftsführenderGesellschafter der Trivium GmbH. Vor der Unternehmens-gründung war der 46-Jährige bei der Skandia Versiche-rung, der Constantia Privatbank und bei der Erste Banktätig. Bei Trivium ist Gartlgruber für den Immobilieneinkaufverantwortlich. In den ersten Jahren war Trivium auch imWertpapiergeschäft tätig. Die Beteiligung an der WepaInvestmentgesellschaft wurde im Sommer 2017 abge-stoßen. Seither konzentriert sich Trivium auf Immobilien-projekte in der Größenordnung 5 bis 15 Millionen Euro.
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