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Seeling-ModellVorsteuerabzug für die Unternehmer-Wohnung

� Rechtzeitige Zuordnung erforderlich � 10%-Grenze beachten � Wie die private Nutzung besteuert wird � Gilt nur noch bei Bauantrag/Kaufvertrag bis 31.12.2010

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3. überarbeitete Auflage Stand: Juli 2011

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Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.

Redaktion: Marianne Schumm Verlagsleitung: Frank Schellmann



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Inhalt

1 Auslaufmodell Seeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.1 Worum geht es beim Seeling-Modell? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2 Seeling-Modell gilt nur noch bei Bauantrag / Kaufvertrag bis 31. 12. 2010 . . . . . . . . . . . . . . . 5

2 Voraussetzungen für das Seeling-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62.1 Privatwohnung in einem gemischt genutzten Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62.2 Sie erzielen umsatzsteuerpflichtige Umsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.3 Die 10 %-Grenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92.4 Zuordnung des Gebäudes zum Unternehmensvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

3 So wird die Privatnutzung besteuert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .163.1 Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163.2 Anteilige Abschreibung (Umsatzsteuer-AfA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173.3 Laufende Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183.4 Einkommensteuerliche Auswirkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

4 Wenn sich die Nutzung ändert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .214.1 Vorsteuerberichtigung innerhalb von zehn Jahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214.2 Unproblematische Nutzungsänderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224.3 Umsatzsteuerfreie Entnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

5 Besonderheiten bei Ehepartnern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255.1 Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmer-Ehegatten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255.2 Miteigentum und unentgeltliche Überlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

6 Amtliche Dokumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296.1 OFD Rheinland vom 13. 2. 2006 (einkommensteuerliche Auswirkungen) . . . . . . . . . . . . . . 296.2 Verfügung der OFD Karlsruhe vom 28. 1. 2009, S 7300

(teilweise Privatnutzung eines Betriebsgebäudes) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306.2.1 Zuordnung zum Unternehmensvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .306.2.2 Anwendung der 10 %-Grenze des § 15 Abs. 1 Satz 2 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316.2.3 Anbauten, Umbauten, Außenanlagen und Fotovoltaikanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326.2.4 Bemessungsgrundlage für die unentgeltliche Wertabgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34



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Auslaufmodell Seeling |

1 Auslaufmodell Seeling

1.1 Worum geht es beim Seeling-Modell?

Wenn Sie ein Gebäude errichten, das Sie zum Teil für umsatzsteuerpflichtige Umsätze und zum Teil für sich privat als Wohnung nutzen, können Sie dieses Gebäude insgesamt Ihrem Unterneh-mensvermögen zuordnen. Das Finanzamt erstattet Ihnen dann aus den Anschaffungs- oder Herstel-lungskosten die gesamte Ihnen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer – also auch den Teil, der auf die anteiligen Baukosten für Ihre Privatwohnung entfällt.

Dafür müssen Sie dann zehn Jahre lang Umsatzsteuer auf die Privatnutzung an das Finanzamt zah-len. Im Ergebnis haben Sie daraus einen Zins- und Liquiditätsvorteil.

Durchgesetzt hat diese steuerlich attraktive Gestaltung der Unternehmer Wolfgang Seeling, der einen Gartenbaubetrieb in Starnberg hat. Er errichtete 1995 ein zweigeschossiges Gebäude mit Baukosten von netto rund € 600 000,–. Das Erdgeschoss (60 %) nutzte er als Gewerbe- und Büroräume, das Obergeschoss (40 %) als eigene Wohnung. Herr Seeling ordnete das gesamte Gebäude seinem Unter-nehmensvermögen zu und zog in seiner Umsatzsteuererklärung 1995 die Vorsteuerbeträge aus den Baukosten von insgesamt € 85 973,06 in voller Höhe ab. Davon entfielen € 34 293,65 auf die Privat-wohnung. Auf der anderen Seite erklärte er für die private Nutzung steuerpflichtigen Eigenverbrauch.

Entsprechend der bisherigen Rechtsauffassung strich ihm das Finanzamt den Vorsteuerabzug für die eigene Wohnung. Denn die Nutzung der Privatwohnung wurde gleichgesetzt mit der umsatzsteuer-freien Vermietung einer Wohnung. Weil danach mit der Privatwohnung keine umsatzsteuerpflichti-gen Einnahmen erzielt wurden, war auch der Vorsteuerabzug aus den Baukosten daraus nicht zulässig.

Schließlich landete der hartnäckige Unternehmer mit seinem Fall beim Europäischen Gerichts-hof. Dieser entschied zu Gunsten von Herrn Seeling (EuGH, Urteil vom 8. 5. 2003, Rs. C - 269/00, BStBl. 2004 II S. 378). Quintessenz: Die bisherige deutsche Rechtsauffassung und Verwaltungspraxis ist nicht mit EU-Recht vereinbar. Richtig ist vielmehr:

� Eine Umsatzsteuerbefreiung existiert im Gemeinschaftsrecht der EU nur für eine tatsächliche Wohnungsvermietung, nicht aber für die eigene Nutzung einer Wohnung durch den Unternehmer.

� Ordnet ein Unternehmer ein gemischt genutztes Gebäude insgesamt seinem Unternehmensver-mögen zu, so ist die private Nutzung der Wohnung wie eine sonstige Leistung und damit als umsatzsteuerpflichtig anzusehen.

� Mit der Umsatzsteuerpflicht für die private Nutzung öffnet sich die Tür zum Vorsteuerabzug für die anteiligen Baukosten, die auf die Privatwohnung entfallen.

Kurz darauf setzte der Bundesfinanzhof das Urteil aus Luxemburg 1:1 um und proklamierte damit eine folgenschwere Änderung der Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 24. 7. 2003, V R 39/99, BStBl. 2004 II S. 371). Die Richter sprachen Herrn Seeling den vollen Vorsteuerabzug aus den gesamten Baukosten des Gebäudes zu. Für den Kläger hat sich das Verfahren gelohnt: Er bekommt im Nachhinein für das Jahr 1995 eine Vorsteuererstattung von € 33 489,80 auf sein Konto überwiesen. Seither nennt man diese Gestaltung einfach das Seeling-Modell.

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Auslaufmodell Seeling |

1.2 Seeling-Modell gilt nur noch bei Bauantrag / Kaufvertrag bis 31. 12. 2010

Das Seeling-Modell ist bei Finanzverwaltung und Regierung nicht beliebt, führt es doch zu erheb-lichen Steuerausfällen. Denn es kommt einem zinslosen Darlehen über zehn Jahre gleich, das in Höhe des Vorsteuerguthabens auf die anteiligen Baukosten der Privatwohnung vom Fiskus an den Unternehmer gezahlt wird. Nach längerem Widerstand musste die Finanzverwaltung aber das See-ling-Modell akzeptieren. Allerdings verschärfte der Gesetzgeber als Reaktion zum 1. 7. 2004 die Be-steuerung der privaten Nutzung. Damit wurde die Umsatzsteuer auf die private Wohnungsnutzung verfünffacht (§ 10 Abs. 4 Nr. 2 UStG). Das nahm dem Modell einiges von seiner Attraktivität.

Da die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs Ausgangspunkt für das Seeling-Modell war, konnte dieses auch nur auf EU-Ebene wieder gestoppt werden. Infolge einer Initiative mehrerer EU-Mitgliedsländer wurde schließlich der Finanzierungsvorteil durch das Seeling-Modell beseitigt. Mit der Richtlinie 2009 / 162 / EU vom 22. 12. 2009, die am 15. 1. 2010 in Kraft getreten ist, wurde ein neuer Art. 168 a in die Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie aufgenommen. Über das Jahressteuergesetz 2010 wurde die Neuregelung in das deutsche Umsatzsteuergesetz eingebaut. Danach kann das See-ling-Modell nur noch unter folgenden Voraussetzungen genutzt werden (§ 27 Abs. 16 UStG):

� Beim Kauf eines Gebäudes muss der Kaufvertrag vor dem 1. 1. 2011 abgeschlossen worden sein.

� Bei der Herstellung eines Gebäudes muss der Bauantrag vor dem 1. 1. 2011 gestellt worden sein.

� Bei genehmigungsfreien Bauten müssen die Bauunterlagen vor dem 1. 1. 2011 eingereicht worden sein.

Das gilt bei Bauantrag / Kaufvertrag ab 1. 1. 2011

Bei Zuordnung eines gemischt genutzten Gebäudes zum Unternehmensvermögen ist der Vorsteuer-abzug nicht mehr wie beim Seeling-Modell zu 100 % möglich, sondern nur noch anteilig entspre-chend dem unternehmerisch genutzten Teil (§ 15 Abs. 1 b UStG).

Anders als bisher kann eine spätere Erhöhung der unternehmerischen Nutzung durch eine vorteil-hafte Vorsteuerberichtigung steuerlich berücksichtigt werden (§ 15 a Abs. 6 a UStG).

» Beispiel: Frau Karg hat ihren Bauantrag im März 2011 gestellt, fällt also nicht mehr unter das Seeling-Modell. Sie nutzt in ihrem am 20. 12. 2011 fertiggestellten Einfamilienhaus zwei Räume (20 %) für ihre umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit als selbstständige Pharmareferentin. Sie beantragt den Vorsteuerabzug für die Baukosten, die auf die unternehmerisch genutzten Räume entfallen, also aus 20 % der Baukosten.

Ab Januar 2013 erhöht sich die betriebliche Nutzung auf 30 % der Gesamtfläche. Aufgrund der Rechtsänderung ist in diesem Fall eine Vorsteuerberichtigung zugunsten möglich (§ 15 a UStG). Danach kann Frau Karg pro Jahr weitere anteilige Vorsteuer in Höhe von 10 % der Bau-kosten geltend machen – und das bei unveränderter Nutzung neun Jahre lang bis zum Ende des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren.

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Voraussetzungen für das Seeling-Modell |

2 Voraussetzungen für das Seeling-Modell

Vom Vorsteuerabzug auf die Baukosten Ihrer Privatwohnung können Sie nur profitieren, wenn eine ganze Reihe von Anforderungen erfüllt sind.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

� Die Privatwohnung des Unternehmers liegt in einem gemischt genutzten Gebäude.

� Der unternehmerisch genutzte Gebäudeteil wird für Leistungen verwendet, die den vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug ermöglichen.

� Die unternehmerisch genutzte Fläche beträgt mindestens 10 % der Fläche des Gesamtgebäudes.

� Der Unternehmer hat das Gesamtgebäude einschließlich Privatwohnung seinem Unternehmens-vermögen zugeordnet.

2.1 Privatwohnung in einem gemischt genutzten Gebäude

Voraussetzung ist immer, dass ein einheitliches Gebäude teils unternehmerisch, teils vom Unter-nehmer als private Wohnung genutzt wird. Wenn der Unternehmer eine Wohnung unentgeltlich an Angehörige überlässt, wird dies ebenfalls als private Wohnungsnutzung angesehen.

Meist wird es sich um ein mehrgeschossiges Gebäude mit unterschiedlicher Nutzung auf den ein-zelnen Stockwerken handeln. Aber auch eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kann ein solches gemischt genutztes Gebäude sein, wenn Wohnung oder Haus vom Unternehmer teilweise unternehmerisch, teilweise privat genutzt wird.

Eine unternehmerische Nutzung liegt vor bei � Nutzung von Räumen für den eigenen Betrieb; � Vermietung von Räumen an andere Unternehmer; � privater Wohnungsvermietung.

In diesen Fällen ist der Vorsteuerabzug nicht möglich

� Ein mehrgeschossiges Gebäude besteht aus zwei Einheiten in Form von Wohnungseigentum (aus-schließlich als eigene Privatwohnung genutzt) und Teileigentum (ausschließlich unternehmerisch genutzt): Es handelt sich dann nicht um ein einheitliches gemischt genutztes Gebäude im Sinne der EuGH-Rechtsprechung.

� Die Wohnung des Unternehmers befindet sich in einem privat genutzten Einfamilienhaus oder einer privat genutzten Eigentumswohnung. Die unternehmerisch genutzten Räume liegen separat.

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