Serie: Die EnEV 2104 in der wohnungs- wirtschaftlichen Praxis€¦ · dadurch teurer – in Zeiten...

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Die EnEV 2014 gilt seit einigen Mona- ten mit umfangreichen Auswirkungen auf Neubauten und Bestandsgebäude. Verschiedene Regelungen sollen zu einer Reduzierung des Energiever- brauchs in Deutschland führen und hel- fen die Klimaschutzziele zu erfüllen. Die Umsetzung erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit den Vorschrif- ten um Verordnungskonform zu han- deln. In jedem Fall wird das Bauen dadurch teurer – in Zeiten der Diskus- sion um eine Begrenzung der Mieten ist daher eine auch kritische Betrachtung der Einzelheiten erforderlich. Die Serie zur EnEV betrachtet die jeweiligen Fak- ten und gibt Hinweise zur praktischen Umsetzung. Die „Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung – kurz EnEV 2014“ ist zum 1. Mai 2014 ver- bindlich in Kraft getreten. Wohnungs- unternehmen müssen die Vorschriften der EnEV kennen und zwingend um- setzten. Betroffen sind Neubauten mit einer Verschärfung der energetischen Anforderungen, aber auch für Be- standsgebäude ergeben sich wichtige Änderungen. Beides wird im ersten Teil der Serie betrachtet. Welche neuen An- forderungen sich bezüglich des Energie- ausweises ergeben und wie damit in der täglichen Arbeit pragmatisch umge- gangen werden kann folgt dann im zweiten Teil. Neben der EnEV als solches wird aktuell die Änderung des Mietrechts diskutiert und aller Voraussicht nach in Kürze be- schlossen. Hier ist nicht die Mietpreis- ziehbar: auch nachdem sich eine Maßnahme amortisiert hat ist der Wohnwert durch die Modernisierung immer noch höher als vor vorher; ein neuer Balkon, die Gegensprechanlage oder auch Dämmmaßnahmen sind schließlich weiterhin vorhanden. Warum sollte dann die Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung rück- gängig gemacht werden? Zum ande- ren werden nach bisherigem Stand Kreditkosten bei der „Amortisation“ nicht berücksichtigt. Der Vermieter zahlt am Ende drauf und wird sich möglicher Weise gegen eine Maß- nahme entscheiden, wenn sich eine Modernisierung langfristig nicht mehr rechnet. Bleibt zu hoffen, dass dies rechtzeitig von der Politik erkannt wird und diese Einschränkung der Umlagefähigkeit doch noch auf den letzten Metern gekippt wird. Im Folgenden werden die wichtigsten Änderungen die sich durch die EnEV 2014 für Neubauten und den Bestand ergeben aufgezeigt. Dies kann nur einen Überblick geben, die einzelnen Vorschriften dazu sind der Verordnung selbst zu entnehmen. Es sei aber auf die GdW Arbeitshilfe zur EnEV verwiesen, hier ist aus Sicht der Wohnungsunter- nehmen jede einzelne Regelung sehr anschaulich detailliert beschrieben. 20 ZdW Bay 1/2015 bremse gemeint sondern Änderungen die sich auf die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten beziehen. Wenn über die EnEV gesprochen wird, darf dieser Aspekt nicht unerwähnt bleiben, da er in direktem Zusammen- hang steht – schließlich spielt sich der Hauptteil der Bauaktivitäten im Bestand ab. Wenn also eine neue EnEV hier Ver- änderungen auferlegt und parallel die Umlagefähigkeit beschnitten wird, kann dies zu einer Verringerung der Moderni- sierungsquote führen, genau anders als politisch gewollt. Im Einzelnen soll sich ändern: 1) Umlagefähigkeit von 11% auf 10% reduzieren Konnten bislang 11% der auf die je- weilige Wohnung entfallenden Kos- ten einer Modernisierung in Mehr- miete umgelegt werden, soll sich dies auf 10% reduzieren. In den meisten Wohnungsmärkten sind die bisheri- gen 11% aber ohnehin nicht erreich- bar, da sich damit die Mieten auf ein nicht mehr tragfähiges Niveau erhö- hen würden. Viele Wohnungsunter- nehmen legen daher bereits heute weniger um als zulässig. Daher sollte dieser Punkt unkritisch sein. 2) Umlage nur noch bis zur „Amorti- sation“ der Maßnahme zulässig Diese Überlegung hingegen wird als äußerst kritisch angesehen. Zum einen ist es sachlich nicht nachvoll- Dr. Armin Hartmann, FRICS Hartman Real Estate, Bochum Serie: Die EnEV 2104 in der wohnungs- wirtschaftlichen Praxis Teil 1: Auswirkungen auf den Bestand und im Neubau Dr. Armin Hartmann

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Die EnEV 2014 gilt seit einigen Mona-ten mit umfangreichen Auswirkungenauf Neubauten und Bestandsgebäude.Verschiedene Regelungen sollen zueiner Reduzierung des Energiever-brauchs in Deutschland führen und hel-fen die Klimaschutzziele zu erfüllen. DieUmsetzung erfordert eine intensiveAuseinandersetzung mit den Vorschrif-ten um Verordnungskonform zu han-deln. In jedem Fall wird das Bauendadurch teurer – in Zeiten der Diskus-sion um eine Begrenzung der Mieten istdaher eine auch kritische Betrachtungder Einzelheiten erforderlich. Die Seriezur EnEV betrachtet die jeweiligen Fak-ten und gibt Hinweise zur praktischenUmsetzung.

Die „Zweite Verordnung zur Änderungder Energieeinsparverordnung – kurzEnEV 2014“ ist zum 1. Mai 2014 ver-bindlich in Kraft getreten. Wohnungs-unternehmen müssen die Vorschriftender EnEV kennen und zwingend um-setzten. Betroffen sind Neubauten miteiner Verschärfung der energetischenAnforderungen, aber auch für Be-standsgebäude ergeben sich wichtigeÄnderungen. Beides wird im ersten Teilder Serie betrachtet. Welche neuen An-forderungen sich bezüglich des Energie-ausweises ergeben und wie damit inder täglichen Arbeit pragmatisch umge-gangen werden kann folgt dann imzweiten Teil.

Neben der EnEV als solches wird aktuelldie Änderung des Mietrechts diskutiertund aller Voraussicht nach in Kürze be-schlossen. Hier ist nicht die Mietpreis-

ziehbar: auch nachdem sich eineMaßnahme amortisiert hat ist derWohnwert durch die Modernisierungimmer noch höher als vor vorher; einneuer Balkon, die Gegensprechanlageoder auch Dämmmaßnahmen sindschließlich weiterhin vorhanden.Warum sollte dann die Mieterhöhungauf Grund der Modernisierung rück-gängig gemacht werden? Zum ande-ren werden nach bisherigem StandKreditkosten bei der „Amortisation“nicht berücksichtigt. Der Vermieterzahlt am Ende drauf und wird sichmöglicher Weise gegen eine Maß-nahme entscheiden, wenn sich eineModernisierung langfristig nicht mehrrechnet. Bleibt zu hoffen, dass diesrechtzeitig von der Politik erkanntwird und diese Einschränkung derUmlagefähigkeit doch noch auf denletzten Metern gekippt wird.

Im Folgenden werden die wichtigstenÄnderungen die sich durch die EnEV2014 für Neubauten und den Bestandergeben aufgezeigt. Dies kann nureinen Überblick geben, die einzelnenVorschriften dazu sind der Verordnungselbst zu entnehmen. Es sei aber auf dieGdW Arbeitshilfe zur EnEV verwiesen,hier ist aus Sicht der Wohnungsunter-nehmen jede einzelne Regelung sehranschaulich detailliert beschrieben.

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bremse gemeint sondern Änderungendie sich auf die Umlagefähigkeit vonModernisierungskosten beziehen.Wenn über die EnEV gesprochen wird,darf dieser Aspekt nicht unerwähntbleiben, da er in direktem Zusammen-hang steht – schließlich spielt sich derHauptteil der Bauaktivitäten im Bestandab. Wenn also eine neue EnEV hier Ver-änderungen auferlegt und parallel dieUmlagefähigkeit beschnitten wird, kanndies zu einer Verringerung der Moderni-sierungsquote führen, genau anders alspolitisch gewollt. Im Einzelnen soll sichändern:

1) Umlagefähigkeit von 11% auf10% reduzieren

Konnten bislang 11% der auf die je-weilige Wohnung entfallenden Kos-ten einer Modernisierung in Mehr-miete umgelegt werden, soll sich diesauf 10% reduzieren. In den meistenWohnungsmärkten sind die bisheri-gen 11% aber ohnehin nicht erreich-bar, da sich damit die Mieten auf einnicht mehr tragfähiges Niveau erhö-hen würden. Viele Wohnungsunter-nehmen legen daher bereits heuteweniger um als zulässig. Daher solltedieser Punkt unkritisch sein.

2) Umlage nur noch bis zur „Amorti-sation“ der Maßnahme zulässig

Diese Überlegung hingegen wird alsäußerst kritisch angesehen. Zumeinen ist es sachlich nicht nachvoll-

Dr. Armin Hartmann, FRICSHartman Real Estate, Bochum

Serie: Die EnEV 2104 in der wohnungs-wirtschaftlichen Praxis

Teil 1: Auswirkungen auf den Bestand und imNeubau

Dr. Armin Hartmann

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Änderung für Neubauten

Durch die EnEV 2014 ergeben sich fürNeubauten weitreichende Änderungen.Der zulässige Jahresprimärenergiebe-darf sinkt ab dem 01.01.2016 um25%, das ist bereits heute festgelegt.Der Jahresprimärenergiebedarf umfasstalles was für Heizung, Warmwasser,Lüftung und Kühlung an Energie aufge-wendet wird. Dabei gilt das Datum desBauantrags, es ist also bis Ende 2015möglich, Neubauten noch nach denalten Regelungen zu beantragen. Dazugibt es in der Wohnungswirtschaft un-terschiedliche Meinungen. Einerseitswerden Unternehmen die Neubautendie aktuell auf dem Programm stehenmöglichst schnell beantragen um nochnach den bisherigen Vorschriften bauenzu dürfen und die Kosten damit einzu-dämmen. Andere Unternehmen hinge-gen bauen heute bereits nach denverschärften Vorgaben um nicht einenteuren Neubau zu errichten der schonnicht mehr den neusten Anforderungenentspricht.

Die Entscheidung darüber hängt wohlmaßgeblich davon ab, welche Neubau-

mieten auf dem jeweiligen Marktdurchsetzbar sind. In jedem Fall werdenNeubauten durch die EnEV 2014 teurer,eine GdW Berechnung geht von einerKostensteigerung um ca. 180 €/m² oderrd. 8% aus. Diese Kostensteigerungenüben Druck auf Renditen und/oderMarktmieten aus, wahrscheinlich isteine Anhebung der Neubaumieten umüberhaupt noch wirtschaftlich bauen zukönnen. In vielen Regionen ist damit dieSchwelle zur Unwirtschaftlichkeit über-schritten und Neubauten werden nichtmehr stattfinden – genau anders als po-litisch gewollt, liest man schließlich al-lerorts, dass mehr Neubauten gefordertwerden.

Die Argumentation, dass die Neubau-Kaltmieten zwar steigen werden aberdurch die weiteren Energieeinsparun-gen die Betriebskosten sinken und dieskompensieren greift hingegen nicht.Neubauten nach der alten EnEV 2009sind bereits hocheffizient und die wei-tere Energieeinsparung reicht bei wei-tem nicht aus um angenommene 8%Mehrmieten auszugleichen. Hierzu gibtes von verschiedenen Stellen entspre-chende Berechnungen, die sämtlich zudiesem Ergebnis kommen. Positiv sei

angemerkt, dass hohe energetischeStandards einen Pluspunkt für den Ver-kauf oder die Vermietung darstellen.

Kernfrage ist, wie sich die erhöhten Anforderungen baulich am geschicktes-ten umsetzten lassen. Dazu gibt es ver-schiedene Möglichkeiten. Noch mehrDämmung und noch dichtete Gebäudesind dabei aber kritisch zu sehen, bringtder bisherige Standard ja bereits genü-gend Probleme mit sich. Dieses Maga-zin berichtete bereits kritisch zurWärmedämmung und den Folgeproble-men. Daher wird an dieser Stelle emp-fohlen eher auf eine effizienteWärmeerzeugung – durchaus unter ver-stärkter Berücksichtigung regenerativerEnergien – und eine intelligente Anla-gentechnik zu setzen als einfach nochein paar Zentimeter mehr Polystyrol andie Wände zu kleben. Dies ist zumin-dest die Meinung des Autors hierzu.

Weiterhin schreibt die EnEV 2014 vor,dass ab 2021 nur noch „Niedrigstener-giehäuser“ errichtet werden dürfen.Der interessierte Leser wird sich schnellfragen, was genau das denn sein soll.Hierzu gibt es leider noch keine Ant-wort, die Richtwerte dazu werden wohlerst 2018 veröffentlicht. In jedem Fallkann davon ausgegangen werden, dassdiese Gebäude einen noch geringerenEnergieverbrauch haben werden undwesentliche Teile aus erneuerbarenEnergien bereitzustellen sind. Hier mussder weitere Verlauf abgewartet werden.

Änderung für den Bestand

Für Bestandsgebäude gibt es keine Ver-schärfung der energetischen Vorgaben,die EnEV 2009 Werte haben weiterhinGültigkeit. Jedoch haben sich einigeBauteilanforderungen und Details ver-ändert bzw. sind konkretisiert worden.Drei besonders relevante Änderungenwerden hier beschrieben, für weiterge-hende Betrachtungen wird auf die GdWArbeitshilfe verwiesen.

1) Konstant-Temperaturkessel die vordem 1.1.1985 in Betrieb genommen

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Neubau von 36 Wohnungen in Hattingen. Foto: Armin Hartmann

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wurden müssen bis zum 1.1.2015 (!)außer Betrieb genommen werden.Dazu zählen auch Gasetagenheizun-gen, 30 Jahre alte Geräte dieser Artsind aber wohl eine Seltenheit. DieAußerbetriebnahme wird durch dieSchornsteinfeger kontrolliert und eineNichtbeachtung der Vorschrift kanneine empfindliche Geldbuße von biszu 50T€ nach sich ziehen. Daher istdringend eine sofortige Überprüfungder Anlagen und gegebenenfalls einentsprechender Austausch empfoh-len. Ausnahmen bilden Anlagen<4kw und >400kw. Weiterhin dürfenAnlagen im selbstbewohnte Eigen-tum bis zu einem Eigentumswechselweiter betrieben werden, Erwerbersolcher Gebäude haben dann zweiJahre Zeit die Anlage auszutauschen.

2) Die EnEV 2009 hat ein schrittweisesVerbot von Nachtspeicheröfen einge-führt, die bekanntermaßen als beson-ders ineffizient gelten. DieseRegelung wird durch die neue EnEVabgeschafft, wer also noch Nachspei-chergeräte besitzt und diese weiterbetreiben möchte, darf dies machen.Dem Autor ist diese Abschaffung derRegelung unverständlich und es kannkeine plausible Erklärung dafür gelie-fert werden.

3) Die bisherige Regelung zur Dämmungder obersten Geschossdecke warnicht eindeutig formuliert und es gabverschiedene Möglichkeiten diese zuumgehen. Das hat sich durch dieneue EnEV geändert und die Vor-schrift ist eindeutig: Oberste Ge-schossdecken müssen bis Ende 2015die Mindestanforderungen des Wär-meschutzes nach DIN 4108-2 erfül-len. Massive Geschossdecken und einGroßteil der Holzbalkendecken solltendiese Anforderung allerdings bereitserfüllen, dies ist im Einzelfall zu prü-fen.

Sollten sich einzelne Vorschriften derEnEV als unwirtschaftlich darstellen, sobesteht nach §25 die Möglichkeit sichdavon befreien zu lassen.

Fazit

Die EnEV ist Vorschrift und daher kon-sequent von Wohnungsunternehmenumzusetzen. Neubauten werden sichfaktisch verteuern, die Einsparungen anEnergie können die Mehrkosten nichtkompensieren. Für Bestandsgebäudesind einige Neuerungen vorgeschrie-ben, deren Umsetzung sich allerdingsrecht einfach realisieren lassen.

Die Serie zur EnEV wird weiter über fol-gende Aspekte berichten:Der Energieausweis in der Vermietungsamt der neuen Vorlage- und Überga-bepflicht, rechtssichere Anzeigengestal-tung unter Berücksichtigung des neuen§16A der EnEV sowie pro und contrades neuen Energieausweises.

Zur PersonArmin Hartmann ist promovierter Bau-ingenieur und Chartered Surveyor. Nachüber 10 jähriger Erfahrung in der Woh-nungswirtschaft ist er seit 2007 mitdem Unternehmen „Hartmann RealEstate“ als beratender Ingenieur tätig.

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Hier heißt es „Die nach Landesrecht zu-ständigen Behörden haben auf Antragvon den Anforderungen dieser Verord-nung zu befreien, soweit die Anforde-rungen im Einzelfall wegen besondererUmstände durch einen unangemesse-nen Aufwand oder in sonstiger Weisezu einer unbilligen Härte führen. Eineunbillige Härte liegt insbesondere vor,wenn die erforderlichen Aufwendungeninnerhalb der üblichen Nutzungsdauer,bei Anforderungen an bestehende Ge-bäude innerhalb angemessener Fristdurch die eintretenden Einsparungennicht erwirtschaftet werden können.“

Ein Nachweis der Unwirtschaftlichkeitmuss im Einzelfall erbracht werden undsollte durch einen Fachingenieur belegtwerden. Sollte sich Wohnungsunterneh-men dazu entscheiden, können Einzel-maßnahmen oder Pakete Maßnahmendurchgeführt werden, die sich durch einbesonders gutes Kosten/Nutzen Verhält-nis ausweisen. Hier ist die Prüfung desMaßnahmenpaketes Kellerdeckendäm-mung, Dämmung der obersten Ge-schossdecke in Kombination mit demEinsatz eines effizienten Wärmeerzeu-gers seitens des Autors empfohlen. Die-ses Paket ist im Verhältnis zu anderenMaßnahmen relativ günstig und bringttrotzdem eine gute Energieeinsparungmit sich.

Modernisierung von 900 WE in Hattingen. Foto: Armin Hartmann

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Die EnEV 2014 bringt Änderungenfür den Neubau sowie für Bestands-gebäude – diese wurden im erstenTeil der Serie betrachtet. Neben derbaulichen Umsetzung ergeben sichaber auch Verpflichtungen bezogenauf den Energieausweis. Diesen hatbislang kaum ein Mieter sehen wol-len, das soll sich nun ändern. DieFrage nach dem Sinn und demMehrwert und warum sich bislangkeiner dafür interessierte bleibtaber offen. Egal welche Pflichtendamit verbunden werden, derjenigefür den der Ausweis eigentlich ge-dacht ist – der Mieter – wird amEnde entscheiden ob der Ausweiseine zweite Chance verdient hat.

Durch die aktuelle EnEV 2014 gibt esdrei konkrete Pflichten für Vermieter,wie künftig mit dem Energieausweis zuverfahren ist. Weiterhin gibt es Vor-schriften für einen „verbesserten“neuen Energieausweis, dieser wird imdritten Teil der Serie genau betrachtet.Im Folgenden werden die drei Pflichteneinzeln erläutert und Praxistipps ausden Wohnungsunternehmen zur kon-kreten Umsetzung gegeben.

Diese Pflichten heute – ein Jahr nachEinführung der neuen EnEV – noch ein-mal zu untersuchen macht besonderenSinn: bislang waren es nur Vorschriften,die keine Bußgelder nach sich zogen.Das änderte sich zum 1. Mai 2015.Nach der einjährigen Übergangsfristgelten nun die angedrohten Bußgelderin einer Höhe von bis zu 15.000 Euro jeEinzelfall, sollten Unternehmen gegen

„ernsthafter Interessent“ gilt derjenige,der einen Besichtigungstermin für eineWohnung vereinbart und dazu auch er-scheint. In dem Fall ist der Ausweis, derimmer für das gesamte Gebäude undnicht für eine Wohnung gilt, unaufge-fordert vorzulegen.

Diese erste Verpflichtung ist in der Pra-xis recht einfach zu erfüllen. Ein Aus-hang aller fünf Seiten im Wohnungsflurreicht dazu aus, es kann in dem Falldavon ausgegangen werden, dass derInteressent den Ausweis wahrnimmt.Manche Unternehmen legen den Aus-weis auch auf der Fensterbank z.B. inder Küche aus, was ebenfalls ausrei-chend ist. Von einem Aushang im Haus-flur wird allerdings abgeraten; damitwerden möglicher Weise auch andereBewohner des Hauses auf etwas auf-merksam was bislang niemanden inte-ressierte.

Wo auch immer der Ausweis hängt:eine schwarz/weiß Kopie ist ausrei-chend um die Verpflichtung aus derEnEV zu erfüllen. Ebenso ist es ausrei-chend den Ausweis alternativ in digita-ler Form vorzulegen. Einige Unterneh-men bevorzugen diese Variante und dieVermietungsteams sind mit entspre-chender Hardware – z.B. Tablet PC –ausgestattet.

Ausdrückliche keine Pflicht sonderneine Empfehlung ist es, sich die Vorlagedes Ausweises kurz vom Interessentenbestätigen zu lassen. Damit kann eine

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diese Vorschriften handeln. Es lohntsich also genau hinzusehen, um Straf-zahlungen zu vermeiden. Auch wenndie Auflagen teilweise unsinnig und läs-tig erscheinen wird eine Umsetzungdringend empfohlen. Die Idee „wo keinKläger da kein Richter – wir machenalles weiter wie bisher“ ist keine gute:die Umsetzung der Vorschriften wirdkünftig stichprobenartig kontrolliert.Wie und in welcher Höhe eine Zuwider-handlung konkret geahndet wird, wer-den die nächsten Monate zeigen.

Pflicht 1: Vorlage bei Besichtigungen

Bisher hatten es Vermieter leicht: derEnergieausweis wurde irgendwann alslästiges Übel erstellt und archiviert. Ermusste nur auf Verlangen vorgezeigtwerden und alle Wohnungsunterneh-men, die der Autor dazu befragt hatbestätigten, dass eigentlich nie ein Mie-ter den Ausweis sehen wollte. Durchdie EnEV 2014 ändert sich das nun, derAusweis ist seit dem 1.5.2014 bei jederBesichtigung unaufgefordert vorzule-gen bzw. dem Interessenten zu zeigen.Dabei ist zu beachten, dass der ge-samte Ausweis, meist fünf Seiten, samtden Modernisierungsempfehlungenvorzulegen ist – nur die erste Seite desAusweises reicht nicht aus, um die Vor-schrift zu erfüllten.

Positiv ist, dass der Ausweis nur „ernst-haften Interessenten“ zu zeigen ist. Eskann also nicht jedermann in Ihr Ge-schäftshaus kommen und die Vorlagediverser Energieausweise verlangen. Als

Dr. Armin Hartmann,Chartered SurveyorHartmann Real Estate

Serie: EnEV 2014 in der wohnungswirtschaftlichenPraxis

Teil 2: Neue Pflichten bezogen auf den Energieausweis – Tipps für den Vermietungs-prozess

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spätere Diskussion vermieden werden,beispielsweise wenn sich ein Interessentbenachteiligt fühlt weil ein anderer denZuschlag bekommen hat. Dies kann ins-besondere auf angespannten Woh-nungsmärkten passieren.

Eine Besonderheit im Vermietungspro-zess ist in dem Zusammenhang eben-falls zu nennen: sollte die Besichtigungohne den Vermieter stattfinden, alsoAlt- und Neumieter die Besichtigungdurchführen, entfällt die Vorlagepflichtdes Ausweises. Da der Vermieter nichtdabei ist kann er den Ausweis auchnicht vorlegen. Die Pflicht geht glückli-cherweise nicht soweit, dass Vermietervor solchen Besichtigungen dem Alt-mieter den Ausweis übergeben müssenbzw. ihn verpflichten müssen den Aus-weis vorzulegen. Sollte der Interessentim Nachgang der Besichtigung aller-dings den Vermieter treffen um Detailszu besprechen oder den Mietvertrag zuschließen, ist der Ausweis zu diesemZeitpunkt zwingend vorzulegen.

Pflicht 2: Übergabe bei Miet- und Kaufverträgen

Beim Abschluss von Miet- oder Kaufver-trägen ist der Energieausweis immer zuübergeben, dies kann üblicher Weise inPapierform erfolgen, eine digitale Über-gabe ist auch zugelassen, jedoch sollteder Zugang in diesem Fall dokumentiert

und archiviert werden. Bei Mietverträ-gen ist eine Kopie des Ausweises auszu-händigen, bei Kaufverträgen wirdüblicher Weise das Original übergeben.Zur Erfüllung dieser Auflage ist eben-falls zu beachten, dass der gesamt Aus-weis mit allen Seiten und samtModernisierungsempfehlungen ge-meint ist.

In dem Zusammenhang muss auf einenhäufigen Fehler aufmerksam gemachtwerden: der Energieausweis sollte kei-nesfalls zum Vertragsbestandteil ge-macht werden, beispielsweise durchden Zusatz im Vertrag „Anlage 1: Ener-gieausweis“. Damit wird der Ausweissamt Inhalt und Energiekennwertendann nämlich zu einer zugesicherten Ei-genschaft was zwingend zu vermeidenist. Sollte die zugesicherte Eigenschaftnicht eintreten kann dies später zu un-angenehmen Folgen wie Nachforderun-gen oder gar Rückabwicklungenführen. Wer weiß wie die Ausweise ent-stehen und wie häufig und massiv dieechten Verbrauchswerte von den teilsrechnerischen Bedarfswerten im Aus-weis abweichen, wird die Energiekenn-werte sicher nicht zusichern wollen.

Daher sollte der Ausweis nur zur Infor-mation übergeben werden und ein Pas-sus im Miet- oder Kaufvertrag sollte aufden rein informativen Charakter hinwei-sen. Die kann z.B. durch Vertragsrege-lungen wie folgt erfolgen, wobei der

Autor ausdrücklich darauf hinweist,dass dies nur Beispiele sein können, diekeine juristische Überprüfung erfahrenhaben. Ein Schadensersatz auf Grundder Verwendung wird hier ausgeschlos-sen.

Beispielformulierung 1 (Quelle GdW): „Auf Grund der Verpflichtung nach §16Abs. 2 der Energieeinsparverordnungwird dem Mieter bei Gelegenheit desAbschlusses dieses Vertrags ein Energie-ausweis zur Information übergeben.Der Inhalt des Ausweises ist ausdrück-lich nicht zwischen den Vertragspar-teien vereinbart. Er war auch nichtGegenstand der Vertragsanbahnung.Die Vertragsparteien sind sich einig,dass der Energieausweis keine Rechts-wirkung für diesen Vertrag hat und sichdaraus insbesondere keine Gewährleis-tungs- und Modernisierungsansprücheherleiten lassen.“

Beispielformulierung 2 (Quelle Haus&Grund): „Vermieter und Mieter sind sich darübereinig, dass der übergebene Energieaus-weis nicht Bestandteil des Mietvertragesist und darin enthaltene Angaben keineZusicherung bestimmter Eigenschaftender Mietsache sind. Der Mieter kannaus den Angaben im Energieausweiskeine Rückschlüsse auf den tatsächli-chen individuellen Verbrauch ziehenund keine Rechte herleiten.“

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Wie auch immer die Formulierung imjeweiligen Unternehmen gewählt wird,sollte dabei auf eine Eindeutigkeit ge-achtet werden. Manche Unternehmenübergeben den Ausweis auch unabhän-gig vom Mietvertrag und lassen sich dieAushändigung separat bestätigen umeine Verknüpfung zum Mietverhältnisauszuschließen.

Pflicht 3: Angaben in Immobilienanzeigen

Die dritte und letzte Verpflichtung derEnEV bezogen auf den Energieausweisist die sicherlich am schwierigsten um-zusetzende. In allen Immobilienanzei-gen sind Pflichtangaben zu energe-tischen Kennwerten zu machen, die di-rekt mit der Anzeige verbunden seinmüssen. Die Angaben sind also zusam-men mit dem sonstigen Text zu veröf-fentlichen, ein Verweis oder Link wie„Energieausweis hier herunterladen“oder „Energiekennwerte hier klicken“oder ähnliches ist unzulässig. Die Ver-pflichtung gilt auch für Exposés, die ei-gene Homepage, Aushänge etc.,Ausnahmen sind ausdrücklich nicht vor-gesehen. Damit werden alle Annoncenlänger und die Anzeigenaufgabe ver-braucht mehr Zeit, da die Energiekenn-werte zuerst herausgesucht werdenmüssen. Anzeigenprotale stellen dienotwendigen Eingabefelder bereits be-reit und vereinfachen die Arbeit. Fol-gende energetische Kennwerte müssenangegeben werden:

1. Art des Ausweises (Energiebedarfsaus-weis oder Energieverbrauchsausweis):Dies ist sehr einfach auf der Hauptseitedes Ausweises zu erkennen

2. Endenergiebedarf oder –verbrauch desGebäudes: Dies ist der Wert inkWh/m²a der über dem grün-rotenBandtacho des Ausweises steht.

Achtung: Hier gibt es eine Besonderheit. Nur beialten Verbrauchsausweisen und wenndas Feld „Energieverbrauch für Warm-wasser nicht enthalten“ markiert ist, sosind manuell zum Verbrauchswert

lediglich der Blick in die Legende oderdas Glossar des jeweiligen Anzeigen-blattes in dem veröffentlicht wird. Sindhier weitere Abkürzungen benannt,können diese bedenkenlos verwendetwerden. Hier ist zu beachten, dass un-terschiedliche Anzeigenblätter auch ver-schiedene Abkürzungen verwendenkönnen, es ist also jeweils im Einzelfallder Blick in die Legende erforderlich.

Sollte der Energieausweis zum Tag derAnzeigenerstellung noch nicht vorlie-gen, darf der Hinweis „Energieausweisin Erstellung“ gemacht werden und dieAnzeige ist ebenfalls rechtssicher. Hiersei aber dringend davor gewarnt, die-sen Zusatz zur Vereinfachung der Arbeitimmer zu tätigen. Der Zusatz sollte tat-sächlich nur verwendet werden, wenndies auch der Realität entspricht. Indem Fall ist die Sinnhaftigkeit der An-zeige aber anzuzweifeln, da die Inten-tion der Anzeige sicher eine möglichstbaldige Besichtigung ist und spätestenshier muss der Ausweis zwingend undohne Ausnahmeregelung vorgelegtwerden. Sollte also tatsächlich ein Aus-weis nicht vorhanden sein ist die Emp-fehlung diesen kurzfristig erstellen zulassen und erst nach Vorliegen in dieVermarktung einzutreten.

Nichtbeachtung, Bußgelder und Abmahnungen

Bei Zuwiderhandlungen oder Nichtbe-achtung der drei genannten Pflichtenbegeht der Eigentümer eine Ordnungs-widrigkeit. Auch wenn z.B. die Ver-marktung auf Dritte z.B. Maklerübertragen wird liegt die Verantwor-tung immer noch beim Eigentümer.Daher ist bei der Einhaltung besondere

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20kWh/m²a hinzuzuaddieren. Nachdem 1.5.2014 ausgestellte „neue“ Aus-weise enthalten diese Hinzurechnungbereits und hier ist nichts zu addieren.

3. Wesentlicher Energieträger der Heizung: Dies ist ebenfalls einfach aufder Hauptseite des Ausweises zu erken-nen. Hierbei ist zu beachten, dass tat-sächlich der Energieträger zu benennenist „Erdgas, Heizöl, Fernwärme etc.“und nicht die Heizungsart „z.B. Gas-Zentralheizung“ gemeint ist.

4. Bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr: Dies ist ebenfalls ein-fach auf der Hauptseite des Ausweiseszu erkennen.

5. Wenn bekannt (also wenn ein neuerEnergieausweis vorliegt) die Effizienz-klasse „A+ bis H“: Sollte noch ein alterAusweis vorhanden sein, entfällt dieVerpflichtung zur Angabe.

Eine Immobilienanzeige könnte somitz.B. durch „Energieverbrauchsausweis,166kWh/m²a, Heizöl, Baujahr 1963“rechtssicher erweitert werden. Hierbeikönnte die Idee entstehen Abkürzun-gen einzuführen. Hierzu gibt es nurzwei zugelassene Abkürzungen. „V“für Energieverbrauchsausweis und „B“für Energiebedarfsausweis, sonstige Ab-kürzungen sind ausdrücklich nicht vor-gesehen. Auch wenn z.B. dieAbkürzung „Bj. 1963“ sicherlich denmeisten Lesern einer Immobilienanzeigeeine eindeutige Information gibt, istdies nicht zulässig. Eine Möglichkeitweitere Abkürzungen zu verwenden ist

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Abb.: Neue Pflichten zum Energieausweis

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Sorgfalt notwendig um sich als Woh-nungsunternehmen rechtssicher zu ver-halten. Zudem gelten seit Mai 2015 diegenannten Bußgelder in Höhe von je-weils bis zu 15.000 Euro im Einzelfallund die Einhaltung der Vorschriftenwird künftig stichprobenartig überprüft.Diese Überprüfung ist Aufgabe der Län-der, welche diese an die Kommunenweitergereicht haben. Kommunen, wel-che die Abwicklung noch nicht geregelthaben, werden in der Übergangszeitvom Deutschen Institut für Bautechnikunterstützt – es ist also dringend gebo-ten sich ab sofort an die Vorgaben ausder EnEV zu halten, egal wie im Einzel-fall die Sinnhaftigkeit eingeschätzt wird.

Neben den Bußgeldern droht die Ge-fahr wegen Wettbewerbsverzerrung abgemahnt zu werden. Sollten Unter-nehmen davon betroffen sein ist einejuristische Beratung dringend angeratenbevor etwaige Unterlassungserklärun-gen abgegeben werden. Sollte die Ab-mahnung jedoch korrekt formuliert seinund der Grund detailliert angegebensein wird man sich kaum dagegen weh-ren können. Diese Gefahr unterstreichtdie Wichtigkeit der Einhaltung der be-nannten Pflichten.

Fazit

Die EnEV 2014 schreibt drei konkreteUmsetzungspflichten bezogen auf denEnergieausweis vor. Die Vorlagepflichtbei Besichtigungen, die Übergabepflichtbei Vertragsabschlüssen und die An-gabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen sind von Woh-nungsunternehmen einzuhalten. BeiNichtbeachtung drohen hohe Bußgel-der und Abmahnungen.

Die Serie zur EnEV wird weiter über fol-gende Aspekte berichten: Pro und con-tra des (neuen) Energieausweises – wasnutzt die Information dem Mieter?

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Die EnEV 2014 bringt Änderungen für den Neubau, für Be-standsgebäude sowie bezüglich des Energieausweises mit sich– diese wurden in den ersten beiden Teilen der Serie betrach-tet. Die Stärkung des Energieausweises als Instrument und dieEinführung des „neuen“ Energieausweises werfen allerdingsFragen zur Sinnhaftigkeit auf: Welche Informationen bekommtder Mieter oder Käufer einer Immobilien eigentlich durch denAusweis und was kann er daraus ableiten? Sind das die Infor-mationen die er für die Entscheidung für oder gegen ein Ob-jekt tatsächlich benötigt? Dieser Artikel wirft einen kritischenBlick auf diese Fragen und versucht Antworten zu finden.

Durch die EnEV 2014 sind Vermietern umfassende Vorschrif-ten auferlegt worden, die den Energieausweis stärken sollen.Den Ausweis zu erstellen und auf Verlangen vorzuzeigen istschon seit Jahren Vorschrift – nur zeigt die wohnungswirt-schaftliche Praxis, dass sich kaum ein Mieter dafür interes-sierte. So lagen die teuer erstellten Ausweise als Karteileichenin den Aktenschränken der Unternehmen. Nun soll alles besserwerden und durch die in den vorherigen Artikeln erläutertenPflichten zur Vorlage bei Besichtigungen, Übergabe bei Ver-tragsabschlüssen und nicht zuletzt die Vorschrift bestimmteDaten der Ausweise in allen Immobilienanzeigen zu veröffent-lichen, erhält der Energieausweis eine neue Bedeutung. Mietersollen damit beurteilen können welche Wohnung sie bevorzu-gen; aus Mietersicht kann das nur heißen „in welcher Woh-nung liegen die warmen Betriebskosten niedriger?“. Dochgenau diese Information gibt der Ausweis nicht her und derbunte Bandtacho ist für den Durchschnittsmieter sogar eher ir-reführend – Grund genug einmal genau hinzuschauen:

Informationsgehalt und Aussagekraft für den Mieter

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument mit Infor-mationen zum Energiebedarf (rechnerisch) oder Energiever-brauch (auf Basis der letzten 3 Abrechnungsperioden) desgesamten betrachteten Gebäudes und nicht auf einzelneWohnungen bezogen. Die wohl wichtigste Information ist dieZusammenfassung der Ergebnisse in Form eines Bandtachos,der – von grün bis rot unterlegt –den jeweiligen Energiewertdes Gebäudes darstellt.

Seit langem bekannt und in breit angelegten Studien belegt,haben Bedarf und Verbrauch allerdings nicht viel miteinandergemein; in den Berechnungen wird unterstellt, dass sich Woh-nungsnutzer in allen Wohnungen ähnlich verhalten. Das ent-spricht aber nicht der Realität. So liegt der rechnerische Bedarfin unsanierten Altbauten bis zu doppelt so hoch wie der echteVerbrauch. Andersherum ist in aktuellen Neubauten festzustel-len, dass der berechnete Wert ganz deutlich unter dem ech-tem Verbrauch liegt. Der Nutzer im Altbau ist sparsamer, derNutzer des Neubaus verschwenderischer mit seiner Raum-wärme, das ist der sogenannte Rebound-Effekt. Nun sindbeide Ausweistypen zulässig, erstellen Sie „spaßeshalber“ ein-mal beide Ausweise für ein und dasselbe Gebäude, dann wer-den Sie deutliche Unterschiede im Ergebnis feststellen. DieGenauigkeit der angegebenen Zahl in „kWh/m²a“ ist also mitgrößter Vorsicht zu genießen.

Mit dieser Erkenntnis, die bereits lange bekannt ist und vielsei-tig diskutiert und bestätigt wurde, fragt sich der interessierteLeser warum namenhafte Institutionen den Apfel-und-BirneVergleich anstellen „Berechneter Energieverbrauch vor der Sa-nierung“ und „Gemessener Energieverbrauch nach der Sanie-rung“ und dann das tolle Ergebnis von „76% Ersparnis“nutzen wollen und bestätigen „Die Energetische Sanierunghält was sie verspricht“. Bei Studien sollten unbedingt die Da-tengrundlage, die Eingangsparameter und nicht zuletzt auchdie Motivlage der veröffentlichen Stelle hinterfragt werden.

Bisher steht im Raum: Energieverbrauch und Energiebedarfsind zwei unterschiedliche Dinge deren Ergebnis im Energie-ausweis voneinander abweichen kann. Egal über welche Aus-weis der Vermieter verfügt und egal wie richtig oder falsch dieZahlen darin sind, das Dokument wird im Vermietungsprozessnach den neusten Vorschriften dem Mieter gezeigt und über-geben. Was kann der Mieter damit anfangen und welche In-formation bekommt er? Auch hier muss leider kritisch aufSchwachstellen hingewiesen werden:

Im Ausweis steht die Angabe kWh/m²a und der Mieter be-kommt eine Wohnung mit xx m². Nun könnte er als interes-sierter Mensch auf die Idee kommen, dass mit den m²dasselbe gemeint sein könnte. Damit liegt er allerdings falsch.

Eine kritische Betrachtung des (neuen) Energieausweises – Was nutzt die Informationdem Mieter?

Serie: EnEV 2014 in der wohnungswirtschaftlichen PraxisTeil 3

Dr. Armin Hartmann Armin Hartmann ist promovierter Bauinge-nieur und Chartered Surveyor. Nach über10 jähriger Erfahrung in der Wohnungs-wirtschaft ist er seit 2007 mit dem Unter-nehmen „Hartmann Real Estate“ alsberatender Ingenieur tätig.

Page 9: Serie: Die EnEV 2104 in der wohnungs- wirtschaftlichen Praxis€¦ · dadurch teurer – in Zeiten der Diskus-sion um eine Begrenzung der Mieten ist daher eine auch kritische Betrachtung

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Die m² Angabe im Energieausweis bezieht sich nicht auf dieWohnfläche, sondern auf die virtuelle Gebäudenutzfläche AN,die aus dem Gebäudevolumen ermittelt wird und indirekt mit-beheizte Nebenräume wie Treppenhäuser mit berücksichtigt.Wieviel Energieverbrauch oder Bedarf die eigene Wohnunghat, lässt sich also nicht ermitteln – das ist eigentlich auchegal, wenn die Werte ohnehin nicht stimmen.

Unser Muster-Mieter lässt sich aber nicht abschrecken und ver-gleicht im Vorfeld der Anmietung zwei Wohnungen miteinan-der, fast identische Wohnungen, nun soll der Energieausweisentscheiden, schließlich waren die Heizkosten in der altenWohnung immer ein Streitthema. Der Ausweis der erstenWohnung gefällt ihm sehr – der Pfeil ist zwischen grün undgelb, recht weit links im Bandtacho, hier werden die Heizkos-ten wohl niedrig sein. Die zweite Wohnung macht ihn skep-tisch, der Ausweis liegt im tief-orangem Bereich, hier muss erwohl mit höheren Heizkosten rechnen. Oder? Leider muss unser Muster-Mieter auch hier enttäuscht werden.Der Ausweis zeigt nur den Verbrauch oder Bedarf an, nichtaber wieviel Cent/kWh die Energie hier kostet, und in denEnergiekosten gibt es große Unterschiede. Es kann für unserenMieter also sehr wohl preiswerter sein in der Wohnung mitdem vermeintlich schlechteren Energieausweis einzuziehen, eskommt auf den jeweiligen Energiepreis an – dieser ist im Aus-weis allerdings nicht zu finden.

Leider muss festgestellt werden, dass Mieter mit dem Ausweisnicht die Informationen bekommen die sie interessieren. DieFrage was den Mieter wohl interessiert „was kostet meine dieWohnung warm“ oder „wieviel kWh pro m² virtueller Nutzflä-che verbraucht das Gesamtgebäude“ erübrigt sich. Wir habenalso ein gut gemeintes Instrument, das ohne Nutzen ist unddurch den Bandtacho den Wohnungsnutzer sogar irreführenkann, wenn er denkt in einer weiter links stehenden WohnungGeld sparen zu können.

Der Neue Energieausweis und seine Konsequenzen fürdie Branche

Alle Kritik an den Inhalten und der Aussagekraft der Energie-ausweise zum Trotz wurde neben den neuen Pflichten zur Vor-lage und Übergabe sowie zur Veröffentlichung vonKennwerten auch noch ein „neuer“ Ausweis eingeführt. Die-ser soll durch die Erweiterung des Bandtachos um die „Ener-gieeffizienzklassen A+ bis H“ ähnlich wie bei Haushaltsgerätendem Mieter sofort weitere wichtige Informationen liefern. Inwelche Effizienzklasse das Gebäude fällt ist dabei abhängigvom ermittelten Endenergieverbrauch oder -bedarf. DieseNeuerung stört nicht wirklich, ob sie dem Mieter einen Mehr-wert bietet darf aber angezweifelt werden.

Die zweite Neuerung des Ausweises stört aus Sicht der Woh-nungswirtschaft allerdings erheblich: der Bandtacho reichtnicht mehr wie bisher bis 400 kWh/m²a sondern nur noch bis250. Ein Gebäude das bisher beispielsweise 230 kWh/m²a ver-braucht hat und im alten Ausweis damit ziemlich mittig derSkala lag steht nun ganz weit rechts ohne dass sich baulichoder am Verbrauch irgendetwas geändert hat. Ein und das-selbe Gebäude steht damit wesentlich schlechter da und esbedarf Erklärungen im Rahmen des Vermietungsprozesses. Einpotentieller Mieter wird das Gebäude mit dem alten Ausweisunkritisch betrachten „der Verbrauch liegt ja irgendwo in derMitte“, dasselbe Gebäude nur mit neuem Ausweis wird derMieter hingegen kritisch sehen „ schlechter geht es ja nunauch nicht mehr“.

Alter und neuer Energieausweis

Wenn Wohnungsunternehmen davon ausgehen für ihren Bestand die alten Ausweise erstellt zu haben und damit dieseProblematik nicht zu haben liegen Sie falsch. Ein Energieaus-weis hat eine zehnjährige Lebensdauer und muss danach er-neuert werden. Bei der Neuerstellung des nur noch den neuenAusweis. Innerhalb der nächsten Jahre werden damit alle Ge-bäude optisch schlechter dastehen als bisher – schlecht fürden Vermieter. Warum ein Ausweis nach zehn Jahren neu er-stellt werden muss kann an dieser Stelle nicht erklärt werdenund ist aus Sicht des Autors nicht nachvollziehbar.

Weitere Änderungen im neuen Ausweis sind zum einen dieEinführung einer Registriernummer und zum anderen die Tat-sache dass die dezentrale Warmwasserversorgung im Ver-brauchsausweis nun nicht mehr durch eine Markierungangezeigt wird sondern der Energiewert direkt angepasstwird. Weiterhin werden im neuen Ausweis der Endenergiebe-darf und der Primärenergiebedarf ausgewiesen. Auch hier darfbezweifelt werden dass ein potentieller Mieter dadurch mehrAussagekraft kommt oder für ihn verborgen bleiben wird waswohl der Unterschied der beiden Energietypen sein mag.

Fazit

Die EnEV 2014 bringt erhebliche Neuerungen bezüglich desEnergieausweises mit sich. Der Aufwand für die Vermieter er-höht sich dadurch deutlich. Der Nutzen für potentielle Mieterdurch den Ausweis und speziell durch die darin enthaltenenInformationen ist jedoch stark eingeschränkt. Die brennendeFrage „wie viel kostet meine Wohnung warm“ lässt sich selbstmit besten Willen und Fachkenntnissen durch den Ausweisnicht beantworten. Zudem bringt der verpflichtend einge-führte neue Ausweis erhebliche Verschlechterungen für dieVermieterseite mit sich alleine schon durch die Verkürzung desBandtachos bedingt. Das Experiment Energieausweis ist damitaus Sicht des Autors weiterhin gescheitert.

Die Serie zur EnEV ist mit diesem Artikel beendet. Wir hoffen,dass Sie nützliche Informationen bekommen haben.