Sonderbauvorschriften Areal CU

Abschätzung der Wertvermehrung bei verschiedenen Varianten

Ziel der Sonderbauvorschriften aus Sicht UADS

• Der Richtplan legt klar die besonderen öffentlichen Interessen fest• Sonderbauvorschriften sind ein guter möglicher Weg diese in der BZO zu

konkretisieren• Höherer Wohnanteil im Vergleich zum Richtplan kann Wert vermehren und

interessanten Anreiz schaffen• Dem Verein UADS schwebt eine Win-Win Situation vor:

– Sonderbauvorschriften sollen zu einer Wertvermehrung des CU Areals beitragen, um einen Incentive zur Umnutzung zu geben

– Gleichzeitig soll eine Erholungsfläche von kommunaler und regionaler Bedeutung geschaffen werden, da es sich beim Areal um das letzte grosse, nicht umgenutzte Gebiet am Zürichsee handelt

• Ziel ist deshalb nicht eine Wertmaximierung für die CU – die beiden Zielvorgaben müssen gegeneinander ausbalanciert werden, um eine echte win-win Situation zu ermöglichen

Das kann nur erreicht werden, wenn die mögliche Wertvermehrung abgeschätzt wird

• Die hier dargestellte Abschätzung wurde nicht von Experten vorgenommen, aber sie ist gestützt auf öffentlich zugängliche Daten.

• Bei den Abschätzungen sind die neuen Vorgaben bez. Heimatschutz nicht berücksichtigt

Der aufgelegte Vorschlag GR (1)

Zusätzliche Fläche in den ErläuterungenIm Vorschlag

‚mehrheitliche Freihaltung“,

kann auch nur 51% sein“

Freihalteflächen im GR Vorschlag:

Der aufgelegte Vorschlag GR (2)

• Verschiedene bauliche Dichte möglich im Vorschlag, abhängig vom Wohnanteil• Dichte 3 (entspricht 3.5 auf dem effektiv bebauten Gebiet) und Wohnanteil 62.5%

wirtschaftlich am interessantesten• 312 Wohnungen à 120m2 und 24‘000 m2 Gewerbe wären dabei möglich• Zum Vergleich: Dichte Blumental 2.3, Dichte Casablanca 1.7

Der aufgelegte Vorschlag GR (3)• Es ist das gute Recht des Privaten, die öffentlichen Vorgaben wirtschaftlich optimal zu nutzen.....• Dargestellt ist die wirtschaftlich optimale Nutzung der Sonderbauvorschriften

Zusätzliche Freihaltefläche, 1200 m2 in Erläuterungen

Arealinterne Fusswegverbindung,

kann teilweise am See sein

Überwiegende Freihaltung des 18 m Streifens (in den Gebieten für die

bereits jetzt ein öffentliches Servitut für Seeuferweg besteht)

WEISS – bebaute Fläche, mit effektiver

Dichte 2.8 – 7.1

Im Gebiet ohne freien 18 m Streifen verdichtetes

Villenviertel mit direktem Seezugang

Der jetzige Wert (Industrieland)

• Im vom Gemeinderat in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur Uetikon West Abstimmung (Fritsche) wird ein Industrielandpreis in Uetikon von 600.-/m2 angegeben

• Wir gehen von gesteigertem Wert von 800 .-/m2 aus• Wert berechnet sich auf Areal ohne 18 m Streifen, da nach Konzessionsrecht nur

das Land ausserhalb des 18 m Streifens neu bebaut werden kann.• Das ergibt einen geschätzten gegenwärtigen Wert von 58‘000 x 800.- = 45 Mio

Baulandpreise in der Region

• Das Land am See, sobald in der Wohnzone, gehört sicher zu den 25% wertvollsten Grundstücken in der Region

• Durchschnittliche Preise des kt. statistischen Amtes (angepasste Modellrechnungen) – für Meilen /Uetikon /Männedorf – für die letzten drei Jahre – für die Top 25% Quartilewurden als Referenzwerte genommen.

• Dieser Wert beträgt 2800.- / m2

• Bei diesem Wert würde das Land (Freihalteflächen abgezogen) auf einen Wert von 154 Mio aufgewertet

-> Mehrwert 110 Mio

• Der in Uetikon bezahlte Spitzenwert für die Top Quartile (Median der 25% teuersten Grundstücke in einem Jahr) beträgt 3600.-

• Durch die extreme Seltenheit von Seegrundstücken und die sehr hohe Ausnützungsziffer ist auch der Spitzenwert (oder ein höherer Wert) denkbar

• Wert in diesem Fall 199 Mio. / Mehrwert 154 Mio

Sind die Zahlen realistisch? Berechnung pro Wohneinheit

• Um abzuschätzen ob diese Zahlen realistisch sind wurde die Rechnung ausgehend vom anderen Ende gemacht: Wieviel kostet der Landanteil pro Wohneinheit bei dieser Abschätzung?

• Wert 154 Mio• Gewerbeanteil 14 Mio• Wohnanteil 140 Mio• Anzahl Wohnungen möglich: 312 à 120 m2-> ergibt Landanteil pro Wohnung: 450‘000.-• Bei Wohnungspreisen in direkter Seelage ab 1.5 Mio ist dieser Wert sicher

realistisch (Landanteil ist bei Liegenschaften meist >= 1/3 des Verkehrswerts)

• Annahme Spitzenpreis Top Quartile Uetikon• Wohnanteil 180 Mio• Landanteil pro Wohnung: 580‘000.-, vermutlich ebenfalls realistisch

Erfüllt der gegenwärtige Vorschlag das Win-win Ziel?

• Nur 14% der Fläche würde freigehalten• Die Dichte ist höher als im Projekt Uetikon West, dieselbe Dichte auf dem Areal West

und Ost möglich (Dichte doppelt im Vergleich zu Casablanca)• Der Volksentscheid zu Uetikon West wird somit annulliert• Gegenüber Uetikon West mehr als doppelt so viele Wohneinheiten möglich (da Areal

West und Ost einbezogen)• Der Stimmbürger würde der CU einen Mehrwert von 110 – 154 Mio schaffen• Die Gegenleistung wäre nicht adäquat und die Vorgaben des Richtplans sind nicht

erfüllt– der Seeuferweg ist nicht verbindlich in den Sonderbauvorschriften– Die Badeanstalt ist nicht geplant– Die Durchmischung der Nutzungen ist nicht gegeben, die kleine Erholungsfläche reicht

höchstens für die >500 neuen Bewohner, sicher nicht für die Gemeinde• UADS ist überzeugt, dass eine adäquate Win-Win Situation möglich ist: -> Alternativszenarien sind notwendig

Wir haben verschieden Szenarien durchgerechnet – eines ist in unserer Eingabe und wird hier vorgestellt. Dieses Szenarium basiert auf dem Konsens des Vorstands von UADS.

Alternativszenario UADS

• Zusätzliche je 10‘000 m2 Freihalteflächen in Areal West und Ost– Teilnutzung für Badeanstalt und Restaurants– Können verkleinert werden, wenn strenge Heimatschutzbestimmungen durchgesetzt

• 52% wird bebaut mit einer effektiven Dichte von mind. 3.1 – hohe Verdichtung in einem Teilareal und grosszügige Freihaltung

• Immer noch 200 Wohnungen möglich – hohe Wertschöpfung (Anzahl Wohnungen mit direkter Seesicht verringert sich nicht wesentlich gegenüber GR Vorschlag!)

Alternativszenario UADS• NUR SKIZZE ZUR VERANSCHAULICHUNG! Einteilung der Freihalteflächen nach

Plänen Grundeigentümer!

WEISS – bebaute Fläche, mit effektiver

Dichte 3.1– 5.8

Seeuferweg

18 m Seeabstand durchgehend frei und öffentlich

Freihaltefläche Ost, Möglichkeit für Seerestaurants

Freihaltefläche West, Option Badeanstalt

Freihaltefläche West, Naturschutz / Naturnah

Wertberechnung Alternativszenario

• 52% bebauter Landanteil zum Referenzwert 2800.- /m2

• Gesamtwert 94 Mio-> Mehrwert für CU 50 Mio• Wohnanteil 88 Mio• Landanteil pro Wohnung 440‘000.-

• Szenario Preis maximal für Top-Quartile 3600.- / m2

• Gesamtwert 121 Mio-> Mehrwert 75 Mio• Wohnanteil 105 Mio• Landanteil pro Wohnung 525‘000.-

-> In diesem Szenario sind alle Wohnungen hinter einem grosszügigen Park am See, alle mit Seesicht möglich. 525‘000.- Landanteil für eine 3.5- 4.5 Zi Wohnung mit diesen Lagebedingungen sind sicher ebenfalls realistisch

Zusammenfassung der Zahlen und VorgabenVorschlag GR Vorschlag UADS

Freihaltefläche 9700 31000

% des Areals frei 14.9% 48%

Maximale Zahl Wohnungen 312 200

Wertvermehrung min. 110 Mio 50 Mio

Wertvermehrung max. 154 Mio 75 Mio

Landkosten pro Wohnung min. 450‘000 440‘000

Landkosten pro Wohnung max. 580‘000 525‘000

Seeuferweg Nicht erwähnt verbindlich

Badeanstalt Nicht erwähnt Option verbindlich

Möglichkeit für Seerestaurants Nicht erwähnt Option verbindlich

Schlussfolgerungen• Mit den Sonderbauvorschriften wird die grösste Einzonung in de facto Wohnzone in Uetikons

jüngere Geschichte gemacht• Diese Einzonung liegt in einmaliger Lage• Der Mehrwert, den das Stimmvolk schafft, soll durch faire Gegenleistung aufgewogen werden• Die öffentlichen Interessen des Richtplans und das Abstimmungsresultat zu Uetikon West sind

richtungsweisend• Wertabschätzungen sind zentral, um eine faire Win-Win Lösung zu finden• Die dargelegten Wertabschätzungen zeigen, dass eine einmalige Aufwertung für beide Seiten

möglich ist, und ein Erholungsgebiet von regionaler Bedeutung geschaffen werden kann• Mit dieser Lösung könnte Uetikon einen ähnlich grosszügigen Seezugang anvisieren wie in

Küsnacht Realität ist.• Dies kann zu einer nachhaltigen Standortstärkung von Uetikon beitragen

Anmerkungen:• Die neuen Heimatschutz-Bundesinventar Vorschläge verkomplizieren die Sachlage. Dies ist im

Vorschlag UADS enthalten – bei Unterschutzstellung und Erhalt wichtiger Gebäude, könnte Freihaltegebiet etwas reduziert werden. Bedarf vertiefte Abklärung.

• Argumente bez. Altlasten müssen nicht einfliessen – der Verursacher haftet. Auch wenn ein Teil des Gewinns der CU in die Sanierung fliesst – die Gemeinde muss nicht zusätzliche Wertvermehrungen schaffen, um dem Privateigentümer die Sanierung zu bezahlen.

Wie weiter?

• Das Thema ist von grossem öffentlichen Interesse• Die Formulierungen in der BZO sind, das liegt in der Natur der Sache, für die

Öffentlichkeit undurchsichtig• Eine detaillierte Information der Öffentlichkeit über die Konsequenzen und den

Vergleich zu Uetikon West bez. Baumassen und Seezugang ist essentiell

• Ein allfälliger überarbeiteter Vorschlag der Planungskomission sollte mehrere Monate vor der Abstimmung offengelegt werden

• Im Fall, dass kein überarbeiteter Vorschlag zur Abstimmung kommt, sollte dies transparent kommuniziert werden

• Wird dies nicht eingehalten sind die Stimmbürger mit einer Mogelpackung konfrontiert und der demokratische Meinungsfindungsprozess kann nicht stattfinden

• Wie sieht der Terminplan der Planungskomission diesbezüglich aus?

• Wird das heutige Treffen protokolliert?

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Bereitschaft zum Dialog!

Uetikon An Den See, Januar 2013