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Stadt Heitersheim – Gemarkung Heitersheim Stand: 31.05.2016 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Fassung: FrühzeitigeBeteiligung „Staaden III“ gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB BEGRÜNDUNG Seite 1 von 21 16-05-31 Staaden III Begründung_FZ (16-06-17).doc INHALT 1 Anlass und Ziel der Planung ........................................................... 3 2 Lage des Plangebiets....................................................................... 3 3 Flächennutzungsplan ...................................................................... 4 4 Verfahren und Verfahrensablauf ..................................................... 5 5 Übelagerung bestehender Bebauungspläne .................................. 6 6 Inhalte der Planung .......................................................................... 6 6.1 Bebauungskonzept ...................................................................................................................6 6.2 Art der baulichen Nutzung .........................................................................................................8 6.3 Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................................8 6.4 Bauweise ...................................................................................................................................9 6.5 Überbaubare Grundstücksfläche / Baufenster ..........................................................................9 6.6 Stellung der baulichen Anlagen...............................................................................................10 6.7 Garagen, Carports und Kfz-Stellplätze....................................................................................10 6.8 Nebenanlagen .........................................................................................................................10 6.9 Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden ............................................................................11 6.10 Grünflächen.............................................................................................................................11 6.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ................................................................................................................................................11 6.12 Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen ........................................................................12 6.13 Flächen zum Anpflanzen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................................................................................................................12 7 Örtliche Bauvorschriften ............................................................... 12 7.1 Dachgestaltung .......................................................................................................................12 7.2 Gestaltung von Einfriedigungen und unbebauter Flächen bebauter Grundstücke .................13 7.3 Außenantennen und Niederspannungsfreileitungen ...............................................................13 7.4 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung.......................................................................................13 7.5 Anlagen zum Sammeln und Versickern von Niederschlagswasser ........................................14 8 Belange des Umweltschutzes ....................................................... 14 9 Verkehrserschliessung .................................................................. 14 10 Ver- und entsorgung ...................................................................... 15 11 Belange der Landwirtschaft .......................................................... 15 11.1 Flächenverluste für die Landwirtschaft....................................................................................15 11.2 Nutzungskonflikte durch Bewirtschaftung / Spritzmittelabdrift ................................................15

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BEGRÜNDUNG Seite 1 von 21

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INHALT

1 Anlass und Ziel der Planung ....................... .................................... 3

2 Lage des Plangebiets .............................. ......................................... 3

3 Flächennutzungsplan ............................... ....................................... 4

4 Verfahren und Verfahrensablauf .................... ................................. 5

5 Übelagerung bestehender Bebauungspläne ............ ...................... 6

6 Inhalte der Planung ............................... ........................................... 6

6.1 Bebauungskonzept ...................................................................................................................6

6.2 Art der baulichen Nutzung .........................................................................................................8

6.3 Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................................8

6.4 Bauweise ...................................................................................................................................9

6.5 Überbaubare Grundstücksfläche / Baufenster ..........................................................................9

6.6 Stellung der baulichen Anlagen ...............................................................................................10

6.7 Garagen, Carports und Kfz-Stellplätze....................................................................................10

6.8 Nebenanlagen .........................................................................................................................10

6.9 Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden ............................................................................11

6.10 Grünflächen .............................................................................................................................11

6.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ................................................................................................................................................11

6.12 Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen ........................................................................12

6.13 Flächen zum Anpflanzen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................................................................................................................12

7 Örtliche Bauvorschriften .......................... ..................................... 12

7.1 Dachgestaltung .......................................................................................................................12

7.2 Gestaltung von Einfriedigungen und unbebauter Flächen bebauter Grundstücke .................13

7.3 Außenantennen und Niederspannungsfreileitungen ...............................................................13

7.4 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung .......................................................................................13

7.5 Anlagen zum Sammeln und Versickern von Niederschlagswasser ........................................14

8 Belange des Umweltschutzes ........................ ............................... 14

9 Verkehrserschliessung ............................. ..................................... 14

10 Ver- und entsorgung ............................... ....................................... 15

11 Belange der Landwirtschaft ........................ .................................. 15

11.1 Flächenverluste für die Landwirtschaft ....................................................................................15

11.2 Nutzungskonflikte durch Bewirtschaftung / Spritzmittelabdrift ................................................15

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12 Schallschutz ...................................... ............................................. 16

12.1 Allgemeines .............................................................................................................................16

12.2 Lärmbelastung im Plangebiet ..................................................................................................16

13 Städtebauliche Daten .............................. ....................................... 21

14 Kosten ............................................ ................................................. 21

15 Bodenordnung ...................................... ......................................... 21

16 Auswirkungen der Planung .......................... ................................. 21

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1 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG

Im Bereich Staaden wird von der Stadt Heitersheim eine Wohnbebauung angestrebt, um der anhaltenden starken Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken gerecht zu wer-den. Das Gebiet schließt im Norden an den offenen Landschaftsraum mit landwirt-schaftlicher Nutzung und im Osten und Süden an die bestehende Bebauung an. Im Westen verläuft in direkter Nähe die der DB Rheintalstrecke Freiburg-Basel, sodass die von dort ausgehenden Lärmemissionen auf Ebene des Bebauungsplans bewältigt werden müssen.

Im zentralen Teil des Plangebiets, anschließend an die vorhandene südliche Wohnbe-bauung, sind Reihenhäuser geplant. Im Übergang zum nördlichen Bereich und dem offenen Landschaftsraum öffnet sich die Bebauung über Einzel- und Doppelhäuser bis hin zu ausschließlich Einzelhäusern. Die Erschließung erfolgt durch die Verbindung der Mozartstraße/Hachbergstraße mit der entlang der Bahnlinie verlaufenden Straße und davon abzweigenden kleinen Stichen.

Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungs-plans mit örtlichen Bauvorschriften erforderlich, in dessen Rahmen die öffentlichen und privaten Interessen gerecht gegeneinander abzuwägen sind.

Konkret sollen mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Staaden III“ folgende Ziele verfolgt werden:

� Schaffung von flächenschonendem, attraktive Wohnraum in Form von Reihen-, Doppel- und Einzelhäusern insbesondere für die ortsansässige Bevölkerung

� Entwicklung eines bereits großteils von Bebauung umgebenen Bereiches mit sehr attraktiver ÖPNV-Anbindung durch die Nähe zum Bahnhof

� Sicherung einer geordneten, städtebaulichen Entwicklung

� Ökonomische Erschließung im Anschluss an bestehende Straßen

� Festsetzung von gestalterischen Leitlinien für eine ortsbildgerechte Neubebauung

2 LAGE DES PLANGEBIETS Das Plangebiet liegt am westlichen Ortsrand von Heitersheim zwischen der DB Rhein-talstrecke und der Hachbergstraße. Es wird im Norden durch landwirtschaftliche Flä-chen, im Osten und Süden durch bestehende Bebauung und im Westen durch die Rheintalstrecke begrenzt. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Planzeichnung.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst ca. 1,84 ha und die Grundstücke mit den Flurst. Nrn. 5950, 5949, 5948, 5946, 5946/5, 5946/6, 5945 (Teil), 5942 (Teil), 5937 (Teil) sowie 3419 (Teil). Die kleinen Flurstücksteile basieren auf der aktuellen Straßenplanung und Grundstücksaufteilung.

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Topografische Karte mit Lage des Plangebietes ohne Maßstab (LUBW)

3 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN

Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Heitersheim / Ballrechten-Dottingen / Eschbach welcher im Jahr 1998 genehmigt wur-de, ist der vorliegende Geltungsbereich als zu entwickelnde Wohnbaufläche H1 sowie in Randbereichen als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine sinnvolle Arrondierung des Siedlungsbe-reichs, mit dem eine wirtschaftliche Erschließung durch eine zweihüftige Bebauung ermöglicht werden soll. Bei der Inanspruchnahme der ausgewiesenen landwirtschaftli-chen Flächen (Flurstücke Nr. 5942 Teil, 5949 und 5950) handelt es sich um eine ver-hältnismäßig kleine Fläche mit einer maximalen Tiefe von ca. 25 m, mit der die ge-plante Wohnbaufläche angemessen ergänzt werden kann. Hinzu kommt das auf Grund von Spritzmittelabdrift zum nördlichen Plangebietsrand ein Pflanzstreifen mit 10 m Breite anzulegen ist, der in das Plangebiet mit einbezogen wurde. Dies soll die Maßnahme planungsrechtlich absichern, um so die zeitnahe und fachlich angemesse-ne Realisierung zu gewährleisten.

Der Bebauungsplan „Staaden III“ kann nach Auffassung der Planverfasser und der Gemeinde damit als gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden.

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Flächennutzungsplan ohne Maßstab

4 VERFAHREN UND VERFAHRENSABLAUF

Das Bebauungsplanverfahren wird im Regelverfahren durchgeführt. Somit finden eine zweistufige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung sowie eine Umweltprüfung statt.

Das sog. „Scoping“ wird im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligung durchgeführt, d.h. es werden Scopingunterlagen erarbeitet und die Behörden sowie Träger öffentlicher Be-lange aufgefordert, zu Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung Stellung zu nehmen.

Nach Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Einarbeitung der Anregun-gen folgt die Offenlage, in der der Öffentlichkeit und den Trägern öffentlicher Belange erneut für die Dauer eines Monats die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben wird. Auch die in diesem Zeitraum eingehenden Stellungnahmen werden abgewogen und eingearbeitet, bevor der Bebauungsplan als Satzung beschlossen wird.

Im Osten grenzen die Bebauungspläne „Eschbacher Pfad“ und „Bunzhäusle“ an, im Süden grenzt der Bebauungsplan „Staaden“ an.

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Verfahrensdaten

31.05.2016 Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan und die örtli-chen Bauvorschriften „Staaden III“. Beschluss zur Durch-führung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.

_________ - _________ Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB

Anschreiben vom _________ mit Frist bis _________

Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB.

_________ Behandlung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Betei-ligung, Billigung des Planentwurfs und Beschluss zur Durchführung der Offenlage

_________ - _________ Durchführung der Offenlage zur Beteiligung der Öffentlich-keit gem. § 3 (2) BauGB und

Anschreiben vom _________ mit Frist bis _________

Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB

_________ Behandlung der in der Offenlage eingegangenen Stellung-nahmen. Beschluss des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften „Staaden III“ gem. § 10 (1) BauGB als Sat-zung.

5 ÜBELAGERUNG BESTEHENDER BEBAUUNGSPLÄNE

Durch den Bebauungsplan „Staaden III“ wird der rechtskräftige Bebauungsplan „Staa-den“ mit Rechtskraft vom 29.06.1979 in seiner letzten Fassung in einem Teilbereich der Straße Flurstück Nr. 5937 entlang der Bahnlinie sowie in kleinen Teilen der Privat-grundstücke Flurstück Nr. 5946 und 54946/5 überlagert. Nach Abschluss des vorlie-genden Bebauungsplanverfahrens wird im bestehenden Bebauungsplan der überla-gerte Bereich durch ein maßstabsgerechtes neutrales Deckblatt gekennzeichnet

6 INHALTE DER PLANUNG

6.1 Bebauungskonzept

Das Bebauungskonzept sieht im zentralen Bereich anschließend an die vorhandene südliche Wohnbebauung 24 Reihenhausgrundstücke vor. Im Übergang zum nördli-chen Bereich und dem offenen Landschaftsraum öffnet sich die Bebauung über Ein-zel- und Doppelhäuser bis hin zu ausschließlich Einzelhäusern mit 15 bis 19 Hausein-heiten.

Die Orientierung erfolgt ausschließlich nach Süden und Südwesten, sodass von einer optimalen Sonnenenergienutzung ausgegangen werden kann. Es handelt sich um ei-ne flächensparende, verdichtete Bebauung mit zum Teil relativ kleinen Grundstücken,

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die auch durchschnittlichen Einkommensgruppen den Weg zum Einfamilienhaus er-möglichen sollen.

Die Erschließung erfolgt über die Verbindung der Mozartstraße / Hachbergstraße mit der entlang der Bahnlinie verlaufenden Straße und davon abzweigenden kleinen Sti-chen sowie einem Durchstich in die Schillingstraße.

Die Lage des Baugebietes ist insbesondere aufgrund der guten verkehrlichen überge-bietlichen Erreichbarkeit und der sehr guten ÖPNV-Anbindung durch die fußläufige Er-reichbarkeit des Bahnhofes attraktiv. Auf Grund der unmittelbaren Nähe zur Bahnstre-cke wird durch das Ingenieurbüro List, Bad Bellingen, im Zuge des Bebauungsplanver-fahrens ein entsprechendes Lärmgutachten erarbeitet, dessen erste Ergebnisse be-reits zur Frühzeitigen Beteiligung mit ausgelegt werden. Westlich des Plangebiets soll auf einer Länge von 157 m auf der Böschungsoberkante eine Schallschutzwand mit einer Höhe von 4,0 m errichtet werden.

Südöstlich des Plangebiets befindet sich ein nicht wesentlich störender Gewerbebe-trieb, der über den rechtskräftigen Bebauungsplan „Staaden“ als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festgesetzt ist. Auch hier werden im Zuge der Frühzeitigen Be-teiligung erste Ergebnisse mitgeteilt.

Die öffentlichen und privaten Grünflächen dienen einer guten Einbindung der Bebau-ung in das Ortsbild und dem Schutz vor Spritzmitteln durch die nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen.

Zudem wirken sich die grünordnerischen Festsetzungen positiv auf das lokale Klein-klima aus, indem diese die Luftfeuchtigkeit erhöhen und durch ihre Verdunstung im Sommer die Temperatur mindern und die Staubbindung der Luft verbessern. Die vor-gesehenen Bäume und Sträucher bieten außerdem Lebensraum für Insekten und Kleintiere.

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Gestaltungsvorschlag Stand 14.04.2016 ohne Maßstab, fsp.stadtplanung

6.2 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan wird ein Allgemeines Wohnge-biet (WA) festgesetzt.

Da das neue Wohngebiet für eine verdichte Reihen-, Doppel- und Einzelhausbebau-ung vorgesehen ist, werden Schank- und Speisewirtschaften ausgeschlossen, da sie aus funktionalen Gründen nicht in das Plankonzept passen. Gartenbaubetriebe wer-den im gesamten Plangebiet ausgeschlossen, um eine für diesen Bereich untypische Nutzung mit großem Flächenbedarf zu verhindern. Tankstellen sind wegen der mit diesen Nutzungen verbundenen Lärm- und Geruchsemissionen (Zu- und Abfahrtsver-kehr) sowie aus funktionalen, gestalterischen und ortsstrukturellen Gründen ausge-schlossen.

6.3 Maß der baulichen Nutzung

6.3.1 Grund- und Geschossflächenzahl

Als Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden be-zogen auf die Bauweise (Einzel- und/oder Doppelhaus und Reihenhaus) im Plangebiet verschiedene Grundflächenzahlen (GRZ) sowie Geschossflächenzahlen (GFZ) festge-setzt.

Im WA1 werden die GRZ auf 0,4 und die GFZ auf 0,8 festgesetzt, was der geplanten zweigeschossigen Bebauung mit Einzelhäusern entspricht.

Im WA2 werden die GRZ auf 0,5 und die GFZ auf 1,0 festgesetzt und somit leicht an-gehoben. Die gemäß § 17 BauNVO vorgegebene Obergrenze der GRZ von 0,4 wird demnach leicht überschritten, ist aber der geplanten baulichen Prägung des Gebiets mit Einzel- und/oder Doppelhausbebauung und kleinen, flächensparenden Grundstü-cken geschuldet und erscheint als städtebaulich angemessen und vertretbar. Mit der Überschreitung um 0,1 geht keine nennenswerte Benachteiligung einher. Durch das bauliche Gesamtkonzept sowie die verkehrliche Erschließung ist sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Ver-kehrs befriedigt werden. Hinsichtlich der zulässigen GRZ im WA2 besteht nach Baunutzungsverordnung eine Überschreitungsmöglichkeit für Garagen, Nebenanlagen und Stellplätze bis zu 0,7.

Da die Reihenmittelhäuser durch die fehlenden seitlichen Grenzabstände und auch die Reihenendhäuser nur eine geringere Grundstücksgröße aufweisen, wird festgesetzt, dass die Reihengrundstücke im WA3 die zulässige GRZ bis zu einer Obergrenze von 0,6 und die zulässige GFZ bis zu einer Obergrenze von 1,2 überschreiten dürfen. Die Überschreitungsmöglichkeit für Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen und Stellplätze, nebenanlagen und unterirdische bauliche Anlagen) bleibt unverändert be-stehen. Dies bedeutet, dass die Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO die GRZ von 0,6 für Reihenmittelhäuser bis zur Obergrenze von 0,8 überschreiten dürfen.

6.3.2 Gebäudehöhen und Geschossigkeit

In allen Allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 sind eine maximale Trauf-höhe (TH) von 6,5 m und eine maximale Firsthöhe (FH) von 10,0 m bei zwei Vollge-

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schossen (II) zulässig. Damit wird eine klassische Höhe für zweigeschossige Sattel- und Walmdachhäuser erreicht.

Für die zulässigen Wohngebäude mit Zelt- und versetztem Pultdach sind Überschrei-tungen der Traufhöhe bezogen auf die Dachneigung von 2,0 m zulässig, um hier eine adäquate Ausnutzung zu erreichen. Bei einläufigen Pultdächern darf vor diesem Hin-tergrund die maximale Traufhöhe an der höheren Dachseite um 3,0 m, an der niedri-geren Dachseite um 1,0 m überschritten werden.

Die maximale Traufhöhe wird gemessen zwischen der in der Planzeichnung je Bau-fenster festgesetzten unteren Bezugshöhe und dem Schnittpunkt Außenwand/äußere Dachhaut. Unter Außenwand wird die Außenkante der Außenwand verstanden.

Die maximale Firsthöhe wird zwischen der in der Planzeichnung je Baufenster festge-setzten unteren Bezugshöhe und der obersten Dachbegrenzungskante gemessen.

Die unteren Bezugshöhen werden im Zuge der Offenlage in die Planung eingestellt, da diese auf Grundlage der parallel laufenden Erschließungsplanung ermittelt und festgesetzt werden.

6.4 Bauweise

Für den Bereich WA1 wird die offene Bauweise mit Einzelhäusern (E) und für WA2 die offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern (ED) festgesetzt. Durch diese Fest-setzung und Abstufung wird eine aufgelockerte städtebauliche Struktur zum Ortsrand hin generiert, so dass sich die neuen Gebäude harmonisch in die Umgebung einfügen können.

Im Allgemeinen Wohngebiet WA3 werden Hausgruppen (H) mit offener Bauweise festgesetzt, wobei die Länge der einzelnen Hausgruppen maximal 30 m nicht über-schreiten darf. Dies soll einer zu massiven Blockbebauung vorbeugen und einen an-gemessenen Übergang in das südlich angrenzende Wohngebiet mit einer eher locke-ren Einzelhausbebauung schaffen.

6.5 Überbaubare Grundstücksfläche / Baufenster

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baugrenzen - sog. Baufenstern - bestimmt. Hierdurch werden im wesentlichen Lage und städtebau-liche Struktur der Hauptgebäude bestimmt.

Die Baufenster sind offen gehalten und so gewählt, dass auch bei den im Gebiet vor-herrschenden kleinen Grundstückszuschnitten eine gute Ausnutzbarkeit und ausrei-chend Gestaltungsspielraum gegeben sind.

Um Interpretationsmöglichkeiten und spätere Befreiungen zu verhindern sowie die Überschreitungsmöglichkeiten der Baugrenzen definitiv zu regeln, wird in die textlichen Festsetzungen aufgenommen, dass Überschreitungen der Baugrenzen durch unter-geordnete Bauteile wie Balkone, Terrassen und Erker auf einer Breite von bis zu 5,0 m um bis zu 2,0 m zulässig sind. Dachvorsprünge dürfen die Baugrenzen auf der gesam-ten Länge um bis zu 1,00 m überschreiten. Dies gilt auch für Überschreitungen, wenn diese nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen wer-den können.

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6.6 Stellung der baulichen Anlagen Die im zeichnerischen Teil festgesetzte Traufrichtung der einzelnen Baufenster wird getroffen, um eine einheitliche Gebäudestellung parallel zur Planstraße und klassisch mit der Traufe zum offenen Landschaftsraum und dem Ortsrand hin zu erreichen. Aufgrund der Zulässigkeit von Zeltdachhäusern ist eine Regelung über den First nicht zielführend, weshalb im vorliegenden Bebauungsplan die Traufrichtung festgesetzt wird. Es soll vermieden werden, dass sich die Gebäude innerhalb der Grundstücke eindrehen, was gerade bei den Zeltdachhäusern aufgrund der meist vier gleichen Sei-ten städtebaulich nicht gewünscht ist. Diese Vorgaben wirken sich positiv auf das Straßenbild und das Ortsbild insgesamt aus. Hinzu kommt die durch die vorgegebene Gebäudestellung optimierte solare Ausrichtung in Richtung Süd-West.

6.7 Garagen, Carports und Kfz-Stellplätze Zur Sicherung unversiegelter Gartenflächen wird festgesetzt, dass Garagen, Carports, Stellplätze nur innerhalb der Baufenster bis zur rückwärtigen Gebäudeflucht zulässig und innerhalb der speziell ausgewiesenen Garagen-, Carport- und Kfz-Stellplatzzonen zulässig sind. Hierbei ist die Erschließungsstraße maßgebend ist, von der aus die Zu-fahrt auf das Grundstück erfolgt. Zur Klarstellung sind Carports definiert als mindes-tens an zwei Seiten offene, überdachte Stellplätze.

Des Weiteren müssen Garagen aus Gründen der Verkehrssicherheit senkrecht zur Garageneinfahrt gemessen einen Mindestabstand von 5,0 m zu öffentlichen Erschlie-ßungsstraßen einhalten.

Garagen und Carports müssen zu öffentlichen Erschließungsstraßen, die keine Sack-gassen sind, einen Abstand von mindestens 0,5 m (bei Garagen seitlich und bei Car-ports sowohl frontal als auch seitlich gemessen) einhalten.

Da die öffentlichen Verkehrsflächen relativ knapp bemessen sind, erscheint dies an-gemessen, um Verkehrsbehinderungen zu vermeiden. In den Stichstraßen wird diese Regelung jedoch nicht für erforderlich erachtet, da in diesen mit deutlich weniger Ver-kehr zu rechnen ist.

6.8 Nebenanlagen

Zum Schutz vor zu großer Versieglung der Grünbereiche wird festgesetzt, dass Ne-bengebäude im Sinne von § 14 (1) BauNVO mit einem Brutto-Rauminhalt über 25 m³ nur innerhalb der Baufenster zulässig sind. Dies gilt auch für Nebengebäude mit ei-nem Brutto-Rauminhalt über 25 m³, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zu-lässig sind oder zugelassen werden können.

Um jedoch kleinere Geräteschuppen oder Gartenlauben etc. zuzulassen, wird be-stimmt, dass Nebengebäude bis 25 m³ Brutto-Rauminhalt und einer maximalen Ge-samthöhe von 4,0 m auch außerhalb der Baufenster zulässig sind. Für Grenzgebäude gelten entsprechend die Höhen-, Flächen- und Längenbeschränkungen nach § 6 LBO.

Um einem zahlenmäßigen Ausufern der Nebengebäude innerhalb des Planungsgebie-tes und damit der zu massiven Überbauung in den Gartenteilen vorzubeugen, ist pro Grundstück die Erstellung eines Nebengebäudes zulässig.

Die Höhenbegrenzungen für Nebenanlagen wurden aufgenommen, um keine zu do-minanten Nebengebäude in dem vergleichsweise verdichteten Baugebiet zu erhalten.

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Nebenanlagen im Sinne des § 14 (2) BauNVO, die der Ver- oder Entsorgung der Bau-gebiete dienen, sind im gesamten Geltungsbereich zulässig.

6.9 Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden

Um die Ausnutzung der Grundstücke mit zu vielen kleinen Wohnungen zu verhindern und um die Anzahl der notwendigen Kfz-Stellplätze auf dem Grundstück unterbringen zu können, wird in den Allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 die Zahl der zulässigen Wohneinheiten pro Wohngebäude beschränkt.

Im WA1 wird die Zahl der Wohneinheiten auf 3 je Einzelhaus und im WA2 auf 3 je Einzelhaus und 2 je Doppelhaushälfte festgesetzt.

Im WA3 wird die Zahl der Wohneinheiten auf maximal 1 Wohnung pro Hauseinheit begrenzt. Damit soll verhindert werden, dass in den vergleichsweise schmalen Rei-henhäusern zusätzliche Einliegerwohnungen geschaffen werden. Diese wären insbe-sondere vor dem Hintergrund der zusätzlich erforderlichen Stellplätze nicht verträglich.

6.10 Grünflächen

Die in der Planzeichnung festgesetzten privaten und öffentlichen Grünflächen F1 und F2 sind zum Zwecke der Realisierung von Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt. Die öf-fentliche Grünfläche F1 dient einer Versickerungsmulde mit ausdauernder Ruderalflur. Die privaten und öffentlichen Grünflächen F2 dienen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen als 10,0 m breiter Schutzstreifen gegenüber den landwirtschaftlichen Flächen und der damit verbundenen Spritzmittelabdrift.

Zusätzlich wird durch die öffentliche Grünfläche F1 eine grüne Verbindung entlang des Wirtschafsweges zwischen Baugebiet und offenem Landschaftsraum geschaffen. Die privaten und öffentlichen Grünflächen F2 greifen diese Verbindung auf und stärken durch ihre Lage und Breite diesen Übergang und auch die Gestaltung des neuen Sied-lungsrandes.

6.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwi cklung von Boden, Natur und Landschaft

Um auch einen internen Ausgleich im Plangebiet zu schaffen, wird die Maßnahmenflä-che F1 festgesetzt. Diese ist als artenreiche, feuchte Grünfläche anzulegen. Die Ein-saat der Fläche soll mit regionaltypischem Saatgut erfolgen. Ab Anfang September ist eine einmal jährliche Mahd der Fläche durchzuführen

Dass Stellplatzflächen in einer wasserdurchlässigen Oberflächenbefestigung (z.B. Schotterrasen, Rasenfugen-Pflaster, wassergebundene Decke) auszuführen sind, wurde festgesetzt, um die Regenabflussmenge zu reduzieren und möglichst viel Was-ser direkt wieder dem Grundwasser zuzuführen. Zudem kann dadurch eine Aufhei-zung durch zu viele versiegelte Flächen vermieden werden. Um Verunreinigungen des Bodens und des Grundwasser zu vermeiden, sind davon jene Flächen ausgenommen, auf denen mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird. Diese müssen mit wasserundurchlässigem Material befestigt werden.

Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer wurden ausgeschlossen, da diese durch Me-tallionen den Boden kontaminieren können.

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6.12 Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen

siehe Kapitel 12

6.13 Flächen zum Anpflanzen und Erhaltung von Bäume n, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Die Pflanzmaßnahmen in den privaten Grünflächen werden zum einen zur Eingrünung des Plangebietes und zur Einbindung des Baugebiets in den nördlich angrenzenden Landschaftsraum aufgenommen.

Zum anderen sollen die Pflanzstreifen als Schutzstreifen gegen Spritzmittelabdrift die-nen. Auf den privaten und öffentlichen Grünflächen F2 entlang der nördlichen Ge-bietsgrenze ist aus den oben genannten Gründen eine 4,0 m breite artenreiche einrei-hige Feldhecke aus Sträuchern mit 1,0 m breitem Staudensaum zur angrenzenden Ackerflur anzulegen. Zur angrenzenden Bebauung ist auf der Fläche F2 eine artenrei-che Wiese mit 12 Hochstamm-Obstbäumen anzulegen. Größe und Art der Pflanzung sind der Pflanzenliste zu entnehmen. Die Einsaat der Wiesenflächen soll mit Saatgut aus regionaler Herkunft erfolgen. Zur Entwicklung von Extensivwiesen ist eine ein- bis zweimal jährliche Mahd der Flächen mit Abfuhr des Mähgutes vorzunehmen. Eine Düngung der Fläche ist nicht zulässig.

In den neu entstehenden Wohnflächen sind zur Eingrünung im Bereich der privaten Grundstücksflächen pro angefangene 300 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens 1 Baum und 30 Sträucher zu pflanzen. Größe und Art der Pflanzung sind der Pflanzenliste zu entnehmen.

Die im zeichnerischen Teil zum Erhalt festgesetzten Einzelbäume werden in ihrem Be-stand übernommen und für die Zukunft bauplanungsrechtlich und reell gesichert.

7 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

Die örtlichen Bauvorschriften sollen eine harmonische Einbindung der neuen Wohn-bebauung in die Umgebung fördern. Insgesamt soll durch diese Vorschriften ein orts-typisches Erscheinungsbild der Bebauung erreicht werden und gleichzeitig noch aus-reichend Spielraum für eine individuelle zeitgemäße Architektur gewährleistet bleiben.

7.1 Dachgestaltung Für die Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 werden Sattel- und Walmdächer mit einer Dachneigung von 20°-45° sowie Zelt- und Pultdächer mit einer Dachneigung von 10° bis 30° und einer rotbraunen bis braunen oder grauen bis anthrazitfarbenen Zie-geleindeckung (Ton oder Beton) festgesetzt. Pultdächer mit einer Dachneigung unter 30° können zusätzlich mit beschichtetem, nichtglänzendem Metall (Zink, Alu etc.) ein-gedeckt oder extensiv begrünt werden. Durch die gestalterischen Festsetzungen soll die Entstehung moderner Gebäudeformen zugelassen und den Bauherren ein gewis-ser Spielraum geboten werden, ohne jedoch ein zu uneinheitliches Erscheinungsbild befürchten zu müssen.

Dachaufbauten oder Dacheinschnitte sind erst ab einer Dachneigung von 30° bei Sat-tel- und Walmdächern zulässig. Die Breite der Dachaufbauten (gemessen ohne Dach-überstand) darf insgesamt 2/3 der darunter liegenden Gebäudewand nicht überschrei-ten.

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Um die Harmonie der Dachfläche und die Proportion der Hauptgebäude nicht zu ver-unstalten, wurde die Gesamtbreite der Dachaufbauten auf 2/3 der zugehörigen Trauf-länge beschränkt, sowie Mindestabstände zu Ortgängen und First festgesetzt.

Wellfaserzement und offene Bitumenbahnen als Dacheindeckung sind aus gestalteri-schen Gründen nicht zugelassen.

Die der Energiegewinnung dienenden Dachaufbauten (Solaranlagen etc.) sollen im Plangebiet ausdrücklich gefördert werden. Sie sind aus blendfreiem Material herzu-stellen. Die maximal zulässige Gebäudehöhe darf um maximal 1,50 m überschritten werden. Damit sollen gestalterische und nachbarschaftliche Belange berücksichtigt werden.

Die Dachflächen von Hausgruppen und Doppelhäusern müssen die gleiche Dachfor-me aufweisen, um eine Harmonie der Dachlandschaft herzustellen.

Ebenfalls aus gestalterischen Gründen und zur besseren Einbindung der untergeord-neten Gebäude in das Siedlungsgefüge werden Bauvorschriften für Garagen, Car-ports und Nebenanlagen erlassen. Deren Dächer sind mit einer Dachneigung von 10° bis 45° in einer roten bis braunen oder grauen bis anthrazitfarbenen Dacheindeckung herzustellen oder zu begrünen. Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis maximal 10° sind ausschließlich als Gründächer herzustellen.

7.2 Gestaltung von Einfriedigungen und unbebauter F lächen bebauter Grundstücke

Maschendraht und Drahtzäune werden nur mit Heckenhinterpflanzung zugelassen. Stacheldraht wird als wohngebietsuntypisches Material, sowie aus gestalterischen Gründen ausgeschlossen. Weiterhin wird die Höhe von Einfriedigungen zum öffentli-chen Straßenraum hin auf 0,80 m begrenzt, um den Straßenraum optisch nicht einzu-engen.

Aus gestalterischen Gründen wurde bestimmt, dass die unbebauten Flächen bebauter Grundstücke zu begrünen oder gärtnerisch anzulegen sind.

7.3 Außenantennen und Niederspannungsfreileitungen

Um die Beeinträchtigung des Ortsbildes durch zu viele Antennen oder Satellitenanla-gen zu verhindern, ist im WA1 und WA2 pro Gebäude (Einzelhaus und Doppelhaus) nur eine sichtbare Antenne oder Satellitenantenne oder Gemeinschaftsantenne zuläs-sig. Im WA3 ist pro Hauseinheit jeweils nur eine sichtbare Antenne oder Satellitenan-tenne zulässig, wobei die sog. „Satellitenschüsseln“ in allen drei Allgemeinen Wohn-gebieten WA1, Wa2 und WA3 farblich an die dahinterliegende Gebäudefläche bzw. Dachfläche anzupassen sind.

Zur Verhinderung von „oberirdischen Drahtgeflechten“ wie in den 50er und 60er Jah-ren noch üblich und leider auch heute wieder von einigen Versorgungsträgern aus ökonomischen Gründen angedacht, wurde festgesetzt, dass Niederspannungsfreilei-tungen im Plangebiet nicht zulässig, und daher unterirdisch zu verlegen sind.

7.4 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung

Baumaßnahmen sind regelmäßig mit einer erhöhten Anzahl von Wohnungen und ei-nem zusätzlichen Stellplatzbedarf verbunden, der auf den Grundstücken nachgewie-sen werden muss. Unter Berücksichtigung des Bedarfs für Zweitwagen und Besu-

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cherparkplätze reicht ein Stellplatz je Wohnung – wie gemäß LBO vorgeschrieben – in vielen Fällen nicht aus. Die in der Stellplatzverpflichtung der Stadt Heitersheim per Satzung vorgeschriebenen 1,5 Stellplätze je Wohneinheit gehen auf diesen Sachver-halt städtebaulich und verkehrlich begründet ein. Diese Regelung soll für den Bereich der geplanten Reihenhäuser der Allgemeinen Wohngebiete WA1, WA2 und WA3 An-wendung finden. Dabei sollen sog. gefangene Stellplätze angerechnet werden, da in Reihenhäusern mit einer zulässigen Wohneinheit davon ausgegangen werden kann, dass entsprechende Absprachen und Rücksichtnahmen funktionieren. Die Ermittlung der erforderlichen Stellplatzzahl ist für jede Hauseinheit separat durchzuführen. Dies bedeutet, dass für jedes einzelne, selbstständig nutzbare Reihenhaus 2 Stellplätze hergestellt werden müssen. Dies erscheint trotz der Nähe zum Heitersheimer Bahnhof angemessen, da erfahrungsgemäß zwei Autos ja Reihenhauseinheit die Regel sind. Bruchteile einer Stellplatzzahl sind auf die nächste ganze Stellplatzzahl aufzurunden.

7.5 Anlagen zum Sammeln und Versickern von Niedersc hlagswasser

Siehe Kapitel 10

8 BELANGE DES UMWELTSCHUTZES

Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans sind die umweltschützenden Belan-ge in die Abwägung einzubeziehen und gemäß § 2a Nr. 2 BauGB in einem Umweltbe-richt zu ermitteln und zu bewerten. In einem vorangehenden Schritt sind die Behörden aufzufordern, zu Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (Scoping) Stel-lung zu nehmen. Dieser Schritt wird im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligung anhand von Scopingunterlagen durchgeführt. Diese werden für das Bebauungsplanverfahren einheitlich erstellt.

Zudem ist eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen und geeignete Mini-mierungs-, Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen inner- und – bei verbleiben-dem Defizit – außerhalb des Plangebiets zu ermitteln und durch Festsetzungen im Bebauungsplan bzw. einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zu sichern. Des Weiteren werden zur grünordnerischen Gestaltung des Gebiets Festsetzungen im Gebiet getrof-fen und im Bebauungsplan rechtlich gesichert.

Die hierfür erforderlichen Leistungen werden durch das Büro Wermuth, Eschbach, er-bracht und in der jeweils aktuellen Fassung als Teil der Begründung den Bebauungs-planunterlagen beigefügt.

9 VERKEHRSERSCHLIESSUNG

Die Erschließung des geplanten Wohngebietes erfolgt über die Verbindung der Mo-zartstraße / Hachbergstraße zur entlang der Bahnlinie führenden Verbindungsstraße sowie der Schillingstraße. Intern erfolgt die Erschließung über zwei von der Planstraße abzweigende kleine Stiche, die ausschließlich der Erschließung der dort befindlichen Grundstücke dienen. Für das Wenden der Müllabfuhr reichen diese nicht aus, sodass die Mülltonnen am Abholtag an die jeweiligen Kreuzungsbereiche gebracht werden müssen. Die Planstraße sowie die Verbindungsstraße entlang der Bahnlinie soll in ei-ner Fahrbahnbreite von 5,5 m als verkehrsberuhigter Bereich („Spielstraße“) im Shared-Space ausgeführt werden. Da als Käufergruppe Familien angesprochen sind und somit das Bespielen der Straße durch Kinder zu erwarten ist, wird dieses Er-schließungssystem gewählt.

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Um Schleichwegverkehre zum Bahnhof und ein ausuferndes, unkontrolliertes Parken im öffentlichen Straßenraum zu verhindern, werden über Belagsgestaltung, Kenn-zeichnung öffentlicher Stellplätze sowie Installierung von Baumquartieren entspre-chende einschränkende Maßnahmen getroffen. Gleichzeitig dienen diese Maßnahmen auch der Gestaltung und Attraktivierung des Straßenraums, sodass die Anwohner zu-sätzlich zu den großen Grünanteilen und dem Bezug zum nahen Landschaftsraum ei-ne Aufwertung ihres Lebens- und Wohnumfeldes erfahren.

Im Westen des Plangebietes wird die entlang der Bahnlinie führende Straße – die in Teilen auf Bahngelände liegt – ebenfalls verkehrsberuhigt auf 5,5 m im Shared-Space ausgebaut, wodurch eine Teilfläche des bestehenden Bebauungsplanes „Staaden“ und Teile der im Privateigentum befindlichen Grundstücke Nr. 5946 und 5946/5 über-plant und überlagert werden. Künftig erwirbt die Stadt Heitersheim diese privaten Flä-chen und steht parallel in Abstimmung mit der Deutschen Bahn hinsichtlich der ihr ge-hörenden Flächen. Die Ergebnisse werden im Zuge der Planung eingestellt.

10 VER- UND ENTSORGUNG

Der Anschluss der neuzubildenden Grundstücke an die öffentlichen Ver- und Entsor-gungsleitungen kann durch die bestehenden Anschlüsse in der Mozartstraße, Hach-bergstraße sowie Schillingstraße hergestellt werden.

Derzeit wird vom Ingenieurbüro FWT, Freiburg, ein Erschließungs- und Entwässe-rungskonzept erarbeitet, das im Zuge des weiteren Bauleitplanverfahrens in die Pla-nung eingestellt wird.

Die Löschwasserversorgung wird ebenfalls im Rahmen der Erschließungsplanung ge-prüft und bei Bedarf entsprechende Maßnahmen zur Einhaltung der Vorgaben ergrif-fen. Es wird derzeit davon ausgegangen, dass die Versorgung über die Trinkwasser-leitungen sichergestellt ist

11 BELANGE DER LANDWIRTSCHAFT

11.1 Flächenverluste für die Landwirtschaft

Durch die Inanspruchnahme für eine bauliche Nutzung gehen auf der einen Seite im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans Böden für die landwirtschaftliche Nut-zung verloren. Dies ist von Belang, da es sich um Flächen der Vorrangflur II handelt.

Auf der anderen Seite handelt es sich um Flächen, die bereits heute fast vollständig von Bebauung und Bahnanlagen umgeben sind und bereits seit langer Zeit im Flä-chennutzungsplan als zu entwickelnde Wohnbaufläche dargestellt werden. Zudem gibt es keine anderen potenziellen Entwicklungsflächen im Bereich der Gemarkung Hei-tersheim mehr.

Den Belangen der Landwirtschaft steht die dringende Nachfrage nach Wohnbauflä-chen in Heitersheim gegenüber. Aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten stehen der Stadt Heitersheim keine besser geeigneten Flächen zur Verfügung.

11.2 Nutzungskonflikte durch Bewirtschaftung / Spri tzmittelabdrift

Durch die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen kann es grundsätzlich zu Nutzungskonflikten mit der geplanten Wohnbebauung kommen.

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Aus diesem Grund wird vorsorglich zum Schutz der Wohnbebauung vor der Abdrift von Spritzmitteln ein Mindestabstand von 12,5 m zur nächsten Baugrenze in Verbin-dung mit der Festsetzung eines 10,0 m breiten Pflanzstreifens und der Pflanzung ei-ner 4,0 m breiten, dichten einreihigen Hecke im Bebauungsplan dargestellt und fest-gesetzt.

12 SCHALLSCHUTZ

12.1 Allgemeines

Der Stadt Heitersheim ist die seit vielen Jahren die Lärmproblematik entlang der Bahntrasse bekannt. Auf Grund der unmittelbaren räumlichen Nähe des Baugebiets zu eben dieser wird vom Ingenieurbüro List, Bad Bellingen, ein Lärmgutachten erstellt, dessen erste Schallprognosen bereits den Unterlagen der Frühzeitigen Beteiligung beigefügt werden.

Hinzu kommt der im Südwesten angrenzende, produzierende Gewerbebetrieb, der al-lerdings als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) im Bebauungsplan „Staaden“ fest-gesetzt ist und sich auch in der Realität als nicht störender Gewerbebetrieb darstellt. Nichtsdestotrotz wird dieser auch mit in die schalltechnischen Untersuchungen einbe-zogen.

Des Weiteren kommt die 380kV-Freileitung nördlich des Plangebietes hinzu. Von die-ser können ebenfalls Emissionen ausgehen. Auch hierzu wurde vom Büro List, Bad Bellingen, bereits ein Addendum im Mai 2016 erstellt, dass den Beteiligungsunterlagen ebenfalls beigefügt wird.

12.2 Lärmbelastung im Plangebiet

Das Plangebiet ist Lärmbelastungen seitens der DB-Rheintalstrecke sowie seitens des o.g. Gewerbebetriebes und der 380kV-Freileitung ausgesetzt. Der Lärm der DB und des Gewerbebetriebes strahlt jeweils von Westen und Süden in das Gebiet hinein, der der Freileitung von Norden. Südlich und östlich grenzen Wohngebiete an, in denen keine relevanten Lärmquellen liegen. Die Lärmbelastung wird vom Büro List unter-sucht und in der Schallprognose vom April 2016 sowie im Addendum vom Mai 2016 dargestellt.

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Verkehrslärm der DB-Rheintalstrecke

Emissionen

Schallprognose Ingenieurbüro List, Bad Bellingen

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Immissionen

Schallprognose Ingenieurbüro List, Bad Bellingen

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Schallprognose Ingenieurbüro List, Bad Bellingen

Zur Ausführung soll oben stehende Variante 3 kommen, sodass die Lärmschutzwand in einer Länge von 157 m und einer Höhe von 4,0 m auf Bahngelände erstellt wird und passive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Die hierfür notwendigen Gespräche und Abstimmungen mit der Deutschen Bahn sind von Seiten der Stadt Heitersheim er-folgt und von der Deutschen Bahn positiv beschieden worden. Die Stadt Heitersheim trägt die Kosten der Herstellung.

12.2.1 Gewerbelärm

Emissionen

Schallprognose Ingenieurbüro List, Bad Bellingen

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Immissionen

Schallprognose Ingenieurbüro List, Bad Bellingen

12.2.2 Lärm 380kV-Freileitung

Im Zuge der Erstellung des städtebaulichen Entwurfs und im Vorfeld der Erstellung des Bebauungsplanes wurden von Seiten der Ingenieurbüros fsp.stadtplanung sowie List Gespräche mit der Leitungsträgerin TransnetBW GmbH geführt und schriftliche Stellungnahmen eingeholt.

Laut Auskunft der Transnet BW GmbH enthält die 26. BImSchV Anforderungen zum Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen und zur Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch elektrische, magneti-sche und elektromagnetische Felder. Die Grenzwerte, die Niederfrequenzanlagen ein-halten müssen und die auch für die Stromleitungen gelten, werden für das Plangebiet hier eingehalten.

Anders verhält es sich, nach Ansicht der Betreibergesellschaft, bezüglich der von der 380kV-Freileiltung ausgehenden Lärmemissionen. Aus diesem Grund wurde vom Büro List ein Addendum angefertigt, das auf diese Problematik eingeht und insgesamt zu dem Schluss kommt, dass die Immissionen als hinnehmbar eingestuft werden. Das Addendum wird den Verfahrensunterlagen beigefügt; hierauf wird ergänzend verwie-sen.

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13 STÄDTEBAULICHE DATEN

Fläche des räumlichen Geltungsbereichs 18.352 m² Wohnbaufläche WA1 / WA2 / WA3 12.962 m² Verkehrsfläche 2.966 m²

davon Straße 2.597m² Fuß- und Radweg 238 m² Wirtschaftsweg 134 m²

Öffentliches Grün 1.300 m² Privates Grün 1.124 m²

14 KOSTEN

Die Erschließungskosten werden im Zuge des Bebauungsplanverfahrens zum Verfah-rensschritt der Offenlage eingestellt.

15 BODENORDNUNG

Bis auf die Teilflächen des Straßengrundstückes Flurstück Nr. 3419 sowie die in die-sem Bereich der Straße in die Planung einbezogenen im Privatbesitz befindlichen Grundstücksteile Flurstück Nr. 5946 sowie 5946/5, hat die Stadt Heitersheim bereits alle Flächen innerhalb des Geltungsbereiches erwerben können.

16 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG

Die Planung lässt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen erwarten. Durch die Maßnahme wird erforderlicher Wohnraum in zentraler Lage der Stadt und fußläufigen Erreichbarkeit des Bahnhofs geschaffen. Sie trägt somit dazu bei, dass langfristig be-zahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.

Stadt Heitersheim, den

Bürgermeister Löffler Der Planverfasser