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STADT HOFHEIM A. TS. - STADTTEIL WALLAU BEBAUUNGSPLAN Nr. 147 - 1 MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN

„NORDÖSTLICH DER OBEREN TAUNUSSTRASSE“

BEGRÜNDUNG Projekt: S 682/19 Stand: April 2020 PLANERGRUPPE ASL Heddernheimer Kirchstraße 10, 60439 Frankfurt a.M. Tel.: 069 / 78 88 28 Fax: 069 / 789 62 46 E-Mail: info@planergruppeasl.de Bearbeiter: Dipl.-Ing. Ronald Uhle (Projektkoordination, Stadtplanung) Dipl.-Ing. Claudia Uhle (Landschaftsplanung)

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Inhalt

Begründung Seite

1. Anlass, Erfordernis und Zweck der Planaufstellung 3

2. Rechtsgrundlagen 4

3. Lage und Geltungsbereich 5

4. Übergeordnete Planungsvorgaben 6

4.1 Regionaler Flächennutzungsplan 6

4.2 Abwägung nach § 1a BauGB 6

5. Bestandsanalyse 9

5.1 Verkehr 10

5.2 Bebauung 10

5.3 Natur, Landschaft und Grünordnung 11

5.4 Artenschutz 19

5.5 Schutzgebiete 21

5.6 Lärmschutz 21

5.7 Technische Ver- und Entsorgung 22

5.8 Überschwemmungsgebiet Wickerbach 22

6. Planungsziele und rechtliche Festsetzungen 23

6.1 Übergeordnete Planungsziele / Rahmenplanung 24

6.2 Verkehr 27

6.3 Bebauung 28

6.4 Landschaft und Grünordnung 35

6.5 Ver- und Entsorgung / Regelungen des Wasserabflusses 39

6.6 Sonstige Hinweise und Empfehlungen 41

7. Auswirkung der Maßnahmen auf die Schutzgüter 42

7.1 Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 42

7.2 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zur

Kompensation der nachteiligen Auswirkungen

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8. Planstatistik 48

Plananhänge

Plan 1 Bestandsplan, Planergruppe ASL

Plan 2 Gestaltungsplan, Planergruppe ASL

Plan 3 Bebauungsplan, Planergruppe ASL

Gutachten

Anlage 1 B-Plan Taunusstraße im Stadtteil Wallau - Artenschutzbeitrag

memo-consulting, Seeheim-Jugenheim, 03.04.2019

Anlage 2 Rahmenplanung Taunusstraße in Hofheim-Wallau

Ergebnisse der Sondierbohrungen und Versickerungsversuche Geobeck KG, Langgöns, 30.03.20

Anlage 3 Rahmenplan „Taunusstraße/Weiherstraße“ - Verkehrsuntersuchung

von Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 21.11.2019

Anlage 4 Erläuterungskonzept zu der Regenwasserentsorgung und Einleitung

BP Nordöstlich der oberen Taunusstrasse Hofheim-Wallau

Ingenieurbüro Wolf, Braunfels-Tiefenbach, 24.04 2020 ein

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1. Anlass, Erfordernis und Zweck der Planaufstellung

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Hofheim hat am 30.10.2019 die Aufstellung des

Bebauungsplanes Nr. 147-1 „Nordöstlich der oberen Taunusstraße“ beschlossen.

Die PMG Projektentwicklungsgesellschaft mbH beabsichtigt in Hofheim-Wallau, Bereich

Taunusstraße / Weiherstraße, ein Baugebiet mit Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern zu ent-

wickeln. Die Planung macht die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

Die Schätzungen aus dem Jahr 2018 gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2030 die Bevölke-

rungszahl im Gebiet des Regionalverbandes um bis zu 200.000 Einwohner – plus 8,5 Prozent

– auf 2,4 Millionen ansteigt. Auch In der Stadt Hofheim besteht dringender Wohnraumbedarf

der sich auf den Zeitraum bis 2030 auf 2.000 – 2.500 Wohnungen beziffern lässt. Wie auch

aus den Bauanfragen ersichtlich, ist es erforderlich neben der Eigenentwicklung auch außer-

kommunale Nachfragen zu befriedigen.

Neben dem Baugebiet Marxheim II verfügt die Stadt Hofheim nur über wenige Flächenreser-

ven. Da das Baugebiet erst in einem längeren Zeitraum von voraussichtlich 5 bis 10 Jahren zur

Verfügung stehen wird, kommt der Fläche in Hofheim-Wallau hohe Bedeutung für die zeitnahe

Versorgung mit Wohnraum zu.

Im Bereich des Plangebiets in Wallau weist der aktuelle Regionale Flächennutzungsplan 2010

für den Ballungsraum Frankfurt-RheinMain, eine Wohnbaufläche aus. Mit der Umsetzung des

Baugebietes erfüllt die Stadt Hofheim die Vorgaben des Regionalen Flächennutzungsplans.

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2. Rechtsgrundlagen

Der noch im Jahre 2019 gefasste Aufstellungsbeschluss und die Flächengröße unter einem

ha Grundfläche im Sinne des § 13a BauGB, ermöglicht den Bebauungsplan auf Grundlage

des § 13b BauGB in das Verfahren gegeben. Dies bedeutet, dass auf eine Eingriffs- und Aus-

gleichsplanung und die Erarbeitung eines Umweltberichtes verzichtet werden kann.

Rechtsgrundlagen sind u.a.:

Baugesetzbuch (BauGB)

in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I, S.3634), zuletzt geändert

durch Artikel 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBl. I S. 587)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom

04.03.2020 (BGBl. I S. 440)

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I, S. 3786)

Planzeichenverordnung (PlanZV)

vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom

04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)

Wasserhaushaltsgesetz (WHG)

in der Fassung vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Geset-

zes vom 04.12.2018 (BGBl. I S. 2254)

Hessische Gemeindeordnung (HGO)

in der Fassung vom 07.03.2005 (GVBI. I, S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Geset-

zes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)

Hessische Bauordnung (HBO)

vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)

Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)

in der Fassung vom 20.12.2010 (GVBI. I, S. 629, 2011 I S. 43), zuletzt geändert durch Artikel

2 des Gesetzes vom 28.05.2018 (GVBl. S. 184)

Hessisches Wassergesetz (HWG)

in der Fassung vom 14.12.2010 (GVBI. I, S. 548), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Geset-

zes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)

Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG)

vom 28.11.2016 (GVBl. 2016, 211 ff.)

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3. Lage und Geltungsbereich

Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Ortsrand des Hofheimer Stadtteils Wallau.

Abbildung 1: Übersichtsplan Geltungsbereich Bebauungsplan, o. M.

Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 4.512 m², umfasst das Flurstück Nr. 32/9 sowie

eine Teilfläche des Flurstücks 58/1, Flur 30 in der Gemarkung Wallau.

Im Süden grenzt das Plangebiet an die Hausgärten der Anwesen Taunusstraße 48, 50a, 50b,

52a und 52b an. Im Westen grenzt ein Freizeitgarten mit intensiv genutzten Rasenflächen

(Flurstück 33/2), im Norden ein Feldweg (Flurstück 57) an. Im Osten befindet sich die Wege-

parzelle 58/1. Der südliche Abschnitt mit Anschluss an die Taunusstraße ist im Hinblick auf die

erforderliche Erschließung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes einbezogen.

Abbildung 2: Geltungsbereich Bebauungsplan, o. M.

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4. Übergeordnete Planungsvorgaben

4.1 Regionaler Flächennutzungsplan

Der Regionale Flächennutzungsplan (Reg-FNP) aus dem Jahr 2010 weist das Plangebiet als

Teil einer geplanten Wohnbaufläche aus. Im Süden und Osten grenzen gemischte Bauflächen

an. Nördlich der Wohnbaufläche befindet sich ein Vorranggebiet für die Landwirtschaft wel-

ches auch als Vorranggebiet Regionaler Grünzug und als Vorbehaltsgebiet für besondere Kli-

mafunktionen gekennzeichnet ist. Östlich des Plangebiets verläuft der Wickerbach. Die ihn

umgebenden Flächen sind als Vorbehaltsgebiet für den Hochwasserschutz gekennzeichnet.

Das Plangebiet ist hiervon jedoch nicht betroffen.

Abbildung 3: Regionaler Flächennutzungsplan, Norden der Ortslage Wallau, o. M.

Die Planung steht in Übereinstimmung mit den Ausweisungen des Regionalen Flächennut-

zungsplans.

4.2 Abwägung nach § 1a BauGB

Der Regionalverband Frankfurt/Rhein/Main hat eine Wohnungsbedarfsprognose jeweils für

seine 75 Mitgliedskommunen bis zum Jahr 2030 erstellt. Insgesamt wurde dabei ein Bedarf

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mit Stand von 2018 von gut 184.000 Wohnungen ermittelt. Die Schätzungen gehen davon aus,

dass bis zum Jahr 2030 die Bevölkerungszahl im Gebiet des Regionalverbandes um bis zu

200.000 Einwohner – plus 8,5 Prozent – auf 2,4 Millionen ansteigt. Die Bevölkerung der Met-

ropolregion Frank-furt/Rhein/Main wächst und die wirtschaftliche Entwicklung ist positiv. Eine

Folge dieser insgesamt positiven Entwicklung ist die Verknappung bezahlbaren Wohnraums.

Dieser jetzt vielfach thematisierte Wohnflächenbedarf wurde bereits im Jahr 2012 durch ein

vom Institut Wohnen und Umwelt erstelltes Wohnraumkonzept für die Stadt Hofheim aufge-

führt. Danach wurde bereits für den Zeitraum bis 2020 ein Wohnraumbedarf von ca. 2.000 bis

2.500 Wohneinheiten prognostiziert, der aber in der Vergangenheit nur zu einem geringen

Maß gedeckt werden konnte. Im Bereich des mittelgroßen Geschosswohnungsbaus wird mit-

telfristig von einer zunehmenden Angebotsknappheit ausgegangen. Dies bestätigt auch die

Nachfragen und Wartelisten der Hofheimer Wohnungsbau für. Die HWB ist in Hofheim zudem

der alleinige Anbieter von sozial gefördertem Wohnraum.

Nach § 1a Abs. 2 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Dabei ist auf eine

Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen zu ach-

ten. Insbesondere sind die Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere

Maßnahmen der Innenentwicklung zu berücksichtigen.

Da die Stadt Hofheim nicht über innerstädtische Brachen oder Konversionsflächen verfügt, ist

die Innenentwicklung in erster Linie über die Aktivierung von Baulücken möglich. Hier kann die

Stadt Hofheim jedoch hinsichtlich der Verfügbarkeit in erster Linie nur auf die städtischen

Grundstücke zurückgreifen.

Die positive Bevölkerungsentwicklung und die Nachfrage nach Wohngrundstücken werden

auch durch den spürbaren Druck auf Innenbereichsgrundstücke deutlich. Seit Ende der 1990er

Jahren wurde häufig durch Abriss von (kleineren) Gebäuden aus den 50er bis 70er Jahren

und anschließendem Neubau eine höhere Grundstücksausnutzung realisiert.

In den letzten 15 wurden in Hofheim fast ausschließlich Bebauungspläne zur Rechtskraft ge-

bracht, die im bisherigen Siedlungsbereich über die vorherigen planungsrechtlichen Möglich-

keiten hinausgehende Bebauungsmöglichkeiten für Wohnnutzungen ermöglichen:

2008 wurde für ganz Hofheim ein Baulückenkataster erstellt, das seitdem anhand der Baufer-

tigstellungsmeldungen, die vom Kreisbauamt einmal jährlich zur Verfügung gestellt werden,

fortgeschrieben wird.

Bei der Ersterfassung 2008 wurde eine Fläche von 16,3 ha als für wohnbauliche Zwecke nutz-

bare Baulücken identifiziert, die sich bis 2018 auf eine Gesamtgröße von ca. 10,7 ha verringert

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hatte. Seit der Ersterfassung konnten ca. 6,0 ha aktiviert werden. In Wallau hat sich die Fläche

der Baulücken von 2008 bis 2018 lediglich von 1,21 ha lediglich auf 1,09 ha reduziert.

Angesichts der sehr hohen Bodenpreise für Wohnbaugrundstücke spricht einiges dafür, dass

bebaubare freie Grundstücke genutzt bzw. (an Bauwillige) verkauft werden, sofern die Eigen-

tümer ein Interesse an einem Verkauf oder einer Bebauung haben. Wo dieses Interesse nicht

besteht, sind die Einflussmöglichkeiten der Stadt zu einer Aktivierung von Baulücken begrenzt.

Die Flächenreserven in der Stadt Hofheim befinden sich innerhalb verschiedener Siedlungs-

typen. Nach dem Ziel Z3.4.1-9 des RegFNP gelten folgende Dichtevorgaben in Wohneinheiten

/ Bruttowohnbauland:

- im ländlichen Siedlungstyp 25 bis 40 Wohneinheiten je ha,

- in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 35 bis 50 Wohneinheiten je ha,

- im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S- und U-Bahn-Haltepunkte 45 bis 60

Wohneinheiten je ha.

Bei Bedarf von 2.000 Wohnungen und einer angenommenen mittleren Dichte von 45 WE / ha

errechnet sich somit ein theoretischer Flächenbedarf von ca. 44 ha bis zum Jahr 2030. So wird

deutlich, dass eine Nachverdichtung durch Baulückenschließungen sowie Abriss und Neubau

den Bedarf nur zu einem geringen Maß decken kann und die Ausweisung neuer Baugebiete

dringend erforderlich ist.

Neben den großen Flächen „Marxheim II“ und „Vor der Heide“ stehen noch kleinere Arrondie-

rungsflächen in anderen Stadtteilen zur Verfügung. Das Baugebiet „Marxheim II steht in seiner

Entwicklung nach am Anfang und wird in seiner Entwicklung in den nächsten 5 Jahren nicht

zur Baureife gebracht werden können. Die Realisierung des Baugebiets „Vor der Heide“ ist

derzeit nicht absehbar, sodass insbesondere die Entwicklung der kleineren Flächen, wie das

geplante Baugebiet in Wallau „Nordöstlich der Taunusstraße“, zur Deckung für den kurz- und

mittelfristigen Bedarf erforderlich werden.

Gegenüber anderen im RegFNP ausgewiesenen Baugebietsflächen verfügt das Plangebiet

zudem über verschiedene Standortvorteile.

Das Plangebiet ist der 1. Teilbereich einer ca. 2 ha großen Gebietsentwicklung. Aufgrund der

im Süden und Westen anschließenden Umgebungsbebauung und der teilweise vorhandenen

Bebauung einer Gärtnerei handelt es sich nur noch bedingt um einen klassischen Außenbe-

reich. Die Entwicklungsfläche und somit auch der 1. Bauabschnitt fügen sich somit sehr gut in

den Siedlungskörper ein. Darüber hinaus wird die Fläche des Bebauungsplangebietes seit

Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, sodass der Landwirtschaft keine Flächen entzo-

gen werden.

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5. Bestandsanalyse

Abbildung 4: Bestandsplan, April 2020, o. M. , Planergruppe ASL

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5.1 Verkehr

Das Baugebiet kann über eine Stichstraße, die in die Taunusstraße einmündet, angebunden

werden. Von der ca. 7,0 m breiten Stichstraße aus werden bereits verschiedene Wohngrund-

stücke (Nr. 52a. 52, 54a und 54b) erschlossen. Der Straßenausbau ist allerdings rudimentär

und muss bezüglich der Oberflächen und der Entwässerung ertüchtigt werden.

Foto 1: Stichstraße

Foto 2: Taunusstraße

Über die Taunusstraße gelangt man in die Wiesbadener Straße und in die Straße Am Rhein-

gauer Weg- In der weiteren Folge kommt man an die Kreisstraße K663 Richtung Nordenstadt

bzw. an die L3017 Richtung Autobahnanschluss der A66 sowie in Richtung Breckenheim und

Diedenbergen.

Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) wird durch den Rhein-Main-Verkehrsverbund

(RMV) organisiert. Die nächste Bushaltestelle (Herrengarten) befindet sich in knapp 350 m

Entfernung. Von hier aus besteht mit der Linie 262 eine in halbstündlichem Takt verkehrende

Busanbindung zum Bahnhof von Hofheim (Fahrtzeit 25 Minuten). Vom Bahnhof Hofheim be-

steht wiederum die Möglichkeit, mit der S 2 in weiteren 20 Minuten den Frankfurter Hauptbahn-

hof zu erreichen. In die andere Richtung, zum Wiesbadener Hauptbahnhof, fahren halbstünd-

lich die Busse der Linie 262 (Fahrzeit 20 Minuten). In der Zukunft ist zudem ein neuer S-Bahn-

haltepunkt im Ortsteil Wallau geplant. Wann dieser zur Ausführung kommt ist jedoch noch nicht

abschließend geklärt.

5.2 Bebauung

Das Plangebiet ist unbebaut. Es befindet sich lediglich eine Gartenhütte sowie eine baufällige

Garage auf dem Grundstück.

Im Südosten grenzt Wohnbebauung mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilien-

häusern und kleineren Geschosswohnungsbauten an. Die vorherrschende Dachform sind ge-

neigte Dächer.

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Foto 3: Nachbarbebauung

Foto 4: Garage

5.3 Natur, Landschaft und Grünordnung

5.3.1 Naturräumliche Lage, Topografie

Der Hofheimer Stadtteil Wallau gehört zum Naturraum Main-Taunusvorland (235) und wird der

Untereinheit „Hochheimer Ebene“ (235.01) zugeordnet.

Das Gelände fällt in nordöstliche Richtung mit einem durchschnittlichen Gefälle von ca. 4,5 - 5

%. Der höchste Punkt befindet sich an der nordwestlichen Ecke mit 146,35 m ü NN. Der nied-

rigste Punkt liegt im Bereich der Garage an der Taunusstraße mit einer Höhe von 143,70 m ü

NN.

5.3.2 Mensch

Das Gelände wurde ehemals als Garten und davor als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die

Wege dienen als Verbindung in die freie Landschaft und damit in Bereiche für die Nah- und

Kurzzeiterholung. Das Plangebiet selbst spielt als Erholungsfläche derzeit nur für den privaten

Eigentümer eine Rolle und ist damit in der Betrachtung als Schutzgut zu vernachlässigen.

5.3.3 Vegetation

Der Geltungsbereich des B-Plans liegt am Nordrand des Stadtteils Wallau im Übergang zur

freien Landschaft. Die Nutzung des ehemaligen Freizeitgartens wurde bereits vor ein paar

Jahren aufgegeben. Das Plangebiet besteht aus einem ehemals als Freizeitgarten genutzten

Fläche, die durch die aufgegebene Nutzung beginnende Sukzessionsmerkmale aufweist.

Neben zwei Laubbäumen (Kirsche und Birke) sind kleine Weidengebüsche und großflächige

Brombeergebüsche vorhanden. Die Wiesenflächen sind längere Zeit nicht gemäht worden und

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haben sich zu Wiesenbrachen entwickelt. Zum Teil beginnen diese zu verbuschen. An der

nördlichen Ecke des Geltungsbereiches befindet sich noch eine Hecke die vorwiegend aus

Liguster und Forsythie bestehen.

Als besonderes schützens- oder erhaltenswert wird keiner der Vegetationsstrukturen einge-

stuft.

Foto 5: Hecke im Nordosten

Foto 6: Wiesenbrache

Foto 8: Kirschbaum

Foto 9: Gebüsch und Gartenhütte

BESTAND

Biotoptyp Versiegelt m²

Unversiegelt m²

Gesamtfläche m²

% - Anteil

Wiesenbrache 3.123 69,22

Hecke 61 1,35

Brombeergebüsch 517 11,46

Weidengebüsch 155 3,44

Saum wegbegleitend 96 2,13

Wegefläche 530 11,75

Gebäude 30 0,66

Summe 560 12,41

Summe 3.952 87,59

Gesamtsumme 4.512 100,00

Tabelle 1: Nutzungstypen im Plangebiet, Planergruppe ASL, März 2020

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5.3.4 Fauna

Das Plangebiet ist aufgrund seiner geringen Größe und den angrenzenden Nutzungen nur be-

dingt als relevanter faunistischer Lebensraum zu werten.

Die im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung festgestellten Tierarten sind unter Punkt

5.4 beschrieben.

5.3.5 Boden

Gemäß Geologie-Viewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geo-

logie (Lit. 2), Abruf der Informationen 18.03.2020, liegt das Plangebiet im geologischen Struk-

turraum:

STRUKTUR_ID 122

Strukturraum 3.1.16

1. Ordnung Känozoisches Gebirge

2. Ordnung Tertiärgräben und -senken

3. Ordnung Mainzer Becken

Die Geologie stellt sich wie folgt dar:

Formation Auensediment, ungegliedert

Petrographie Lehm, Sand, Kies

Gemäß BodenViewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie

(Lit. 2), Bodenkarte (1.50.000), Abruf der Informationen 18.03.2020, liegt das Plangebiet im

Bereich der Bodenhauptgruppen:

Hauptgruppe 4 Böden aus kolluvialen Sedimenten

Gruppe 4.4 Böden aus Abschwemmmassen lössbürtiger Substrate

Untergruppe 4.4 Böden aus Abschwemmmassen lössbürtiger Substrate

Bodeneinheit Kolluvisole

Substrat aus Kolluvialschluff (Holozän)

Morphologie Dellen in stärker reliefierten Lössgebieten, vor allem in Südhessen

Zudem liefert der BodenViewer Hessen folgende Informationen zum Plangebiet:

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Gemäß der kleinmaßstäblichen Bodenkarte (1:500.000) liegt das Gebiet in der Bodeneinheit:

Tschernosem-Parabraunerden, Parabraunerden, örtl. Pseudogley-Parabraunerden. Das Aus-

gangsgestein ist Löss.

Das Ertragspotential, Nitratrückhaltevermögen und das Filtervermögen sind sehr hoch. Zur

Standorttypisierung liegt keine Einstufung vor.

Die Bodenart wird in der großmaßstäblichen Karte als:

Klasse 6

Bodenartengruppe L (L, L/S, L/Sl, L/Mo, LMo)

dargestellt.

Der Bodenschutz in der Planung wird laut Bodenviewer wie folgt bewertet:

Stufe 5 - sehr hoch

Teilmethode Stufe Bezeichner

Standorttypisierung 3 mittel

Ertragspotenzial 5 sehr hoch

Feldkapazität 4 hoch

Nitratrückhaltevermögen 4 hoch

Gesamtbewertung des Bodens

Auf der Grundlage der Angaben aus dem Geoportal Hessen (Lit. 2) erfolgen die Bewertungen.

Naturschutzfachliche Gesamtbewertung der Bodenfunktionen:

Die Bewertung des Bestandes stützt sich auf die Funktion des Bodens im Natur- und Stoff-

haushalt. Dabei kann man von vier Hauptfunktionen des Bodens ausgehen:

- Lebensraumfunktion

- Funktion im Naturhaushalt

- Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium

- Archiv der Natur- und Kulturgeschichte

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Der Erfüllungsgrad der Bodenfunktion stellt sich wie folgt dar:

Lebensraum für Pflanzen mittel Wertstufe 3 (3,25)

Standortpotential für natürliche Pflanzengesellschaften mittel Wertstufe 3,0

Natürliches Ertragspotential sehr hoch Wertstufe 5,0

Naturnähe mittel Wertstufe 3,0

Regionale Seltenheit gering Wertstufe 2,0

Funktion Abbau-, Ausgleichs-

und Aufbaumedium mittel -hoch Wertstufe 4 (3,875)

Nitratrückhaltevermögen sehr hoch Wertstufe 5,0

Grundwasserneubildung gering-mittel Wertstufe 2,5

Filter- und Puffervermögen sehr hoch Wertstufe 5,0

Mechanisches Filtervermögen mittel Wertstufe 3,0

Die Böden im Bereich des Bebauungsplanes verfügen insgesamt über einen mittleren - hohen

naturschutzfachlichen Wert (Wertstufe 3,5 Ø = 3,56).

Gesamtbewertung der Empfindlichkeit des Bodens

Für die Bewertung der Empfindlichkeit der Böden gegenüber äußeren Stör- und Schadfakto-

ren werden folgende Kriterien herangezogen und bewertet:

Bewertung der Empfindlichkeit der

Böden gegenüber Eingriffen mittel Wertstufe 3,0 (3,25)

Veränderung des Wasserhaushalts hoch Wertstufe 4,0

Erosionsgefährdung hoch Wertstufe 4,0

Empfindlichkeit gegenüber

Schadverdichtung mittel Wertstufe 3,0

Empfindlichkeit gegenüber

Schadstoffeinträgen gering Wertstufe 2,0

Die Empfindlichkeit des Bodens gegenüber Eingriffen und Störungen im Geltungsbereich ist

insgesamt als mäßig zu bewerten (Wertstufe 3, Ø = 3,25)

Archiv der Natur- und Kulturgeschichte sehr gering Wertstufe 1,0

Da die Böden im gesamten Geltungsbereich regional und überregional nicht selten sind und

keine Geotope vorhanden sind, ist die Funktion des Bodens als Archiv der Natur- und Kultur-

geschichte als sehr gering einzustufen.

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Insgesamt ist der Standort des Geltungsbereiches sowohl hinsichtlich der naturschutzfachli-

chen Gesamtbewertung als auch der Empfindlichkeit gegenüber äußeren Stör- und Schadfak-

toren als mittel einzustufen.

5.3.6 Wasser

Das Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz

hat im Juli 2014 zum Thema Wasserwirtschaft in der Bauleitplanung eine „Arbeitshilfe zur Be-

rücksichtigung von wasserwirtschaftlichen Belangen in der Bauleitplanung“ (Lit. 3) herausge-

geben. Die in der Bauleitplanung zu beachtenden fachlichen Belangen aus der Wasserwirt-

schaft werden nachfolgend beschrieben.

Wasserversorgung

Der Bedarf an Trinkwasser kann nach Auskunft der Stadtwerke Hofheim über das bestehende

Angebot und Leitungsnetz gedeckt werden kann.

Grundwasser

Gemäß Angaben aus dem Umweltatlas Hessen über Internetabfrage im Geoportal Hessen

(Lit. 4) im März 2020 ergeben sich folgende Angaben zur Hydrologie:

Hydrologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Bereich des hydrogeologischen Großraums

West- und mitteldeutsche Grundgebirge

Die hydrogeologische Einheit gliedert sich.:

- Quartär und Tertiär der Untermaingebietes

- Tertiär und Quartär des Rheingaus und der Mainspitze

- Tone, Mergel und Sande des Oligozäns.

Bei dem im Plangebiet vorkommenden oberflächennahen Grundwasserleittyp handelt es sich

um mächtige Lockergesteine.

Mit > 0- 2 l/s ist die Grundwasserergiebigkeit gering. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des

Trinkwassers ist mittel.

Trinkwasser

Laut Angaben der Stadt Hofheim, Stadtwerke Hofheim (Internetabfrage 18.03.2020) liegen

zum Trinkwasser im Plangebiet folgende Analysewerte vor: Die Wasserhärte liegt bei 3,76

mmol/l und einer Gesamthärte von 21,1. Mit mehr als 2, 5 – 3,8 Millimol Calciumcarbonat je

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Liter (entspricht 14 ° bis 21,3 dH) gehört es Härtebereich "hart" und liegt im Grenzbereich zu

sehr hart.

Zudem liegen seitens den Stadtwerke Hofheim folgende Daten, mit Stand 18.07.2019, für den

Standort vor:

pH-Wert 7,44 (Grenzwert 6,5 – 9,5).

Nitratgehalt 2,3 mg/l (Grenzwert 50 mg /l)

Nitrit > 0,02 mg/l (Grenzwert 0,5 mg /l)

Natrium 16,9 mg/l (Grenzwert 200 mg /l)

Calcium 120 mg/l (Kein Grenzwert)

Magnesium 18,6 mg/l (Kein Grenzwert)

Kalium 2,1 mg/l (Kein Grenzwert)

Chlorid 33,5 mg/l (Grenzwert 250 mg /l)

Sulfat 91,0 mg/l (Grenzwert 250 mg /l)

Fluorid < 0,2 mg/l (Grenzwert 1,5 mg /l)

Eisen < 0,04 mg/l (Grenzwert 0,2 mg /l)

Mangan < 0,005 mg/l (Grenzwert 0,05 mg /l)

Arsen < 0,001 mg/l (Grenzwert 0,01 mg /l)

Blei < 0,001 mg/l (Grenzwert 0,01 mg /l)

Kupfer < 0,005 mg/l (Grenzwert 0,05 mg /l)

Oberflächengewässer

Im Plangebiet verläuft kein Oberflächengewässer. Westlich des Plangebietes befindet sich die

Wickerbachaue. Das Gewässer, das in südöstliche Richtung fließt, ist ca. 100 m von der öst-

lichen Grenze des Geltungsbereiches entfernt

Gewässerschutz

Aufgrund der räumlichen Entfernung sind keine Gewässerschutzmaßnahmen erforderlich.

Abwasserbeseitigung

Das Schmutzwasser kann nach Auskunft der Stadtwerke Hofheim in den vorhandenen Ab-

wasserkanal der Taunusstraße eingeleitet werden

Hochwasserschutz

Der Geltungsbereich liegt in keinem Überschwemmungsgebiet.

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5.3.7 Klima

Hofheim am Taunus liegt im Rhein-Main-Gebiet, das durch ein mäßig humides Klima mit mil-

den Wintern und warmen Sommern geprägt ist. Im Landesvergleich zählt die Region zu den

wärmsten und niederschlagärmsten in Hessen.

Klimadaten:

Mittlere Jahrestemperatur (30-jähriges Jahresmittel) 9 - 10° C

Mittlere Jahrestemperatur (10-jähriges Jahresmittel, 2000- 2010) 9 – 10° C

Mittlere Windgeschwindigkeit 2,5 – 3,0 m/sec

Durchschnittlicher Jahresniederschlag 700 – 800 mm

Sonnenscheindauer (30-jähriges Jahresmittel) 1500 – 1600 Std. / a

Sonnenscheindauer (10-jähriges Jahresmittel, 2001- 2010) 1600 – 1700 Std. / a

Wasserbilanz (Diff. Niederschlag /Verdunstung,

30-jähriges Jahresmittel) 100 – 200 mm

Verdunstung 600 – 650 mm

Tage mit Kältereizen 20,1 – 25,0 Tage / a

Tage mit Wärmebelastung 25,1 – 27,5 Tage / a

Hauptwindrichtung: West-Südwest und untergeordnet Ost-Nordost

Es handelt sich um ein Gebiet mit hoher Wärmebelastung. Das Gelände fällt in nordöstliche

Richtung mit einem durchschnittlichen Gefälle von ca. 4,5 - 5 %. Für die Entstehung von Kalt-

luft spielt das Plangebiet aufgrund der geringen Größe und der Abflussbarrieren in Form von

Hecken keine oder eine nur sehr untergeordnete Rolle.

Lufthygienisch betrachtet gilt das Gebiet aufgrund der Lage im Ballungsraum sowie durch den

Verkehr im Umfeld als vorbelastet (erhöhte CO² Konzentration, Feinstaub, Stickoxide).

Gemäß dem lufthygienischen Jahresbericht 2018 der Hessischen Landesanstalt für Umwelt

und Geologie stellt sich die Situation für den Raum Hofheim – Wallau wie folgt dar (Jahresmit-

telwert):

Stickstoffdioxid: > 30 - 40 µg/m³ (mittlerer Bereich, Grenzwert: 40 µg/m³)

Ozon-Konzentration: > 50 - 60 µg/m³ (unterer Bereich, 120 µg/m³ dürfen an

höchstens 25 Tagen im Kalenderjahr überschritten werden (gemittelt über 3 Jahre)

Feinstaub PM 10 -Konzentration > 10 - 20 µg/m³ (unterer Bereich, Grenzwert: 40 µg/m³)

Schwefeldioxid 0 - 2 µg/m³ (unterster Bereich, Grenzwert: 20 µg/m³)

(Grenzwerte, Zielwerte und Schwellenwerte nach der 39. BImSchV)

19

5.3.8 Orts- und Landschaftsbild

Das Erscheinungsbild des Plangebietes ist geprägt von der ehemaligen Nutzung als Garten-

fläche und der durch Sukzession entstandenen Grünstrukturen, insbesondere den Brom-

beerhecken.

5.3.9 Kultur und Erholung

Das Gebiet spielt für Kultur und Erholung keine Rolle.

5.4 Artenschutz

2016 hat memo-consulting, Seeheim-Jugenheim eine artenschutzrechtliche Prüfung (s. An-

lage 1) durchgeführt, die 2019 ergänzt wurde. Das Untersuchungsgebiet beinhaltet neben dem

Geltungsbereich, die nördlich des Feldweges liegende Ackerfläche und den westlich angren-

zenden Freizeitgarten sowie die angrenzenden Ränder. Ziel des Gutachtens war es, das Vor-

haben auf seine Auswirkungen auf die hier vorkommenden geschützten europäischen Arten

zu prüfen und Vermeidungs- und ggf. Ausgleichsmaßnahmen aufzuzeigen.

Im Untersuchungsgebiet fanden im Frühjahr und Frühsommer 2016 verschiedenen Begehun-

gen statt. Im März 2019 erfolgte eine erneute Begehung mit dem Ziel eventuelle Nutzungsän-

derungen oder Habitatqualitäten für geschützte Arten zu erfassen. Es wurden die relevanten

Vogel-, Reptilien- und Fledermausarten sowie Feldhamster untersucht.

Hinsichtlich der vorkommenden Vogelarten wurde gutachterlich (s. Anlage 1) festgestellt:

„…..Wegen des geringen Flächenumfangs des Untersuchungsgebiets im Verhältnis zur Re-

viergröße vieler Vogelarten kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb des Plangebiets

immer nur Teile der Brutreviere liegen. Daher wurden auch in der direkten Umgebung beo-

bachtete Vogelarten in die Betrachtung mit einbezogen, die zwar zu den Beobachtungstermi-

nen nicht auf der Fläche selbst angetroffen wurden und hier auch nicht brüten, von denen man

aber annehmen kann, dass sie die Grundstücke zumindest gelegentlich zur Nahrungssuche

aufsuchen….“

Folgende Vogelarten wurden im Plangebiet festgestellt:

Amsel, Elster, Feldlerche, Gartenbaumläufer, Goldammer, Hausrotschwanz, Heckenbraunelle,

Kohlmeise, Mönchsgrasmücke, Ringeltaube und Rotkehlchen. Zu den Vogelarten mit einem

ungünstigen Erhaltungszustand in Hessen gehören die Feldlerche und due Goldammer.

20

Geltungsbereich des Bebauungsplangebiet hat sich im Vergleich zum zoologischen Untersu-

chungsgebiet deutlich verkleinert. Der Lebensraum der Feldlerche ist von dem Eingriff nun

nicht mehr betroffen. Schon im ursprünglichen Untersuchungsraum hätte ein Eingriff in der

Ackerfläche, nur dort wurde ein Revierpaar erfasst, durch entsprechende Vermeidungsmaß-

nahmen die sich auf den Zeitpunkt der Ausführung der Erdarbeiten beziehen, dazu geführt,

dass kein Verbotstatbestand nach § 44 (1) BNatSchG eintritt.

Hinsichtlich der Goldammer hat der Gutachter festgestellt:“…. Vorkommen der Art im Untersu-

chungsraum: Brutverdacht der Goldammer besteht in der Umgebung des Plangebiets, die

überplanten Flächen selbst zählen mit zum Revier, sind aber wegen zu großer Siedlungsnähe

nicht der unmittelbare Brutstandort. Bruten kommen vor in den bachbegleitendenden Gehölzen

östlich des Plangebiets… Ein unmittelbarer Brutstandort der Goldammer wird durch die Bebau-

ung nicht beeinträchtigt oder zerstört.“

Die artenschutzrechtliche Prüfung der Reptilienarten erbrachte: „…..Im Rahmen der Begehun-

gen konnten keine Nachweise von Reptilienarten, insbesondere der geschützten Zau-

neidechse, erbracht werden…. Möglicherweise ist dies auf die bis in jüngere Vergangenheit

intensive Nutzung des Geländes zurückzuführen, da die anzutreffenden Strukturen potenziell

Reptilienlebensräume darstellen. Besonders der südliche Bereich des Grundstücks 33/2 weist

geeignete Strukturen für Eidechsenvorkommen auf …..Die Befragung von Anliegern konnte

zumindest Vorkommen von Eidechsen in der Nachbarschaft, jedoch von vor mehreren Jahren,

bestätigen. Insofern ist in nächster Zukunft eine Besiedelung mit Zauneidechsen durchaus im

Bereich des Möglichen. Dies wäre im Vorfeld der Baufeldfreimachung aktuell zu prüfen….“

Im Plangebiet wurde außerdem die Zwergfledermaus festgestellt. Die Artenschutzprüfung (s.

Anlage 1) stellt dazu fest: „…..Nach den Erkenntnissen der Fledermausuntersuchung kann für

die im Siedlungsrandbereich gelegenen Grundstücke mit Sukzessionsflächen und vereinzelten

Gehölzen eine geringe, für die Ackerflächen nur eine sehr geringe Bedeutung als Jagdgebiet

insbesondere für Zwergfledermäuse konstatiert werden….

Anzeichen von Feldhamstervorkommen wurden bei der artenschutzrechtlichen Prüfung nicht

festgestellt.

Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bei der Umsetzung von Vermeidungs- und Aus-

gleichmaßnahmen bei keiner Art eine erhebliche Störung nach § 44 BNatSchG eintritt.

Das sich das Gutachten auf eine größere Fläche bezieht sind nur Teile der Vermeidungsnah-

men erforderlich. Dabei handelt es sich um:

- Beseitigung der Hecken und Einzelbäume im erforderlichen Umfang außerhalb der

21

Brutzeit (Ende Februar bis Anfang Oktober), vorzugsweise im Spätwinter

Als FCS-Maßnahmen (favorable conservation status), d.h. Maßnahmen zur Sicherung des Er-

haltungszustandes, werden benannt:

- Begrünung der Grundstücke, Neupflanzung von Hecken und Einzelbäumen.

Verwendung heimischer Baum und Straucharten.

Darüber hinaus empfiehlt der Gutachter die Berücksichtigung von Vogel- und Fledermaus-

schutzmaßnahmen an Gebäuden, z.B. spaltenreiche Fassadengestaltung (Holzverkleidung mit

Einschlupfmöglichkeiten.

Die detaillierte Beschreibung ist dem beiliegenden Artenschutzbeitrag von memo-consulting

Seeheim-Jugenheim, Stand 2016 mit Ergänzungen April 2019 (s. Anlage 1) zu entnehmen.

5.5 Schutzgebiete

Von dem Geltungsbereich werden keine Natur- oder Landschaftsschutzgebiete berührt. Der

Geltungsbereich liegt innerhalb des Naturparks Hochtaunus.

Östlich des Geltungsbereiches verläuft die Grenze des Landschaftsschutzgebietes „Stadt

Wiesbaden“ dessen westliche Grenze der Wickerbach bildet.

Das Plangebiet liegt in keinem Wasser- oder Heilquellenschutzgebiet (Viewer „Fachinformati-

on Grund- und Trinkwasserschutz“, Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie

(Hrsg.))

5.6 Lärmemissionen

Besondere Vorbelastungen des Plangebiets durch Verkehrs- oder Gewerbelärm sind nicht ge-

geben.

22

5.7 Technische Ver- und Entsorgung

Ver- und Entsorgungsleitungen:

Trinkwasser

Die Wasserversorgung kann durch Anschlüsse an das bestehende Netz sichergestellt werden.

Das Wasserdargebot der Stadt Hofheim ist ausreichend.

Strom-, Telekommunikation- und Energieversorgung

Versorgungsleitungen verlaufen in der Taunusstraße. Art und Umfang der Versorgung und die

Leitungsführung sind im weiteren Verlauf mit den Versorgungsträgern abzustimmen.

Schmutzwasser

Das Baugebiet kann an die bestehende Mischkanalisation in der Taunusstraße angeschlossen

werden.

Regenabwasser

Im Frühjahr 2020 wurde seitens der Firma Geobeck, Langgöns eine Bodenuntersuchung hin-

sichtlich der Versickerungsmöglichkeiten im Plangebiet (s. Anlage 2) durchgeführt. Im Ergeb-

nis wurde festgestellt:

„Aufgrund des schwach durchlässigen Untergrundes und des einzukalkulierenden „Verschläm-

mens/Zusetzens“ der feinkörnigen Böden bei längerem Betrieb einer Versickerungsanlage,

was zu erheblich reduzierten Sickerraten führt, ist eine Versickerung auf den Untersuchungs-

flächen in der vorgesehenen Form nicht ausführbar.“

5.8 Überschwemmungsgebiet Wickerbach

Der Geltungsbereich liegt nicht im Überschwemmungsgebiet des Wickerbaches.

(Internetabfrage 17.03.20, Hessischen Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie, Ge-

oportal Hessen)

23

6. Planungsziele und rechtliche Festsetzungen

24

Abbildung 5: Rechtsplan, April 2020, o. M., Planergruppe ASLÜbergeordnete Planungsziele /

Rahmenplanung

Den Vorgaben des Flächennutzungsplanes folgend ist es Ziel am nördlichen Siedlungsrand

vom Stadtteil Wallau Wohnbauflächen zu entwickeln.

Im Vorfeld der Bauleitplanung fanden verschiedene Untersuchungen statt, die 2019 in einem

Rahmenplan mündeten, welcher am 30.10.2019 von der Stadtverordnetenversammlung be-

schlossen wurde. Neben dem Plangebiet waren auch die westlich und nördlich angrenzenden

und im Reg-FNP ausgewiesenen, Bauflächen Gegenstand der Rahmenplanung.

Abbildung 5: Rahmenplangebiet, September 2019, Planergruppe ASL

Verschiedene Inhalte der Rahmenplanung wurden in einem Bürgerworkshop im Sommer 2019

vorgestellt und diskutiert. Dabei zeichnet sich ab, dass seitens der Bürger eine Beschränkung

von Geschosswohnungsbauten im mittleren Bereich des Rahmenplangebietes und eine bauli-

che Dichte von unter 40 WE / ha Bruttowohnbauland favorisiert wird.

Bezüglich der verkehrlichen Anbindung wurde eine Variante mit Stichstraßen und eine Variante

mit einer durchgängigen Straßenführung diskutiert. Die Bürgerbewertung ließ keine Präferenz

eines der Modelle erkennen. Deutlich wurde jedoch, dass Befürchtungen über eine Zunahme

des Verkehrs und damit des Lärms bestehen.

25

Variante 1

Geschosswohnungsbau in Gebietsmitte

Variante 2

Geschosswohnungsbau im Westen

Abbildung 6: Rahmenplanung - Verteilung Geschoss- und Einfamilienhausbau, Planergruppe ASL

Variante 1B

ca. 35 WE

Varianten 1A und 2B

ca. 40 WE

Variante 2A

ca. 45 WE

Abbildung 7: Rahmenplanung - WE-Dichte, Planergruppe ASL

26

Variante 1

Stichstraßenerschließung

Variante 2

Ringerschließung

Abbildung 8: Rahmenplanung - Verkehrsführung, Planergruppe ASL

Vor dem Hintergrund unterschiedlicher Interessen und zeitlicher Entwicklungsabsichten der

Grundstückseigentümer, wurde bereits in der Rahmenplanung eine mögliche schrittweise Re-

alisierung in Bauabschnitten untersucht. Der gegenständliche Bebauungsplan umfasst zu-

nächst nur den ersten Bauabschnitt.

Abbildung 9: Rahmenplanung - Mögliche Bauabschnitte, Planergruppe ASL

Nach Vorgabe des Rahmenplans Umgebungsbebauung sollen im Plangebiet Wohnhäuser in

Form von Doppel-, Reihen- oder freistehenden Wohnhäusern mit einer oder maximal zwei

Wohneinheiten entwickelt werden. Bezüglich des Verkehrs wird eine Ringerschließung gemäß

27

Variante 2 der Rahmenplanung weiterverfolgt, da diese langfristig eine flexiblere Verkehrsfüh-

rung und auch verbesserte Abläufe bezüglich des Rettungsverkehrs und der Müllentsorgung

gewährleistet.

6.2 Verkehr

Im Herbst 2019 wurde von Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt eine Verkehrsuntersuchung (s.

Anlage 3) durchgeführt. Hierbei werden die beiden in der Rahmenplanung dargestellten Vari-

anten untersucht. Der Gutachter kommt zu folgendem Resümee:

„Der durch die geplante Wohnnutzung induzierte Neuverkehr wird zu kaum wahrnehmbaren

Mehrbelastungen in der Weiher- und in der Taunusstraße führen; die Zuwächse in den beiden

Straßen erreichen in der Summe Größenordnungen, die mit der Randnutzung Wohnen gut

verträglich sind und stehen im Einklang mit dem gültigen Regelwerk.

Das in Rede stehende Vorhaben der Stadt Hofheim ist aus verkehrlicher Sicht positiv zu be-

werten; dessen Realisierung wird keine unangemessen hohen oder unzumutbaren Verkehrs-

belastungen generieren. Es sind keine wahrnehmbaren Einschränkungen bezüglich der Ver-

kehrssicherheit oder -qualität zu erwarten. „

Nähre Detailaussagen sind der Anlage 3 zu entnehmen. Zum Verständnis der Untersuchung

ist zu beachten, dass der dort benannte 1. Bauabschnitt dem 1. Bauabschnitt, der 2. Bauab-

schnitt jedoch dem 2. und 3. Bauabschnitt der Rahmenplanung entsprechen.

Das Plangebiet wird von der Taunusstraße aus erschlossen. Perspektivisch wird es erforderlich

die Oberflächen und die Entwässerung der vorhanden Wohnstraße zu ertüchtigen. Die 7 m

breite Wohnstraße wird an deren jetzigen Ende um einen Verkehrsabzweig in das neue Bau-

gebiet erweitert. Die Wohnstraße wird von hier in Richtung Westen verlängert. Die L-förmige

Straßenführung folgt den Vorgaben der Rahmenplanung und ermöglicht später eine sinnvolle

Erschließung der westlich angrenzenden Bauflächen. Sämtliche Baugrundstücke werden vom

Gebietsinneren aus erschlossen. Neben der Wohnstraße wird hierzu noch die Anlage eines

kurzen Stichweges erforderlich. Seine Ausbaubreite beträgt 6 m.

Alle Straßen sind als Besondere Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Mischverkehrsflä-

che“ ausgewiesen.

Innerhalb der Wohnstraße bestehen im begrenztem Umfang Parkmöglichkeiten für den Besu-

cherverkehr. Zusätzlich werden noch zwei öffentliche Stellplätze im Zufahrtsbereich des Bau-

gebiets angeordnet.

28

Solange die anderen Bauabschnitte noch nicht realisiert sind, ist es für Müllfahrzeuge nicht

möglich das Gebiet zu durchfahren. Als Wendebereich steht der Zufahrtsbereich in das Bau-

gebiet zur Verfügung. Im Bebauungsplan ist in diesem Bereich eine Sammelstellt für Müllton-

nen geplant

Die Straße führt zu einem unbefestigten Wirtschaftsweg im Süden. Eine Verbindung, die für

den motorisierten Verkehr geeignet ist, soll jedoch nicht geschaffen werden.

Die Planstraße verfügt über einen Regelquerschnitt von 6,00 m und wird als Mischverkehrsflä-

che (verkehrsberuhigter Bereich) ausgebaut. Im Bereich der nordwestlichen Kurve sind Erwei-

terungsflächen für zwei Besucherparkplätzen mit Grünflächen und Baumpflanzungen sowie

eine Sammelstelle für Mülltonnen geplant.

Planungsrechtliche Festsetzung:

Verkehrsflächen: Besondere Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung

Mischverkehrsfläche, Ausbaubreiten 7,00 und 6,00 m

Ruhender Verkehr: Besondere Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung

Stellplätze, 2 Stellplätze

Müllsammelplatz: Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Müllsammel-

platz

6.3 Bebauung

6.3.1 Art der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird entsprechend der der geplanten Nutzung als reines Wohnbaugebiet (§ 3

BauNVO) ausgewiesen.

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Plangebiete WR: Zulässig sind:

- Wohngebäude,

- Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnis-

sen der Bewohner des Gebietes dienen.

Folgende Nutzungen können ausnahmsweise zuge-

lassen werden:

- Läden und nichtstörende Handwerksbetriebe, die

zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewoh-

ner des Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe

des Beherbergungsgewerbes,

29

- sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den

Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen-

den Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheit-

liche und sportliche Zwecke.

6.3.2 Maß der baulichen Nutzung

Die festgesetzte maximale Geschosszahl mit bis zu zwei Vollgeschossen entspricht der Um-

gebungsbebauung. Ziel ist der Planung ist ein sparsamer Umgang mit der Ressource Boden.

Das festgelegte Maß der baulichen Nutzung orientiert sich daher an die Obergrenzen nach

BauNVO Obergrenze

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Plangebiete WR: Geschosszahl max. = II

GRZ max. = 0,40

GFZ max. = 0,80

6.3.3 Überbaubare Flächen / Baugrenzen

Die überbaubaren Flächen werden im gesamten Plangebiet durch Baugrenzen festgelegt.

Städtebauliche Gründe für die Ausweisung von Baulinien liegen nicht vor. Die Festlegung der

zulässigen Bebauungstiefe und die gewählten Abstände von den Straßenverkehrsflächen sind

von den Gegebenheiten der Grundstücke abhängig. Die Baufenstertiefe beträgt zwischen 15,7

m und ca. 18,0 m.

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Ausweisung von Baugrenzen

6.3.4 Bauweise / Anzahl der Wohneinheiten

Zur Überprüfung der möglichen baulichen Dichte im Plangebiet wurde im Zuge der Rahmen-

planung eine Untersuchung der Bestandsbebauung durchgeführt.

30

Abbildung 10: Rahmenplanung - Berechnung der baulichen WE-Dichte, Planergruppe ASL

In der näheren Umgebung wurden insgesamt 114 Wohneinheiten ermittelt. Bezogen auf das

berücksichtigte Bruttobauland von insgesamt 5,2 ha errechnet sich eine Dichte von 22

Wohneinheiten / ha Bruttowohnbauland.

Nach der Zielvorgabe Z3.4.2-9 der Regionalplanung soll im ländlichen Siedlungstyp eine

Dichte von 25 bis 40 und im verstädterten Siedlungstyp eine Wohndichte von 35 – 50 Wohnein-

heiten / ha Bruttowohnbauland erreicht werden. Der Gebietscharakter des Ortsteil Wallau lässt

sich in einem Mittelwert beider Siedlungstypen beschreiben, sodass sich im Hinblick auf die

Zielvorgabe eine bauliche Dichte von 30 bis 45 WE / ha angemessen erscheint.

Dies führt zum Ergebnis, dass nach heutigen Maßstäben die vorhandene bauliche Dichte als

deutlich zu niedrig beschrieben werden kann.

Im Bürgerworkshop wurden Lösungsansätze mit einer relativen geringen Dichte unter 40

Wohneinheit / ha präferiert. Diesem Gedanken soll hier Rechnung getragen werden.

Zur Steuerung der Obergrenze wird in den einzelnen Plangebieten die Bauweise, unterschie-

den in Einzelhäuser, Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen differenziert und die ma-

ximale Anzahl von Wohneinheiten pro Gebäudetyp festgelegt. Danach ergibt sich folgendes

Bild:

Plangebiet Bauweise Max. WE /

Gebäude

Anzahl

Gebäude

WE

max.

31

WR 01 E / D 1 2 D 2

WR 02 D / H 1 10 H 10

WR 02 E 2 2 4

Summe 16

Bruttowohnbauland bereinigt um vorhandene Stichstraße in ha 0,4

Wohndichte / ha Bruttowohnbauland 39

Tabelle 2: Berechnung der baulichen Dichte

Eine Untergrenze kann im Bebauungsplan rechtsverbindlich nicht festgelegt werden, da ein

Eigentümer nicht gezwungen werden kann ein Baugrundstück zu Bebauen. Die Projektent-

wicklungsgesellschaft beabsichtig nach jetzigem Kenntnisstand insgesamt 14 Wohneinheiten

(7 Reihenhäuser und 4 Doppelhaushälften mit jeweils einer WE sowie 2 freistehende Einzel-

häuser mit jeweils einem und zwei WE zu errichten). Diese würde zu einer Dichte von 35 WE

/ ha bzw. zur Einhaltung der Untergrenze des verstädterten Siedlungstyps gemäß den Grunds-

ätzen der Regionalplanung führen.

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Plangebiet WR 01: offene Bauweise, nur Einzel- oder Doppelhäuser

zulässig

Einzelhäuser: maximal 1 WE / Gebäude

Doppelhaushälften: maximal 1 WE / Gebäude

Plangebiet WR 02: offene Bauweise, nur Doppelhäuser oder Hausgrup-

pen zulässig

Doppelhaushälften: maximal 1 WE / Gebäude

Hausgruppen: maximal 1 WE / Gebäude

Plangebiet WR 03: offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig

Einzelhäuser: maximal 2 WE / Gebäude

6.3.5 Höhe der baulichen Anlagen

Die Festlegungen der baulichen Höhenentwicklung und Dachform nehmen Bezug auf die vor-

handene Umgebungsbebauung. Als Bezugspunkt der Höhenfestsetzung wird jeweils die an-

grenzende Verkehrsfläche herangezogen.

Zulässig sind Wohngebäude mit bis zu zwei Vollgeschossen und Dachgeschossen im Sinne

der HBO. Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen leiten sich wie folgt her:

32

Traufhöhe Firsthöhe

Sockel 0,50 m 0,50 m

2 Vollgeschosse 2 x 2,90 m 2 x 2,90 m

Drempel 1,20 m

Dachgeschoss mit Drempel 4,70 m

Summe 7,50 m 11,00

Tabelle 3: Höhe der baulichen Anlagen

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Bezugspunkt

Der untere Bezugspunkt zur Ermittlung der Höhe der

baulichen Anlagen ist der Schnittpunkt der Fassaden-

außenkante mit der Oberkante der angrenzenden öf-

fentlichen Straßenverkehrsfläche. Bei geneigtem Ge-

lände ist hierbei der tiefste Höhenpunkt der Straßen-

verkehrsfläche zugeordneten Fassade maßgebend.

Im Fall von Eckgrundstücken ist jeweils der niedrigst-

liegende Punkt der niedrigstliegenden zuordbaren

Verkehrsfläche maßgebend.

Traufhöhe

Die Traufhöhe ist in Form einer maximalen Höchst-

grenze vorgegeben. Die Traufhöhe wird wie folgt ge-

messen:

Bezugspunkt bis Schnittpunkt der Oberkante Dach-

haut mit der Außenwand.

Firsthöhe

Die Firsthöhe ist in Form einer maximalen Höchst-

grenze vorgegeben. Die Firsthöhe wird wie folgt ge-

messen:

Bezugspunkt bis Schnittpunkt mit der Oberkante

Dachhaut First- bzw. Hochpunkt

6.3.6 Dachgestaltung

33

In Anpassung an die angrenzende Bestandsbebauung mit überwiegend geneigten Dächern,

werden für die Hauptgebäude geneigte Dächer mit einer Dachneigung von bis 45° vorgegeben.

Die Ausrichtung der Baufenster für nach Süden und Westen ausgerichteten Gebäuden be-

günstigt die Nutzung von Sonnenkollektoren.

Ziel der Planung ist eine geschlossen und ruhige wirkende Dachlandschaft. Aus diesem Grund

wird eine Begrenzung des Umfangs bzw. Flächenanteils von Dachgauben und Dacheinschnit-

ten festgesetzt.

Aus gestalterischen und ökologischen Gründen ist eine Dachbegrünung von Garagen und Car-

ports vorgegeben. Hiermit einhergehend wird die maximale Dachneigung auf 15° begrenzt.

Vor dem Hintergrund der Errichtung von Solaranlagen, die einen blauen bis blauschwarzen

Farbton aufweisen, sollen im Neubaubereich Dacheindeckungen in grauen oder dunkelbrau-

nen Farbtönen gestaltet werden. Reflektierende und engobierte Dacheindeckungen sind unzu-

lässig.

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Dachneigungen

Bei Hauptbaukörpern sind zulässig:

- geneigte Dächer mit Dachneigung bis zu 45°

Bei Garagen und Carports sind zulässig:

- Flachdächer oder bis zu 15° geneigte Dächer

Dachaufbauten / Dacheinschnitte

Dachgauben und Dacheinschnitte dürfen in der

Summe ihrer Einzelbreiten 50 % der Gebäudelänge

(pro Fassade) nicht überschreiten.

Farbgestaltung der Dacheindeckung

In den Plangebieten sind Dacheindeckungen in

grauen oder dunkelbraunen Farbtönen zu gestalten.

Reflektierende und engobierte Dacheindeckungen

sind unzulässig.

Garagen und Carports sind zu begrünen.

34

6.3.7 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen

Zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung werden Carports und oberirdische Garagen

nur in den überbaubaren und den speziell gekennzeichneten Flächen zugelassen.

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Stellplätze und Garagen (§12 BauNVO)

Oberirdische Garagen und Carports sind nur in den

überbaubaren Flächen und in den speziell gekenn-

zeichneten Flächen zulässig.

Oberirdische Stellplätze und Tiefgaragen sind allge-

mein, auch außerhalb der überbaubaren Flächen zu-

lässig.

Nebenanlagen (§14 BauNVO)

Nebenanlagen sind allgemein, auch außerhalb der

überbaubaren Flächen, zulässig.

6.3.8 Sonstige gestalterische Festsetzungen und Empfehlungen

Neben den Gestaltungsvorgaben zur Dachausbildung werden im Rahmen bauordnungsrecht-

licher Festsetzungen gemäß § 81 Abs. 1 HBO Vorgaben für die Gestaltung von Einfriedungen,

von Mülltonnenstandplätzen und der Grundstücksfreiflächen getroffen.

Die Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen sollen „offen“ gestaltet werden, um Ein-

blicke auf Gärten und Fassaden zu ermöglichen und somit Angsträume zu vermeiden. Zu einer

verbesserten Gestaltung des öffentlichen Raums sind zudem Sichtschutzanlagen oder Eingrü-

nungen von Mülltonnenstandplätze vorgegeben.

Ein weiteres Gestaltungsziel ist die Begrenzung der Grundstücksversiegelung sowie die Ver-

meidung von Böschungen und Mauern entlang der Verkehrsflächen.

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Einfriedungen

Entlang der Grundstücksgrenzen zu den festgesetz-

ten öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedungen

oder Hecken nur bis zu einer Gesamthöhe von 1,25

m zulässig.

35

Entlang anderer Grundstücksgrenzen sind Einfrie-

dungen bis zu einer Höhe von 1,60 m zulässig.

Zulässig sind grundsätzlich:

- Sockelmauern bis zu einer Höhe von 30 cm

- offen wirkende Metall- oder Holzzäune

- Maschendrahtzäune in Kombination mit Hecken

Nicht zulässig sind insbesondere:

- blickdichte Einfriedungen wie z. B. aus großflächi-

gen Sichtschutzplatten, Panelen und Matten aus

Metall, Holz oder sonstigen Materialien

- Einfriedungen aus Betonformsteinen

Mülltonnenstandplätze

Mülltonnenstandplätze sind bei Anordnung an Ver-

kehrsflächen durch straßenseitige Sichtblenden zu

verdecken oder zu umpflanzen.

Gestaltung der Grundstücksfreiflächen

Grundstückszufahren und - wege sowie Stellplätze

dürfen nur in der erforderlichen Breite befestigt wer-

den. Es sind, soweit versickerungstechnisch möglich,

wasserdurchlässige Oberflächen zu verwenden.

An geplante öffentliche Verkehrsflächen angrenzen-

des Gelände ist niveaugleich an die Verkehrsfläche

anzuschließen.

6.4 Landschaft und Grünordnung

6.4.1 Grünflächen

Innerhalb des Bebauungsplangebietes ist entlang der geplanten Stellplätze und des Müllton-

nenstandplatzes, als Abgrenzung zum Nachbargrundstück, eine Grünfläche mit Baumpflan-

zungen festgesetzt.

36

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Grünfläche: Grünfläche mit der Zweckbestimmung Verkehrsbe-

gleitgrün.

Die Grünstrukturen in den festgesetzten Grünflächen

sind dauerhaft zu erhalten.

6.4.2 Bäume

Im Bereich der Fläche für Verkehrsbegleitgrün sind zwei Straßenbäume zu pflanzen. Neben

der gestalterischen Aufwertung tragen sie u.a. zu Verbesserung des Kleinklimas bei. Die Aus-

wahl der Pflanzen soll gemäß der Pflanzliste 1 erfolgen.

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Planstraßen: Anpflanzung von Straßenbäumen

Im Bereich der Fläche für Verkehrsbegleitgrün sind 2

Straßenbäume mit einem Stammumfang von mind.

16 - 18 cm zu pflanzen.

Die angegebenen Standorte sind nicht rechtsverbind-

lich und im Rahmen der Ausführungsplanung festzu-

legen.

Pflanzliste 1:

Carpinus betulus

"Frans Fontaine" - Hainbuche

Ostrya carpinifolia - Hopfenbuche

Sorbus aria 'Magnifica' - Mehlbeere

Ulmus hollandica "Lobel" - Ulme

6.4.3 Private Grünflächen

Zur Absicherung einer Mindestbegrünung in den Hausgärten werden Festsetzungen zur An-

pflanzung von Sträuchern getroffen

Planungsrechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Bepflanzung von Gartenflächen

Vorgärten und sonstige Gartenflächen sind dauerhaft

zu begrünen und zu unterhalten. Flächenhafte Stein-

37

/ Kies-/ Splitt- und Schottergärten sind unzu-

lässig. Terrassen und erforderliche Wege können,

begrenzt auf das erforderliche Mindestmaß, aus-

Stein-/ Kies-/ Splitt oder Schotter hergestellt werden.

Die Verwendung von invasiven Arten ist unzulässig.

Pro Grundstück bzw. Wohngebäude sind innerhalb

der Gartenflächen mindestens ein heimischer

Strauch oder ein Baum 3. Ordnung, bei Grundstü-

cken über 400 m² mindestens 2 heimische Sträucher

oder ein Baum 2. Ordnung gemäß Pflanzauswahlliste

2 anzupflanzen.

Bäume sind mind. in der Pflanzqualität Stu 14 - 16

cm und Sträucher in der Pflanzqualität 60 - 100 cm

zu pflanzen.

Pflanzliste 2:

Bäume:

2. Ordnung

Acer campestre - Feldahorn

Carpinus betulus - Hainbuche

Sorbus aucuparia - Eberesche

Obstbaum Hochstamm

3. Ordnung

Cornus mas - Kornelkirsche

Malus sylvestris - Holzapfel

Pyrus communis - Holzbirne

Salix caprea - Salweide

Sobus aria - Echte Mehlbeere

Obstbaum Hochstamm

Sträucher:

Corylus avellana - Hasel

Cornus sanguinea - Roter Hartriegel

Crataegus monogyna - Weissdorn

Crataegus laevigata - Weissdorn

Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen

38

Rhamnus frangula - Faulbaum

Rosa spec. - Wildrose

Sambucus nigra - Holunder

Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball

6.4.4 Dachbegrünung

Aufgrund der insgesamt dichten Bebauung mit nur kleinen Gartenflächen bei den geplanten

Reihenhäusern, ist es klimatisch und hinsichtlich des Regenabflusses sinnvoll bei untergeord-

neten Gebäuden Dachbegrünungen vorzusehen.

Rechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Dächer auf Garagen und Carports sind dauerhaft exten-

siv zu begrünen.

6.4.5 Artenschutz

Durch die Umsetzung der Maßnahme gehen die vorhandenen Lebensräume verloren. Im Zuge

der artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden durch den Gutachter (s. Anlage 1) Vermei-

dungs- und FCS- Maßnahmen formuliert.

„Vermeidungsmaßnahmen:

..........

Beseitigung der Hecken und Einzelbäume im erforderlichen Umfang außerhalb der Brutzeit

(Ende Februar bis Anfang Oktober), vorzugsweise im Spätwinter.

FCS-Maßnahmen:

Begrünung der Grundstücke, Neupflanzung von Hecken und Einzelbäumen. Verwendung hei-

mischer Baum und Straucharten.

.

Über das artenschutzrechtlich Gebotene hinausgehend werden folgende Maßnahmen emp-

fohlen:

Berücksichtigung von Vogel- und Fledermausschutzmaßnahmen an Gebäuden, z.B. spalten-

reiche Fassadengestaltung (Holzverkleidung mit Einschlupfmöglichkeiten).“

39

Bezüglich des Rodungszeitraums für Hecken und Einzelbäume verweist der Bebauungsplan

auf die gesetzliche Grundlage des BNatSchG welche eine Rodung während der Brutzeit aus-

schließt. Der vorgeschlagenen FCS-Maßnahmen werden durch die Festsetzungen zur Begrü-

nung, gem. Pkt. 6.4.2 bis 6.4.4, Rechnung getragen. Bezüglich der Empfehlungen zur Vogel-

und Fledermausfreundlichen Gestaltung der Fassaden wird ein Hinweis in den Bebauungsplan

aufgenommen.

Hinweise und Empfehlungen

Gesamtes Plangebiet: Bezüglich des Artenschutzes ist auf das Bundesna-

turschutzgesetz zu verweisen. Gemäß § 39 Abs. 5

Nr. 2 BNatSchG und aus Artenschutzgründen muss

bei der Freimachung des Baugeländes der Rodungs-

zeitraum für Gehölze zwischen dem 1. Oktober und

dem 28. bzw. 29 Februar liegen.

Zur Berücksichtigung von Vogel- und Fledermaus-

schutzmaßnahmen an Gebäuden wird eine spalten-

reiche Fassadengestaltung, z. B. durch Holzverklei-

dung mit Einschlupfmöglichkeiten, empfohlen.

6.5 Ver- und Entsorgung / Regelungen des Wasserabflusses

6.5.1 Energieversorgung

Auf Grundlage der Energieeinsparverordnung müssen bei der Errichtung und Sanierung von

Gebäuden bereits heute hohe Anforderungen hinsichtlich des sparsamen Umgangs mit Ener-

gie eingehalten werden. Neben einer effizienten Wärmedämmung zielen die Vorgaben zuneh-

mend auf die Verwendung von regenerativen und CO2-neutralen Energien ab. Auf EU-Ebene

werden derzeit Richtlinien vorbereitet, die das „Niedrigstenergiegebäude“ zum verbindlichen

Maßstab erhebt. „Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf sollte zu einem

wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen – einschließlich Energie aus erneu-

erbaren Quellen, die am Standort oder in der Nähe erzeugt werden – gedeckt werden.“ (Zitat

Richtlinie 2010/31EU)

Bereits heute bestehen verschiedene alternative, objektbezogene Energieversorgungsmög-

lichkeiten, wie z.B. Wärmepumpen, Solarthermie, Photovoltaik, Erdwärmeheizungen und

Holzpelletheizungen zur Verfügung.

40

Photovoltaikanlagen z. B. erzielen bei einer Dachneigung zwischen 30° und 40° ihren höchsten

Wirkungsgrad (100%).

In der Bauleitplanung wird diese Entwicklung insofern berücksichtigt, dass durch die Festset-

zungen des Bebauungsplanes die Verwendung von Solartechniken begünstigt wird. Hierzu

zählen:

- die Zulässigkeit von bis zu 45° geneigten Dächern,

- die mögliche Ausrichtung von Dachflächen auch in Richtung Süden und Südwesten.

Der Vorhabenträger beabsichtigt die Gebäude im Energie-Effizienzhaus-Standard 40 herzu-

stellen. Hierzu gehören:

- 3-fach Verglasung

- Wärmebrückenarme, kompakte Bauweise

- Luftwärmepumpen im Niedrigenergie-Bereich

6.5.1 Stromversorgung

Die Stromversorgung ist mit den zuständigen Versorgungsunternehmen abzustimmen.

6.5.2 Wasserversorgung

Das Wasserdargebot der Stadt Hofheim ist für die Versorgung des Neubaugebietes ausrei-

chend. Eine Trinkwasserleitung befinden sich in der Taunusstraße. Eine Anbindung des Neu-

baubereichs ist problemlos möglich. Festsetzungen innerhalb des Bebauungsplanes sind

hierzu nicht erforderlich.

6.5.3 Entwässerung

Das Schmutzwasser kann in den vorhandenen Abwasserkanal in der Taunusstraße geleitet

werden.

Bezüglich des Niederschlagsabwassers wurde vom Ingenieurbüro Wolf, Braunfels-Tiefenbach

im Frühjahr 2010 ein Entwässerungskonzept erarbeitet (s. Anlage 3). Danach soll das auf den

Dächern anfallende Regenwasser in Zisternen gesammelt und der Brauchwassernutzung zu-

geführt werden. Das Mindestvolumen der Zisternen beträgt 1 cbm / 75 m² Dachfläche. Die

Zisternen sind mit Überlauf an den öffentlichen Regenabwasserkanal, der als Staukanal aus-

gebildet ist, angeschlossen. Die Anordnung des Staukanals erfolgt innerhalb des Plangebietes.

41

Von dort wird das Regenwasser in einem Kanal in Richtung Nordosten zum Wickerbach ge-

führt. Von der Leitungsführung sind lediglich die öffentlichen Wege- und Grabenparzellen 58/1,

60, 61/1 und 70/26 betroffen, sodass keine rechtliche Sicherung der Leitung über den Bebau-

ungsplan erfolgen muss. Die technische Ausführung

Rechtliche Festsetzungen:

Alle Plangebiete: Dächer auf Garagen und Carports sind dauerhaft exten-

siv zu begrünen.

6.6 Sonstige Hinweise und Empfehlungen

Bezüglich des möglichen Vorkommens von Bodendenkmälern sowie des Umgangs mit dem

Boden enthält der Bebauungsplan nachfolgende Hinweise:

Sonstige Hinweise und Empfehlungen

Gesamtes Plangebiet: Denkmalpflege

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Bo-

dendenkmäler bekannt. Daher sind vor Ausführung

der Arbeiten archäologische Probegrabungen bzw.

eine archäologische Begleitung der Bodeneingriffe

erforderlich. Zur Abstimmung der Vorgehensweise ist

rechtzeitig mit dem zuständigen Bezirksarchäologen

(Landesamt für Denkmalpflege Hessen - Archäologi-

sche Denkmalpflege) Verbindung aufzunehmen.

Gesamtes Plangebiet: Bodenschutz

Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den

Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten

zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Unter-

grundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von

schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist um-

gehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abtei-

lung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt (Dez. 41.1)

zu informieren.

Beim Einbau von Materialien und Stoffen zur Sicher-

stellung einer ausreichenden Tragfähigkeit ist das

Verschlechterungsverbot zu beachten. Es dürfen

42

keine Materialen mit einer schlechteren Qualität als

Z1.1 nach LAGA Verwendung finden.

Zum Schutz des Oberbodens ist dieser gemäß DIN

18915, Blatt 3 vor Beginn der Bauarbeiten abzutragen

und fachgerecht einzubauen.

7. Auswirkungen der Maßnahme auf die Schutzgüter

7.1 Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen

7.1.1 Flächenverbrauch – Maßnahme

Im Plangebiet sind derzeit 33 m² durch Bauwerke und 530 m² durch befestigte Straßen und

Wege versiegelt. Dies entspricht bei einer Gesamtfläche von 4.512 m² einer Versieglung von

ca. 12,4 % (siehe auch Tabelle 4).

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes können insgesamt 3.222 m² versiegelt

werden. Damit erhöht sich der Versieglungsgrad auf ca. 71 %. Auf dieser Fläche kommt es

zum Verlust der Bodenfunktion (z. B. Produktionsgrundlage für Landwirtschaft, Filter, Speicher

und Puffer besonders für den Luft- und Wasserhaushalt, Lebensgrundlage für die Tier- und

Pflanzenwelt).

PLANUNG

Biotoptyp Versiegelt m²

Unversiegelt m²

Gesamtfläche m²

% - Anteil

Verkehrsflächen 1338 29,65

Verkehrsbegleitgrün 33 0,73

Gebäude 1256 27,84

Nebenanlagen / Freiflächen nach § 19 BauNVO

628 13,92

Gärten 1.257 27,86

Summe 3.222 71,41

Summe 1.290 28,59

Gesamtsumme 4.512 100,00

Tabelle 4: Nutzungstypen Planung, Planergruppe ASL, März 2020

43

7.1.2 Flora

Von den vorhandenen Biotopstrukturen wird nichts erhalten. Als besonders schützenswert

wurden diese nicht eingestuft.

Als Ausgleich für den Verlust der Bäume und Sträucher werden Festsetzungen zur Pflanzung

und Begrünung der privaten Freiflächen getroffen. Im öffentlichen Bereich ergibt sich, aufgrund

der geringen Größe des Plangebietes nur eine ca. 33 m² große Grünfläche im Bereich der

Verkehrsflächen. Hier sollen mind. 2 Laubbaumhochstämme gesetzt werden. Zudem stellen

die zu begrünenden Dachflächen potenzielle Standort für Pflanzen dar.

Es kommt es zu keiner Beeinträchtigung des Schutzgutes.

7.1.3 Fauna

Durch die Umsetzung der Maßnahme gehen die vorhandenen Lebensräume verloren. Im Zuge

der artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden durch den Gutachter (s. Anlage 1) Vermei-

dungs- und FCS- Maßnahmen formuliert, die in dem Bebauungsplan festgesetzt werden. Das

Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bei der Umsetzung von Vermeidungs- und Aus-

gleichmaßnahmen bei keiner Art eine erhebliche Störung nach § 44 BNatSchG eintritt. Zudem

stellen die zu begrünenden Dachflächen der Garagen und Carports Nahrungs-, Brut- und Ru-

heplatz für zahlreiche Tiere dar.

7.1.4 Boden

Es können auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes max. zusätzlich ca.

2.662 m² versiegelt werden.

Die Versiegelung bewirkt, dass die Bodenfunktion (z. B. Produktionsgrundlage für Landwirt-

schaft, Filter, Speicher und Puffer besonders für den Luft- und Wasserhaushalt, Lebens-grund-

lage für die Tier- und Pflanzenwelt) auf den versiegelten Flächen beeinträchtigt wird, bzw.

verloren geht. Zusätzlich wird infolge von Bodenabtrag und Bodenauftrag der Profilauf-bau

des Bodens verändert.

Im Bereich der Arbeitsräume ist mit einer baubedingten Verdichtung des Untergrundes zu

rechnen. Im Zuge der Anlage der Grünflächen wird der Boden entsprechend vorbereitet. Dazu

gehört auch eine Lockerung des Bodens. Die Bodenfunktion bleibt in den Grünflächen somit

44

erhalten und wird durch die dauerhafte Vegetationsdecke vor äußeren Einflüssen weitgehend

geschützt.

Innerhalb des Plangebietes werden zu begrünenden Freiflächen inkl. Dachbegrünung festge-

setzt. Dies wirkt sich positiv auf die Bodenfunktion aus und trägt dazu bei diese auf den Flä-

chen zu schützen.

7.1.5 Wasser / Abwasser

Aus der Baumaßnahme resultiert die Reduktion der Versickerungsflächen. Aufgrund der ge-

planten Zisternen und Brauchwassernutzung sowie der Einleitung des überschüssigen Re-

genwassers in eine Trennkanalisation mit Zuführung zum Wickerbach wird das Regenwasser

unmittelbar dem Wasserkreislauf wieder zugeführt. Damit entfallen die Niederschlagsabfluss-

spitzen. Zudem werden Dachbegrünungen in einer Größenordnung von ca. 350 m² vorsehen.

Diese und die Zisternen dienen als Regenwasserspeicher und damit der Reduzierung der Nie-

derschlagsabflussspitzen und zeitverzögerten Abgabe an die Kanalisation.

7.1.6 Klima / Luft

Jede zusätzliche Flächenversieglung bedingt kleinklimatische Veränderungen. Aufheizung der

Umgebung (insbesondere zu erhöhten Nachttemperaturen), Minderung der Luftfeuchtigkeit

durch fehlende Transpiration, Minderung des Sauerstoffgehaltes und vermehrter Staubgehalt

ist die Folge. Dazu kommen die zusätzlichen Belastungen der Luft durch die betriebsbedingten

Immissionen.

Die Pflanzungen jeder Art sowie die Dachbegrünungen eine ausgleichende Wirkung auf das

Kleinklima (u.a. Temperaturminderung durch CO2 Assimilation, Staubbindung, Schatten-

spende, Sauerstofflieferant, Verdunstung, Luftfilter).

Die Begrünungsmaßnahmen erhöhen den dauerhaften Grünflächenanteil mit seinen positiven

Auswirkungen auf das Kleinklima.

Das Kleinklima wird durch die Maßnahme somit nicht beeinträchtigt.

45

7.1.7 Mensch / Erholung

Die Wegeverbindungen in die freie Landschaft bleiben erhalten. Die Begrünung von den Frei-

flächen und den Dachflächen bewirkt eine Verbesserung des Wohnumfeldes des Menschen.

Es kommt zu keinen maßgeblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Mensch.

7.1.8 Orts- und Landschaftsbild

Die Bebauung stellt eine Arrondierung des Ortrandes da. Die Höhen werden entsprechend

dem Bestand festgesetzt. Aufgrund der Festsetzungen zur Bepflanzung wird sich das Land-

schafts- und Ortsbild nicht wesentlich verschlechtern.

7.1.9 Sonstige Wirkfaktoren

Sonstige Wirkfaktoren sind derzeit nicht bekannt.

7.1.10 Wechselwirkung

Naturgemäß bestehen zwischen den einzelnen Schutzgütern Wechselbezüge. Insbesondere

der Faktor Boden mit Schutzgut Wasser. Die Biotopstrukturen als potenzielle Lebensräume

stehen in direkter Beziehung zu der Fauna.

Über die beschriebenen Auswirkungen hinausgehende relevante Wechselwirkungen zwischen

den dargestellten Schutzgütern sind nicht zu erwarten.

7.2 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zur

Kompensation der nachteiligen Auswirkungen

7.2.1 Mensch – Gesundheit

Pflanzungen wirken sich positiv auf das Kleinklima und die Luftqualität aus. Außerdem berei-

chern sie das Orts- und Landschaftsbild.

7.2.2 Flora

46

Die weitgehende Begrünung der Freiflächen inkl. Festsetzungen zu Baumpflanzungen und

Dachbegrünungen minimieren und kompensieren den Eingriff.

7.2.3 Fauna

Laut des artenschutzrechtlichen Gutachtens (siehe Anlage 1) wird bei der Durchführung von

verschiedenen Maßnahmen keine Tierart negativ beeinträchtigt. Zur Bepflanzung der Freiflä-

chen werden heimische Pflanzen festgesetzt. Zudem wird bestimmt, dass keine invasiven

Arten bei Pflanzungen verwendet werden dürfen.

7.2.4 Boden

Zusätzliche Versieglungen führen zum Verlust der Bodenfunktion.

Als Vermeidungsmaßnahme wird in den Hinweisen und Empfehlungen des Bebauungsplanes

auf den sachgerechten Umgang mit Oberboden verwiesen. Darin heißt es: „Bodenschutz: Zum

Schutz des Oberbodens ist dieser gemäß DIN 18915, Blatt 3 vor Beginn der Bauarbeiten ab-

zutragen und fachgerecht einzubauen“. Den Zielen zum Schutz des Bodens aus den überge-

ordneten Planungen wird damit entsprochen.

Die Festsetzungen von Pflanzungen wirken sich u.a. positiv auf die Schutzgüter Boden und

Wasser aus.

Die Feucht- und Nassböden sind von den Eingriffen nicht betroffen.

Eine Minimierung wird eine Festsetzung mit hinweisenden Angaben zum Umgang mit dem

Oberboden getroffen.

7.2.5 Wasser

Durch die Festsetzungen zum Umgang mit dem Regenwasser werden die Auswirkungen auf

das Schutzgut minimiert.

47

7.2.6 Klima – Luft

Pflanzungen wirken sich positiv auf das Kleinklima und die Luftqualität aus. Die Festsetzung-

gen von Begrünungsmaßnahmen, u.a. auch die Dachbegrünung, erhöht den Grünanteil und

gleicht den Verlust an Vegetationsflächen aus.

7.2.7 Landschaftsbild – Erholung

Vegetationsstrukturen in Form von Einzelbäumen prägen das Landschaftsbild und erhöhen

den Erlebniswert. Hinsichtlich der Erholungsnutzung der freien Landschaft gehen von dem

Projekt keine Beeinträchtigungen aus.

7.2.8 Kultur

Kulturell spielt das Plangebiet keine Rolle.

7.2.9 Energie

Die geplante Bauweise mit Niedrigenergiestandart und insbesondere die geplanten Wärme-

pumpen tragen zu einem klima- und umweltfreundlichen Wohnen bei.

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8. Planstatistik

Fläche

m² %-Anteil

Verkehrsflächen 1.338 29,65

Verkehrsbegleitgrün 33 0,73

Reines Wohngebiet 3.141 69,61

Summe 4.512 100,00

Tabelle 3: Baugebiet Flächenanteile

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Literatur:

(Lit. 1): Hofheim „Marxheim II“, Bauland-Offensive Hessen GmbH, Frankfurt am Main 18. Juli

2018

(Lit. 2) Geologie-Viewer Hessen, Herausgeber: Hessisches Landesamt für Umwelt und Geo-

logie

(Lit. 3) Arbeitshilfe zur Berücksichtigung von wasserwirtschaftlichen Belangen in der Bauleit-

planung, Herausgeber: Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirt-

schaft und Verbraucherschutz, Juli 2014

(Lit. 4) Umweltatlas Hessen, Geoportal Hessen