Standortprognosen 2009 - Geomarketing | GfK Germany · Plus von einmal 1% in den letzen 4 Jahren...

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Inhaltsverzeichnis „Einzelhandelsimmobilien schneiden in der Finanzkrise vergleichsweise gut ab“ .................................................................. 2 „Shoppingcenter - Fels in der Brandung“ .......................................... 5 „Positive Entwicklungschancen für Einzelhandel in Innenstadtlagen“... 8 „Dresden auf gutem Weg in die Liga der Top-Einkaufsstädte“ ...........10


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Prognose zu Einzelhandelsimmobilien (02.02.09)

„Einzelhandelsimmobilien schneiden in der Finanzkrise vergleichsweise gut ab“ Olaf Petersen, GfK GeoMarketing GmbH Auf der Cimmit in Frankfurt/Main, dem Kongress der Immobilienwirtschaft, stellte Olaf Petersen, Immobilien- und Einzelhandelsexperte von GfK GeoMar-keting, seine Prognose für das Segment der Einzelhandelsimmobilien in 2009 vor. Sein Fazit: Die Einzelhandelsimmobilien stehen im Vergleich trotz Finanz-krise recht gut da. Eine differenzierte Prüfung und nachhaltige Planung von Projekten ist aber dennoch weiterhin erfolgsentscheidend.

Der Real Estate Spezialist betonte, dass aktuelle Themen wie die Krise des Finanzmarktes sichtbar auch auf Einzelhandelsimmobilien durchschlagen. Dennoch sieht Olaf Petersen das Segment der Einzelhandelsimmobilien generell am besseren Ende des Marktes, insbe-sondere in Hauptlagen von Einkaufsmetropolen und in Shoppingcentern. Laut seiner Prognose stehen expansionswillige und -fähige Einzelhandelsunternehmen nach wie vor als Mieter zur Verfügung. In Richtung Finanzierer und Investoren warnte er jedoch zugleich, dass preisliche Übertreibungen des Verkäufermarktes während des vo-rangegangenen Immobilienbooms der letzten Jahre zu einem großen Handlungsdruck für viele Bestandshalter und Finanzierer geführt hätten. Hier gelte es, die Assets detailliert auf ihre Chancen und Risiken abzuklopfen, so Petersen. In Bezug auf den Einzelhandel selbst erwartet Petersen, dass der kurz- bis mittelfristige Bedarf – wie z. B. Lebensmittel und Bekleidung – besser abschneiden wird als der lang-fristige; ebenso sieht er in 2009 ungünstige Perspektiven für das Luxus-Genre. Ebenfalls prognostiziert er, dass sich leistungsstarke Filialsysteme zu Lasten des mittelständischen Einzelhandels gerade angesichts des Drucks durch die Finanzkrise weiter durchsetzen dürf-ten. In einer rückblickenden Analyse des Einzelhandels seit dem Jahr 2000 beleuchtete er kurz die Entwicklung der nominalen und inflationsbereinigten Einzelhandelsumsätze, den Ver-gleich der Verkaufsflächen im Verhältnis zum Einzelhandelsumsatz sowie den Anteil der verschiedenen Betriebsformen am Gesamtumsatz des Einzelhandels. Dabei zeichnete er einen leichten realen Rückgang der Umsätze seit 2004 nach, den konstanten Zuwachs der Lebensmitteldiscounter sowie die rückläufigen Umsatzanteile in den traditionellen Fachge-schäften.


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Mit ihren in Deutschland relativ konstanten Trends dürfte die Einzelhandels-Branche ange-sichts der massiven Schwierigkeiten in vielen anderen Wirtschaftsbereichen in 2009 aber zu den gesamtwirtschaftlichen Stabilisatoren gehören.


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GfK Positionspapier zur Lage der Shoppingcenter (17.02.09)

„Shoppingcenter - Fels in der Brandung“ Manuel Jahn, GfK GeoMarketing GmbH. Die Weltwirtschaft ist in schwerer See. Auf breiter Front nagen immer höhere Wellen auch an den Dickschiffen der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Die Marktwerte gewerblicher Immobilien scheinen weltweit im Bermuda-Dreieck des Trillion Dollar Meltdown zu versin-ken, dem sich nun auch Deutschland nicht mehr entziehen kann. Obwohl die hiesigen Immobilienmärkte nicht jene spektakulären Preisblasen wie in den USA, Irland oder Spa-nien kennen, leuchten Notsignale am Himmel: Kursverluste bei der Mehrzahl der deut-schen Immobilien-AGs in den letzten zwölf Monaten zwischen 50 und 90 Prozent! Auch wenn Abschläge in diesen Größenordnungen auch psychologischer Natur und im Einzelfall nicht gerechtfertigt sind, hat der Tanz um die Arbitrage bis Oktober 2008 ohne Zweifel zu Fehlbewertungen geführt. Insbesondere Assets mit fehlerhafter oder veralteter Konzeption, falschen Standorten oder anderen offenen oder verdeckten Missständen wur-den in der Boomphase „unauffällig“ in größeren Portfolien ausgelagert und häufig an marktunerfahrene Investoren zu hohen Preisen entsorgt. Das Ende der Karussellfahrt führt nun zu bedrohlichen Situationen insbesondere in der Entwickler- und Finanzierungsszene, deren Projektkalkulationen reihenweise platzen. Das Tosen überdeckt, dass es eine Asset-Klasse gibt, die sowohl bei Eigentümern, Banken als auch Mietern noch über ausreichend Ballast verfügt, auch gegen die Strömung Kurs halten zu können: Das gute deutsche Shoppingcenter. Wer das große Einmaleins in Sachen Standort, Konzept und Management beachtet hat, erfreut sich trotz fallender Branchen- und Teilmarkt-Indices auch heute noch über stabile Bewertungen und auskömmliche Cashflows. Aktuell beobachtet GfK GeoMarketing weiter ansteigende Mieterträge und Handelsumsätze in Shoppingcenter-Portfolien von 1 bis 1,5 Prozent p.a. Hier herrscht also echte Freude, die nichts zu tun hat mit der sich mittlerweile ausbreitenden Schadenfreude von Schnäppchenjägern. Mit theoretischen Fair-Values von aktuell um und bei 6 Prozent können Investoren gut überwintern und auf bessere Zeiten warten. Da die Nachfrage nach Core-Investments bei einigen Anlegergruppen zur Zeit wieder ganz vorn auf der Agenda steht, ist der Premium-Markt weiterhin von Knappheit geprägt – ein etwaiger Preisverfall bei länger andauernder Krise ist von daher auch dann nicht zu erwarten, wenn Marktteilnehmer vereinzelt unter Verkaufsdruck stehen. Dabei liegen gute Shoppingcenter nicht nur in Deutschland deutlich im positiven Bereich. Auch Triple-A-Center in sonst gebeutelten zentral- und osteuropäischen Märkten schrieben sogar in 2008 noch ein hohes reales einstelliges Miet- und Umsatzplus. Konservative Anleger, die auch im Boom geschickt verhandelten und einen klaren Blick bei der Objekt- und Standortwahl behielten, werden auch in 2009 voraussichtlich ihr Lächeln nicht verlieren.


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Für die nächste Zeit spricht aber ausgerechnet eine alte deutsche Marotte dafür, hiesige Einzelhandelsimmobilien mit Respekt zu begegnen: Während beispielsweise die spani-schen, polnischen oder türkischen Zeitgenossen in guten Zeiten zwischen 35 und 56 Pro-zent ihrer Nettoeinkommen in den Läden lassen, dreht der hiesige Konsument traditionell sein Geld dreimal um, so dass lediglich knapp 28 Prozent der Kaufkraft im Einzelhandel landet. Das jahrelange Dümpeln der shopping-relevanten Kaufkraft mit einem mageren Plus von einmal 1% in den letzen 4 Jahren beugt aber Absturzrisiken vor, wie sie bei-spielsweise den bisher erfolgsverwöhnten Mittelmeeranrainern nach zweistelligen, kredit-kartenfinanzierten Wachstumskurven in den letzten vier Jahren (Portugal mit 14 Prozent, Spanien mit 18 Prozent und Griechenland mit 39 Prozent Zuwachs) noch drohen dürften. Während die ehemaligen Vorzeige-Shopper im Ausland nun gezwungen sind, den Gürtel enger zu schnallen, ist der Deutsche bereits gut geschnürt - noch mehr sparen geht halt kaum. Nicht von ungefähr hat sich in Deutschland in den letzten Jahren eine insgesamt kostenoptimierte Einzelhandelsstruktur herausgebildet, die für die konjunkturelle Krise grundsätzlich gerüstet sein müsste. Zudem sichert das recht hohe Niveau an Sozialleistun-gen – anders als im überwiegenden Ausland – besser nach unten hin ab. Der strukturelle Wandel im Einzelhandel wird sich dennoch auch in Deutschland fortsetzen. Im Einzelfall könnten Anbieter, die heute noch zum allgegenwärtigen Bild auch guter Shoppingcenter zählen, morgen bereits verschwunden sein. Auffällige Expansionsaktivitä-ten namhafter Handelshäuser wie P & C, C & A, Douglas, Gerry Weber, Das Depot, dm und Rewe signalisieren allerdings, dass sich Leerstandsrisiken durch die Nachfrage agiler, frischer Konzepte relativieren. Für Shoppingcenter-Betreiber dürften sich sogar Potenziale für Mietertragsoptimierungen ergeben. Nicht von ungefähr planen sowohl namhafte Publikums- als auch Spezialfonds, ihre Invest-mentanteile an Einzelhandelsimmobilien in den kommenden Monaten spürbar zu erhöhen. Auch am Bankschalter ist das Vertrauen der Anleger offenbar vorzeitig zurückgekehrt. Fondsmanager sprechen von mehreren Millionen Euro, die einzelnen Fonds im Retail-geschäft täglich zufließen. Sogar solche, die derzeit die Rückzahlung von Anteilen noch verwehren, verzeichnen millionenschwere Einzahlungen. Angesichts erträglicher Mietpreise in guten Shoppingcentern von um und bei 20 bis 25 Euro/m² im Vergleich zu den teuren Prime-Innenstadtlagen, die immer neue Spitzenwerte im Bereich von Hunderten von Euros melden, muss manches Shoppingcenter auch in be-wegten Zeiten geradewegs als Hort der Nachhaltigkeit angesehen werden. Ein Fels in der Brandung eben.


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Europavergleich: Anteil der Konsumausgaben an der Kaufkraft


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Ausblick für den Einzelhandel (20.03.09)

„Positive Entwicklungschancen für Einzelhandel in Innenstadtlagen“ Olaf Petersen, GfK GeoMarketing Auf dem Handelsimmobilien-Gipfel 2009 in Wiesbaden stellte Olaf Petersen, Immobilien- und Einzelhandelsexperte von GfK GeoMarketing, eine Bewertung verschiedener Einzelhandelslagen vor. Sein Fazit: Zentrale Innenstadtlagen bie-ten in Deutschland allgemein gute Chancen. Zur Zukunftssicherung bedarf es aber aus Sicht der Einzelhändler eines gemeinsamen Standortkonzeptes und aus Sicht von Anlegern einer detaillierten Prüfung von konkreten Standorten. „Der Einzelhandel lebt heute wieder mehr denn je von den Zentrierungen.“, fasste Olaf Petersen seine Ausführungen zum Erfolg der Innenstadt-Verkaufsflächen in den deutschen Großstädten zusammen. In den Jahren seit 2003 sei sowohl die Umsatz- als auch die Ver-kaufsflächenentwicklung positiv gewesen – der Umsatz stieg zwischen 2003 und 2008 um mehr als drei Prozent, die innerstädtischen Verkaufsflächen um sieben Prozent. Dies stelle die Umkehr eines Negativtrends dar, denn zwischen 1992 und 2003 waren die innerstädtischen Einzelhandelsumsätze um rund fünf Prozent gesunken. Noch deutlicher war laut Petersen der aktuelle Wachstumstrend in den ostdeutschen Großstädten: Hier verzeichnet GfK GeoMarketing zwischen 2003 und 2008 in den Innen-städten ein Umsatzwachstum von 8,8 Prozent, die Flächenausstattung wuchs dort im glei-chen Zeitraum um 26,2 Prozent. Petersens Auswertung der Umsatzzahlen und Verkaufsflächen in den Innenstädten bezog sich auf Daten zu allen 81 deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Ein-zelhandelsstandortkriterien wie unter anderem Umsatz, Flächenausstattung und Flächen-leistungen werden von den Real Estate Consultants von GfK GeoMarketing im Rahmen von jährlich mehreren hundert Vor-Ort-Gutachten zu Standorten und Immobilien regelmäßig überprüft und aktualisiert. Innenstadtlagen bieten laut Petersen viele attraktive Komponenten für Konsumenten: „Triebfeder für den Trend zur Zentrierung ist das natürliche Bedürfnis des Menschen nach einer Vielfalt des Angebotes bei Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen sowie nach Begegnungen mit anderen Menschen in angenehmer Umgebung mit Ambiente.“ Petersen prognostizierte folglich den Hauptlagen der Städte auch in den kommenden Jah-ren „eine relative Stabilität der Marktposition und Mieten“. Insbesondere sieht er in den größeren Einkaufsdestinationen mit Einzugsgebieten von über 250.000 Menschen noch Zuwachspotenziale.


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Eher ungünstig fiel hingegen seine Prognose zu den Nebenlagen aus: Die Nebenlagen ver-lören zu Gunsten der Hauptlagen, die sich deutlich differenzierter und attraktiver für Käu-fer und Einzelhändler präsentierten. Dies sei auch ein städteübergreifender Trend. Den City-Randlagen könnten je nach standortseitigem Marktpotenzial aber wiederum be-achtliche Entwicklungen gelingen. Besonders interessant bewertet Petersen hier ehemalige Bahn- oder Postliegenschaften bzw. Gewerbebrachen. Petersen wies aber ausdrücklich darauf hin, dass eine genaue Abschätzung des tatsächlichen Standortpotenzials sowie die städtebauliche Integration von solchen Lagen besonders dringend anzuraten sei. Eine gründliche Due Diligence sei nach Ansicht von Petersen aber auch generell für inner-städtische Lagen zu empfehlen. Denn obwohl der positive Innenstadt-Trend hierzulande immer mehr Städte erfasst, so „bestehen doch zwischen den Standorten erhebliche Unter-schiede in Bezug auf das gesamte realisierbare Marktpotenzial und andere erfolgsrelevante Kriterien von Einzelhandelsimmobilien.“


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Zukunftsperspektiven für Dresden (27.03.09)

„Dresden auf gutem Weg in die Liga der Top-Einkaufsstädte“ Udo Radtke, GfK GeoMarketing Auf dem Immobilien-Dialog in Dresden beschrieb Udo Radtke, Immobilien- und Einzelhandelsexperte von GfK GeoMarketing, Dresden als starken Einzelhan-delsstandort mit guten Zukunftsperspektiven.

In der Gesprächsrunde zum Einzelhandel im Rahmen der Veranstaltung „Immobilien-Dialog: Dresden auf dem Weg zur Metropole: stabile Prognosen, steigende Preise, hohe Potenziale“ präsentierte Udo Radtke einige Ergebnisse aus Vor-Ort-Untersuchungen von GfK GeoMarketing zum Einzelhandels-Standort Dresden im Vergleich zu den in Hinblick auf Einwohner vergleichbaren Großstädten Leipzig und Hannover. Radtke: „Dresden wächst nicht nur zur Einkaufsstadt, Dresden ist mit etwa 824.000 m² Verkaufsfläche und einem Einzelhandelsumsatz von über 2,6 Mrd. Euro schon heute ein respektabler Einzelhandelsstandort.“ Allerdings habe Dresden Nachholbedarf bei der Innenstadtentwicklung und der Zentralität. In Dresden entfallen derzeit lediglich 16 Prozent der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflä-che von 824.000 m² auf die Innenstadt. In Leipzig befinden sich dem entgegen 22 Prozent der Fläche in der Innenstadt, in Hannover sind es sogar über 30 Prozent. Beim Stichwort „Anziehungskraft des Einzelhandels auf das Umland“ liegt Dresden mit einer Zentralität von 109 Indexpunkten auf einem guten Niveau, das aber immer noch Steigerungspotenzial besitzt. Absolut richtig sei daher die Strategie, die Einzelhandelsent-wicklung in Dresden auf die Innenstadt zu fokussieren, meinte Radtke. Die Planungen verschiedener Projektentwickler in Dresden begrüßt Radtke daher auch aus Sicht der Stadt- und Standortentwicklung in Dresden. Mit der "Centrum-Galerie" und der Erweiterung der "Altmarkt-Galerie" kommen bis Früh-jahr 2011 etwa 70.000 m² neue Einkaufszentrenfläche in die Dresdner Innenstadt. Einige kleinere Projekte in der Dresdner Altstadt werden in städtebaulich attraktiven Lagen noch zusätzliche Ladenflächen schaffen. Radtke: „Auch wenn die Centerfläche Nutzungen wie Gastronomie und Dienstleistungen umfasst, wird der Löwenanteil eindeutig auf den Einzelhandel entfallen. Es ist also damit zu rechnen, dass sich Dresden hinsichtlich des einzelhändlerischen Stellenwertes der


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Innenstadt in einer 10-Jahresperspektive auch gegenüber den derzeit dominierenden Ein-zelhandelsstandorten an der Peripherie deutlich stärker positioniert.“ Sein Resümee lautete, dass Dresden hinsichtlich der einzelhändlerischen Innenstadtent-wicklung erheblich an Attraktivität hinzu gewinnen könne.

Dabei solle sich der Innenstadteinzelhandel nicht ausschließlich auf die Belange des Tou-rismus ausrichten, auch wenn diese eine wichtige Kundengruppe darstellten. Wichtig seien vor allem stabile Einkaufsbeziehungen aus der Stadt und dem Einzugsgebiet. Insgesamt beurteilt Radtke die Zukunft für den Einzelhandelsstandort Dresden deutlich positiv: „Das beachtliche projektierte Einzelhandelsvolumen stellt in der regionalen Wett-bewerbslandschaft, aber auch vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Situation hohe Anforderungen an die Betreiber der Einkaufszentren, die dort zukünftig agierenden Einzelhändler, aber auch die heute schon in Dresden handelnden Akteure. Gemeinsam haben sie aber die Chance, die Dresdner Innenstadt zu einem der attraktivsten Einkaufs-standorte Deutschlands zu entwickeln."

GfK GeoMarketing GmbHWerner-von-Siemens-Str. 9Gebäude 650876646 Bruchsal76646 BruchsalTelefon: +49(0)7251/9295-200Telefax: +49(0)7251/[email protected]

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