Bayerisches Staatsministerium des Innern

Starthilfe für

Bauherren

Tipps · Ratschläge · Informationen für die eigenen vier Wände

Eine Information der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern

Vorwort

Der Wunsch nach den „eigenen vier Wänden” ist ungebrochen. Viele deutsche Mieter möchten repräsentativen Umfragen zufolge am liebsten in einem eigenen Heim wohnen. Doch nur ein Teil erfüllt sich diesen Wunsch. Immerhin liegt die Wohneigentumsquote in Bayern mit rund 46% deutlich über dem Bundesdurchschnitt, ist aber dennoch niedriger als in anderen Staaten Europas.

Bayern sieht in der Förderung der Wohneigentumsbildung ein wichtiges Aufgabenfeld der staatlichen Wohnungspolitik. Denn das eigene Haus oder die eigene Wohnung vermitteln Familien mit Kindern mehr persönliche Freiheit und Lebensqualität. Mit keiner anderen Investition identifizieren sich die Bürgerinnen und Bürger mehr als mit dem Neubau oder Erwerb, dem Um oder Ausbau, der Modernisierung, der Renovierung oder der Sanierung ihrer eigenen vier Wände. Keine andere Form des Sparens schafft so dauerhaftes und wertbeständiges Vermögen wie Wohneigentum. Keine andere Vermögensanlage verhilft zu einer vergleichbaren wirtschaftlichen Unabhängigkeit und zu mietfreiem Wohnen im Alter.

Der Staat fördert deshalb gezielt den Bau oder den Erwerb eines eigenen Hauses mit Finanzhilfen und steuerrechtlichen Vergünstigungen. Bayern unternimmt große Anstrengungen, um die Mittel für die Wohnraumförderung auf einem im Vergleich zu anderen Ländern hohen Stand zu halten. Damit beugt der Freistaat nicht nur einem Wohnungsmangel vor, mit den Fördermitteln gibt die Bayerische Staatsregierung auch wichtige Impulse für die regionale Bauwirtschaft.

Im Zuge der Bauordnungsnovellen 1994 und 1998 und 2008 sind bis Oktober 2010 über 153.000 Wohngebäude – das entspricht etwa einem Drittel aller neuen Wohngebäude in Bayern – im Genehmigungsfreistellungsverfahren errichtet worden. Hierdurch konnten über 118 Millionen Euro an Baugenehmigungsgebühren eingespart werden.

Auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sparen die Bauherren nicht nur Zeit, sondern auch Geld durch eine ermäßigte Baugenehmigungsgebühr. Seit 1994 wurden in diesem Bereich über 83 Millionen Euro weniger Baugenehmigungsgebühren gezahlt.

Die Bauherrenersparnisse durch die Bauordnungsnovellen summieren sich damit auf inzwischen schon über 200 Millionen Euro.

Wer sich an den Bau, den Erwerb, die Modernisierung eines Hauses oder an eine andere bauliche Investition heranwagt, sollte sich zuvor gründlich informieren. Sie halten gerade eine Broschüre in den Händen, die Ihnen den Weg durch die einzelnen Stationen der Vorbereitung und der Durchführung Ihres Bauvorhabens erleichtern soll. Den Schwerpunkt der Darstellung bilden neben der Finanzierung des Bauvorhabens vor allem Aspekte des Baurechts. In erster Linie wird dabei der Bauherr angesprochen, derjenige also, der verantwortlich über die Planung und Durchführung eines Hausbaus entscheidet. Aber auch der Käufer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung wird sicher manchen nützlichen Hinweis für sich finden können.

Kein Bauherr will heutzutage auf Gestaltungsqualität, Umweltverträglichkeit, Wirtschaftlichkeit und gute Nutzbarkeit seines Hauses verzichten. Auch der Staat richtet beim staatlich geförderten Wohnungsbau sein Augenmerk darauf. Die Erfahrungen, die Bayern mit zukunftsweisenden und modernen Modellprojekten gewonnen hat, stehen allen Bauwilligen in der Broschüre „Den Traum vom eigenen Haus leichter verwirklichen“ aus der Reihe „Wohnen in Bayern“ zur Verfügung, die Sie bei der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern anfordern können.

Wir wünschen Ihnen ein gutes und möglichst hindernisfreies Gelingen Ihres großen Werkes, des Baus der eigenen vier Wände. Wenn Ihnen diese Broschüre dabei helfen kann, freuen wir uns darüber.

München, im Januar 2011

Joachim Herrmann Gerhard Eck Staatsminister des Innern, MdL Staatssekretär, MdL

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1. Die herkömmliche Baugenehmigungspflicht

Wozu Genehmigung?

Zur Erklärung

2. Freistellung von der Genehmigungspflicht

Leichter Bauen in Bayern –es geht auch ohneBaugenehmigung

Am 1. Januar 2008 ist in Bayern eine – nach den Vereinfachungsnovellen von 1994 und 1998 nochmals wesentlich veränderte Bauordnung in Kraft getreten. Beim Bauen stehen jetzt noch mehr die Eigenverantwortung und Eigeninitiative des Bürgers im Vordergrund. Der Staat braucht sich auch hier nicht um alles zu kümmern. Behördliche Überprüfungen sollen sich auf das Unentbehrliche beschränken.

Wer bauen will, braucht dazu eine Baugenehmigung. Dieser Grundsatz galt früher – abgesehen von unbedeutenden baulichen Anlagen – ausnahmslos. Eine ganze Reihe öffentlichrechtlicher Vorschriften schränkt die Baufreiheit ein. Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Bauvorhaben zentralen öffentlichrechtlichen Vorschriften entspricht. In erster Linie geht es dabei um die Frage, ob das Vorhaben mit den bauplanungsrechtlichen und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften in Einklang steht.

Das Bauplanungsrecht ist bundeseinheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) und den dazugehörigen Nebenbestimmungen (vor allem der Baunutzungsverordnung) geregelt. Es beantwortet die Frage, ob ein Grundstück bebaubar ist und welche Art und welches Maß der baulichen Nutzung auf dem Grundstück zulässig sind.

Das Bauordnungsrecht ist landesrechtlich in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) mit ihren Nebenbestimmungen geregelt. Es beschäftigt sich im Wesentlichen mit der Frage, wie ein Bauvorhaben im Detail ausgeführt werden muss. So enthält es insbesondere die Anforderungen an den Bau und seine einzelnen Teile, die vor allem aus Sicherheitsgründen (Brandschutz, Standsicherheit) eingehalten werden müssen. Darüber hinaus regelt die BayBO auch das Verfahren.

Die BayBO hat 1994 mit dem alten Grundsatz gebrochen, dass alle nicht nur unbedeutenden Bauvorhaben genehmigungspflichtig sind, und lässt unter bestimmten Voraussetzungen die Errichtung von Bauvorhaben ohne Baugenehmigung zu. Das Gesetz spricht hier von „Genehmigungsfreistellung“. Sie gilt seit 2008 grundsätzlich für alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind, im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und diesem voll entsprechen. Sonderbauten sind Vorhaben, die – wie z.B. Hochhäuser, größere Verkaufs oder Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Schulen – im Hinblick auf die Standsicherheit oder den Brandschutz besondere Schwierigkeiten aufweisen (vgl. die abschließende Aufzählung in Art. 2 Abs. 4 BayBO). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Genehmigungsfreistellung ist ferner, dass die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt. Ausführlich beschrieben finden Sie das Freistellungsverfahren in Kapitel 11. Soweit in anderen Kapiteln darauf eingegangen wird, sind die entsprechenden Stellen, so wie diese, gelb unterlegt.

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3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Auch wenn die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung nicht vorliegen und Sie deshalb eine Baugenehmigung brauchen, sieht die BayBO für bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten sind, nur noch ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren vor. In diesem Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr jedes Detail, sondern nur die wichtigsten Fragen, insbesondere, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Einzelheiten zu dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren finden Sie in Kapitel 12.

Herkömmliche Ein und Zweifamilienhäuser brauchen damit entweder kein oder nur noch ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zu durchlaufen, da es sich bei ihnen nicht um Sonderbauten handelt. Diese Broschüre beschränkt sich deshalb, soweit es das Verfahrensrecht betrifft, auf eine Darstellung der Genehmigungsfreistellung und des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens.

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Inhalt

Der Weg zum eigenen Haus

1. 1. Mit welchen Gesamtkosten, insbesondere Baunebenkosten, muss ich rechnen? Seite 8

Finanzierung 2. Lastenberechnung, insbesondere Finanzierungsplan.

Welche monatliche Belastung ist für mich tragbar, mit welcher Belastung muss ich rechnen? Seite 10

3. Direkte und indirekte Hilfen des Staates beim Bauen Seite 14

2. Entscheidend sind die Lage und die planungsrechtliche Beurteilung des Grundstücks. Vier Fälle sind zu unterscheiden Seite 20 Das Grundstück –

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines ist es bebaubar und Bebauungsplans, § 30 BauGB Seite 21 was darf ich darauf

2. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich, bauen? § 34 BauGB Seite 22

3. Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB Seite 23

4. Baugenehmigung im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan, § 33 BauGB Seite 23

Beispiel für die bauplanungsrechtliche Einordnung der Grundstücke in einer Gemeinde Seite 24

Beispiel eines Bebauungsplans Seite 25

3. Die Erschließung muss gesichert sein!

Seite 26

4. Das Vermessungsamt sorgt für exakten Grenzverlauf und erspart Ärger

1. Lageplan und Verzeichnis der Eigentümer

2. Grenzvermessung

3. Gebäudeeinmessung

Seite 28

Seite 28

Seite 29

5. Insbesondere: Der Kauf eines Baugrundstücks – was ist zu beachten?

1. Der richtige Standort

2. Vorkaufsrechte

3. Ein Tipp für den vorsichtigen Käufer – der Vorbescheid

4. Ein Tipp für den eiligen Bauherrn

Seite 30

Seite 31

Seite 31

Seite 31

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Inhalt

6. 1. Baupläne – wozu? Seite 32 2. Anfertigen der Baupläne – wen beauftragen? Seite 34

sind genommen – 3. Aufpassen! Beim Bauen im geförderten Wohnungsbau sind bestimmte Größen einzuhalten Seite 34

Die ersten Hürden

die Bauplanung kann eingeleitet werden 4. Ein Gebäude auf dem Grundstück – muss es erhalten werden? Seite 34

5. Bäume und Sträucher auf dem Grundstück – müssen sie erhalten werden? Seite 35

1. Das Haus muss sich dem Gelände anpassen Seite 38 7. 2. Auch die umliegende Bebauung muss bei der Planung

berücksichtigt werden Seite 38 Einige Worte zur Gestaltung Ihres

3. Gestaltung von Haus und Nebenanlagen – was sollte der Bauherr beachten? Seite 39

Hauses

4. Besondere Rücksicht bei der Gestaltung ist geboten, wenn Ihr Haus in der Nähe eines Baudenkmals liegt Seite 41

5. Auch örtliche Bauvorschriften müssen beachtet werden Seite 41

8. 1. Bauen und Umwelt Seite 42 2. Verwendung umweltgerechter Bauprodukte und Bauarten Seite 42 Umweltverträgliches

Bauen 3. Energie sparendes Bauen Seite 43

4. Erneuerbare Energien Seite 47

5. Lüftungsanlagen Seite 47

9. Seite 48 Welche Unterlagen sind nötig?

1. Sinn der Nachbarbeteiligung Seite 50 10. 2. Wer ist Nachbar? Seite 50 Nicht vergessen –

die Pläne den 3. Verfahren der Nachbarbeteiligung Seite 50 Nachbarn vorlegen! 4. Bedeutung der Nachbarunterschrift:

Ein Nachbar unterschreibt nicht – darf ich bauen? Seite 51

5. Tipp Seite 51

1. Nochmals die Voraussetzungen Seite 52 11. 2. Wohin mit den Unterlagen? Seite 53 Die Genehmigungs

freistellung 3. Was macht die Gemeinde? Seite 53

4. Die Gemeinde verlangt ein Genehmigungsverfahren – kein Problem Seite 54

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Inhalt

1. Wer ist Genehmigungsbehörde? Seite 55 12. 2. Wo wird der Bauantrag eingereicht? Seite 55 Das vereinfachte

Baugenehmigungs 3. Die Stellungnahme der Gemeinde Seite 55 verfahren 4. Das Verfahren bei der Genehmigungsbehörde Seite 56

5. Der problematische Bauantrag Seite 57

6. Die Genehmigungsgebühren Seite 59

7. Der Bauantrag wird abgelehnt – was tun? Seite 59

8. Klage zum Verwaltungsgericht Seite 60

1. Verfahrensfreiheit bei Ausbau nur einzelner Aufenthaltsräume Seite 61 13. 2. Erfordernis einer isolierten Befreiung bei Überschreitung Der Dachgeschoss

der Geschossfläche oder Geschossflächenzahl Seite 61 ausbau

3. Anforderungen an den Dachgeschossausbau Seite 61

1. Private Rechte Seite 64 14. 2. Die Bauausführung muss sich an die Baupläne halten Seite 64 Es kann losgehen 3. Insbesondere: Die Baugenehmigung unter Auflagen Seite 65

4. Bautechnische Nachweise Seite 65

5. Sachverständigenbescheinigungen Seite 65

6. Ein Thema für sich – Schwarzarbeit Seite 66

7. Die Verantwortung des Bauherrn bei der Bauausführung Seite 67

8. Anzeigepflichten Seite 68

9. Gebäudeeinmessung Seite 68

10. Baumängel: Wer haftet? Seite 69

1. Klage bewirkt grundsätzlich keinen vorläufigen Baustopp Seite 70 15. 2. Wie kann der Nachbar den (Weiter)Bau verhindern? Seite 70 Eine kritische

Situation – 3. Wann sind die Rechtsbehelfe erfolgreich? Seite 71 ein Nachbar ergreift 4. Rechtsschutzmöglichkeiten gegen von der Rechtsbehelfe Genehmigungspflicht freigestellte Bauvorhaben Seite 72

1. Bald eingrünen und anpflanzen – der Aufwuchs braucht Zeit Seite 73 16. 2. Aufpassen – auch nachträgliche kleinere Baumaßnahmen Der Umzug ist über

können genehmigungspflichtig sein Seite 73 standen – was ist

3. Vorsicht bei nachträglichen Ausbauten Seite 75 noch zu beachten? 4. Kein Rechtsanspruch auf ungeschmälerte Erhaltung

der schönen Aussicht Seite 76

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1. Finanzierung

Finanzierung 1.

Auskunft zu Finanzierungsfragen erteilen: Banken, Spar und Bausparkassen

1. Mit welchen Gesamtkosten, insbesondere Baunebenkosten, muss ich rechnen?

Der erste Schritt zu den „eigenen vier Wänden“ wird für Sie sein, sich Klarheit über ihre Finanzierung zu verschaffen. Der Bau eines Eigenheims bleibt heute zwar für viele nicht mehr ein unerfüllbarer Wunschtraum; gleichwohl stehen beträchtliche Summen und Risiken auf dem Spiel, die es sehr sorgfältig und umsichtig zu kalkulieren gilt.

Im Wesentlichen geht es dabei um zwei Fragen:

• Mit welchen Gesamtkosten für das Bauvorhaben muss ich rechnen?

• Was habe ich? Oder: Was kann ich finanzieren, welche Belastung kann ich tragen?

Es kann und soll nicht Aufgabe dieser Broschüre sein, Ihnen zu diesem Fragenkomplex eine erschöpfende Auskunft zu geben. Vor allem zu den Möglichkeiten der Finanzierung werden Sie u. a. die Banken, Spar und Bausparkassen umfassend beraten können. Auch Kollegen, Bekannte und Verwandte, die bereits Bauerfahrung haben, können Ihnen Hinweise geben.

Wir wollen Ihnen aber einige Anregungen zu drei Punkten geben, bei denen in der Praxis häufig Fehleinschätzungen oder Unklarheiten bestehen:

• Kalkulation der Gesamtkosten und insbesondere der Baunebenkosten

• Lastenberechnung, insbesondere Finanzierungsplan: Welche monatliche Belastung ist für mich tragbar, mit welcher Belastung muss ich rechnen?

• direkte und indirekte staatliche Wohnungsbauhilfen

Bei der Berechnung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens kommt es leider sehr häufig vor, dass einzelne Kosten vergessen oder zu gering geschätzt werden. Man denke nur an die Vielzahl von Sonderwünschen, die sich während der Planung und Bauausführung fast zwangsläufig einstellen. Typisch der Stoßseufzer vieler Bauherren nach Bauvollendung: „Es ist teurer geworden, als ich dachte!“

Naturgemäß sind Bauherren, die einen Generalunternehmer mit der Erstellung eines schlüsselfertigen Hauses beauftragen, hier weniger gefährdet. Aber auch hier kann nur sehr sorgfältiges Studium des Vertrages und aller versprochenen Leistungen vor unliebsamen Überraschungen schützen.

Die nachfolgende Aufstellung möglicher Kostenpunkte beim Bau erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie kann jedoch ein Hilfsmittel für eine möglichst realistische Schätzung der Gesamtkosten sein. Ein Architekt oder anderer Baufachmann kann Ihnen bei der Kostenschätzung helfen.

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1. Finanzierung

Euro

1. Grundstückskosten o Kaufpreis oder Wert des Grundstücks ................................... o Kosten des Grundstückserwerbs

(Vermessungskosten, Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren) ...................................

2. Baukosten o Wohngebäude mit allen Installationen und

Grundausstattung (z. B. Bad, WC, Fußböden) (........... m3 umbauter Raum zu je ........... Euro) ...................................

o Kücheneinrichtung und Einbaumöbel ................................... o Nebenanlagen (Garage oder Stellplatz) ...................................

3. Erschließungskosten o Kosten für die Möglichkeit des Anschlusses

(Zahlungen an Gemeinde und Versorgungsunternehmen – Anschlussbeiträge oder gebühren) Straße ................................... Kanal ................................... Wasser ................................... Strom ................................... Gas ................................... Gemeinschaftsantenne ...................................

o Kosten für die Erschließungsanlagen auf dem eigenen Grundstück Gehweg oder Hofzufahrt ................................... Kanal (evtl. Klär und Versitzgrube) ................................... Wasser ................................... Strom ................................... Gas ................................... Gemeinschaftsantenne ...................................

4. Kosten der Außenanlagen o Einfriedung ................................... o Gartenanlage und Anpflanzungen ................................... o Vorrichtungen für Mülltonnen ...................................

5. Baunebenkosten und sonstige mit dem Neubau verbundene Kosten o Kosten der Architekten und Ingenieure ................................... o Etwaige Nachfolgekosten (vgl. Kapitel 3) ................................... o Zinsen während der Bauzeit ................................... o Geldbeschaffungskosten, Auszahlungsverluste (Disagio) ................................... o Kosten für Beschaffung von Grundschuld und Hypothek (Notar, Grundbuch) ................................... o Schätzungskosten ................................... o Provisionen ................................... o Gebühren für amtliche Genehmigungen oder amtliche Gebäudeeinmessung ................................... o Sonstige Kosten (Versicherungen, Richtfest,

Telefonanschluss, Unvorhergesehenes) ...................................

Gesamtkosten ...................................

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1. Finanzierung

Wo sparen?

2. Lastenberechnung, insbesondere Finanzierungsplan. Welche monatliche Belastung ist für mich tragbar, mit welcher Belastung muss ich rechnen?

Leider ist es hiermit meist noch nicht genug. Zu diesen Baukosten kommen nämlich häufig noch weitere, nicht unerhebliche Unkosten, die schließlich auch bezahlt werden müssen. Denken Sie nur an die Kosten des Umzugs oder an die Aufwendungen für die notwendige neue Einrichtung (Gardinen, Tapeten u. a.). Kalkulieren Sie auch hierfür einen ausreichenden Betrag ein.

Andererseits stecken in Ihrer Auflistung der Baukosten auch einzelne Posten, die nicht zwingend erforderlich sind, die zumindest auch noch später nachgeholt werden können. So können Sie z. B. erheblich sparen, wenn Sie anstatt einer Garage zunächst nur einen Stellplatz vorsehen oder wenn Sie die Einfriedung Ihres Grundstücks zumindest vorerst aufschieben. Vielleicht können Sie vorerst auch auf einen geplanten Kachelofen oder Wintergarten verzichten. Soweit dem auch baurechtlich nichts im Weg steht, sollte der knapp kalkulierende Bauherr diesen Spielraum nutzen. Übrigens: Die Baugenehmigungsgebühr entfällt bei der Genehmigungsfreistellung.

Bitte verstehen Sie aber richtig: Wir wollen Ihnen keineswegs Angst vor dem Bauen machen. Im Gegenteil, Sie sollten nur bedenken, dass neben den Grundstücks und reinen Baukosten noch eine Reihe weiterer Ausgaben auf Sie zukommt, die unter dem Strich eine beträchtliche Summe ausmachen kann.

Vor allem empfiehlt es sich, dass Sie sich möglichst frühzeitig bei der Gemeinde über die zu erwartenden Erschließungskosten unterrichten. Dabei sollten Sie auch nach etwaigen Planungen für eine Erweiterung oder Verbesserung bestehender Erschließungsanlagen (z. B. Straße, Gehsteig) fragen; auch hierfür kann die Gemeinde von Ihnen Beiträge verlangen. Beim zuständigen Versorgungsunternehmen können Sie außerdem die Höhe der voraussichtlichen Kosten für den Strom, den Gasund etwa den Fernwärmeanschluss erfahren.

Wenn Sie sich einen Überblick über die zu erwartenden Gesamtkosten für Ihr Bauvorhaben verschafft haben, sollten Sie eine Lastenberechnung aufstellen, zu der insbesondere auch ein Finanzierungsplan gehört. Sie können es natürlich auch umgekehrt machen, eine logische Reihenfolge besteht hier nicht. Nun müssen Sie vor allem folgende Fragen klären:

• Welche Eigenmittel stehen Ihnen zur Verfügung? • Welche Fremdmittel brauchen Sie noch? • Welche monatliche Belastung ist für Sie wirtschaftlich noch tragbar und mit wel

cher konkreten Belastung müssen Sie rechnen?

Bei allen diesen Überlegungen sollten Sie vor allem bedenken: Entscheidend ist, dass Sie die zu erwartenden Gesamtkosten durch Eigen und Fremdmittel bei tragbarer monatlicher Belastung finanzieren können, dass die Rechnung also „unter dem Strich aufgeht“.

Von den hier maßgeblichen Daten, • Gesamtkosten des Bauvorhabens, • Eigenmittel, • tragbare und tatsächliche monatliche finanzielle Belastung, • Fremdmittel,

sind nur die Eigenmittel sowie die monatlich tragbare Belastung annähernd feste Größen. Das sind also gewissermaßen Ihre wirtschaftlichen Vorgaben, mit denen Sie den Hausbau angehen. Wenn Sie mit Ihrer tatsächlichen Belastung bis an die Grenze Ihrer tragbaren Belastung gehen wollen, so haben Sie eine weitere feste Größe in Ihrer Rechnung.

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1. Finanzierung

Haben Sie Ihre Eigenmittel sowie Ihre monatlich tragbare Belastung errechnet, beginnt für Sie die eigentliche Kalkulation. Sie müssen sich darum bemühen, die zur Bezahlung Ihrer geschätzten Gesamtkosten noch fehlenden Fremdmittel zu beschaffen. Das Kunststück besteht darin, dass die für die Fremdmittel aufzubringenden monatlichen Kosten (Zinsen, Tilgung) sowie die Bewirtschaftungskosten für das neue Haus (Betriebskosten und Instandhaltungskosten) nicht Ihre monatlich tragbare Belastung übersteigen dürfen. Öffentliche Finanzierungshilfen und Steuervergünstigungen sollten Sie dabei entlastend nur insoweit und so lange berücksichtigen, als Sie bereits hinreichend sicher damit rechnen können.

Ein Beispiel: Euro

Eigenkapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50.000 Geschätzte Gesamtkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220.000

Benötigte Fremdmittel Persönlich veranschlagte tragbare monatliche Belastung

also . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

170.000

1.100

Ihre Aufgabe: Sie müssen sich darum bemühen, die fehlenden 170.000 Euro durch Darlehen, Hypotheken etc. zu beschaffen, wobei aber die hierfür monatlich anfallenden Kapital und Bewirtschaftungskosten 1.100 Euro nicht überschreiten dürfen.

Wenn Sie das gesteckte Ziel nicht erreichen und mit Ihrer monatlich tragbaren Belastung die benötigten Fremdmittel nicht beschaffen können, so müssen Sie die Bau und Kostenplanung Ihren tatsächlichen Finanzierungsmöglichkeiten anpassen.

Im Beispielsfall würde das etwa heißen:

Erreichbare Fremdmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140.000 Euro

Folge: Die Gesamtkosten dürfen nur noch maximal 190.000 Euro betragen.

Lösung: Die 30 .000 Euro werden eingespart durch folgende Umplanungen: • Statt der Garage wird ein Stellplatz vorgesehen. • Der vorgesehene Dachgeschossausbau entfällt vorerst.

Sie sehen also, dass vor allem zwischen den Gesamtkosten und den benötigten Fremdmitteln eine unmittelbare wechselseitige Abhängigkeit besteht.

Nun zur Lastenberechnung und insbesondere zum Finanzierungsplan im Einzelnen.

Sie sollten im Wesentlichen Folgendes enthalten: • Aufstellung der Eigenmittel und Eigenleistungen • Aufstellung der Fremdmittel • Berechnung der tatsächlichen monatlichen Belastung. Dieser Berechnung

muss eine Berechnung der monatlich tragbaren Belastung vorausgehen.

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1. Finanzierung

Ihre Eigenmittel und Eigenleistungen können Sie zweckmäßigerweise nach dem folgenden Muster errechnen:

Eigenmittel und Eigenleistungen Art Nennbetrag Euro

Bargeld oder Guthaben ............................... Ansparsumme bei der Bausparkasse ............................... bezahltes Grundstück ............................... Eigenleistungen ............................... bezahltes Material ...............................

Summe der Eigenmittel und Eigenleistungen ...............................

Achtung: • Bemessen Sie Ihre Eigenleistung nicht zu optimistisch. Überlegen Sie gut, wel

che Bauarbeiten Sie tatsächlich selbst ausführen können. Vor allem darf dieser Posten im eigenen Interesse des Bauherrn nicht dazu genutzt werden, bestehende Finanzierungslücken zu verschleiern.

• Eine Faustregel besagt, dass eine solide Finanzierung im Regelfall mindestens ein Drittel Eigenmittel erfordert. Je mehr Eigenmittel Sie einsetzen können, desto geringer ist Ihre monatliche Belastung und desto sicherer und solider ist Ihre Finanzierung.

Für die Zusammenstellung Ihrer Fremdmittel bietet sich folgendes Muster an:

Fremdmittel

Art und Geldgeber Nennbetrag

Euro

Zins und Verwaltungskosten %

jährliche Tilgung

%

Zins und Verwaltungskosten Euro

Tilgung

Euro

1. Hypothek (Bank, Sparkasse, Versicherung)

Bauspardarlehen (ohne Ansparsumme)

Staatliches oder kommunales Darlehen

Erbbauzins

Arbeitgeberdarlehen

Verwandtendarlehen

........................

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.........................

Summe der Fremdmittel ........................ Jährliche Leistungen ..................... .......................

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1. Finanzierung

Berechnung der monatlich tragbaren Belastung

Wichtig: Bitte bedenken Sie aber, dass Sie die einzelnen Darlehen immer erst dann fest in Ihren Finanzierungsplan einkalkulieren dürfen, wenn Sie entsprechende verbindliche Zusagen oder rechtsverbindliche Bewilligungsbescheide in Händen haben. Dies gilt vor allem für staatliche Darlehen, die nur vergeben werden, wenn ausreichende Mit

tel vorhanden sind.

Eine der wichtigsten Größen in Ihrem Finanzierungsplan ist Ihre monatlich tragbare Belastung, der Betrag also, den Sie jeden Monat für die Finanzierung der Fremdmit

tel und die Bewirtschaftung Ihres neuen Hauses „übrig“ haben. Sie errechnen den Wert unter Berücksichtigung Ihres monatlichen Einkommens und Ihrer durchschnitt

lichen monatlichen Ausgaben.

Berechnungshilfen: • Wenn Sie bereits gezielt gespart haben, wird Ihre monatliche Belastung ungefähr

der Summe Ihrer bisherigen monatlichen Sparleistungen und der bisher gezahlten Wohnungsmiete entsprechen.

Beispiel: Euro Bisherige monatliche Ersparnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 Bisherige Monatsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600

Der Betrag von . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.050

wäre in diesem Fall also ein wichtiger Anhaltspunkt für Ihre künftig tragbare Belastung.

• Auch hier gilt, dass die monatlich tragbare Belastung nicht zu optimistisch angesetzt werden darf. Es empfiehlt sich, über längere Zeit ein genaues Ausgabenbuch zu führen.

Zwei Faustregeln • Schließlich auch hierzu zwei Faustregeln:

Die erste Faustregel besagt, dass die Belastung

bei mittlerem Einkommen (bis etwa 2.600 Euro netto) . . . . . . . . . .

bei höherem Einkommen (bis etwa 3.500 Euro netto) . . . . . . . . . .

und bei darüber liegendem Einkommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

etwa 30 %

etwa 35 %

etwa 40 %

des monatlichen Nettoeinkommens einer Familie nicht übersteigen sollte.

Die zweite Faustregel besagt, dass man für jeden monatlich „übrigen“ Hunderteuroschein – einen Tilgungssatz von 1 % zugrunde gelegt – bei einem Zinssatz von 5 % rund 20.000 Euro und bei einem Zinssatz von 6 % rund 17.000 Euro Fremdmittel aufnehmen kann.

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1. Finanzierung

Berechnung der tatsächlichen Belastung

3. Direkte und indirekte Hilfen des Staates beim Bauen

Ihre tatsächlich zu erwartende Belastung können Sie überschlägig nach dem folgenden Muster berechnen:

Berechnung der tatsächlichen Belastung Euro

o Zins und Verwaltungskosten und Tilgung (Summe der jährlichen Leistungen für Fremdmittel laut Finanzierungsplan) .............................

o Betriebskosten (Setzen Sie hierfür Erfahrungswerte vergleichbarer Wohngebäude für die laufenden Kosten des Grundstücks, wie z. B. Wasser, Strom, Öl, Gas, Entwässerung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Sach und Haftpflichtversicherung ein) .............................

o Instandhaltungskosten (Hierfür werden pauschal einschließlich der Kosten für Schönheitsreparaturen z. B. rund 30 Euro/m2 Wohnfläche bei Eigentumswohnungen und rund 25 Euro/m2 Wohnfläche bei Eigenheimen jährlich angenommen) .............................

Zwischensumme .............................

o Hiervon sind abzuziehen etwaige Jahreserträge (z. B. Miete für Einliegerwohnung, Garage, gewerbliche Räume) . /. .............................

Jährliche Belastung .............................

Monatliche Belastung also ............................... Euro = ............................. 12

Ihre tatsächliche baubedingte monatliche Belastung Euro beträgt: .............................

Sie können nun beurteilen, ob diese Belastung für Sie wirtschaftlich noch tragbar ist.

Dass möglichst viele Haushalte durch den Bau oder Erwerb von Eigenheimen und Eigentumswohnungen Wohneigentum bilden, ist ein wichtiges politisches Ziel. Haushalten mit niedrigerem bis durchschnittlichem Einkommen, die ohne Hilfe nicht zum Bau oder Erwerb von Wohneigentum in der Lage sind, möchte der Staat helfen.

Einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf staatliche Fördermittel gibt es – abgesehen vom Wohngeld in Form eines Lastenzuschusses (s. S. 17) – allerdings nicht. Die Mittel für die staatliche Wohnraumförderung werden nach der sozialen Dringlichkeit vergeben, wenn abzusehen ist, dass sie nicht für alle Antragsteller ausreichen werden.

Hier sind einige Hinweise und Anregungen zu den finanziellen Hilfen aus öffentlichen Haushalten beim Neubau eines Hauses:

• Wohnraumförderung Der Freistaat Bayern fördert im Bayerischen Wohnungsbauprogramm den Neubau, den Ersterwerb und den Folgeerwerb von Eigenwohnraum in Form von Einfamilien

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1. Finanzierung

häusern, Zweifamilienhäusern (ggf. einschließlich einer darin befindlichen Mietwohnung) und Eigentumswohnungen. Gefördert wird auch die Gebäudeänderung bzw. die Gebäudeerweiterung. Der Erwerb von vorhandenem Wohnraum aus dem Bestand wird vorrangig gefördert.

Das Gesamteinkommen des Haushalts darf die Einkommensgrenze des Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes nicht übersteigen. Das Gesamteinkommen ist die Summe der Jahreseinkommen des Antragstellers und aller weiteren Haushaltsangehörigen.

Die Einkommensgrenze nach Art. 11 BayWoFG beträgt für einen Einpersonenhaushalt 19.000 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt 29.000 Euro. Die Einkommensgrenze erhöht sich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person im Sinn des Art. 4 BayWoFG um 6.500 Euro. Handelt es sich dabei um ein Kind im Sinn des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze zusätzlich um 1.000 Euro. Für ein Ehepaar mit einem Kind beträgt die Einkommensgrenze also 36.500 Euro, für ein Ehepaar mit zwei Kindern 44.000 Euro.

Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens wird in der Regel das Einkommen zugrunde gelegt, das innerhalb der letzten zwölf Monate vor dem Monat der Antragstellung erzielt worden ist.

Vom Jahreseinkommen werden jeweils 10 % abgezogen für die Entrichtung von • Steuern vom Einkommen • laufenden Beiträgen zu einer Kranken und Pflegeversicherung • laufenden Beiträgen zu einer Lebensversicherung oder einer Versicherung zur

Altersversorgung

Außerdem gibt es noch bestimmte Freibeträge, z. B. für Menschen mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 50 oder für junge Ehepaare sowie Abzugsbeträge für Aufwendungen zur Erfüllung von gesetzlichen Unterhaltsverpflichtungen.

Gefördert wird mit einem Darlehen und einem einmaligen Zuschuss für Haushalte mit Kindern. Das Darlehen darf beim Neubau und Ersterwerb höchstens 30 v. H., beim Erwerb einer Immobilie aus dem Bestand höchstens 35 v. H. der förderfähigen Kosten betragen. Für jedes im Haushalt lebende Kind im Sinn des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes erhält der Bauherr neben dem Darlehen einen Zuschuss von 1.500 Euro.

Der Zinssatz für das Darlehen beträgt für die ersten 15 Jahre der Laufzeit 0,5 v. H. jährlich. Anschließend kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst werden, wenn dadurch die Tragbarkeit der Belastung nicht gefährdet wird. Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei. Danach beträgt die Tilgung 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2 v. H. erhoben.

Neben dieser Förderung kann beim Neubau und Erst und Zweiterwerb auch noch ein zinsgünstiges Darlehen aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm beantragt werden. Dieses Darlehen wird über die Bayerische Landesbodenkreditanstalt ausgereicht. Es beträgt bis zu 30 % der Gesamtkosten, höchstens aber 100.000 Euro und wird auf die Dauer von 10 Jahren zinsverbilligt.

Bitte beachten Sie, dass mit dem Bau erst begonnen bzw. der Kaufvertrag erst abgeschlossen werden darf, wenn die Förderdarlehen bewilligt worden sind oder wenn die Bewilligungsstelle dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat.

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Staatsbürgschaften

1. Finanzierung

Nehmen Sie also rechtzeitig Kontakt mit Ihrer Bewilligungsstelle (Landratsamt oder kreisfreie Stadt) auf.

• Staatsbürgschaften Darlehen zur Finanzierung des Wohnungsbaus werden grundsätzlich im Grundbuch durch Eintragung von Hypotheken und Grundschulden abgesichert. Im Interesse einer größtmöglichen Absicherung der Gläubiger des Darlehensgebers (z. B. der Sparer einer Bank) wird in den meisten Fällen darüber hinaus verlangt, dass die Darlehen an erster Rangstelle abgesichert und nur innerhalb bestimmter Beleihungsgrenzen gewährt werden. Die Beleihungsgrenze liegt je nach Kreditgeber bei etwa 50 % bis 60 % des Beleihungswertes, der wiederum erfahrungsgemäß unter den tatsächlichen Gesamtkosten eines Bauvorhabens liegt. Nachstellige Darlehen, die die Beleihungsgrenzen übersteigen, sind am Kapitalmarkt praktisch nur dann zu erlangen, wenn hierfür eine zusätzliche Sicherung besteht. Eine solche zusätzliche Sicherung bieten die Staatsbürgschaften.

Die Wohnungsbauförderung durch Staatsbürgschaften ist also vor allem für solche Bauherren bedeutsam, die relativ viele Fremdmittel aufnehmen müssen.

Beispiel: Euro

Gesamtkosten des Bauvorhabens: 200.000 Beleihungswert: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180.000 Beleihungsgrenze des Kreditgebers für die 1. Hypothek = 60 % des Beleihungswertes: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108.000 Benötigte Fremdmittel: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150.000

Ihre Aufgabe:

Für die die Beleihungsgrenze übersteigenden 42.000 Euro müssen Sie einen Kreditgeber finden, der mit einer nicht erstrangigen Sicherung einverstanden ist. Für eine dabei etwa erforderliche zusätzliche Sicherung können Sie eine Staatsbürgschaft beantragen.

Wird Ihrem Antrag stattgegeben, sähe Ihre Fremdfinanzierung so aus: Euro

1. Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108.000 2. Hypothek (zusätzlich gesichert durch Bürgschaft) . . . . . . . . . 42.000

Hinsichtlich der Voraussetzungen für die Gewährung von Staatsbürgschaften – auf die übrigens kein Rechtsanspruch besteht – sollten Sie sich am besten bei Ihrem Landratsamt oder Ihrer kreisfreien Stadt oder bei der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt (Brienner Straße 22, 80333 München) erkundigen. Hier erhalten Sie auch die benötigten Formblätter mit Beilagen und die Mitteilung, wo Sie Ihren Antrag einreichen müssen.

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1. Finanzierung

• WohngeldWohngeld Auch für Eigentümer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, für Erbbau

berechtigte oder Wohnungserbbauberechtigte und für Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts oder Nießbrauchs kann die Gewährung von Wohngeld in Betracht kommen, wenn der Wohnraum selbst genutzt wird. Das Wohngeld wird in Form eines Lastenzuschusses gewährt, der grundsätzlich für zwölf Monate bewilligt und monatlich im Voraus überwiesen wird. Mit dem Wohngeld wird die monatliche Belastung vermindert.

Ob und in welcher Höhe einem Antragsteller Wohngeld zusteht, richtet sich nach

• der Zahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder,

• der Höhe des anrechenbaren Familieneinkommens (Gesamteinkommens) und

• der Höhe der berücksichtigungsfähigen Belastung.

. . . Reicht’s?

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1. Finanzierung

Die Belastung kann nur bis zu bestimmten Höchstbeträgen anerkannt werden, die sich u. a. aus der Haushaltsgröße und der örtlichen Mietenstufe ergeben.

Beispiel

Familie: Ehepaar mit 3 Kindern, Schwiegermutter

Einkommen: Ehemann ist Arbeitnehmer, entrichtet Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken und Pflegeversicherung und zur gesetzlichen Rentenversicherung sowie Steuern vom Einkommen; Schwiegermutter bezieht Rente, leistet die Eigenbeteiligung an der gesetzlichen Kranken und Pflegeversicherung und zahlt keine Steuern auf den Ertragsanteil der Rente

Wohnraum: Eigenheim, bezugsfertig November 2006

Wohnort: Gemeinde der Mietenstufe III

des Ehemannes der Schwiegermutter

BruttoMonatseinkommen (ohne Kindergeld) 2452,00 Euro 500,00 Euro ./. Werbungskostenpauschale 76,67 Euro 8,50 Euro

2375,33 Euro 491,50 Euro

./. pauschaler Abzug (30%/10%) 712,60 Euro 49,15 Euro

1662,73 Euro 442,35 Euro

Monatliches Gesamteinkommen 2105,08 Euro

Zu bezahlende monatliche Belastung 900,00 Euro Zuschussfähige monatliche Belastung (Höchstbetrag) 715,00 Euro

Lastenzuschuss monatlich 84,00 Euro

Der Lastenzuschuss von 84,00 Euro ergibt sich aus der Wohngeldformel für 6 zu berücksichtigende Haushaltsmitglieder (§ 19 Abs. 1 Wohngeldgesetz) bei einem zu berücksichtigenden monatlichen Gesamteinkommen von mehr als 2100,00 bis 2110,00 Euro und einer zuschussfähigen monatlichen Belastung von mehr als 710,00 bis 720,00 Euro.

Zuständig sind die Wohngeldbehörden der Landkreise und kreisfreien Gemeinden, die Sie beraten können.

Im Internet finden Sie unter www.bmvbs.de weitere Erläuterungen zum Wohngeld mit Beispielen sowie Wohngeldbetragstabellen für Haushaltsgrößen bis zu acht Personen und die Mietenstufenliste der Gemeinden und Kreise.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten sollten Sie sich an Ihre örtlich zuständige Wohngeldbehörde wenden.

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http:www.bmvbs.de

1. Finanzierung

Bausparförderung

Wer gibt Auskunft?

• Bausparförderung Für Beiträge an Bausparkassen wird eine Arbeitnehmersparzulage nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz gewährt. Danach erhalten Bausparer 9 % Prämie auf höchstens 470 Euro Sparleistung je Arbeitnehmer, also bis zu 42,30 Euro je Jahr. Wer mehr als 17.900 Euro als Alleinstehender oder bei Zusammenveranlagung mit seinem Ehepartner (§ 26b des Einkommensteuergesetzes) mehr als 35.800 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen hat, erhält keine Sparzulage.

Auf Bausparleistungen können Sie auch eine Wohnungsbauprämie nach dem Wohnungsbauprämiengesetz erhalten (allerdings nicht, soweit für diese Leistungen ein Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage besteht). Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 % auf die Sparleistung. Die prämienbegünstigten Beträge sind auf 512 Euro bei Alleinstehenden und 1.024 Euro bei Verheirateten begrenzt. Alleinstehende erhalten also bis zu 45,06 Euro, Verheiratete bis zu 90,11 Euro je Jahr. Auch hier gelten Einkommensgrenzen: Ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen über 25.600 Euro bei Alleinstehenden und 51.200 Euro bei Verheirateten entfällt die Wohnungsbauprämie.

Auskünfte über die Gewährung staatlicher Wohnraumförderungsmittel für Eigenwohnraum sowie die Förderprogramme der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt erteilen alle Landratsämter und kreisfreie Städte. Hier können Sie auch erfahren, welche Antragsformulare Sie brauchen, wo die Formulare erhältlich sind, bei welcher Stelle der Antrag einzureichen und wann voraussichtlich mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Materialien zum Wohnungsbau (z. B. Bekanntmachungen, Merkblätter, Antragsformulare usw.) finden Sie auch im Internet unter den Adressen www.wohnen.bayern.de und www.labobayern.de.

Haben Sie Fragen zur Bausparförderung, so sollten Sie sich an eine Bausparkasse Ihrer Wahl wenden. Steuerliche Fragen sollten Sie schließlich mit Ihrem Steuerberater oder aber mit Ihrem zuständigen Finanzamt besprechen. Bei der Finanzierung sollten Sie sich eingehend durch die in Betracht kommenden Darlehensgeber (Bausparkassen, Sparkassen, Banken, Lebensversicherungen usw.) beraten lassen, sich konkrete Vorschläge unterbreiten lassen und vor allem verschiedene Angebote kritisch miteinander vergleichen.

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http:www.labo�bayern.dehttp:www.wohnen.bayern.de

2. Das Grundstück

Das Grundstück – ist es bebaubar und was darf ich darauf bauen? 2.

Wenn Sie hinsichtlich Ihrer Finanzierung im Wesentlichen Klarheit haben, kommt auf Sie die vielleicht wichtigste Entscheidung zu: die Suche nach einem geeigneten Grundstück.

Wohl dem, der bereits ein Grundstück hat. Aber Vorsicht: Manchmal ist noch ungeklärt, ob dieses Grundstück überhaupt bebaubar ist und ob es darüber hinaus nach Ihren konkreten Vorstellungen bebaut werden kann. Leider bleiben hier in der Praxis manchem Bauherrn unliebsame Überraschungen nicht erspart. Groß ist z. B. die Enttäuschung, wenn ein Grundstück zwar bei der Grundsteuer als Bauland oder Bauerwartungsland eingestuft wird, sich dann aber im Baugenehmigungsverfahren herausstellt, dass es gar nicht bebaubar ist. Der vorsichtige Bauherr sollte daher berücksichtigen, dass steuerrechtliche und baurechtliche Beurteilung manchmal auseinander klaffen können: Maßgeblich für die Bebauung ist allein die baurechtliche Beurteilung.

Ebenso kommt es häufig vor, dass ein Bauherr sich zu spät darüber unterrichtet, ob sich ein Grundstück für seine konkreten Bauabsichten eignet. Wenn beispielsweise ein Grundstück nur erdgeschossig bebaubar ist oder aber z. B. eine mehrgeschossige Bauweise zwingend vorgeschrieben ist, so können diese baurechtlichen Zwänge die Planungsvorstellungen des Bauherrn völlig über den Haufen werfen und gegebenenfalls auch noch seinen sorgfältig ausgearbeiteten Finanzierungsplan durcheinander bringen.

Die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist also für Grundstückseigentümer und Grundstücksinteressenten gleichermaßen wichtig. Beantwortet wird diese Frage im Wesentlichen durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 bis 35 BauGB. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB ist ein spezielles planungsrechtliches Instrumentarium zur Regelung der bodenrechtlichen Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens, das auch dessen Erschließung mit umfasst. Dieses Planungsinstrument ist mit vertraglichen Durchführungs und Finanzierungsverpflichtungen verbunden. Da es sich um einen Sonderfall handelt, wird im Folgenden auf eine weitere Darstellung verzichtet.

In der Praxis sind folgende Fälle für die Bebaubarkeit eines Grundstücks wesentlich: • Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, § 30 BauGB. • Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils,

§ 34 BauGB. • Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB. Das ist automatisch immer

dann der Fall, wenn die beiden ersten Varianten nicht vorliegen.

Ganz generell lässt sich sagen, dass nur in den beiden ersten Fällen bebaubare Grundstücke vorliegen. Wenn Sie irgendwelche Fragen zur Bebaubarkeit eines

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2. Das Grundstück

. . . da wär’s mir recht

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, § 30 BauGB

Flächennutzungsplan schafft kein Baurecht

Grundstücks haben, so sollten Sie sich ausschließlich an die zuständige Bauauf

sichtsbehörde wenden. Das gilt vor allem, wenn Sie ein altes oder gar baufälliges Haus, das im Außenbereich liegt, erwerben und eventuell umbauen wollen.

In allen Fällen ist unabdingbare Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grund

stücks, dass die Erschließung gesichert ist (vgl. hierzu Kapitel 3).

Zum Verständnis: Nach dem Baugesetzbuch sind die Gemeinden berechtigt und verpflichtet, Bauleit

pläne aufzustellen. Es gibt zwei Arten von Bauleitplänen: Zum einen den Flächennut

zungsplan, der in der Regel das gesamte Gemeindegebiet umfasst, für den Eigen

tümer aber noch keine verbindlichen Festsetzungen trifft. Zum anderen den Bebau

ungsplan, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird, sich auf Gemeindeteile beschränkt, hier aber für Eigentümer und Baubehörden gleichermaßen unmittelbar rechtsverbindliche Festsetzungen trifft.

Das heißt: Wenn Ihr Grundstück im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde als Bauland darge

stellt ist, so bedeutet das noch nicht, dass Sie ein baureifes Grundstück haben. Die Gemeinde kann es sich immer noch anders überlegen und bei einer Änderung des Flächennutzungsplanes Ihr Grundstück nunmehr als Grünfläche vorsehen. Ein gegen Veränderungen geschütztes Baurecht räumt der Flächennutzungsplan also nicht ein.

Anders der Bebauungsplan. Er begründet für jedermann rechtsverbindliche Festset

zungen. Wenn Ihr Grundstück im Bebauungsplan als Bauland festgesetzt ist, so kann Ihnen dieses Baurecht jedenfalls in den folgenden sieben Jahren nur noch ge

gen Entschädigung entzogen werden.

Wenn der Bebauungsplan darüber hinaus bestimmte in § 30 Abs. 1 BauGB ge

nannte Mindestfestsetzungen enthält – und zwar Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung (z. B. allgemeines Wohngebiet), das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Anzahl der Vollgeschosse, Grund oder Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe), die überbaubaren Grundstücksflächen (z. B. Baugrenzen) und die örtlichen Verkehrsflächen –, so richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens ausschließlich nach diesem so genannten qualifizierten Bebauungsplan: Das Projekt ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht oder wenn Abweichungen davon im Wege einer Ausnahme oder Befreiung (§ 31 BauGB) zugelassen werden können.

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2. Das Grundstück

2. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB

Aufpassen: Am Ortsrand beginnt der grundsätzlich nicht bebaubare Außenbereich

Ein qualifizierter Bebauungsplan hat für den Bauherrn zwei wesentliche Vorteile: • Das Baurecht ergibt sich unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Bebauungsplan.

Auch weitere Einzelheiten (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen) können unmittelbar daraus entnommen werden.

• Die wichtigste Voraussetzung für die Freistellung von der Genehmigungspflicht nach Art. 58 BayBO liegt vor.

Bei der Frage, ob ein Grundstück bebaubar ist, sollte also zuallererst geprüft werden, ob ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Alle Bebauungspläne einer Gemeinde sind für jedermann bei der Gemeinde einsehbar.

Wenn ein (qualifizierter) Bebauungsplan nicht vorliegt, hängt die Bebaubarkeit entscheidend davon ab, ob das Grundstück noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (§ 34 BauGB) oder aber bereits zum so genannten Außenbereich (§ 35 BauGB) gehört. Liegt das Grundstück nämlich bereits im Außenbereich, so ist es im Regelfall nicht bebaubar.

Leider lässt sich hier die Abgrenzung in der Regel nicht ähnlich parzellenscharf durchführen wie bei einem Bebauungsplan; im Bebauungsplan müssen nämlich die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs genau festgesetzt sein. Es muss daher – soweit nicht für die Abgrenzung zum Außenbereich eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB besteht – für jedes einzelne Grundstück eine Beurteilung vorgenommen werden. Die abschließende und rechtsverbindliche Entscheidung darüber trifft – unbeschadet einer gerichtlichen Überprüfung – die Baugenehmigungsbehörde.

Entscheidend für die Abgrenzung ist, ob das Grundstück noch innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ liegt. Das setzt voraus, dass eine tatsächlich aufeinander folgende Bebauung von einem gewissen Gewicht besteht. Trotz einzelner vorhandener Baulücken muss die aufeinander folgende Bebauung noch den Eindruck der Geschlossenheit vermitteln.

Problematisch sind vor allem drei Fälle: • größere innerörtliche Freiflächen, • Grundstücke im Ortsrandbereich, • kleinere Ansiedlungen, wie z. B. Weiler.

Hierzu gilt: Größere Freiflächen auch innerhalb bebauter Gebiete können den Bebauungszusammenhang unterbrechen und bereits zum Außenbereich zu rechnen sein. Dies gilt nicht für einzelne Baulücken im Baugebiet.

Erhöhte Vorsicht ist bei Grundstücken am Ortsrand geboten. Bereits die an das letzte bebaute Grundstück unmittelbar angrenzende Parzelle muss in der Regel dem Außenbereich zugerechnet werden. Gleiches gilt für Freiflächen zwischen dem geschlossenen Ortsrand und einzelnen, dem Ortsrand vorgelagerten bebauten Grundstücken. Hier wird wegen der Außenbereichslage eine Bebauung im Regelfall nicht möglich sein. Anders ist es nur dann, wenn die Gemeinde durch eine Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB geeignete Flächen dem Innenbereich zugeordnet hat. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf eines Ortsrandgrundstücks aber unbedingt bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde, ob das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück vom Geltungsbereich einer derartigen Satzung erfasst ist. Anderenfalls ist es nämlich nicht bebaubar.

Entsprechendes gilt für Grundstücke im Bereich von Weilern, Splitter oder Streusiedlungen. Hier stehen jeweils nur einige wenige Häuser, die keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darstellen. Eine Fortsetzung der Bebauung ist bei solchen

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2. Das Grundstück

3. Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB

4. Baugenehmigung im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan, § 33 BauGB

Splitter und Streusiedlungen regelmäßig nicht möglich. Etwas anderes kann gelten, wenn die Gemeinde dort eine gültige Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB) erlassen hat.

Liegt ein Grundstück aber noch im Zusammenhang bebauter Ortsteile, so ist es grundsätzlich bebaubar. Was auf diesem Grundstück konkret gebaut werden kann, richtet sich in erster Linie nach etwaigen „einfachen Bebauungsplänen“ (§ 30 Abs. 3 BauGB), d. h. Bebauungsplänen, die einzelne der in § 30 Abs. 1 BauGB genannten Mindestanforderungen nicht enthalten (siehe Kapitel 2.1). Soweit ein einfacher Bebauungsplan für das Gebiet nicht existiert oder soweit der einfache Bebauungsplan zu einzelnen wichtigen Punkten (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung) keine Festsetzungen enthält, muss sich Ihr Bauvorhaben an der bereits vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung orientieren. Dazu ist erforderlich, dass es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das neu hinzukommende Gebäude muss sich also dem bereits vorhandenen Bestand anpassen. In einem durch Ein und Zweifamilienhäuser geprägten Gebiet werden also auch künftig nur noch Häuser vergleichbarer Größe zulässig sein.

Im Außenbereich, also wenn das Grundstück weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt, wird eine Bebauung nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen können. Sollten Sie das Grundstück erst erwerben wollen, so ist größte Vorsicht geboten. Hier ist dringend zu empfehlen, die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks noch vor Abschluss des Kaufvertrages durch einen Vorbescheid nach Art. 71 BayBO rechtsverbindlich zu klären.

Das Gesetz setzt für eine Bebauung im Außenbereich sehr strenge Maßstäbe. Dies ist notwendig, um die Zersiedelung vor allem landschaftlich reizvoller Gebiete zu verhindern. Grund und Boden sind nicht vermehrbar und eine einmal begonnene Zersiedelung freier Landschaftsräume lässt sich nicht mehr aufhalten.

Soweit Ihr Grundstück nicht schon aufgrund der §§ 30, 34, 35 BauGB bebaubar sein sollte, kann sich eine Bebaubarkeit im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan ergeben (§ 33 BauGB). Hier müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

Erstens muss das Bebauungsplanverfahren bereits so weit fortgeschritten sein, dass erkennbar ist, dass der Bebauungsplan in dieser Form tatsächlich rechtsverbindlich wird (so genannte Planreife).

Zweitens setzt die Baugenehmigung im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan selbstverständlich voraus, dass das Bauvorhaben den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans entspricht, der Bauherr diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und die Erschließung gesichert ist.

Sofern der künftige Bebauungsplan nicht den Mindestanforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB entspricht, d. h. nicht mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über die örtlichen Verkehrsflächen enthält, bleiben die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 oder § 35 BauGB unberührt (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Zeitpunkt der Bebauung eines Grundstücks noch weiter vorverlagert werden (§ 33 Abs. 2 und 3 BauGB).

Achtung: Bei Anwendung des § 33 BauGB ist eine Genehmigungsfreistellung für Ihr Bauvorhaben nach Art. 58 BayBO nicht möglich.

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2. Das Grundstück

Beispiel für die bauplanungsrechtliche Einordnung der Grundstücke in einer Gemeinde

Grundsätzlich bebaubar

Baugebiet Bebauungsplan § 30 BauGB

Baugebiet nichtbeplanter Innenbereich § 34 BauGB

grundsätzlich nicht bebaubar

Außenbereich § 35 BauGB

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2. Das Grundstück

Aus dem Plan i. V. m. Planzeichenerklärung und den schriftlichen Festsetzungen kann entnommen werden, welche bauliche Nutzung auf den einzelnen Grundstücken planungsrechtlich zulässig ist.

Textliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung

Das Bauland im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans wird als reines Wohngebiet gemäß § 3 Baunutzungsverordnung festgesetzt.

2. Garagen, Stellplätze (1) Garagen und Stellplätze dürfen nur innerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden. (2) An der Grundstücksgrenze aneinander stoßende Garagen sind in Höhe und Dachform einheitlich auszuführen.

3. Dächer (1) Die Hauptbaukörper sind mit Satteldach auszuführen, Dachneigung 37° 45°. (2) Die Dächer von Garagen und Nebengebäuden sind entweder in das Dach des Hauptgebäudes einzubeziehen oder als Satteldächer mit einer Dachneigung von 25° 32° auszubilden. (3) Die Dachdeckung hat mit naturroten Dachziegeln oder Dachsteinen zu erfolgen.

Beispiel eines Bebauungsplans

a) Festsetzungen 0,3 max. zulässige

Grundflächenzahl (GRZ), z. B. 0,3

Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze

Zahl der Vollgeschosse (zwingend)

Offene Bauweise

Baugrenze

Firstrichtung

Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinie

Fußweg mit Begrenzungslinie

Öffentliche Grünfläche

Kinderspielplatz

zu erhaltende Bäume

Geltungsbereich

b) Hinweise Grundstücksgrenzen

Vorgeschlagene Stellung der Gebäude

vorgeschlagene Anpflanzung von Bäumen

Hinweis: Die genannten Festsetzungen sind lediglich Beispiele und keinesfalls allgemein verbindlich.

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3. Die Erschließung

Die Erschließung mussgesichert sein! 3.

Bauen setzt immer gesicherte Erschließung voraus

Ein heißes Eisen – die Folgekostenverträge

Ein Gebäude, das für Feuerwehr und Müllabfuhr nicht erreichbar ist, das über keine ausreichende und einwandfreie Versorgung mit Trink und Brauchwasser verfügt oder keine Einrichtungen für die schadlose Beseitigung der Abwässer hat, ist in unserer heutigen Zeit schlechthin undenkbar. Die Erschließung muss also gesichert sein, wenn ein Neubau errichtet werden soll. Die gesicherte Erschließung ist unabdingbare Voraussetzung für die Bebaubarkeit jedes Grundstücks, gleichgültig, ob es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereich liegt.

Was gehört zu einer gesicherten Erschließung? • Anschluss an das öffentliche Straßennetz, • gesicherte Wasserversorgung, • ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung.

Um unsere Gewässer vor Verunreinigungen zu schützen, ist in aller Regel der Anschluss an eine ausreichend leistungsfähige zentrale Abwasseranlage notwendig. Vornehmlich im ländlichen Raum können im Einzelfall statt des Anschlusses an eine zentrale Abwasseranlage auch Kleinkläranlagen zugelassen werden, wenn die Abwasserbeseitigung über solche Anlagen ohne schädliche Verunreinigung der Gewässer möglich ist. Abflusslose Gruben sind nur in besonderen Ausnahmefällen zulässig.

• Anschluss an das Energieversorgungsnetz (Elektrizität, Wärme, Gas).

Die Erschließungsanlagen müssen spätestens benutzbar sein, wenn das Bauvorhaben fertig gestellt ist.

Die öffentlichen Erschließungsanlagen bereitzustellen ist eine Aufgabe der Gemeinden. In Zweifelsfragen sollten Sie sich daher an Ihre Gemeinde wenden.

Um Missverständnissen vorzubeugen: Die Erschließung ist zwar Aufgabe der Gemeinden, jedoch hat der einzelne Bürger grundsätzlich keinen einklagbaren Rechtsanspruch, dass die Erschließungsanlagen bereitgestellt werden. Auch ist die Gemeinde nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, die Kosten für die Erschließungsanlagen weitgehend auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke umzulegen.

Manche Gemeinden wünschen oder fordern von Bauherren den Abschluss von Folgekostenverträgen, in denen sich der Bauherr zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verpflichtet. Diese Beträge können im Einzelfall beachtlich hoch sein. Die Gemeinden rechtfertigen diese Forderung mit den Nachfolgelasten, die durch jeden Neubürger auf sie zukommen und für deren Finanzierung sie keine ausreichenden Mittel zur Verfügung haben (z. B. Kindergarten, Schule, Feuerwehr, Friedhof etc.).

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3. Die Erschließung

§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB enthält eine ausdrückliche Rechtsgrundlage für sol

che Folgekostenverträge. So verständlich das Anliegen der Gemeinden ist, so kön

nen Folgekostenverträge doch nur unter engen Voraussetzungen rechtswirksam ab

geschlossen werden. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB fordert, dass die Kosten oder sonstige Aufwendungen Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Bauvorhabens sein müssen. Allenfalls bei der Ausweisung von großen Neubau

gebieten wird eine Gemeinde grundsätzlich von den betreffenden Grundstücks

eigentümern eine Beteiligung an den Nachfolgelasten verlangen können. Durch die Leistungen werden praktisch die finanziellen Bedenken der Gemeinde gegen die neue Baugebietsausweisung ausgeräumt. Die Höhe der Forderungen ist danach zu bemessen, welche Kosten durch die Verwirklichung eines Bauvorhabens für die Ge

meinde entstehen werden, wobei auch erst in Zukunft entstehende Kosten abwälz

bar sind. Auszugehen ist von einer Kostenprognose, bei der auf allgemeine Erfah

rungssätze zurückgegriffen werden kann.

Hinweis: Auch wenn die Gemeinde von Ihnen Folgekosten verlangt hat, bleiben Sie zur Bezahlung von Erschließungsbeiträgen für die Herstellung der Erschließungsanlagen verpflichtet. Die beiden Bereiche dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn der Folgekostenvertrag auch eine erschließungsver

tragliche Komponente enthält, d. h. eine Vereinbarung darüber getroffen ist, dass die Erschließungskosten mit einem entsprechend bestimmten Betrag mit abgegolten sind.

Außerhalb des durch § 11 BauGB vorgegebenen Rahmens sind Folgekostenver

träge unzulässig. Das gilt vor allem in den Fällen, in denen ein Baurecht nach §§ 30, 34 BauGB bereits vorhanden ist. Hier besteht ein Rechtsanspruch auf Ertei

lung der Baugenehmigung, der nicht von weiteren Leistungen abhängig gemacht werden darf.

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4. Das Vermessungsamt

Das Vermessungsamtsorgt für exakten Grenzverlauf und erspart Ärger 4.

1. Lageplan und Verzeichnis der Eigentümer

2. Grenzvermessung

Unklarer Grenzverlauf

Kauf, Tausch (Teilungsvermessung)

Dringender Auftrag

Abmarkung

Fortführungsnachweis (Veränderungsnachweis)

Für Ihren Bauantrag benötigen Sie einen aktuellen beglaubigten Auszug aus dem Katasterwerk (Flurkartenausschnitt), grundsätzlich im Maßstab 1:1000, den Sie beim zuständigen staatlichen Vermessungsamt erhalten. Beim Vermessungsamt erhalten Sie auch ein Verzeichnis der Eigentümer der benachbarten Grundstücke mit Namen und Anschriften Ihrer Nachbarn.

Bei der Planung und Errichtung von Gebäuden können Sie sich u. U. kostspielige zeitliche Verzögerungen und manchen Ärger, von der Baueinstellung bis hin zu nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen, ersparen, wenn Ihnen rechtzeitig der exakte Verlauf der Grundstücksgrenzen bekannt ist. Ist der Grenzverlauf unklar, etwa weil die Grundstücksgrenze noch nicht abgemarkt ist oder einzelne Grenzzeichen beschädigt, zerstört oder nicht auffindbar sind, sollten Sie sich beim örtlich zuständigen staatlichen Vermessungsamt beraten lassen und möglichst frühzeitig einen Antrag auf Feststellung der Grundstücksgrenzen stellen.

Das Vermessungsamt teilt Ihnen gegen Gebühr auch Maßzahlen zum Aufsuchen vorhandener Grenzzeichen mit. Bei Zweifeln daran, ob sich die Grenzzeichen noch am richtigen Ort befinden, empfiehlt sich in jedem Fall eine Grenzüberprüfung durch das Vermessungsamt, insbesondere in Fällen grenznaher Bauvorhaben.

Eigentumsänderungen an Grundstücken, die mit Grenzänderungen verbunden sind, können erst nach einer amtlichen Vermessung und nach Erstellung des Fortführungsnachweises (Veränderungsnachweises) durch das zuständige Vermessungsamt in das Grundbuch eingetragen werden. Wird ein Grundstück geteilt, für das ein Bebauungsplan gilt, dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Bei Rechtsgeschäften an Grundstücken (z. B. Kauf oder Tausch) stellen im Allgemeinen der beurkundende Notar im Rahmen der Vorbeurkundung oder der Käufer selbst einen Vermessungsantrag.

In besonders eiligen Fällen kann der Antrag als dringend gestellt werden. In diesem Fall wird durch das Vermessungsamt eine Erledigung – außer der Reihe – innerhalb von spätestens einem Monat zugesichert. Nähere Auskünfte dazu erteilt Ihnen das Vermessungsamt.

Bei einer Grenzänderung (Teilung, Tausch) werden die neuen Grenzen nach den Angaben des Grundstückseigentümers unter Beachtung der Angaben im Notariatsvertrag festgelegt und mit Grenzzeichen (Grenzsteine, Meißelzeichen, Eisenbolzen usw.) abgemarkt.

Die Grenzänderungen werden im Fortführungsnachweis (Veränderungsnachweis) (FN) dokumentiert. Eine Zweitfertigung des FN ist Grundlage für die abschließende Beurkundung beim Notar.

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4. Das Vermessungsamt

Kosten

3. Gebäude

einmessung

Die Kosten der Vermessung berechnen sich nach der Verordnung über die Benutzungsgebühren der staatlichen Vermessungsämter (GebOVerm).

Das Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke ist nur dann vollständig und für jedermann nutzbar, wenn es laufend aktualisiert wird. Das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (VermKatG) gibt daher den staatlichen Vermessungsämtern den Auftrag, alle Neubauten und Veränderungen am Grundriss bestehender Gebäude nach der Fertigstellung zeitnah von Amts wegen einzumessen und in das Liegenschaftskataster zu übernehmen. Die Kosten hierfür bemessen sich nach den Baukosten. Die Gebühren und Auslagen für die Vermessung und katastertechnische Behandlung der Gebäudeveränderungen hat nach dem VermKatG der Gebäudeeigentümer zu tragen. Nach der zum 01.04.2006 in Kraft getretenen GebOVerm beträgt die Gebühr z. B. für ein Gebäude mit einer Baukostensumme zwischen 125.000 Euro und 300.000 Euro 650 Euro zzgl. Umsatzsteuer.

Die komplette GebOVerm finden Sie im Internet unter der Homepage der Bayerischen Vermessungsverwaltung www.vermessung.bayern.de unter der Rubrik Grundstücke und Bauen Gebühren.

Auf der Homepage können Sie sich auch über sämtliche Leistungen der Vermessungsverwaltung informieren.

Ihr zuständiges Vermessungsamt finden Sie über die Eingabe der Postleitzahl auf der Homepage der Vermessungsverwaltung.

. . . so, jetzt ist geteilt

29

http:www.vermessung.bayern.de

5. Kauf des Grundstücks

Insbesondere: Der Kauf eines Baugrundstücks –was ist zu beachten? 5.

1. Der richtige Standort

Kriterien für die Standortsuche

Die beiden wichtigsten Richtpunkte bei der Suche nach einem Baugrundstück haben wir Ihnen bereits genannt:

• Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich aus Ihrem Finanzierungsrahmen.

• Das Grundstück muss bebaubar und für Ihre konkreten Bauabsichten geeignet sein.

Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage. Bitte bedenken Sie, dass die Entscheidung für einen bestimmten Standort nicht korrigierbar ist. Hier sollte man bei der Kalkulation der einzelnen Posten besonders flexibel sein: Entscheiden Sie sich eher für einen günstiger gelegenen, aber teureren Standort, und machen Sie dafür lieber entsprechende Abstriche bei der Bauausführung (Innenausstattung). Der Hobbyraum lässt sich immer noch ausbauen, das Bad großzügig einrichten, wenn sich die Kassenlage später bessert.

Was bei der Standortsuche vor allem zu beachten ist:

• Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (erspart manchen Zweitwagen).

• Gute Infrastruktur, insbesondere sollten ärztliche Versorgung, kirchliche und soziale Einrichtungen, Geschäfte, Banken und öffentliche Verwaltungsgebäude in angemessener Entfernung erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten Kindergärten, Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe sein.

• Freizeit und Sportmöglichkeiten können die Wohnqualität wesentlich erhöhen. Entsprechendes gilt, wenn Naherholungsgebiete gut erreichbar sind.

• Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des Wohngebiets sind von Bedeutung.

• Nicht zuletzt sollten Sie wissen, ob in der Nähe Immissionen verursachende Einrichtungen (Gewerbebetriebe, überregionale Straßen, Flugplätze) geplant sind. Bedenken Sie, dass in einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Betriebe ansässig und auch künftig zulässig sind.

Wie können Sie sich über diese Standortkriterien am besten informieren?

Soweit entsprechende Einrichtungen nicht bereits bestehen, empfiehlt es sich vor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu nehmen. Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte künftige Entwicklung der Gemeinde dar, gibt vor allem Aufschluss über die wichtigsten Planungen. Der Flächennutzungsplan kann jederzeit bei der Gemeinde eingesehen werden. Im Übrigen wird Ihnen auch Ihre Gemeinde soweit möglich Auskunft erteilen.

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5. Kauf des Grundstücks

2. Vorkaufsrechte

3. Ein Tipp für den vorsichtigen Käufer – der Vorbescheid

4. Ein Tipp für den eiligen Bauherrn

Bedenken Sie, dass Sie wahrscheinlich nur einmal in Ihrem Leben bauen. Machen Sie von Ihren Informationsmöglichkeiten Gebrauch! Die Praxis beweist leider zu häufig, dass Enttäuschungen bei besserer Information hätten vermieden werden können. Denken Sie auch daran: Je besser die Wohnlage und die Infrastruktur Ihres Baugrundstücks sind, desto höher sind auch sein Wert und seine Verkäuflichkeit.

Wenn Sie einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben, sind Sie noch keineswegs Eigentümer des Grundstücks. Eigentümer werden Sie erst durch Eintragung in das Grundbuch. Zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung vergehen regelmäßig mehrere Wochen, oft sogar Monate. Für diesen Zeitraum können Sie Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch sichern lassen.

Scheitern kann Ihr Grundstückserwerb trotzdem möglicherweise daran, dass die Gemeinde ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Der Gesetzgeber hat den Gemeinden und anderen Gebietskörperschaften mehrere Vorkaufsrechte eingeräumt (§§ 24, 25 BauGB, Art. 34 Bayerisches Naturschutzgesetz), mit denen sie vorrangig ein Grundstück erwerben können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist an verschiedene, im Gesetz jeweils genannte Voraussetzungen geknüpft und kann nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung über den Kaufvertrag geltend gemacht werden. Diese Mitteilung an die Gemeinde, aufgrund deren sie sich zu erklären hat, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will, wird regelmäßig vom Notar veranlasst.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, über dessen Bebaubarkeit Sie sich nicht sicher sind, weil es beispielsweise nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, so bietet sich für eine verbindliche Klärung dieser Frage die Bauvoranfrage an. Den Antrag auf einen solchen Vorbescheid können auch Sie als (möglicher) Käufer stellen; dass Sie bereits Grundstückseigentümer sind, ist nicht erforderlich. Näheres zum Vorbescheid finden Sie in Kapitel 12.5.

Wie Sie bereits den Ausführungen im 2. Kapitel entnehmen konnten, hängt die Bebaubarkeit eines Grundstücks maßgeblich von dessen Lage ab. Die Wahl des Grundstücks entscheidet aber auch über das Verfahren und die Dauer, bis wann Sie bauen können. Der schnellste Weg zum eigenen Haus ist, ein Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans zu erwerben, dessen Erschließung gesichert ist, und sich genau an die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu halten. Dann können Sie im Rahmen der Genehmigungsfreistellung genehmigungsfrei bauen, wenn nicht die Gemeinde die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt (siehe hierzu Kapitel 11).

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6. Die Bauplanung

Die ersten Hürden sind genommen – die Bauplanungkann eingeleitet werden 6.

1. Baupläne – wozu?

Baupläne sind immer nötig – egal in welchem Verfahren

Baupläne als Handlungsanweisung für die Ausführung

Größtmögliche Rechtssicherheit vor und während der Bauplanung

Wenn die Finanzierung „steht“ und ein Baugrundstück gefunden ist, beginnt ein weiterer Schritt auf Ihrem Weg zum neuen Haus: die Bauplanung.

Jedes Gebäude, jedes Haus ist eine „Einzelanfertigung“. Im Gegensatz zur Serienproduktion, z. B. von Autos, steht jedes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück, in seiner eigenen Umgebung. Jeder Bauherr hat zudem eigene Vorstellungen von Größe, äußerer Gestaltung, Raumverteilung usw. So gleicht fast kein Haus dem anderen. Selbst die meisten Hersteller von Fertighäusern bieten Änderungsmöglichkeiten an.

Damit so ein Haus auch nach den Wünschen des Bauherrn geplant werden kann, muss vorher – wie für alle anderen Produkte auch – ein gehöriges Maß an „Entwicklungsarbeit“ geleistet werden. Ergebnis dieser Arbeit sind dann die Baupläne.

Diese dienen dazu, das fertige Gebäude „vorwegzunehmen“ und Außenstehenden zu zeigen, wie es aussehen soll. Dies gilt auch für die Mitarbeiter der Gemeinde. Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genauer Baupläne kann die Gemeinde, bei der sie eingereicht werden, schnell und sicher erkennen, ob für das Bauvorhaben die Freistellung vom Genehmigungsverfahren oder das (vereinfachte) Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt. Das heißt vor allem, dass die genauen Maße, auch in Bezug auf die Geländeoberfläche, eingetragen sein müssen.

Die Baupläne dienen auch und vor allem den ausführenden Baufirmen bzw. handwerkern als gezeichnete Handlungsanweisung und werden dafür in verschiedenen Maßstäben, d. h. Genauigkeitsstufen, erstellt.

Wichtig ist: Die Bauplanung muss im Wesentlichen vor Baubeginn abgeschlossen sein, damit Sie bei späteren Änderungen keine unliebsamen Überraschungen erleben. Das ist ähnlich wie bei der Urlaubsplanung: Wer bereits im Flugzeug sitzt, kann sein Ziel nicht mehr ändern, und kurz entschlossene Anschlussflüge können teuer werden!

Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der Planung, umso weniger Probleme und Rückfragen sind bei der Ausführung zu erwarten. Dies wirkt sich günstig auf die Baukosten aus und kann u. U. höhere Planungskosten leicht wieder ausgleichen.

Die Bedeutung des sicheren Fundaments für ein Gebäude ist allgemein bekannt. Aber auch die Planung für einen Neubau sollte auf gesicherten Datenbeständen basieren. Die bisher gebräuchliche Flurkarte (s. Kapitel 4.1) steht immer noch im Mittelpunkt der Planungsgrundlage. Sie liefert den Gesamtzusammenhang der Umgebung und die grundsätzlichen Grundstücksverhältnisse. Die Daten liegen oft schon digital

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6. Die Bauplanung

vor und reichen bei ebenen Grundstücken in der Regel aus. Eine hierüber – und damit auch über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen – hinausgehende, noch exaktere Datenbasis kann ein Prüfsachverständiger für Vermessung im Bauwesen (s. Kapitel 14.5) liefern. Dieser erstellt auf der Grundlage der amtlichen Grundstücksdaten einen Bestandsplan, der neben der exakten örtlichen Lage und Höhensituation auch den genauen Grenzverlauf Ihres Grundstücks zeigt. Auf dieser Grundlage lässt sich eine gesicherte Planung aufbauen, die Sie vor unliebsamen Überraschungen bei der späteren Ausführung schützt. Auf Wunsch können weitere planungsrelevante Daten wie z. B. der Baumbestand, die Erschließungssituation, die Nachbarbebauung etc. mit erfasst werden.

Nach dem Abschluss der Entwurfsphase übernimmt der Entwurfsverfasser die Planung in den Bestandsplan und erstellt einen neuen Lageplan. In diesem Plan sind die Hauptabmessungen des Baukörpers mit seinen Grenzabständen und die Höhenlage gegenüber dem Baugrundstück, der Nachbarbebauung und der Straße dokumentiert. Bei schwierigen Grundstückssituationen sollte auch hier ein Sachverständiger für Vermessung hinzugezogen werden. Ein im Detail genau vermessener Lageplan kann bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch die Bauaufsichtsbehörde von großer Bedeutung sein, da er absolute Klarheit über die Situierung des Neubaus nach Lage und Höhe liefert. Sein Inhalt geht über die üblichen Darstellungsformen des Lageplans 1:1000 und der Eingabepläne 1:100 weit hinaus und macht die Eingabe im Detail prüfbar.

. . . läuft besser, als ich dachte

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6. Die Bauplanung

2. Anfertigen der Baupläne – wen beauftragen?

Uneingeschränkte Bauvorlageberechtigung

Eingeschränkte Bau

vorlageberechtigung

3. Aufpassen! Beim Bauen im geförderten Wohnungsbau sind bestimmte Größen einzuhalten

4. Ein Gebäude auf dem Grundstück – muss es erhalten werden?

Der Entwurfsverfasser wird Sie über eine notwendige genaue Vermessung Ihres Grundstücks beraten. Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus kostet eine Vermessung je nach benötigten Daten zwischen 600 Euro und 1200 Euro.

Selbstverständlich werden Sie bemüht sein, für die Fertigung der Baupläne einen Fachmann zu bekommen. Sie müssen das sogar, da die Bayerische Bauordnung – nicht zuletzt im Interesse des Bauherrn selbst – besondere Anforderungen stellt.

Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden aller Art sind Architekten und bauvorlageberechtigte Bauingenieure.

Architekten sind uneingeschränkt bauvorlageberechtigt, d. h. sie dürfen die Baupläne für jedes Gebäude fertigen. Ingenieure der Fachrichtung Bauingenieurwesen erwerben diese Berechtigung erst, wenn sie in die Liste der bauvorlageberechtigten Bauingenieure bei der Bayerischen IngenieurekammerBau eingetragen sind.

Für freistehende oder nur einseitig angebaute oder anbaubare Wohngebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als drei Wohnungen sowie für kleine eingeschossige gewerblich genutzte Gebäude bis zu 250 m2 Grundfläche und bis zu 12 m freie Stützweite, Garagen bis 100 m2 Nutzfläche und einige weitere kleinere Bauvorhaben können auch andere Entwurfsverfasser beauftragt werden.

Eingeschränkt bauvorlageberechtigt sind deshalb auch:

• Absolventen des Architekturstudiums, die noch nicht in die Architektenliste eingetragen sind und somit noch nicht die Berufsbezeichnung „Architekt“ führen dürfen,

• Absolventen des Bauingenieurstudiums, die nicht in eine Liste bei der Bayerischen IngenieurekammerBau als bauvorlageberechtigt eingetragen sind,

• Absolventen eines Studiums der Fachrichtung Hochbau,

• staatlich geprüfte Bautechniker und

• Handwerksmeister des Maurer und Betonbauer sowie des Zimmererfachs.

• fachbezogen beschränkte Bauvorlageberechtigte gemäß Art. 61 Abs. 4 BayBO

Wenn Sie staatliche Wohnraumfördermittel in Anspruch nehmen wollen, darf die Wohnfläche eines Eigenheims die angemessene Größe, die hauptsächlich nach der Haushaltsgröße bemessen wird, nicht überschreiten. Lage, Form, Größe, Beschaffenheit und Erschließung des Grundstücks müssen eine wirtschaftliche Bebauung zulassen. Hinsichtlich der Einzelheiten sollten Sie sich an die Landratsämter oder kreisfreien Städte wenden. Manch unliebsame Überraschung lässt sich hier durch rechtzeitige und genaue Information vermeiden.

Bedenken Sie bitte, dass die Förderungsbedingungen kein bloßer „Behördenformalismus“ sind. Sie haben vielmehr ihren guten Sinn; vor allem sollen sie sicherstellen, dass nur wirklich wirtschaftliche Vorhaben gefördert werden. Schließlich ist es das Geld des Steuerzahlers, das hier ausgegeben und sinnvoll angelegt werden soll.

Wenn auf Ihrem Grundstück ein Gebäude steht, das bereits ein gewisses Alter hat (vor allem vor dem 1. Weltkrieg errichtete Gebäude), sollten Sie sich zunächst bei der Bauaufsichtsbehörde, der Gemeinde oder beim Landesamt für Denkmalpflege erkundigen, ob es in der Denkmalliste eingetragen ist. Aber auch wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen ist, kann ein Gebäude ein Denkmal sein.

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6. Die Bauplanung

5. Bäume und Sträucher auf dem Grundstück – müssen sie erhalten werden?

Anders als bei der Beseitigung eines sonstigen Gebäudes genügt beim Abbruch eines Baudenkmals nicht die Anzeige dieser Absicht bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde einen Monat vor Beseitigung. In solchen Fällen müssen Sie vielmehr zusätzlich bei der unteren Denkmalschutzbehörde (das ist immer die Bauaufsichtsbehörde) eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) einholen.

Erteilt wird diese Erlaubnis, wenn keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes für den Erhalt sprechen, z. B. die besondere kunstgeschichtliche Bedeutung eines Hauses. Umgekehrt kann sie gemäß Art. 6 Abs. 2 DSchG versagt werden, wenn diese Gründe bestehen. Es empfiehlt sich daher, solche Fragen vor dem Kauf des Grundstücks zu klären. Dies können Sie am einfachsten bei den Sprechtagen des Landesamtes für Denkmalpflege tun, die bei den Landratsämtern regelmäßig durchgeführt werden. Wenn ein Abbruch nicht möglich ist, kann eine Renovierung und Modernisierung in Frage kommen. Auch über Fördermöglichkeiten können Sie sich beraten lassen.

Bedenken Sie bitte auch, dass nicht nur die Beseitigung, sondern auch die Veränderung eines Baudenkmals erlaubnispflichtig ist. Gleiches gilt für bauliche Maßnahmen in der Nähe von Baudenkmälern, die sich auf deren Bestand oder Erscheinungsbild auswirken können. Ist zugleich eine Baugenehmigung erforderlich, wird das Denkmalschutzrecht im Baugenehmigungsverfahren mit erledigt; einer besonderen denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis bedarf es dann nicht.

In manchen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen von Bäumen ab einer bestimmten Größenordnung untersagen. Die Verpflichtung zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen kann auch in einem Bebauungsplan festgesetzt sein.

Auch ohne eine solche Verpflichtung sollte es aber in Ihrem eigenen Interesse liegen, Bäume und Sträucher auf dem Baugrundstück so weitgehend wie möglich zu erhalten. Eine sorgfältige Eingrünung Ihres Hauses ist aus Gründen der Gestaltung und der Gesundheit gleichermaßen wünschenswert. Manch kostspielige spätere Neuanpflanzung ließe sich vermeiden, wenn schon bei der Bauausführung mehr Rücksicht auf das bereits vorhandene Grün genommen worden wäre. Geben Sie daher Ihrem Bauunternehmer entsprechend genaue Anweisungen. Ein „Häuschen im Grünen“ – ein Wunschtraum, der auch in dicht besiedelten Stadt und Vorstadtgebieten Wirklichkeit werden kann.

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7. Gestaltung

Einige Worte zurGestaltung Ihres Hauses 7.

Entscheidend ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers

Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die Visitenkarte seines Bauherrn. Es versteht sich dabei von selbst, dass jeder Bauherr bemüht ist, sein Haus ansprechend zu gestalten und gut in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht immer ganz einfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispiele in Stadt und Land.

Früher wurde die äußere Form eines Hauses maßgeblich durch landschaftliche und klimatische Gegebenheiten, durch örtlich verfügbare Baustoffe, durch das Geschick und die handwerklichen Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster Handwerker und Baumeister bestimmt. Das Ergebnis waren meist harmonisch in die vorhandene Bebauung eingefügte Neubauten, die wesentlich zur Entstehung der heute so hoch geschätzten geschlossenen Ortsbilder in unseren alten Städten und Dörfern beitrugen.

Ganz anders die Ausgangslage heute: Durch die stürmische Entwicklung der Bautechnik steht heute allgemein eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebundener Baustoffe zur Verfügung. Für das Erscheinungsbild eines Hauses wesentliche Einzelteile – wie Türen, Fenster, Zäune – werden fabrikmäßig vorgefertigt. Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht zuletzt tief greifende Veränderungen in den handwerklichen Berufen haben teilweise zu einer völligen Aufgabe der überkommenen, für unsere Landschaft typischen Bauformen geführt. Nicht mehr der „Baumeister“, sondern das Material bestimmt vielfach die Planung. Das Ergebnis ist leider viel zu oft ein Haus, das ohne Rücksicht auf Landschaft und Umgebung nur nach Zweckmäßigkeitserwägungen und nach den Vorgaben der Baustoffindustrie gebaut wird, oder – fast noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestaltungselemente aus der Freizeitwelt übernimmt.

Was ist zu tun, wie können vor allem Sie als Bauherr eine ansprechende Gestaltung Ihres Hauses erreichen?

Die Lösung ist einfach und doch sehr kompliziert: Entscheidend für eine angemessene Gestaltung ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers, der nach Ausbildung und praktischer Erfahrung in derart schwer zu beurteilenden Gestaltungsfragen das richtige Gespür hat. Bereiten Sie diese Entscheidung mit großer Sorgfalt vor. Sehen Sie sich z. B. in Ihrem Landkreis nach besonders gut gestalteten Wohnhäusern um und erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entworfen hat.

Wenn Sie sich für einen Entwurfsverfasser entschieden haben, so verlangen Sie von ihm Baupläne für ein Haus, in dem Sie sich auch viele Jahre und Jahrzehnte wohl fühlen können. Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei der Gestaltung später kaum mehr oder nur unter großem finanziellem Aufwand beheben lassen. Eine ansprechende Gestaltung muss nicht zwangsläufig mehr Geld kosten. So wirken z. B. einfache, zurückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vornehmer und überzeugender

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7. Gestaltung

als überladene protzige Bauten, die zeigen sollen, was sich der Bauherr alles leisten kann.

Auch im Fall eines von der Genehmigungspflicht nach Art. 58 BayBO freigestellten Wohngebäudes ist nicht alles erlaubt, was gefällt. Äußerste Grenze ist auch hier das Verunstaltungsverbot des Art. 8 BayBO.

Verfahrensfrei lässt die Bayerische Bauordnung weitgehend die Änderung der äußeren Gestaltung von baulichen Anlagen auch vor Fertigstellung der Anlage. So müssen Sie für die Errichtung von Fenstern und Türen einschließlich Dachflächenfenstern und den entsprechenden Öffnungen und für das Anbringen von Außenwandbekleidungen (ausgenommen bei Hochhäusern), Verblendungen sowie Verputz an der Fassade keinen Bauantrag stellen (Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. d, e BayBO). Erlaubnispflichtig bleiben solche Fassadenänderungen an Denkmälern, in Ensembles o