BUSINESS Einkaufszentren

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STI LLE S T A R SDie Mieter haben entschieden: Das wirtschaftlich erfolgreichste

Einkaufszentrum Deutschlands steht in einem Ortsteil von Paderborn.

Auch im weiteren Verlauf des Shopping Center Performance Reports stößt man

eher auf unprätentiöse Fachmarktzentren als auf glitzernde Konsumtempel.

1 Südring Center, Paderborn

Südring Center Paderborn klingt alles an-

dere als sexy. Kaufpark Göttingen ir-

gendwie auch nicht. Und Famila Ein-

kaufsland Wechloy erst recht nicht. Unter Ein-

zelhändlern aber erzeugen diese Namen

wohlige Gefühle. Sie sind nämlich alle drei

unter den Top 10 im Shopping Center Perfor-

mance Report 2016 gelandet. Regelmäßig je-

des Jahr erstellt die Wiesbadener Unterneh-

mensberatung Ecostra in Zusammenarbeit

mit den Medienpartnern TextilWirtschaft

und Immobilien Zeitung dieses vielbeachtete

Ranking. Einziges Kriterium ist die wirt-

schaftliche Performance der Läden, die die

Einzelhändler in den Centern betreiben. Ab-

gefragt wurden 400 Standorte. 269 davon

tauchen letztlich in der Auswertung auf, für

die restlichen Malls gab es zu wenige Bewer-

tungen.

In diesem Jahr hat die Umfrage eine Rekord-

beteiligung erfahren. 106 Filialisten unter-

schiedlicher Handels- und Dienstleis-

tungsbereiche, die für insgesamt mehrere

tausend Zweigstellen stehen, haben die Fra-

gebögen beantwortet. Der Gesamtsieger Süd-

ring Center (Seite 18) ist für Insider nicht wirk-

lich überraschend: Seit Jahren vergibt der Ein-

zelhandel gute Noten nach Paderborn. Die ro-

te Laterne im Ranking geht an die Königshof-

Galerie in Mettmann (Seite 19). Nimmt man

5 Stern-Center, Potsdam

3* Breuninger land, S indel f ingen

2 Lago Shopping Center, Konstanz

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3* Fami la E inkaufs land, Wechloy

BUSINESS Einkaufszentren

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die Rangliste unter die Lupe, lassen sich da-

raus fünf Thesen formulieren:

1. Grüne Wiese: läuft. Es sind vor allem

Einkaufszentren außerhalb der Städte, die

vom Einzelhandel gut bewertet werden. In

den Top 10 ist lediglich das Lago in Konstanz

ein City-Center und dort wohl auch nur ver-

treten, weil es sehr vom Shopping-Tourismus

aus der Schweiz profitiert. Ansonsten domi-

nieren die Spitzengruppe Grüne-Wiese-

Standorte mit kostenlosen Parkplätzen und

einem großen Angebot für den kurzfristigen

Bedarf. Das scheint für Frequenz zu sorgen,

die auch die anderen Mieter glücklich macht.

„Wenn man nur Mode im Center hat, dann

konzentriert sich die Frequenz zu sehr auf das

Wochenende“, sagt zum Beispiel Südring Cen-

ter-Macher Friedrich Klingenthal.

2. Provinz: läuft. Einkaufszentren in klei-

neren Städten funktionieren häufig besser.

Städte wie Oldenburg, Stralsund und Sindel-

fingen liegen auf den vorderen Plätzen. Cen-

ter in den Metropolen haben offensichtlich

einen schweren Stand. Das erste Einkaufs-

zentrum in einer Stadt mit über 500.000 Ein-

wohnern ist die Centrum-Galerie in Dresden

auf Platz 22. Die konnte sich übrigens in den

vergangenen Jahren nach einer Revitalisie-

rung nach oben kämpfen und hat außerdem

gerade dem lange führenden Wettbewerber

Altmarkt-Galerie den Magnetmieter Zara

weggeschnappt. Die zweite Metropole nach

Dresden in der Auswertung ist München (Pa-

sing Arcaden) auf Platz 52, danach Berlin (Fo-

rum Köpenick (Platz 53). In Hamburg liegt das

Mercado vorne (59.), in Köln die Köln Arcaden

(68.), in Frankfurt das NordWestZentrum

(105.), in Leipzig das Allee-Center (132.). Die

schwächsten Metropolen-Malls stehen in

Stuttgart (Carré Bad Canstatt, 183.) und in

Düsseldorf (Düsseldorf Arcaden, 201.).

3. Normal: läuft. Durch und durch boden-

ständig kommen die am besten bewerteten

Center im Performance Report 2016 daher.

Durchschnittliches Angebot, durchschnittli-

che Architektur. Wer nach spektakulären

Centern sucht, findet sie erst weiter hinten im

Klassement. Der mit großem Aufwand mo-

dernisierte Ruhrpark in Bochum etwa landet

auf Platz 59, die Europa Passage in Hamburg

auf Platz 66, das von Star-Architekt Massimi-

liano Fuksas entworfene MyZeil in Frankfurt

gar nur auf Platz 227. Auch das Centro ist erst

auf Platz 117 zu finden. Die Oberhausener Me-

ga-Mall ist zwar eines der größten und um-

satzstärksten Center Deutschlands, offen-

sichtlich aber nicht eines der wirtschaftlich

erfogreichsten für die Mieter. Und auch das

Minto in Mönchengladbach, von den Einzel-

händlern immerhin zum schönsten deut-

schen Center gekürt (siehe Seite 19), schafft es

nur auf Platz 105.

4. Alt: läuft. Der Bau von Shopping-Cen-

tern hat im vergangenen Jahrzehnt einen

Boom erlebt. Vom Handel erhalten die neuen

Malls aber überwiegend schlechte Noten. Zu

den bestplatzierten Centern gehören noch die

Centrum Galerie in Dresden (22.), die Schloss-

Quelle: SCPR 2016

* = Aufgrund einer identischen Durchschnittsbewertung wird der Rang mehrfach belegt

DIE BESTEN CENTER

Rang Center Note Nennungen

1. Paderborn - Südring-Center 1,29 7

2. Konstanz - Lago Shopping Center 1,44 9

3.* Oldenburg - Famila Einkaufsland Wechloy 1,55 11

3.* Sindelfingen - Breuningerland 1,55 20

5. Potsdam - Stern Center 1,65 17

6.* Stralsund - Strelapark 1,67 6

6.* Lübeck - CITTI-Park 1,67 6

8. Göttingen - Kauf Park Göttingen 1,71 7

9. Kiel - CITTI-Park 1,73 11

10.* Neuruppin - REIZ 1,80 5

10.* Erfurt - T.E.C. - Thüringer Einkaufscenter 1,80 5

12.* Sulzbach - Main-Taunus-Zentrum 1,83 18

12.* Greifswald - Elisen Park 1,83 6

14.* Heidelberg - Kaufland-Center 1,86 7

14.* Magdeburg - Börde-Park 1,86 7

16.* Abensberg - Einkaufszentrum Abensberg 1,88 8

16.* Chemnitz - Chemnitz Center 1,88 8

18. Bayreuth - Rotmain-Center 1,91 11

19. Ansbach - Brücken-Center 1,92 12

20. Bad Oeynhausen - Werre-Park 1,94 16

21. Regensburg - Donau-Einkaufszentrum 1,95 20

Arkaden in Braunschweig (41.) und die Pasing

Arcaden in München (52.). Die meisten tau-

chen allerdings weit hinten im Ranking auf:

Limbecker Platz in Essen (175.), Thier Galerie

in Dortmund (181.), Boulevard Berlin (198.),

Milaneo in Stuttgart (210.), Mall of Berlin

(233.), K in Lautern in Kaiserslautern (249.),

Gerber in Stuttgart (261.). Offensichtlich ist es

den neuen Einkaufszentren nicht gelungen,

ausreichend Kaufkraft anzuziehen. Aufwän-

dig in teuren Innenstadtlagen gebaut, sind

die Mieten üppig, während die Produktivitä-

ten unter den Erwartungen liegen. Entspre-

chend negativ ist die wirtschaftliche Perfor-

mance der Läden. Auf den vorderen Plätzen

hingegen finden sich alte Schlachtschiffe wie

das Südring Center (1968), das Main-Taunus-

Zentrum (1964) oder das Breuningerland Sin-

delfingen (1980). Gelernte Handelsstandorte,

die sich über Jahre ihren Markt erobert haben.

5. Händler-Center: läuft. Die allermeis-

ten Shopping-Center in Deutschland werden

von spezialisierten, international aktiven

Centermanagement-Gesellschaften wie ECE

und Unibail-Rodamco geführt. Von Einzel-

händlern geführte Malls sind eher selten. Be-

merkenswert hoch aber ist ihr Anteil in der

Spitenzgruppe des Performance Reports. Al-

lein aus den Top 10 stehen hinter sechs Ein-

kaufszentren Einzelhandelsunternehmen.

Erstmals in diesem Jahr hat außerdem das

Kieler Handelsunternehmen Citti in der Um-

frage nach dem besten Center-Betreiber die

renommierte ECE überholt. Große Beachtung

findet auch die Tatsache, dass die Brüder Röt-

her (Modepark Röther) den Elbepark in

Hermsdorf überaus erfolgreich revitalisiert

haben. Erst 2012 haben sie das damals dar-

niederliegende Center gekauft. Heute ist es

mit einer guten Durchschnittsnote im oberen

Fünftel des Gesamtrankings. „Niedrige Kos-

ten, starker Mietermix: für uns einer der bes-

ten Standorte“, heißt es bei einem Modefilia-

listen. Fast scheint es, als ob die Händler die

besseren Centermanager sind. K

JÖRG NOWICKI

54%Alarmierendes Ergebnis: Insgesamt 54% der Mieter geben an, dass die Besucherfrequenz in deutschen Einkaufszentren innerhalb der letzten zwei Jahre stark abgenommen (15%) bzw. abgenommen (39%) hat. Nur 6% sagen, die Frequenz habe sich erhöht.

Quelle: SCPR 2016

FREQUENZ ZÄHLT

Note

So bewertet der Handel aktuelle Themen(1 = sehr wichtig, 5 = unwichtig)

Entwicklung der Kundenfrequenzen 1,37

Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal 1,58

E-Commerce 1,73

Entwicklung der Innenstädte 1,77

Entwicklung der Nebenkosten (z.B. Energie) 2,20

Demographische Entwicklung 2,42

Revitalisierung von Shopping-Centern 2,47

Markteintritt neuer Wettbewerber 2,93

Ladenöffnungszeiten 2,96

Internationalisierung 3,41

Quelle: SCPR 2016

GELD VOR UMWELTSCHUTZ

Am wichtigsten: Note

Am unwichtigsten:

Bedeutung von Standortfaktoren bei der Anmietung eines Ladenlokals (1 = sehr wichtig, 5 = unwichtig)

Mietpreisniveau 1,18

Umsatzpotenzial am Standort 1,28

Höhe der Nebenkosten 1,58

Marktposition des Centers im reg. Wettbewerb 1,58

Innere Erschließung des Centers (Kundenlauf) 1,60

Kostenlose Toilettennutzung 2,72

Kostenloses WLAN 2,77

Architektur des Centers 2,83

Service-Angebote (z.B. Lade-, Paketabholstationen) 2,83

Energieeffizienz des Gebäudes (Green Building) 3,18

Quelle: SCPR 2016

ECE NICHT MEHR VORN

Die Besten Note Vorjahr

Die Schlechtesten

So beurteilt der Handel die Betreiber von Einkaufszentren(1 = sehr gut, 5 = mangelhaft)

Citti 1,96 (2,14)

ECE 2,24 (2,13)

MEC Metro-ECE 2,58 (2,49)

Unibail Rodamco (ehem. mfi) 2,66 (2,98)

WealthCap 2,83 (2,64)

MultiSEC 3,41 (3,50)

Bilfinger Real Estate 3,41 (3,46)

Acrest Property 3,42 (3,42)

Klépierre (ehem. Corio) 3,61 (3,44)

Cushman&Wakefield / DTZ 3,65 (3,72)

Koprian iQ 3,91 (3,54)

Der Shopping Center Performance

Report misst den wirtschaftlichen

Erfolg von Einkaufszentren aus Sicht

der Mieter. Die Studie wird durch-

geführt von Ecostra, Wiesbaden. Me-

dienpartner sind die TextilWirtschaft

und die Immobilien Zeitung. Die 150

Seiten starke Studie mit weiteren

exklusiven Inhalten ist für 450 Euro

plus Mwst. bei ecostra.de erhältlich.

SCPR 2016: DIE STUDIE

Quelle: SCPR 2016

* = Aufgrund einer identischen Durchschnittsbewertung wird der Rang mehrfach belegt

DIE SCHLECHTESTEN CENTERRang Center Note Nennungen

250* München - Mira Einkaufscenter 4,00 5

250* Berlin - Neukölln Arcaden 4,00 5

250* Hildesheim - Arneken Galerie 4,00 14

250* Datteln - StadtGalerie 4,00 5

250* Dinslaken - Neutor Galerie 4,00 6

250* Duisburg - Königsgalerie 4,00 8

250* Mönchengladbach-Rheydt - Shopping Galerie 4,00 5

250* Recklinghausen - Palais Vest 4,00 15

250* Worms - Kaiser-Passage 4,00 6

250* Lübeck - Haerder-Center 4,00 5

260 Aachen - Aachen Arkaden 4,13 16

261 Stuttgart - Das Gerber 4,14 7

262 Witten - StadtGalerie 4,17 6

263 Hamburg - EKZ Jenfeld 4,20 5

264 Kulmbach - Fritz Einkaufszentrum 4,25 8

265* Weinheim - Weinheim Galerie 4,40 5

265* Speyer - Postgalerie 4,40 5

267 Neu-Ulm - Glacis-Center 4,50 14

268 Meißen - Neumarkt Arkaden 4,60 5

269 Mettmann - Königshof-Galerie 4,86 7

Bildergalerien zu den bewerteten Centern unddas komplette Ranking aller Center finden Sieunter textilwirtschaft.de/scpr16

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Klimaanlage und die Beleuchtung. Das hatsich offensichtlich schon bezahlt gemacht.Während man früher vor allem von kaltemund nassem Wetter profitierte, kommen dieLeute jetzt auch beiHitze gerne, sagt Klingen-thal. Im August sei die Frequenz um16% ge-stiegen, der Umsatz um 10%. Durchschnitt-lich 22.000 Menschen kommen täglich insSüdringCenter,anSpitzentagenbiszu45.000.

Das Besondere am Südring Center:Die Klingenthals sind keine ortsfremden Be-treiber. Sie kommen aus der Region und ha-ben außerdemden großenVorzug, selbst Ein-zelhändler zu sein.Vier großeMultilabel-Mo-de- und Sporthäuser führt das Unternehmen.Das bringt ihnen beiMietern viele Pluspunk-te ein. „Diewissen,wovon sie reden“,heißt esimmer wieder. „Wir sind einfach sehr nahdran am Geschehen“, sagt Klingenthal. Klei-nes Team, kurzeWege, schnelle Entscheidun-gen. „Und die Nebenkosten sind wesentlichniedriger als woanders.“Das Südring Center ist vollvermietet. Es gibt49 Geschäfte. Zu den großen Ankermieternzählen Lebensmittelhändler wie Aldi undCombi sowieMediamarkt, Toys R Us und dm.ImTextil-undLifestyle-Bereichsindunteran-derem Adler, Mister.Lady, Camp David, Dou-glas, Bijou Brigitte, Kik, Intersport Voswinkel,Ernsting’s family und Tchibo am Start. UndSüdpol, ein 1000m2 großes Multilabel-Mode-geschäft. Der einzige Laden, in dem die Klin-genthals selbst als Einzelhändler aktiv sind.

Das Südring Center ist vielleicht kein ar-chitektonisches Schmuckstück“, sagtAdler-Vertriebschef Leif Heppner.

„Aber es hat einen guten Mietermix, die Fre-quenz ist hoch und wir sind dort sehr zu-frieden mit unserem Geschäft.“ Heppner be-stätigt damit das gute Abschneiden des Pa-derborner Einkaufszentrums beim ShoppingCenterPerformanceReport.Schon indenVor-jahren war das Südring Center weit oben,diesmal hat es für den Spitzenplatz gereicht.Drei Kilometer von der Innenstadt entferntund direkt neben der Universität gelegen, istdas Südring Center eines der ältesten deut-schenEinkaufszentren.1969habenesdie bei-den Familien Klingenthal und Dany eröffnet.„Mein Vater hat die Idee von einer USA-Reisemitgebracht“, sagt Friedrich Klingenthal (sie-he auch Seite 4). Der 62-Jährige führt dasShopping-Center seit 35 Jahren. Mit seinemSohn Felix als Prokurist ist jetzt bereits diedritte Generation mit im Team.Die Danys haben ihren Anteil schon vor län-gerem an die Metro-Gruppe verkauft. Heutegehört das eigentliche Südring-Center mit24.000m2 Verkaufsfläche und 49 Läden aufzwei Ebenen den Klingenthals allein. Direktnebenan betreibt die Metro-Tochter Real aufnahezu gleicher Fläche ein SB-Warenhaus,das erst vor kurzem auf den neuesten Standgebrachtwurde.AuchdieKlingenthalshabengerade umgebaut. Es war der größte Umbauseit 25 Jahren. Viel investiert wurde zum Bei-spiel in neue Technik, unter anderem in die

Esgibt imSüdringCentereinePost,eineBank,einen Friseur. „Wir haben alle Funktionen ei-ner Innenstadt“, sagt Klingenthal. Knapp400.000 Menschen umfasse das Einzugsge-biet. Er betont, wie wichtig große Magnetenwie Lebensmittler, Unterhaltungselektroni-ker, Discounter und Drogeriemärkte sind.„WennmannurModehat,machtmansich zuabhängig vonderWochenendfrequenz.“Des-halb sei das Südring Center auch in SachenMode keine wirkliche Konkurrenz für die Pa-derborner Innenstadt. „Dort gibt es 70.000m2

Textilfläche, bei uns nur 4000m2.“KlingenthalhättegerneeinenNachschlag fürsein Center. „Wirmüssen immerwieder Inte-ressenten abweisen.“ Namen nennt er nicht,aber es ist bekannt, dass unter anderemH&M mehrfach angefragt hat. Es gibt alsoErweiterungspläne. „Wir diskutieren darübermitderStadt“,sagtKlingenthal,ohnemehrzuverraten. Einige tausend Quadratmetermehrhätte er gerne,vor allem für Textilien,Dienst-leistungen und Gastronomie. Die Stadt Pa-derborn ist angesichts rückläufiger Frequen-zen in der Innenstadt bislang zögerlich. DochKlingenthal hofft bis spätestens 2020 auf dieGenehmigung.DashoffenaucheinigeEinzel-händler. Der Expansionsmanager eines gro-ßenSchuhfilialisten sagt:„Wir versuchen seitJahren, im Südring Center Mieter zu werden.Bislang chancenlos. Es gibt einfach keine frei-en Flächen.“

JÖRG NOWICKI

Von Einzelhändlern für EinzelhändlerDas Beste: Das Südring Center in Paderborn gehört der Modehändler-Familie Klingenthal

Seit 1969 am Markt: Das Südring-Center ist eines der ältesten deutschen Einkaufszentren.

Hinter dem Südring Center in Paderbornsteht die bekannte Händlerfamilie Klin-genthal. Sie betreibt unter ihrem NamengroßeMultilabel-Mode- und Sporthäuserin Paderborn, Gütersloh, Herford undSalzkotten, außerdem das Geschäft Süd-pol im Südring Center. Für die Textilspar-te zuständig ist Ferdinand Klingenthal.Das Immobiliengeschäft verantwortetsein Bruder Friedrich.Das Südring Centerist mit 24.000m2 und 49 Läden die mitAbstand größte Handelsimmobilie derFamilie. Vier weitere zwischen 4000 und6000m2 große Einkaufszentren gibt es inEmsdetten (Kaufland), Steinheim (CenteramSpeicherturm),Salzkotten (Heda-Cen-ter) und Gütersloh (Minipreis-Center).

Klingenthal: EineFamilie, fünf Center

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Produktivität, Profit, Performance. Ausschließlich darum geht es norma-lerweise beim Shopping Center Performance Report. In diesem JahrwurdendieMieter zumerstenMal auchnachdemschönsten Einkaufs-

zentrum Deutschlands gefragt. Klarer Gewinner: das Minto in Mönchen-gladbach,entwickelt undbetriebenvondemfranzösischenKonzernUnibail-Rodamco. Schon bei seiner Eröffnung im Frühjahr 2015 sorgte es in derBranche wegen seiner Architektur für Aufsehen. Verantwortlich dafür sinddas Aachener Architektenbüro Kadawittfeld und das Designstudio KplusKonzept aus Düsseldorf. Neun Jahre Planung gingen dem Bau voraus, dieInvestitionskosten beliefen sich auf rund 210 Mill. Euro. Zu den 104 Mieternzählen Marc O’Polo, Forever 21, Desigual, Liebeskind, Deichmann, H&M,Reserved und New Yorker.„Ein wirklich schönes Center, konsequent umgesetzt“, sagt der Expansions-manager eines Filialisten. „Fast zu schön für Mönchengladbach.“ Besondersgelungen seien das großzügige Raumgefühl,die hohen, individuellen Laden-fassaden, die guteWegeführung.Augenzwinkernd fügt er hinzu: „Und dannkann man auch noch umsonst pinkeln.“Jeweils gleichauf auf Platz 2 im Ranking der schönsten deutschen Centerfolgen der Ruhrpark in Bochum (Unibail-Rodamco) und die Mall of Berlin(HGHI), danach die Pasing-Arcaden in München, das Alstertal-Einkaufszen-trum inHamburg und das Centro in Oberhausen.Dass Schönheit in derWeltder Einkaufszentren nicht unbedingt mit Leistung einhergeht, zeigen diePlatzierungen der Schönsten im eigentlichen Performance-Ranking. DerRuhrpark liegt mit einer Note von 2,30 auf Platz 59, das Minto erhält eineBewertung von 2,64 (Rang 105) und die Mall of Berlin landet mit einer Notevon 3,65 gar nur auf dem 233. Platz. NO

„Fast zu schön fürMönchengladbach“Das Schönste: Das Minto glänzt mit kühner Architektur und großzügigem Raumgefühl

Insgesamt 210 Mill. Euro wurden in das Minto investiert.

In der Theorie sieht es eigentlich gut aus für die Königshof-Galerie in Mett-mann. Ein neues,modernes Einkaufszentrummit allem,was Otto-Normal-verbraucher so braucht: Rewe für den Lebensmittel-Einkauf, den Drogerie-

Filialisten dm als Frequenzbringer, H&M und C&A für Mode. Außerdemnoch unter anderem Sport 2000, Esprit, Tom Tailor, Bonita, Bijou Brigitte,Mister.Lady, Depot, Appolo Optik. Alles unter einem Dach.In der Praxis aber hat die Königshof-Galerie ein massives Problem. „Läuftüberhaupt nicht. Unser Geschäft dort ist eines unserer schlechtesten über-haupt“, sagt der Geschäftsführer eines Filialisten. „Das Einkaufszentrum hatein massives Frequenzproblem.“ Ein Kollege sagt: „Eine Katastrophe. DiesesCenter hat nur der Projektentwickler gebraucht, nicht aber die Stadt Mett-mann. Es wurde vollkommen am Bedarf vorbei gebaut.“Und so ist die Königshof-Galerie mit ihren 37 Läden auch in diesem Jahr beiderMieterumfrage für den Shopping Center Performance Report durchgefal-lenundaufdemletztenPlatzgelandet.ErstnachzahlreichenBauverschiebun-gen hatte der Bonner Projektentwickler Phoenix die Galerie im Frühjahr 2013anstelle des jahrelang leerstehenden Hertie-Warenhauses eröffnet. Die40.000-Einwohner-Stadt Mettmann, umringt von starken Einkaufsstädtenwie Düsseldorf, Wuppertal und Hilden, war damals froh, die Hertie-Lückewieder schließenzukönnen.DiegenehmigteVerkaufsflächewar imLaufederPlanungsphase von 7500m2 sogar auf 12.000m2 gestiegen.Für Phoenix Development ist die Königshof-Galerie ein schwarzer Fleck imPortfolio. Wie es in Mettmann weitergehen soll und welche Schritte manunternimmt, um die Geschäfte anzukurbeln? Dazu wollte in der BonnerZentrale auf Anfrage der TextilWirtschaft niemand Stellung nehmen. NO

„Eine Katastrophe“Das Schlechteste: Die Königshof-Galerie in Mettmann hat ein massives Frequenzproblem

Die Mall eröffnete 2013 anstelle einer leerstehenden Hertie-Filiale.