Studentisches Wohnen in Europa - JLL · Quelle: JLL Wöchentliche Mieten von Wohnimmobilien für...

Studentisches Wohnen in Europa

2017

Studentisches Wohnen in Europa 2017 32 Studentisches Wohnen in Europa 2017

EinleitungInhaltStudentisches Wohnen hat sich zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt. Vor allem verzeichnete der Sektor Rekordinvestitionen, umfassende strukturelle Änderungen und eine Konsolidierung in den reiferen Märkten. Hochschulbildung ist zunehmend zu einem globalen Geschäft geworden. Die Anzahl der internationalen Studenten soll bis 2020 die 7-Millionen-Marke übersteigen, verglichen mit 4,1 Millionen im Jahr 2014, was hervorragende Wachstumschancen für Europa bietet.

Aufgrund des Erfolgs von Wohnimmobilien für Studenten sind Investoren jetzt stark an Kontinentaleuropa interessiert, wo der Sektor sehr liquide ist und von den gleichen Fundamentaldaten profitiert wie in den reiferen Märkten in den USA und Großbritannien. Die Zahl der Studenten steigt in Ländern wie Deutschland und den Niederlanden seit der Jahrtausendwende wesentlich stärker an als in Großbritannien und wächst derzeit um mehr als 35 % verglichen mit 11 % in Großbritannien.

In den vergangenen Jahren lag das Interesse der Investoren hauptsächlich auf Großbritannien, jedoch zeigen andere europäische Schlüsselmärkte Zeichen steigender Liquidität.

Da der britische Markt zunehmend gesättigt ist, halten Investoren auf dem Kontinent nach neuen Renditemöglichkeiten Ausschau. Für die vermehrten Aktivitäten im Sektor waren nicht nur etablierte Betreiber in Nordamerika und Großbritannien verantwortlich, sondern auch neue Marktteilnehmer in Europa, die sich Marktanteile erobern.

Dieser Bericht beleuchtet die zunehmende Globalisierung der Hochschulbildung und die Schlüsselfaktoren für die steigende Nachfrage von Studenten. Bis heute war die Qualität der angebotenen Ausbildung der ausschlaggebende Faktor hinter den globalen Studentenströmen, aber mit steigender Größe des Sektors spielen Punkte wie Bezahlbarkeit und die Kosten der Ausbildung eine immer größere Rolle. Wir stellen die Schlüsselbedingungen von Angebot, Nachfrage und Markt für jedes Land dar und vergleichen Größe und Umfang der jeweiligen großen europäischen Märkte.

Einleitung 3

Die Globalisierung der Hochschulbildung 4

Europäischer Investmentmarkt 8

Länderprofile 1 11

Frankreich 12

Deutschland 14

Irland 16

Italien 18

Niederlande 20

Spanien 22

Die Anzahl der internationalen Studenten soll bis 2020 die 7-Millionen-Marke übersteigen, verglichen mit 4,1 Millionen im Jahr 2014, was für den Sektor hervorragende Wachstumschancen bietet.

Philip Hillman Chairman of Alternatives

7Mio.


Die Globalisierung der Hochschulbildung

Studenten können sich mittlerweile aussuchen, welche Universität sie besuchen möchten. Die Hochschulbildung wird sich bis zum Jahr 2020 zu einer Industrie mit einem Volumen von 70 Mrd. Dollar entwickeln und alle führenden Universitäten bemühen sich um die besten Talente. Demografische Profile im schnellen Wandel, sich entwickelnde Wirtschaftssysteme und die Globalisierung sind drei wesentliche Einflussfaktoren für die steigende Nachfrage nach einer hochwertigen universitären Ausbildung.

Hauptaspekte für internationale Studenten sind die Qualität der Einrichtung und der angebotenen Ausbildung, das internationale Renommee, die jeweilige Haltung gegenüber internationalen Studenten, ihre Sicherheit beim Aufenthalt im Ausland und nicht zuletzt wie einfach ein Visum für das Studium im jeweiligen Land erhältlich ist.

Ausgehend davon ist klar, warum die USA und Großbritannien 30 % aller internationalen Studenten aufnehmen. Englisch ist dort die Hauptsprache und in beiden Ländern sind die besten Universitäten der Welt zuhause. Angesichts der neuesten politischen Entwicklungen in Großbritannien und den USA gibt es bei mindestens zwei dieser Aspekte steigende Unsicherheiten, insbesondere geht es um die Haltung gegenüber internationalen Studenten und wie einfach ein Visum erhältlich ist.

Hochschuleinrichtungen in diesen Märkten heißen internationale Studenten weiterhin herzlich willkommen und können auf den entscheidenden wirtschaftlichen

Beitrag verweisen, den diese leisten. Jedoch könnten sich länger dauernde Einreisebeschränkungen in die USA oder die Aufnahme von Studenten für die Einwanderungsquoten in Großbritannien nach Abschluss der Verhandlungen zu Artikel 50 als schädlich erweisen. Das verschafft anderen europäischen Märkten bis zu einem gewissen Grad Chancen, obwohl der British Council auch schon vor dem EU-Referendum damit gerechnet hat, dass sich der Wettbewerb um internationale Studenten in den EU-Ländern verstärken wird.

Obwohl kontinentaleuropäische Universitäten in den weltweiten Top 50 kaum vorkommen, sind dennoch etliche auf den Plätzen 51 bis 200 vertreten. Diese Universitäten stehen im direkten Wettbewerb mit der Mehrzahl der britischen Universitäten im oberen bis mittleren Feld.

Ein Weg von europäischen Universitäten, ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen, ist die Einführung von englischsprachigen Studiengängen. Im Jahr 2007/08 wurden in den wichtigsten europäischen Märkten nur 500 englischsprachige Studiengänge angeboten, heute sind es über 6.000. Die Niederlande boten mit 2.068 englischsprachigen Studiengängen im Jahr 2014/2015 die meisten an. Jedoch steigt die Anzahl der angebotenen englischsprachigen Studiengänge in den Hauptmärkten und es wird eine viel breitere Kurspalette angeboten, während es im Jahr 2007/08 nur eine Handvoll gab.

Die Kosten für Hochschulausbildung und Universitätsabschluss werden von internationalen Studenten selten als entscheidender Nachfragefaktor genannt. Die beiden beliebtesten Studienorte (Großbritannien und USA) gehören zu den Ländern mit den höchsten Studiengebühren, insbesondere für Studenten von außerhalb der EU, obgleich dies durch die hohe Qualität der angebotenen Lehrveranstaltungen (wie internationale Ranglisten belegen) teilweise gerechtfertigt ist.

Die USA und Großbritannien nehmen 30% aller internationalen Studenten auf.

30%

Die Niederlande bieten mit mehr als 2.060 (2014/15) die meisten englischsprachigen Studiengänge an.

2.068

QS-Rangliste weltweit nach Ländern

30

25

20

15

10

5

01-20

An

zah

l de

r Un

iversitä

ten

21-50 51-100 101-150 151-200

UK Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien Schweiz Andere

Quelle: QS

Rangliste

Italien

2007-2008

2014/15

7

307

Spanien

2007-2008

2014/15

8

808

Frankreich

2007-2008

2014/15

11

1.200

Deutschland

2007-2008

2014/15

88

1.670

Niederlande

2007-2008

2014/15

2.068

304

Quelle: ACA

Englischsprachige Studiengänge

Land Min Max

Frankreich €183 €2.000

Deutschland €0 €250*

Italien €192 €1.195

Niederlande €1.984 €20.000

Irland €3.000* €52.000

Spanien €680 €18.000

* = Verwaltungsgebühr oder Ähnliches

Studiengebühren (Inland, EU und international)

Studentisches Wohnen in Europa 2017 EMEA Student Housing Report March 2017 76

Bisher beruhte das Wachstum im Sektor Studentisches Wohnen auf dem Bonus, dass ausländische Studenten bereit sind, viel zu zahlen. Sie stammen oft aus wohlhabenden Familien, die gerne für eine erstklassige Unterkunft mit Breitbandinternet, Freizeit- und anderen Möglichkeiten in einer guten, zentralen Lage bezahlen, damit ihr Nachwuchs beim Studium im Ausland sicher und bequem untergebracht ist.

Die nächste große Chance bietet sich bei der Unterbringung im mittleren Segment, das nicht nur einheimische Studenten bedient, sondern auch ausländische Studenten aus dem schnell wachsenden Mittelstand in Ländern wie Nigeria, Indien und Vietnam, wo das Pro-Kopf-Vermögen noch nicht so hoch ist wie in China, Hongkong oder Malaysia. In diesen Ländern gibt es eine weit höhere Anzahl von Menschen, die möglicherweise in den nächsten fünf bis zehn Jahren im Ausland studieren werden, und das nicht an Universitäten wie Harvard, MIT, Imperial oder Oxford. Diese Studenten werden sich zusätzlich zu den etablierten Märkten in Nordamerika, Großbritannien und Australien auch auf Märkten mit niedrigeren Studiengebühren und günstigeren Unterbringungskosten umschauen.

Die Globalisierung der Hochschulbildung

IMAGE

Globale Studentenströme – Hauptmärkte und Herkunftsländer internationaler Studenten

900.000

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

TOP 10 Zielländer

USA

Quelle: UNESCO

UK Australien Frankreich Russland Deutschland Kanada Japan China Italien

Kumulativ %Anzahl untergebrachter internationaler Studenten

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

Internationale Studenten

China Indien Deutschland Süd-Korea

Frankreich Saudi-Arabien

USA Malaysia Vietnam Nigeria

Kumulativ %Anzahl der im Ausland studierenden Studenten

Quelle: UNESCO

7Studentisches Wohnen in Europa 2017

Saudi-


Europäischer Investmentmarkt

Geschwindigkeit und Umfang von Investitionen und die im Bereich Studentisches Wohnen stattgefundene Konsolidierung deuten darauf hin, dass der Sektor weiter wachsen wird. Studentenunterkünfte haben sich jetzt als neue Assetklasse etabliert, obwohl sich der Reifegrad von Land zu Land unterscheidet.

Mehr als 80 % aller Investitionen in Wohnimmobilien für Studenten in Europa konzentrieren sich seit 2010 mit über 18 Mrd. € auf den britischen Markt, während das restliche Europa 4 Mrd. € auf sich vereint.

Im Vergleich: der britische Markt hatte im Jahr 2016 ein Volumen von knapp 4 Mrd. €. Dennoch steigt die Nachfrage der Investoren nach Wohnimmobilien für Studenten schneller als sich viele Märkte anpassen können, weswegen Investoren sich zunehmend für neue Märkte und grenzübergreifende Portfolios interessieren.

Für das Union State Portfolio mit britischen, deutschen und spanischen Assets wurden im November 2016 11 Kaufangebote abgegeben. Beim Verkauf des Portfolios mit 6.500 Plätzen blieb eine Nachfrage von mehr als 4,5 Mrd. € bei den erfolglosen Bietern unbefriedigt. Einige dieser Investoren hatten sich Anfang des Jahres auch an der Bieterrunde für das River UK Portfolio mit 7.150 Plätzen beteiligt.

Der Aufbau eines signifikanten Marktanteils für Investoren in kurzer Zeit durch den Kauf von Portfolios und Betreibern hat das Wachstum des britischen Markts beschleunigt und Neuentwicklungen in diesem Sektor befördert. Historisch gesehen sind in Europa Portfolio-Transaktionen selten, da Universitäten oft eigene Assets besitzen, es nur eine begrenzte Anzahl an Betreibern und zu wenige ausreichend Objekte gibt. Im Vergleich zu Großbritannien ist der Marktanteil von Studentenunterkünften in den wichtigsten europäischen Märkten wesentlich niedriger, sowohl bei universitätseigenen Unterbringungen als auch bei privaten Betreibern.

Der Markt wird durch die Suche von etablierten Betreibern, internationalen Investoren und neuen Marktteilnehmern nach Möglichkeiten auf dem Kontinent dynamischer, was durch ein günstiges Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage und weniger durch reife Märkte begünstigt wird.

Vor einigen Monaten kündigten GSA und GIC ein gemeinsames Entwicklungsprojekt mit 10.000 Plätzen an, nachdem GSA kürzlich 1.000 nutzbare Plätze in vier Städten erworben hat. In den Niederlanden hat Carlyle (beraten durch JLL) 1.500 Plätze aus dem neu aufgestellten Student Hotel-Portfolio verkauft.

In Spanien, wo es eine begrenzte Anzahl privater Betreiber gibt, kommt bald das RESA-Portfolio auf den Markt, was die zunehmende Liquidität und die wachsende Entwicklung in diesem Markt nach dem Verkauf des Melon District-Portfolios im Jahr 2015 mit 600 Plätzen durch JLL weiter unterstützt.

Dort, wo es keine geeigneten Objekte gibt, ziehen Investoren auch Entwicklungsmöglichkeiten in Betracht. In Irland hat der Mangel an Studentenunterkünften in Märkten wie Dublin zu einer Reihe von Grundstücks- und Forward-Funded-Geschäften geführt. Das von Oaktree mit 1.500 Plätzen verkaufte River Ireland-Portfolio (Beratung durch JLL) mit vier Standorten enthielt

Investitionen in Wohnimmobilien für Studenten

2012 2013 2014 2015 2016

UK

0

€1.000

€2.000

€3.000

€4.000

€5.000

€6.000

€7.000

Restl. Europa

Mill

ion

en

Quelle: RCA/JLL

Marktanteil an Wohnimmobilien für Studenten

UK Irland Deutschland Spanien Italien0%

5%

10%

15%

20%

25%

35%

30%

Frankreich Niederlande

Quelle: JLL

34%

15,7% 15,3%

10,8%

6,5%4,5%

2,3%

80%

€100 €200 €300 €400 €500 €600 €700

Frankreich

Italien

Deutschland

Spanien

Niederlande

Irland

UK

€50 €350

€42 €375

€41 €225

€62 €245

€90 €300

€110

€0

€75 €460

€650

Quelle: JLL

Wöchentliche Mieten von Wohnimmobilien für Studenten

nur ein nutzbares Projekt. Die restlichen sollen im Jahr 2017 bzw. 2018 fertiggestellt werden und eines befindet sich noch in der Entwicklungsphase.

In einigen Märkten gehören Studentenwohnungen aus historischen Gründen zum Wohnimmobilienmarkt. In Ländern wie Deutschland, den Niederlanden und Irland fallen Wohnimmobilien für Studenten unter das Wohnimmobilienrecht. Dies war auch in Frankreich so, jedoch gehört der Sektor mittlerweile nicht mehr zum regulierten Wohnungsmarkt, wodurch Einschränkungen bezüglich Mietvertragsdauer und Mietwachstum beseitigt werden konnten.


Länderprofile

Eine direkte Folge dieses Zusammenhangs ist allerdings, dass trotz des vergleichsweise geringeren Reifegrades des Sektors Studentisches Wohnen sich die Erträge in diesen Märkten viel näher an denen des allgemeinen Wohnungsmarktes bewegen. Abgesehen von den Plätzen des Studentenwerks in Deutschland liegen die mittleren Erträge zwischen 4,5 % und 6 % und damit gleichauf mit Großbritannien, obwohl private Betreiber hier viel weniger vertreten sind. Dennoch ist auf dem Kontinent eine weitere Renditekompression möglich, entweder durch verbesserte Betriebseffizienz, steigende Kapitalwerte oder Mietwachstum.

Gegenwärtig lautet die Faustregel, dass sich Mieten für Studentenwohnungen in Europa auf dem gleichen Niveau wie in Großbritannien bewegen, obwohl es je nach Standort bestimmte Unterschiede zwischen öffentlichem und privatem Wohnraum gibt. In Spanien sind die Mieten für Wohnimmobilien für Studenten tendenziell höher als auf dem privaten Mietmarkt, da hier mehrere Faktoren einwirken, wie etwa ein harter Wettbewerb um die Plätze, eine hohe Anzahl kleiner Mietwohnungen und die Tatsache, dass viele Wohnimmobilien für Studenten auch Verpflegung anbieten. Im Gegensatz dazu gibt es in Dublin einen Mangel an privaten Unterkünften, was dazu geführt hat, dass die Mieten für viele Studenten

Europäischer Investmentmarkt

Während die europäischen Hauptmärkte bezüglich Wohnimmobilien für Studenten unterversorgt sind, befindet sich der Sektor in jedem Land auf einem unterschiedlichen Reifeniveau. Dies zeigt sich durch die Anzahl der verfügbaren Plätze, die Anzahl der Betreiber und Privatbesitzer und durch große Unterschiede in Bezug auf die Nachfragedynamik und die Anforderungen von Studenten. In einigen Märkten wachsen Investitionsvolumen und Anzahl der Neuentwicklungsprojekte stetig, während in anderen kaum Transaktionen stattfinden.

Der von uns erstellte Überblick über die unterschiedlichen Märkte bietet eine Zusammenfassung der wichtigsten Angebots- und Nachfrageindikatoren für jedes Land und umreißt die Aktivitäten auf dem Markt sowie dessen Schlüsselmerkmale.

Während manche Investoren reifere Märkte mit bewährten Betreibern als Option mit geringem Risiko bevorzugen, nehmen andere für

Übersichtstabelle

Land Studenten im Land pro 1000

Einwohner

Einheimische Studenten im

Ausland pro 1000 Einwohner

Im Inland studierende ausländische Studenten

pro 1000 Einwohner

Studenten englischsprachiger Studiengänge pro

1000 Studenten

Plätzeanteil Wohnimmobilien

für Studenten in %

Frankreich 35,8 1,3 3,5 0,5 15,3

Deutschland 36,6 1,5 2,6 0,6 10,8

Irland 43,5 3,3 3,1 10,4 15,7

Italien 30,5 0,8 1,4 0,2 2,3

Niederlande 41,3 2,0 5,4 3,0 6,5

Spanien 32,6 0,5 1,9 0,5 4,5

UK 35,3 0,4 6,6 15,7 33,8

höhere Renditen ein höheres Risiko in Kauf. Die folgende Scoring-Matrix zeigt, wo welches Land hinsichtlich Angebot, Nachfrage und Marktgröße im Vergleich zu Großbritannien steht. Dieser Überblick dient nur zur Veranschaulichung, hilft jedoch

bei der Einschätzung des relativen Umfangs und Reifegrads des Sektors Studentisches Wohnen in den wichtigsten europäischen Märkten.

Erträge

Quelle: JLL, MSCI

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

UK Deutschland Irland Spanien ItalienFrankreich Niederlande

Studentenwohnungen (Bereich) Mietwohnungen (Headline)

Scoring-Matrix Angebot-Nachfrage

0 5

5

10

15

Na

chfr

age

20

25

30

10 15

Angebot

20 25 30

Nachfrage von Studenten ist Hauptgrund für Investitionen

Mangelndes Angebot ist Hauptgrund für Investitionen

UK

Frankreich Irland

Deutschland

Spanien

Italien

Schnell wachsende Märkte

Reife MärkteNiederlande

Quelle: JLL

Größe der Blase = Marktgröße 2016

Quellen: JLL, UNESCO

unerschwinglich geworden sind. Außerdem sind dadurch die Mieten für die begrenzten Plätze in

Wohnimmobilien für Studenten in den letzten zwei Jahren um bis zu 25 % gestiegen.


FrankreichNachfrage

Frankreich ist einer der größten Studentenmärkte in Europa: Die Gesamtzahl der Studenten ist in den letzten zehn Jahren um über 10 % gestiegen. Internationale Studenten machen dabei 9,8 % der gesamten Studentenschaft aus; nach Großbritannien ist Frankreich das beliebteste Ziel für Studenten aus China. Sehr viele Studenten kommen auch aus Frankreichs ehemaligen Kolonien wie Marokko, Algerien und Tunesien. Über 26 % der Studenten konzentrieren sich im Großraum Paris, der Île-de-France, die von den QS Global University Rankings im Jahr 2016 zur weltweit studentenfreundlichsten Stadt gewählt wurde.

Angebot

Wohnimmobilien für Studenten machen in Frankreich 15,3 % des Gesamtmarktanteils aus. Den Universitäten gehören über 155.500 Plätze (6,5 %), die überwiegend vom französischen Studentenwerk, dem CROUS, verwaltet werden und vorrangig an Studierende mit staatlichen Stipendien und mit niedrigem Einkommen vergeben werden. Wohnimmobilien für Studenten gelten nicht mehr als Teil des regulierten Wohnungsmarkts, sondern bilden eine eigene Assetklasse (Résidences universitaires). Damit sind Wohnimmobilien für Studenten von manchen der restriktiven Vorschriften zur Mietdauer für Mieter oder zur Möglichkeit der uneingeschränkten Mieterhöhung ausgenommen, wenn das Anwesen kommerziell an eine Betreibergesellschaft verpachtet ist. Vor kurzem hat die Regierung Pläne bekannt gegeben, in den nächsten fünf Jahren 40.000 neue Plätze für das Studentenwerk CROUS bereitzustellen, von denen fast die Hälfte in der Region Île-de-France liegen wird. Zusätzlich sollen im gleichen Zeitraum mindestens 9.500 private Plätze bereitgestellt werden.

Markt

Der größte Betreiber ist das Studentenwerk CROUS mit über 165.000 Plätzen und geplanten Projekten in Höhe von 24 % der Immobilien im Universitätsbesitz. Auch öffentliche Betreiber wie die Union Nationale des Maisons Etudiantes (UNME) sind stark in diesem Sektor vertreten. Private Betreiber gibt es nur sehr wenige. Der größte private Betreiber ist Les Estudines mit über 13.000 Plätzen, kleinere Betreiber wie Dometude und Crosslane planen jedoch den Ausbau ihrer Marktposition mit einer Reihe von Entwicklungsprojekten im ganzen Land auf Märkten wie Toulouse, Rennes, Angers und Marseille.

Die größte Transaktion im Jahr 2016 war der Kauf von 565 Plätzen in Toulouse durch Oaktree für 40 Millionen Euro, während Swiss Life REIM und Régie Immobilière de la Ville de Paris mit kleineren Transaktionen auf dem Markt aktiv waren. Die Spitzenrendite in der Region liegt derzeit bei 4,25 %, bei sekundären Standorten bis zu 5,25 %. Die größte Herausforderung in Frankreich bleiben der Mangel an ausreichend großen Objekten und die begrenzte Anzahl an privaten Betreibern, die als Partner infrage kommen. Historisch gesehen war es für private Investoren schon immer möglich, einzelne Studentenunterkünfte zu erwerben, was die Rahmenbedingungen für Portfolioverkäufe schwierig macht.

Mit einem Zuwachs an Studenten um mehr als 10 % in den letzten zehn Jahren ist Frankreich einer der größten studentischen Märkte in Europa.

10%


235.123 (9,8%)Top 5

China 25.338

Marokko 25.223

Algerien 16.558

Tunesien 8.955

Senegal 7.439

Straßburg

Ortsmiete: 62€ - 203€

ParisOrtsmiete: 50€ - 350€0

LyonOrtsmiete: 62€ - 201€

MarseilleOrtsmiete: 50€ - 200€

Franz. Studenten im Ausland

84.059 (3,5%)Top 5

Belgien 17.369

UK 11.228

Kanada 10.842

Schweiz 8.852

Spanien 8.754

ToulouseOrtsmiete: 60€ - 180€

Studenten 2.388.880

Wohnimmobilien für Studenten (Marktanteil)

15,3%

Hinweis: Alle Mieten sind als wöchentliche Mieten zu verstehen.

Wachstum (in den letzten

10 Jahren)

10%

Quellen: JLL/UNESCO/RCA

Wohnen zuhause:

821.775

155.547 (plus 99.000 öffentlich)

Angebot an Wohnimmobilien für Studenten von Universitäten

Angebot an privat vermieteten Wohnungen:

1.202.558

110.000

Private Angebote an Wohnimmobilien für Studenten:

Bestehende Betreiber

Erträge:

4,25%-5,25%

165.500 CROUS

22.000 Résides Etudes

13.300 6.100

22.000 Studéa

Les Estudines

Studelites

1.000 (im Bau) Dometude

Hauptprojekte 2015/16:

Toulouse, Oaktree

565 beds

Villejuif, Swisslife REIM

380 beds

Paris, La Française

REP development

282 beds

Geplante Nutzung

Studentisches WohnenSozialer Wohnungsbau


DeutschlandNachfrage

Mit einem Wachstum von mehr als 28 % in den letzten zehn Jahren hat Deutschland die größte Studentenpopulation aller europäischen Märkte. Zudem studieren davon nur 1 % in Teilzeit, wodurch ein besonders hoher Bedarf an Unterkünften während des Semesters besteht. In den letzten Jahren hat die Zahl internationaler Studenten im Land stark zugenommen, obwohl die Auswirkungen dieser Entwicklung teilweise durch die sinkende Zahl einheimischer Studenten und die vielen deutschen Studenten, die selbst ein Auslandsstudium in Ländern wie Österreich, den Niederlanden und Großbritannien absolvieren, abgefangen werden.

Angebot

Der Marktanteil von Wohnimmobilien für Studenten in Deutschland beträgt nur 11 %. Der größte Teil davon (234.200) wird vom staatlich finanzierten Studentenwerk verwaltet. Weitere 40.000 werden von öffentlichen Organisationen betrieben und andere 40.000 sind in privater Hand. Aufgrund des Umstands, dass sich Studentenunterkünfte überwiegend in öffentlichem Besitz befinden, sind die Objekte zum großen Teil veraltet und modernisierungsbedürftig; dem stehen jedoch niedrige Mieten, hohe Baukosten und Kürzungen bei den öffentlichen Ausgaben entgegen. Bei der Regierung wurde die Schaffung von weiteren 45.000 Studentenwerk-Plätzen beantragt. Gleichzeitig versuchen einige private Betreiber mit der geplanten Entwicklung von weiteren 41.000 privaten Unterkünften bis 2020 auf dem Markt stärker Fuß zu fassen.

Markt

Studentenunterkünfte gelten in Deutschland als Wohnraum, deshalb ist der Wechsel zwischen Vermietung an Studenten und normaler Vermietung relativ unkompliziert. Aus diesem Grund sind in Deutschland die Renditen bei Wohnimmobilien für Studenten niedriger, als man bei einem Sektor von derzeit dieser Größe und Ausgereiftheit erwarten würde. Die Mietwerte in Deutschland waren schon immer konservativ, doch bietet sich für private Investoren aufgrund des knappen Angebots auf vielen Märkten die Gelegenheit, Projekte mit einem vergrößerten Dienstleistungsangebot für Studenten und Absolventen zu entwickeln, die dafür einen höheren Preis akzeptieren. In Deutschland hat sich die Investitionstätigkeit im Jahr 2016 erheblich verstärkt; GSA hat 1.000 Plätze in vier verschiedenen Projekten erworben, weitere 1.500 sind in Planung. CREAG und die Mondial Kapitalanlagegesellschaft haben ebenfalls umfangreiche Käufe in Frankfurt getätigt, und DREF hat in München 345 Plätze für 60 Millionen Euro gekauft. Während internationale Investoren, die sich auf stärker etablierten Märkten erfolgreich positioniert haben, sich jetzt für Deutschland interessieren, befürchten Investoren im Inland, das Wachstum auf dem Markt zu verpassen, wie es ihnen schon in Großbritannien passiert ist.

Mit einem Wachstum von mehr als 28 % in den letzten zehn Jahren hat Deutschland die größte Studentenpopulation aller europäischen Märkte.

28%


210.542 (7,2%)Top 5

China 19.441

Russland 9.840

Österreich 8.277

Bulgarien 6.186

Polen 5.772

Studenten im Ausland (Top gefragt)

119.123 (4,1%)Top 5

Österreich 26.746

Niederlande 24.815

UK 13.846

Schweiz 11.886

USA 9.659

HamburgOrtsmiete: 50€ - 187€0

KölnOrtsmiete: 40€ - 160€

BerlinOrtsmiete: 42€ - 150€0

FrankfurtOrtsmiete: 62€ - 125€0

StuttgartOrtsmiete: 50€ - 100€0

MünchenOrtsmiete: 50€ - 225€0

234.200 4.700

2.800 2.500 2.500

1.200

Studentenwerk

Twenty First Student Living

The Fizz

Youniq

Uninest

Cresco Capital (im Bau)

(inkl. Planung)


Erträge:

4,0%-7,5%


HQ Portfolio, GSA

1.000 beds

Cologne, Hamburg

and Hanover, AviaRent

672 beds

Corestate portfolio, Universal Investment/

BVK

1.247 beds

Geplante Nutzung

Wohnen

Studenten 2.977.781


11%



10 Jahren)

28,4%


Wohnen zuhause:

690.192

234.200 (plus 40.000 öffentlich)



1.907.811

40.000



IrlandNachfrage

Mit 42,5 Studenten auf 1000 Einwohner hat Irland eine der höchsten Studentenkonzentrationen pro Kopf in Europa. Die meisten Studenten konzentrieren sich auf die drei Schlüsselmärkte Dublin, Cork und Galway. Irland ist außerdem der einzige Markt, der über mehr einheimischen Studenten verfügt, die im Ausland studieren, als internationale Studenten, die in Irland studieren. Jedoch ist Irland aufgrund seiner vorherrschend englischsprachigen Studiengänge und der Qualität seiner führenden Universitäten für die steigenden Zahlen internationaler Studenten gut aufgestellt. Die Regierung hat sich das Ziel gesetzt, die Immatrikulationen internationaler Studenten bis 2020 um 33 % zu steigern.

Angebot

Zwar gibt es in Irland einen etablierten privaten Markt für Wohnimmobilien für Studenten mit einem Marktanteil von 10,1 % aller Studenten, jedoch viel zu wenig Plätze in universitären Wohnheimen. Mit 5,6 % liegt der Anteil solcher Wohnheimplätze bei knapp einem Drittel des Anteils im Vereinigten Königreich, und in Dublin gibt es eine starke Nachfrage nach neuen Wohneinheiten für die Studenten der drei dort ansässigen großen Universitäten. Aufgrund der rückläufigen Entwicklung des Wohnbaus nach der Finanzkrise sind durch den Wettbewerb die Mieten für privat vermietete Wohnungen für die meisten Studierenden unerschwinglich geworden. Etablierte Investoren aus dem Vereinigten Königreich sind aktiv auf den Schlüsselmärkten tätig. GSA und Hines entwickeln neue Wohnanlagen in Dublin, wo derzeit bis zu 5.700 Plätze in Planung sind.

Markt

Die Immobilienkrise in den Städten und ihre direkten Auswirkungen auf die Studenten führte zum Wohnungsbaugesetz im Jahr 2016 (Housing (Miscellaneous Provisions) Bill 2016). Mit diesem Gesetz können Projekte für Studentenunterkünfte einen beschleunigten Planungsprozess durchlaufen. Das Gesetz erlaubt es Hochschuleinrichtungen außerdem, die Entwicklung von Wohnimmobilien für Studenten durch Darlehen von der staatlichen Housing Finance Agency zu finanzieren. Zur Zeit sind die Investitionen in diesem Sektor noch unterentwickelt, aber durch den Schwerpunkt auf neuen Entwicklungen sind Transaktionen mit Bauland angestiegen. Ein bekanntes Beispiel ist der für 24 Millionen verkaufte Standort Point Campus, an dem 935 Plätze in Dublin entstehen sollen, sowie der Kauf des River Ireland-Portfolio durch Hines.

Mit 42,5 Studenten auf 1000 Einwohner hat Irland eine der höchsten Studentenkonzentrationen pro Kopf in Europa.42,5


14.268 (6,9%)Top 5

UK 2.106

China 1.619

Malaysia 1.258

USA 1.158

Kanada 961


15.402 (7,6%)Top 5

UK 11.448

USA 988

Frankreich 456

Deutschland 429

Australien 236

DublinOrtsmiete: 50€ - 300€

CorkOrtsmiete: 50€ - 190€

GalwayOrtsmiete: 50€ - 130€

Studenten 203.900


10,1%



10 Jahren)

9,6%


Wohnen zuhause:

142.104

11.114



26.000

20.182


1.320 1.000

935695

1,000 935695

Aparto (inkl. Planung)

Uninest (inkl. Planung)

Host (im Bau)

Ziggurat


Erträge:

5%-6%


Point Campus,

O’Flynn/Blackrock

935 beds

River Ireland

portfolio, Hines

1.500 beds

The Montrose, Hines

205 beds

(inkl. Planung)

Geplante Nutzung

Wohnen


ItalienNachfrage

Italien ist die Heimat von einigen der ältesten Universitäten der Welt. Es zieht weiterhin viele internationale Studenten an, deren Zahl seit 2009 um 36 % gestiegen ist. Dagegen ist die Zahl italienischer Studenten in den letzten zehn Jahren um 6,7 % zurückgegangen. Grund dafür ist die sinkende Zahl von 15- bis 19-Jährigen sowie die wirtschaftliche Unsicherheit. Die Altersgruppe der 15- bis 19-Jährigen soll aber bis 2024 wieder um 3 % wachsen. Die wichtigsten Studentenmärkte sind Rom, Mailand, Florenz und Bologna. Zwar gibt es in Italien weniger englischsprachige Studiengänge als in den meisten anderen großen Märkten in Europa, aber das Angebot ist seit 2007/2008 erheblich ausgebaut worden. So bietet das Politecnico di Milano mittlerweile alle weiterführenden Studiengänge auf Englisch an.

Angebot

Der Anteil von Wohnimmobilien für Studenten ist in Italien mit nur 2,3 % einer der niedrigsten auf allen großen europäischen Märkten. Die meisten dieser Plätze werden von regionalen öffentlichen Körperschaften wie den Residenze Universitarie Internazionali, von den Universitäten und manchmal auch von der Kirche betrieben. Die Vergabe erfolgt oft nach Bedürftigkeit, und Studenten, die nicht aus der Region stammen, werden bevorzugt. Studenten in Italien studieren oft in ihrer Heimatregion, was dazu führt, dass viele Studenten während ihres Studiums zuhause wohnen. Diese Entscheidung ist nicht nur kulturell, sondern auch wirtschaftlich bedingt. Trotzdem leben derzeit 20 % der Studenten in Wohnungen des privaten Mietsektors, vor allem in Großstädten wie Mailand. Gleichzeitig lässt auch die steigende Zahl internationaler Studenten ein wachsender Bedarf an Wohnimmobilien für Studenten erwarten.

Markt

Aufgrund des Drucks auf die öffentlichen Finanzen ist es unwahrscheinlich, dass das Angebot von universitätseigenem Wohnimmobilien für Studenten wesentlich ansteigen wird. Im Inland sind die Investitionen in den privaten Markt für Wohnimmobilien für Studenten nach wie vor gering, weil sich Fonds weiter auf die gängigsten Geschäftsmärkte konzentrieren. Auf dem Markt steigt die Anzahl an Betreibern. Der Spezialfonds Fondo Aristotele ist mit 5.347 Plätzen und Plänen für die Entwicklung weiterer 3.500 Plätze der größte Betreiber. Der niederländische Betreiber The Student Hotel hat nach Florenz expandiert und wird außerdem im Jahr 2018 ein Projekt in Bologna aufsetzen.

Die Zahl italienischer Studenten ist in den letzten zehn Jahren um 6,7 % zurückgegangen. Grund dafür ist die sinkende Zahl von 15- bis 19-Jährigen sowie die wirtschaftliche Unsicherheit.

6,7%


82.450 (4,4%)Top 5

Albanien 11.637

China 9.788

Rumänien 6.552

Spanien 5.136

Iran 3.637

Fondo Aristotele (inkl. Planung) 8.847

2.000750

5.000Camplus

RUI

The Student Hotel (im Ba)

MailandOrtsmiete: 50€ - 225€

Bologna Ortsmiete: 42€ - 225€

Florenz Ortsmiete: 50€ - 210€

RomOrtsmiete: 55€ - 375€


47.998 (2,6%)Top 5

Spanien 10.993

UK 9.499

Österreich 7.606

Frankreich 6.729

Schweiz 4.562

TurinOrtsmiete: 40€ - 220€

VenedigOrtsmiete: 50€ - 270€


Erträge:

6%-7%


Florence,

The Student Hotel

350 beds

Bologna,

The Student Hotel

350 beds

Milan, In-Domus/

Investire Immobiliare

268 beds

Studenten 1.854.360


2,3%



10 Jahren)

-6,7%


Wohnen zuhause:

1.387.061

40.033



425.325

5.771


Geplante Nutzung

Sozialer WohnungsbauWohnen


NiederlandeNachfrage

Mit 41,3 Studenten auf 1.000 Einwohner haben die Niederlande eine der höchsten Studentenkonzentrationen in Europa. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der Studenten um 46 % gestiegen. Darin enthalten ist auch ein Zuwachs von 164 % bei den internationalen Studenten im gleichen Zeitraum. Zwar steigt die Zahl chinesischer Studenten im Land, die meisten ausländischen Studenten stammen aber aus anderen europäischen Ländern. Die Niederlande bieten die meisten englischsprachigen Studiengänge außerhalb des Vereinigten Königreichs und Irlands an. Gleichzeitig liegt das Land als europäischer Markt mit den meisten Universitäten im weltweiten Ranking gleich hinter dem Vereinigten Königreich. Das Land hat vor kurzem sein Stipendiensystem, das den Auszug der Studenten von zuhause förderte, durch ein System von rückzahlbaren Darlehen ersetzt. Das hat sich kurzfristig auf die Zahl der Studenten ausgewirkt, die nicht zuhause wohnen, aber im Jahr 2018 soll der Bedarf an Wohnimmobilien für Studenten steigen.

Angebot

Im Land gibt es nur wenige Wohnplätze im Besitz von Universitäten. Diese sind normalerweise vom gemeinnützigen Betreiber SSH für internationale Studenten und Mitarbeiter reserviert. Der Großteil der Plätze auf dem Markt befindet sich nicht im Besitz von Universitäten. Dabei verwaltet der gemeinnützige spezialisierte Betreiber DUWO über 30.000 Plätze im ganzen Land. Der andere große Anbieter ist SSH mit 19.000 Plätzen. Etwa 75 % der Plätze sind im Besitz von gemeinnützigen Vereinen und Wohnungsbaugesellschaften. Viele der Plätze im Besitz von privaten Eigentümern wurden von Betreibern wie DUWO auch gewinnorientiert verwaltet, diese Praxis wurde aber von der Regierung im Jahr 2015 gesetzlich verboten.

Markt

Neue Betreiber drängen auf den Markt; einer der größten ist Student Hotel, der über 2.800 Plätze an sechs verschiedenen Standorten entwickelt hat und zwei weitere Vorhaben noch dieses Jahr eröffnen will. Auch der belgische Betreiber REIT Xior Student Housing wird zunehmend aktiv: Er erwarb 830 Plätze bei sechs großen Käufen im Jahr 2016 für mehr als 100 Millionen Euro. Der US-Betreiber Greystar ist ebenfalls auf dem Markt erschienen, mit dem Kauf von 612 Plätzen in Rotterdam im Oktober 2016 sowie einem Entwicklungsstandort für 1.500 Plätze in Amsterdam und über 900 Plätzen in Diemen.

Seit Anfang 2015 wurden über 714 Millionen Euro mit Transaktionen für Wohnimmobilien für Studenten umgesetzt, sowie weitere 350 Millionen Euro für nicht-kommerzielle Verkäufe zwischen Wohnungsbaugesellschaften.

Mit 41,3 Studenten auf 1.000 Einwohner haben die Niederlande eine der höchsten Studentenkonzentrationen in Europa.

41,3


91.388 (13,1%)Top 5

Deutschland 24.030

China 6.642

Belgien 3.007

Bulgarien 2.881

Griechenland 2.862


33.390 (4,8%)Top 5

UK 8.500

Belgien 7.175

Deutschland 3.500

Spanien 3.250

USA 1.900

Amsterdam Ortsmiete: 87€ - 245€

Maastricht Ortsmiete: 62€ - 125€

Groningen Ortsmiete: 62€ - 198€

Utrecht Ortsmiete: 75€ - 125€

30.00019.000

DUWO

SSH

2.800The Student Hotel

1.675IC Netherlands

830Xior

Greystar 3.000


Erträge:

4,76%-6,5%


Rotterdam, Greystar

612 beds

Delft & The Hague, Xior

190 beds

Utrecht, LaSalle Investment

Management

110 beds

Amsterdam, DUWO

419 beds Geplante Nutzung

Sozialer WohnungsbauHotel/Vorübergehende Unterkunft

Rotterdam Ortsmiete: 75€ - 180€

Den Haag Ortsmiete: 57€ - 220€

(inkl. Planung)

Studenten 700.226


6,5%



10 Jahren)

46%


Wohnen zuhause:

285.724

1.000



456.454

50.500



8.300RESA

SpanienNachfrage

Die Zahl spanischer Studenten ist in den letzten zehn Jahren um 7,7 % gestiegen und betrug im Jahr 2015 über 1,5 Millionen. Internationale Studenten machen dabei insgesamt 5,9 % aus, die meisten Studenten kommen im Rahmen des ERASMUS-Programms aus der EU sowie aus Südamerika. Nur 2,3 % der spanischen Studenten studieren im Ausland, und zwar vor allem in anderen Ländern Europas. Madrid und Barcelona sind neben Sevilla und Granada die beliebtesten Ziele.

Angebot

In Spanien gibt es etwas über 91.260 Plätze in Studentenunterkünften, was nur 4,5 % der Studentenschaft abdeckt. Dementsprechend sind diese Plätze oft zu 100 % belegt. Viele Studentenunterkünfte werden auf Konzessionsbasis betrieben. Das Land, auf dem die Unterkunft gebaut ist, gehört der Universität, aber die Unterkunft selbst wird von einem privaten Betreiber direkt vermietet. Dafür erhält die Universität einen Anteil der Einkünfte während der Laufzeit des Vertrags, üblicherweise 50 Jahre.

Durch den Boom im Wohnungsbau im Land bis zur Finanzkrise gibt es auf dem privaten Mietmarkt sehr viele kleinerer Wohneinheiten, die als Studenten-WGs genutzt werden können. Hauptstädte wie Madrid und Barcelona sind jedoch relativ teuer, sodass Studenten, die keine Wohnheimplätze bekommen, lieber zuhause wohnen bleiben. Gleichzeitig machen es Haushaltsbeschränkungen notwendig, dass private Investoren neue Wohnimmobilien für Studenten bereitstellen. Ein Hauptunterschied bei Wohnimmobilien für Studenten in Spanien ist, dass im Vergleich zu anderen europäischen Märkten auch in großem Umfang Verpflegung angeboten wird.

Markt

Bis vor kurzem wurde in Spanien in den Sektor relativ wenig investiert. The Student Hotel hat im Jahr 2015 im Melon District in Barcelona 600 Plätze erworben, in jüngster Zeit hat das multinationale Union State Portfolio ein Element für Spanien aufgelegt, für das bereits Kaufangebote in Höhe von 4,4 Millionen GBP abgegeben wurden. Neben den von Universitäten angebotenen Plätzen gibt es als private Hauptbetreiber RESA (8.300) und ALUNI (4.784). Threesixty hat unter der Marke Nexo Residencias eine Reihe von Plänen und Entwicklungsprojekten in Barcelona und Madrid mit insgesamt über 1.530 Plätzen.

Ein vorübergehendes Moratorium, das die Entwicklung neuer Hotels, Hostels und Studentenunterkünfte in Barcelona behindert, soll noch im Jahr 2017 aufgehoben werden, was auf diesem Markt zu einer neuen Investitionswelle führen dürfte.

Die Zahl spanischer Studenten ist in den letzten zehn Jahren um 7,7 % gestiegen und betrug im Jahr 2015 1,5 Millionen.

7,7% 4.784ALUNI

Residencias Campus 1.200


90.419 (5,9%) Top 5

Italien 10.993

Frankreich 8.754

Deutschland 6.427

USA 5.882

Mexiko 5.104


34.226 (2,3%) Top 5

Italien 5.136

Frankreich 3.079

Deutschland 2.990

UK 2.908

Polen 2.206

Granada Ortsmiete: 112€ - 162€

Madrid Ortsmiete: 75€ - 460€

Barcelona Ortsmiete: 87€ - 320€

Sevilla Ortsmiete: 150€ - 350€

Navarra Ortsmiete: 125€ - 225€


Erträge:

5,5%-7%


Barcelona

(Melon District), The Student Hotel

600 beds

Madrid,

The Student Hotel

300 beds(development)

Madrid, Corestate

302 beds (development)

2.260Nexo Residencias (inkl. Planung)

Studenten 1.515.513


4,5%



10 Jahren)

7,7%


Wohnen zuhause:

654.113

23.086



1.237.924

68.177


Geplante Nutzung

Sozialer WohnungsbauHotel/Vorübergehende Unterkunft

KontakteEMEA

Philip Hillman

Chairman, Alternative Sectors +44 (0)20 7087 5133 [email protected]

Stuart Osborn

Associate Director, EMEA Student Housing +44 (0)20 7087 5837 [email protected]

James Kingdom

Associate Director, Research +44 (0)20 7087 5154 [email protected]

Frankreich

Marie Martins

Director, Paris +33 1 40 55 85 41 [email protected]

Deutschland

Konstantin Kortmann

Head of Residential Investment+49 (069) 2003 [email protected]

Spanien

Nick Wride

Director, Barcelona +34 93 445 33 68 [email protected]

Irland

Conor O’Gallagher Head of Residential+353 1 477 [email protected]

Italien

Graeme Parry

Director+39 (0)285 868 [email protected]

Niederlande

Jorn Thoomes

Director, Residential+31 (0)20 5 405 [email protected]

jll.co.uk

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Studentisches Wohnen in Europa - JLL · Quelle: JLL Wöchentliche Mieten von Wohnimmobilien für...

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