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Roland Dietrich

ZertifikatslehrgangImmobilienkaufmann/-frau (EBZ/IHK) – Distance Learning

STUDIENBRIEF 2Lernfeld I:Immobilienunternehmen präsentieren (Teil 1)

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18. aktualisierte Auflage 2017.

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Inhaltsverzeichnis

Immobilienkaufmann/-frau (EBZ/IHK) – Distance Learning | Studienbrief 2 | Lernfeld I: Immobilienunternehmen präsentieren (Teil 1)

Inhaltsverzeichnis

5 A Themeneinführung

6 B Lernsituationen

6 Lernsituation 1: Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen darstellen

8 Lernsituation 2: Wettbewerbssituation der Springorum Immobilien AG

betrachten

10 Lernsituation 3: Die Springorum Immobilien AG als soziotechnisches System

betrachten und deren Systemumwelt beschreiben und analysieren

12 C Fachliche Informationen und Grundlagen

12 1 Immobilien

15 2 Tätigkeiten im Immobilienlebenszyklus

17 3 Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen17 3.1 Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt Erstellungsphase17 3.1.1 Baubetreuer18 3.1.2 Bauträger 20 3.1.3 Projektentwickler20 3.1.4 Makler22 3.1.5 Anbieter von Immobilienfinanzierungen24 3.2 Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt Nutzungsphase24 3.2.1 Objektbetreuer24 3.2.1.1 Hausverwaltung25 3.2.1.2 WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung26 3.2.2 Wohnungsunternehmen

34 4 Wettbewerbssituation der Immobilienunternehmen

37 5 Corporate Identity und Unternehmensleitbild37 5.1 Unternehmensphilosophie (Identitätskern)38 5.2 Unternehmensleitbild39 5.3 Corporate Behaviour, Corporate Communications, Corporate

Design41 5.4 Unternehmenskultur und Unternehmensimage

43 6 Unternehmensziele43 6.1 Bestimmungsgründe für Unternehmensziele

4

Inhaltsverzeichnis


45 6.2 Zielsysteme47 6.3 Ausgewählte Unternehmensziele

55 D Trainingsaufgaben

57 E Lösungshinweise zu Teil B und Teil D

66 F Anhang

66 1 Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

68 2 Literaturverzeichnis

69 3 Stichwortverzeichnis

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A Themeneinführung


A Themeneinführung

Die Immobilienwirtschaft ist eine heterogene Branche mit sehr unterschied-lichen Geschäftsfeldern, Unternehmensgrößen und strategischen Ausrich-tungen. Sie ist auch eine Branche im Umbruch. Makler wandeln sich von Immobilienvermittlern zu Immobilienberatern. Ehemals gemeinnützige Woh-nungsunternehmen gehen an die Börse oder werden von internationalen Fi-nanzinvestoren aufgekauft.

In diesem Studienbrief lernen Sie die unterschiedlichen Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen kennen und unterscheiden. Sie analysieren die Wettbewerbssituation eines Wohnungsunternehmens und interpretieren des-sen Unternehmensziele und Leitbilder.

Dies alles geschieht im Rahmen von Modellunternehmen, die in diesem und im nächsten Studienbrief in den Lehrgang eingeführt werden. In diesem Stu-dienbrief werden Sie erstmalig mit dem Wohnungsunternehmen »Springorum Immobilien AG« sowie dem Maklerunternehmen »Breukmann Immobilien OHG« konfrontiert. Im nächsten Studienbrief folgt das Bauträgerunternehmen »Springorum Projekta GmbH«. Die Modellunternehmen sind die gemeinsame Klammer für den gesamten Lehrgang.

Wesentliches Element dieses Studienbriefs sind drei Lernsituationen in Teil B, die mit Hilfe der Fachlichen Informationen und Grundlagen (Teil C) sowie den Informationen zu den Modellunternehmen (Informationen zu unserem Mo-dellunternehmen finden Sie unter t www.springorum-immobilien.de) zu lösen sind. Die Lösungen für die Aufgaben zur Fremdkontrolle in Lernsituation 3 sind zur Korrektur über die Einsendeaufgabenfunktion der Lernplattform an das EBZ zu übermitteln. Die Lernsituationen 1 und 2 dienen der Selbstkontrolle, ihnen ist eine Musterlösung beigefügt.

Das Modellunternehmen-Konzept wurde gesponsort von:

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B Lernsituationen

Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen darstellen

Ausgangssituation

Die Springorum Immobilien AG bewirtschaftet einen eigenen Immobilienbe-stand von 13.000 Wohnungen. Nennen Sie acht typische Aufgaben, die in die-sem Geschäftsfeld anfallen!

Welche Art von Einnahmen erzielt die Springorum Immobilien AG in Geschäfts-feld 1 und welche in Geschäftsfeld 2?

Im Rahmen des Geschäftsfelds 2 betreut die Springorum Immobilien AG ein Mehrfamilienhaus mit acht Mietparteien auf der Markstraße 22 in Bochum. Ei-gentümer des Mehrfamilienhauses ist das Lehrerehepaar Becker aus Duisburg, das die Immobilie vor Jahren als Kapitalanlage erworben hat. Herr Becker un-terrichtet Kunst und Philosophie an einem Gymnasium, Frau Becker Englisch und Sozialkunde an einer Realschule.

Nennen Sie drei mögliche Motive, warum Ehepaar Becker das Mehrfamilien-haus nicht selbst verwalten, sondern in die Verwaltung der Springorum Immo-bilen AG gegeben haben könnten!

LERNSITUATION 1

J Lösungshinweise in Teil E

Geschätzter Zeitbedarf:10 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C)

Hilfsmittel:• InformationenderSpringorumImmobilienAGunterwww.springorum-immobilien.de• FachlicheInformationenundGrundlagen(TeilCdesStudienbriefs)

Lernsituation zur Selbstkontrolle

Die Immobilienwirtschaft ist eine sehr heterogene Branche mit sehr un-terschiedlichen Geschäftsfeldern. Mit dieser Lernsituation erarbeiten Sie sich einen ersten Überblick über die Geschäftsfelder der beiden Modell-unternehmen »Springorum Immobilien AG« und »Breukmann Immobili-en OHG«.

Eine umfassende Beschäftigung mit den immobilienwirtschaftlichen Tä-tigkeitsfeldern erfolgt im weiteren Lehrgangsverlauf.

Aufgabe 1

Aufgabe 2

Aufgabe 3

3.1

B Lernsituationen | Lernsituation 1: Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen darstellen

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Durch die Vermietungsbemühungen der Springorum Immobilien AG wird eine freistehende Wohnung in dem Objekt Markstraße 22 an Karin Surbier vermie-tet. Zwischen welchen Parteien wird rechtlich der Mietvertrag abgeschlossen? Wem stehen die Mieteinnahmen zu?

Die Springorum Immobilien AG betreut eine Wohnanlage mit acht Eigentums-wohnungen im Weidengrund 24 in Bochum. Für die Wohnungen 3 und 5 führt sie zusätzlich die Sonderverwaltung durch.

Wohnungsnummer Wohnungseigentümer Nutzungsart

1 Herr Marko Znidar Selbstnutzer

2 Frau Kerstin Glitz Selbstnutzer

3 Herr Rüdiger Hartfuß Kapitalanleger

4 Herr Osman Özkan Selbstnutzer

5 Frau Anna Kühn Kapitalanleger

6 Frau Hilde Trojanowski Selbstnutzer

7 Herr Erwin Bremer Selbstnutzer

8 Herr Werner Laubstein Kapitalanleger

Herr Hartfuß ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Er bewohnt die Wohnung nicht selbst, sondern hat sie vermietet. Beschreiben Sie, was ihm an der Wohnanlage Weidengrund 24 alleine gehört (sog. Sondereigentum) und was ihm gemein-schaftlich mit den anderen Eigentümern gehört!

Welche Teile des Gebäudes betreut die Springorum Immobilien AG

a) im Bereich der WEG-Verwaltung undb) welche im Bereich der Sonderverwaltung?

Nennen Sie typische Aufgaben der Springorum Immobilien AG im Fall 4.2 a)und im Fall 4.2 b)!

Der Geschäftszweck der Breukmann Immobilien OHG ist im Wesentlichen die Vermittlung von Immobilien sowie in kleinerem Umfang die Bewirtschaftung von Wohnungen.

Welche Art von Einnahmen erzielt sie in ihrem Geschäftsfeld 1 (Vermittlung) und welche in ihrem Geschäftsfeld 3 (Vermietung)?

Welche Art von Einnahmen erzielt sie in ihrem Geschäftsfeld 1 (Vermittlung) und welche in ihrem Geschäftsfeld 3 (Vermietung)?

3.2

Aufgabe 4

4.1

4.2

4.3

Aufgabe 5

5.1

5.2

B Lernsituationen | Lernsituation 1: Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen darstellen

12

C Fachliche Informationen und Grundlagen | 1 Immobilien


C Fachliche Informationen und Grundlagen

1 Immobilien

Im Zentrum der Tätigkeiten von Immobilienunternehmen steht die Immobilie. Immobilien unterscheiden sich durch ihre Standortgebundenheit, ihren ho-hen Kapitalbedarf, die lange Nutzungsdauer u. a. erheblich von den Produkten anderer Branchen. Für das Verständnis der in Kapitel 2 und 3 beschriebenen Aufgaben in Immobilienunternehmen ist es daher wichtig, sich zunächst mit den besonderen Merkmalen von Immobilien zu beschäftigen.

Eigenschaften von ImmobilienImmobilien weisen eine Reihe von Charakteristika auf, die bei anderen Gütern nicht oder nicht mit gleich starker Ausprägung anzutreffen sind.

Standortgebundenheit (Immobilität)

Die Immobilität, also die Gebundenheit der Immobilie an einen bestimmten Standort, ist das wichtigste Merkmal. Die Lage wird in der Planungsphase festgelegt und kann dann nicht mehr verändert werden. Sie beeinflusst die Nutzungsmöglichkeiten und den ökonomischen sowie subjektiven Wert der Immobilie.

Abb. 1: Merkmale einer Immobilie

Immobilie

Standortgebundenheit (Immobilität)

hohe Herstellungs-kosten

lange Lebensdauer und Wertbeständigkeit

hohe Transaktions-kosten(z. B. Grunderwerb-steuer)

Heterogenität(Einzigartigkeit)

Immobilie »Wohnung« nicht nur Wirtschafts-gut, sondern auch Sozialgut

langeHerstellungsphase

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Heterogenität

Die Ortsgebundenheit der Immobilie hat eine weitere Eigenschaft zur Folge: Jeder Standort ist anders. Gemeinsam mit der architektonischen Gestaltung, den unterschiedlichen Nutzungsarten sowie dem unterschiedlichen Grad der Abnutzung bewirkt der Standort, dass es keine wirklich gleichen Immobilien geben kann. Selbst bei mehreren gleich geschnittenen Eigentumswohnungen im selben Gebäude können sich Unterschiede z. B. in der Belichtung oder Be-schallung ergeben. Somit ist jede Immobilie einzigartig (heterogen).

Lange Herstellungsphase

Je nach Umfang eines Projektes kann die Realisierungsdauer zwischen einein-halb und fünf Jahren liegen, gerechnet von der Projektidee an bis zur Baufertig-stellung und Übergabe an den Nutzer. Jedes neu zu schaffende Immobilienan-gebot bedarf also einer relativ langen Vorlaufzeit. Sie kann dann problematisch werden, wenn sich das Nachfrageverhalten gegenüber der Ausgangssituation inzwischen verändert hat.

Hohe Investitionskosten

Die Investition in eine Immobilie ist mit einem sehr hohen, meist langfristigen Kapitaleinsatz verbunden.

Hohe Transaktionskosten

Transaktionskosten sind Kosten für die Übertragung des Eigentums oder der Nutzung einer Immobilie, wie z. B. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar-kosten.

Gerade diese Kosten sind es, die – in Verbindung mit dem hohen Investitions-volumen – die Notwendigkeit schaffen, Immobilien möglichst langfristig im Bestand zu halten.

Lange Lebensdauer

Der Lebenszyklus der Immobilie ist weitaus länger als derjenige der meisten anderen Wirtschaftsgüter. Diese Tatsache macht die Immobilie zu einem sehr langfristigen Wirtschaftsgut. Die Nutzungsdauer des Bodens ist sogar zeitlich unbegrenzt.

Immobilie »Wohnung«: Nicht nur Wirtschaftsgut sondern auch Sozialgut

Wäre eine Wohnung ausschließlich ein Wirtschaftsgut, wäre es für einkom-mensschwache Haushalte sehr schwierig, sich am Markt mit ausreichendem Wohnraum zu versorgen. Aus diesem Grund werden Wohnungen in der Sozia-len Marktwirtschaft auch als soziales Gut angesehen. Dies führt dazu, dass die weniger kaufkräftige Nachfrage auf die Unterstützung des Staates in Form von Sozialwohnungen, Wohngeld u. a. zählen kann. Außerdem schützt der Staat den Mieter von Wohnraum durch ein sehr mieterfreundliches Mietrecht (Kün-digungsschutz, begrenzte Mieterhöhungsmöglichkeiten).

Heterogene Güter = einzigartige GüterHomogene Güter = gleichartige Güter

Immobilienlebensdauer vgl. Kap. 2

Sozialwohnungen

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ImmobilienartenImmobilien können in verschiedene Gruppen eingeteilt werden. Eine denk-bare Variante ist die Unterscheidung in unbebaute Grundstücke, Wohnimmo-bilien, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien.

Unbebaute Grundstücke Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien

Einfamilienhäuser(freistehend, Doppelhaus-hälfte, Reihenhaus)

Büroimmobilie(City-Lage, City-Randlage,Umland)

Seniorenimmobilien

Mehrfamilienhaus Handelsimmobilie(SB-Märkte, Einkaufszentren,Warenhäuser, Ladenlokale)

Kliniken

Eigentumswohnung Industrieimmobilien(Fertigungsgebäude, Lagerhal-len, Distributionszentren)

Hotels, Pensionen,Gaststätten, Restaurants

Wohnheime(z. B. Studentenwohnheim)

Sport- und Freizeitimmobilien

Tab. 1: Immobilienarten

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C Fachliche Informationen und Grundlagen | 2 Tätigkeiten im Immobilienlebenszyklus


2 Tätigkeiten im Immobilienlebenszyklus

Immobilien und andere Wirtschaftsgüter durchlaufen ähnlich einem Men-schen einen Lebenszyklus. Ein Mensch wird geboren und wächst auf, genießt sein Erwachsendasein und stirbt. Eine Immobilie wird geplant und erstellt (Ent-stehungsphase), wird genutzt (Nutzungsphase) und abgerissen (Verwertungs-phase).

Die Tätigkeitsfelder im Zusammenhang mit einer Immobilie hängen auch da-von ab, in welcher Phase sich die Immobilie gerade befindet.

Dauer des ImmobilienlebenszyklusWährend der Grund und Boden, auf dem ein Grundstück steht, kein Verfalls-datum kennt, sind Gebäude an technische und ökonomische Nutzungsdauern gebunden. Im Allgemeinen übertrifft die technische Nutzungsdauer die wirt-schaftliche bei weitem. Die technische Nutzungsdauer eines Objekts kann sehr lang sein, z. B. 60–100 Jahre bei Wohngebäuden. Dieser Zeitraum kann durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen noch ver-längert werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer weicht davon meist stark ab, sie ist häufig deutlich kürzer. Sie endet, wenn die Erträge aus der Immobilie die entstehenden Kosten nicht mehr decken können bzw. wenn weder eine Sanierung noch eine Revitalisierung eine bedeutende Renditesteigerung be-wirken würde.

Geschäftsfelder im Lebenszyklus einer Immobilie

Immobilienlebenszyklus:• Entstehungsphase• Nutzungsphase• Verwertungsphase

Erfahrungswerte zur(technischen) Lebensdauer von Immo-bilien

Einfamilienhaus 60–100 JahreWohn- und Geschäftshaus 60–80 JahreMehrfamilienhaus 80 JahreHochhaus 60 JahreHotels, Gastronomie 40–60 JahreBürogebäude 30–60 JahreDiscounter, Alten- und Pflegeheime 40 JahreLagergebäude, Kinos 30–40 JahreTankstellen 10 Jahre

Abb. 2: Geschäftsfelder im Lebenszyklus einer Immobilie

• Idee/Konzept/Standortunter-suchung

• Grundstücksbereit-stellung

• Finanzierung• Planung/Projektent-

wicklung/ Genehmigung

• Bauausführung/Baufertigstellung

• Immobilien- marketing

• Immobilienverkauf• Immobilien-

vermietung

Entstehungsphase

• Bestimmungsgemä-ße Nutzung der Im-mobilie (als Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie)

• Instandhaltung/Modernisierung

• Verwaltung/ Vermietung• Gebäudemanage-

ment

Nutzungsphase

• DauerhafterLeer-stand

• Modernisierung/Entwicklung/Sanie-rung/Umbau

• Umnutzung• Abriss/Rückbau• Redevelopment/

Flächenrecycling• neueIdee/neues

Ziel

Verwertungsphase

Geschäftsfelder im Lebenszyklus einer Immobilie

16

C Fachliche Informationen und Grundlagen | 2 Tätigkeiten im Immobilienlebenszyklus


Entstehungsphase

Am Anfang des Immobilienlebenszyklus steht die Entstehungsphase. Sie reicht vom Bauwunsch oder der Projektidee über die Suche und Bereitstellung des Grundstücks und die komplette Finanzierung sowie Planung und Genehmi-gung bis zur Bauausführung und Fertigstellung des Gebäudes. Danach sind in der Regel Marketing- und Vermietungsaktivitäten erforderlich, bis das neu errichtete oder modernisierte Bauwerk an den oder die Nutzer (z. B. Mieter, Selbstnutzer) übergeben werden kann.

Nutzungsphase

Die Wertschöpfungskette ist bei Immobilien durch einen besonders langen »Mittelteil« geprägt. Die Phase der bestimmungsgemäßen Nutzung eines Mehrfamilienhauses dauert z. B. fünfzig bis siebzig Jahre. Sie kann, z. B. bei denkmalgeschützten Bauwerken, aber auch weit darüber hinausgehen. Die-ser Zeitraum erfordert beträchtlichen technischen und verwaltungsmäßigen Aufwand.

Verwertungsphase

Die Verwertungsphase einer Immobilie ist häufig weniger vom physischen Ver-fall als vielmehr entweder von einem hartnäckigen, selbst mit einer aufwän-digen Modernisierung nicht zu beseitigenden ökonomischen Leerstand oder aber von Eigentümern bzw. Investoren bestimmt, die an diesem Standort eine lohnendere Alternativnutzung erkannt haben.

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C Fachliche Informationen und Grundlagen | 3 Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen


3 Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen

Nachdem die Geschäftsfelder von Immobilienunternehmen im vorangegan-genen Kapitel den Phasen eines Immobilienlebenszyklus zugeordnet wurden, werden sie in diesem Kapitel im Einzelnen vorgestellt. Eine ausführliche Be-schäftigung mit den einzelnen Geschäftsfeldern erfolgt allerdings erst im wei-teren Verlauf des Lehrgangs.

3.1 Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt Erstellungsphase3.1.1 Baubetreuer

Wesentliches Merkmal von Betreuungsunternehmen ist, dass sie im Namen und auf Rechnung einer fremden Person handeln. Sie übernehmen dabei kein eigenes wirtschaftliches Risiko.

Die Aufgaben eines Baubetreuers sind die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens für den Bauherrn. Typische Aufgaben eines Baubetreuers sind:

Dabei tritt der Baubetreuer als bevollmächtigter Vertreter des Bauherrn auf. Er handelt im Namen und auf Rechnung des Bauherrn.

Ein Betreuer handelt im fremden Namen auf fremde Rechnung

Wirtschaftliche Baubetreuung Technische Baubetreuung

• RegelungderdinglichenRechtedesBaugrundstücks

• KalkulationderGesamtkosten• AufstellungeinesFinanzierungsplans• Wirtschaftlichkeits-/Lasten-Rentabili-

tätsberechnung• AbschlusserforderlicherVersicherungs-

verträge• VergabederBauleistungen• PrüfungderRechnungenaufrechneri-

sche Richtigkeit• Zahlungsverkehr

• VorplanungmitKostenschätzung• EntwurfsplanungmitKostenberech-

nung• ErstellungderBauvorlagen• StellungdesBauantrages(zusammen

mit Bauherren)• Objektüberwachung

(Überwachung der Bauausführung, Koordination der beteiligten Gewerke, gemeinsames Aufmaß, Überwachung des Bauzeitenbuchs, Abnahme ein- zelner Bauleistungen und Feststellung vorhandener Mängel, Rechnungsprü-fung auf sachliche Übereinstimmung mit der Ausführung)

• ObjektübergabesowieBeseitigungfestgestellter Mängel und Auflistung der Gewährleistungsfristen

Tab. 2: Aufgaben des Baubetreuers Aufgaben des Baubetreuers

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