Wenn Mauern reden

könnten“, mit diesen

Worten leitete Richard-

Wilhelm Bitter vom Staatlichen

Baumanagement Osnabrück-Ems-

land seine Rede zur feierlichen

Übergabe des neuen Hörsaalge-

bäudes an die Universität Osna-

brück ein. Wenn Mauern reden

könnten, so Bitter, dann würden sie

uns ihre Geschichte erzählen, von

ihrer Entstehungszeit, von histo-

rischen Ereignissen, Veränderungen,

Zerstörungen und neuen Nut-

zungen.

Bei der Auseinandersetzung mit

denkmalgeschützter Bausubstanz

liegen die Zielvorstellungen der im

demokratischen Planungsprozess

beteiligten Experten häufig weit

auseinander. Die Ver-

antwortung, bei der Pla-

nung neuer Nutzungen

in historischen Gebäu-

den auf die Geschichte

des Ortes Rücksicht zu

nehmen bzw. diese

weiter zu schreiben,

darf nicht auf Kosten der Wirtschaft-

lichkeit, der Funktion oder der

Gebäudebewirtschaftung gehen.

Häufig wird zunächst von der Nut-

zerseite der Abbruch alter Liegen-

Neustart mit ErinnerungVon der Möglichkeit, mit Architektur Geschichte zu erzählenVon Michael Walter und Matthias Fiedler

Metamorphose eines Reitstalls – aus Teilen einer Kaserne wurde ein moderner Hörsaal für die Universität Osnabrück.

schaften protegiert, weil nur dann

die optimale Umsetzung der Nut-

zerwünsche vorstellbar erscheint.

Dabei gilt es zu bedenken, dass der

Abbruch eines Gebäudes immer

nur einmal stattfinden kann und

dieser immer mit dem Verlust des

Ortes einhergeht. Es ist auch die

Verantwortung der Architekten,

Argumente dafür zu finden, warum

historische Orte erhalten bleiben

können, und dass sich diese mit

modernen Nutzeransprüchen über-

einstimmen lassen.

Zwei unlängst durch Architekten

im Planungsbüro Rohling realisierte

Hörsaalprojekte belegen, dass es

auch in Zeiten knapper Landeskas-

sen möglich ist, in denkmalge-

schützten Gebäuden durch Umbau-

und Sanierungsmaßnahmen eine

langfristige Nutzung durch öffent-

liche Träger einzurichten. In beiden

Beispielen wird moderne Technik in

alte Substanz integriert, der Nutz-

wert der Gebäude ist absolut ver-

gleichbar mit dem von Neubauten.

Was es als Geschenk dazu gibt, ist

der unverwechselbare Charakter

zweier einzigartiger Orte mit

Geschichte. Fortsetzung auf Seite 3

Instituts- und Hörsaalgebäude Universität Osnabrück

EditorialDie Bedeutung der Akquisition für das pbr Freizeitbad Heide/Holstein Impressum

Informationen der pbr AG Ausgabe 1 | Mai 2005

Neustart mit Erinnerung - Von der Möglichkeit, mit Architektur Geschichte zu erzählen

Neubau eines Produktionsgebäudes für die August Storck KG in Halle/WestfalenDer Schüler ist der Lehrplan – Sport- und Mehrzweckhalle Jena-Lobeda

Wärmeerzeugung aus BiomasseFM-GlossarAIV Osnabrück lädt zu Vorträgen einPreisfindung mit hoher Sicherheit

Risikoverteilung im Public Private Partnership

S. 2 Dialog S. 3 Projekte S. 4 Projekte S. 6 Wissen S. 8 Fokus

“

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

dem „Bauen im Bestand“ wird in der Immobilienwirtschaft eine

große Zukunftschance eingeräumt. Seitdem Neubauprojekte nicht

mehr so hoch im Kurs stehen, taucht der Begriff der Bestandsim-

mobilie immer häufiger im Vokabular von Investor, Bauherr, Nutzer

oder Architekt auf. „Bauen im Bestand“ ist nicht nur besonders Res-

sourcen sparend, sondern trägt auch zur positiven Entwicklung des

Stadtbildes bei und sorgt für spannende architektonische Kontraste.

Grundlage für die erfolgreiche Umnutzung oder Sanierung einer

Bestandsimmobilie bildet eine fundierte Gebäudeanalyse und ein

daraus abgeleiteter Maßnahmenkatalog mit einem nachhaltigen

Nutzungskonzept. Im Mittelpunkt unserer Titelstory stehen daher

zwei außergewöhnliche Bestandsimmobilien. Während der Anato-

mie-Hörsaal der Universität Leipzig aufwändig saniert wurde, bekam

die ehemalige Reithalle der Freiherr-vom-Stein-Kaserne in Osnabrück

mit der Hörsaalnutzung für universitäre Zwecke eine komplett neue

Aufgabe.

Die breite Palette herausfordernder pbr-Bauaufgaben spiegelt

sich auch in den weiteren Projektberichten dieser Ausgabe wider.

Neben dem Neubau eines Produktionsgebäudes für Storck in Halle

und der Erweiterung der Kastanienschule in Jena-Lobeda um eine

Sporthalle berichten wir über die laufenden Sanierungen an der Inte-

grierten Gesamtschule Mainspitze in Groß-Gerau, wo eine Holzhack-

schnitzelanlage realisiert wird. Die hier aus Biomasse erzeugte

Wärme wird den wirtschaftlichen und ökologischen Anforderungen

des Auftraggebers in besonderer Weise gerecht.

Mit einer fundierten Kostenkalkulation helfen wir unseren Part-

nern auf Bauunternehmerseite bei der erfolgreichen Angebotsge-

staltung. Wie wichtig die Kostenkalkulation als Entscheidungsgrund-

lage für den Bauherrn im Vorfeld einer Projektentwicklung ist und

welche unterschiedlichen Verfahren eingesetzt werden können,

beschreibt der Artikel „Preisfindung mit hoher Sicherheit“. Einen

ebenfalls allgemeinen Einblick in das Bau- und Planungswesen erhal-

ten Sie in der Fortsetzung unserer Reihen zu den Themen „Privat

Public Partnership“ und „FM Glossar“.

Dem regelmäßigen Leser der team@work wird vielleicht aufge-

fallen sein, dass unsere Kunden- und Mitarbeiterzeitung mit dieser

Ausgabe bereits zum zehnten Mal erscheint. Wir freuen uns über

dieses „kleine Jubiläum“, wünschen Ihnen weiterhin viel Freude

beim Lesen und hoffen auf ein kritisches Feedback und motivie-

rende Anregungen.

Die Redaktion

Impressum:

Herausgeber:

pbr Planungsbüro Rohling AG

Architekten und Ingenieure

Rheiner Landstraße 9 . 49078 Osnabrück

Telefon (05 41) 94 12 - 0 . Telefax (05 41) 94 12 - 3 45

E-Mail info@pbr.de . Internet www.pbr.de

Redaktion: Hubert Conrady, Jörg Frenzel, Detlef Jäkel, Claudia Klingbeil,Hermann Kuhl, Hartmut Lückemeyer, Martin Pöppelmann, Michael Walter . Kontakt zur Redaktion: redaktion@pbr.de . An dieser Ausgabe haben mitgewirkt: Christoph Bierschenk, Michael Bracke, Matthias Fiedler, Reinhard Fiedler, Martin Glane, Dieter Greve, Detlef Jäkel, Claudia Klingbeil, Hartmut Lückemeyer, Bernd Nentwig, Martin Pöppelmann, Klaus Steinkamp, Silvia Ullrich, Nina Vinke, Michael Walter . Fotos:Bettina Meckel, Michael Miltzow, Klemens Ortmeyer, pbr AG . Konzeption, Grafik, Satz und Layout: Kuhl|Frenzel Agentur für Kommunikation, Osnabrück . Druck: -Günter Druck, Georgsmarien hütte . Auflage: 800 Exemplare

Liebe Leserinnen und Leser,

die Akquisition ist die Gewinnung neuer Kunden und

somit neuer Aufträge. Sie wird durchgeführt durch

geschulte Mitarbeiter, die den möglichen Kunden indi-

viduell beraten und ihm ein geeignetes Angebot unter-

breiten. Marketing umfasst alle Maßnahmen eines

Unternehmens, um den Vertrieb seiner Produkte und

Dienstleistungen zu verbessern. Die Werbung gilt als

Teil des Marketings. Über Werbung soll der Bekannt-

heitsgrad eines Produktes oder einer Dienstleistung

erhöht werden. Public Relations sind Bemühungen, die

Öffentlichkeit für die Aufgaben und Ziele des Unterneh-

mens zu interessieren, ein positives Image und Ver-

trauen zu schaffen. Die Auftragsbeschaffung für das pbr

erfolgt über Ausschreibungsverfahren der öffentlichen

Hand, Initiativbewerbungen, Teilnahme an Wettbewer-

ben und persönliche Kontakte. In jedem dieser Akqui-

sitionsumfelder benötigen wir ein funktionierendes

Zusammenspiel von Marketing, Werbung und PR.

Akquisition ist nur selten das Ergebnis vom Handeln

Einzelner, das Mannschaftsspiel ist hier besonders

gefragt.

Jede Akquisition einer Aufgabe erfordert eine Stra-

tegie. Das Kennen der Bedürfnisse des möglichen Kun-

den hat dabei höchste Priorität. Vertrauen in der Phase

der Akquisition gewinnt man nur durch fachliche Kom-

petenz und Seriosität. Ein Auftrag ist über das Ver-

trauen und nicht über den Preis zu akquirieren.

Damit die Produkte des pbr auf dem Markt wahrge-

nommen werden, müssen wir sie im Sinne des Mar-

ketings darstellen. Wir sehen unsere Stärken in der

Gesamtplanung von Projekten, die ein hohes Maß an

Integration der Technischen Ausrüstung erfordern und

an die überdurchschnittliche funktionale und gestalte-

rische Ansprüche gestellt werden. Hierzu zählen Pro-

dukte wie Schwimmbäder, Laborgebäude, Rechenzen-

tren, Logistikimmobilien und das Bauen für das

Gesundheitswesen. Durch nachhaltige Öffentlichkeits-

arbeit und gezieltes Ansprechen potenzieller Kunden

sind in diesen Marktsegmenten Aufträge zu erzielen.

Unser Büro befindet sich hier in einem ausgesuchten

Feld von Mitbewerbern, die ebenfalls über besonderes

Know-how verfügen.

Ein Schwerpunkt der Bewerbung um Planungsauf-

gaben ist die Teilnahme an den europaweiten VOF-Aus-

schreibungen, die wir mit großer Routine bearbeiten

und wo wir überproportional häufig zu Verhandlungs-

gesprächen eingeladen werden. Die Quote der sich

daraus ergebenden Aufträge ist noch verbesserungs-

würdig. Initiativbewerbungen führen eher zum Erfolg,

wenn wir über Dritte bei dem Ansprechpartner avisiert

sind. Allgemein gilt, dass eine Bewerbung ohne per-

sönliche Kontaktaufnahme zum potentiellen Kunden

kaum zum Erfolg führt. Die Teilnahme an Wettbewer-

ben dient neben der Direktakquisition dem Imagege-

winn und ist somit Teil unseres Marketingkonzeptes.

Leute kennen ist das halbe Geschäft – unter diesem

Motto ist Auftragsbeschaffung als Networking zu ver-

stehen. Dabei ist die Pflege dieses Netzwerks von

besonderer Bedeutung. Statistisch gesehen ist die

Gewinnung eines Neukunden zehnmal so aufwändig

wie die Pflege eines Stammkunden. Zu dem Netzwerk

gehören neben den Key Accounts auch unsere strate-

gischen Partner. Gemeinsame Bewerbungen mit Fach-

büros, auch in VOF-Verfahren, erhöhen für alle Partner

die Wettbewerbschancen, wenn dabei für den Auslo-

ber ein Qualitätsgewinn erkennbar ist.

Nicht zuletzt ist es die qualifizierte Arbeit, die uns

Zugang zu weiteren Aufträgen verschafft. Somit ist

jede Mitarbeiterin, jeder Mitarbeiter ein Teil unseres

Akquisitionsteams. Das Jahr 2005 hat bereits einige

gute Akquisitionserfolge gebracht. Die angespannte

Marktlage wird aber auch in Zukunft große Bemü-

hungen und Aufwendungen für die Akquisition erfor-

derlich machen.

Nicht zuletzt mit einer effektiven Bearbeitung

sichern wir auch zukünftig Auftragslage und Erfolg.

Die Bedeutung der Akquisition für das pbrvon Reinhard Fiedler,

Vorstand der pbr Planungsbüro Rohling AG

pbr Werkbericht erschienen

Die Sanierung und Erweiterung des

ehemaligen Schwimmzentrums in

Heide/Holstein zum Freizeitbad

D i t h m a r s ch e r Wa s s e r we l t

beschreibt der neueste pbr Werk-

bericht. Neben der Präsentation der

zahlreichen Attraktivierungsmaß-

nahmen wird der Erneuerung der

technischen Ausrüstung besonde-

rer Platz eingeräumt. Ausführliche

Berücksichtigung findet dabei die

Freizeitbad Heide/Holstein

für die von den Stadt-

werken Heide geför-

derte Sole notwendige

Aufbereitungsanlage.

Der pbr Werkbericht

kann wie alle ande-

ren Exemplare der

Reihe bei Stepha-

nie Pfabe (pfabe.

stephanie@pbr.de)

bestellt werden.

2 Dialog

Universität Osnabrück, Umbau

Gebäude 26 für Hörsäle

In dem lange Jahre durch die bri-

tische Rheinarmee als Panzerwerk-

statt genutzten Gebäude 26 der

ehemaligen Freiherr-vom-Stein-

Kaserne in Osnabrück wurden zwei

zusammenschaltbare Hörsäle für

den Fachbereich Biologie mit insge-

samt 500 Sitzplätzen und anstei-

gendem Gestühl errichtet. Beide

Hörsäle werden über die vorhan-

denen Korbbogenfenster natürlich

belichtet und sind mit der neuesten

Medientechnik ausgestattet. Um

Betriebskosten zu reduzieren und

um dem Umweltbewusstsein der

Universität Osnabrück als Nutzer zu

entsprechen, erhielten die Hörsäle

eine Innendämmung an den Außen-

wänden und eine Fotovoltaikanlage

auf der südlichen Dachhälfte.

Die Hörsäle wurden als massive

Haus-im-Haus-Konstruktion unter

die filigranen Fachwerkbinder der

denkmalgeschützten Satteldach-

konstruktion gestellt und graben

sich in Längsrichtung in den Bereich

der früheren Gründung hinein. Das

ansteigende Gestühl nimmt die

Topografie der angrenzenden

Böschungen auf und wird auf zwei

Ebenen erschlossen. Rollstuhl fah-

rende Hörer erreichen das breit

ausgelegte Mittelpodest schwellen-

frei. Bei Bedarf lassen sich die bei-

den Hörsäle durch eine manuell

verschiebbare Trennwandanlage in

Längsrichtung trennen bzw. zusam-

menschalten. Zur Aufnahme der

aus der Trennwandanlage resultie-

renden hängenden Last von 20 Ton-

nen erhielt das Gebäude eine neue

Tragstruktur aus Stahlfachwerkbin-

dern, die das Gebäude in Querrich-

tung stützenfrei über 22 m über-

spannen. Die Dachkonstruktion und

die sichtbar montierte Lüftungs-

technik auf der Hörsaaldecke sind

vom Foyer aus einsehbar und prä-

gen den Raumeindruck im Hörsaal-

foyer - die denkmalgeschützte

Gebäudehülle bleibt erlebbar. Hier

gehen neue und alte Bauteile einen

sichtbaren Dialog miteinander ein

und akzentuieren die neue Hörsaal-

nutzung in der alten Reithalle.

Universität Leipzig, Umbau und

Modernisierung Hörsaalkom-

plex und Institut der Anatomie

Die Aufgabenstellung für den Hör-

saal der Anatomie der Universität

Leipzig galt nicht der Umnutzung,

sondern der Sanierung und Moder-

nisierung eines bestehenden Hör-

saalgebäudes. Der Ursprungsbau

aus dem 19. Jahrhundert war im

Zweiten Weltkrieg zerstört worden

und wurde in den fünfziger Jahren

des letzten Jahrhunderts an glei-

cher Stelle, jedoch im klassizi-

stischen Stil wiedererrichtet. Für

die zeitgemäße Weiternutzung als

Forschungs- und Lehreinrichtung

der Anatomie wurden die Oberflä-

chen saniert, für zusätzliche Funkti-

onsflächen und Rettungswege

Anpassungen am Grundriss vorge-

nommen und technische Anlagen

und Sicherheitstechnik auf einen

zeitgemäßen Stand gebracht. Dabei

wurden die denkmalpflegerischen

Zusammenhänge nicht vergessen.

Freigelegte Grundmauern und

Gewölbe des Ursprungsbaus sind

heute ebenso erlebbar wie die

Gestaltungsmerkmale des Wieder-

aufbaus aus der Nachkriegszeit. Der

Hörsaal der Anatomie entspricht

durch seine in Hufeisenform ange-

ordneten Stuhlränge dem klas-

sischen Layout eines typischen

Demonstrationssaales. Die bis zu

500 Studentinnen und Studenten

sitzen auf zierlichen, denkmalge-

schützten Drehtellerstühlen in stei-

ler Anordnung und unmittelbarer

Nähe um den Präparationstisch

herum. Die historische Oberlichtla-

terne im Hörsaaldach wurde rekon-

struiert und spendet natürliches

Licht in die Mitte des Auditoriums.

Die Rückwand des Hufeisensaales

dient als Bildfläche zur begleiten-

den Visualisierung der Präparations-

kurse und Vorlesungen.

Der Charakter einer Einrichtung

für Forschung und Lehre ist im

gesamten Gebäude spürbar.

Bemerkenswerte Räume, die von

der Geschichte des Hauses als

medizinische Forschungsstätte

erzählen, sind die anatomische

Sammlung mit der über 200 Jahre

alten Schädelsammlung, die Präpa-

rationsräume und die Mikroskopier-

räume, aber auch die Umkleide-

und Waschräume, wo zahlreiche

Waschtische, Seifenspender, Hand-

tuchhalter und Kleiderhaken mit

weißen Kitteln dem Betrachter mit-

teilen, dass sich hier junge Stu-

denten seit Generationen auf die

Arbeit an den Leichen vorbereiten.

Das Institut der Anatomie und

die Hörsäle der Biologie sind

authentische Orte, die den Beweis

erbringen, dass es richtig ist, an

Orten mit Geschichte festzuhalten,

und dass es gleichzeitig möglich ist,

an diesen Orten Nutzungen mit

Zukunftsoption einzurichten.

Anatomie Hörsaal der Universität Leipzig

Anatomie-Hörsaal der Universität Leipzig

Instituts- und Hörsaalgebäude Universität Osnabrück

3Projekte

Für die August Storck KG reali-

sierte die pbr AG in Halle/

Westfalen den Neubau eines

hochtechnisierten Produktionsge-

bäudes. Die dortige Herstellung

und Verpackung von Süßwaren

stellt so konkrete Anforderungen

an die Raumlufttemperatur und

-feuchte, dass eine Vollklimati-

sierung der 91 x 144 m großen

Produktionshalle notwendig ist.

Jeder der insgesamt neun Sektoren

wird aus einer separaten, zweistu-

figen Vollklimaanlage versorgt. Die

Luftleistung beträgt insgesamt

545.000 m³/h. Da die raumlufttech-

nischen Anforderungen an verschie-

dene Zonen unterschiedlich sein

können, müssen die neun Anlagen

Raumluftzustände von 19 bis 26° C

+/- 1 K und 33 bis 50 % r. F. +/- 10 %

sicherstellen. Zu- und Abluftgeräte

wurden in wetterfester Ausführung

auf einer Stahlkonstruktion ober-

halb des Daches aufgestellt. Die

Zulufteinbringung erfolgt im Warm-

bereich durch hochinduktive, moto-

risch verstellbare Drallauslässe. Der

Kaltbereich wird mit textilen

Luftauslass-Systemen versorgt.

Der Nennvolumenstrom zur Ver-

sorgung mit Trinkwasser beträgt 15

m³/h für Normalwasser und

40 m³/h für teilenthärtetes Wasser.

Für Spitzenlasten steht ein Warm-

wasserspeicher mit 100 m³ Inhalt

zur Verfügung. Zur Produktionsanla-

genreinigung ohne Hilfsenergie,

z. B. bei Stromausfall, ist ein Druck-

luftwasserkessel mit 16 m³ Inhalt

und einem Anlagendruck von 5 bar

installiert. In den Wassererwär-

mungskreislauf ist eine Wärmerück-

gewinnung integriert, die aus dem

Ölkühlkreislauf der Kälteerzeugung

Wärme entzieht.

Die Versorgung der Heizungsan-

lagen erfolgt aus einem Hochdruck-

dampf-Netz mit einer Leistung von

maximal 20 t/h. Der Dampfdruck

wird zweistufig auf 10 bar und 2 bar

jeweils mit Split-Range-Regelungen

reduziert. Die Versorgung mit Pro-

duktionswärme erfolgt aus der

10 bar- und der 2 bar-Schiene. Für

die Gebäudeheizung wird über Plat-

tenwärmetauscher mit Anstaurege-

lung Pumpenwarmwasser mit einer

Temperatur von 80/60° C erzeugt.

Zur Vermeidung von Nachdampfver-

lusten sind Einrichtungen zur Kon-

densatauskühlung installiert.

Mit einer Gesamtleistung von

2.490 kW bei einer Ausbauoption

auf 4.460 kW sorgt die Splitkältean-

lage mit dem umweltfreundlichen

Kältemittel Ammoniak für Produk-

tions- und Klimakälte. Die Anlage ist

mit hoch liegenden NH3-Abschei-

dern, überfluteten Plattenverdamp-

fern, sieben drehzahlgeregelten

Schraubenverdichtern (je 640 kW)

und sieben Verdunstungskondensa-

toren (je 900 kW) ausgeführt. Zur

Redundanz auch bei unterschied-

lichen Verdampfungstemperaturen

sind die Abscheider für Produktions-

und Klimakälte über ein Regelventil

verbunden. Die Energieverteilung

erfolgt über zwei getrennte Kalt-

wasserkreisläufe mit Rohrleitungs-

nennweiten bis DN 300 und insge-

samt 8 Kaltwasserpumpen.

Die Versorgung mit elektrischer

Energie erfolgt aus einer SF-6 Mit-

telspannungsschaltanlage. Zwei

Transformatoren mit je 1600 kVA

speisen 4 Niederspannungsschalt-

anlagen mit insgesamt 60 NH-3

und 60 NH-1 Sicherungslasttrenn-

schaltern. Insgesamt 10 Unterver-

teilungen für die Gebäudeinstalla-

tion und 9 Lüftungs- und Kli-

maschaltschränke übernehmen an

Lastschwerpunkten die Versorgung

und Absicherung der elektrischen

Hoher Anspruch an die TechnikNeubau eines Produktionsgebäudes für die August Storck KG in Halle/Westfalenvon Martin Glane und Klaus Steinkamp

Anlagen. Die Anbindung und Lei-

tungsführung erfolgt in sonderan-

gefertigten, geschlossenen Weit-

spann- und Kabelrinnen mit einer

Gesamtlänge von ca. 3.100 m. Im

Produktionsbereich ist eine Beleuch-

tungsanlage mit über 1.200 EVG-

betriebenen Leuchten installiert.

Eine Brandmeldeanlage mit

punktförmigen Rauchmeldern über-

wacht Technikräume und Abluftan-

lagen der Produktionsbereiche

sowie nicht mit Sprinklern ausge-

stattete MS- und NS-Schaltanlagen-

räume. Neun Rauchansaugsysteme

sorgen für eine Brandfrühesterken-

nung von Schaltschränken mit

erhöhten Sicherheitsanforde-

rungen.

Sämtliche technischen Anlagen

werden durch ein Gebäudeauto-

mationssystem gesteuert, geregelt

und überwacht. Auf insgesamt

10 Informationsschwerpunkte, die

durch Lichtwellenleiter verbunden

sind, werden ca 1.750 Datenpunkte

physikalisch aufgeschaltet.

Baubeginn Februar 2003

Fertigstellung März 2004

Leistungen pbr Gesamtplanung

Kernteam im pbr

Martin Glane, Monika Harms, Sabine

Hehmann, Peter Igelmann, Nicole Stef-

fen, Klaus Steinkamp, Gerhard Striebeck,

Michael Wuttge

Projektinformationen

4 Projekte

Der Schüler ist der Lehrplan

Sport- und Mehrzweckhalle für die Kastanienschule Jena-Lobeda

von Michael Bracke

Die Staatliche Förderschule

für Geistigbehinderte Jena-

Lobeda ist die für Jena und

Umgebung zentrale Einrichtung zur

Erziehung, Bildung und Integration

behinderter Kinder und Jugendli-

cher. In den letzten Jahren wurden

an der Schule umfangreiche Sanie-

rungs- und Umbaumaßnahmen

durchgeführt, die die Lernbedin-

gungen der Schüler und Lehrer

wesentlich verbessert haben. Es

fehlten lediglich noch Räumlich-

keiten für den Schulsport, da

gerade geistig und körperlich

be hinderte Kinder eine intensive

bewegungstherapeutische Betreu-

ung und Förderung benötigen.

Mit dem Neubau einer Sport-

und Mehrzweckhalle wurden auch

diese Anforderungen erfüllt. Als

weiteres Argument für den Neubau

waren die sich dadurch eröffnenden

Möglichkeiten einer Nutzung für

Elternversammlungen, Schulfeste

etc. und die damit verbundene inte-

grative Wirkung von großer Bedeu-

tung.

Der Neubau gliedert sich in drei for-

mal unterschiedliche Baukörper, die

ihre verschiedenen Funktionen

widerspiegeln. Die Sporthalle

demonstriert mit ihrer hochwer-

tigen Bauhülle aus einer offenen

Lärchenholzverschalung und ihrer

Höhe die Dominanz der Funktion

dieses Gebäudeteils. Die kubische

Darstellung des Baukörpers ist an

die vorhandene Schule angelehnt.

Die im rechten Winkel zueinander

stehenden und durch das Foyer ver-

bundenen Sanitär- und Lagerbe-

reiche wurden als eingeschossige

Baukörper mit Attika und Flachdach

ausgebildet und erhielten als Kon-

trast zur Sporthalle eine etwas

weniger auffällige Fassade aus Putz

mit kräftiger Tönung. Der Lauben-

gang verbindet diese beiden Bau-

körper und umschließt einen Platz,

der als zentraler Kommunikations-

punkt für die Schule dient.

Die Anlage des Neubaus orien-

tiert sich um einen Hof mit Lauben-

gang, der an der Westseite durch

eine Verglasung eingehaust ist und

in den übrigen Bereichen als offener

Gang realisiert wurde. Dadurch

wurden die Außenraumflächen auf-

gewertet und zusätzlich differen-

zierte Flächen für eine individuelle

Nutzung geschaffen.

Projektinformationen

Baubeginn Mai 2003

Fertigstellung Juni 2004

Leistungen pbr Architektur

Tragwerksplanung

Freianlagen

Kernteam im pbr

Michael Bracke

Matthias Fiedler

Projektinformationen

5Projekte

Fortsetzung der Serie: Facility Management „Glossar von A-Z“In dieser Ausgabe stellen wir Ihnen einige Fachbegriffe aus dem Bereich „Facility Management“ der Buchstaben C-D vor.

C

CAFM-System

Computer Aided Facilities Manage-

ment-System. Ein computerge-

stütztes Gebäudeinformationssy-

stem zur strategischen und opera-

tiven Unterstützung aller Dienstlei-

stungen des Gebäudemanage-

ments rund um den Mieter (Kunde).

Der Kern eines CAFM-Systems

sind gebäudebezogene und prozes-

sorientierte Auftrags- und Rech-

nungsstellungen auf Grundlage

einer oder mehrerer Datenbanken

und eines integrierten CAD-

Systems.

Catering

Aufgabe des Gebäudemanage-

ments zur Zwischen- und Hauptver-

sorgung und Bewirtung der Mitar-

beiter eines Unternehmens

Change Management

Stärkung der Selbsthilfefähigkeit

der Organisation bei Veränderungs-

prozessen durch Integration der

Mitarbeiter

Controlling

Regelkreisprozess im Manage-

ment, um ein Ergebnis zu errei-

chen. Ursprung im Finanzbereich.

SOLL-IST-Abweichungen werden

identifiziert und sind Ausgangs-

punkt für Maßnahmen, um SOLL

zu erreichen.

CREM

Corporate Real Estate Manage-

ment. Betrachtung des Immobilien-

vermögens eines Unternehmens

unter Berücksichtigung finanzwirt-

schaftlicher Fragestellungen

D

DIX

Deutscher Immobilienindex:

Ein nach dem Vorbild des DAX

(Deutscher Aktienindex) konstruier-

ter Indikator für die Wertentwick-

lung von Immobilien

Dokumentation

Die Bereitstellung von Informati-

onen in geeigneter Aufbereitung

und Form ist die Grundlage jegli-

chen Betreiberkonzeptes. An dieser

Stelle werden die notwendigen

alphanumerischen und grafischen

Daten definiert. Insbesondere

erfolgt hier die Vorgabe der Struktu-

rierung für das Erfassen und Able-

gen der Daten mit den dazu gehö-

rigen Organisationsgrundlagen für

die Pflege und den Zugriff auf die

Informationen. Ergebnisse dieses

Bereiches sind: eine eindeutige

Identifikationssystematik für alle

FM-Objekte, ein transparentes

Anlagenkennzeichnungssystem

(AKS), sichere Strukturen für

Ablage und Wiederauffinden aller

FM-relevanten Daten, Effektivität

bei Informationsbeschaffung und

die Aufbereitung und eindeutige

Basis für einzusetzende CAFM-

Systeme.

Dokumentenmanagement

Aufgabe des Gebäudemanage-

ments zur Verwaltung von Doku-

menten sowie der grafischen und

alphanumerischen Gebäudedaten.

Im Rahmen eines Gesamtsanie-

rungskonzeptes lässt der Kreis

Groß-Gerau sämtliche Schul-

bauten schrittweise modernisieren.

Zu den aktuellen Sanierungsob-

jekten gehören die Martin-Buber-

Schule in Groß-Gerau und die Inte-

grierte Gesamtschule Mainspitze in

Ginsheim-Gustavsburg. Beide

Schulen wurden 1971/72 zeit- und

baugleich mit je zwei 3-Fach-Sport-

hallen realisiert. Die pbr AG ist für

die Planung der Technischen Ausrü-

stung beider Gebäude verantwort-

lich.

Bei den Sanierungsvorhaben

wird besonderer Wert auf die

Berücksichtigung wirtschaftlicher

und ökologischer Belange gelegt.

Neben einer umfassenden Fassa-

densanierung inkl. Wärmedäm-

mung sollen die unwirtschaftlichen

Elektroheizungssysteme durch

andere Heizsysteme ersetzt wer-

den. Zur Erneuerung der Wärme-

versorgung in der IGS Mainspitze in

Ginsheim-Gustavsburg wurden im

Rahmen der Vorplanung Wirtschaft-

lichkeitsbetrachtungen durchge-

führt und während der Entwurfs-

planung unter Einbeziehung aller

Rahmenparameter und der mög-

lichen Fördergelder vertieft. Die

untersucht. Da der komplette Schul-

komplex im Hochwassergebiet des

Rheins liegt, wurde eine ebener-

dige Lösung mit der lediglich min-

destnotwendigen Absenkung von

ca. 0,80 m für die Späneförderung

vorgesehen. Zum Einsatz kommen

Holzhackschnitzel mit 100 % Wald-

restholz . Bei der sog. Vorschubfeu-

erung erfolgt die Brennstoffzufuhr

auf einem bewegten Rost. In der

oberen Rostzone wird der Brenn-

stoff getrocknet und vorgewärmt,

in der mittleren Zone findet die

Entgasung statt und im unteren

Rostbereich die Verbrennung der

Holzkohle.

Die pbr AG hat den Landkreis

Groß-Gerau außerdem hinsichtlich

der unterschiedlichen Energiecon-

tractingformen beraten. Gewählt

wurde das klassische Energieliefer-

contracting, bei dem der Contractor

die Investition, Finanzierung und

den Betrieb der Anlage, wie hier für

eine vertraglich vereinbarte Zeit von

15 Jahren, übernimmt. Da der

Schwellenwert von 200.000 € netto

(in 4 Jahren) überschritten wird,

haben wir diese Leistung EU-weit

nach VOL/A für Dienstleistungauf-

träge ausgeschrieben. Mit dem

Rechtsamt des Landkreises wurde

ein Wärmeliefervertrag als Muster-

vertrag für die Ausschreibung erar-

beitet. Der Auftrag wurde im

Februar 2005 termingerecht an den

Contractor ausgesprochen. Die

Fertigstellung und Inbetriebnahme

wird rechtzeitig zur nächsten

Heizperiode im September 2005

erfolgen.

Wärmeerzeugung aus BiomasseHolzhackschnitzelanlage und Energieliefercontracting für den Landkreis Groß-Gerauvon Dieter Greve

Entscheidung

fiel auf eine Wär-

meerzeugung

aus Biomasse

mit einem Holz-

hackschnitzel -

feuerungskessel

(450 kW) und

einem Spitzlast-

kessel (800 kW). Mit dem Holz-

hackschnitzelfeuerungskessel wer-

den ca. 70 % der Jahreswärme-

energie von ca. 1.400 MWh/a abge-

deckt.

Die Anlagen werden unter der

Beachtung von kurzen Nachwärme-

leitungen zur Schule bzw. Sport-

halle in einem neu zu errichtenden

Gebäude mit 120 m³ Spänelager

aufgestellt. Im Zuge der Planung

wurden unterschiedliche Aufstel-

lungsvarianten und Spänesilos

Instituts- und Hörsaalgebäude Universität Osnabrück

Der Osnabrücker Architekten- und

Ingenieurverein bildet seit über

50 Jahren eine Klammer zwischen den

unterschiedlichen Bauberufen in der

Hasestadt. Alljährlich wird ein umfang-

reiches Vortrags- und Veranstaltungspro-

gramm angeboten, das sich nicht nur an

die AIV-Mitglieder, sondern auch an

andere Interessierte wendet. Folgende

Veranstaltungen finden im kommenden

Halbjahr statt:

20. Mai 2005

Besuchsfahrt AIV Münster

12. Juni 2005

Frühschoppen, Haseschachtgebäude

Museum Industriekultur Osnabrück

17. Juni 2005, 14:00 Uhr

Besuchsfahrt nach Enschede

21. August 2005, 8:00 Uhr

Fahrradtour

17. September 2005, 14:00 Uhr

Besuchsfahrt AIV Hannover

7. Oktober 2005, 18:00 Uhr

Vortrag „Entwicklung im Baugeschehen,

Rechtsfragen“

7. November 2005, 18:00 Uhr

Stammtisch

5. Dezember 2005; 18:00Uhr

Stammtisch

17. Dezember 2005, 18:00 Uhr

Festlicher Winterabend

Informationen zu den Veranstaltungen

und zur Mitgliedschaft im AIV erteilt

Christoph Bierschenk, pbr Osnabrück,

unter Telefon (0541) 9412-150.

AIV Osnabrück, Termine

6 Wissen

Preisfindung mit hoher Sicher-heitKostenkalkulationen für Bauleistungenvon Hartmut Lückemeyer

Die Kalkulation der Herstel-

lungskosten von Gebäuden

und ihren technischen Aus-

rüstungen ist im Vorfeld der Projekt-

entwicklung eine wichtige Entschei-

dungshilfe für den Bauherrn. So

werden in der Vor- und Entwurfspla-

nung Kostenschätzungen erstellt,

die entsprechend der jeweiligen

Planungstiefe einen Ausblick auf

die zu erwartenden Herstellungsko-

sten geben. Im Geschäftsfeld 40

der pbr AG ist die Kalkulation von

Leistungsbeschreibungen als

Grundlage für die Abgabe eines ver-

bindlichen Angebotes ein wesent-

licher Bestandteil des hier anfal-

lenden Arbeitsumfanges. Im

Gegensatz zu den prognostizierten

Kalkulationskosten im Rahmen der

Bauplanung sind die Angebotskal-

kulationen für unsere Auftraggeber

– in der Regel sind dies Bauunter-

nehmen – absolut verbindlich. Eine

Fehlkalkulation ist gleichbedeutend

mit einem Misserfolg im Preisran-

king der Submissionsergebnisse.

Angebote mit zu vielen Risikozu-

schlägen oder zu hohen Preisansät-

zen führen zu einem hinteren Platz

in der Bieterliste ohne Aussicht auf

eine Beauftragung. Umgekehrt stel-

len zu niedrige Kalkulationsansätze

im Auftragsfall ein hohes wirtschaft-

liches Risiko für den Bauunterneh-

mer dar, da sich die geforderten

Leistungen nicht zu den kalkulierten

Kosten am Markt einkaufen lassen

bzw. nicht kostendeckend durch

eigene Mitarbeiter zu erstellen

sind.

Kunden- und Vertragsprofil

Unsere Kunden sind Bauunterneh-

men, die Angebote für nationale

und internationale Projekte abge-

ben. Neben den klassischen Verträ-

gen mit Abrechnungen zum Nach-

weis bzw. pauschalen Abrech-

nungen als schlüsselfertige Lei-

stung kommen vermehrt auch Bau-

vorhaben mit Planungswettbewer-

ben und mit dem Vertragsmodell

des Public-Private-Partnership zur

Kalkulation. In diesen Ausschrei-

bungen sind die zu erbringenden

Bauleistungen in der Regel nur sehr

grob beschrieben und bedürfen

einer planerischen Bearbeitung, um

das Leistungsbild soweit zu konkre-

tisieren, dass das Kalkulationsrisiko

für das Bauunternehmen akzep-

tabel wird und der Bauvertrag mit

für die Vertragspartner nachvollzieh-

baren Inhalten erstellt werden

kann.

Grundlagen der Kalkulationen

Die Verbindlichkeit der Ausschrei-

bungen und damit der Kalkulations-

grundlagen ist sehr unterschiedlich.

Von der Mengen- und Einheitspreis-

ausschreibung mit Ausführungs-

zeichnungen bis zur Funktionalen

Leistungsbeschreibung nur mit

Grundrisszeichnungen im Maßstab

1:200 finden sich alle Zwischenvari-

anten am Markt wieder. In diesem

Umfeld sind geeignete Kalkulati-

onsverfahren gefragt, die eine opti-

mal am Bedarf ausgerichtete Preis-

findung mit hoher Sicherheit bie-

ten.

Kalkulationsverfahren

Um den genannten Marktanforde-

rungen gerecht zu werden, haben

sich im pbr verschiedene Verfahren

zur Absicherung der Kalkulationser-

gebnisse entwickelt:

1. Kostenprognose

Nach erster Sichtung der Aus-

schreibungsunterlagen und Ein-

stufung des Gebäudetyps wird

von den Kalkulatoren eine

Kostenschätzung allein unter

Bezug auf die Brutto-Geschoss-

fläche abgegeben. Damit soll

die „richtige Einschätzung“

trainiert und eine

Referenz für das

Ergebnis der

d e t a i l -

l i e r t e n

Kostener-

m i t t l u n g

gegeben wer-

den.

2. Kostenkataloge

Die Bearbeitungszeit und die

Bearbeitungskosten gebieten es,

Verfahren zu entwickeln, die bei

aller Individualität der Gebäude-

typen, der Standorte und der

Wettbewerbssituationen stan-

dardisierte Preiskataloge anwen-

den, die eine ständige Anfrage

der Leistungen bei Fachfirmen

und Herstellern weitestgehend

unnötig machen. Bisher wurden

die gemachten Erfahrungen

bezüglich der Interpretation der

Funktionalität und Qualitätsan-

forderungen bei den jeweiligen

Kalkulatoren individuell gesam-

melt; ebenso wie die Einheits-

preise aus den Submissionser-

gebnissen bzw. den Auftragsver-

gaben an Nachunternehmer. Zur

Verbesserung der Nachvollzieh-

barkeit der Kalkulationsergeb-

nisse und damit auch der

Vertrauensbildung

wird zur Zeit

ein Pro-

g r a m m

getestet, das die Ein-

heitspreise verwaltet und ein-

fache Aktualisierungsmöglich-

keiten bietet. Nach Beendigung

der Testphase sollen diese Werte

allen Mitarbeitern zur Verfügung

gestellt werden. Über eine Admi-

nistratorenzuordnung der jewei-

ligen Kostengruppen wird sicher-

gestellt, dass nur Befugte eine

Korrektur der Datenbank vorneh-

men können. Innerhalb der Pro-

jektkalkulationen lassen sich die

Preisvorgaben mit Zu- bzw.

Abschlägen an die jeweilige

Angebotssituation anpassen.

Die projektbezogenen Anpas-

sungen sind in enger Abstim-

mung mit dem Bauunterneh-

men festzulegen, in Kenntnis der

Marktsituation und einer

Risikobewertung.

3. N e b e n a n g e -

bote

Die Abgabe von

Nebenangeboten ermöglicht

es, Preisvorteile darzustellen,

die das wirtschaftliche Ergebnis

in keinster Weise verringern. Zu

diesem Zweck gibt es bei den

Kalkulatoren Formblätter, in die,

auf Kostengruppen bezogen,

Vorschläge für alternative Aus-

führungslösungen oder Fabri-

kate einzutragen sind. Damit ist

in jedem Fall ein Verhandlungs-

spielraum eröffnet, auch wenn

sich das Gesamtangebot nicht

an erster Stelle in der Bieterliste

wiederfindet.

Übertragbarkeit der

Kalkulationsergebnisse

Die Übertragbarkeit von Kalkulati-

onsergebnissen ist nur nach einge-

hender Bewertung aller Ausschrei-

bungsinhalte möglich. Die jeweils

geforderten Leistungsdetails bein-

halten häufig ganz spezifische

Anforderungen z. B. im Schallschutz

oder im Wärmeschutz, die die tech-

nische Ausrüstung der Gebäude

sehr stark variieren und damit für

sehr unterschiedliche Kalkulations-

ansätze sorgen. Auch die Einheits-

preise für konkrete Ausführungslei-

stungen können hersteller spezifisch

sehr unterschiedlich ausfallen.

Die Kenntnis der Auswirkungen

dieser ganz speziellen Kalkulations-

inhalte und die Anwendung der

beschriebenen Kalkulationspro-

zesse ermöglichen eine sichere und

wirtschaftliche Preisfindung im

Umfeld der variierenden Angebots-

modelle.Realschule Castrop-Rauxel – Beispiel für eine Entwurfsplanung im Rahmen einer PPP-Kalkulation

7Wissen

Die Charakteristik von PPP-

Modellen sieht das partner-

schaftliche Zusammenwir-

ken von öffentlicher Hand und Pri-

vatwirtschaft mit dem Ziel einer

besseren wirtschaftlichen Erfüllung

öffentlicher Aufgaben als bisher vor.

Die Art und Weise, wie PPP-Modelle

umgesetzt werden, hängt wesent-

lich von der Art der Aufgabenerfül-

lung und den damit verbundenen

Randbedingungen ab.

Die Risiken bei haushaltsfinan-

zierten Projekten verteilen sich auf

die Projektpartner:

• Der öffentliche Auftraggeber

trägt das Risiko des Betriebes

und der Investition der Bauauf-

gabe.

• Die privaten Akteure, wie Planer

und ausführende Unternehmen,

tragen die Planungsrisiken und

die Baurisiken auf der Grundlage

bestehender Rechtssprechung.

Bei PPP-Modellen sieht die Koope-

ration lange Laufzeiten vor, die

andere vertragliche und rechtliche

Rahmenbedingungen vorsehen. Es

erfolgt ein Risikotransfer auf die pri-

vaten Partner, abhängig von der Art

des gewählten Kooperationsmo-

dells. Im Folgenden werden die

unterschiedlichen PPP-Modelle mit

Risikoverteilung kurz beschrieben.

Beim Erwerbsmodell werden

Gebäude auf dem Grundstück des

privaten Auftragnehmers errichtet

und dem öffentlichen Auftraggeber

zur Nutzung überlassen.

Die Aufga-

ben des Auf-

tragnehmers

beziehen sich

auf die Pla-

nung, den Bau,

den Betr ieb

und die Finan-

z ierung des

Gebäudes, als

Entgelt erhält

er Kaufraten.

Planung, Bau

und Finanzie-

r u n g s i n d

Risiken, die

der Auftrag-

nehmer übernimmt. Die Über-

nahme des Betriebsrisikos hängt

von der konkreten Nutzung und den

vertraglichen Randbedingungen ab.

Da der Auftraggeber zur Über-

nahme des Objektes verpflichtet

ist, entfällt das Verwertungsrisiko

auf ihn.

Im Gegensatz zum Erwerbs-

modell sieht das PPP-FM-Leasing-

modell keine feste Verpflichtung zur

Übernahme des Gebäudes, statt

dessen aber eine Erwerbsoption

vor. Auf den Auftraggeber entfällt

daher nur das Risiko einer Ver-

wertung bei Ausübung einer Kauf-

option.

Bei einem PPP-Inhabermodell

wird das Gebäude auf dem Grund-

stück des öffentlichen Auftragge-

bers saniert bzw. neu errichtet und

anschließend vom privaten Auftrag-

nehmer betrieben. Dieses Modell

ist besonders geeignet für den

Betrieb von Schulen und Kindergär-

ten und sieht keine Eigentumsüber-

tragung vor. Das Betriebsrisiko liegt

hier beim Auftraggeber und ist von

den rechtlichen und gesellschaft-

lichen Rahmenbedingungen abhän-

gig. Am Beispiel der Schulen ist im

Bereich der Sicherheit erkennbar,

wie schwierig Randbedingungen

vertraglich für Vertragslaufzeiten

von 20 Jahren fassbar sind.

Das PPP-Konzessionsmodell

sieht die Verpflichtung des Auftrag-

nehmers vor, im Rahmen eines

Konzessionsvertrages eine Lei-

stung in Form des Gebäudes (Bau-

konzession) oder in Form einer

Dienstleistungskonzession an

Stelle des Auftraggebers zu erbrin-

gen. Die Risikoverteilung entspricht

in den ersten Phasen der Verteilung

der anderen Modelle, das Betriebs-

und Verwertungsrisiko wird ver-

tragsabhängig geteilt.

Die Grafik zeigt die Verlagerung

der Risiken auf die Auftragnehmer-

seite. Vertragliche Verein barungen

sind vor diesem Hintergrund prä-

zise zu prüfen und Plausibilitätskon-

trollen zu unterwerfen. Bei Fragen

des Energieverbrauches ist es zum

Beispiel nahezu unmöglich, die

Energiepreise am Ende einer 20-

jährigen Vertragslaufzeit zu bestim-

men. Auch der Energieverbrauch ist

stark nutzungsabhängig und vertrag-

lich daher schwer zu fassen. Risiken

sollten im Bewerbungsverfahren

transparent dargestellt und ggf.

einer Analyse unterzogen werden.

Risikoverteilung im Public Private Partnership PPP-Modelle im Überblick

von Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig

PPP-Projekte – fruchtbare Kooperation zwi-schen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft

Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig,

Architekt,

Jahrgang 1957,

ist Geschäftsführer der N+ Objektma-nagement GmbH mit Sitz in Weimar.

Er ist Professor an der Bauhaus-Univer-sität Weimar, Lehrstuhl Baumanage-ment/Bauwirtschaft.

Kurzvorstellung

8 Fokus