Die fortschreitende Entwick-

lung und Integration der

Informationstechnologie

hat in alle gesellschaftlichen

Bereiche vom Berufsleben, über

den Haushalt, bis zur Freizeit Ein-

zug gehalten. Voraussetzung für

einen störungsfreien Ablauf und

eine ständige Verfügbarkeit der IT-

Infrastruktur sind betriebssichere

Rechenzentren. Diese stellen für

Unternehmen den überlebenswich-

tigen Zugriff auf Dokumente,

Anwendungen und Dienste sicher.

Der professionellen Planung von

Rechenzentren kommt deswegen

entscheidende Bedeutung zu. Das

Hauptaugenmerk liegt dabei nicht

auf der Sicherheit der Daten gegen

Angriffe durch Hacker. Vielmehr

geht es um ein gegen gewaltsame

Einwirkungen von außen sicheres

Gebäude und um eine sichere tech-

nische Infrastruktur. Nur wenn die

Stromversorgung, die Klimatisie-

High-Tech für oberste Sicherheit Herausforderungen bei der Planung von Rechenzentrenvon Martin Glane

Die professionelle Planung von Rechenzentren garantiert die Sicherstellung von Stromversorgung, Klimatisierung, Branderkennung und Zutrittssicherung.

rung, die Branderkennung und die

Zutrittssicherung einwandfrei funk-

tionieren, kann gewährleistet wer-

den, dass die Datenverarbeitung

problemlos betrieben werden

kann.

Dipl.-Ing. Martin Glane ist Fachgruppen-leiter Versorgungstechnik in der pbr Pla-nungsbüro Rohling AG und seit 1995 im Unternehmen. Er ist Mitglied der Inge-nieurkammer Niedersachsen sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sach-verständiger für Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik. Zu den von ihm betreuten Projekten gehören Rechen-zentren für Colt Telecom, Harting und Vodafone.

Kurzvorstellung

Fortsetzung auf Seite 3

Um ein Rechenzentrum zuver-

lässig betreiben zu können, benö-

tigt man eine gesicherte Stromver-

sorgung. Hierzu werden zwei von-

einander unabhängige Mittelspan-

nungseinspeisungen vorgesehen.

Von dort wird konsequent ein

redundantes Versorgungssystem

aufgebaut. Es gibt zwei Nieder-

spannungshauptverteilungen, die

in getrennten Räumen aufgestellt

werden müssen, damit im Brandfall

immer eine Verteilung erhalten

bleibt. Auch die Kabelwege sind

getrennt zu führen, damit bei Brän-

den immer ein Kabelweg in Funk-

tion bleibt. Als weitere Sicherheit

dienen Notstromaggregate, die

optimalerweise ebenfalls redun-

dant vorhanden sind. Daran

anschließend sichern unterbre-

chungsfreie Stromversorgungen

(USV-Anlagen) die Energieversor-

gung. Diese Anlagen sichern „ohne“

Unterbrechungen den Betrieb der

Server ab. Spannungsschwan-

kungen oder -ausfälle werden über

USV-Anlagen ausgeglichen. Für den

unwahrscheinlichen Fall, dass

sowohl beide Netzversorgungen

als auch die Notstromversorgung

ausfallen, sind diese Anlagen batte-

riegepuffert für eine bestimmte

Überbrückungszeit ausgelegt.

Wegen der geforderten Redun-

danz befinden sich im Doppelbo-

denbereich zwei Stromschienen-

systeme – die sog. A- bzw. B-Sys-

teme , die die Server redundant mit

Leistung versorgen. Die Server

besitzen größtenteils zwei Netz-

teile, so dass bei Ausfall eines Sys-

tems der Rechner ohne Unterbre-

chung weiter betrieben werden

kann. Für Geräte mit nur einem

BLG Logistics Center BremenDas BLG Logistics Center in Bremen wurde zum größten Logistikzentrum auf dem europäischen Festland erweitert.

Fortsetzung auf Seite 4

Glückauf für die ZukunftDie Georgsmarienhütte GmbH plant mit Hilfe der pbr Planungsbüro Rohling AG die kontinuierliche Weiterentwicklung des Standortes Georgsmarienhütte.

Fortsetzung auf Seite 5

Vermarkten statt AnpreisenDie pbr Planungsbüro Rohling AG hat den Immobilien Marketing Award 2006 gewonnen.

Fortsetzung auf Seite 7

EditorialTechnische Gebäudeausrüstung ist „billig“Qualitätsmanagement im pbr

Informationen der pbr AG Ausgabe 3 | Dezember 2006

High-Tech für oberste SicherheitHerausforderungen bei der Planung von Rechenzentren

BLG Logistics Center in BremenGMHütte plant kontinuierliche WeiterentwicklungBiopark Gatersleben

„ChemKom“ Marl

Immobilien Marketing AwardOldenburger StadtbildpreisFM-Glossar

Konversionsflächen als Potenzial der Stadtentwicklung

S. 2 Dialog S. 3 Projekte S. 4 Projekte S. 7 Wissen S. 8 Fokus

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

2006 war das Jahr der Informatik. Ohne „Informatik“ bzw. moderne

IT-Infrastrukturen würden viele lieb gewonnene Annehmlichkeiten,

aber auch überlebenswichtige Unternehmensabläufe nicht möglich

sein. Stellen Sie sich vor: Sie müssten auf Ihr Handy verzichten, hät-

ten keine Mailverbindung zum Kunden, könnten nicht mehr bei Ebay

auf Ihr liebstes Geschenk bieten und natürlich auch nicht mehr mit

der EC-Karte beim Einkaufen bezahlen. Die baulichen Vorausset-

zungen dafür, dass diese „Selbstverständlichkeiten“ laufen, schaf-

fen hoch technisierte Rechenzentren. Aspekte bei der Planung von

Rechenzentren werden in dieser Ausgabe vorgestellt.

Kaum eine Branche der deutschen Wirtschaft hat im Jahr 2006

durch ähnlich gute Wachstumszahlen überzeugt wie der Logistik-

markt. Das BLG Logistics Center in Bremen mit seinen 200.000

Palettenstellplätzen ist das derzeit größte automatisierte Logistik-

zentrum auf dem europäischen Festland. Nutzer des Komplexes ist

Tchibo, das seine „Wochenwelten“ von hier auf Reisen schickt.

Die Georgsmarienhütte GmbH feierte 2006 ihr 150-jähriges

Bestehen. Zu diesem Jubiläum wurde der Standort in Georgsmari-

enhütte mit vorausschauendem Blick „herausgeputzt“. Für die Pla-

nung zahlreicher Projekte auf dem Stahlwerksgelände war die pbr

AG verantwortlich. Der Artikel „Glückauf für die Zukunft“ beleuchtet

ausgewählte Neubau- und Erweiterungsmaßnahmen.

Im Jahr 2006 fiel auch die Entscheidung, dass die in Osnabrück

stationierten Soldaten der englischen Armee bis zum Jahre 2009

nach England zurückverlegt werden. Durch das Freiwerden der bis-

lang u. a. als Kasernen genutzten Flächen ergeben sich für die Stadt

Osnabrück umfangreiche städtebauliche Chancen. Uwe Mantik,

Geschäftsführer der CIMA Projekt + Entwicklung GmbH, erläutert

in seinem Beitrag das Potenzial von Konversionsflächen für die

Stadtentwicklung.

Alljährlich verleiht die Fachzeitschrift Immobilienwirtschaft den

Immobilien Marketing Award. Im Jahr 2006 wurde mit der pbr AG

erstmalig ein Architektur- und Ingenieurbüro mit diesem Preis aus-

gezeichnet. Der prämierte Marketing-Mix umfasst u. a. auch die

team@work. Wir als Redaktion freuen uns, einen Beitrag zu diesem

Erfolg geleistet zu haben, und hoffen, dass Sie uns auch zukünftig

als Leser, Autor und Ideengeber treu bleiben.

Für das Jahr 2007 wünschen wir Ihnen viel Erfolg, stets Gesund-

heit und alles Gute.

Die Redaktion

Impressum:

Herausgeber:

pbr Planungsbüro Rohling AG

Architekten und Ingenieure

Rheiner Landstraße 9 . 49078 Osnabrück

Telefon (05 41) 94 12 - 0 . Telefax (05 41) 94 12 - 3 45

E-Mail info@pbr.de . Internet www.pbr.de

Redaktion: Hubert Conrady, Guido Fehren, Jörg Frenzel, Claudia Klingbeil, Hermann Kuhl, Hartmut Lückemeyer, Ines Luckner . Kontakt zur Redaktion: redaktion@pbr.de . An dieser Ausgabe haben mitgewirkt: Thomas Borgmann, Matthias Diezemann, Martin Glane, Dietmar Hesse, Reiner Horstmeyer, Michael Jäger, Claudia Klingbeil, Hartmut Lückemeyer, Uwe Mantik, Boris Schlörb, Nina Vinke, Monika Wellmann . Fotos: Colt Telecom, Immobilienwirtschaft, Bettina Meckel, Klemens Ortmeyer, pbr AG, photocase, Vodafone Information Systems, Michael Wallkötter . Kon-zeption, Grafik, Satz und Layout: Kuhl|Frenzel Agentur für Kommunikation, Osnabrück . Druck: Günter Druck, Georgsmarien hütte . Auflage: 900 Exemplare

eine hohe Lebensqualität und Leistungsfähigkeit des

Menschen ist direkt von seinem Umfeld abhängig. Die

Funktionalität und die „klimatischen“ Verhältnisse des

Gebäudes, in dem er lebt oder arbeitet, bilden dafür

eine wichtige Grundlage. Intelligente Anlagensysteme,

Gebäudeautomatisierung, leistungsfähige Kommunika-

tionssysteme unter Berücksichtigung von Ressourcen-

schonung und umfassendem Umweltschutz sind somit

die Herausforderung unserer Zeit.

Zur Erfüllung dieser Ansprüche sind Innovationen

und Weiterentwicklungen in der Gebäudetechnik,

Umwelt- und Informationstechnik notwendig.

Dementgegen stehen die Anforderungen der Inves-

toren und Bauherren. Im Focus stehen häufig nur die

Kosten für die Erstellung der Bauvorhaben. Diese

engen Budgets und angespannte Haushaltssituationen

führen zu langen Entscheidungswegen. Planungen

und Ausschreibungen sind somit in Abstimmung zu

bringen mit den zur Verfügung stehenden finanziellen

Mitteln. Häufig sind dadurch hohe Ansprüche an die

Anlagentechnik zu relativieren, bis auch Grenzen der

Umsetzbarkeit erreicht oder überschritten werden und

zum Teil nur noch reduzierte Konzepte zur Ausführung

kommen können.

Der Anspruch des Planers, auch die Betriebskosten

zu berücksichtigen, hat dabei noch zu oft einen unter-

geordneten Stellenwert. „Sie fallen doch erst in der

Zukunft an ...“ und haben zunächst einen möglichen

negativen Einfluss auf die Höhe der Erstellungs-

kosten.

Hält man sich vor Augen, dass von einer Gebäude-

nutzung von 30 Jahren und mehr auszugehen ist,

kommt diesem Punkt entscheidende Bedeutung zu.

Die Erstellungskosten sind der kleinste Anteil bezogen

auf die folgenden Betriebskosten und ein Gebäude,

dessen Funktionalität geschmälert ist, stellt keine Basis

für einen langjährigen Erhalt dar.

Unser Anspruch ist es, als Berater unserer Bau-

herren die notwendigen Randbedingungen für die

Erstellung und den Betrieb eines Gebäudes qualifiziert

zu bedienen. Optimale Beratung des Bauherrn zur

Verkürzung der Entscheidungszeiträume, optimierte

Planungsabläufe, Kostensicherheit in der Erstellungs-

phase und auch darüber hinaus eine betriebskosten-

orientierte Planung sind unsere Ziele. Vorausschau-

ende und strukturierte Planung ist dafür ein Muss.

Qualifizierte Mitarbeiter sind dafür die Grundlage.

Dieser Herausforderung stellen wir uns.

Die Technische Gebäudeausrüstung ist und darf

nicht billig sein. Sie ist funktional, zukunfts- und kosten-

orientiert. Sie unterstützt den Menschen bei der

Erfüllung seiner Herausforderungen.

Technische Gebäudeausrüstungist „billig“von Dietmar Hesse

Vorstand der pbr Planungsbüro Rohling AG

Liebe Leserinnen und Leser,

Qualitätsmanagement im pbr

Im Oktober 2006 hat der Auditor

der Deutschen Gesellschaft zur

Zertifizierung von Management-

systemen (DQS) in einem externen

Audit die Standorte der pbr AG

kontrolliert.

Anders als in den vorausgegan-

genen Audits wird die pbr AG in

Zukunft durch eine Matrix-Zertifizie-

rung geprüft. Das bedeutet, dass

die DQS den Zeitaufwand für die

Auditierung der Standorte festlegt.

In diesem Jahr wurden im Osna-

brücker Büro zum Beispiel Schwer-

punkte bzw. bestimmte Funktionen

geprüft.

Das Qualitätsmanagement der

pbr AG hat die Anforderungen erfüllt

und erneut das Zertifikat erhalten.

Für unsere Auftraggeber ist dies

die Sicherung für eine hohe Qualität

unserer Leistungen.

2 Dialog

Netzteil wird ein C-Schienen-Sys-

tem aufgebaut, das über einen sta-

tischen Schalter aus dem A- und

dem B-System versorgt wird.

Üblicherweise ist zu gewährleis-

ten, dass auf den Serverflächen bei

Vollbelegung eine Raumtemperatur

von 22 °C (± 1 K) bei entspre-

chender Feuchte (55% ± 5%) ein-

gehalten wird. Optimal ist die Auf-

stellung der Schrankklimageräte für

die Kühlung der Serverflächen in

getrennten Räumen, die sich direkt

neben den Serverräumen befinden

und mit diesen lufttechnisch ver-

bunden sind. Wenn die Schrankkli-

mageräte direkt auf den Serverflä-

chen aufgestellt werden, muss

Fremdpersonal, dass die Wartung

durchführt, die Serverflächen betre-

ten. Grundsätzlich werden auch hier

alle Systeme redundant ausgelegt.

Messungen in einem von der pbr

AG geplanten Rechenzentrum

haben ergeben, dass die Raumtem-

peratur in Serverräumen bei Ausfall

der Kühlung um 3 K pro Minute

ansteigt. Die Anlagenkonzepte sind

so aufzubauen, dass Leitungsteile

jederzeit z. B. für Wartungen außer

Betrieb genommen werden kön-

nen. Deshalb werden i. Allg. ver-

maschte Netze ausgeführt.

Bei den umfangreichen Funk-

tionstests zeigt sich, ob diese Ziele

durch Planung und Ausführung

erreicht wurden. Dazu werden auf

den Serverflächen Heiz-Container

installiert, die den Raum über

48 Stunden erwärmen. Die Klimati-

sierung muss es unter diesen

Bedingungen schaffen, Raumtem-

peratur und Feuchte innerhalb der

zulässigen Grenzen zu halten. Die

Last übernahme durch die Not-

stromaggregate und die Entlade-

zeiten der USV-Anlagen werden

ebenfalls durch die Heiz-Container

überprüft. Gerade in der Inbetrieb-

nahmephase werden viele Fehler

erkennbar, die im realen Betrieb

schwerwiegende Auswirkungen

hätten. Nur der Test unter möglichst

realen Bedingungen über eine aus-

reichend lange Zeit bringt die not-

wendige Sicherheit für den Betrei-

ber.

Besonderes Augenmerk gilt dem

Test der Gaslöschanlagen im Zu -

sammenspiel mit den Brand-

erkennungs anlagen. In den Server-

flächen sind hochsensible Rauchan-

saugsysteme implementiert, die

schon geringste Rauchpartikel in

der Luft detektieren . Sie lösen

eine Voralarmierung aus und führen

zur Abschaltung der Klimageräte.

Eine zweite Melderebene, sowohl

im Doppelbodenbereich sowie an

der Decke, löst in Zwei-Melderab-

hängigkeit die Gaslöschanlagen aus,

die dann mit einem Löschgas (z. B.

Argon) den Brand löschen. Das

Zusammenspiel der einzelnen Anla-

gen wird realitätsnah mit dem „Hot

Wire Test“ getestet.

Umfangreich sind vor allem die

Sicherheitsmaßnahmen, da in

einem Rechenzentrum hochsen-

sible Daten verarbeitet werden. Für

die Sicherheit eines Rechenzent-

rums bedeutet dies ein höchstmög-

liches Anforderungsprofil. Dies

drückt sich in komplexen Türsiche-

rungsmodulen, Vereinzelungs-

anlagen mit Gewichtsdetektierung,

Zutrittskontrollen und sehr umfang-

reichen Einbruchmelde systemen

mit Videoüberwach ungen aus.

Die pbr Planungsbüro Rohling AG

hat in den vergangenen Jahren

umfangreiches Know-how in der

Planung und Errichtung von Rechen-

zentren gesammelt. Es wurden u. a.

Rechenzentren für die Firmen Voda-

fone in Ratingen, Colt Telecom in

Frankfurt, Hamburg, Berlin und

Kopenhagen, Harting in Espelkamp

sowie Meyer & Meyer in Osna brück

geplant und errichtet.

3Projekte

Wochenwelten vom Servietten-ring bis zum EsstischErweiterung des BLG Logistics Centers in Bremen von Monika Wellmann und Thomas Borgmann

Der Serviettenring hat eine

lange Reise hinter sich, be-

vor er in den Regalen des

Einzelhandels ausgelegt wird. Die

schnelle Lieferung und kostenopti-

mierte Lagerung dieses und weite-

rer Tchibo-Konsumgüter werden

durch detaillierte Logistiklösungen

ermöglicht. Diese finden Anwen-

dung beispielsweise im Logistics

Center der BLG Logistics Group AG

in Bremen. Um dem gestiegenen

Bedarf an Lagerkapazitäten dieses

Logistikzentrums gerecht zu wer-

den, erstellte die pbr Planungsbüro

Rohling AG die Planung für ein Kom-

bigebäude mit Kommissionierungs-

und Lagerflächen sowie das dritte

Hochregallager des Logistikkomple-

xes.

In diesem automatisierten Logis-

tikzentrum werden ausschließlich

Waren des Hauptnutzers Tchibo

GmbH gelagert. Sämtliche Tchibo-

Filialen und der Facheinzelhandel

werden von hier mit Produkten

beliefert. Der Logistikprozess folgt

dabei einem klar definierten Arbeits-

ablauf. Von LKW angeliefert werden

die Waren in der Kommissionier-

halle angenommen und zwischen-

gelagert. Aus der Halle werden sie

mit einer Elektro-Hängebahn, die

von der i+o Industrieplanung und

Organisation GmbH, Heidelberg,

geplant wurde, in das Hochregalla-

ger transportiert und dort eingela-

gert. Bei der Zuteilung von Waren

aus dem Lager verläuft der Prozess

umgekehrt und die LKW liefern die

Ware an die entsprechende Filiale

aus. Das Kombigebäude mit einer

Grundfläche von 10.000 m² verfügt

über 16 Verladeanlagen und sechs

Verladetore mit Transportbändern,

die eine schnelle Entladung der

LKW sicherstellen.

In das Kombigebäude ist neben

den Kommissionierungs- und Zwi-

schenlagerflächen ein Qualitätssi-

cherungsgebäude im ersten und

zweiten Obergeschoss integriert.

Auf 1.180 m² befinden sich Büro-,

Prüf- und Sozialräume. Die Tchibo

GmbH prüft dort die Qualität der

eingegangenen Geräte. So können

zum Beispiel Elektrogeräte in den

Räumen der Qualitätssicherung

Belastungstests ausgesetzt wer-

den. Das Einfügen des Qualitätssi-

cherungsgebäudes zeigt, dass

Logistikzentren nicht nur zur Lage-

rung von Produkten eingesetzt wer-

den. Vielmehr werden teilweise

auch Produktionsabschnitte in

Logistikzentren verlagert und dort

von spezialisierten Dienstleistern

übernommen.

Das Hochregallager schafft

zusätzliche 72.000 Palettenstell-

plätze auf einer Grundfläche von

9.800 m². Die Paletten werden in

den 15 Ebenen des 43 m hohen

Lagergebäudes eingelagert. An der

Nordseite ist ein zweigeschossiger

Kopfbau für Sozial-, Büro- und tech-

nische Räume zur Versorgung des

Neubaus in das Lager integriert.

Zusätzliche Flächen stehen im Kopf-

bau für eine Werkstatt und ein

Ersatzteillager zur Verfügung. Die

Verbindungswand zwischen Hoch-

regallager und Kombigebäude

sowie ein Teil des Daches des Kom-

bigebäudes wurden in feuerbestän-

digen Stahlbetonfertigteilen erstellt,

um ein Übergreifen von Bränden zu

verhindern. Mit den zusammen

200.000 Palettenstellplätzen der

drei Hochregallager ist dieses auto-

matisierte Logistikzentrum das

größte auf dem europäischen Fest-

land.

4 Projekte

Glückauf für die ZukunftGMHütte plant kontinuierliche Weiterentwicklungvon Reiner Horstmeyer

Mit maßgeblicher Unter-

stützung des Welfen-

königs Georg V. wurde

1856 im Dütetal südlich von Osna-

brück der Georg-Marien-Bergwerks-

und Hüttenverein zur Herstellung

von Roheisen gegründet. Nach

einer wechselvollen Geschichte

feierte im vergangenen September

die Georgsmarienhütte GmbH ihr

150-jähriges Bestehen. Zu diesem

Jubiläum hat die GMHütte, die der

mittlerweile 34.000 Einwohner

umfassenden Stadt ihren Namen

gegeben hat, umfangreiche Investi-

tionen vorgenommen. Zahlreiche

Projekte, die in den vergangenen

Jahren zur Optimierung der Produk-

tionsabläufe am Standort Georgs-

marienhütte realisiert worden sind,

wurden von der pbr Planungsbüro

Rohling AG betreut.

Zu den größten Baumaßnahmen

des Stahlwerks zählt der im Februar

2006 in Betrieb genommene,

17 Mio. Euro teure Hubbalkenofen.

Die 70 m lange Anlage kann pro

Stunde 160 Tonnen Stahl bear-

beiten. Die Fundamente, auf denen

der Ofen ruht, wurden in 7 m Tiefe

gegründet. Die zu bearbeitenden

Stahlstäbe werden hier mit spe-

ziellen Hochgeschwindigkeits-

und Deckenstrahlungsbrennern auf

bis zu 1250 Grad Temperatur

gebracht, um danach im Walzwerk

weiterverarbeitet zu werden. Kon-

trolliert und beobachtet werden

sämtliche Aktivitäten in dem mit

modernster Technik ausgestatteten

Leitstand des Hubbalkenofens. Als

weiteres Großprojekt, das insbe-

sondere im Bereich der statisch

konstruktiven Planung der Funda-

mente eine Herausforderung für

die Planer ist, wird z. Zt. die Erwei-

terung des Pfannenofens durchge-

führt.

Auch die GMH Blankstahl GmbH

erfuhr in den Jahren 2005/2006

eine bauliche Erweiterung und eine

Fassadenerneuerung. Im Blank-

stahlbetrieb der GMHütte wird aus

gewalztem Rundmaterial durch Zer-

spannung extrem gleichmäßiger

Stabstahl mit sehr blanken Oberflä-

chen. Die Automobilindustrie – der

wichtigste Abnehmer des Blank-

stahls – produziert aus diesem ver-

edelten Produkt Lenkgestelle oder

Wellen. Der Gebäudekomplex des

Blankstahlbetriebs wurde erweitert,

um die Fließrichtung des Produk-

tionsablaufs zur Optimierung des

Abtransports um 90° drehen zu

können. Zusätzlich wurde ein Kran

installiert, der durch die Halle fah-

ren und den Blankstahl wirtschaft-

licher auf LKW verladen kann. Der

Blankstahlbetrieb präsentiert sich,

ebenso wie alle anderen in den ver-

gangenen Jahren erweiterten Stahl-

werksgebäude, in einem durchgän-

gigen Farbkonzept. Das von Fried-

rich Ernst von Garnier entworfene

Farbkonzept bildete die Basis für

die Fassadenplanungen der pbr AG.

Die neuen Fassaden sollen auch für

ausreichend Licht, mehr Transpa-

renz und somit bessere Arbeitsbe-

dingungen sorgen.

Als Gesamtplaner betreute die

pbr AG in 2005/2006 den Umbau

von zwei ehemaligen Wohnheimen

zu Bürogebäuden. Zur Sanierung

gehörte der Austausch der vorhan-

denen, vorgehängten Fassade

durch eine Aluwellblechfassade mit

integriertem Sonnenschutz. Genutzt

werden die Bürobauten, die sich vor

Tor 4 des Stahlwerks befinden, u. a.

von der GMH Systems GmbH,

einem Unternehmen der GMHütte

GmbH, das IT-Beratung für die

eigene Unternehmensgruppe und

externe Kunden anbietet. Auch die

Gesellschaft ETI Environment &

Trade International GmbH sowie

eine Abteilung der RRO Rohstoff

Recycling Osnabrück haben in

diesen Ge bäuden ihre Büroräume

bezogen.

Auch kleinere Baumaßnahmen

dokumentieren die Zukunftsorien-

tierung der GMHütte GmbH. Zu

weiteren Neubauten, für die die

Planer der pbr AG herangezogen

wurden, gehören ein Pumpenhaus

am E-Ofen, ein Werkstattgebäude

und die mehr als 11 m hohen

Zuschlagboxen, die derzeit realisiert

werden. Die Erneuerung der Haupt-

zufahrt erfolgte noch in 2006.

Vorbereitet wird derzeit eine Brü-

ckenverbindung zwischen den Ver-

waltungsgebäuden Haus 1 und

Haus 2. Konzeptplanungen für eine

neue Feuerwache und ein Besu-

cherzentrum können bei Bedarf

aktiviert werden.

Glückauf für 150 weitere Jahre

Unternehmensgeschichte!

Erweiterung GMH Blankstahl

Der Hubbalkenofen gehört zu den größten Baumaßnahmen der GMHütte GmbH in den vergangenen Jahren.

Bürogebäude GMH Systems

Brückenverbindung zwischen Haus 1 und Haus 2

Zuschlagboxen

5Projekte

High-Tech-Gewächshaus für die GenforschungBiopark Gatersleben wird moderner Forschungsstandortvon Prof. Dr. sc. Matthias Diezemann, GEFOMA GmbH

I m sachsen-anhaltinischen

Gatersleben entsteht mit dem

Biopark ein Technologiezentrum,

das jungen Wissenschaftlern der

Biotechnologie optimale Möglich-

keiten zur Ausweitung ihrer Selb-

ständigkeit bietet. Die pbr Pla-

nungsbüro Rohling AG betreut auf

dem ca. 10 ha großen Areal als

Gesamtplaner den Neubau eines

Forschungslaborgebäudes und

eines Gewächshauses. Für die Pla-

nung des Forschungsgewächs-

hauses wurde die GEFOMA GmbH,

Großbeeren, eingebunden. Deren

Geschäftsführer, Prof. Dr. Matthias

Diezemann, berichtet im folgenden

Artikel über die Besonderheiten des

Projekts (Die Redaktion).

Nach einer Bauzeit von nur fünf

Monaten konnte Ende August 2006

das neue Forschungsgewächshaus

nach S1 Standard gem. GenTeVO

als erster wichtiger Bestandteil des

Gesamtensembles mit Energiezen-

trale sowie Labor- und Kommunika-

tionsgebäude fertig gestellt und an

den Nutzer übergeben werden. Das

neue Forschungsgewächshaus mit

seinen insgesamt 1.414 m² BGF

umfasst u. a. 18 klimatisierte

Gewächshauskabinen für pflanzen-

bauliche Untersuchungen, einen

Arbeitsverbinder für pflanzenbau-

lich vor- und nachbereitende Arbei-

ten sowie für die Aufstellung zen-

traler Ausrüstungen zur Wärme-,

Kälte- und Wassereinspeisung und

ein Erdstofflager für die Einlage-

rung von Substraten.

Die baukonstruktive Lösung

basiert auf der Gewächshauskon-

struktion vom Grundtyp VENLO.

Diese Lösung hebt sich gegenüber

herkömmlichen Breitschiffgewächs-

häusern durch zweiseitig durchge-

hende Dachlüftungsklappen je

Kabine ab, mit denen ca. 15 % grö-

ßere Lüftungsflächen erreicht wer-

den, was insbesondere bei der

Kleingliedrigkeit der Kabinen aus

pflanzenbaulicher Sicht vorteilhaft

ist. Für die effizienten Forschungs-

arbeiten im Gewächshaus wurden

in den Gewächshauskabinen zur

Realisierung differenzierender

Klima- und Wachstumsbedingungen

umfangreiche technische Ausrüs-

tungen installiert. Hervorzuheben

sind:

• Heizung oder Kühlung in 16

Gewächshauskabinen mit kom-

binierten Klimakonvektoren

• Heizung oder Kühlung in zwei

Gewächshauskabinen mit spe-

ziellen Untertisch-Klimakompakt-

geräten

• Innen liegende, horizontale Wär-

medämm- und Schattieranlagen

• Horizontal über den Dachflächen

angeordnete, segmentierte

Außenschattierung

• Hochdrucknebelanlage zur Steu-

erung der Luftfeuchtigkeit

• Einrichtungen zur CO2-Düngung

mit technischem CO2 aus Stahl-

flaschen

• Assimilationsbelichtung mit einer

Beleuchtungsstärke von bis zu

15.000 Lux

Ein hierarchisch strukturiertes,

gewächshausspezifisches Steuer-

system steht dem Nutzer für die

komplexe, kabinenweise Steuerung

aller technischen Einrichtungen zur

Verfügung.

Über einen Leitrechner kann der

Nutzer die Parametrisierung aller

aufeinander abgestimmten Steue-

rungsprozesse vornehmen, Pro-

zessdaten archivieren, Histo-

gramme erstellen und Alarmzu-

stände protokollieren und weiterlei-

ten. Die Anlagentransparenz ist

durch eine Prozessvisualisierung

auf dem Leitrechner gegeben.

„ChemKom“ kommtErster Spatenstich für Berufsschulkolleg in Marl von Boris Schlörb

A m 13. November 2006

haben mit dem ersten Spa-

tenstich die Bauarbeiten

am Hans-Böckler-Berufsschulkolleg

in Marl begonnen. Bis Ende 2008

entsteht ein in Deutschland bisher

einzigartiges „Kompetenzzentrum

Chemie“ für die berufliche Aus-

bildung.

Aufgrund veränderter Nutzungs-

anforderungen und des veralteten

Gebäudes sind umfangreiche Um-

und Neubaumaßnahmen sowie

Sanierungsarbeiten am Berufs-

schulkolleg notwendig. Bei der

Erstellung des Kompetenzzentrums

werden in einem Anbau neue Fach-

bereichsräume und S2-Labore für

den Bereich Biologie geschaffen.

Ein weiterer Anbau soll die Labor-

räume der Automatisierungselekt-

ronik und die Räume der Frühförde-

rung beherbergen. Ferner wird zu

den neuen Räumlichkeiten ein viel-

seitig nutzbares Präsentationszent-

rum zählen, in dem Ausbildungser-

gebnisse in einem „temporären

Labor“ präsentiert werden können.

Von den ganzheitlichen Sanie-

rungsmaßnahmen ist das gesamte

Bestandsgebäude des Hans-Böck-

ler-Berufsschulkollegs betroffen. So

werden etwa die S1 Labore der

Chemie, Biologie und Verfahrens-

technik erneuert. Der Planungsent-

wurf der pbr Planungsbüro Rohling

AG ergänzt die vorhandene Gebäu-

dekubatur dahingehend, dass eine

klare Gesamtfigur entsteht. Das

Zusammenspiel der alten und

neuen Gebäude wird auch an der

Fassadengestaltung erkennbar sein.

Denn die Oberflächen der neuen

Gebäude erhalten eine Paneelver-

kleidung, die sich an der Ober-

flächengestaltung der bereits

sanierten Gebäudetrakte orientiert.

Schulleiter Dr. Eugen Rühl, Dr. Peter Kaiping und Boris Schlörb (beide pbr), Landrat Jochen Welt, Kreis-Baudezernentin Susanne Gobrecht und Marls Bürgermeisterin Uta Heinrich (v. l.) beim ersten Spatenstich

Projektbeteiligte bei der Einweihungsfeier

6 Projekte

Fortsetzung der Serie: Facility Management „Glossar von A – Z“In dieser Ausgabe stellen wir Ihnen einige Fachbegriffe aus dem Bereich „Facility Management“ der Buchstaben T – U vor.

T

Technische FM-Aufgaben

Aufgaben des technischen Facility

Managements:

– betreiben

– überwachen

– warten

– versorgen

– entsorgen

– kontrollieren

– erneuern

– austauschen

– erweitern

Technische FM-Dienstleistungen

Folgende Dienstleistungen werden

dem technischen Facility Manage-

ment zugeordnet:

– Wartung

– Inspektion

– Instandsetzung

– Versorgung

– Entsorgung

– Heizungstechnik

– Lüftungstechnik

– Kältetechnik

– Wasser- und Abwassertechnik

– (Sanitärtechnik)

– MSR-Technik

– Gebäudetechnik

– Gebäudeautomation

– Elektrotechnik

– Nachrichtentechnik

– Sicherheitstechnik

– Förderanlagen

– Schließanlagen

– Bautechnik

– Netzwerk-Management

Technische FM-Prozesse

Prozesse für das Sicherstellen des

technischen Gebäudebetriebs:

– Energiemanagement

– Ersatzbeschaffung

– Gewährleistungsmanagement

– Instandhaltungsmanagement

– Objektabriss

– Projektmanagement Bau und

TGA

– Störfallmanagement

– Umweltmanagement

U

Umlageschlüssel

Definition und Festlegung der

Umlageschlüssel für nicht verursa-

chungsgerecht zuordnungsbare

Kosten. Umlegung der Kosten auf

alle Mietparteien mittels eines Ver-

rechnungsschlüssels (Nebenkos-

tenabrechnung).

Umweltmanagement

Aufgabe des Gebäudemanage-

ments zu Umweltfragen und

Gewährleistung der gesetzlichen

Umweltschutzauflagen

Umzugsmanagement

Aufgabe des Gebäudemanage-

ments zur Planung, Durchführung

und Steuerung von Umzugsmaß-

nahmen

Vermarkten statt Anpreisenpbr gewinnt Immobilien Marketing Award 2006

Alljährlich vergibt das Fach-

magazin „Immobilienwirt-

schaft“ den Immobilien

Marketing Award für herausra-

gende Marketingkonzepte in der

Branche. In diesem Jahr konnte die

pbr Planungsbüro Rohling AG den

mit 3.000 Euro dotierten Preis errin-

gen. Erstmalig ist ein Architektur-

und Ingenieurbüro mit dem Immo-

bilien Marketing Award ausgezeich-

net worden. Die Preisverleihung

fand am 23. Oktober 2006 im Rah-

men der internationalen Immobili-

enfachmesse Expo Real in Mün-

chen statt.

Der von der pbr AG ins Rennen

geschickte und von Kuhl|Frenzel

entwickelte Beitrag konnte sich

unter 32 eingereichten Arbeiten in

der Kategorie „Unternehmens-

konzepte/Imagemarketing“ gegen

namhafte Konkurrenz durchsetzen.

Schwerpunkt des Konzepts „Kom-

munikation in jeder Planungsphase“

war die evolutionäre Weiterentwick-

lung des gewachsenen Unterneh-

mensimages. Der jetzt prämierte,

modulare Mix aus Print- und Online-

medien umfasst u. a. die pbr-Werk-

berichte, die Kundenzeitung team@

work, den Relaunch der pbr-Web-

site sowie die Forcierung einer kon-

tinuierlichen Pressearbeit. Neben

einer Steigerung des Bekanntheits-

grades und einer Verbesserung des

Images war die zielgerichtete Akqui-

sition zur Berücksichtigung bei Auf-

tragsvergaben Hauptziel des Pro-

zesses. Positiv bewertete die aus

Immobilienmanagern, Journalisten

und Hochschulprofessoren beste-

hende Jury die Innovationskraft, die

Zielgruppenansprache, das ausge-

wogene Kosten-Nutzen-Verhältnis

und die Ergebnisorientierung des

Marketingkonzepts.

Das Fachmagazin „Immobilien-

wirtschaft“ und die Sponsoren CGI

Commerz Grundbesitz Investment-

gesellschaft mbH, Patrizia Immobi-

lien AG und SEB Asset Manage-

ment AG verfolgen mit dem Immo-

bilien Marketing Award das Ziel,

das Bewusstsein von Immobilien-

fachleuten für ein professionelles

Marketing zu schärfen. Weil kleine

und mittelständische Unternehmen

oftmals noch vollständig auf struk-

turierte Marketingmaßnahmen ver-

zichten, sollen Immobilienunterneh-

men mit dem Award zu verstärkten

Marketingaktivitäten ermutigt wer-

den. Weitere Preise wurden in den

Kategorien „Produktmarketing

Wohnimmobilien“ und „Produkt-

marketing Gewerbeimmobilien“

vergeben.

Beispielhafte ArchitekturOldenburger Stadtbildpreis 2006von Christoph Bierschenk

Eine Auszeichnung für bei-

spielhafte Architektur hat die

pbr Planungsbüro Rohling AG

für ihre Planung des OLantis Hun-

tebades in Oldenburg im Rahmen

der Verleihung des Stadtbildpreises

der Stadt Oldenburg 2006 erhalten.

Die Fachjury zeichnete aus den ein-

gereichten Entwürfen 11 Arbeiten,

darunter den pbr-Beitrag, aus. Die

Bekanntgabe der Gewinner durch

Stadtbaurat Dr. Frank-Egon Pantel

fand im September bei einem

abendlichen Festakt in der ehema-

ligen Mohrmann-Halle in Oldenburg

statt.

Der Oldenburger Stadtbildpreis,

der zuletzt vor fünf Jahren verlie-

hen worden ist, zeichnet gesamt-

heit l iche, qual i tätsvol le und

zukunftsfähige Projekte aus Archi-

tektur, Städtebau, Landschaftspla-

nung und Denkmalpflege der Stadt

Oldenburg aus.

Die pbr AG hat in den vergan-

genen Jahren ihre Erfahrungen im

Bereich der Planung von Freizeit-,

Gesundheits- und Sportbädern kon-

tinuierlich ausgebaut. So stammt

neben dem Huntebad auch der Ent-

wurf des Osnabrücker Nettebads

aus der Hand der pbr AG. Das

Oldenburger und das Osnabrücker

Sport- und Freizeitbad gehören zu

den größten Einrichtungen ihrer

Art in Niedersachsen. Weitere

Schwimmbadprojekte werden der-

zeit u. a. in Potsdam, Bamberg,

Neuss, Wuppertal, Wildau, Güters-

loh und Erfurt betreut.

Preisverleihung auf der Expo Real in München (v. l.): Dirk Labusch, Chefredakteur der Immo bilienwirtschaft, Hermann Kuhl (Kuhl|Frenzel), Reinhard Fiedler, Heinrich Eustrup (beide pbr) und Jurymitglied Karen Niederstadt

7Wissen

Konversionsflächen als Potenzial der Stadtentwicklungvon Uwe Mantik, CIMA Projekt + Entwicklung GmbH

Produktionsstandorte, Bahn-

anlagen und Kasernen

waren jahr zehnte lang

unangetastete Bestandteile von

Siedlungsflächen, oft sogar im

Zentrum von Städten und Gemein-

den. Viele dieser Liegenschaften

liegen heute aus unterschiedlichen

wirtschaftlichen und politischen

Gründen brach.

Das Problem

Ursachen des Stillstands sind oft

finanzielle und juristische Lasten,

das unattraktive Erscheinungsbild,

die Angst vor Altlasten und immer

häufiger Nutzungskonflikte mit den

Nachbarschaften, wenn die beab-

sichtigte neue Nutzung öffentlich

wird.

Welcher Investor kennt nicht ein

Beispiel aus der Vergangenheit, wo

bei der Entwicklung einer Altfläche

zu lange um das Recht zur geplanten

Nutzung gekämpft werden musste?

Oder bei dem plötzlich unerwartete

Sanierungsanforderungen gestellt

wurden, die mindestens den

Bauablauf empfindlich gestört

haben und im schlechtesten Fall die

Kosten explodieren ließen.

Der wesentliche Hinderungs-

grund für eine zeitnahe Wiedernut-

zung brach gefallener Flächen ist

jedoch in der Regel ein wirtschaft-

licher: die Preisvorstellung des Alt-

eigentümers!

Sofern er sich nicht in einer

unmittelbaren Notlage befindet,

entwickelt der Eigentümer seine

Preisvorstellung häufig entlang von

Substanzwerten der Gebäude bzw.

er erstellt, bezogen auf die vorhan-

dene Substanz, Ertragswertrech-

nungen, die in aller Regel mit den

Vorhaben und Nutzungsabsichten

potenzieller Investoren und den

realen Marktgegebenheiten nicht

viel gemein haben. Teile der Altan-

lagen müssen häufig eher als Belas-

tung kalkuliert werden, deren

Abbruchkosten zum Grundstücks-

preis hinzugerechnet werden, oder

es entstehen so erhebliche Sanie-

rungsaufwendungen, dass diese

nahezu an Neubaukosten heranrei-

chen. Damit verbleibt häufig „nur“

ein attraktiv gelegenes Grundstück,

bei dem dessen künftige Nutzung

(Typ) und der Umfang (Grundflä-

chenzahl und Geschossflächenzahl)

den Wert bestimmen. Ausnahmen,

bei denen historisch wertvolle

Substanz oder Denkmalschutzob-

jekte mit attraktiven Abschreibungs-

möglichkeiten betroffen sind, bestä-

tigen die Regel bzw. werfen häufig

neue Fragestellungen auf.

Ein weiteres bereits angespro-

chenes Problem sind Nachbar-

schaftskonflikte, die regelmäßig

insbesondere bei „Langzeitbrachen“

angetroffen werden. Hier spielt oft

die zwischenzeitliche städtebau-

liche Entwicklung rund um die

betroffene Fläche eine entschei-

dende Rolle. Im Laufe der Jahre ist

ein elementarer Umgebungswan-

del eingetreten. Heranrückende

Wohnbebauung, Grün- und Schutz-

zonen, Naherholungsgebiete etc.,

die zur aktiven Zeit der Brache weit

weg, nicht vorhanden oder gesell-

schaftlich akzeptiert waren, sind

heute in unmittelbarer Nachbar-

schaft vorhanden und machen das

Wiedernutzungskonzept planungs-

und baurechtlich schwierig und/

oder fordern die Nachbarschaft zum

Widerstand heraus.

Chancen und Lösungen

Ohne die eingangs beschriebenen

Problemzonen zu verharmlosen,

kann jedoch festgestellt werden,

dass in die Frage der Wiedernut-

zung von Brachflächen seit einiger

Zeit eine positive Entwicklungsdy-

namik Einzug gehalten hat. Dafür

können eine Reihe von Faktoren

„verantwortlich“ gemacht werden:

• Die Gründe, die am Beginn der

Geschichte der heutigen Brache

für den Mikrostandort gespro-

chen haben, sind häufig nach

wie vor oder in bestimmten Fäl-

len wieder tragfähig. Eine ver-

kehrsgünstige Lage, die Nähe zu

bestimmten zentralen Versor-

gungseinrichtungen oder die

naturräumliche Lage sind Fak-

toren, die für die zukünftig beab-

sichtigte Nutzung hohe Relevanz

besitzen. Hinzu kommt – auch

unter dem Kostenaspekt – dass

oft vollständig oder teilweise auf

vorhandene Erschließungsanla-

gen zurückgegriffen werden

kann.

• Die mittlerweile langjährige Pra-

xis im Umgang mit Alt- und Kon-

versionsstandorten hat dazu

geführt, dass in einer Vielzahl

von Institutionen, Firmen, Städ-

ten und Gemeinden ein erheb-

liches Know-how im Umgang

mit solchen Flächen entstanden

ist. Viele Beispiele erfolgreicher

Stadtentwicklung auf Konversi-

ons- und Brachflächen haben

auch Skeptiker überzeugt und

mit dem Thema vertraut gemacht.

Gerade im Zusammenwirken pri-

vater und öffentlicher Beteiligter

sind gute Erfahrungen gesam-

melt worden, die vielfach ange-

passt und auf andere Standorte

übertragen werden konnten.

• Es besteht marktseitig wieder

eine kontinuierliche Nachfrage

nach gut gelegenen Flächen in

den Zentren der Städte bzw. in

integrierten Stadtteillagen. Die

Brachflächen erfüllen oft meh-

rere der Anforderungen an Lage,

Zuschnitt und Erreichbarkeit, die

heute an Projektentwicklungen

im gewerblichen Bereich, im

Bereich des Wohnungsbaus, des

Handels und weiterer Nutzungs-

typen gestellt werden. Hier lie-

gen enorme Möglichkeiten der

Stadtentwicklung, der auf die-

sem Wege eine große Chance,

aber auch eine große Verantwor-

tung zuwächst.

Nach Auswertung der erfolgreichen

Projektentwicklungen im Zusam-

menhang mit größeren Brach- und

Konversionsflächen aus den letzten

Jahren können eine Reihe von

Erfolgsfaktoren definiert werden,

die bei aller Unterschiedlichkeit im

Detail gelten:

1. Es besteht die Notwendigkeit

zur Erstellung eines abgestimm-

ten städtebaulichen Nutzungs-

konzeptes.

2. Es empfiehlt sich eine klare Pro-

jektstruktur, in der Aufgaben,

Zuständigkeiten und Kommuni-

kationswege klar definiert sind.

3. Es ist eine rechtzeitige, offene

und nachvollziehbare Öffentlich-

keits- und PR-Arbeit zu gewähr-

leisten, die möglichen Ängsten

und Spekulationen den Boden

entzieht.

4. Es sollte in jedem Fall geprüft

werden, ob und welche Förder-

mittel aus den unterschiedlichen

Ebenen und Programmen unter

Zugrundelegung der beabsichtig-

ten Nutzung zu erhalten sind, da

immer noch häufig zu spät

erkannt wird, was möglich gewe-

sen wäre, wenn der Aspekt frü-

her beachtet worden wäre.

Osnabrück auf gutem Weg

Ein besonders üppiges Angebot

aus dem Bereich der militärischen

Konversionsflächen kommt derzeit

auf die Stadt Osnabrück zu. Bis

zum März 2009 werden sämtliche

britischen Militärliegenschaften in

der Stadt frei und stehen für neue

bzw. „neue“ alte Nutzungen zur

Verfügung. Immerhin handelt es

sich um eine Fläche von insgesamt

166 ha, die sich auf sechs Standorte

verteilen und 1.254 Wohneinheiten.

Die Liegenschaften werden in

Zuständigkeit der BIMA (Bundesan-

stalt für Immobilienaufgaben) zur

Weiternutzung und Vermarktung

vorbereitet. Die BIMA steht bereits

frühzeitig in Kontakt mit der Stadt

Osnabrück, eine Lenkungsgruppe

„Britischer Truppenabzug und Kon-

version“ ist konstituiert und erste

Schrittfolgen des weiteren Verfah-

rens konnten schon abgestimmt

werden. So soll in 2007 eine

Bestandsanalyse in Form einer Ein-

gangsbewertung aller Liegen-

schaften vorgenommen werden.

Darauf aufbauend wird eine Poten-

zialanalyse erstellt, um festzustel-

len, welche Entwicklung an wel-

chem Standort möglich oder gebo-

ten erscheint. Damit sind die Wei-

chen gestellt, dass über die Nut-

zungsmöglichkeiten zuerst ent-

schieden wird, um anschließend

Käufer, Investoren und Interes-

senten für die einzelnen Optionen

zu finden.

Wenn dann noch die Worte des

ehemaligen Oberbürgermeisters

Fip in Erinnerung bleiben, der auf

der Investorenkonferenz im Okto-

ber 2006 mahnend darauf hinwies,

dass man sich v. a. sehr gut mit der

tatsächlichen Marktlage für Immo-

bilien in Osnabrück vertraut machen

müsse, um zu richtigen Ergebnis-

sen zu gelangen, kann ja nichts

mehr schief gehen.

Beispielhaft wiederbelebte Industrie- und Kasernenflächen: Kultur- und Dienstleistungszentrum Halle IV Lingen (l.), BUGA-Gelände mit Behördenzentrum Herrenkrug Magdeburg

Uwe Mantik

8 Fokus