Thüringer Einzelhandel und Ergebnisse der ... · / EH-Objekt-Standort / Kommune (Adresse mit...

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Thüringer Einzelhandel und Ergebnisse der

Einzelhandelserfassung

Vorteile der Erfassung für die Kommunen

Dr. Stefan Holl

Erfurt, 6. Juni 2018

AGENDA

2. Wie ist die Ausstattung in Thüringen?

3. Wie können die Daten genutzt werden?

1. Warum will der Handel neue Flächen?

4. Fazit und Ausblick

2

Einwohner- und Kaufkraftentwicklung in Thüringen…

/ Bevölkerungsentwicklung 2006 – 2016:

- 6,6 %

/ Entwicklung sozialversicherungspflichtig

Beschäftigte 2006 – 2016:

+ 6,0 %

/ Einwohnerdichte EW / km²:

129

/ Kaufkraftkennziffer 2016:

89,1

… erscheint verhalten3

Warum sucht der Handel dennoch laufend „neue“ Flächen?

/ Konstante „Städtewettbewerb“

/ „neue“ NachfragerInnen

/ „neue“ Angebote

/ „neue“ Immobilien

/ Investitionen zur Vermeidung von Folgekosten

4

Flächennachfrage 1: Städtewettbewerb in Thüringen Erhebungsraum

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum 5

Grundversorgung in Thüringen

Quelle: GMA-Erhebung und Berechnung 2017/2018 (ca.-Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen), Zuordnung nach Hauptwarengruppe

Verkaufsfläche in m² je 1.000 Einwohner – Nahversorgung nach zentralörtlicher Funktion

523,1

743,6

637,6

325,3

551,9

59,4 62,5

21,5 4,3

37,6

Oberzentren Mitelzentren Grundzentren Gemeinden ohne

zentralörtliche Funktion

Gesamtregion

Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren

6

Flächennachfrage 2: Wachstum und Schrumpfung sind ungleich verteilt

7

88,0

18,3

7,9 7,6 7,13,2 1,2

5,2

-4,5 -4,6

-16,3-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

Bevölkerungsentwicklung 2006 bis 2016

Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen, Stand jeweils zum 31.12.

Flächennachfrage 3: Handel wächst nicht in allen Branchen…

Buchhandel

Bekleidung

Schuhe

Lebensmittel

Bau- und Heimwerker

Elektrogeräte

… mit den Folgen für unsere Innenstädte 8

nach Schlecker kommt …

Schlecker

…Übernahme der Umsätze

…Neubewertung der Expansion

Aldi

Edeka

Kaufland

Lidl

Penny

Rewe

dm

Müller

Rossmann

9

Flächennachfrage 4: Handel statt Entwickler

/ Strahlkraft attraktiver Innenstädte ungebrochen

/ kein anderer Platz hat gleiche Dichte, gleiche Chancen

/ hoher Investitionsdruck durch

/ andere Marktteilnehmer (Wohnen, Büro, Hotel, Gastronomie)

/ Investitionsverhalten ändert sich

/ früher hat die Immobilienwirtschaft dem Handel Flächen angeboten

/ Heute sucht er sie selber

10

Flächennachfrage 5: Kostensparen durch bessere Immobilien / Solar / Klima

11

AGENDA





12

1.1 Unserer Rohdaten …

Beispiel Excel-Tabelle

13

1.2 … liegen für 36 Branchen…

10 Nahrungs- und Genussmittel 11 Lebensmittel, Reformwaren 12 Getränke, Spirituosen, Tabak

13 Bäcker/Konditor

14 Metzger

20 Gesundheit, Körperpflege 21 Drogerie, Kosmetik, Parfümerie 23 Apotheke 24 Sanitätshaus (med., orthop.) 30 Blumen, zoolog. Bedarf 31 Schnittblumen, Sträuße 32 Zoologischer Bedarf 40 Bücher, Schreib-, Spielwaren 41 Buchhandlung, Zeitschriften 42 Schreib-, Papierwaren, Büroartikel (inkl. Büromaschinen), Bastelbedarf 44 Spielwaren (ohne PC-Spiele), Modellbau 50 Bekleidung, Schuhe, Sport 51 Oberbekleidung, gem. Sortiment 52 Damenbekleidung 53 Herrenbekleidung 54 Kinderbekleidung 57 Schuhe 58 Lederwaren, Handtaschen, Koffer, Schirme, Hüte 59 Sport (Bekleidung, Schuhe)

60 Elektrowaren 61 Elektrohaushalsgeräte 62 Telekommunikation für Privatkunden (Telefon, Fax, Mobil- und Smartphones) 63 Unterhaltungselektronik

(Audio, Video, Spiele, Speichermedien, Foto) 65 Informationstechnologie (Computer, Drucker etc.)

61 Elektrohaushaltsgeräte

70 Hausrat, Einrichtung, Möbel 71 Haushaltswaren (Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel) 72 Möbel (inkl. Matratzen), inkl. Gartenmöbel, Badmöbel, Spiegel 73 Küchenmöbel / -einrichtung 74 Antiquitäten, Kunst, Rahmen, Bilder 76 Heimtextilien (Haus-, Tischwäsche, Bettwäsche, Bettwaren, Gardinen, Wolle, Stoffe) 77 Leuchten und Zubehör 80 Sonstiger Einzelhandel 81 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf (inkl. Gartencenter, Pflanzen, Sanitär, Holz, Tapeten, Farben, Lacke) 82 Teppiche, Bodenbeläge (Laminat, Parkett) 83 Optik, Hörgeräte (inkl. Service-Flächen) 84 Uhren, Schmuck 85 Autozubehör (ohne Multimedia), Motorradzubehör, -bekleidung 86 Sportgeräte (Fahrräder, Camping, u. a.) 87 Sonstiges (Musikalien, Waffen, Gebrauchtwaren, Second Hand,

Münzen, Stempel, Briefmarken, Nähmaschinen) (Angabe zu Sortiment in Erhebungsbogen unter Bemerkungen) 99 Leerstand

36 Einzelsortimenten gemäß Klassifikation der Wirtschaftszweige (WZ) des Statistischen Bundesamtes

Betriebe nach Hauptwarengruppen, Mehrbranchenunternehmen nach Einzelsortimenten aufgeteilt

Kfz-Handel (Autohäuser etc.), Brennstoffe und Mineralölerzeug-nisse kein „Einzelhandel im engeren Sinne“; nicht erhoben 14

1.3 …für Gesamtthüringen vor…

/ 4 – 5 % der Fläche von Deutschland

/ ca. 16.000 km² Fläche

/ rd. 2,2 Mio. Einwohner

/ auch ländliche Siedlungsstrukturen

… nur Berlin-Brandenburg, Hamburg, Saarland, Sachsen und wenige Großstädte sowie Teilräume haben eine vergleichbare Untersuchung…

15

1.4 Erste Untersuchungsergebnisse

/ Über 18.500 Datensätze (Betriebe)

/ insgesamt 3,7 Mio. m² VK

/ Leerstandserhebungen im gesamten Freistaat

16

2.1 Alle Rohdaten sind georeferenziert

/ EH-Objekt-Standort / Kommune (Adresse mit Straße und Hausnummern; geocodiert)

/ Betriebsname, Bezeichnung des Geschäftes

/ Verkaufsfläche (gem. Rechtsprechung) auf 10 m² gerundet

/ Branchen (Nummerierung)

/ Sortimente / Erhebung nach Hauptwarengruppen (großfl. EH aufgeteilt); Mehrbranchenunternehmen nach Einzelsortimenten

/ Betriebstypen

/ Standortkategorien

/ Leerstände mit Adresse und Verkaufsfläche (so weit einsehbar, Schätzung)

/ Merkmale (EH VK > 800 m²): Frequenz, Zustand/Attraktivität, Betreiber/Qualität; Bewertung nach Noten 1 – 3

17

GMA-Bearbeitung 2009

2.2 Grundlage der Zuordnung: Kommunale Konzepte: Nordhausen

18

2.3 Zuordnung nach Lage ….

Einordnung der Betriebe nach Lagekategorien

Vorgabe: Zentrenkonzepte (falls vorhanden)

Zentrenkonzepte GMA-Einschätzung

Integrierte Lage

Zentrenkonzepte GMA-Einschätzung

42 Sonstige nicht-integrierte Lagen

Zentrale Versorgungsbereiche11 Innenstadt12 Stadtteilzentrum

41 Nicht-integrierte Lagen gem. Zentren-konzept

Ergänzende, integrierte Lagen21 Nahversorgungslagen31 Solitäre Einzellagen

Nicht-integrierte Lage

19

2.4 …ermöglicht auch Bewertung der Instrumente der Landesplanung

/ Analyse der Einzugsbereiche der höherrangigen Zentralen Orte

/ Analyse der Zukunftsperspektiven der höherrangigen Zentralen Orte

hinsichtlich ihrer Einzelhandelsversorgungsfunktion

/ Analyse der Nahversorgungssituation und Identifizierung von

aktuellen sowie potenziellen Versorgungslücken

/ Konzept zur Laufendhaltung bzw. Fortschreibung der

Einzelhandelsuntersuchung

20

2.5: Einzugsgebiet Nordhausen

21

3. Fotodokumentation

/ Dokumentation raumbedeutsamer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit

spezifischen Besonderheiten � BT, Lage, Zustand etc.

/ Positiv- und Negativbeispiele aus allen Warengruppen

/ Dokumentation mobiler Einzelhändler wenn diese im Erhebungsgebiet gesichtet

Beispiel: Leerstand Rennsteig Carrée in Suhl

Rennsteig CarréeKomplettleerstand,Rennsteigstraße 20

22

AGENDA





23

Datenanalyse 1: Perspektive Einzelhandel

/ nachfrage- und angebotsseitige Entwicklung vor Ort

/ Ausstattung Einzelhandel, Zentralität, Angebotsentwicklung

220

275

168

45

206

127

67

163

191

53

172

0

50

100

150

200

250

300

Nah

run

gs-

un

d

Ge

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Beispiel Einzelhandelszentralität 24

/ Einzelstandorte durch Georeferenzierung

/ GIS-Format bzw. shape-Dateien

Beispiel Georeferenzierung

Datenanalyse 2: Kartografische Darstellung

25

Datenanalyse 3: mögliche Analysekriterien

Ausstattung:

/ Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen

/ Ausstattungskennziffern (m² Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner)

/ Betriebstypen und Betriebsgrößenstruktur

/ Bestand und Struktur großflächiger Einzelhandel

/ Leistungsfähigkeit über Umsätze, Zentralität und Marktabdeckungsquoten (Umsätze über durchschnittliche Flächenproduktivitäten, Spannen)

/ Leerstandsquoten

/ Nachfrage und einzelhandelsrelevante Kaufkraft zzgl. Prognose (EW-Daten, KK-Kennziffern)

räumliche Verteilung:

/ Räumliche Verteilung des Bestands (z. B. Lageeinordnung, zentrale Orte)

/ Fahrzeit-Isochronen im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Entfernungen)

/ Abdeckungsquoten fußläufig erreichbar (fußläufige Erreichbarkeit, z. B. 500m, 800m)

/ qualifizierte Grundversorger z. B. nach raumordnungsrelevanten Kategorien (z. B. Anbieter VK > 400 m², > 800 m² in ländlichen Räumen)

26

Datenvergleich 1: Kaufkraft(unterschiede)

97,1

95,1

93,9

91,8

91,5

88,1

87,1

86,5

80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100

Bad Hersfeld

Suhl

Erfurt

Eisenach

Meiningen

Hildburghausen

Schmalkalden

Bad Salzungen

Kaufkraftniveau pro Kopf

Quelle: MB Research 2016

27

Datenvergleich 2: Oberzentren: Verkaufsfläche

Quelle: GMA-Erhebungen 2017/2018, Statistisches Landesamt Thüringen

GMA-Darstellung 2018

2.045

2.301

1.960

1.714

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Erfurt Gera Jena Weimar

VK/1.000 EW

28

Datenvergleich 3: Top 10 MittelzentrenVerkaufsfläche

2.985 2.952 2.815 2.760 2.723

2.606 2.576 2.531 2.439

1.853

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

VK/1.000 EW



29

Datenvergleich 4: Top 10 Grundzentren: Verkaufsfläche

6.470

2.234 2.147 2.010 2.002 1.753 1.612 1.484 1.435 1.287

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

VK/1.000 EW



30

Großstadt 1: Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Jena

31

Großstadt 2:Einzelhandelsbestand /Einkaufs-lagen als Grundlage für weitere Darstellung

32

Großstadt 3: Bestimmung Funktionsräume

(Universität*)

33

Großstadt 4: zentraler Versorgungsbereich

34

Großstadt 5: Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel

Markenportpolioanalyse Beispiel: Graz /AT

Konkrete Vorschläge für eine Weiterentwicklung der „Markenwelt“

35

899

88

34 37

559

134

436

397

30

87

612

8950 41

357

69

339

453

2467

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

Nah

run

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VK

in m

² /

1.0

00

EW

Mittelstadt 1: Verkaufsflächenvergleich

36Bemerkung: Zuordnung der Betriebe zu den Warengruppen nach Umsatzschwerpunkt

Bad Salzungen Durchschnitt 15.000 – 20.000 Einwohner

Legende

Mittelstadt 2: Angebot Nahversorgung Lebensmittelmärkte

Lebensmittelmärkte

500 m Radius

Kartengrundlage: © OpenStreetMap-MitwirkendeGMA-Bearbeitung 2016

Mittelstadt 3: Verkaufsfläche nach Lage

38Bemerkung: Zuordnung der Betriebe zu den Warengruppen nach Umsatzschwerpunkt

14%

89%

41%

92%

62%

73%

17%

0%

91%

12%

30%

86%

11%

59%

8%

38%

27%

83%

100%

9%

88%

70%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Nahrungs- und Genussmittel

Gesundheit, Körperpflege

Blumen, zool. Bedarf

Bücher, Schreib- / Spielwaren

Bekleidung, Schuhe, Sport

Elektrowaren, Medien, Foto

Hausrat, Einrichtung, Möbel

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf

Optik / Uhren, Schmuck

Sonstige Sortimente

Einzelhandel insg.

Innenstadt sonstiges Stadtgebiet

Quelle: GMA-Erhebungen 2015

Legende

Mittelstadt 4: Zentrale Versorgungsbereiche Bad Salzungen

zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum

Nahversorgungs-zentrum

Kartengrundlage: Stadt Bad Salzungen GMA-Bearbeitung 2016

Legende

4.1: Zentraler VersorgungsbereichNVZ „An den Beeten“

Nahversorgungs-zentrum „An den Beeten“

ÖPNV-Haltestelle


H

Legende

4.2: Zentraler Versorgungsbereich NVZ „Rhön-Center“

Nahversorgungs-zentrum „Rhön-Center“

ÖPNV-Haltestelle


H

Mittelstadt 4.3: Quo vadis Bad Salzungen? Focus Komplementärnutzungen

Quelle: Kartengrundlage Stadt Bad Salzungen; GMA-Bearbeitung 2015.

Legende

Dienstleistung

Gastronomie/Hotellerie

Freizeit / Kultur

Öffentliche Einrichtungen

Bildungseinrichtungen

Handwerk / Gewerbe

Leerstände

Komplementärnutzung

Größenklassen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK

Nahrungs- und Genussmittel

Gesundheit, Körperpflege

Blumen, zool. Bedarf

Bücher, PBS, Spielwaren

Bekleidung, Schuhe, Sport

Elektrowaren, Medien, Foto

Hausrat, Einrichtung, Möbel

Bau-, Garten- und Heim-

werkerbedarf, Bodenbeläge

Optik, Uhren, Schmuck

Sonstiger Einzelhandel

Branchen

L

42

Mitttelstadt 5: Stadtqualität und Identität

43

46

Aufwertung und Markenbildung

Beispiel „Glockenstadt Apolda“

NutzungsmischungAufwertung Sanierung

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2018

Legende

Zentralörtliche Struktur

Mittelzentrum

Grundzentrum

Stadtgebiet Großbreitenbach

Gemeinde 1: Großbreitenbach: Versorgung ländlicher Raum und zentraler Versorgungsbereich?

47

Legende

Quelle: OpenStreetMap;GMA-Bearbeitung 2018

Projektstandort Netto

überw. Grünfläche

überw. Wohnen

überw. Gewerbe / Industrie

P

ÖPNV-HaltestellenH

überw. Ackerfläche

H

Tankstelle

AutohausH

H

H

Volksbank

Bäckerei

Sparkasse

Post

Metzgerei

Rathaus

Friseure

Apotheke

P

Gemeinde 2: Großbreitenbachs zentrale Einzelhandelslage ...?

48

Gemeinde 3: Großbreitenbachs zentraler Versorgungsbereich?

49

AGENDA





50

Weitergehende Informationen bietet …

/die Kurzfassung / Tagungsdokumentation

/die Ende des Jahres vorliegende Langfassung

/den kommunalen Entscheidern die Datenbank

51

Analyse der Einzugsbereiche höherrangiger Zentraler Orte (OZ, MZ)

Überprüfung der Zentrenstruktur und Funktion der höherrangigen ZO

/ Ermittlung der Einzugsbereiche mit Hilfe von Bindungsquoten / Zentralitäten auf Basis von Umsätzen

/ Kaufkraftzu- und -abflüsse in die jeweiligen ZO

/ Ableitung der Einzugsbereiche nach Fahrzeit-Isochronen (z. B. 30-45-60-Minuten) unter Berücksichtigung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe (EKZ, FMZ und Möbelstandorte, Innenstadtangebote)

/ Darstellung von Überlappungsbereichen der Einzugsbereiche der jeweiligen ZO oder auch „weiße Flecken“ (nicht erreichte Bereiche)

/ Berücksichtigung von Pendlerdaten

52

Analyse der Nahversorgungssituation (Fokus Grundzentren und darunter)

Identifizierung von aktuellen sowie pot. Versorgungslücken

v. a. im ländlichen Raum (Grundzentren und darunter)

/ Mit Hilfe von Fahrzeit-Isochronen: kartografische Ermittlung, in welchen Zeitdistanzen

eine noch akzeptable Grund- und Nahversorgung besteht

/ zielorientierte Auswertung der erhobenen Bestandsdaten

/ Definition von aktuellen Handlungsräumen (mittel- bis langfristig)

/ Definition von perspektivischen Handlungsräumen (zukünftig)

53

Die Daten sind da …

/ Verdichtung der Erhebungsdaten

/ Kontrolle / Auswertung der Daten

/ Erarbeitung von Kartenmaterial

/ Auswertung

/ Ableitung der Zielkorridore

/ Dokumentation

/ Nutzungshinweise für Landesverwaltungsämter und Kommunen

/ Laufendhaltung bzw. Fortschreibung

54

… fragen Sie Ihre Daten nach dem Sommer beim Ministerium ab.

Datennutzung (z. Bsp. für Kommunen)

55

/ der Kommune werden die Daten der in ihrem Gebiet erfassten Einzelhandelsbetriebe als

Excel-Datei, inkl. erläuternder Informationen zur Verfügung gestellt; Nutzungsrecht im

Rahmen ihrer kommunalen Aufgaben, insbesondere als Grundlagenmaterial für die

Erarbeitung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten; Weitergabe an ihre Auftragnehmer für

die Erstellung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten zur Verwendung in diesen Konzepten;

Kommune haftet für die Einhaltung der o. g. Nutzungsbedingungen…

/ Datennutzung muss zweckgebunden erfolgen. Weitergabe an Dritte nur dann, wenn Sie

diesem Zweck dient (z.B. beauftragte Büros); Daten stehen nicht für eine kommerzielle

Verwertung zur Verfügung. Datennutzer benennen einen Ansprechpartner für Verarbeitung

sowie Weitergabe der Daten für den vorgesehenen Zweck innerhalb der Organisation…

/ Weitergabe der Daten an Expanisonsabteilungen von Handelsunternehmen, Projektentwickler

und Investoren und sonstige Dritte ist nicht gestattet. Jegliche Weitergabe der Daten an Dritte

wird dem TMIL angezeigt…

/ TMIL übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der übergebenen

Daten. Kommune ist angehalten, die bei Bedarf zu überprüfen und zu aktualisieren.

Änderungen sollten dem TMIL durch Rückübermittlung angezeigt werden.

/ Veröffentlichung der Einzelhandels-Daten darf nur in aggregierter Form erfolgen. Die

Veröffentlichung einzelbetriebsbezogener Daten ist unzulässig…

Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH.

Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. © GMA

Vielen Dank

für Ihre Aufmerksamkeit

Gesellschaft für Markt-und Absatzforschung mbHLudwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, MünchenGeschäftsführer: Dr. Stefan Holl

Telefon: +49 (0) 7141 / 9360-0Telefax: +49 (0) 7141 / 9360-10E-Mail: [email protected]: www.gma.biz

Dr. Eddy Donat0351 / [email protected]

Gabriele Ostertag07141 / 9360-37 [email protected]

Sophie Männel0351 / [email protected]

Andrea Wetjen07141 / [email protected]

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

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