Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2019

Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Die auf der Website bzw. in der Broschüre enthalte-nen Informationen dürfen unter korrekter Angabe der Quelle von Dritten verwendet werden.

THURGAUER EIGENHEIM-INDEX

Der Thurgauer Eigenheim-Index ist eine Dienstleistung der Thurgauer Kantonalbank (TKB). Der Index ist eine nützliche und verlässliche Quelle für die Immobilienwirtschaft und für alle, die sich für die Preis- entwicklung von Wohneigentum im Thurgau interessieren. Der Thurgauer Eigenheim-Index wird zweimal jährlich – im Frühling und im Herbst – aktualisiert. Er ist im Internet einsehbar unter www.tkb.ch/eigenheimindex.

Den Index erstellt im Auftrag der TKB das Informations- und Ausbil-dungszentrum für Immobilien (IAZI). Für die Berechnung verwendet das IAZI die Preise von effektiv erfolgten Handänderungen. Damit vermittelt der Index ein transparentes Bild des Immobilienmarktes im Kanton. Vertiefte Informationen zum Index gibt es auf Seite 10.

Die TKB ist seit vielen Jahren die führende Hypothekarbank im Thurgau. Kundinnen und Kunden profitieren von einem vielfältigen Angebot an Finanzierungen und schätzen die persönliche und pro- fessionelle Beratung, die beim Erwerb eines Eigenheims ganz besonders wichtig ist.

THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 20194

ENTWICKLUNG AUF EINEN BLICK

Leichte Beruhigung im Schweizer ImmobilienmarktNachdem die Preise für Wohneigentum in den letzten zwanzig Jahren praktisch nur angestiegen sind, weisen die aktuellen Marktzahlen auf eine Verlangsa-mung hin. Innerhalb der letzten 6 Monate beträgt die schweizweite Wertentwicklung –0,4 % und bestätigt damit den Seitwärtstrend der Vorquartale. Ähnliche Tendenzen lassen sich auch im Kanton Thurgau beobachten, wobei die hiesigen Werte leicht unter dem Schweizer Durchschnitt liegen. Wie anhand der nachfolgenden Ausführungen ersichtlich, ist der moderate Rückgang sowohl auf die Kategorie der Einfamilienhäuser als auch auf diejenige der Eigen-tumswohnungen zurückzuführen. Trotz der aktuel-len Kennzahlen kann die Situation am Schweizer Immobilienmarkt weiterhin als robust bezeichnet

werden. Dies zeigt sich nicht zuletzt bei der Betrach-tung der Fundamentaldaten. Nachdem die US-Noten-bank in den letzten Jahren mehrfach die Leitzinsen angehoben hat, wurde verschiedentlich auch ein Zinsanstieg in Europa vermutet. Dies hat sich biswei-len jedoch nicht bewahrheitet – in den letzten Mona-ten sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz sogar nochmals leicht zurückgegangen. Gleichzeitig lassen die Konjunkturzahlen und die steigende Anzahl offener Arbeitsstellen landesweit eine stabile Wirt-schaftsentwicklung erwarten. Während diese Elemente die Nachfrage nach Eigen-heim stützen, sorgen erhöhte Leerstände und die verminderte Zuwanderung für eine preisdämpfende Wirkung.

Eigenheime (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen) Thurgau SchweizLetzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –1,7 % –0,4 %Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –1,1 % –0,4 %Seit 1998 49,2 % 82,6 %

5THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 2019

VERGLEICH AUF STUFE BEZIRK

Unterschiedliche Entwicklungen im KantonsgebietWird die Thurgauer Preisentwicklung auf die einzel-nen Bezirke heruntergebrochen, zeigen sich Unter-schiede. Im letzten Halbjahr weist beispielsweise Münchwilen mit 0,6 % als einziger Bezirk eine posi-tive Wachstumsrate auf. Insbesondere in den Regio-nen Kreuzlingen (–2,7 %), Weinfelden (–2,2 %) und Frauenfeld (–2,1 %) sind die Immobilienpreise in diesem Zeitraum hingegen gesunken. Aus Jahressicht hat sich neben Münchwilen auch der Bezirk Arbon über dem Kantonsschnitt entwickelt. Für beide Regio-nen resultiert in den letzten 12 Monaten praktisch ein Nullwachstum.

Während in Kreuzlingen kurzfristig gewisse Wert-korrekturen festzustellen sind, schwingt der Bezirk in der langfristigen Perspektive weiterhin obenaus: Seit Beginn der Indexreihe 1998 haben die Eigenheim-preise um beinahe 57 % an Wert zugelegt. Ausschlag-gebend hierfür sind nicht zuletzt die hohe Bevölke-rungszunahme und die vergleichsweise tiefen Leerstände. Ebenfalls ein starkes Preiswachstum ist über die Zeit im Bezirk Frauenfeld zu beobachten (53 %), wogegen der Bezirk Weinfelden den geringsten Anstieg aufweist (46 %). Die ausgewiesenen Werte sind jeweils nominaler Natur, das heisst, Inflation oder Alterungseffekte werden nicht berücksichtigt.

Eigenheime Arbon Frauenfeld KreuzlingenLetzte 6 Monate –1,3 % –2,1 % –2,7 %Letzte 12 Monate 0,0 % –2,5 % –0,8 %Seit 1998 47,7 % 53,1 % 56,6 %

Münchwilen Weinfelden Thurgau0,6 % –2,2 % –1,7 %0,2 % –2,5 % –1,1 %49,4 % 45,5 % 49,2 %

THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 20196

PREISINDEX FÜR EINFAMILIENHÄUSER

Preisrückgang im Segment der HäuserDas stetige Preiswachstum bei Schweizer Einfamili-enhäusern scheint zumindest temporär ein Ende gefunden zu haben. Anhand der aktuellen Marktzah-len sind die Hauspreise im letzten Halbjahr landes-weit um 0,9 % zurückgegangen. Abgesehen von einigen richtungslosen Quartalen 2016 stellt dies den ersten Rückgang seit mehr als 10 Jahren dar. Das Gleiche gilt für den Kanton Thurgau, wobei die Korrektur in den vergangenen 6 Monaten mit –2,4 % noch etwas höher ausgefallen ist. Die Betrachtung der Jahreswerte relativiert die aktuell rückläufige Entwicklung. So-wohl national (0,2 %) wie kantonal (–0,5 %) deutet die 12-Monats-Optik vielmehr auf eine Seitwärtsbewe-gung hin. In der langfristigen Sicht sind die jüngsten Korrekturen fast vollends vernachlässigbar, beträgt

das Preiswachstum von Schweizer Einfamilienhäu-sern über die letzten rund 20 Jahre doch beinahe 79 %. Etwas gemässigter zeigt sich der Anstieg in der Ost-schweiz. Mit einem Plus von 46 % haben jedoch auch die Thurgauer Preise in diesem Zeitraum deutlich an Wert zugelegt. Allgemein können die Zukunfts- aussichten für diese Objektkategorie weiterhin als stabil bezeichnet werden. Insbesondere an begehrten Standorten mit Nähe zum See oder guter Verkehrsan-bindung an die Arbeitsplätze ist der Boden begrenzt und das Angebot entsprechend knapp. In Regionen mit hoher Bautätigkeit und steigender Anzahl leerste-hender Wohneinheiten sind hingegen auch die Einfa-milienhäuser einem gewissen Preisdruck ausgesetzt.

Einfamilienhäuser Thurgau SchweizLetzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –2, 4 % –0,9 %Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –0,5 % 0,2 %Seit 1998 45,7 % 78,8 %

7THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | HERBST 2018

PREISNIVEAU FÜR EINFAMILIENHÄUSER

Der Bodensee als WerttreiberWer im Kanton Thurgau den Kauf eines Einfamilien-hauses plant, sieht sich je nach Region mit sehr unter-schiedlichen Marktpreisen konfrontiert. Um die lagebedingten Preisdifferenzen sichtbar zu machen, wird ein freistehendes Musterhaus mit 180m2 Wohn-fläche und Baujahr 2011 definiert. In Gemeinden wie Arbon, Weinfelden oder Steckborn wird das Objekt zurzeit für etwa 1,1 Mio. Franken gehandelt. Rund 10 % mehr zu bezahlen gilt es in den Bezirkshauptor-ten Frauenfeld oder Kreuzlingen, während an den preisgünstigsten Lagen im Südosten des Kantonsge-biets ein Abschlag von bis zu 30 % zu beobachten ist.

Wie sich bei der Betrachtung obiger Karte unschwer erkennen lässt, wird das Preisniveau im Kanton stark von der Nähe zum Bodensee geprägt. Einerseits ist dies natürlich auf Aspekte wie die schöne Aussicht und die Nähe zu Naherholungs- und Freizeitangebo-ten zurückzuführen. Andererseits weisen die Seege-meinden aber vielfach auch vergleichsweise tiefe Steuersätze auf, was die Attraktivität eines Hauskaufs zusätzlich erhöht. An der Spitze der kantonalen Preisrangliste befindet sich die Gemeinde Münster-lingen, wobei für das Musterobjekt auch in Mam-mern, Gottlieben und Salenstein über 1,3 Mio. Franken aufzuwenden sind.

Musterhaus (ausgewählte Orte TG) CHF Musterhaus (ausgewählte Orte) CHF Arbon 1 113 000 Zürich 2 820 000 Frauenfeld 1 234 000 Schaffhausen 1 138 000 Kreuzlingen 1 224 000 St. Gallen 1 364 000 Münchwilen 998 000 Wil 1 361 000 Weinfelden 1 111 000 Winterthur 1 717 000

Preisniveau Musterhaus > 1 300 000 1 200 000 – 1 300 000 1 100 000 – 1 200 000 1 000 000 – 1 100 000 900 000 – 1 000 000 < 900 000

Musterhaus Kanton Thurgau

Objekttyp freistehend

Alter 8 Jahre

Lage im Ort gut

Grundstücksfläche 600 m2

Nettowohnfläche 180 m2

Anzahl Zimmer 6,5

Anzahl Badezimmer 2

Raumvolumen 1000 m3

Bauqualität gut

Zustand des Gebäudes gut – sehr gut

Parkplätze in sep. Garage 2

THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 20198

PREISINDEX FÜR EIGEN-TUMSWOHNUNGEN

Wohnungspreise tendieren seitwärtsIm Segment der Eigentumswohnungen lässt sich momentan eine Stabilisierung auf hohem Niveau feststellen. Nach dem Allzeithoch Anfang 2018 und einer schwachen Wertkorrektur im Anschluss sind die Preise im letzten Halbjahr landesweit in eine Seit-wärtsbewegung übergegangen. Dieser Trend bestä-tigt sich mehrheitlich für den Thurgau, wenn auch die kantonalen Zahlen zurzeit leicht unter denjenigen der Schweiz liegen. In den letzten 6 Monaten weist der Index für Eigentumswohnungen eine moderate Abnahme von 1,0 % aus, was sich nahezu mit dem Wert der Vorperiode deckt. Getrieben durch die starken Preissteigerungen seit 2007 respektive 2011, resultieren aus der langfristigen Optik jedoch auch für diese Objektkategorie beachtliche Wachstumsraten.

Ob sich solche Wertsprünge in der näheren Zukunft wiederholen werden, scheint ungewiss. Aufgrund der anhaltenden Bautätigkeit und der geringeren Zuwan-derung ist die Leerstandsquote gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) schweizweit auf 1,6 % angestiegen – der höchste Wert seit 20 Jahren. Für den Kanton Thurgau beträgt die Ziffer gar 2,4 %. Obwohl viele der leerstehenden Einheiten Mietwohnungen betreffen, ist natürlich auch das Segment der Eigentumswoh-nungen davon betroffen. Beispielsweise hat die Ver-marktungsdauer bei Neubauprojekten vielerorts zugenommen. Gleichzeitig wirken die attraktiven Finanzierungskonditionen und das vergleichsweise erschwingliche Preisniveau der Region weiterhin stützend auf den Thurgauer Markt für Stockwerk- eigentum.

Eigentumswohnungen Thurgau SchweizLetzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –1,0 % 0,1 %Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –1,8 % –1,0 %Seit 1998 53,3 % 87,6 %

9THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 2019

PREISNIVEAU FÜR EIGEN-TUMSWOHNUNGEN

Preiswerte Thurgauer Wohnungen Wenig überraschend führen lagespezifische Aspekte wie Erreichbarkeit, Infrastrukturleistungen oder steuerliche Vorteile auch bei dieser Wohnform zu beträchtlichen Preisunterschieden. Innerhalb des Kantons Thurgau wird für eine typische Etagenwoh-nung mit 115m2 Nettowohnfläche und einem Tiefgara-genplatz durchschnittlich rund 625 000 Franken bezahlt. Dies entspricht in etwa dem Preisniveau von Aadorf oder Romanshorn. Deutlich teurer ist das identische Objekt in Gemeinden wie Weinfelden oder Wilen, in welchen ein Zuschlag von ungefähr 10 % zu beobachten ist.

Kantonal zeigen sich die höchsten Preise mit über 750 000 Franken in den begehrten Seegemeinden im Raum Kreuzlingen. Wird das vorherrschende Preisni-veau jedoch mit einigen ausserkantonalen Ortschaf-ten verglichen, relativieren sich die dortigen Werte: Während für den Erwerb der Musterwohnung in den Städten St. Gallen oder Wil (SG) ein ähnlicher Betrag aufzuwenden ist, gilt es in Winterthur bereits über eine Million Franken zu investieren. In Zürich wird für die gleiche Wohnung gar etwa das Doppelte benötigt. Aus dieser Optik kann das Preisniveau im Thurgau durchaus als gemässigt bezeichnet werden.

Musterwohnung (ausgewählte Orte TG) CHF Musterwohnung (ausgewählte Orte) CHFArbon 682 000 Zürich 1 587 000 Frauenfeld 748 000 Schaffhausen 699 000 Kreuzlingen 745 000 St. Gallen 818 000 Münchwilen 618 000 Wil 814 000 Weinfelden 679 000 Winterthur 1 014 000

Preisniveau Musterwohnung > 750 000 700 000 – 750 000 650 000 – 700 000 600 000 – 650 000 550 000 – 600 000 < 550 000

Musterwohnung Kanton Thurgau

Wohnungstyp Etagenwohnung

Alter 5 Jahre

Lage im Ort gut

Lage im Gebäude gut

Nettowohnfläche 115 m2

Anzahl Zimmer 4,5

Anzahl Badezimmer 2

Balkon-/Terrassenfläche 20 m2

Anzahl Wohnungen 10

Bauqualität gut

Zustand des Gebäudes gut – sehr gut

Parkplätze in Tiefgarage 1

THURGAUER EIGENHEIM- INDEX | FRÜHLING 201910

KURZBESCHRIEB EIGENHEIMINDEX

Grundidee IndizesGemäss Definition ist ein Index ein statisti-sches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Mass-stab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor’s 500 (S & P 500).

Spezialfall ImmobilienindizesDie Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Per-formanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regio-nalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird beim Thurgauer Eigenheim- Index die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet.

Hedonische MethodeAuf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Im-mobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode quali-tativ hochwertige Objekte oder weniger inter-essante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können.

DatengrundlageAls Grundlage für den Thurgauer Eigenheim- Index dienen anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen.

11NACHHALTIGKEITSBERICHT 2017 | NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE

Sie wünschen mehr Details zum Eigenheimmarkt? Besuchen Sie uns unter tkb.ch/eigenheimindex

Treten Sie in Kontakt mit uns. Wir freuen uns auf Sie.

Hauptsitz

8570 Weinfelden, Bankplatz 1

So erreichen Sie uns

Montag bis Freitag von8.00 bis 18.00 UhrTelefon 0848 111 444Telefax 0848 111 445E-Mail info@tkb.ch

Geschäftsstellen

8355 Aadorf, Morgentalstrasse 4 9556 Affeltrangen, Hauptstrasse 28595 Altnau, Bahnhofstrasse 18580 Amriswil, Rütistrasse 89320 Arbon, St. Gallerstrasse 198572 Berg, Hauptstrasse 499220 Bischofszell, Bahnhofstrasse 38575 Bürglen, Istighoferstrasse 18253 Diessenhofen, Bahnhofstrasse 258586 Erlen, Poststrasse 88272 Ermatingen, Hauptstrasse 1218264 Eschenz, Hauptstrasse 888360 Eschlikon, Bahnhofstrasse 618500 Frauenfeld, Rheinstrasse 179326 Horn, Am Bahnhofplatz 28280 Kreuzlingen, Hauptstrasse 39 Seepark, Bleichestrasse 158555 Müllheim, Frauenfelderstrasse 29542 Münchwilen, Im Zentrum 29315 Neukirch-Egnach, Bahnhofstrasse 799532 Rickenbach bei Wil, Toggenburgerstrasse 408590 Romanshorn, Hubzelg8370 Sirnach, Frauenfelderstrasse 58266 Steckborn, Seestrasse 1328583 Sulgen, Bahnhofstrasse 18274 Tägerwilen, Hauptstrasse 899545 Wängi, Dorfstrasse 68570 Weinfelden, Bankplatz 1

Postsendungen an die Geschäftsstellen bitte mit «Postfach» ergänzen. Danke.

tkb.ch/eigenheimindex