Tourismusmetropole Dubai : Auswirkungen konomischer DUBAI Auswirkungen konomischer und...

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  • TOURISMUSMETROPOLE DUBAI

    Auswirkungen konomischer und raumwirtschaftlicher Vernderungen auf die

    Hotellerie im Emirat Dubai, Vereinigte Arabische Emirate

    Dissertat ion Peter van de Bunt

  • Fr Amelie & Kara.

  • Inhaltsverzeichnis

    1

    Inhaltsverzeichnis

    Seite

    TABELLENVERZEICHNIS 4

    GRAFIKENVERZEICHNIS 7

    KARTENVERZEICHNIS 11

    ABBILDUNGSVERZEICHNIS 12

    VERZEICHNIS DES STATISTISCHEN ANHANGES 13

    Vorwort: Themenstellung und Untersuchungsziele 15

    1. Lnderprofil Dubai 19

    2. Geographische Abgrenzung des Untersuchungsgebietes 21

    TEIL A: MAKROKONOMISCHE BETRACHTUNG

    3. konomische Rahmenbedingungen des Standortes 24

    3.1. berblick Vereinigte Arabische Emirate 25

    3.2. Diversifizierungstendenzen der Wirtschaft Dubais 28

    3.3. Sektoralstruktur der Wirtschaft 31

    3.3.1. Handel 38

    3.3.2. Transportwesen 44

    3.3.2.1. Dubai International Airport (DIA) 45

    3.3.2.2. Luftfrachtverkehr 50

    3.3.2.3. Seehfen Port Rashid und Jebel Ali 53

    3.3.3. Bankinstitute 55

    3.3.4. Fremdenverkehr 57

    3.4. Entwicklungsszenario der Wirtschaft Dubais 61

    3.5. Zusammenfassung 63

    4. Historische Entwicklung des Gesamtangebotes an Hotelimmobilien 64

    5. Marktsegmentierung nach Produktqualitt 68

    5.1. Definition des Begriffes Hotel und Klassifizierung von Standards 68

    5.2. Bestehendes Klassifizierungssystem fr Hotelbetriebe in Dubai 70

    5.3. Punktbewertungsverfahren zur Klassifizierung des Hotelbestandes 73

    5.4. Bestand der Hotelimmobilien nach Produktqualitt 78

    5.5. Zeitreihenbezogene Entwicklung der Angebotsstruktur 80

    5.6. Zusammenfassung 84

  • Inhaltsverzeichnis

    2

    6. Nachfrageanalyse 88

    6.1. Definitionen 88

    6.2. Historische Entwicklung der Nachfrage nach Beherbergung 89

    6.3. Herkunft der Nachfrage 92

    6.4. Saisonale Verteilung der Nachfrage 96

    6.4.1. Saisonalitt der Gste nach Herkunftslndern 97

    6.4.2. Klimatische Auswirkungen auf die Nachfragemenge 99

    6.4.3. Historische Vernderungen der Saisonalitt 103

    6.5. Auswirkungen von Veranstaltungen auf die Nachfrage nach Beherbergung in Hotelbetrieben 110

    6.5.1. Dubai Summer Surprises 110

    6.5.2. Dubai Shopping Festival 114

    6.5.3. Sportveranstaltungen 116

    6.5.4. Messeveranstaltungen 119

    6.6. Nachfrageverhalten der Nationalitten 128

    6.7. Saisonalitt der Nachfrage und betriebswirtschaftliche Auswirkungen auf Hotelbetriebe 132

    6.7.1. Saisonale Ausprgungen der Leistungskennzahlen ADR, AOC und RevPAR 134

    6.7.2. Saisonale Schwankungen der Betriebsumstze 139

    6.8. Zusammenfassung 146

    TEIL B: RAUMWIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNG

    7. Relevanz der raumwirtschaftlichen Betrachtung fr die Hotellerie an einem Standort 150

    8. Ordnung des Untersuchungsgebietes nach Raumsektoren 151

    9. Historische Entwicklung des stdtischen Raumes 154

    10. Bewertungskriterien fr Hotelstandorte 158

    10.1. Soziodemographische Gliederung des Untersuchungsgebietes 160

    10.2. Altersstruktur und Geschosszahl des Immobilienbestandes 166

    10.3. Verkehrsinfrastrukturelle Erschlieung des Untersuchungsgebietes 169

    10.4. Zusammenfassung 173

    11. Raumwirtschaftliche Funktionen des Untersuchungsgebietes und Auswirkungen auf die lokale Hotellerie 175

    11.1. Klassische Standorttheorien 175

    11.2. Theoretischer Ansatz fr die Analyse von Hotelstandorten 176

    11.3. Funktionale Gliederung des Raumsystems 178

    11.3.1. Wohngebiete 178

    11.3.2. Geographische Verteilung der Wirtschaftssektoren 181

    11.3.2.1. Einrichtungen des sekundren Sektors 182

    11.3.2.2. Einrichtungen des tertiren Sektors 186

  • Inhaltsverzeichnis

    3

    11.4. Zonierung und zuknftige Entwicklung des stdtischen Gebietes 187

    11.4.1. Entwicklungskonzept fr die Stadt Dubai 187

    11.4.2. Fallbeispiele: Projektvorhaben mit besonderer Relevanz fr die Hotelwirtschaft 192

    11.5. Geographische Definition zentralrtlicher Strukturen aus hotelwirtschaftlicher Sicht 202

    11.5.1 Geographische Verteilung Nachfrage generierender Zentren 204

    11.5.2 Regionalgeographische Verteilung des Angebotes 219

    11.5.2.1 Gliederung der Angebotsmenge nach geographischem Teilraum 219

    11.5.2.2 Produktqualitt der Hotelimmobilien in den Teilrumen 226

    11.5.3. Regionale Disparitten der Nachfragemenge 233

    11.5.4. Regionale Disparitten der Nachfragestruktur 243

    11.5.5. Preisunterschiede in Teilrumen unterschiedlicher Zentralitt 248

    11.5.5.1. Trendmige Entwicklungen 249

    11.5.5.2. Saisonalitt der Leistungskennzahlen 252

    11.6. Zusammenfassung 258

    12. Auswirkungen raumwirtschaftlicher Disparitten auf die Entwicklung von Hoteltypen 261

    12.1. Methodischer Ansatz zur Charakterisierung von Hoteltypen 261

    12.2. Historische Entwicklung der Hoteltypen im Untersuchungsgebiet 263

    12.3. Merkmale der Hoteltypen 268

    12.3.1. Gehobene Geschftshotels 270

    12.3.2. Mixed-use Developments 271

    12.3.3. Resorthotels 276

    12.3.4. Kategorie Super-Luxus 284

    12.3.5. Transit Hotel 286

    12.4 Zusammenfassung 287

    13. Auswirkungen regionaler Disparitten auf die Wertentwicklung von Hotelimmobilien 289

    13.1. Angebot und Nachfrage der 4- und 5-Sterne Hotels in den Teilrumen AB und C 289

    13.2. Wirtschaftlichkeitsberechnungen 292

    13.3. Bewertung der Hotelimmobilien 297

    13.4. Zusammenfassung 301

    14 . Abschl ieende Zusammenfassung und Faz i t 303

    LITERATURVERZEICHNIS 395

  • Tabellenverzeichnis

    4

    TABELLENVERZEICHNIS

    Seite K A P I T E L 3

    Tabel le 3 .1 : Verteilung der Bevlkerung und des Bruttoinlandproduktes (BIP) auf die Emirate (2000) 26

    Tabel le 3 .2 : Produktion und Reserven von Rohl und Erdgas 27

    Tabel le 3 .3 : Bruttoinlandprodukt getrennt nach Sektoren (1990 2000) 29

    Tabel le 3 .4 : Geplantes Wachstumsszenario der Wirtschaft Dubais 31

    Tabel le 3 .5 : Bruttoinlandprodukt nach Wirtschaftssektoren 1994 1999 (Dubai ) 33

    Tabel le 3 .6 : Beschftigungszahlen nach Wirtschaftssektoren 1975 2000 (Dubai) 35

    Tabel le 3 .7 : Zusammensetzung des BIP nach Sektoren je Emirat (2000) 37

    Tabel le 3 .8 : Dubai: Auenhandel 1975-2000 39

    Tabel le 3 .9 : Wichtigste Handelspartner Importe (ohne Rohl) (2000) 42

    Tabel le 3 .10 : Dubai: Wichtigste Handelspartner Exporte (ohne Rohl) (2000) 42

    Tabel le 3 .11 : Dubai: Wichtigste Handelspartner - Re-Exporte (ohne Rohl) (2000) 43

    Tabel le 3 .12 : Rangfolge der wichtigsten Handelspartner im Vergleichsjahr 2000 - Total (ohne Rohl) 43

    Tabel le 3 .13a: Dubai International Airport: Passagierverkehr (1970-2001) 46

    Tabel le 3 .13b: Dubai International Airport: Luftfracht (1970-2001) 51

    Tabel le 3 .14 : Port Rashid & Jebel Ali: Abgefertigte Fracht (1980-2000) 54

    Tabel le 3 .15 : Nationale Bankinstitute und Filialen (Stand 30/6/1999) 56

    Tabel le 3 .16 : Internationale Bankinstitute und Filialen (Stand 30/6/1999) 56

    Tabel le 3 .17 : Verteilung des Hotelangebotes auf die Emirate (2000) 57

    Tabel le 3 .18 : Anzahl der Gste und bernachtungen je Emirat nach Herkunft (2000) 60

    K A P I T E L 4

    Tabel le 4 .1 : Entwicklung des Hotelangebotes in den VAE (1990-2000) 66

    K A P I T E L 6

    Tabel le 6 .1 : Entwicklung der Nachfragemenge von 1988 bis 2000 91

    Tabel le 6 .2a : Mittlere maximale Tagestemperatur 1988-1999 99

  • Tabellenverzeichnis

    5

    Tabel le 6 .2b : Mittlere minimale Tagestemperatur 1988-1999 100

    Tabel le 6 .2c : Relative Luftfeuchtigkeit Durchschnittliche Hchstwerte 1988-1999 102

    Tabel le 6 .2d : Relative Luftfeuchtigkeit Durchschnittliche Niedrigstwerte 1988-1999 102

    Tabel le 6 .3 : Besucherzahl der Dubai Summer Surprises (DSS) und Art der Anreise 112

    Tabel le 6 .4 : Wachstum der bernachtungszahlen 113

    Tabel le 6 .5 : Besucherzahlen des Dubai Shopping Festival (DSF) 115

    Tabel le 6 .6 : Einnahmen des Dubai Shopping Festival (DSF) 115

    Tabel le 6 .7 : Besucherzahlen der bedeutendsten Sportveranstaltungen 117

    Tabel le 6 .8 : Sportveranstaltungen: Veranstaltungstage nach Monaten (2000) 119

    Tabel le 6 .9 : Prozentuale Verteilung der in den Hotelkategorien realisierten Nachfrage und Herkunft der Nachfrage (2000) 131

    Tabel le 6 .10: Standardabweichung (s) des REVPAR nach Hotelklassen (2000) 138

    K A P I T E L 8

    Tabel le 8 .1 : Service Areas (SA) und zugehrige Communities 152

    K A P I T E L 1 0

    Tabel le 10 .1 : Geographische Verteilung der Gesamtbevlkerung Dubais 160

    Tabel le 10 .2 : Bevlkerungsanteil nach geographischen Sektoren 162

    Tabel le 10 .3 : Einkommen