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Musterfirma Musterstr.111, 70188 Stuttgart Tel: Fax: Email: [email protected] Immobilien-Kurzbewertung Freistehendes Einfamilienhaus Demostrasse 111 in 70188 Stuttgart Verkehrswert: 584.000,00 €
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Musterfirma Musterstr.111, 70188 Stuttgart Tel: Fax: Email: [email protected]
Immobilien-Kurzbewertung
Freistehendes Einfamilienhaus
Demostrasse 111 in 70188 Stuttgart
Verkehrswert: 584.000,00 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 1
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 2
Inhalt:
1. Einleitung ........................................................................................................................................ 3
1.1 Auftrag ...................................................................................................................................... 3
1.2 Erläuterungen zum Umfang ..................................................................................................... 3
2. Standort .......................................................................................................................................... 4
3. Wertermittlungsobjekt .................................................................................................................. 5
3.1 Gebäude.................................................................................................................................... 5
4. Auswahl Wertermittlungsverfahren.............................................................................................. 6
5. Bodenwert ...................................................................................................................................... 7
6. Sachwertverfahren ......................................................................................................................... 8
6.1 Berechnung ............................................................................................................................. 16
7. Besondere objektspezifische Grundstuecksmerkmale ............................................................... 17
8. Verkehrswert ................................................................................................................................ 18
Anhang A: Objektbilder .................................................................................................................... 20
Anhang B: Anlagen ........................................................................................................................... 21
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 3
1. Einleitung
1.1 Auftrag
Auftraggeber der Wertermittlung:
Eigentümer des Wertermittlungsobjektes:
Anlass der Verkehrswertermittlung: Verkauf der Immobilie
Aktenzeichen der Verkehrswertermittlung: AZ-12345
Datum der Besichtigung des Wertermittlungsobjektes:
05.03.2020
Wertermittlungsstichtag: 05.03.2020
1.2 Erläuterungen zum Umfang
Diese Immobilien-Kurzbewertung dient zur überschlägigen Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie und ist keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Sie dient ausschließlich zur überschlägigen Ermittlung des Verkehrswerts für den Auftraggeber. Sie basiert auf der Berechnung nach der Immobilien-Wertermittlungsverordnung ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien WertR.
Es erfolgte keine Untersuchung des Grundes und Bodens auf Altlasten. Es wird unterstellt, dass keine nachteiligen Eigenschaften vorhanden sind, die den Wert des Grundes und Bodens beeinträchtigen.
Ebenso wurden haustechnische Einrichtungen keiner Funktionsprüfung unterzogen. So weit nicht anders angegeben, wird die Funktionstauglichkeit unterstellt.
Es erfolgte keine Untersuchung hinsichtlich der Forderung von Steuern, Gebühren oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Abgaben. Es wird unterstellt, dass am Tag der Verkehrswertermittlung sämtliche Beträge entrichtet worden sind.
Es erfolgte keine Überprüfung der Flächen und/oder Rauminhalte. Die Angaben wurden aus den vorliegenden Unterlagen entnommen. Es erfolgte keine Überprüfung auf Übereinstimmung mit DIN 277. Es konnten aber keine Anhaltspunkte festgestellt werden, daß die Angaben nicht plausibel sind.
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 4
2. Standort
Bundesland Baden Württemberg
Landkreis Stuttgart
Stadt / Ort Stuttgart / Ortsteil Musterhausen
Einwohner 628.032 (Stand 2019)
Verkehrsanbindung Gute Anbindung an Bundesstraßen und öffentlichen Personennahverkehr
Der Ortsteil Musterhausen liegt äußerst verkehrsgünstig zu den Bundesstraßen 14 und 29.
Mit einem Fahrzeug kann man in kurzer Zeit Richtung Stuttgart, München / Hamburg erreichen. Musterhausen verfügt auch über einen eigenen S-Bahn-Anschluß und über ein gutes Busnetz in die umliegenden Gemeinden. Musterhausen ist die erste kleinere Gemeinde vom Wirtschaftsschwerpunkt Stuttgart in Richtung Remstal und deshalb äußerst beliebt.
Musterstadt liegt am westlichen Rand des Mustertals, südlich der Rems. Die Nachbargemeinden sind New York, Tokio, Esslingen am Neckar und Grillhausen. Das Zentrum der Landeshauptstadt Stuttgart ist etwa 3 km entfernt.
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3. Wertermittlungsobjekt
3.1 Gebäude
Allgemeine Angaben
Bebaute Fläche gemäß Baugesuch
Bruttorauminhalt keine Angabe
Nutzfläche gemäß beiliegender Flächenaufstellung
Wohnfläche gemäß beiliegender Flächenaufstellung
Das massiv errichtete Gebäude hat 2 Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss (Kniestock ca. 0,0 Meter). Der Keller wurde ebenfalls ausgebaut (zu gewerblichen Zwecken).
Das Gebäude hat den baujahrestypischen Grundriss eines Reihenhauses und ist die typischerweise zur Wohnnutzung einer Familie vorgesehen. Das Dachgeschoss wurde zu Wohnzwecken ausgebaut, die Deckenhöhe ist mit 2,21 Metern (laut Baugesuch) im DG nicht zeitgemäß. Der Keller wurde zur gewerblichen Nutzung mit einem Elektrobetrieb ausgebaut. Die Deckenhöhe beträgt hier 2,30 Meter.
Im Jahr 1995 wurde die Dacheindeckung erneuert. Eine Dämmung wurde nicht angebracht.
Eine Besonderheit ist die übergroße Garage mit direktem Zugang zum Keller und die über der Garage befindliche Terrasse.
Gebäudetechnik
Belüftung Klimaanlage
Heizung Gas-Einzelofen im EG mit Luftheizung einzelner Zimmer
Warmwasser Zentrale Warmwasserbereitung über Gasbrenner im UG
Es wird von einem funktionsfähigen Zustand der Sanitäranlagen ausgegangen. Im Keller gibt es eine Toilette mit Hebeanlage und auch eine Dusche. Im ausgebauten Dachgeschoss gibt es ein nachträglich installiertes WC. Im EG gibt es eine Gästetoilette und im OG ein Badezimmer.
Der Zählerschrank wurde erneuert, die Elektroinstallation ist 3-adrig. Im OG und DG gibt es Unterverteiler.
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 6
Innenausstattung / Einrichtung
Das Gebäude ist in einem ordentlichen, dem Baujahr entsprechenden Unterhaltungszustand. Im Jahr 1995 wurden im Rahmen eines Nutzerwechsels diverse Modernisierungen vorgenommen (z.B. neues Parkett im EG, neue Fenster). Die Fenster wurden ab 1994 Zug um Zug erneuert. Das Dach hat eine neue Eindeckung erhalten.
Reparaturstau / Schäden
Bei der Besichtigung konnten keine wesentliche Baumängel oder Reparaturstau festgestellt werden. Eine Funktionsprüfung erfolgte nicht.
4. Auswahl Wertermittlungsverfahren
Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens hängt vom Gegenstand der Wertermittlung ab. Beim Wertermittlungsobjekt stehen die erzielbaren Erträge nicht im Vordergrund. Maßgeblich ist der tatsächliche Sach- oder Nutzwert der Immobilie. Es handelt sich um ein typisches Sachwertobjekt. Zur Anwendung kommt deshalb das in §§ 21-23 ImmoWertV geregelte Sachwertverfahren bei der Wertermittlung des baulichen Teils zur Anwendung. Der Bodenwert wird nicht mittels Vergleichswertverfahren bestimmt, da keine oder nicht genügend Vergleichsgrundstücke bekannt sind. Die Bodenwertermittlung erfolgt mittels geeigneter Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 7
5. Bodenwert
Die Bodenwertermittlung mittels Bodenrichtwert stellt das Vergleichswertverfahren nach § 16 (1) ImmoWertV in indirekter Form dar. Grundsätzlich müssen die vorliegenden Vergleichspreise für die Ableitung des Bodenwerts geeignet sein, das heißt, dass die wesentlichen Grundstücksmerkmale zwischen zu bewertendem Grundstück und Vergleichsgrundstück übereinstimmen müssen.
Das zu bewertende Grundstück liegt nach Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt / des Landkreises in einer Bodenrichtwertzone.
Bodenrichtwert
Gesamtfläche Grundstück: 420.00 m²
Beitrags- und abgabenfreier Bodenrichtwert 650,00 €/m²
Anpassungen Bodenrichtwert
Es findet keine objektspezifische Korrektur des Bodenwertes statt.
Berechnung Bodenwert
Bodenwert (vorläufig) 273.000,00 € Merkmale nach § 16 ImmoWertV 0,00 €
Summe 273.000,00 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 8
6. Sachwertverfahren
Brutto-Grundflächen (BGF)
Die Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF). Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden: Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich c: nicht überdeckt. Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen. Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen. Nicht zur BGF gehören z. B. Flächen von Spitzböden (vgl. Nummer 4.1.1.5 Absatz 3) und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.
Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben konnten folgende Brutto-Geschossflächen ermittelt werden:
Das Wertermittlungsobjekt besitzt eine Bruttogrundfläche (BGF) von 230.00 m².
Das Wertermittlungsobjekt verfügt außerdem über Einzel/Mehrfachgarage(n) mit einer Bruttogrundfläche (BGF) von 25.00 m².
Kostenkennwerte für den Gebäudetyp:
Objekttyp Typ NHK 2010
Kostenkennwert €/m² pro Standardstufe
freistehende Einfamilienhäuser - Dachgeschoss voll
ausgebaut - 2 Vollgeschoss(e) -
unterkellert
1.11 Stufe 1
655 €
Stufe 2
725 €
Stufe 3
835 €
Stufe 4
1005 €
Stufe 5
1260 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 9
Berechnung Normalherstellungskosten anhand des Ausstattungsgrades
Gewichtung nach Ausstattungsgrad Kostenkennwert nach NHK 2010
Standardstufe 1 0.00% x 655,00 €/m² 0,00 € Standardstufe 2 0.00% x 725,00 €/m² 0,00 € Standardstufe 3 17.00% x 835,00 €/m² 141,95 € Standardstufe 4 83.00% x 1.005,00 €/m² 834,15 € Standardstufe 5 0.00% x 1.260,00 €/m² 0,00 €
Kostenkennwert pro m² Bruttogrundfläche 976,10 €
Graphische Darstellung Verteilung Ausstattungsgrad
Stufe 3(17.00%)
Stufe 4(83.00%)
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 10
Anpassung der Normalherstellungskosten
Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Es muss deshalb eine Anpassung an den Stichtag der Wertermittlung erfolgen. Dies erfolgt durch den Baupreisindex.
Baupreisindex im Basisjahr 2015 für Einfamilienhäuser zum Wertermittlungsstichtag (05.03.2020):
115.70
Anpassungsfaktor für zeitliche Anpassung 2010 an Stichtag (115.7/90.10) = 1.284
Kostenkennwert im Basisjahr 2010 976,10 €/m² Kostenkennwert zum Wertermittlungsstichtag x 1.284 1.253,31 €/m²
Normalherstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag 288.261,30 € Kostenkennwert(Stichtag) x BGF = 1.253,31 € x 230.00 m²
Kostenkennwerte für die Garage(n)
Objekttyp Typ NHK 2010
Kostenkennwert €/m² pro Standardstufe
Einzelgaragen/Mehrfachgaragen
14.1 Stufe 3
245 €
Stufe 4
485 €
Stufe 5
780 €
Gewichtung nach Ausstattungsgrad Kostenkennwert nach NHK 2010
Standardstufe 3 0.00% x 245,00 €/m² 0,00 € Standardstufe 4 57.00% x 485,00 €/m² 276,45 € Standardstufe 5 43.00% x 780,00 €/m² 335,40 €
Kostenkennwert pro m² Bruttogrundfläche 611,85 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 11
Anpassung der Normalherstellungskosten der Garage(n)
Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Es muss deshalb eine Anpassung an den Stichtag der Wertermittlung erfolgen. Dies erfolgt durch den Baupreisindex.
Kostenkennwert Garage(n) im Basisjahr 2010 611,85 €/m² Kostenkennwert Garage(n) zum Wertermittlungsstichtag x 1.284 785,62 €/m²
Normalherstellungskosten Garage(n) zum Wertermittlungsstichtag 19.640,50 € Kostenkennwert(Stichtag) x BGF = 785,62 € x 25.00 m²
Graphische Darstellung Verteilung Ausstattungsgrad der Garage(n)
Stufe 4(57.00%)
Stufe 5(43.00%)
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 12
Kostengruppen
Zur Berechnung des Sachwertes werden einzelne Kostengruppen addiert, die den gesamten Sachwert darstellen. Nachfolgend sind die einzelnen Kostengruppen aufgeschlüsselt.
Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Kosten im Herstellungsjahr)
Bezeichnung Kosten im Herstellungsjahr
Große Terasse ca. 25 qm 5.000,00 € Die große Holzterrasse wurde im Jahr 2012 neu errichtet, einschließlich neuer
Abdichtung zur Garage und neuer Kiesschüttung.
Ausgebauter Keller 15.000,00 € Der Keller wurde teilweise für eine gewerbliche Nutzung ausgebaut. Im Keller befindet sich eine Dusche und ein WC mit Hebeanlage.
Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen 20.000,00 €
Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer wird aus Erfahrungswerten anhand des Gebäudetyps sowie des Ausstattungsgrades auf 71 Jahre festgelegt.
Der Modernisierungsgrad des Wertermittlungsobjektes ist in nachfolgender Tabelle dargestellt:
Kostengruppen Modernisierungsgrad
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 1/4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 1/2 Modern. der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 0/2 Modernisierung der Heizungsanlage 0/2 Wärmedämmung der Außenwände 2/4 Modernisierung der Bäder / WC 1/2 Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Fußböden, Treppen) 0/2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 0/2
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 13
Es wurden somit kleinere Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung durchgeführt.
Aufgrund der Gesamtnutzungsdauer, sowie der durchgeführten Modernisierungen wird eine Restnutzungsdauer von 56 Jahren festgelegt.
Baujahr des Gebäudes (BJ): 2005 Gebäudealter (GA): 15 Jahre Gesamtnutzungsdauer (GND): 71 Jahre Restnutzungsdauer mathematisch (RND): 56 Jahre Restnutzungsdauer aufgr. Modernisierungen (RNDMod): 56 Jahre
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung wird linear berechnet.
Alterswertminderung % = (GND - RNDMod) / GND x 100
Alterswertminderung % = (71 - 56) / 71 x 100 = 21.13% der Herstellungskosten
0
5
10
15
20
25
tatsächlicher Modernisierungsgrad max. möglicher Modernisierungsgrad
Mod
erni
sier
ungs
grad
[Pun
kte]
Graphische Darstellung Modernisierungsgrad
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 14
Zusammenstellung:
Normalherstellungskosten Normgebäude (Stichtag): 288.261,30 € Normalherstellungskosten bes.Anbauteile/Betriebseinr.(Stichtag): 20.000,00 € Normalherstellungskosten Außenanlagen (Stichtag): 11.530,45 € (= 4.00% der Herstellungskosten des Normgebäudes)
Normalherstellungskosten 319.791,75 € Alterswertminderung 21.13% (x 0.2113) -67.572,00 €
Sachwert der baulichen Anlagen (vorläufig) 252.219,75 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 15
Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungsdauer Garage(n)
Die Gesamtnutzungsdauer des Garagentyps "Einzel/Mehrfachgarage(n)" wird aus Erfahrungswerten auf 60 Jahre festgelegt.
Aufgrund der Gesamtnutzungsdauer, sowie dem Modernisierungsgrad der Garage(n) wird eine Restnutzungsdauer von 48 Jahren festgelegt.
Baujahr Garage(n) (BJ): 2005 Alter Garage (AG): 15 Jahre Gesamtnutzungsdauer (GND): 60 Jahre Restnutzungsdauer mathematisch (RND): 45 Jahre Restnutzungsdauer aufgr. Modernisierungen (RNDMod): 48 Jahre
Alterswertminderung Garage(n)
Die Alterswertminderung wird linear berechnet.
Alterswertminderung % = (GND - RNDMod) / GND x 100
Alterswertminderung % = (60 - 48) / 60 x 100 = 20.0% der Herstellungskosten
Zusammenstellung Garage(n):
Normalherstellungskosten Garage(n) 19.640,50 € Alterswertminderung 20.00% (x 0.2) -3.928,10 €
Sachwert der Garage(n) (vorläufig) 15.712,40 €
Erfassung von Herstellungskosten ohne Alterswertminderung
Es findet keine pauschale Erfassung von Herstellungskosten ohne Alterswertminderung statt.
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 16
6.1 Berechnung
Wiederherstellungskosten des Normgebäudes 288.261,30 € Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Kosten im Herstellungsjahr) +20.000,00 € Herstellungskosten der Außenanlagen +11.530,45 €
319.791,75 €
Alterswertminderung 21.13% -67.572,00 €
252.219,75 €
Herstellungskosten Garage(n) +19.640,50 € Alterswertminderung Garage(n) 20.00% -3.928,10 €
267.932,15 €
Herstellungskosten ohne Alterswertminderung +/- 0,00 €
Vorläufiger Gebäudewert 267.932,15 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 17
Berechnung Sachwert
Sachwert der baulichen Anlagen (vorläufig) 267.932,15 € Bodenwert +273.000,00 €
Sachwert (vorläufig) 540.932,15 €
Anpassung mittels Sachwertfaktor x 1.08
Sachwert (marktangepasst) 584.206,72 €
Sachwert 584.206,72 €
Der Sachwert des Wertermittlungsobjektes wird geschätzt auf 584.206,72 €.
7. Besondere objektspezifische Grundstuecksmerkmale
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen, wenn ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst und sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden.
Es sind keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale beim Wertermittlungsobjekt vorhanden.
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 18
8. Verkehrswert
Sachwertverfahren
Vorläufiger Gebäudewert 267.932,15 € Bodenwert +273.000,00 €
Vorläufiger Sachwert 540.932,15 €
Marktanpassung +43.274,57 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale +/- 0,00 €
Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren 584.206,72 €
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 19
Verkehrswert
Grundstücke mit der vorhandenen Bebauung und Nutzbarkeit werden wie bereits erwähnt, vorrangig nach dem Sachwertverfahren gehandelt. Ein stützendes Wertermittlungsverfahren wurde nicht angewandt.
Der Verkehrswert des mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Stuttgart, Demostrasse 111 wird deshalb auf:
584.000,00 €
geschätzt.
Der Ersteller versichert, dass er diese Verkehrswertermittlung aus rein objektiven Gesichtspunkten verfasst hat und kein subjektives Interesse am Ergebnis der Wertermittlung hat. Es handelt sich um eine Schätzung nach Erfahrung und bestem Wissen und Gewissen. Der tatsächliche Verkehrswert kann in gewissem Rahmen hiervon abweichen.
Stuttgart, den 05.03.2020 (Ort, Datum) (Dipl.Finanzwirt Max Mustermann)
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 20
Anhang A: Objektbilder
Demostrasse 111, Stuttgart - Bild 1
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Kurzbewertung Demostrasse 111, 70188 Stuttgart Seite 21
Anhang B: Anlagen
- Bebauungsplan
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