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Umgestaltung und mehrjähriger Betrieb eines Plattenbaukarrees in verschiedenen energetischen Standards KfW 130, KFW 85, KfW 70 und Passivhaus Referent: Dipl. Bauing. Michael Penk Tel. 03576 2780350 E-Mail: [email protected] Stand: April 2015 Mit Unterstützung: Hofansicht: Stand 2007 Hofansicht: Stand 2013 1 Institut für Gebäude- und Solartechnik TU Braunschweig Mühlenpfordtstraße 23 D 38 106 Braunschweig Berliner Energietage

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Umgestaltung und mehrjähriger Betrieb eines

Plattenbaukarrees in verschiedenen energetischen Standards

KfW 130, KFW 85, KfW 70 und Passivhaus

Referent: Dipl. Bauing. Michael Penk Tel. 03576 2780350 E-Mail: [email protected] Stand: April 2015

Mit Unterstützung:

Hofansicht: Stand 2007 Hofansicht: Stand 2013

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Institut für Gebäude- und Solartechnik – TU Braunschweig Mühlenpfordtstraße 23 D – 38 106 Braunschweig

Berliner Energietage

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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten

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Weißwasser

Themenüberblick

1. Suche nach einem möglichen Standort -> Bestandanalyse 2. Zusammenfassung von Mieter- und Vermieterwünschen incl.

erster Vorstellungen zur Gestaltung, Ausführung 3. Partnersuche für die Vorbereitung, Prüfung von möglichen

Fördermitten bzw. Zuschüssen 4. Konzepterarbeitung (Gestaltung/ Energie), Kostenermittlung 5. Ausführung der energetischen Sanierungen 6. Analyse und Zusammenfassung der energetischen Ergebnisse 7. Aufarbeitung der Planung /Baudurchführung 8. Probleme in Zusammenhang mit den erhöhten energetischen

Anforderungen 9. Schlussfolgerungen

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Zeitlicher Ablauf

2006-2007 Vorplanung, Bestandsaufnahme usw. 2008-2010 Erarbeitung verschiedener energetischer Konzepte

mit Einbindung in ein Forschungsprojekt der BTU Cottbus, sowie der TU Braunschweig

2010 Komplettabbruch der Eckgebäude, Komplexsanierung J.-Gagarin Str. 1-10 (KfW 130) 2011 Komplexsanierung J.- Gagarin Str. 11-17 (KfW 85)

und H.- Hertz Str. 26-30 (Passivhaus) 2012 Komplexsanierung Schweigstraße 2-9 (KfW 70) 2013-2014 Außenanlagengestaltung

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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße Luftbildaufnahme aus 2006

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Vorteile - Zentrale Lage in der Stadt mit viel Grün - Wohngebiet wird gut angenommen - tlw. hoher Sanierungsstand und Ausstattungsgrad

Nachteile - geschlossene Bauweise - fehlende Sonne -> jeweils in den Eckbereichen - weite Wege zu den Parkflächen - fehlende Fahrstühle - Vermietung 4. und 5. Etage unmöglich

Die Fassaden/Balkone sind wie an allen unsanierten Wohnblöcken in Weißwasser in einem sehr schlechtem Zustand. Weiterhin handelt es sich bei diesen Wohnblöcken um dreischichtige Außenwandplatten mit innen liegender Wärmedämmung (5cm HWL-Platte). Wetterschale muss verdübelt werden

(Einbau Außendämmung) Balkone sollten kompl. Erneuert werden (Fertigteilbalkone als Alu-Konstruktion) Einbau von Fahrstühlen (bei 5 Etagen)

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Bausubstanz vor Sanierung

Lose Wetterschalen, Risse, Abplatzungen, morsche Fenster, Einregnungen, Schimmel

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geplante Variante

Bestand

Ansicht aus Richtung Mühlenstraße

Keine Sonne -> Schatten

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Mit dem Rückbau kompletter Wohnblöcke werden erstens Rückbaukosten gespart und zweitens erfolgt eine Öffnung des Wohngebietes nach Außen.

Aufgrund der Anordnung, sowie der gleichen Bauweise ideal für ein energetisches Projekt.

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Objekt Bestandsdaten per

31.05.06

bisheriger

Rückbau neuer Rückbau

verbleibender

Rückbau Bemerkungen

WE´s m2

WE´

s m2

WE´

s m2

WE´

s m2

Juri-Gagarien-Straße 1- 5 50 2.859,25 20 1.161,00 0 - 50 2.859,25 kein Abbruch

Juri-Gagarien-Straße 6-10 55 3.003,42 22 1.219,04 18 986,87 39 2.016,55

Rückbau 5. Etage in 6-

7

Rückbau 4.+ 5. Etage

Juri-Gagarien-Straße 10/11 0 0,00 0 0,00 0 50,00 0 -50,00

Durchgang–

Komplettabb.

Juri-Gagarien-Straße 11-13 30 1.773,79 12 725,72 6 362,86 24 1.410,93 Rückbau 5. Etage

Juri-Gagarien-Straße 14-17 40 2.287,40 16 928,80 0 0,00 40 2.287,40 bleibt erhalten

Juri-Gagarien-Straße 18-21 40 2.287,40 16 928,80 40 2.287,40 0 0,00 Komplettabbruch

Schweigstraße 1 15 766,10 6 304,74 15 766,10 0 0,00 Komplettabbruch

Schweigstraße 2-4 30 1.715,55 12 696,60 12 696,60 18 1.018,95 Rückbau 4.+ 5. Etage

Schweigstraße 5-7 30 1.715,55 12 696,60 6 348,30 24 1.367,25 Rückbau 5. Etage

Schweigstraße 8+9 20 1.143,70 8 464,40 8 464,40 12 679,30 Rückbau 4.+ 5. Etage

Schweigstraße 10 15 774,35 6 312,99 15 774,35 0 0,00 Komplettabbruch

H.-Hertz-Straße 31+32 20 1.143,70 8 464,40 20 1.143,70 0 0,00 Komplettabbruch

H.-Hertz-Straße 26-30 50 2.859,25 20 1.161,00 20 1.161,00 30 1.698,25 Rückbau 4.+ 5. Etage

395 22.329,46 158 9.064,09 160 9.041,58 237 13.287,88

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Finanzierung Gesamtkosten geplant: 1.800.000,00€ (einfachste Ausführung ohne Herrichtung von WE)

Fördermittel Stadtumbau Ost (60€/qm * 9.064,00qm) -> 544.000,00€ Wohnumfeld -> 150.000,00€ Die Bereitstellung von Mitteln aus Programmteilen CO2-Senkung wird geprüft

Eigenmittel WBG 1.106.000,00€

2010 -> 490.000,00€ (hauptsächl. Abbruch) 2011 -> 575.000,00€ 2012 -> 370.000,00€ 2013 -> 365.000,00€ Restleistungen

Eine höherwertige Gestaltung ist nur bei zusätzlicher Bereitstellung von Fördermitteln möglich

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Vorplanungen mit Stand 2006/7 nach EnEV 2004 (84,2 KWh/m²a =Verbesserung um ca. 20-35KWh/m²a)

Baukostenermittlung für 13.288m² (Stand 2006/7)

Reine Abbruchkosten (Komplettabbruch)

Gagarin-Str. 18-21, Schweigstr. 1 55.000,00€

Hertz-Str. 31/32, Schweigstr. 10 45.000,00€

Rückbaukosten (Demontage incl. Gerüst, Entsorgung, BE) 475.000,00€

Baukosten Gebäudehülle - Dach 300.000,00€

- WDS (Fassade) 400.000,00€

- Fenster 175.000,00€

- Fahrstuhl (ein Fahrstuhl) 75.000,00€

Außenanlagen (nur Sanierung) 200.000,00€

Nebenkosten (bis auf Bauanträge alles im eigenen Haus) 75.000,00€

Gesamtsumme brutto 1.800.000,00€

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Entspricht einer Gesamteinsparung von ca. 200.000 KWh/a -> ca. 48 t CO2

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In 2009/10 Einbindung der BTU- Cottbus, sowie der TU Braunschweig im Zuge eines Forschungsprojektes.

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Für jeden Wohnblock wurden alle Varianten getrennt analysiert. Wobei jedoch die Ausgangswerte mit 168KWh/m²a zu hoch angesetzt wurden.

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-> Wert wurde zu hoch angesetzt

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Bei der Berechnung wurde von einer max. Förderung ausgegangen, welche

jedoch aufgrund EU-Beihilfegesetz nie ausgeschöpft werden kann.

Weiterhin waren die Ausgangswerte mit 168KWh/m²a zu hoch angesetzt,

sodass die tatsächliche Einsparungen nur 50% von den berechneten Werten

betrugen.

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Kostenübersicht - Planung/ Ausführung (nach Vorlage erster Ergebnisse in 2009/10)

vereinfachte Kostenübersicht

Gagarin 1-10 92WE Gagarin 11-17 54WE Hertz 26-30 30WE Schweig 2-9 60WE

Fläche in qm 5190 5190,00 3116,15 3116,15 3116,15 3116,15 1698,25 1698,25 1698,25 1698,25 3413,8 3413,8 3413,8 3413,8

gepl. Kosten Baukosten gepl. Kosten Baukosten gepl. Kosten gepl. Kosten gepl. Kosten Baukosten gepl. Kosten gepl. Kosten gepl. Kosten gepl. Kosten Baukosten gepl. Kosten

einfach gut mit Fahrst. gut mit Fahrst.

einfach ohne

Fahrst.

einfach mit

Fahrst. Passivhaus Passivhaus gut mit ZWW einfach Passivhaus gut mit ZWW gut mit ZWW einfach

nach EnEV 2009 KfW 130 2.4 KfW 85 2.4 KfW 85 nach EnEV 2009 nach EnEV 2009 3.1 Passiv 3.1 Passiv 2.4 KfW 70 nach EnEV 2009 3.1 Passiv 2.4 KfW 70 2.4 KfW 70 nach EnEV 2009

45KWh/qma 45KWh/qma 80KWh/qma 80KWh/qma 15KWh/qma 15KWh/qma 45KWh/qma 80KWh/qma 15KWh/qma 45KWh/qma 45KWh/qma 80KWh/qma

Zusammenfassung der Kostengruppen Euro

Kostengruppen insgesamt

100 Grundstück insgesamt 0 € 15.000 € 0 € 32.200 € 0 € 0 € 0 € 18.750 € 0 € 0 € 25.000 € 25.000 € 44.190 € 25.000 €

200 Herrichten und Erschließen insgesamt 130.000 € 116.900 € 175.000 € 126.000 € 175.000 € 175.000 € 175.000 € 150.000 € 175.000 € 175.000 € 200.000 € 200.000 € 157.900 € 200.000 €

300 Bauwerk - Baukonstruktion insgesamt 347.700 € 367.000 € 300.000 € 223.500 € 15.000 € 185.000 € 252.000 € 237.000 € 97.000 € 12.000 € 650.000 € 390.000 € 344.470 € 275.000 €

400 Bauwerk - Technische Anlagen insgesamt 934.000 € 912.000 € 677.000 € 730.000 € 600.000 € 620.000 € 545.000 € 621.000 € 470.000 € 435.000 € 882.500 € 795.000 € 901.550 € 735.000 €

500 Außenanlagen insgesamt 0 € 15.000 € 0 € 32.200 € 0 € 0 € 0 € 18.750 € 0 € 0 € 25.000 € 25.000 € 44.190 € 25.000 €

600 Ausstattung und Kunstwerke insgesamt

700 Baunebenkosten insgesamt 25.000 € 25.000 € 25.000 € 28.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 36.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 22.500 € 25.000 €

Fördermittel (SAENA/ Stadtumbau 0 € 0 € 0 € -114.673 € 0 € 0 € -90.000 € -148.332 € 0 € 0 € -180.000 € 0 € -131.490 € 0 €

Abrundung 300 € 100 € -227 € -168 € 500 € -310 €

Gesamtkosten (inkl. MwSt.) 1.437.000 € 1.451.000 € 1.177.000 € 1.057.000 € 815.000 € 1.005.000 € 907.000 € 933.000 € 767.000 € 647.000 € 1.628.000 € 1.460.000 € 1.383.000 € 1.285.000 €

Baukosten/ m² mit Förderung 277 € 280 € 378 € 339 € 262 € 323 € 534 € 549 € 452 € 381 € 477 € 428 € 405 € 376 €

Baukosten/ m² ohne Förderung 277 € 280 € 378 € 376 € 262 € 323 € 587 € 637 € 452 € 381 € 529 € 428 € 444 € 376 €

200 In dieser Kostenstelle ist der Teilrückbau mit eingerechnet.

500 Es sind nur die unmittelbaren Kosten Außenanlagen (Eingangsbereich) berücksichtigt, da die Außenanlagen komplett neu (ca. 600T€) für alle Objekte errichtet wurden

700 Da die Bauleitung, Vorbereitung im eigenem Haus erfolgte, sind die Kosten relativ gering

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Wie so oft im Leben, musste vorab mit der Maßnahme begonnen werden, sodass nur Details der Studie in die Baumaßnahme einfließen konnten.

Gesamtkosten: 6.040 T€ (davon Baukosten =5.218,5 T€, Komplettabbruch =199 T€ und Außenanlagen 622,5 T€) Förderung kompl.: 938.495 € (davon SAENA/ Stadtumbau 544.00 € und Rückbauförderung 394.495 €)

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Die neue Dachkonstruktion wird Am Boden auf 6m Breite vorge- fertigt und mit dem Kran montiert. Eine Verkleidung der Sichtflächen kann mit Schindeln, Holz bzw. sonstigen Baumaterialien erfolgen.

Demontage mit dem Autokran.

Die Bewohner der zwei Etagen unter- Halb der Demontagebereiche müssen Für diesen kurzen Zeitraum die Wohnung Verlassen.

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!!! 80% des Bestandes

waren durchgängig bewohnt

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Demontage mit dem Autokran.

Die Bewohner der zwei Etagen unter- halb der Demontagebereiche müssen Für diesen kurzen Zeitraum die Wohnung Verlassen.

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Die Wohnqualität ist nur bedingt Eingeschränkt. In Zeiten, wo keine Kranarbeiten erfolgen, kann das Wohnumfeld komplett genutzt werden.

Demontage mit dem Autokran

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Weißwasser

Page 22: Umgestaltung und mehrjähriger Betrieb eines ... · Schweigstraße 1 15 766,10 6 304,74 15 766,10 0 0,00 Komplettabbruch Schweigstraße 2-4 30 1.715,55 12 696,60 12 696,60 18 1.018,95

Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Fertigstellung in 2013 (Gebäudesanierung in 2012) unter vielen Entbehrungen der Mieter

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Weißwasser

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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Fertigstellung in 2013. Im Zuge der Energetischen Sanierung wurde auch auf Barrierefreiheit im gesamten Karree geachtet. So wurden einige Wohnungen Altengerecht (mit Rollstuhl erreichbar) incl. Fahrstuhl hergerichtet.

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Zusammenstellung der Verbräuche vor und nach Sanierung

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Der in den Studien angesetzte Verbrauchswert mit 168KWh/m²a vor Sanierung entspricht nicht der Realität (ca. 100-110KWh/m2a incl. WW)

qm alt qm neu 2005-2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

KWh/a

KWh/a

KWh/a

KWh/a

KWh/a

KWh/a

KWh/a

KW/qm KW/qm KW/qm KW/qm KW/qm KW/qm KW/qm

Schweigstr. 2 - 4 1715,55 226.401 145,2 139.628

97,7 172.361 120,6

Schweigstr. 5 - 7 1715,55 128.826 82,6 119.381

83,5 99.427 69,5

H.-Hertz-Str. 31 - 32, Schweigstr. 8 - 10

1143,70 257.218 92,4 209.237 88,8 129.300 63,3

1918,05

theoretisch nach Rückbau 4576,00 431.635 94,3 330.007 79,3 282.677 77,2

Sanierung

Schweigstraße 2-9 4574,8 374.710 94,2 415.435 104,4

theoretisch nach Rückbau 3413,80 279.616 81,9 310.005 90,8

Saniert KfW 70 3413,80 198.100 58,03 190.523 55,81 J.-Gagarin-Str. 1 - 10 Sanierung

J.-Gagarin-Str. 1 - 5 2859,25 242.440 91,6 268.478 101,4 256.469 96,9

J.-Gagarin-Str. 6 - 10 3003,42 245.970 88,4 275.020 98,9 236.010 84,9 ohne Warmwasser

theoretisch nach Rückbau 5138,14 428.051

83,3 476.331 92,7 431.617 84,0

Saniert KfW 130 5138,14 277.182 53,9 288.399 56,1 288.839 56,21 232.318 45,21

Sanierung

J.-Gagarin-Str. 11 - 17 1773,79 157.236 95,7 166.257 101,2 183.405 111,7

2287,40 189.161 89,3 225.377 106,4 249.056 117,6

theoretisch nach Rückbau 3116,15 265.791 85,3 300.501 96,4 331.827 106,5

Saniert KfW 85 3116,15 272.150 87,3 228.130 73,2 226.493 72,68 188.434 60,47

Sanierung

H.-Hertz-Str. 26 - 30 2859,25 249.596 100,4 220.523

88,7 272.427 109,6 150.131

theoretisch nach Rückbau 1698,25 148.248 87,3 130.979 77,1 161.808 95,3 89.170

Saniert Passivhaus 1698,25 71.118 41,9 71.900 42,34 67.717 39,87

Hinweis: Energieverbrauchswerte wurden aufgrund Leerstand in den obere Etagen in der Hertz Str. um15%,Gagarin Str. um 8% bzw. in der Schweigstr. um 19% hochgesetzt

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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Zusammenstellung der Verbräuche vor und nach Sanierung (incl. 2014) (es wurden jeweils die Durchschnittswerte eingesetzt)

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Baukosten/m² Wfl 444 €/m² 280 €/m² 376 €/m² 637 €/m²

Kosten je jährlich 9,17 €/KWh 9,45 €/KWh 9,95 €/KWh 9,83€/KWh eingesparte KWh und dieser Aufwand bei einem derzeitigem Energiepreis von ca. 0,09€/KWh

bzw. kg CO2 38,05 €/ kg (CO2) 39,21 €/ kg (CO2) 41,29 €/ kg (CO2) 40,79 €/ kg (CO2)

Aufgrund der vorh. dezentralen Warmwassererzeugung wurden vor Sanierung je m² Wohnfläche

20KWh/m² hinzugerechnet. Selbiges erfolgte auch nach Der Sanierung an der Gagarin 1-10

Da teilweise bei den KfW 70 – 130 Gebäuden Fenster im Bestand (nicht älter als 5 Jahre) verblieben sind, können kleinere Kostenverschiebungen (im Kommastellenbereich) möglich sein.

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Weißwasser

106,4 105,0 110,7

106,9

56,9

72,9 68,8

41,4

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

Schweigstraße 2-9 KfW 70

J.-Gagarin-Str. 1 - 10 KfW130

J.-Gagarin-Str. 11 - 17 KfW85

H.-Hertz-Str. 26 - 30 Passiv

vor Sanierung incl. WW 20KWh/qma

nach Sanierung

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Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Vermieter (über die Modi-Umlage ohne Zinsbelastung,

da ein Großteil über Eigenmittel finanziert wurde und beim KfW verrechnet es sich mit dem Tilgungszuschuss) Kostenzusammenstellung (€)

Objekt: H. - Hertz Straße 26-30

Maßnahme: Komplexsanierung

Wohnfläche: 1698,25 m²

lfd.

Nr. Gewerk

Gesamt-

betrag

Gesamtbetra

g abzügl.

Fördermittel

umlagefähiger

Modernisierungsbetra

g

in % in €

1 Fassade / Dämmung 90,00%

2 Tischler Fenster pro WE 60,00%

3 Tischler WE-Türen pro

WE 40,00%

4 allgemeine

Tischlerarbeiten 0,00%

5 (HE-Türen) + BK-Anlage 40,00%

6 Malerarbeiten

Treppenhaus 0,00%

7 Elektro.-Installation 0,00%

8 Gegensprechanlage 100,00%

9 Balkonerneuerung 40,00%

10 Lüftungsanlage kompl. 60,00%

11 Dachsanierung allgemein 0,00%

12 Warmwasserumstellung 60,00%

13 HA-Station 0,00%

14 Kellerdeckendämmung 90,00%

15 Planungsleistungen 65,00%

16 Eingangsbereiche 0,00%

17 sonstige Leistungen 0,00%

Summe Bauleistungen:

Abrechnung Verbrauchsdaten 2013 - ausgewählte Objekte (Amortisation für den Vermieter)

ohne Berücksichtigung WW

Bauobjekt/ Wohnblock Wfl/ Energie-bezugsfläche

Verbrauch KWh/a alt

Ver- brauch

Verbrauch in 2013

Ver- brauch

Einsparung nach Sanierung

Einsparung in €/m2 a

Mieterhöhung nach Modi pro qm & Jahr

Baupreis/ Ant. energ. Sanierung

Baupreis/energ. Sanierung pro qm qm KWh KWh/qma KWh

KWh/ qm a

bis 2013

KWh/ qm a bei 0,09€/KWh in €/m2 a

J.- Gagarin Str. 1 -10 91WE 5138,14 450000 95,8 288839 59,6 36,2 3,26 € 10,32 €

1.451.000,00 € 279,57 € 8,15 €

971.000,00 € 187,08 € bereinigte Kosten

Amortisation 18 Jahre KfW 130

J.- Gagarin Str. 11 - 17 54WE 3116,15 300000 96,3 156493 50,2 46,1 4,14 € 11,40 €

1.057.000,00 € 339,20 € .(226493) mit WW

801.300,00 € 257,14 €

Amortisation 22,5 Jahre KfW 85

H.- Hertz Str. 26 - 30 30WE 1729,00 130000 75,2 27810 16,1 59,1 5,32 € 22,44 €

933.000,00 € 539,62 € .(71900) mit WW

828.500,00 € 479,18 €

Amortisation 21,5 Jahre Passivhaus

Schweigstraße 2-9 60WE 3413,80 291025,18 85,2 119960 35,1 50,1 4,51 € 15,84 €

1.343.939,22 € 393,68 € .(198100) mit WW

1.111.949,01 € 325,72 €

Amortisation 20,5 Jahre KfW 70

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Variante 1.1

Variante 1.2

Variante 2.4

Variante 3.1

Berechnung der Refinanzierung für den Mieter

Stand 31.12.2013 (die Modi-Erhöhungen bezieht sich hierbei nur auf energetische Maßnahmen mit tlw. Förderung aus dem Programm Aufwertung). Da diese am Objekt Gagarin Str. 1-10 nicht

gewährt wurde, wurde die zusätzliche Spalte eingefügt.

Bauobjekt/ Wohnblock Einsparung nach

Sanierung €/ KWh

Einsparung in €/m2 a €/ KWh

Einsparung in €/m2 a €/ KWh

Einsparung in €/m2 a

Mieterhöhung nach Modi pro qm & Jahr

Korrigiert,da bei Gag.1-10 keine

Förderung

KWh/ qm

a KWh/ qm a ohne

Berück-sichtigung WW 3% 0,09€/KWh Ausgangspreis 5%

0,09€/KWh Ausgangspreis 7%

0,09€/KWh Ausgangspreis in €/m2 a in €/m2 a

J.- Gagarin Str. 1 -10 91WE 36,2 Anfangsjahr 0,09 3,26 € 10,32 € 8,12 €

10 Jahre 0,12 38,01 € 0,15 43,44 € 0,18 48,87 € 103,20 € 81,20 €

KfW 130 15 Jahre 0,14 62,45 € 0,19 76,02 € 0,25 92,31 € 154,80 € 121,80 €

Endenergieverbrauch (WW mit 20) 75,20 20 Jahre 0,16 90,50 € 0,24 119,46 € 0,35 159,28 € 206,40 € 162,40 €

Endenergie rechn. (WW

mit 12,5KWh/qm) 60,50 25 Jahre 0,19 126,70 € 0,30 176,48 € 0,49 262,45 € 258,00 € 203,00 €

J.- Gagarin Str. 11 - 17 54WE 46,1 Anfangsjahr 0,09 4,14 € 11,40 €

10 Jahre 0,12 48,41 € 0,15 55,32 € 0,18 62,24 € 114,00 €

KfW 85 15 Jahre 0,14 79,52 € 0,19 96,81 € 0,25 117,56 € 171,00 €

Endenergieverbrauch 66,85 20 Jahre 0,16 115,25 € 0,24 152,13 € 0,35 202,84 € 228,00 €

Endenergie rechn. 66,90 25 Jahre 0,19 161,35 € 0,30 224,74 € 0,49 334,23 € 285,00 €

Schweigstraße 2-9 60WE 50,1 Anfangsjahr 0,09 4,51 € 15,84 €

10 Jahre 0,12 52,62 € 0,15 60,13 € 0,18 67,65 € 158,40 €

KfW 70 15 Jahre 0,14 86,44 € 0,19 105,23 € 0,25 127,78 € 237,60 €

Endenergieverbrauch 58,04 20 Jahre 0,16 125,27 € 0,24 165,36 € 0,35 220,48 € 316,80 €

Endenergie rechn. 51,50 25 Jahre 0,19 175,38 € 0,30 244,29 € 0,49 363,30 € 396,00 €

H.- Hertz Str. 26 - 30 30WE 59,1 Anfangsjahr 0,09 5,32 € 22,44 €

10 Jahre 0,12 62,06 € 0,15 70,92 € 0,18 79,79 € 224,40 €

Passivhaus 15 Jahre 0,14 101,95 € 0,19 124,12 € 0,25 150,71 € 336,60 €

Endenergieverbrauch 41,58 20 Jahre 0,16 147,76 € 0,24 195,04 € 0,35 260,06 € 448,80 €

Endenergie rechn. 33,70 25 Jahre 0,19 206,86 € 0,30 288,13 € 0,49 428,50 € 561,00 €

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(ein höherer Wohnkomfort ist nicht zu berücksichtigen, da er in der Modi-Umlage nicht eingerechnet wurde)

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Weißwasser

Die

ser

Wert

dokum

entiert

nur,

zu w

elc

hem

Zeitpunkt

der

Mie

ter

mehr

ein

spart

, als

was

er

an M

odi m

ehr

beza

hle

n m

uss

.

Jedoch nur nach energetischer Betrachtung

Page 28: Umgestaltung und mehrjähriger Betrieb eines ... · Schweigstraße 1 15 766,10 6 304,74 15 766,10 0 0,00 Komplettabbruch Schweigstraße 2-4 30 1.715,55 12 696,60 12 696,60 18 1.018,95

Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Abrechnung der Gesamtkosten aus 2013 pro Objekt und WE

Energiewende in der Wohnungswirtschaft gestalten

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Weißwasser

Abrechnung 2013

Wohnblock/ Standart

Schweigstraße

2 - 9 KfW 70

J.- Gagarin Str.

1 - 10 KfW 130

J.- Gagarin Str.

11 - 17 KfW 85

H.- Hertz-Str.

26 - 30 Passivh.

Wohnungen (mit ca. 57m²) 60 WE 92 WE 54 WE 30 WE

Wohnfläche ges. 3413 m² 5190 m² 3116 m² 1698 m²

Fernwärme 14.923,98 € 24.717,62 € o. WW 16.163,63 € 6.415,58 €

nur dieser Wert kann durch Mieter beeinflusst werden 248,73 € 268,67 € 299,33 € 213,85 €

Betriebsstrom 798,75 € 415,82 € 412,78 € 389,34 €

Wartung HA-Station 216,92 € 216,92 € 216,92 € 216,92 €

Verbrauchsabrechnung 1.634,24 € 1.839,17 € 1.395,52 € 568,82 €

44,17 € 26,87 € 37,50 € 39,17 €

Gerätemiete HKV 1.027,29 € 1.585,48 € 938,23 €

Gerätemiete Wasser 823,64 € 1.006,59 € 637,19 €

30,85 € 17,23 € 36,02 € 21,24 €

zusätzl. Kosten WW (elektr.) * 110,00 €

Kosten Heizung/ Warmwasser 19.424,82 € 28.775,01 € 20.133,67 € 8.227,85 €

Kosten pro WE 323,75 € 422,77 € 372,85 € 274,26 €

Lüftungsanlage Wartung 1.547,60 €

Lüftungsanlage Filterwechsel 1.071,00 €

Lüftungsanlage Betriebsstrom ** 2.207,52 €

Gesamtkosten Lüftung 4.826,12 €

Kosten pro WE 160,87 €

Gesamtkosten (Heizung/ Warm- wasser/ Lüftung)

pro. WE 323,75 € 422,77 € 372,85 € 435,13 €

Durchschnittskosten unsanierter Wohnraum je WE 635,00 € 635,00 € 635,00 € 635,00 €

Ersparnis für den Mieter pro WE mit ca. 57m² 311,25 € 212,23 € 262,15 € 199,87 €

Modi-Umlage (nur Wertverbesserung) 902,88 € 464,55 € 649,80 € 1.276,80 €

* Da die J.- Gagarin Straße 1-10 elektrische Durchlauferhitzer hat, wurden die durchschnittl. Warmwasserkosten der restl. Gebäude angesetzt.

** Der Betriebsstrom setzt sich bei 120m³ Luftumwälzung/h folgendermaßen zusammen: 0,03KW*24h*365Tage*0,28€/KWh (Strom)*30WE

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Vergleich Vorplanung/ Ausführung

Heizung Warmwasser Lüftung Vorplanung/

Studie BTU

Ergebnis

Variante 1.1 EnEV 2009

Zentral (FW) Dezentral (elektrisch)

Fenster/ Schacht Hohe Betriebskosten in der Zukunft

Wirtschaftlichste Variante Stromkosten für WW nicht kalkulierbar

Variante 1.2 Zentral (FW) Zentral (FW) Fenster/ Schacht wirtschaftlich Wirtschaftlich bei Energie- preisseigerungen von 7% nach 20ig Jahren

Variante 2.4 KfW 70

Zentral (FW)

Zentral (FW)

Fenster/ Schacht tlw. dez. Lüftung

wirtschaftlich

Wirtschaftlich bei Energie- preisseigerungen von 7% nach 20ig Jahren

Variante 3.1 Passivhaus

Zentral (FW)

Zentral (FW)

Dezentrale Lüftung

unwirtschaftlich

Unwirtschaftlich hohe Behaglichkeit, höherer KWh-Preis, zusätzl. Kosten für Wartung Lüftung

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Was bedeuten die verschieden Varianten für unsere Mieter:

Variante 1.1 und 1.2 Etwas besser wie EnEV 2009

Variante 2.4 KfW 70

- Fensterwechsel ohne größere Beeinträchtigungen für den Mieter

- Balkone sind komplett zurückzubauen und Wärmebrückenfrei neu anzubauen - Fassade (WDVS) in herkömmlicher Weise 10cm bzw. größer (jedoch Brandriegel notwendig) - Umstellung Warmwasser nach Erfordernis - Heizung verbleibt eventuell nochmals Pumpen, HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen

- Kellerdecken-/ Drempeldämmung erhöhen - Schachtlüftung im P2 kann verbleiben, hat aber nicht mehr den notw. Volumenstrom

- neue Fenster sind nach Außen zu setzen hoher Aufwand Innen (neue Laibung, Fensterbank)

- Balkone sind komplett zurückzubauen und Wärmebrückenfrei neu anzubauen - Fassade (WDVS) auf jeden Fall > 10cm, d.h. Brandriegel, Trocknungszeiten, - Umstellung Warmwasser erforderlich -> hoher Montage-/Demontageaufwand in WE - Heizung verbleibt HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen

- Kellerdecken-/ Drempeldämmung erhöhen - Schachtlüftung im P2 kann verbleiben, hat aber nicht mehr den notw. Volumenstrom

Zusätzlich zu Variante 2.4 - Dämmstärke min. 26cm, d.h. höherer Aufwand für Arbeitsgerüste - Das Dach muss auf jeden Fall erneuert werden (Wärmebrückenfreiheit) - Heizung verbleibt HA-Station wechseln und hydraulischen Abgleich durchführen

- Kellerdeckendämmung incl. Dämmung oberer Wandbereiche - stärkere Sockeldämmung - Dämmung Kellerabgänge (Fußboden/ Kellerwände) incl. hochgedämmte T30 Tür zum Keller - Einbau einer Lüftungsanlage (Wartungskosten ca. 90-150€/WE zzgl. Stromkosten 150-300KWh/a 40-80€/WE)

- Erhöhung der Fernwärmepreise (geringer Verbrauch zur Grundgebühr) von 0,08€/KWh auf 0,09€/KWh

Variante 3.1 Niedrigenergie- Passivhaus

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Komplexsanierung Gagarin-Schweig-Hertz-Straße

Probleme in Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen

-Aufgrund der stärkeren Dämmung muss das Gerüst im größerem Abstand zur AW stehen, d.h. zusätzliche Geländer bzw. Konsolen, welche dann jeweils rückgebaut werden müssen. - Durch die starke Dämmung entstehen große Mengen Wasser zwischen Dämmung/ Wand, welches dann überall herunter läuft bzw. sich als Dampf an oberen Abdeckungen absetzt führt zu Schäden an den Farbbeschichtungen

- Beim Einbau der Fenster an der Außenkannte der Fassade ist der gesamte Innenbereich (Laibungen) zu erneuern - Die Umstellung auf zentrale Wasserversorgung bedeutet, dass in allen Bädern die Schächte komplett zurückgebaut werden müssen. Weiterhin sind Leitungen incl. Kernbohrungen, Brandschutzmanschetten, Armaturen zu erneuern und in Bereichen, wo die Regenwasser- leitung im Schacht mit verläuft, sind zusätzliche Leitungstrassen zu verlegen. - Für den Einbau der Lüftungsanlagen sind je Wohnung 15-20ig Kernbohrungen (tlw. bis NW 200) einzubringen. Hierbei entstehen zusätzliche Schäden durch das Befestigen der Kernbohrgeräte. Im Flur/ Bad muss die Decke abgehangen werden. - Aufgrund der geringeren Abnahme (Vorhaltung Anschlusswert für Warmwassererzeugung bleibt) steigen die Preise für Fernwärme

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Page 32: Umgestaltung und mehrjähriger Betrieb eines ... · Schweigstraße 1 15 766,10 6 304,74 15 766,10 0 0,00 Komplettabbruch Schweigstraße 2-4 30 1.715,55 12 696,60 12 696,60 18 1.018,95

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Probleme in Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen

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Brandriegel ab 10cm Dämmstärke, thermische Trennung, Fensterbefestigung von Außen (Innen neue Laibungen)

zusätzliche Gerüstkonsolen und Verankerungen

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Probleme/ Schäden im Zusammenhang mit den erhöhten Anforderungen

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Wasseraustritt im Bereich der Fensterfaschen, sowie an Abdeckblechen und im Sockelbereich Eiszapfen im Winter

Wasserschäden an Kondensatleitungen der Lüftungsanlagen

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Vergleich Warmwassererzeugung Dezentral/ Zentral

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Anhand einiger Objekte im Bestand der WBG wurden Verbrauchswerte entnommen:

Straße/ Wohnblock Energiestandart Anz. WE Wasserverbrauch ges.

Wohnblock Energieaufwand Energieaufwand je m3

Warmwassererzeugung Aufwand incl. 2KWh Strom Verbr. je WE in m³

rechn. Verb. bei 12,5 KWh/m²

H.-Hertz Str. 26-30 Passivhaus: 30 WE 511,65 m³ 41780,00 KWh 81,66 KWh/m³ 83,657 KWh/m³ 17,1 9

J. Gagarin Str. 11-17 KfW 85 67KWh/m²a 54 WE 729,69 m³ 65131,00 KWh 89,26 KWh/m³ 91,258 KWh/m³ 13,5 7,9

Humboldt Str. 1-9 (hoher Altersdurchschn.) sanierter Q6 95KWh/m²a 56 WE 431,33 m³ 42196,70 KWh 97,83 KWh/m³ 99,829 KWh/m³ 7,7 4,8

D.h., man kann von ca. 90KWh/m³ Energieaufwand für die Erzeugung von Warmwasser (60°C) augehen.

Pro Wohnung können im Durchschnitt zwischen 13 - 17 m³ Warmwasser angesetzt werden.

Beim Einsatz von Fernwärme (z.Z. 0,09€/ KWh) kostet die Erzeugung eines m³ Warmwasser 8,1 €

Desweiteren fallen Kosten für Miete WWZ, Abrechnung, Wärmemengenzähler, Legionellenprüfung usw. an. Zentrale

Bei einem Wohnblock (hier 30ig WE) sind dies in Summe ca. 1 €/ m³ Warmwasser. Warmwassererwärmung

Fernwärme: 9,10 €/m³

??? -> der in der EnEV angestzte Wert mit 12,5KWh/ qm (öffentlich rechtl. Nachweis) deckt gerade einmal 50% des tatsächlichen Verbrauchs ab.

Bei einem Einsatz eines Dezentralen Gerätes (z.Bsp. Stiebel Eltron) benötigt man rechnerisch:

Erwärmung von einem Liter Wasser um 1°K --> Energieaufwand 1cal/ K dm³, d.h. von 10° auf 60°C entspricht dies 58KWh/qbm

(Wirkungsgrad 100% - unwahrscheinlich)

Aber selbst hier wäre der Preis bei 28Cent/KWh 14,0 €/m³ dezentrale

Warmwassererwärmung

Auch der Hinweis, dass Wasser wird nur auf 38°C erhitzt, kann nicht gelten, da bei zentraler Warmwasserversorgung ebenfalls zugemischt wird.

Zu bemerken möchte ich noch, dass bei der zugeführten Energie (Anteil für Warmwasser) alle Verluste mit berücksichtigt sind,

da das Zirkulationswasser immer wieder neu erwärmt wird. Es gibt nur noch die Pumpenenergie, welche zugeführt werden muss.

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WBG – Wohnungsbaugesellschaft mbH Weißwasser

02943 Weißwasser – Lutherstraße 66

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Fazit: - Je höher der Energiestandart eines Wohngebäudes, desto höher der in Anspruch genommene Energiepreis pro KWh (aufgrund Leistungsvorhaltung – Verhältnis Leistungs-/Arbeistpreis)

- eine Wirtschaftlichkeit für den Mieter ist bei Energiepreissteigerungen unter 7% nicht erreichbar (Wärmepreis müsste in 25ig Jahren bei 0,5€/KWh liegen und im Gegenzug werden erneuerbare Energien preiswerter)

- die Refinanzierbarkeit beim Vermieter ist erst nach ca. 20ig Jahren gewährleistet - die Warmwassererzeugung (KWh Erzeugerpreis unter 0,15€) ist zentral wirtschaftlicher - Fördermittelinanspruchnahme ist zumind. bei Wohnungsbaugesellschaften aufgrund EU- Beihilfegesetz problematisch (nur 30% möglich). - Egal, welcher Standard erreicht wird, der Aufwand je eingesparte KWh bleibt gleich. Die wirtschaftlichste Variante ist eine Sanierung mit dem Standard KfW 85/ 130 EnEV 2009

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