UMLEGUNGSAUSSCHUSS

STADT HAGEN

Umlegung

vereinfachte Umlegung

Umlegungsstelle

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BodenordnungBodenordnung

der

Umlegung allgemeinBeteiligteHauptmerkmaleVorteileBewertung in der UmlegungUmlegungsverfahren

Umlegung

Umlegung allgemeinZiel einer jeden Stadtentwicklung ist es günstigen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung hierfür ist günstiges Bauland. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, ist es deshalb gerade in den Verdichtungsräumen erforderlich, potentielle Baulandflächen einer Bebauung zuzuführen.

Aus diesem Grund stellt die Gemeinde einen Bebauungs-plan auf. Diese Planung stimmt jedoch in der Regel nicht mit den örtlich vorhandenen Besitz- und Eigentumsstrukturen überein.

Grünfläche

Straße

Umlegung allgemeinDas Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens.

Umlegung bedeutet ...

... alte Grenzen auszutauschen

Umlegung allgemeinDas Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens.

Umlegung bedeutet ...

... alte Grenzen auszutauschen

Umlegung allgemeinDas Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens.

Umlegung bedeutet ...

... alte Grenzen auszutauschen

... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan) ...

Grünfläche

StraßeStraße

Grünfläche

StraßeStraße

Umlegung allgemeinDas Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens.

... neue Grenzen zu bilden.

Umlegung bedeutet ...

... alte Grenzen auszutauschen

... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan) ...

Beteiligte

...können sein:

Grundstücks-eigentümer

Gemeinde, Bedarfs-und Erschließungs-

träger

nichtim Grundbucheingetragene

Rechtsinhaberz.B. Mieter, Pächter

im Grundbucheingetragene

Rechtsinhaberz.B. Inhaber von Hypotheken,

Wegerechten

HauptmerkmaleDie Umlegung ist ein geeignetes und notwendiges Instrument zur Mobilisierung von Baulandpotentialen. Ihre Kernaufgabe ist die Realisierung der Bauleitplanung.

Der besondere Erfolg des Umlegungsverfahrens ist dabei auf das Solidarprinzip und auf das sog. Surrogationsprinzip zurückzuführen.

Solidarprinzip bedeutet, dass die Umlegungsbeteiligten eine Solidargemeinschaft bilden und sich die Erschließungslasten gleichmäßig auf diese verteilen, d.h. grundsätzlich erhält jeder Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt, selbst dann, wenn sein Grundstück mit einer Fläche für öffentliche Nutzung (Verkehrs- oder Grünfläche) im Bebauungsplan überplant ist.

Das Surrogationsprinzip steht für den eigentumserhaltenden Charakter der Umlegung. Das Umlegungsverfahren ist ein Grundstückstauschverfahren, bei dem das Eigentum an einem Grundstück zu keinem Zeitpunkt untergeht. In dem Moment, in dem ein Eigentümer sein Grundstück in die Umlegungsmasse einbringt, erhält er aus dieser Masse ein neu zugeschnittenes Baugrundstück.

Die Zuteilung der Baugrundstücke erfolgt möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage und in der Proportion, in der die Eigentümer an der Einwurfsmasse beteiligt sind.

HauptmerkmaleVor der Umlegung wird der Bodenwert ermittelt und beschlossen. Mit diesem Wert werden der Einwurfswert der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes und der einzelne Einwurfswert eines jeden Eigentümers ermittelt. Mindestens in Höhe dieses Einzelwertes wird dem Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt oder der Ausgleich gezahlt.

Nach der Umlegung wird der Baulandwert der Gesamtfläche ermittelt, wobei sich nun eine Wertsteigerung herausstellt. Diese Wertsteigerung wird bei jedem einzelnen Eigentümer bei der Berechnung seines Anspruchs auf Zuteilung (Sollanspruch) berücksichtigt.

Beispiel: Vor der Umlegung ist ein Bodenwert von 35 EUR/m² beschlossen worden. Die Gesamtfläche des Umlegungsgebietes beträgt 100.000 m² und die des Eigentümers A 1.500 m².Nach der Umlegung beträgt der Wert des gesamten Baulandes 55 EUR/m² und die Fläche 70.000 m².Der Sollanspruch des Eigentümers A ist zu berechnen! Die Ausgleichszahlung bei einer Zuteilung von 1000 m² ist zu berechnen!

:X

max. 1050 m²

Hauptmerkmale

1 Berechnung des

Einwurfswertes der

Gesamtfläche vor

der Umlegung

3 Berechnung des Baulandwertes der Gesamtfläche nach der UmlegungWertsteigerung = 10%

2 Berechnung des

Einwurfsgrund-

stücks A

(Einwurfswert)

4 Anspruch auf

Zuteilung des

Eigentümers A

(Sollanspruch)

35 EUR/m²

100.000 m²

3.500.000 EUR

X

=

35 EUR/m²

1.500 m²

52.500 EUR

=

X

55 EUR/m²

70.000 m²

3.850.000 EUR

Anteil

von

1,5%57.750 EUR

X

=

Anteil

von

1,5%

55 EUR/m²

=

Beispiel: Rechnung

+ 10% Wertsteigerung

Hauptmerkmale

Die Zuteilung soll mindestens in Höhe des Einwurfswertes erfolgen:

57.750 EUR

55 EUR/m² X

1050 m² =

52.500 EUR

Die Zuteilung soll möglichst in Höhe des Sollanspruchs erfolgen: + 10%

Die tatsächlich zugeteilte Flächengröße und der Flächenwert (Zuteilungswert):

1000 m² 55.000 EUR=

Mehr- oder Minderzuteilungen über oder unter dem Einwurfswert werden mit einer Geldzahlung ausgeglichen (Ausgleichszahlung):

2.500 EURhier: Mehrzuteilung von

z.B.

Beispiel: Ergebnis

Vorteile Das Umlegungsverfahren...

... steht nach dem Surrogationsprinzip für seinen eigentumserhaltenden Charakter. Es ist ein Grundstückstauschverfahren, es wird nicht enteignet, sondern das Eigentumsrecht wird an einem anderen Grundstück weitergeführt.

...kann parallel oder schon vor Inkrafttreten des Bebauungs-planes erfolgen und somit ist eine relativ frühe Bebauung möglich.

...realisiert den Bebauungsplan auch bei schwierigen Eigentums- und Besitzverhältnissen.

...erfolgt nach dem Solidarprinzip, bei dem sich die Erschließungslast auf jeden Eigentümer gleichmäßig verteilt.

...wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viel Zeit und Wege spart.

Vorteile Das Umlegungsverfahren...

... wird vom Umlegungsausschuss als unabhängiges neutrales Organ der Gemeinde mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen durchgeführt.

...regelt, dass jeder Eigentümer aus der Verteilungsmasse ein Baugrundstück proportional zu seinem Anteil an der Einwurfs-masse erhält.

...ordnet Grundstücke in der Weise neu, dass nach Lage, Form und Größe für die zukünftige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

... garantiert durch die amtliche Durchführung und die gesetzlich vorgeschriebene Bindung die Gleichbehandlung der Eigentümer.

...wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viele Kosten und Gebühren (Grundbucheintragungen, Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten, etc.) spart.

Der Einwurfswert für

Rohbauland wird

ermittelt, z.B. 35 EUR/m².

Die umlegungsbedingte

Wertsteigerung wird

berücksichtigt.

Der Zuteilungswert für

baureifes Land wird

ermittelt, z.B. 55 EUR/m².

-=

Bewertung in der Umlegung

Umlegungsbedingte Wertsteigerungen sind:eingesparte Kosten und Gebühren, z.B. Vermessungskosten, Notargebühren,Kosten beim Grundbuchamt, Ersparnis durch frühzeitige Bebauungsmöglichkeit, etc.

Die Grundlage für ein erfolgreiches Umlegungsverfahren ist eine plausible Bewertung derEinwurfs- und Zuteilungsgrundstücke. Die Wertermittlung erfolgt über Vergleichspreise, welchejedoch für den Einwurfswert meist nicht vorhanden sind. In diesem Fall wird der Einwurfswertausgehend vom Baulandwert deduktiv ermittelt. Der Stichtag für beide Bewertungen ist der Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses.

+ =

Das Umlegungsverfahren

Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zu einer Masse vereinigt. Sie bilden die Umle-gungsmasse.

Aus der Umlegungsmasse werden vorweg die Flächen ausgeschieden, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u.a. fest-gesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die Verteilungsmasse.

Aus ihr werden den beteiligten Grund-eigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und möglichst die gleiche oder gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben.

Umlegungsmasse::

Verteilungsmasse:

Aufteilung der Verteilungsmasse:

Das Umlegungsverfahren

Können die errechneten Anteile nicht zugeteilt werden, werden unvermeidbare Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld ausgeglichen. Umlegungsbedingte Wert-änderungen (Rohbauland wird Bauland, Verbesserung der Bebaubarkeit, Vorteil durch sofortige Erschließung, Einsparungen von Vermessungs-, Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuern) zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken werden berücksichtigt.

Während des Umlegungsverfahrens werden umfangreiche Gespräche mit den Be-teiligten geführt. Auf der Grundlage dieser Gespräche wird versucht, die persönlichen Neuordnungswünsche der Beteiligten bei der Bearbeitung des Umlegungsplans zu berücksichtigen.

Mehr- oder Minderzuweisung:

Erörterung des Umlegungsplans:

Das Umlegungsverfahren

Der Umlegungsplan enthält die, auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans bzw. nach den Kriterien der näheren Umgebung im Innenbereich, erarbeitete neue Grundstückssituation.Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungs-verzeichnis. Die Umlegungskarte stellt die zukünftigen Grundstücksgrenzen und Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinder-spielplätze u.a. im Umlegungsgebiet dar. Das Umlegungsverzeichnis stellt die Grundstücke des alten und neuen Bestands in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegenüber und setzt u.a. die sich daraus ergebenden Geldausgleiche fest.

Wie in jedem gesetzlich geregelten Verfahren besteht auch im Umlegungs-verfahren die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung durch gerichtliche Ent-scheidung.

Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Umlegungsplan in Kraft und somit wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungs-plan vorgesehenen Rechtszustand ersetzt.

Umlegungsplan:

Rechtsmittel:

Rechtskraft des Umlegungsplans:

Das vereinfachte

Umlegungsverfahren

vereinfachte Umlegung

Die vereinfachte Umlegung dient:

zur Verwirklichung eines Bebauungsplans

oder

aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung

•

•

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

vorher

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

vorher

Straße

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

Straße

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

nachher

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

nachher

Straße

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

oder

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

oder

•

•

vereinfachte Umlegung

nachher

Straße

unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstückeuntereinander getauscht werden,

Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Das vereinfachte Umlegungsverfahren

Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Beschluss über die vereinfachte Umlegung in Kraft, und der bisherige Rechtszustand wird durch den in dem Beschluss über die vereinfachte Umlegung vorgesehenen Rechtszustand ersetzt.

Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt und die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständige Stelle die Rechtsänderung in das Grundbuch und in das Liegenschafts-kataster einzutragen.

Rechtskraft des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung:

Berichtigung der öffentlichen Bücher:

Vorteile, die durch die vereinfachte Umlegung bewirkt werden, sind von den Eigentümern in Geld auszugleichen.

Nach Erörterung mit den Eigentümern setzt die Gemeinde durch Beschluss• die neuen Grenzen• die Geldleistungen• ggf. die Neubegründung und Auf-hebung von Dienstbarkeiten, Grund-pfandrechten und Baulasten fest.

Der Beschluss über die vereinfachte Umlegung:

Die Wertänderung:

Der Umlegungsausschuss

Die Geschäftsstelle

Umlegungsstelle

Anordnung und Durchführung der Umlegung

Die Anordnung und Durch-führung der Umlegung liegen in der Verantwortung der Ge-meinde.

Ist eine Umlegung erforderlich ordnet der Rat der Stadt Hagen die Umlegung an, die vom Umlegungsausschuss durchgeführt wird.

Zur Vorbereitung seiner Ent-scheidungen bedient sich der Umlegungsausschuss einer Geschäftsstelle.

Der Umlegungsausschuss

5 Mitglieder:3 Sachverständige und

2 Ratsmitglieder

UnabhängigesEntscheidungs-

und Beschlussorgan

Einleitung der Umlegungsverfahren

Durch den Rat der Stadt

gewählt

Eigenverantwortliche Durchführung der

Umlegungsverfahren

Die Geschäftsstelle ist dem Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster

zugeordnet

Die Geschäftsstellezu erreichen: im Rathaus II, Berliner Platz 22, 58089 Hagen, beim Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster, 1. Etage Zimmer C.113, C.117 u. C.118.

Ansprechpartner sind:Herr Perkams Geschäftsführer 02331/207- 2708

Herr Lücke stellv. Geschäftsführer 02331/ 207- 2707

Frau Weber Projektbearbeitung 02331/ 207- 3965

Telefon: Geschäftsstelle 02331/ 207- 2117

Telefax: 02331/ 207- 2462

e-Mail: umlegungsausschuss@stadt-hagen.de

Briefadresse: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Hagen Postfach 4249

58042 Hagen

Umlegungs-

verhandlungen

mit den Beteiligten

Vorbereitung der

Beschlüsse

Abwicklung der

Umlegungsverfahren

Ansprechpartner füralle Beteiligten