Unerkannte Risiken des Verwalters beim...

1

Referentin:

Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer

Öffentlich bestellte und vereidigteSachverständige für Betonschäden und Betoninstandsetzung

Küblerstr. 7, 73079 Süßen,

Tel.: 07162/ 9 33 10-0, Fax: 07162/ 9 33 10-20E-Mail: [email protected]

Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement

Frau Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer, Süßen

Vordringlichste Aufgabe des Verwalters:

Verantwortungsbewusstes Instandhaltungsmanagement der von ihm verwalteten Gebäuden

Ziel:

ESicherstellung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit

EWahrung der öffentlichen Ordnung und Sicherheit

EVermögenssicherung/ Besitzstandswahrung

2


Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

§ 27 des Wohnungseigentumsgesetz :

Die Landesbauordnung

Jeder Eigentümer einer Immobilie ist verpflichtet, diese so anzuordnen, zu errichten, zu ändern,

instand zu setzen und zu erhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet

ist.


Statistische Erhebungen über Bauen im Bestand

Ø 1995: Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau

Ø 2002: Endbericht „Dialog Bauwesen“, Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V.

Kernaussage:

• Qualitätsmanagement muss sich in den einzelnen Phasen der Bauabwicklung etablieren.

• Kommunikation und Kooperation sind zu verbessern.

• Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung müssen systematisch betrieben werden

3


Erfassung des Bestandes nach bautechnischen Kriterien

Systematische Diagnose des Bestandes

Ermittlung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs- / Instandsetzungsbedarfes

Aufstellen von Investitionsplänen

Förderung oder Prämierung systematischer Instandhaltung

Forderung 3. Bauschadensbericht (1995) an Behörden, private Eigentümer, Verwalter:Systematische Instandhaltung, Instandsetzung

und Modernisierung nach folgenden Kriterien:


Brückenbau – allg.Hochbau

Brückenbau

1930: Richtlinie für die Überwachung und Prüfung eiserner Straßenbrücken

heute: DIN 1076Überwachung und Prüfung von Ingenieurbauwerken im

Zuge von Straßen und Wegen

regelmäßige Inspektion

regelmäßige Wartung

Instandsetzung,wenn erforderlich

allgemeiner Hochbau

keine Regelwerke und Richtlinien für Überwachung

und Instandhaltung

Schlecht ausgebildete Ingenieure und Architekten für das Bauen im Bestand

• Zu späte bzw. unterlassene Instandhaltung

• Fehler bei der Instandsetzung• Teure, vermeidbare

Instandsetzungsmaßnahmen

Folge

4


Ursachen für typische Bauschäden

Planungsmängel18%

NatürlicherVerschleiß6,0%

Ausführungsmängel53%

Nutzungsfehler8%

Bauüberw achungs-mängel 11%

Materialfehler4%

vermeidbarvermeidbar

vermeidbar

vermeidbar

vermeidbarunvermeidbar

Vermeidbare Schäden:

unterlassene Instandhaltung, Fehler bei Instandhaltung und Instandsetzung!


Bauwerke instandhalten

Instandhaltung:Maßnahmen zur Erhaltung

der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit

eines Bauwerks

Anstriche ausbessern

Fugen überarbeiten

Warten technischer

Einrichtungen

Beseitigung kleinererMängel

Abdichtungennachbessern

Reinigungs-arbeiten

5


Beispiele unterlassener Instandhaltung von Balkonbrüstungen

Unterlassene Pflege

Unterlassene Anstrich-ausbesserung


Unterlassene Instandhaltung bei Balkonen

6


Unterlassene Instandhaltung bei Balkonbelägen


Unerwünschter Baumbewuchs

7


Unterlassene Nachbesserung Holzschutzanstrich


Unterlassene Instandhaltung und Wartung von Entwässerungsbauteilen

8


Instandsetzung:Wiederherstellung des planmäßigen Zustands eines Bauwerks zur Wieder-

herstellung seiner dauerhaften Gebrauchstauglichkeit

Ersatz und Teilersatzgeschädigter Bauteile

Reparaturarbeiten(z. B. Heizung, Sanitär,

Aufzug)

Korrosionsschutz-arbeiten an

Stahlbetonbauteilen

Erneuerungder Fugen

Erneuerung von Abdichtung

Putz- u. Beschichtungs-

arbeiten


• Unterlassene Ursachenforschung

• Fehlender Sachverstand und Erfahrung der Beteiligten

• Falsche Materialauswahl

• Falsche Verfahren

• Mangelhafte Kommunikation zwischen den Bau-

beteiligten

• Fehler bei der Ausführung

Fehler bei der Instandsetzung:

Fehler b. d. Instandsetz.

9


Zur Abdichtung beschichtete alte Fliesen, Beschichtung hält nur

wenige Jahre

Erneut undichter Balkon nach „Instandsetzung“


Undichter Randanschluss, da neue Beschichtung auf nicht tragfähiger Altbeschichtung

Ablösung Neubeschichtungauf nicht tragfähiger

Altbeschichtung

10


Fehlgeschlagene Instandsetzung durch unsachgemäß instandgesetzte und abgedichtete Balkone


Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst

11


Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst


Erforderliche Kenntnisse des Verwalters

BautechnischesGrundwissen

KaufmännischesWissen

BaurechtlichesGrundwissen

12


Mittlere Lebenserwartung in Jahren von Bauteilen im Wohnungsbau (Quelle: Leitfaden nachhaltiges Bauern, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen)

12Heizbrenner

12Wärmepumpen

20Asphaltdecke einer Tiefgarage

25Warmwasserleitungen

15Kunststoff-Dachentwässerung

20Flachdachabdichtungen

60Holzgeländer, innen

25Mehrscheibenisolierglas

12Fensterglasabdichtung (Dichtstoffe)

30WDVS

30Kunststoffputz

20Dispersions-Außenanstriche

90Außenwände aus Ziegel

70Außenwände aus Beton


Schadensmechanismen an Stahlbetonbauteilen nach DIN 1045/ 2001

Betonkorrosion

? Frost, Frost-Taumittel? Chemischer Angriff? Verschleiß

Bewehrungskorrosion

? Carbonatisierung ? Chlorid? Meerwasser

13


Karbonatisierungsinduzierte Korrosion der Bewehrung

Wasser

Sauerstoff

Junger Beton ist alkalisch, pH-Wert etwa 12,5. Dadurch bildet sich eine Oxidschicht auf dem Stahl, die ihn vor Korrosion schützt. Dringt Kohlendioxid in den Beton ein, wandelt sich Calciumhydroxid in Calciumcarbonat um, d.h. der Beton karbonatisiert.

Kohlendioxid

Karbonatisierung:

Ca(OH)2 + CO2 àCaCO3 + 2 H20(alkalisch) (neutral)

Bei pH-Werten unter 9,5 findet Stahlkorrosion statt

Karbonatisierung


Karbonatisierungsinduzierte Korrosion Brüstungsplatten

Korrodierender Stahl

14


Umfangreiche Betonabplatzungen an Leichtbeton-Fassadenelementen


Undichte Fuge, zu geringe Betondeckung, als Folge Korrosion der Bewehrung

15


Chloridinduzierte Korrosion der Bewehrung:

Dadurch:

Risse über der Bewehrung

Betonabplatzungen über korrodierender Bewehrung

Hohlstellen durch abplatzende Betondeckungsschichten

Erscheinungsbild:

• Lochfraß an der Bewehrung

• Flächenkorrosion

ausgelöst z.B. durch Tausalze, chloridhaltige Estriche (Magnesiaestrich) oder bei Bränden von PVC-Bauteilen


Chloridinduzierte Korrosion am Wandsockel

Chloridinduzierte Korrosion am Boden

16


Querschnittsverlust durch Lochfraßkorrosion


Unsachgemäße örtliche Instandsetzung bei chloridinduzierter Korrosion

17


Undichtigkeiten an mit Fugendichtstoff unsachgemäß„abgedichteter“ Fuge


Inspektion d. Verwalters

Inspektion durch den Verwalter und Verwaltungsbeirat

Visuelle Prüfung

Guter Zustand

Keine Maßnahme

Instandhaltungsbedarf

Fachfirmen Beauftragen, ggf. Sonderfachleute

Instandsetzungsbedarf

Sonderfachleute einschalten

18


Begehungsprotokoll

Begehungsprotokoll Tiefgarage Liegenschaft VE 021

Bauwerk:

Tiefgarage

Datum:

20.03.2003

Teilnehmer:

Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch

Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich

ja / nein

Regenfallrohr Neben Parkplatz 31 Guß Korrosion am Fuß-punkt

ja

Stützen Parkplätze 1 - 10 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen

ja

Fahrspur 1.UG, vor Parkplätzen 1 -10 Beton unbeschichtet Korrodierender Stahl, Abplatzungen, Pfützenbildung

ja

Wand Achse A/ 1 - 3 Beton, weiß gestrichen gut nein

Rampe 1. UG ins 2. UG Beton mit Gußasphalt gut nein


Begehungsprotokoll

Begehungsprotokoll Liegenschaft VE 021

Bauwerk:

Wohnhochhaus

Datum:

26.03.2003

Teilnehmer:

Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch

Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich

ja / nein

Regenfallrohr 2. OG, Balkon, Wohnung 21 verzinkt Korrosion am Stoß ja

Balkonbrüstung 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen

ja

Fensterelement 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Holzrahmen gut nein

Fugen zwischen Betonfertigteilen

2. OG; Balkon, Wohnung 21 Fugendichtstoff gut nein

Vordach 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Glas auf verzinkter Stahlkonstruktion

Glasbruch ja

19


Instandsetz.erford.Instandsetzung erforderlich, dann:

Einschaltung eines sachkundigen Planers

IST-Zustandsanalyse

Instandsetzungsbedarf

kurzfristig mittelfristig langfristig

Sofortmaßnahme • Planungskonzept• Prioritätenliste• Finanzierungsplan


Sachkundiger Planer

EigentümerVerwalter

Fachliche Beurteilung:- Berater- Planer

Entscheidungsgewalt(Ausnahme: Gefahr in Verzug)

Organisatorischer Ablauf zwischen SP und ET

Entscheidung auch gegen Willen der Eigentümer vom Verwalter durchsetzbar

20


Sachkundiger Planer Bauwerkszustand bewerten

Instandsetzungskonzept erarbeitenPrinzipien - Methoden

AlternativenKosten

EigentümerVerwalter

Alternativen:

Nichts tun für eine gewisse Zeit (notwendige Inspektionsintervalle)

Temporäre Schutz- und Teilinstandsetzung

Komplettinstandsetzung

Prioritätenplan mit Zeitplan und Kosten


IST-Zustandsanalyse

Erhebungen zur Vorgeschichte

Beurteilung der Schadens-ursachen

Visuelle Schadens-aufnahme

Betontechnologische Untersuchungen

Instandsetzungs-konzept

Kostenschätzung

Geschädigte Betonfassade

21


Betontechnologische Untersuchungsmethoden:

Karbonatisierungstiefe

Betondeckung der Bewehrung

Chloridanalyse


Betontechnologische Untersuchungsmethoden:

Oberflächenzug-, Abreißfestigkeit

Betondruckfestigkeit

Potentialfeldmessung

Rissaufnahme

Gitterschnittverfahren

Hohllagenfeststellung

Feuchtemessung

22


Potentialfeldmessung


Instandhaltung und Instandsetzung – aber richtig!

Phase 1: Ist-Zustandsanalyse

Bauwerksuntersuchungen durch erfahrene Fachleute

Feststellung der Instandsetzungsbedürftigkeit, Standsicherheitsbetrachtung

Feststellung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandsetzungsbedarfs

Übergabe ausführlicher Bericht

Grundsatzbeschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung

23


Phase 2: Planung und Ausschreibung

Entwurfs- und Ausführungsplanung

Diskussion im Bauausschuss

Erste Kostenberechnung

Vorstellung der Instandsetzungsmöglichkeiten mit Kosten in Eigentümerversammlung

Beschlussfassung über die Art der Ausführung

Ausführliche Leistungsbeschreibung für die beschlossene Maßnahme

Einholung von Angeboten



Phase 3: Ausführung

Einsetzen eines Bauausschusses mit entsprechenden Kompetenzen

Beauftragung einer kompetenten Baufirma

Durchführung der Maßnahme mit sachkundiger Überwachung

Regelmäßige Jour Fix

Regelmäßige Soll-/ Istkostenvergleiche

Abnahme der Maßnahme

Regelmäßige Begehung während der Gewährleistungsdauer


24


Baubegleitung durch Fachleute (sachkundige Planer)

Durchsetzung der Interessen des Auftraggebers

Unterstützung des ausführenden Unternehmens in allen

technischen Fragen

Kontrolle der technisch richtigen Umsetzung des

Instandsetzungsplans

Kostenkontrolle

Überwachung des Baufortschritts

Abnahme

Betreuung während der Gewährleistungsdauer

Der sachkundige Planer: Mittler zwischen

Eigentümern

Verwalter

ausführendem Unternehmen.


Kontrolle Abstützungsmaßnahmen

25


Festlegung der freizulegenden Bewehrung


Betonabtrag mit HDW - Roboter

26


Festlegung der Art und des Grades der Untergrundvorbereitung


Überwachung der Untergrundvorbereitung

Reste der Altbeschichtung

27


Überwachung Balkonbeschichtungen


Kontrolle der Rissverpressung

28


Überwachung der Instandsetzung, Abnahme der Bewehrung


Instandgesetzte Objekte

29


Vermeidung von Risiken für den Verwalter bei notwendiger Instandsetzung

F Sonderfachleute einschalten!

F Nicht selber planen, wenn nicht fachkundig!

F Keine Angebote von Fachfirmen zur Einholung weiterer Angebote verschicken Planungshaftung!!!

F Instandsetzung durchsetzen

F Falls Gefahr in Verzug: sofort handeln auch gegen Entscheidung der Eigentümer


Vermeidung von Schäden bei bestehenden Bauwerken:

regelmäßige Inspektionen !

regelmäßige Wartung/ Instandhaltung!

Instandsetzungsmaßnahmen umgehend einleiten !

Pflege und Reinigung !

Systematisches Instandsetzungsmanagement

Dauerhafte Gebrauchstauglichkeit!

30


Forderung für die Zukunft:

� Inspektionsintervalle� Wartungsintervalle

Bei Übergabe eines Neubaus übergibt der Architekt einen Wartungs- und Instandhaltungsplan mit Empfehlungen für

aufgeteilt nach Bauteilen und technischen Einrichtungen

GebäudepässeGebäudepässe


Unerkannte Risiken des Verwalters beim...

Documents

Transcript of Unerkannte Risiken des Verwalters beim...