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der Texte und Grafiken. Es ist Seminarteilnehmern und Dritten nicht

gestattet, die Unterlagen oder sonstige Veranstaltungsmaterialien zu

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Rainer A. Haag, WP/StB und Oliver Wolfgramm, Projektleiter BA

Juni 2017

Workshop 1

Investments im Geschäftsfeld Immobilien


1) Ausgangslage

2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess

3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung

4) Beratungsangebote des BWGV


Ausgangslage

Niedrigzinsphase und Nullzins- bzw. Negativzinspolitik der EZB

machen es schwer, im Eigenanlagenbereich ohne unvertretbares

Risiko (Fristentransformation und/oder Bonitätsrisiko) positive

Renditen zu erzielen. „Depot-A-lastige“ Banken tendenziell stärker

betroffen.

Andererseits starker Anstieg der Immobilienpreise in den letzten

Jahren, manche Stimmen warnen schon vor einer „Blasenbildung“

Grundsatzentscheidung zur Investition in Renditeimmobilien liegt

bei der Bank

BWGV steht beratend zur Seite


Neue Geschäftsfelder?Geschäftsmodell bleibt erhalten, neue Geschäftsfelder können es ergänzen

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Geschäfts-modell

Einlagengeschäft

Kreditgeschäft

Beratung und Vermittlung von Finanz-dienstleistungen

Anlagen am Geld- und Kapitalmarkt

Sonstige Vermittlungen (z.B. Reisen, Immobilien)

Immobilien-Investment


Beispiel Büroimmobilienmarkt

Markt ist leergefegt…

Grundsätzlich Rückgang der Leerstandsquoten und der Renditen!

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Beispiel Stuttgart BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER

Renditen sinken

Umsätze in der Tendenz durch Eigennutzer

7


Perspektiven von ImmobilieninvestmentsNeuprodukt- bzw. -geschäftsprozess

8

1 Geschäfts- und Risikostrategie

2 Betriebswirtschaftliches Konzept

3 Risikosteuerung

4 Personelle und organisatorische Anforderungen

5 Rechtliche und steuerliche Konsequenzen

6 Satzung und Sicherungseinrichtung


1) Ausgangslage





Strategie Inventur / Angemessenheit

Planung/

RisikomessungProzess


Immobilieninvestment sind einzubinden:

Geschäftsstrategie

» Treasury-Strategie (Eigenanlagen)

» Risikostrategie

Achten auf Konsistenz zu den bestehenden Zielen

» Ertragsgenerierung

» Cashflow-Steuerung

» Passivüberhang

» Liquidität

» Diversifikation

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Planung/



Einordnung in das Steuerungsumfeld

» Immobilienrisiken als Teil der Marktpreisrisikosteuerung?

Aufbau von Einzelinvestments

» Anlageuniversum

– Immobilienfonds

– Einzelinvestments

» Rendite-/Kostenschätzung

» Risikobeurteilung

» Marktexpertise

– Wohnwirtschaftlich, Büro, Lagerhalle, Supermärkte?

– Regional, Überregional?

– Kauf-/Verkauf, Bauträger?

– Laufende Erträge, Wertgewinne?


Planung/



FAQ: Wenn ich Immobilie xy kaufe, ist das schon wesentlich?

» Ansatz ist nicht optimal

» Investments sind mit hoher „Professionalität“ zu betreiben

– Keine Satelliten/Klumpen

– Hohe Prozesskosten bei geringer Wiederholbarkeit

» Es bedarf der Grundsatzentscheidung in dieses Geschäftsfeld „einzutreten“

– Strukturlimit bezogen auf

• Gesamtbank

• Einzelinvest

• Markt

– Zeitplan

– Konkrete Maßnahmen

=> Strategie, Kommunikation mit Aufsichtsrat


Planung/



Wesentlichkeit von Immobilien(risiken) gegeben? » Beurteilung über:

– Investmentvolumen

– Erträge

– Risikopotenzial

» Beurteilung erfolgt auf Basis aller Vermögenswerte, die Immobiliencharakter haben.

– Immobilienfonds

– Immobilien als Investition

– Immobilien als Betriebsmittel

– Rettungserwerbe

» Identifikation von Konzentrationen bzgl. Risiko und Ertrag

– Regionale Konzentration?

– Einzelobjekt?

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Planung/



Hilfsmittel zur Darstellung:

» Vermögensbilanz (VR EUROS?)

15


Planung/


Positionen Vermögenin %

Investition

Hebel -80.000 -31,0

Zinsbuch 150.000 58,2

Aktien 7.500 2,9

Staatsanleihen 8.000 3,1

Corporates 35.000 13,6

Beteiligungen 17.000 6,6

Immobilienfonds 11.750 4,6

Immobilieninvest 22.000 8,5

Immobilien Betriebsnotwendig 6.500 2,5

Investitionen 257.750 100,0

Vermögen Gesamt 177.750


Überprüfung von Risikofaktoren auf Angemessenheit.

Identifikation neuer Quellen für Risikofaktoren?

Bestehende Quellen aktualisieren. Beispiele:» Statistisches Bundesamt

» Performancezeitreihe und Risikokennzahlen Immobilienfonds

» IMX-Index

» Liegenschaftszins aus dem Grundstücksmarktbericht Ulm

» BVR Immobilienmarktmonitoring

Definition von Frühwarnindikatoren» Leerstandsquoten

» Zahlungsrückstände

» Arbeitslosigkeit

» …

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Planung/



Ausgangslage

Immobilienrisiken geprägt durch fehlende Fungibilität. Nicht vergleichbar mit Wertpapierrisiken. Lange Planungshorizonte

Keine Homogenität von Immobilien. Unterschiede bei» Lage und

» (technischen) Ausstattung

Es existieren keine Preise für Immobilien, die das Wissen aller Marktteilnehmer öffentlich zugänglich abbilden.

» Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn artverwandte Immobilienindizes verfügbar sind.

Es bestehen hohe Transaktions-, Bewirtschaftungs- und Nachvermietungskosten sowie eine Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Zahlungsströme. Auslöser

» Schwankende Marktmieten

» Leerstände

» technische Weiterentwicklungen

» Veränderungen im Steuerrecht

» …


Planung/



Identifikation der Risikotreiber

» Mietpreisschwankung

» Leerstand

» Mietausfall (Insolvenz, kein Anschlussmieter)

» Wertschwankungen, außerplanmäßige Abnutzungen

» Veränderung des Liegenschaftszinses

» Naturereignisse (OpRisk über Versicherung abgedeckt)

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Planung/



Planung der Erträge/Kosten

» Schätzung von

– Mieterträgen

– Kosten der Bewirtschaftung

– AfA

» Überwachung von Planabweichungen

» Kenntnis über Mietverträge

– Neuabschluss

– Kündigung

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Planung/



Risikoanalyse

Historische Analyse von Preisänderungen, Liegenschaftszinsen

» Zeitreihen beziehen sich i. d. R. auf das gesamte Bundesgebiet

» wenige Daten (pro Jahr ein Wert, kurze Historie)

» Letzten Jahre ausschließlich positiv

Daraus entstehen zwei Grundprobleme

» Risikomaße als Verlust werden nicht/kaum erkannt.

» Investitionen in Einzelimmobilien regional begrenzt vs. Diversifizierter

Index

Handelsrechtliche Abschreibungen reduzieren kontinuierlich

Buchwert

» Risikopuffer?

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Planung/



Risikomessung

Schwankung der laufenden Erträge

» Mietpreisschwankung

» Mieterwechsel

» Leerstand

Bewertungsergebnis

» Rückgang Immobilienwert

» GuV-relevant, wenn dauerhaft und unter Buchkurs

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Planung/




Planung/


Risikodarstellung

Objekt Buchwert Marktwert Stille Reserveplanmäßige

AfAa.o. AfA AfA gesamt

erwarteter

Buchwert

Risikofaktor

in %

Objekt 1 1.000.000 1.000.000 0 20.000 0 20.000 980.000 25

Objekt n 0 0 0 0

Summe 1.000.000 1.000.000 0 20.000 0 20.000 980.000 25*

* individuell zu ermitteln. Wert nur beispielhaft!

Risiko gesamtMarktwert

bei Risiko

Stille Reserve

nach RisikoRisiko ex ante

potenzielle GuV

Belastung bei

Risiko

LimitLimitaus‐

lastung in %

GuV

Belastung

gesamt

250.000 750.000 0 230.000 230.000 250.000

0 0 0 0 0 0

250.000 750.000 0 230.000 230.000 500.000 46,0 250.000



Planung/


Prozessschritt Beschreibung Verantwortung

Objektauswahl

Vor Kauf‐

/Verkaufentscheidung

Kauf‐

/Verkaufentscheidung

Abwicklung und

Kontrolle

Erfassung des neuen

Objekts

Verwaltung „Glühbirne wechseln“

Überwachung des Objektzustandes

Wertermittlung bei Kauf und 1 x pro Jahr

…

Risikocontrolling Ergebnisplanung

Soll‐/Ist‐Vergleich

Ermittlung stiller Reserven und

Abschreibungsbedarfe

...

Risikomanagement Maßnahmenplanung bei Limitüberschreitung

Strategieprozess Berücksichtigung der Immobilieninvest bei der

Aktualisierung der (Risiko‐)Strategie


1) Ausgangslage



1) Grundlegende Entscheidungen

2) Zulässigkeit

3) Bilanzierung

4) Aufsichtsrecht

5) Steuerrecht




Tochterunternehmen oder Erwerb der Immobilien „in die

Bankbilanz“ ?

Falls Tochterunternehmen gegründet werden soll:

» Geschäftsführung / organisatorischen Einordnung ?

» Ergebnisabführungsvertrag (EAV) ?

» Nutzung des Gewerbesteuerprivilegs ?

Anlageuniversum:

» Räumlich (Geschäftsgebiet oder weiter ?)

» Sachlich (Wohnimmobilien / Gewerbeimmobilien / Einkaufszentren /

Hotels / Seniorenwohnanlagen / Logistikimmobilien… ?)

» Betragsgrenzen (Portfolio-Ebene/Teil-Portfolio-Ebene/Objekt-Ebene)


1) Ausgangslage




2) Zulässigkeit

3) Bilanzierung

4) Aufsichtsrecht

5) Steuerrecht



Themenfelder

2) Zulässigkeit

Genossenschaftsrecht (§ 1 Abs. 2 GenG, Satzung)

Statut SE-BVR / Satzung BVR-ISG

Anzeigepflichten an SE-BVR/ BVR-ISG

„Einrichtung der Genossenschaft“

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung / Weisungsrechte


1) Ausgangslage




2) Zulässigkeit

3) Bilanzierung

4) Aufsichtsrecht

5) Steuerrecht



Themenfelder

3) Bilanzierung

In der Bankbilanz

» Jährlicher Niederstwerttest (i.d.R. nach Ertragswertverfahren)

bei nicht eigengenutzten Immobilien erforderlich (vgl. IDW RS

IFA 2)

» Außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich

dauernder Wertminderung handelsrechtlich geboten

Erwerb über Tochterunternehmen


Themenfelder

3) Bilanzierung

» Vorteile bei Direkterwerb (Auswahl)

– Tendenziell einfacher und kostengünstiger in der Handhabung (z.B.

Konzernrechnungslegungspflicht, Anzeigen, Prüfungen…)

– Fragestellung Großkreditobergrenze tritt nicht auf

» Nachteile bei Direkterwerb:

– Keine Gewerbesteuerprivilegierung möglich

– Keine Gestaltungsmöglichkeiten bei der Ausschüttung (ohne EAV)


Themenfelder

3) Bilanzierung

Konzernrechnungslegungspflicht

» „Es geht schneller als man denkt.“

» Feste Verhältniszahlen z.B. für Bilanzsumme, Ertrag, Eigenanlagen etc.

werden von der Literatur fast einhellig abgelehnt.

» Es darf nicht zur fehlenden Abbildung eines wesentlichen Risikos (z.B.

des Immobilienrisikos) kommen.

» I.d.R. ist davon auszugehen, dass Konzernrechnungslegungspflicht

besteht, sobald mehr Immobilien (Buchwert) außerhalb als innerhalb

der Bankbilanz (Einzelabschluss) gehalten werden.


1) Ausgangslage




2) Zulässigkeit

3) Bilanzierung

4) Aufsichtsrecht

5) Steuerrecht



Themenfelder

4) Aufsichtsrecht

Aufsichtsrechtliche Konsolidierungspflicht eines

Tochterunternehmens vermeidbar, da i.d.R. kein

„Finanzunternehmen“

Großkreditvorschriften einschl. Zusammenrechnung

Eigenmittelmeldung

§ 24 KWG

….


1) Ausgangslage




2) Zulässigkeit

3) Bilanzierung

4) Aufsichtsrecht

5) Steuerrecht



Themenfelder

5) Steuerrecht

Gewerbesteuerprivilegierung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG

» Effekt: Erträge aus immobilienverwaltenden Tochtergesellschaft im

Ergebnis gewerbesteuerfrei

» Aber: strenge Voraussetzungen

– i.W. nur Vermögensverwaltung zulässig

– Z. B. Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder PV-Anlagen

macht Gesellschaft zur Gänze steuerschädlich

– Vorsicht bei Veräußerungen (3-Objekt-Grenze)

Organschaften

» umsatzsteuerrechtlich (Stichwort: Innenumsätze) und/oder

» ertragssteuerlich (Stichwort: Lock-In-Effekt)?


BeratungsangebotSachgerechte Umsetzung von Immobilieninvestitionen

Möglicher Projektumfang Einbindung in die Banksteuerung:

» Strategie

» Risikoinventur

» Risikobemessung

» Prozessbeschreibung

Bilanzierung» Direkterwerb in Bankbilanz

» Erwerb über Tochterunternehmen

» Erwerb über Beteiligung an Zweckgesellschaften

» Konzernrechnungslegungspflicht

Rechtliche Ausgestaltung des Immobilienerwerbs

» Aufsichtsrechtliche Behandlung

» Erfordernis Satzungsänderungen

» Einbezug Sicherungseinrichtung

» Ggf. Vor-/Nachteilen

Steuerliche Sichtweise» Grunderwerbsteuer

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Kick-off

1. Projekt-sitzung zu Strategie/ Risikomessung

2. Projektsitzung zu Risikomessung

3. Projektsitzung zu Risikoinventur/ Prozess

Projektabschluss


Beratungsangebote des BWGV

Wir beraten Sie bei Ihren Immobilieninvestments in allen relevanten Bereichen

Wir haben Zugriff auf » Immobiliensachverständige, die Sie bei der Wertermittlung (auch von komplexen)

Immobilien unterstützen und

» Steuerberatung

Ansprechpartner» Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung:

Rainer A. [email protected]/14 36 60 07

» Banksteuerungsthemen, KoordinationSaskia Spaderna und Oliver [email protected]@bwgv-info.de0173 247 1468


Kontaktdaten

Dipl.-Betriebswirt (BA)Oliver Wolfgramm

Referent / ProjektleiterBankbetriebswirtschaft/Bankaufsichtsrecht

Mailto: [email protected]: 0173 247 1468


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Urheberrecht – Bitte beachten.

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