Bei einem Immobilienverkauf fal -

len etliche Kosten an: Neben Ge-

bühren für Makler, Notar und

Grundbuchamt müssen Sie bei

vor­zeitiger­Auflösung­der­Hypo­

thek einen sogenannten «Pe nal-

ty»­ leisten.­ Aber­ auch­ über­ die­

Grundstückgewinnsteuer sollten

Sie­ sich­ frühzeitig­ informieren.­

Die folgenden Ausführungen be-

ziehen sich auf den Kanton Aar-

gau.

Grundstückgewinnsteuer

Als Grundsatz gilt: Eine Grundstück­

gewinnsteuer fällt an, wenn eine im

Privatbesitz gehaltene Immobilie mit

Gewinn weiterverkauft wird. Was

einfach klingt, ist in der Praxis etwas

komplizierter. Seit dem Jahr 2010

sind Liegenschaftsunterhaltskosten

bereits ab dem Erwerb der Liegen­

schaft in der ordentlichen Steuer­

erklärung abzugsfähig.

Wer ein Haus bereits kurz nach

dem Erwerb verkauft oder verkaufen

muss, erzielt in der Regel keinen oder

nur einen minimalen Gewinn. Wur­

den steuerlich abzugsfähige Liegen­

schaftsunterhaltskosten getätigt, so

VALUTANEWSLETTER DER UTA GRUPPE NUMMER 68 SEPTEMBER 18

Immobilienverkauf: Welche Kosten fallen an?

Grundstückgewinnsteuer ein Gewinn

von CHF 100’000 an. Bei einer kur­

zen Besitzdauer von drei Jahren sind

dies 36% bzw. CHF 36’000 Steuern.

können diese bei der Berechnung des

Anlagewerts nicht nochmals geltend

gemacht werden. Ein Beispiel: Kauf­

preis CHF 700’000, Liegenschafts­

unterhaltskosten CHF 100’000, Ver­

kaufspreis CHF 800’000. Obwohl der

Verkäufer eigentlich nur seine «In­

vestitionen» wieder hat, fällt bei der

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser

Hitzesommer – ein oftmals gehör­

tes Schlagwort dieses Jahr. Und

tatsächlich, betrachtet man die

statistischen Zahlen des meteoro­

logischen Sommers (1. Juni bis

31. August), so ist 2018 ein Hitze­

sommer­Jahr. Die Durchschnitts­

temperatur betrug gut 20 Grad und

war somit etwa gleich wie im Jahr

2015. Einzig das Jahr 2003 war

noch rund ein Grad wärmer und

somit nach wie vor das Rekordjahr

seit Beginn der Messungen Mitte

des 19. Jahrhunderts. Weitere Indi­

zien sind die über 800 Sonnenstun­

den oder die 56 Sommertage (über

25 Grad). Auch diese Werte werden

mit 850 Stunden, resp. 74 Tage nur

vom Jahr 2003 übertroffen.

Neben intensiven Hitzewellen war

dieses Jahr v.a. die lange Trocken­

heit ein grosses Problem. Grund

dafür war eine seit April über Euro­

pa herrschende aussergewöhnliche

Wetterlage. Der Einfluss eines sub­

tropischen Hochdruckgürtels verhin­

derte, dass Regenfronten bis aufs

europäische Festland vordringen

konnten. Vielerorts führte dies zu

staubtrockenen Böden mit entspre­

chendem Einfluss auf die Vegeta­

tion, was u.a. der Landwirtschaft

oder den Gemüseproduzen ten zu

schaffen machte. Auch Wasser­

knappheit oder Feuerverbote waren

unübersehbare Auswirkungen davon.

Hoffen wir deshalb auf einen schö­

nen «goldenen» Herbst, durch­

setzt mit dem einen oder anderen

Regen schauer.

Bruno SennVorsitzender Partner

Der Steuertarif reduziert sich mit

jedem vollendeten zusätzlichen Jahr

des Besitztums. Nach 25 Jahren

ist die Minimalsteuer (sog. Sockel­

steuer) von 5% erreicht.

Bei einer Besitzdauer von mehr als

10 Jahren sollten Sie prüfen, ob die

sogenannte Pauschalierung (pau­

schalierte Anlagekosten) vorteilhaf­

ter ist. Dabei wird die Steuer nicht

aufgrund der effektiven Anlagekos­

ten, sondern mittels einer Pauschale

aus dem erzielten Verkaufspreis be­

rechnet. Die Anlagekosten müssen

Sie bei dieser Variante nicht anhand

von Belegen nachweisen. Lohnt es

sich jedoch mit den effektiven An­

lagekosten abzurechnen, sind alle

Belege seit dem Erwerb der Liegen­

schaft sowie zu den wertvermeh­

renden Investitionen vorzulegen.

Sollten Sie die Immobilie innerhalb

der Familie übernommen haben, be­

nötigen Sie zusätzlich die Belege der

Vorgängerin oder des Vorgängers.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notarkosten richten sich nach

der Höhe des Verkaufspreises. Für

Notar­ und Grundbuchkosten ist mit

rund 1.0% des Verkaufspreises zu

rechnen. Die Gebühren werden üb­

licherweise vom Käufer und Verkäu­

fer je zur Hälfte getragen.

Ausstiegskosten­Festhypothek

Wollen oder müssen Sie eine Fest­

hypothek vorzeitig auflösen, wird

Ihnen die Bank in der Regel eine

Ausstiegsentschädigung, einen so­

genannten «Penalty», in Rechnung

stellen. Dass ein frühzeitiger Aus­

stieg teuer werden kann, zeigt fol­

gendes Beispiel aus der Praxis: Bei

einer Festhypothek von CHF 900’000

mit verschiedenen Laufzeiten und

Zinssätzen verlangte die Bank über

CHF 100’000 als Penalty. Umge­

rechnet war dies der Zins, welcher

für die Restlaufzeit der Hypotheken

noch angefallen wäre. Sofern sol­

che Ausstiegskosten in Zusammen­

hang mit einem Hausverkauf anfal­

len, können diese als Anlagekosten

bei der Grundstückgewinnsteuer­

Berechnung berücksichtigt werden.

Bei Ablösung einer Hypothek, die

nicht im Zusammenhang mit einem

Hausverkauf steht, können die Aus­

stiegskosten als Schuldzinsen bei

den Einkommenssteuern berück­

sichtigt werden.

Falls der Käufer Ihre Festhypothek

übernimmt, resp. übernehmen kann,

entfallen solche Ausstiegskosten.

Kosten für Inserate und Makler

Bei den meisten Maklern bezahlen

Sie die Inserate selbst. Das kann

bei einem längeren Verkaufspro­

zess ganz schön ins Geld gehen.

Die zusätzlichen Maklerkosten liegen

zwischen 2 und 3% des Verkaufs­

preises, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Für Einzelobjekte zahlen Sie bei der

UTA Immobilien AG einzig die Mak­

lerkosten nach erfolgtem Verkauf;

die Kosten für Zeitungs­ und Inter­

netinserate übernehmen wir.

Thomas Hager

UTA Immobilien AG

Spätestens seit Mitte Dezember des

letzten Jahres sind Kryptowährun­

gen ein häufig diskutiertes Thema.

Zu diesem Zeitpunkt lag der Kurs ei­

nes Bitcoins, der bekanntesten Kryp­

towährung, nahe bei $ 20’000. Beim

Schreiben dieses Artikels betrug der

Kurs ungefähr $ 6’920. Diese Ent­

wicklung zeigt einerseits die Chancen

und andererseits auch die Risiken

dieser Anlageform auf.

Kryptowährungen sind digitale Zah­

lungsmittel beziehungsweise Vermö­

genswerte. Aus steuerlicher Sicht

Hinweise­zu­Kryptowährungen.

handelt es sich um eine bewertbare

bewegliche Sache, welche im Wert­

schriften­ und Guthabenverzeichnis

zu deklarieren sind. Für einige Kryp­

towährungen publiziert die Eidgenös­

sische Steuerverwaltung (ESTV) ei­

nen offiziellen Kurswert. Fehlt dieser,

beispielsweise mangels repräsenta­

tivem Handel, ist die Kryptowährung

zum Kurswert der entsprechenden

Handelsplattform einzutragen.

Sofern die Kryptowährungen im Pri­

vatvermögen gehalten werden, sind

Kapitalgewinne grundsätzlich steu­

erfrei. Demenentsprechend kön­

Mit Zustellung des Abrechnungsfor­

mulars 2. Quartal 2018 hat die Eid ge­

nössische Steuerverwaltung (ESTV)

darauf hingewiesen, dass die Online­

Abrechnung der neue Standard für

die MWST­Deklaration sein wird.

Das Papierformular wird somit bald

abgelöst und der Postversand ent­

fällt. Nur in Ausnahmefällen wird es

in Zukunft noch möglich sein, dieses

Online­Abrechnung­der­Mehrwertsteuer­wird­Standard.

bei der ESTV zu bestellen und ein­

zureichen.

Die Umstellung erfolgt im Rahmen

der e­Government­Strategie des Bun­

des, welche Behördenleistungen ein­

fach und elektronisch zugänglich

machen soll. Das «ESTV Suisse Tax»

ist eine kostenlose elektronische

Plattform, bei welcher bei erstma­

liger Nutzung zuerst ein persönli­

ches Benutzer profil angelegt werden

muss.

Bei der ersten Anmeldung bei «ESTV

Suisse Tax» wird man automatisch

zur Beantragung einer Vollmacht

(Superuser) aufgefordert. Es können

auch weitere Rollen und Berechtigun­

gen festgelegt werden. So ist es auch

möglich, uns als Treuhänder entspre­

chende Vollmachten zu erteilen.

nen auch Verluste steuerlich nicht

abge zogen werden. Aber Vorsicht:

Handelt es sich um gewerbsmässi­

gen Handel mit Kryptowährungen,

so sind die Gewinne steuerbar und

die Verluste steuerlich abzugsfä­

hig. Im Geschäftsvermögen gilt das

Buchwertprinzip, wonach die Kurs­

schwankungen nach handelsrecht­

lichen Grundsätzen in der Buchhal­

tung zu erfassen sind.

Im Umgang mit Kryptowährungen

ist Vorsicht geboten. Wir empfehlen

Ihnen Rücksprache mit Ihrem Man­

datsleiter.

www.uta.ch

UTA Treuhand AG Baden

Mellingerstrasse 6, 5400 Baden

Telefon 056 200 86 20, Telefax 056 221 22 12

baden@uta.ch

UTA Treuhand AG Frick

Hauptstrasse 89, 5070 Frick

Telefon 062 865 50 40, Telefax 062 865 50 45

frick@uta.ch

UTA Treuhand AG Kleindöttingen

Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen

Telefon 056 268 66 00, Telefax 056 268 66 10

kleindoettingen@uta.ch

UTA Treuhand AG Lenzburg

Niederlenzerstrasse 27, 5600 Lenzburg

Telefon 062 885 20 30, Telefax 062 885 20 39

lenzburg@uta.ch

UTA Treuhand AG Menziken

Titlisstrasse 10, 5737 Menziken

Telefon 062 765 90 70, Telefax 062 765 90 79

menziken@uta.ch

UTA Immobilien AG

Stadtturmstrasse 15, 5400 Baden

Telefon 056 203 00 70, Telefax 056 203 00 77

b.immo@uta.ch

Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen

Telefon 056 268 66 68, Telefax 056 268 66 10

k.immo@uta.ch

UTA Sammelstiftung BVG

Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen

Telefon 056 268 66 00, Telefax 056 268 66 10

sammelstiftung@uta.ch

Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder

Gratulation.

Prüfungserfolg

Ardijan Frrokaj

Fachmann im Finanz­ und Rech­nungswesen mit eidg. Fachausweis

UTA Treuhand AG Baden

Neuer­Partner.

Im Rahmen der Nachfolgeregelung

der UTA Treuhand AG Frick hat der

UTA Partner­Pool Florian Weiss mit

Wirkung ab 2018 als neuen Partner

gewählt und aufgenommen.

Thomas SüssTreuhandassistent

UTA Treuhand AGKleindöttingen

Zozan DoganTreuhand­assistentin

UTA Treuhand AG Kleindöttingen

Neueintritte.

Florian Weiss trat im März 2000 in

die UTA Treuhand AG Kleindöttingen

ein und wechselte im Juni 2007 als

Geschäftsführer in die heutige UTA

Treuhand AG Frick. Neben der prak­

tischen Ausbildung absolvierte er

zusätzlich die Ausbildung zum Treu­

händer mit eidg. Fachausweis. Die

UTA Partner gratulieren ihm recht

herzlich zur Wahl und heissen ihn im

Partner­Pool willkommen.

Einladung­–­REGA.

Florian Weiss

UTA Frick

Im Oktober wird in Kleindöttingen

anlässlich der Regionalen Gewerbe­

ausstellung REGA dem ansässigen

Gewerbe wiederum die Gelegenheit

geboten, den eigenen Betrieb zu prä­

sentieren und ihre Leistungsfähig­

keit zu demonstrieren. Zusammen

mit dem Rahmenprogramm wird so­

mit sicherlich auch an der REGA18

wieder für jeden Geschmack etwas

zu finden sein.

Auch die UTA GRUPPE – vertreten

durch die UTA Treuhand AG Kleindöt­

tingen und die UTA Immobilien AG –

wird sich mit einem Stand an der

Ausstellung beteiligen. Es würde

uns daher freuen, Sie, geschätzte

Kunden und Geschäftspartner, an

unserem Stand begrüssen zu dür­

fen und mit Ihnen auf eine weiterhin

gute Zusammenarbeit anzustossen.