Verwaltertreff Ratingen e.V. Was gehört wem? · Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen...

Verwaltertreff Ratingen e.V.

Was gehört wem?Doppelparker, Heizkörper, Versorgungsleitungen,

Rauchwarnmelder. Sowie Instandhaltung, Sanierung

und Kostentragung dieser Gebäudeteile.

Prof. Dr. Florian Jacoby

Ratingen, 23. Mai 2014

Was gehört wem?Ratingen, 23. Mai 2014

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Was gehört wem? - Bedeutung

• Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer

- in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und

- die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung).

• Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann- hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten

(aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen,

- Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.


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Agenda

• Teil 1: Was gehört wem?

• Teil 2: Instandhaltung an individuell genutztem Gemeinschaftseigentum als Regelungsgegenstand

• Teil 3: Zulässigkeit von Baumaßnahmen

• Teil 4: Exkurs Rauchwarnmelder


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Fall 1: Was gehört wem?

Was gilt hinsichtlich folgender Gebäudeteile:

a) Fenster,

b) Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren,

c) Wasserleitungen,

d) Heizkörper samt Thermostatventilen und Ablesegeräte,

e) Doppelparker samt Hebeanlage,

f) Rauchwarnmelder?


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„Was gehört wem“?

1. Stufe: Qualifizierung des „Was“:• Ist die Sache selbstständige bewegliche Sache oder

• Gehört sie als Gebäude-/Grundstücksbestandteil zur unbeweglichen Sache Grundstück?

- Steht der Bestandteil im Gemeinschaftseigentum

- Steht der Bestandteil im Sondereigentum

2. Stufe: Bestimmung des „Wem“• Bei beweglichen Sachen:

- Rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft

- Einzelne(r) Wohnungseigentümer

• Bei Gemeinschaftseigentum: alle Wohnungseigentümer

• Bei Sondereigentum: einzelner Wohnungseigentümer


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Selbstständige bewegliche Sache oder Gebäudebestandteil

§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer SacheBestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.

(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.


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Einzelfälle

• Fenster sind

Gebäudebestandteil,

• Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren sind


• Wasserleitungen sind


• Heizkörper samt Thermostatventilen sind


• Ablesegeräte (Verdunster) sind

regelmäßig selbstständige – nur zu vorübergehendem Zweck (insbesondere bei Vermietung des Ablesedienstes) eingefügte – bewegliche Sachen,

• Doppelparker samt Hebeanlage sind


• Rauchwarnmelder sind

regelmäßig selbstständige bewegliche Sachen (str.).


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Zuordnung von Gebäudebestandteilen

• Bestandteile der zum Sondereigentum zählenden Räume sind grds. Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG)

• Ausnahmsweise sind die Bestandteile Gemeinschaftseigentum, wenn

- Veränderung wäre Beeinträchtigung iSv § 14 (§ 5 Abs. 1 WEG),

- Äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt (§ 5 Abs. 1 WEG),

- Für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist (§ 5 Abs. 2 WEG),

- Dient zum gemeinschaftlichen Gebrauch (§ 5 Abs. 2 WEG),

- Zu Gemeinschaftseigentum erklärt (§ 5 Abs. 3 WEG)


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Versorgungsleitungen

BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12:

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.


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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12 (detailliert I)

• Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz (…).

• Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Sie erhält ihnen die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen, auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. (…)


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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12 (detailliert II)

• Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums (…), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

• Denn Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.


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Weitere Aussagen des BGH

• BGH v. 08.07.2011 – V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung sowie Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate können im Sondereigentum stehen.

• BGH v. 21.10.2011 – V ZR 75/11: Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

• BGH v. 25.10.2013 - V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

• BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/13:Kellerausgangstür, Nebenausgangstür und Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.


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Lösung Fall 1

a) Fenster und Türen bestimmen das äußere Erscheinungsbild und sind regelmäßig für Bestand und Sicherheit erforderlich, sind also gemeinschaftliches Eigentum.

b) Versorgungsleitungen sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums und innerhalb des Sondereigentums bis zur ersten Absperrmöglichkeit eine einheitliche, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Sache und daher gemeinschaftliches Eigentum.

c) Heizkörper und Thermostatventile sind hingegen grds. Sondereigentum, wenn nicht ausnahmsweise entweder die Teilungserklärung sie zu Gemeinschaftseigentum erklärt oder diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (oder soweit es an einer Absperreinrichtung fehlt).


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Teil 2

Instandhaltung an individuell genutztem Gemeinschaftseigentum als Regelungsgegenstand


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Anlassentscheidung

BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12:Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.


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Überblick

I. Grundlagen

1. Regelungsprobleme der Instandhaltung

2. Gesetzliche Weichenstellung

3. Sonderzuständigkeiten(Gebrauch am Gemeinschaftseigentum)

4. Steuerungsmöglichkeiten

II. Regelungen in der Teilungserklärung

III.Regelungen durch Beschluss


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1. Regelungsprobleme der Instandhaltung

§ 21 Abs. 1 WEG:

Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

§ 16 Abs. 2 WEG:Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.


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2. Gesetzliche Weichenstellung

• Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer

- in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und

- die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung).

• Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann- hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten

(aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen,

- Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.


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3. Sonderzuständigkeiten

Gebrauchsmöglichkeit am Gemeinschaftseigentum

• aufgrund von- Sondereigentum oder

- Sondernutzungsrecht

• für- einzelnen Eigentümer (individuell) oder

- mehrere Eigentümer(Nutzergruppe, insbesondere Mehrhausanlage).


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4. Steuerungsmöglichkeiten

• § 10 Abs. 2 WEG:Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

• § 10 Abs. 3 WEG:Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

• § 10 Abs. 4 WEG:Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 (...) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.


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Teil 2

II. Regelungen in der Teilungserklärung


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Aspekte der Gestaltung und Auslegung

• Gegenständliche Reichweite der Regelung- „allein genutzte Gegenstände“

- „Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums“

- „durch Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesene Gegenstände“

• Erfasste Maßnahme- Instandhaltung, Instandsetzung

- Sonstige bauliche Maßnahmen

- Verkehrssicherungspflichten

• Regelungsinhalt- Kostentragungspflicht

- Verwaltungsbefugnis (wer entscheidet: wann und was)


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Fall 2

• Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen.

• In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden.

• Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt.

• In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.

Wer trägt die Kosten der vollständigen Erneuerung der Fenster?


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Lösung Fall 2

• BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11:Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

• Es gilt § 16 II WEG.


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Fall 3

• Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.:

Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster.

• Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines bestimmten Wohnungseigentümers führen?


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BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/13

• Der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer ausgenommen.

• Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen.

• Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Abschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist.

• Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.


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Lösung Fall 3

Die Kosten für den Austausch aller Fenster und Eingangstüren tragen die Eigentümer gemeinschaftlich.


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Fall 4

In der Teilungserklärung heißt es u. a.:

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“


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Fall 4 Frage 1

• Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite der Klausel bestimmen?

• LG München v. 13.02.2012 - 1 S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

• Dauerhafte Rechtssicherheit nur durch- (Klarstellende) Änderung der Teilungserklärung/Vereinbarung

- Feststellungsurteil (auch auf Zwischenfeststellungsklage)


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Fall 4 Frage 2

• Wie ist diese Klausel auszulegen?

• BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.


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Fall 4 Frage 3

• Was ist mit einem Beschluss, der eine abweichende Kostenverteilung für eine bestimmte Maßnahme vorsieht?

• BGH v. 16.11.2012 - V ZR 9/12 Tz. 11: Ob der in dem Verstoß gegen § 5.2 der Teilungserklärung liegende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft, bedarf hier keiner Klärung.


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Fall 4 Frage 4

• Was hat die Teilungserklärung für Auswirkungen auf die Organisation und Ausführung der Baumaßnahme; Welche Grenzen gelten für die Überleitung der Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer, welcher Raum bleibt noch für eine Beschlussfassung der Eigentümer?

• Lässt sich unterscheiden, ob- Umpflanzungen im Garten,

- Austausch einzelner Fenster, einer ganzen Fensterfront oder

- der Neuaufbau eines Balkons

betroffen ist?


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Übertragung der Verwaltungszuständigkeit

• Grenzen der Übertragung der Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer:

- Beeinträchtigung der Verwalterkompetenzen� § 27 IV WEG erklärt § 27 I – III WEG für indisponibel:

- § 27 I Nr. 2 WEG: erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung,

- § 27 I Nr. 1 Fall 1 WEG: Beschlussausführung.

� Flexibel bleibt, was erforderlich ist und was beschlossen wird.

- Beeinträchtigung der anderen Eigentümer

� Duldungspflichten bei Beeinträchtigung von Sonder- oder sonstigem Gemeinschaftseigentum beruhen auf Beschluss

� Koordinierung mehrerer erfolgt durch Beschluss

• Grenzen einer Beschlussfassung durch Eigentümerversammlung

- Beschlusskompetenz: (+), da „Ersatzzuständigkeit“ unentbehrlich.

- Rechtswidrig wegen Verstoßes gegen Vereinbarung oder fehlender Ordnungsmäßigkeit?

� Entscheidung über „Ob“, „Wann“ und „Wie“ der Maßnahme.

� Beauftragung im Namen des Eigentümers/der Gemeinschaft.


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Lösung Fall 4 Frage 4

Allgemeingültige Aussage lässt sich angesichts der Vielgestaltigkeit der betroffenen Maßnahmen nicht treffen, insbesondere ist aber zu unterscheiden, ob Maßnahme andere Eigentümer betrifft, weil sie deren Sondereigentum oder sonstiges Gemeinschaftseigentum betrifft.

- Keine Betroffenheit anderer Eigentümer

� Verwaltungszuständigkeit grundsätzlich bei Eigentümer,

� Beschluss der Eigentümer aber allenfalls anfechtbar.

- Betroffenheit anderer Eigentümer

� Keine selbstständige Verwaltungszuständigkeit des Eigentümers,

� Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich.


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Fall 5

• „Fenster gehören zum Sondereigentum.“ Welche Wirkungen äußert diese Regelung?

• BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [§ 5 III WEG], nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

• OLG Karlsruhe v. 7.7.2010 - 11 WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. § 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll.


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Vereinbarungen über die dingliche Einordnung

• § 3 Abs. 1 WEG- Einräumung von Sondereigentum

- an abgeschlossenen Räumen in Gebäuden(§ 3 Abs. 2 S. 2 WEG: Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.)

• § 5 Abs. 3 WEG- Zuweisung zum Gemeinschaftseigentum

- Bestandteile von Räumen, die sonst Sondereigentum wären


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Fall 5

• Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche.

• OLG Düsseldorf v. 17.10.2003 – 3 Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung eines auf einer „Sondernutzungsfläche“ stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die „Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“ der Sondernutzungsfläche tragen soll.

• OLG München v. 5.4.2011 - 32 Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte: Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen.


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Gemeinschaftsfreundliches Beispiel

Die Eigentümer vereinbaren:

Wohnungseigentümer haben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch alle anderen baulichen Maßnahmen und die Verkehrspflichten für solche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, die ihnen durch ein Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesen sind. Die Verwaltungsbefugnis ruht weiter auf sämtlichen Wohnungseigentümern. Diese können insbesondere entscheiden, wann, auf welche Art und Weise und durch wen die Maßnahmen zu unternehmen sind.


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Teil 2

III. Regelungen durch Beschluss


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Grundfragen zur Beschlussfassung

• Beschlusskompetenz- Gesetzliche Beschlusskompetenz in § 16 IV WEG

- Öffnungsklauseln

• Ordnungsmäßigkeit (Anfechtbarkeit) eines Kostenbeschlusses (im Einzelfall)


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Fall 6

• In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern werden abweichend von § 16 II WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.Welche Wirkung äußert der Beschluss?

• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10: Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels [zur Kostenverteilung von Instandsetzungsmaßnahmen] ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 IV WEG gedeckt und daher nichtig.


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Fall 7

• In einer Teilungserklärung heißt es:Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verteilung der Kosten, ändern.

• In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30 Eigentümer. Für die Änderung der Kostenverteilung stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen.

Was hat der Verwalter zu verkünden?


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Lösung Fall 7

• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10:Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind

- 2/3 aller Wohnungseigentümer und

- nicht nur der in der Versammlung anwesenden

erforderlich.

• Die Kostenverteilung wird nicht geändert (Beschluss ist abgelehnt).


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Fall 8

Lassen sich über § 16 IV WEG anfechtungsfest die Kosten für die Sanierung

- von bestimmten Fenstern,

- des einzigen Fahrstuhls in einer Mehrhausanlage

dem betroffenen Eigentümer auferlegen?


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Qualifizierte Beschlussmehrheit im Einzelfall

§ 16 Abs. 4 WEG:1Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur

Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...).

2Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von

- drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und

- mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.


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BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09

Ein Beschluss nach § 16 IV WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.


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Lösung Fall 8

• Bestimmte Fenster: Jetzt (allein) zahlende Eigentümer müssen bei künftiger Sanierung weiterer Fenster fremde Fenster nach § 16 II WEG mitbezahlen, daher Beschluss anfechtbar.

• Einziger Fahrstuhl in einer Mehrhausanlage: grds. ordnungsmäßig, nicht anfechtbar, weil keine entsprechende Maßnahme („gleichgelagerte Instandsetzungsmaßnahme“) künftig möglich.


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Fall 9

• In der Vergangenheit wurden in einer Anlage stets Fenster von den „betroffenen“ Eigentümern bezahlt, obwohl die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende (wirksame) Regelung enthält.

• Die Fenster eines Eigentümers sind sanierungsbedürftig und er verlangt Austausch.

• Lassen sich die Kosten der Maßnahme über § 16 IV WEG mit der erforderlichen Mehrheit dem betroffenen Eigentümer auferlegen?


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Lösung Fall 9

• Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es noch nicht, in BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09 gab es keine „gefestigte Übung“ in der Anlage.

• Meines Erachtens ist der Beschluss ordnungsmäßig und daher nicht anfechtbar,

- weil der Verteilungsmaßstab der jetzt zu beschließenden Maßnahme die bisherige Praxis fortsetzt.

- Ordnungsmäßigkeit ergibt sich aus Vergangenheit, ohne dass – im Unterschied zu BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09 – Bindung für die Zukunft (!) damit einhergeht.


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Teil 3

Zulässigkeit von Baumaßnahmen


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Fall 10

In einer Wohnanlage möchten Eigentümer die (sanierungsbedürftigen,) aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl und Glas ersetzen.

1. Unter welchen Voraussetzungen hält ein entsprechender Beschluss über die Baumaßnahme vor Gericht der Anfechtung stand?

2. Was hat der Wohnungseigentumsverwalter beim Beschluss über die Maßnahme zu bedenken?

3. Wer trägt die Kosten der Maßnahme und ggf. später erforderlich werdender Folgekosten?

4. Unter welchen Voraussetzungen haben die Bewohner der Anlage die Baumaßnahme zu dulden?


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Bauliche Maßnahmen

• Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung- Instandhaltung und Instandsetzung, § 21 V Nr. 2 WEG

- modernisierender Instandhaltung, § 22 III WEG

- Modernisierung iSv § 555b Nr. 6 BGB („bauliche Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“)

• Modernisierung nach § 22 II WEG- Modernisierung iSv § 555b Nr. 1 - 5 BGB

- wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen

• Sonstige bauliche Maßnahme nach § 22 I WEG- Auffangtatbestand

- Insbesondere auch Modernisierung iSv § 555b Nr. 7 BGB


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§ 22 Abs. 2 WEG-neu

1Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1,die

der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder

der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,

die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern

und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen,

können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 2Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.


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§ 555b BGB: Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig

eingespart wird (energetische Modernisierung),2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart

oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht

wird,5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer

verbessert werden,6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der

Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


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Stufen des § 22 WEG nach BGH

BGH v. 14.12.2012 - V ZR 224/11

1. Sanierungsarbeiten, die sich - wie die beschlossene Erneuerung der Balkonbrüstungen - nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken, können eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von § 22 III i.V.m. § 21 V Nr. 2 WEG sein.

2. Ist das nicht der Fall, sind die Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 II WEG zu prüfen.

3. Nur wenn beide Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 I WEG.


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Leitsätze des BGH

• BGH v. 24.1.2014 – V ZR 48/13:Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

• BGH v. 7.2.2014 – V ZR 25/13:Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.


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Leitsätze von Landgerichten Einzelfällen

• LG Hamburg v. 29.5.2013 - 318 S 5/13:Erweist sich ein Baum als prägend für die Gartenanlage, so ist seine Fällung eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.

• LG München v. 20.09.2012 - 36 S 1982/12:Wenn ein Fassadenneuanstrich das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes verändert, liegt eine bauliche Veränderung, keine bloße Instandsetzung vor.


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1. Prüfprogramm des Gerichts

1. Ist Beschluss als modernisierende Instandsetzung rechtmäßig?- Instandsetzungsbedarf von Gewicht, maßgeblich ist Gepräge der

Maßnahme (LG Saarbrücken (-), wenn zwei von zehn Glasbausteinen defekt, die allesamt durch Fenster ersetzt werden sollen.),

- einfache Mehrheit,- Ordnungsmäßigkeit: grds. Amortisation in zehn Jahren.

2. Ist Beschluss als Modernisierung rechtmäßig?- Modernisierung nach § 555b Nr. 1 - 5 BGB,

- Doppelt qualifizierte Mehrheit (3/4 Köpfe, 1/2 MEA),- Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage,- Keine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern,- Ordnungsmäßigkeit.

3. Ist Beschluss als sonstige bauliche Maßnahme rechtmäßig?- Zustimmung aller Beeinträchtigten erforderlich- LG Hamburg v. 16.1.2013 - 318 S 55/12: Die Genehmigung einer

baulichen Veränderung kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen.


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2. Vorgehen des Verwalters

• Beschlussquorum- Einfache Mehrheit (h.M. auch bei § 22 I WEG)

- Doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 22 II WEG

• Aufklärungspflichten- Ordnungsmäßigkeitsanforderungen (Anfechtungsgefahr)

- Switchen (Möglichkeit, Modernisierung durch (anfechtbaren) Beschluss nach § 22 I WEG zu fassen)


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3. Kostenverteilung unter den Eigentümern

• Gemeinschaftsmaßnahme („Einpacken“)- Verteilung nach Miteigentumsanteilen, § 16 II WEG

- Beschlussweise Abweichung im Einzelfall, § 16 IV WEG

• Individuelle Maßnahme („Klofenster“)- Kosten des Einbaus

� Durch Gemeinschaft nur mit Beschl. nach § 16 IV WEG

� Gebräuchlich Kosten bei betroffenen Eigentümer wegen bloßer Einbauerlaubnis auf Selbstkosten

- Folgekosten

� § 16 IV WEG („Einzelfall“?)

� § 16 VI WEG nach BGH nur bei § 22 I WEG


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Besondere Kostenregelung

• § 16 Abs. 6 WEG:Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.

• § 22 WEG: Bauliche Maßnahmen- Abs. 1: Klassische „bauliche Veränderung“

- Abs. 2: Modernisierung

- Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung


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BGH v. 11.11.2011 – V ZR 65/11

1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 VI 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 I i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.

2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.


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4. Duldungspflichten

• Duldungspflichten der Wohnungseigentümer- beruhen grds. auf Beschlussfassung nach § 22 WEG

- Probleme ergeben sich z. B. bei:

� Ausbauermächtigung� Sonstige Zustimmung nach § 22 I WEG ohne Beschluss

� Nachbesserung durch Bauträger auf Verlangen eines Eigentümers

• Duldungspflichten des Mieters:- bedürfen der Ankündigung

� Erhaltungsmaßnahmen, § 555a BGB

� Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555c f. BGB

- Wer kündigt Baumaßnahme der WEG und setzt Duldungspflicht ggf. durch?


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Durchsetzung durch Bauherr Gemeinschaft gegenüber Mieter

• Keine eigenen Duldungsansprüche der Eigentümer (str)- Nach § 1004 BGB muss Mieter im Verhältnis zu den Eigentümern nur den

Rückbau rechtswidriger/störender Baumaßnahmen dulden.

- Es besteht kein Anspruch auf Duldung von Veränderungen des Gemeinschaftseigentums aus Gesetz.

• Geltendmachung der Vermieteransprüche durch Gemeinschaft- Ansichziehen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG („Sie übt die

gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus (…), ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind“)

� Ansprüche nur Einzelner von Beschlusskompetenz erfasst.

� Ausübung durch alle ist förderlich.- Ermächtigung (gewillkürte Prozessstandschaft), zur Zulässigkeit bei § 554

BGB allgemein BGH v. 13.2.2008 - VIII ZR 105/07 Rn. 26


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Teil 4

Exkurs Rauchwarnmelder


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§ 49 Abs. 7 BauO NRW

1. In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

2. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

3. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.

4. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.


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Begründung LT-Drucks. 16/1624, S. 5

• Hauptursache der Todesfälle bei Wohnungsbränden ist nicht die Temperatureinwirkung, sondern der Erstickungstod durch toxische Gase im Brandrauch.

• Rauchgase verbreiten sich schneller als das Feuer.• Schon nach kürzester Zeit besteht Lebensgefahr durch eine

Rauchvergiftung.• Bei frühzeitiger Alarmierung durch Rauchwarnmelder –

insbesondere nachts – können viele Leben gerettet werden.• Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem ausschließlich

dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen.• Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die

Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder dagegen planmäßig nicht erzielt werden.

• Hierzu wären Gefahrenmeldeanlagen erforderlich, zum Beispiel selbsttätige Brandmeldeanlagen.


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BGH v. 8.2.2013 - V ZR 238/11 Rn. 13

• Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden.

• Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen.

• Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein.


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http://www.mbwsv.nrw.de/service/Rauchwarnmelder/

6. Welche Eigenschaften müssen die zu installierenden Rauchwarnmelder besitzen?

- Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die nach der DIN EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und ein entsprechendes CE-Zeichen tragen.

- Sind in Wohngebäuden Brandmeldeanlagen oder Gefahrenwarnanlagen mit Rauchmeldern gemäß DIN EN 54-7 in den nach § 49 BauO NRW auszustattenden Räumen vorhanden, kann auf eine zusätzliche Installation mit Rauchwarnmeldern gemäß DIN EN 14604 verzichtet werden, wenn die örtliche Alarmierung in den Räumen sichergestellt ist.

10. Was ist mit bereits installierten Meldern; dürfen sie weiterbenutzt werden oder müssen sie ausgetauscht werden?

- In bestehenden Wohnungen bereits vorhandene Rauchwarnmelder dürfen weiterhin benutzt werden.

- Sofern ein Mieter schon Rauchwarnmelder installiert hatte, sollte sich der Eigentümer von der ordnungsgemäßen Ausstattung bzw. Installation und Betriebsbereitschaft überzeugen und dies dokumentieren.

- Allerdings ist der Eigentümer nicht verpflichtet, bereits vorhandene Melder weiter zu verwenden.


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11. Was ist erforderlich, um die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen?

- Die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder muss mindestens einmal jährlich überprüft werden. Dazu ist über die Prüftaste die akustische Warnung probeweise zu aktivieren.

- Die Raucheindringöffnungen müssen frei sein und bei Verschmutzung nach Herstellerangaben gereinigt werden.

- Die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder ist von Einrichtungsgegenständen freizuhalten.

- Die Batterie ist nach Angaben des Herstellers, jedoch spätestens wenn der Rauchwarnmelder eine Batteriestörmeldung aussendet, auszutauschen.

9. Wer ist zuständig, wenn Rauchwarnmelder defekt sind?- Für den Ersatz defekter Melder ist der Bauherr/Eigentümer zuständig.- Ebenso sind Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Langzeitbatterien, deren

Energieversorgung gestört ist, durch den Eigentümer zu ersetzen.12b. Wer trägt die Kosten für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft?

- Hat der Bauherr/Eigentümer sich darüber hinaus verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, so kann er jedenfalls bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung deren Kosten ebenfalls auf den Mieter umlegen.

- Sofern ein Mieter die Wartung und den Batteriewechsel wahrnimmt, trägt er selbst die Kosten.


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16. Besteht für Bauherren / Eigentümer und Besitzer die Gefahr, dass Versicherungen im Schadensfall Leistungen kürzen oder verweigern, wenn die bauordnungsrechtliche Rauchwarnmelder- pflicht (Ausstattung, Betriebsbereitschaft) nicht erfüllt wurde?

- In der Begründung zum Gesetz wird insbesondere darauf hingewiesen, dass Rauchwarnmelder als Frühwarnsystem ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen dienen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder dagegen nicht gewährleistet werden. Da Sachschäden vom Schutzzweck des Gesetzes nicht erfasst sind, kann zumindest gegen Versicherungsklauseln von Sachversicherungen nicht verstoßen werden.

- Bei Haftpflichtversicherungen (Personen- und Sachschäden zu Lasten Dritter) wären Kürzungen beim Versicherungsschutz denkbar, wenn der Schaden vorsätzlich verursacht wurde.

17. Wie ist der bisherige Umgang der Versicherungswirtschaft bei der Regulierung von Schadensfällen?

In der praktischen Umsetzung sind nach Information der Versicherungswirtschaft auch dort, wo bereits eine Rauchwarnmelderpflicht besteht, keine Einzelfälle bekannt, in denen eine Leistungskürzung (Sach- und Haftpflichtversicherungen) wegen fehlender oder nicht betriebsbereiter Melder vorgenommen wurde.


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Anschaffung und Mietrecht

• Der Einbau von Rauchwarnmeldern obliegt nach der Gesetzeslage dem Vermieter (§ 535 BGB). Der Mieter ist dazu ohne vertragliche Vereinbarung ihm gegenüber nicht verpflichtet. Formularmäßig kann die Pflicht nicht auf den Mieter übertragen werden, sondern nur im Rahmen einer Individualvereinbarung.

• Anschaffungs- und Installationskosten für derartige Gerätschaften und Einrichtungen sind keine Betriebskosten. Der Einbau der Rauchmelder stellt eine Modernisierung nach § 555b Nr. 6 BGB dar, so dass eine Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht kommt.


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Wartung und Mietrecht I

• Wartungspflicht- BauO adressiert allein Mieter.- § 535 BGB verpflichtet Vermieter, Mietsache in vertragsgemäßen Zustand

zu erhalten, dazu gehört – so lässt sich überzeugend argumentieren –DIN-gerechte Wartung.

- Vertragliche Regelung schafft Klarheit (Muster!).

• Betriebskostenbegriff- Die für die nach DIN mindestens einmal jährlich durchzuführende

Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder entstehenden Kosten sind als regelmäßig wiederkehrende Kosten im Sinne der gesetzlichen Betriebskostendefinition des § 1 Abs. 1 S. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) anzusehen.

- Nach wohl h. M. sind die Kosten für den Batterietausch keine auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Dagegen lässt sich argumentieren, dass die Batterie nur der gespeicherte „Betriebsstrom“ für den Melder ist.


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Wartung und Mietrecht II

• Umlagevoraussetzungen- Die Kosten für Rauchmelder sind in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht

ausdrücklich genannt. Es handelt sich deshalb um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV.

- Nach der Rechtsprechung des BGH (ZMR 2004, 430) ist die Umlegung „sonstiger Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV nur insoweit wirksam vereinbart, als die jeweiligen Kostenarten einzeln bezeichnet sind.

� Jedenfalls bei Neuabschluss eines Mietvertrages müssen deshalb die Kosten für Rauchmelder ausdrücklich als umzulegende Betriebskosten genannt werden.

� Entstehen Betriebskosten später infolge einer nach § 554 BGB a.F. duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme, so nimmt der BGH (ZfIR 2007, 669) im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Umlegungsfähigkeit der Kosten an, auch wenn keine wirksame Umlegungsvereinbarung besteht.


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§ 49 Abs. 7 BauO NRW

1. In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

2. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

3. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.

4. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.


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Fall 11: Rauchwarnmelder und WEG

• Nach der Hamburger Bauordnung sind Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nachzurüsten.

• Hamburger Wohnungseigentümer beschließen vor diesem Hintergrund, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder mit Mitteln der Instandhaltungsrückstellung kaufen und in den Wohnungen installieren lassen soll.

• Ferner wird der Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen, dessen Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.

• Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer nach Ablauf der Anfechtungsfrist im Wege der Nichtigkeitsfeststellungsklage vor.


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BGH v. 8.2.2013 - V ZR 238/11

Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.


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BGH detailliert

[11] Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst.

[12] Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus.


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§ 10 Abs. 6 WEG

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen.

2. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.

3. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

...


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Möglicher Beschlussinhalt

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... [Name] soll die nach § 49 Abs. 7 BauO NRW bestehende Pflicht der jeweiligen Wohnungseigentümer erfüllen, Rauchwarnmelder einzubauen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll mit Mitteln der Instandhaltungsrückstellung DIN-gerechte Rauchwarnmelder anschaffen, in sämtlichen Einheiten den gesetzlichen Vorschriften entsprechend einbauen [und jährlich warten] lassen. Der Verwalter ist ermächtigt, für Einbau [und Wartung] Verträge mit [Name] zu schließen.


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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Prof. Dr. Florian Jacoby

Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht,

Universität BielefeldUniversitätsstr. 25 33615 Bielefeld

[email protected]/fir/

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