Volume Unico TRIBUNALE di SIENA · 2018-08-15 · kmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un...

Fallimento 74/2017 relazione valutativa del compendio immobiliare

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www.studiopetreni.it

TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

FALLIMENTO 74/2017

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico

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.Via dei Montanini n. 63 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795 P.I. 01335350524 C.F.: PTRNDR74T14I726Y

mail: [email protected] pec: [email protected] website: www.studiopetreni.it

IL BAGNOLONE s.r.l. in liquidazione

mailto:[email protected]


1


TRIBUNALE CIVILE DI SIENA PROCEDURA CONCORSUALE R.G.F. 74/2017

RELAZIONE DEL CONSULENTE ESTIMATORE GIUDIZIARIO

relativa alla determinazione valutativa del compendio mobiliare ed

immobiliare riconducibile alla società in oggetto.

La rilevante componente immobiliare oggetto di indagine valutativa risulta

composta da asset costituenti fabbricati e terreni dislocati nei comuni di

Siena, Castelnuovo Berardenga ed Asciano.

Quanto sopra della seguente proprietà:

Il Bagnolone s.r.l. in liquidazione

Siena - Viale Toselli n. 94

P.I.: 00715230520

numero REA SI-85879

data costituzione 02/01/1988

data iscrizione registro imprese 23/02/1988

capitale sociale 45.579,85

Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena via dei Montanini n.

63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio

presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato

e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-

categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena

Giudice delegato

Cristian Soscia

Curatore fallimentare

Fabrizio Corsi

F A L L I M E N T O

Il Bagnolone s.r.l. in liquidazione

53100 Siena - Viale Toselli n. 94 P.I.: 00715230520

Liquidatore civilistico e legale rappresentante:

Alberto Parri nato ad Asciano (Si) il 10 aprile 1955

residente in 53100 Siena - via Delle Cerchia n. 7 C.F.: PRR LRT 55D10 A461E


2


in data 4 gennaio 2018 dal curatore fallimentare dottor Fabrizio Corsi nella

procedura concorsuale (fallimento) rubricata al numero 74/2017 in ordine

alla valutazione del compendio mobiliare ed immobiliare riconducibile alla

società fallita.

Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi

all’interno del fascicolo, ha provveduto ad effettuare ricognizioni in loco ed

idonee visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di

Siena, presso gli uffici del comune di Siena, Castelnuovo Berardenga ed

Asciano, presso gli uffici dell’agenzia delle entrate di Siena, presso l’archivio

distrettuale notarile di Siena e presso la soprintendenza per i beni

architettonici di Siena; il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a

rispondere compiutamente al quesito posto.

Le risultanze ottenute rispetto agli aspetti di competenza tecnica

(urbanistico/edilizi), sono state conseguite con l’ausilio dell’architetto Giulia

Bianchini.

Per quanto sopra1, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.

1 Per il conseguimento dell’obiettivo di fornire uno strumento utile alla valorizzazione dei beni mobili di proprietà della società fallita,

lo scrivente ha raccolto informazioni presso una serie di produttori ed uffici commerciali (valutando i congrui valori economici del

libero commercio) ed in più ha provveduto ad effettuare sia ricerche in internet, per verificare l’eventuale saturazione di mercato

(quantità/qualità di beni similari inseriti nel mercato telematico), sia a confrontarsi con curatori fallimentari/liquidatori che

nell’ultimo triennio hanno promosso e condotto liquidazioni giudiziali di beni similari a quelli in oggetto.

In riferimento ai cespiti immobiliari, oltre alla verifica delle potenzialità liquidatorie nell’attuale mercato immobiliare, si è provveduto

con una specifica analisi comparativa sui risultati di vendita (ultimi tre anni) in “asta giudiziaria” di immobili similari: per tipologia,

localizzazione, caratteristiche ed attitudini rispetto a quelli in oggetto.


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LOTTO 33

FOGLIO 14 PARTICELLA 640 SUBALTERNO 133 - 134 e 80 graffate

Il Bagnolone s.r.l. (proprietà per 1/1)

NEGOZIO CORREDATO DI MAGAZZINO E INGRESSO ESCLUSIVO

COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (SI)

LOCALITA’ QUERCEGROSSA - VIA PIO LA TORRE NN. 6 - 8 - 10

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

Il negozio di cui trattasi, posto al piano "sottomonte" di un fabbricato

commerciale di recente edificazione, è ubicato in una posizione

centrale della località di Quercegrossa e più precisamente in via Pio

la Torre.

1.2 - Zona

Zona urbana di recente formazione che è situata agli estremi del

comune di Castelnuovo Berardenga ed è caratterizzata da una media

densità edilizia. Il tessuto urbanistico è costituito da edifici prevalentemente di tipologia residenziale

e, in misura assai minore, a destinazione pubblica. Sono presenti poi attività di stampo agricolo e, più

in generale, appartenenti al settore primario.

Via Pio la Torre, Quercegrossa, Castelnuovo Berardenga

- Localizzazione geografica del compendio rispetto al contesto urbano


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1.3 - Collegamento viario

Il negozio di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto, nella zona residenziale di Quercegrossa,

risulta quasi direttamente affacciato sulla strada regionale Chiantigiana che mette in comunicazione

la città di Siena, capoluogo di provincia, con la zona del Chianti.

Castelnuovo Berardenga (SI) rispetto ad alcuni comuni limitrofi

distanza

Sovicille (SI) 33,6

Monteriggioni (SI) 36,9

Siena 19,2

Gaiole in Chianti (SI) 21,3

Asciano (SI) 23,7

Buonconvento (SI) 39,8

Monteroni d'Arbia (SI) 26,6

Rapolano Terme (SI) 13,8

Bucine (AR) 25,2

Montevarchi (AR) 37,2

Castelnuovo Berardenga (SI) rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della

relazione di stima

Arezzo 58 km

Siena 19 km

Grosseto 110 km

Firenze 92 km

Roma 219 km

Pisa 144 km

Il comune di Castelnuovo Berardenga ha 9056 abitanti e un territorio di superficie pari a a177,03

kmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un colle tra il torrente Malena e il fiume Ombrone.

Dal 1932 fa parte della zona vinicola Chianti, essendo il suo territorio diviso tra la sottozona dei Colli

Senesi e quella del Classico di cui è il comune più meridionale. Il centro del comune di Castelnuovo

Berardenga ha origini medievali. Attualmente è in espansione demografica e i suoi settori di maggior

rilievo sono l'agricoltura e l'industria, con una particolare evidenza del settore agrituristico che rende

possibile un turismo abbastanza diffuso.

1.4 - Fungibilità

Il negozio (attualmente supermercato-bar) oggetto di relazione valutativa non presenta un elevato

grado di fungibilità in quanto non opportunamente frazionabile e non destinabile ad altre funzioni se

non quella commerciale.

http://www.comuni-italiani.it/052/034/index.html










http://www.tuttitalia.it/toscana/77-grosseto/24-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/22-prato/30-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/48-pisa/37-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/71-livorno/32-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/emilia-romagna/32-bologna/96-comuni-limitrofi/

https://it.wikipedia.org/wiki/Siena

https://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Malena_(torrente)&action=edit&redlink=1

https://it.wikipedia.org/wiki/Ombrone

https://it.wikipedia.org/wiki/1932

https://it.wikipedia.org/wiki/Chianti_(vino)

https://it.wikipedia.org/wiki/Colli_Senesi

https://it.wikipedia.org/wiki/Colli_Senesi

https://it.wikipedia.org/wiki/Classico_(sottozona)


593


1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Si tratta, come detto, di un negozio, un magazzino e un ingresso esclusivo, al piano "sottomonte" di

un fabbricato che si sviluppa su un unico livello di pianta irregolare.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti:

struttura portante: struttura in travi e pilastri in c.a.;

tamponamenti esterni: tamponamenti in muratura (in parte intonacati e tinteggiati e in parte in

mattoni faccia a vista);

copertura: piana con solaio in laterocemento;

serramenti esterni: ampie vetrine in alluminio e vetrocamera;

utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fognatura pubblica, energia elettrica ed acquedotto

comunale, allacciamento metano;

area esterna/accessibilità: l'unità oggetto di stima ha accesso direttamente dalla strada pubblica

1.6 - Descrizione

Il negozio (corrispondente al subalterno 133), il magazzino (subalterno 134) e l'ingresso esclusivo si

sviluppano al piano sottomonte del fabbricato a destinazione commerciale, realizzato tra gli anni

2003-2007. La conformazione dell’edificio si articola su un unico livello interrato, su pianta ad "L".

E' delimitato ai suoi lati da viabilità, percorsi pubblici e parcheggi.

Il negozio si raggiunge passando attraversando un loggiato il cui profilo esterno segue un andamento

curvo. Il loggiato ha soffitto in laterocemento, sostenuto da colonne in cemento armato a sezione

circolare. La facciata principale del negozio è costituita da una struttura portante in cemento armato,

tamponata per la quasi totatlità da vetrine con telaio in alluminio e doppio vetro.

Al suo interno il reparto commerciale si struttura in: un piccolo supermercato fornito di spogliatoio,

bagno e antibagno; un bar, una zona cucina, una sala osteria fornita di servizi igienici sia per la

clientela che per il personale; un disimpegno e tre locali tecnici/magazzini, di cui ad uno si accede

attraverso un ingresso esclusivo.

- Panoramica esterna negozio


594


La struttura ha sei ingressi, ciascuno che porta ad un reparto specifico. Il primo è davanti al

supermercato. Si compone, in basso, da quattro ante in vetro: di cui le due laterali fisse e quelle

- Panoramica esterna del complesso edilizio

- Panoramica portico ingresso negozio


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centrali scorrevoli elettricamente, attivate da un sensore. In alto, invece, ci sono tre sopraluce: quello

centrale è fisso, mentre i due laterali si aprono a vasistas.

Il secondo e il terzo ingresso si trovano rispettivamente davanti al bar e al disimpegno che conduce

alla cucina, entrambi sono costituiti da porte vetrate ad un unica anta, con maniglia e serratura esterna.

La porta del bar in più ha un maniglione antipanico al suo interno. Il quarto e quinto ingresso

conducono alla sala osteria. Esternamente sono identici, ovvero sono costituiti da due ante con

apertura a compasso e sopraluce fisso. Al suo interno, invece, differiscono tra loro solo per le

maniglie: una è antipanico, mentre l'altra è rigida e si sviluppa verticalmente per circa un mentro.

L'ultimo ingresso, infine, è rappresentato da un portoncino con rivcestimento in laminato effetto

legno, che si trova all'interno di un ingresso ad uso esclusivo (sub 80), che conduce direttamente ai

locali tecnici dell'unità immobiliare.

L'intero ambiente è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato, quadrate, di dimensione 30 x30

di colore chiaro, ad eccezione del bagno che invece è piastrellato con mattonelle 20 x 20 di colore

arancione chiaro. Il battiscopa è in legno, le pareti sono tutte tinteggiate di bianco e il soffitto è tutto

alla solita altezza di 3 ml, esclusa l'area di ingresso dell'alimentari che invece misura 3,65 ml. Le

porte interne sono quasi tutte ad un’anta, ad unico corpo liscio, in legno tamburato, con rivestimento

laminato effetto legno, maniglie in lega leggera colore acciaio naturale satinato e apertura a compasso.

- Panoramica ingresso

1

2 3 4 5 - Panoramica ingressi


596


- Panoramica interna

- Panoramica interna


597


Il supermercato-bar è la stanza principale dell'unità immobiliare, ha una forma ad "L" ed è ben

illuminata ed arieggiata, infatti le sue pareti esterne a sud ed ad ovest sono quasi completamente

vetrate, mentre sulla parete a nord ci sono sette finestre ad un anta con apertura a vasistas. Al suo

interno, appena entrati sulla sinistra, si accede allo spogliatoio fornito di antibagno e bagno. Sono tre

- Panoramica ingresso spogliatoio - Panoramica wc e antibagno spogliatoio - Panoramica spogliatoio

- Panoramica terrazza

- Panoramica bar


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piccole stanze, di forme regolari, senza finestre e dotate di areazione forzata. Il bagno e antibagno

sono rivestiti con piastrelle in ceramica bianca e arancione, 20 x 20, che si estendono sino un'altezza

di ml. 2,20 circa. L'antibagno è corredato solamente da un lavabo, mentre il bagno da: un wc, e una

doccia. Il piatto doccia non c'è, lo scarico è stato ricavato direttamente sul pavimento. I sanitari sono

di colore bianco e la loro rubinetteria è del tipo monocomando di qualità media.

All'altra estremità dell'alimentari si trova l'area cucina. Vi si può accedere attraverso un disimpegno

o dalla sala osteria. E' suddivisa in due stanze rettangolari entrambe illuminate da una finestra ad un

anta con apertura a vasistas e ciascuna rivestita sino ad un’altezza di circa due metri con piastrelle

bianche in ceramica, di dimensioni 20 x 20. Proseguendo troviamo la sala osteria. Trattasi di una

stanza di forma regolare ben illuminata ed arieggiata: la parete a sud è quasi totalmente vetrata, mentre

in quella a nord ci sono due finestre ad una anta con apertura a vasistas. Da questa sala si passa sia al

bagno con antibagno per la clientela, che allo spogliatoio e il bagno per il personale.

- Panoramica cucina - Panoramica cucina - Panoramica cucina

- Panoramica disimpegno - Panoramica sala (denominata osteria)


599


- Panoramica vani tecnico-magazzino

- Panoramica antibagno clientela - Panoramica wc clientela

- wc personale


600


I due bagni sono dotati di areazione forzata e sono rivestiti con piastrelle in ceramica bianche e

arancioni, di dimensioni quadrate 20 x 20. Entrambi sono corredati di lavabo e di wc, mentre solo

quello per il personale ha anche la doccia, dove lo scarico dell'acqua è stato ricavato direttamente sul

pavimento, senza piatto doccia.

La struttura infine si completa con due stanze adibite a locali tecnici/ magazzini. La stanza più grande

ha una forma ad "L", mentre la piccola ha una forma rettangolare (sub. 134). Non hanno illuminazione

naturale e vi si può accedere o da un ingresso ad uso esclusivo (sub. 80), o dalla sala osteria.

Il compendio, nel suo complesso, è in discreto stato conservativo, sufficientemente illuminato e

finestrato; risulta anche ben fruibile stante una ripartizione adeguata dei vani interni. Le condizioni

igieniche risultano soddisfacenti e non sono stati riscontrati particolari fenomeni di incuria e/o

degrado. Le porte sono tutte presenti. L’unità immobiliare è allacciata alle utenze regolarmente

funzionati, come anche regolarmente funzionante risulta essere la caldaia. Quasi tutte le stanze sono

dotate di splitter che producono sia caldo che freddo. L'impianto elettrico è quasi totalmente del tipo

sottotraccia. Tutte le stanze sono dotate di presa luce e interruttori con placche bianche. L’impianto

di riscaldamento è rappresentato da due caldaie, marca Fer, a metano con macchina interna all'unità

commerciale. Gli infissi interni risultano in normale stato conservativo. Gli infissi esterni sono in

alluminio e vetro doppio e si presentano in sufficiente stato manutentivo. I pavimenti, come

significato nella descrizione dei singoli vani, si presentano integri ed in sufficiente stato di

manutenzione. L’unità immobiliare risulta libera su cinque di sei lati esterni.

È presente l’attestato di prestazione energetica (sub. 133), con determinazione della classe “F” e sono

state rinvenute le certificazioni dell'impianto idrico sanitario ed elettrico.

Complessivamente le superfici del compendio immobiliare di cui trattasi si adattano bene alle attuali

richieste del mercato immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso,

lo stesso potrà sicuramente risultare di interesse commerciale stante anche la favorevole

localizzazione geografica, in area periferica a vocazione prettamente residenziale e nelle vicinanze

con il comune di Siena.

Ai fini del dimensionamento dell'organismo edilizio con le sue pertinenze, con l'intenzione di ottenere

dei dati normalizzati che permettono di essere trattati omogeneamente per poter definire la superficie

virtuale necessaria per la valutazione dei beni, si applicano i coefficienti di equivalenza tratti dallo

"Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale" edito dalla

consulta interassociativa dei professionisti dell'immobile (agenti immobiliari, architetti, geometri,

ingegneri, periti industriali), Siena 02/2014:

DIMENSIONI160 NETTE GENERALI

160 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco.


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NEGOZIO/LOCALE TECNICO - PRIMO PIANO INTERRATO

Zona supermercato/bar coeff. eq. 1,00 x mq. 270,00 = 270,00 altezza mt. 3,65 - 3,00

spogliatoio-wc zona supermercato coeff. eq. 1,00 x mq. 7,50 = 7,50 altezza mt. 3,65

Disimpegno coeff. eq. 1,00 x mq. 8,00 = 8,00 altezza mt. 3,00

Cucina coeff. eq. 1,00 x mq. 28,50 = 28,50 altezza mt. 3,00

Wc-spogliatoio zona sala osteria coeff. eq. 1,00 x mq. 9,50 = 9,50 altezza mt. 3,00

Sala osteria coeff. eq. 1,00 x mq.57,00 = 57,00 altezza mt. 3,00

locali tecnici coeff. eq. 0,15 x mq. 70,00 = 10,5 altezza mt. 3,00

Superficie complessiva virtuale calpestabile commerciale S1 mq 391,00

- Planimetria stato attuale


602


2 - DATI CATASTALI

2.1 - Catasto Fabbricati

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

Foglio di mappa 14 del comune di Castelnuovo Berardenga.

- Particella 640, Subalterno 133 , Categoria C/1, Classe 2, Consistenza 402 mq, Superficie Catastale

mq. 485, Rendita euro 4.422,21.

- Particella 640, Subalterno 134 graffato al sub 80 (ingresso esclusivo), Categoria C/2, Classe 2,

Consistenza 28 mq, Superficie Catastale mq. 32, Rendita euro 30,37.

- Planimetria catastale subalterno SUB. 133

- Planimetria catastale subalterno SUB. 134-80


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Le planimetrie catastali riferite ai sub 133 - 134 - 80, sopra rappresentate, non risultano allineate allo

stato dei luoghi rinvenuto, le difformità sono dovute a qualche leggera modifica interna, quale: nel

sub 133 i locali tecnici non sono separati tra loro da nessun tramezzo e al loro interno è stato ricavato

un piccolo ripostiglio dove è stata istallata la caldaia. Nell'area cucina è stato ricavato un disimpegno

che unisce il bar con la sala osteria e a marcare la fine del supermercato e l'inizio del bar è stato

realizzato un tramezzo. Il sub 133 e il sub 134 sono stati collegati tra loro con un apertura di circa 80

cm e, infine, la dimensione del magazzino sub.134 è minore rispetto a quanto rappresentato

catastalmente, mentre sono maggiori le superfici dei vani tecnici del sub 133. Sarà pertanto necessario

provvedere all'aggiornamento catastale sia per le diverse modifiche interne che per la nuova

definizione delle superfici dei vani tecnici/magazzini.

3 - AGIBILITA’

Presso l’archivio del comune di Castelnuovo Berardenga è stato rinvenuto il seguente certificato di

agibilità:

- in data 24/12/2007 l'architetto Marco Borgogni certificava l’agibilità dell’immobile di cui alla

pratica edilizia n. 149/07 del 17/08/2007.

All’interno del fascicolo sono presenti le certificazioni dell’impianto elettrico, attestato di

qualificazione energetica, certificato di collaudo presentato al Genio Civile di Siena, dichiarazione

sulle destinazioni d’uso, aggiornamento catastale, progetto distribuzione del gas metano e schema

delle fognature.

4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Situazione urbanistica

Nell’estratto del R.U., vigente dal giorno 14.05.2014, il negozio ed il locale tecnico correlato,

insistente sui subalterni 133 - 134 - 80 sono individuati come zona B1 - Insediamenti esistenti a

prevalente carattere residenziale muniti delle opere di urbanizzazione primaria”.

La normativa del RU fa riferimento ai rispettivi art. 19-31-32 delle NTA che recita quanto segue:

Art. 19 Categorie di valore degli edifici di pregio storico, architettonico e/o ambientale, criteri di valutazione e modalità di intervento

(...omissis)

2. La schedatura del patrimonio edilizio esistente, effettuata utilizzando la banca dati disponibile all'interno del Sistema Informativo Territoriale del

Comune di Castelnuovo Berardenga (SIT), analizza ciascun edificio tramite l'associazione di differenti unità volumetriche e lo descrive nelle sue

componenti di carattere storico e tipologico, individuandone anche la derivazione catastale, la periodizzazione, il sistema degli accessi, la destinazione d'uso, lo stato di conservazione, le caratteristiche architettoniche e strutturali e gli elementi architettonici decorativi. L'analisi effettuata su ciascun

edificio e su ciascun edificio minore genera una serie di schede sul patrimonio edilizio urbano, produttivo e rurale anch'esse presenti sul SIT comunale. Sono comunque da escludere dalla schedatura gli edifici principali e minori di dubbia procedura autorizzativa accertati dall’UTC, pertanto la loro

attribuzione di classe di valore non è da considerarsi. In particolare, per ciascun edificio è attribuita una classe di valore (Tavv. 04-11) secondo la

seguente successione:

(...omissis)

Patrimonio edilizio posteriore al 1954

▪ Classe 10 - Edifici aggregati privi di interesse architettonico o morfologico;

(...omissis)

4. Per gli edifici facenti parte al patrimonio edilizio esistente posteriore al 1954 sono ammessi gli interventi di cui all'art.18 con le seguenti

specificazioni:


604


• - per gli edifici di classe di valore 9 e 10 gli interventi di cui all'art.18 potranno essere eseguiti adottando soluzioni architettoniche compatibili

con il complesso immobiliare, e anche per essi sono consentite le pertinenze così come definite all’art.15.12.;

(...omissis)

6. Il patrimonio edilizio realizzato dopo il 1954 e identificato con le classi di valore 7, 8, 9, 10 non facente parte delle Invarianti Strutturali, è riconducibile a due modelli di impianto: aggregato e non aggregato1. Gli edifici non aggregati sono quelli identificabili con tipologie mono e

bifamiliari; le altre tipologie, quadrifamiliare, a schiera, in linea o condominiali sono identificabili come edifici aggregati.

(...omissis)

Art. 31 Le UTOE: disciplina generale

1. Il Piano Strutturale ha individuato le seguenti U.T.O.E.: (...omissis)

U.T.O.E. 5 - Quercegrossa - La Ripa

(...omissis)

All'interno delle stesse U.T.O.E., coerentemente con il P.S., il R.U. definisce gli "ambiti urbani e/o di influenza urbana", ovvero le parti di territorio in

cui la continuità e la densità dell'edificazione, insieme alla presenza di spazi pubblici ed attrezzature collettive ed al riconoscimento collettivo,

configurano una modalità insediativa accentrata di tipo morfologico e qualitativo urbano. Tali aree sono perimetrate in cartografia nelle Tavv 05-11.

All'interno delle suddette aree il R.U. prevede:

* la dotazione di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il

trasporto pubblico, arredo urbano ed altre opere di urbanizzazione primaria;

* la qualità e la quantità degli interventi realizzati per il contenimento dell'impermeabilizzazione del suolo, il risparmio idrico, la salvaguardia e la

ricostruzione delle riserve idriche anche potenziali;

* la dotazione di reti differenziate per lo smaltimento e per l'adduzione idrica, nonché il riutilizzo delle acque reflue;

* la salubrità degli immobili e del territorio, il contenimento energetico, il rispetto dei requisiti di fruibilità, accessibilità e sicurezza degli insediamenti

per ogni tipologia di utenza.

2. All'interno degli ambiti urbani e/o di influenza urbana, gli insediamenti appartenenti alle U.T.O.E. sopra elencate, sono articolati attraverso la

zonizzazione di cui al D.M. 1444/68:

(...omissis)

B1 - Insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale muniti delle opere di urbanizzazione primaria;

(...omissis)

3. All'interno delle aree identificate come sopra, oltre alle prescrizioni di carattere specifico, devono essere rispettate le prescrizioni di cui agli artt. 5,

6, 20, 21 e 22.

(...omissis)

31.2 - Zone B1: Insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale muniti delle opere di urbanizzazione primaria.

1. Corrispondono alle parti più recenti degli insediamenti a carattere residenziale frutto degli strumenti urbanistici precedenti, pressoché complete e

munite delle opere di urbanizzazione primaria: essi sono in massima parte da considerare saturi, salvo alcuni casi per i quali le tabelle parametriche

di cui all'art. 32 definiscono i parametri urbanistici, che sono dedotti dal precedente PRG.

2. Secondo quanto definito all'art.16 le destinazioni d'uso ammesse sono: residenziale, artigianale di servizio, commerciale di vicinato, medie strutture

di vendita fino a 500 mq di S.U.L., pubblici esercizi, turistico-ricettiva, direzionale, di servizio pubbliche e private.

3. (...omissis)

4. Per gli edifici privi di pregio storico, architettonico e/o ambientale, in base alla schedatura disponibile sul SIT comunale, è possibile effettuare tutti

gli interventi di cui all'art. 18, ad esclusione della Ristrutturazione Urbanistica che può essere attuata solo tramite Piano di Recupero, previa individuazione di una Zona R ai sensi dell'art. 31.20 e contestuale variante al RU da effettuare con una nuova scheda R da aggiungere all'allegato 15

b redatta secondo lo schema delle Schede norma R.

Detti interventi devono essere realizzati in armonia con il contesto architettonico e ambientale circostante e deve essere mantenuto e valorizzato

l'impianto urbanistico e/o storico-testimoniale con le seguenti specificazioni:

- per gli edifici di classe di valore 9 e 10 gli interventi di cui sopra dovranno essere eseguiti in modo unitario sul complesso immobiliare;

(...omissis)

7. Per comparti B1 che contengono ancora una edificabilità inutilizzata identificata attraverso i parametri di cui alle tabelle parametriche di cui

all'art.32. è possibile ampliare quegli edifici i cui lotti di pertinenza non siano ancora saturi; in ogni caso la superficie minima di un lotto per una

nuova costruzione non può essere inferiore a mq. 500; sia in caso di ampliamenti che di nuova costruzione gli indici si applicano su aree non ancora

utilizzate come superficie fondiaria per edifici realizzati con precedenti strumenti urbanistici.

8. Dove non sia consentito alcun tipo di ampliamento in quanto comparti saturi, è permessa l'Addizione Volumetrica "una tantum" per ciascuna unità

immobiliare come definita all'art.18.5, nel rispetto delle distanze e salvo allineamenti preesistenti e compreso l'adeguamento in altezza non superiore a quella del fabbricato adiacente più alto, pari al 20 % della S.U.L. esistente, calcolata secondo quanto previsto all'art. 15.25, incrementabile in

funzione dell'uso di tecnologie tipiche della bioarchitettura ovvero dell'uso di energie rinnovabili, così come previsto all'art.21.

(...omissis)

Art. 32 Parametri urbanistici e indirizzi

1. Per quanto concerne gli indirizzi e le prescrizioni per le singole UTOE, essi sono sintetizzati all'interno delle norme relative alle singole Zone

Omogenee in cui si articolano il Territorio aperto e gli Insediamenti nonché nelle norme di carattere generale contenute nelle presenti NTA.

(...omissis)

Art. 32 UTOE Quercegrossa - La Ripa

1. Gli ambiti urbani e/o di influenza urbana dell'UTOE 5 individuati dal Piano Strutturale sono:

• - Quercegrossa, facente parte del sistema urbano provinciale di cui all'art.11.3. comma 8 del P.T.C.P.;

• - La Ripa, aggregato a forma aperta, inserito nell'elenco 2 della Disciplina del P.T.C.P. 2010 (ex art.L8, comma 6 del P.T.C.P. 2000).


605


• - Colombaio, piccolo nucleo urbano sorto intorno ad un Bene Storico-Architettonico di cui all'art.11.3 (art. ex L.9 P.T.C.P. 2000).

2. Per quanto riguarda Quercegrossa, gli interventi di trasformazione previsti, soggetti a piani attuativi convenzionati o interventi diretti

convenzionati dovranno, nella fase della progettazione di dettaglio, oltre alle prescrizioni e indirizzi di carattere generale contenuti nelle presenti norme, attenersi a quanto previsto agli artt. 13.10, 13.11.e 13.12 del P.T.C.P. 2010. Per tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, sono da rispettare tutte le prescrizioni e indirizzi di carattere generale contenuti nelle presenti norme.

L’unità risulta allineata urbanisticamente alle N.T.A. (norme tecniche d’attuazione) del RU

(regolamento urbanistico).

4.2 - Situazione edilizia

Il compendio immobiliare non risulta allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio tecnico del

comune del Comune di Castelnuovo Berardenga.

Il fabbricato oggetto della presente relazione valutativa è stato costruito in più fasi con la prima

concessione che risale all’anno 2003. Presso l’archivio del comune di Castelnuovo sono stati

rinvenuti i seguenti titoli:

- permesso a costruire n. 5 del 7/02/2003;

- D.I.A. n 7028 del 17/05/2007;

- comunicazione di fine lavori del 27/12/2007

I disallineamenti riguardano: una diversa distribuzione interna dei locali tecnici, l'aver ricavato un

disimpegno all'interno dell'area cucina e la realizzazione di un tramezzo che indica il confine tra

l'area supermercato dall'area bar. Per il compimento dell’attività tecnica della pratica edilizia è

necessarie una sanatoria, si prevede una spesa indicativa di euro 4.000,oo oltre le sanzioni riguardante

l’accertamento di conformità.

4.3 - Conformità impianti

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

- Estratto RU comune di Castelnuovo Berardenga (approvato con DCC del 14/05/2014)


606


✓ elettrico;

✓ idrico sanitario;

✓ riscaldamento

Relativamente agli impianti dell’unità in oggetto sono state rintracciate le certificazioni degli

impianti. Gli impianti risultano essere allacciati alle rispettive forniture (acquedotto pubblico, rete

elettrica e gas metano e fognatura comunale). Essi sono in sufficiente stato manutentivo e ad oggi

risultano funzionanti ed utilizzati dai locatari dell’immobile

5 - CONVENZIONI E VINCOLI

5.1 - Convenzioni Urbanistiche

Non sono state reperite convenzioni urbanistiche

5.2 - Vincoli

L'area in cui si trova l'unità immobiliare di cui trattasi è soggetta ai seguenti vincoli:

- vincolo medio rispetto all' art.10.1 del PTC della Provincia di Siena

- vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267 del 1923 e della L.R. 39 del 2000

6 - PREGIUDIZI

6.1 - Provenienza/Storico

Come da allegata certificazione notarile.

6.2 - Iscrizioni, trascrizioni, patti vincoli

Come da allegata certificazione notarile.

6.3 - Situazione locativa

Il compendio immobiliare (sub. 133) attualmente è affittato a terzi, come riportato nel contratto di

locazione registrato in data 15/04/2015 presso l'Agenzia delle Entrate al n. 002596 e codice

identificativo TZ915T002596000DD con durata dal 01/04/2015 al 31/03/2021.

6.4 - Situazione condominiale

L’unità immobiliare oggetto di valutazione risulta inserita all’interno di un condominio, la cui

gestione amministrativa è tenuta dallo Studio "Il Punto Immobiliare srl", con sede in via Rosi Algero

66.

7 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene

che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

8 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali


607


insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla

terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il

valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare.

Secondo i dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese

nel primo trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del

2012/13) ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2018 (il 2015/2016 ha registrato

compravendite in crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo

del 3% circa. Nel dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è

stimato in -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

La previsione per il 2018161 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno

intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

161 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria

adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema

bancario.

Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la

precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita.

Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini

di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale.

È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla

prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni.

L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli

e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti.

Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto

immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread,

sono finalmente tornati su posizioni espansive.


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miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla

stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del bene ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Non ultima poi, la situazione contingente del mercato162, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari,

la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di

prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.

Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso.

Luca Dondi

Direttore commerciale di Nomisma

162 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi,

prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma,

complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un

incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli

immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano,

l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di

tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che

contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede

al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi.

Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una

flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a

partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre

che nella debolezze della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di


609


Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima.

Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in

base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della valutazione ma non la

stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

In particolare, è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale ed in sufficiente stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e

funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come

investimento da porre a reddito, data l’ubicazione strategica a lato della regionale Chiantigiana che

mette in comunicazione la città di Siena, capoluogo di provincia, con la zona del Chianti.

conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei

mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento.

Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e

Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con

quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano

comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di

assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo

esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti

all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase

trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo

anno, ma era pari al 10,7% nel 2008.

Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle

compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che,

come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel

2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la

totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non

si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti

cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non

trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da

un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità

di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente

aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi.

Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 20172018 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei

valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del

calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti,

per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto

direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


610


Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti da compravendite similari

ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le seguenti

valutazioni riferite alla piena proprietà dell’unità immobiliare posta nel comune di Castelnuovo

Berardenga.

Destinazione Condizioni

Superficie

utile

netta/comm

mq.

Superficie

utile

lorda/comm

mq. 163 euro/mq Totale euro

Negozio e locali tecnici sufficienti 391,00 430,1 1.500 645.150

Ingresso esclusivo (sub 80) sufficienti 8 1000 (a corpo)

Totale 646.150,00

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 646.000,oo (seicentoquarantaseimila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona

localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni

economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale di Castelnuovo Berardenga ed in generale

di tutta la zona della provincia senese.

Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario

applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 20%.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

- (10%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie164/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

- (5%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di immediata disponibilità in quanto

l’immobile risulta occupato con contratto di locazione;

- (3%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per le pratiche edilizie

(sanatoria);

- (2%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per l’aggiornamento delle

planimetrie catastali.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

163 La superficie utile lorda comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali viene individuata

moltiplicando la superficie utile/commerciale di mq. 391,0 per un coefficiente orientativo pari al 10%. 164 Artt. 571/2 c.p.c. e 107-ter l.f. (modificati dalla Legge di conversione 132/2015).


611


€. 646.000,oo - 20% tot. €. 516.800,oo

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 516.000,oo

(cinquecentosedicimila/oo)

9 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

Intera proprietà di un negozio corredato di locali tecnici/magazzino e ingresso esclusivo, facente parte

di un lotto di destinazione prevalentemente commerciale, che si sviluppa su un unico livello, con una

superficie commerciale complessiva di circa 391 mq. Il negozio e il magazzino/locale tecnico sono

ubicati nel comune di Castelnuovo Berardenga, nella zona residenziale di Quercegrossa. Internamente

si suddivide in: un piccolo supermercato con spogliatoio, bagno e antibagno al suo interno; un bar,

una zona cucina, una sala osteria con un bagno e antibagno per la clientela e uno spogliatoi con bagno

per il personale, un disimpegno e tre locali tecnici, di cui ad uno si accede attraverso un ingresso

esclusivo.

Attualmente il compendio risulta affittato a terzi, come riportato nel contratto di locazione registrato

in data 15/04/2015 presso l'Agenzia delle Entrate al n. 002596 e codice identificativo

TZ915T002596000DD con durata dal 01/04/2015 al 31/03/2021.

L'unità immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censita:

Catasto Fabbricati

Foglio di mappa 14 del comune di Castelnuovo Berardenga.

- Particella 640, Subalterno 133 , Categoria C/1, Classe 2, Consistenza 402 mq, Rendita euro

4.422,21.

- Particella 640, Subalterno 134 graffato al sub 80 (ingresso esclusivo), Categoria C/2, Classe 2,

Consistenza 28 mq, Rendita euro 30,37.

Il compendio immobiliare risulta non conforme alla planimetria catastale ed ai titoli edilizia.

L’attestato di prestazione energetica indica che i l'immobile classificato come negozio di cui ai sub

133 risulta in classe energetica “F”.

Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni

accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e

passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota

proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio

individuato nell’allegata certificazione notarile.

Prezzo base asta €.516.000,oo.

Volume Unico TRIBUNALE di SIENA · 2018-08-15 · kmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un...

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