Vorzeitiger Bebauungsplan Nr - buergerbeteiligung.sachsen.de · Urheberrecht Das vorliegende...

STADT KLINGENTHAL VOGTLANDKREIS

BEBAUUNGSPLAN

„EINZELHANDELSSTANDORT

AN DER MARKNEUKIRCHNER STRASSE“

BEGRÜNDUNG

BEARBEITUNGSSTAND: 12 / 2018

PLANVERFASSER: BÜRO FÜR STÄDTEBAU GmbH CHEMNITZ

LEIPZIGER STRASSE 207, 09114 CHEMNITZ

Stadt Klingenthal

Bebauungsplan

„Einzelhandelsstandort an der Markneukirchner Straße“

Stand: Dezember 2018

Gemeinde: Klingenthal

Landkreis: Vogtlandkreis

Landesdirektion: Sachsen

Land: Freistaat Sachsen

Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplans:

1. Teil A - Planzeichnung Maßstab 1 : 500

2. Teil B - Textliche Festsetzungen

Die Begründung ist beigefügt.

Büro für Städtebau GmbH Chemnitz

Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz

Tel.: 0371/ 3674 170 Fax.: 0371/ 3674 177

e-mail: [email protected]

Internet: www.staedtebau-chemnitz.de

Geschäftsführer: Stadtplaner Dipl.-Geogr. Thomas Naumann

Leiterin Stadtplanung: Architektin für Stadtplanung Dipl.-Ing. Christina Heinrich

Verantwortl. Bearbeiter: Architektin für Stadtplanung Dipl.-Ing. Christina Heinrich

Geschäftsleitung

Chemnitz, Dezember 2018

mailto:[email protected]

http://www.staedtebau-chemnitz.de/

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument (Städtebauliche Planung) ist urheberrechtlich geschützt

gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine

(auch auszugsweise) Vervielfältigung, Weitergabe oder Veröffentlichung ist nur nach

vorheriger schriftlicher Genehmigung der Büro für Städtebau GmbH Chemnitz sowie

der planungstragenden Kommune unter Angabe der Quelle zulässig.

Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 4

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INHALTSVERZEICHNIS DER BEGRÜNDUNG

1 Räumlicher Geltungsbereich 6

1.1 Lage, Abgrenzung und Grösse 6

1.2 Geltungsbereich des VORHABENBEZOGENEN Bebauungsplans 7

1.3 Geländeverhältnisse, Topographie 8

1.4 Derzeitige Nutzungsstruktur des Bebauungsplangebiets 8

1.5 Nutzungsstruktur in der Umgebung 9

1.6 Besitz- und Eigentumsverhältnisse 10

1.7 Altlasten 10

1.8 Plangrundlage 10

1.9 Verfahren 11

2 Höherrangige und überörtliche Planungen 14

2.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung 14

2.2 Flächennutzungsplan 23

2.3 Fachplanungen 23

3 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes 24

3.1 Planungsanlass und -erfordernis 24

3.2 Bevölkerungsentwicklung und prognose 25

3.3 Bedarf an Handelsflächen 26

3.4 Standortuntersuchung und Alternativen 29

4 Planinhalt 30

4.1 Art der baulichen Nutzung 30

4.2 Mass der baulichen Nutzung 32

4.3 Überbaubare Grundstücksfläche 33

4.4 Bauweise 33

4.5 Verkehrsflächen 33

4.6 Grünflächen 34

4.7 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie

deren Erhaltung 34

4.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 35

4.9 Flächenbilanz 35

5 Stadttechnische Erschließung 36

5.1 Abwasserbeseitigung 36

5.2 Gas 36

5.3 Trinkwasser 36

5.4 Elt-Versorgung 37

5.5 Fernmeldeeinrichtungen 37

5.6 Abfallentsorgung 37

6 Auswirkungen des Bebauungsplanes 38

6.1 Auswirkungen auf die Umwelt 38


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6.1.1 Naturschutz / Landschaftsplanung 38

6.1.1.1 Rahmenbedingungen 38

6.1.1.2 Bestandsbeschreibung und Bewertung 39

6.1.1.3 Auswirkungen auf Schutzgüter 40

6.1.1.4 Eingriffsbilanz - Ausgleichsmaßnahmen 42

6.1.1.5 Maßnahmen zur Grünordnung 43

6.1.2 Immissionsschutz 44

7 Grobkostenschätzung 46

Anlagen

Anlage 1 Entwurfsplanung Lageplan

Verwendete Gutachten

- Einzelhandelskonzept für die Stadt Klingenthal vom 04.09.2015

GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Dresden

- Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung und Verlagerung von zwei Le-

bensmittelmärkten in Klingenthal vom 15.03.2018, ergänzt vom 24.10.2018

GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Dresden

- Schallimmissionsprognose zum Einzelhandelsstandort an der Markneukirchner

Straße vom 05.03.2018

GAF Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Zwickau

- Artenschutzschutzkontrolle zum Bebauungsplan Einzelhandelsstandort an der

Markneukirchner Straße vom 16.03.2018

igc Ingenieurgruppe Chemnitz GbR


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1 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH

1.1 LAGE, ABGRENZUNG UND GRÖSSE

Das Plangebiet befindet sich im südwestlichen Bereich des bebauten Stadtgebietes

von Klingenthal, unmittelbar an der B 283. Das Plangebiet wird bereits in Teilen als Ein-

zelhandelsstandort genutzt. Ein anderer Teil stellt eine beräumte Brachfläche dar.

Es handelt sich hier um einen Standort in städtebaulich integrierter Lage. Beidseitig der

B 283 befindet sich teils kompakte, teils aufgelockerte städtische Bebauung mit starker

gewerblicher Durchmischung.

Das Plangebiet wird folgendermaßen begrenzt:

- im Norden durch die Zwota und die Bahnstrecke Zwotental - Klingenthal,

- im Osten durch gemischte Bauflächen,

- im Süden durch die B 283 sowie Wohnbebauung und gewerbliche Nutzungen,

- im Westen durch ein Fachmarktzentrum.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 1,7 ha.

Lage des Plangebietes (Quelle: Staatsbetrieb Geobasisinformation u. Vermessung Sachsen)


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1.2 GELTUNGSBEREICH DES BEBAUUNGSPLANS

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst im östlichen

Bereich den bestehenden Einzelhandelsstandort an der Holzhofstraße der einen Le-

bensmitteldiscounter, einen Getränkemarkt und einen Baufachmarkt beherbergt.

Der westliche Bereich stellte zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses überwiegend

eine beräumte Brachfläche dar, die einer Wiederbebauung zugeführt werden soll.

Das Plangebiet des Bebauungsplanes umfasst folgende Flurstücke der Gemarkung

Klingenthal vollständig:

521/2, 521/3, 521/4, 522,

526, 561/2

privat,

KIVG Karbstein Immobilien Verwaltungsgesellschaft

mbH

523/1, 524/1 privat

532/12, 532/15 öffentlich, Markneukirchner Straße (B 283)

561/1 öffentlich, Mühlenstraße

569 öffentlich, Holzhofstraße

570/2, 570/3,572/1, 572/2,

601/1, 601/2

privat,

Raiffeisen-Handelsgenossenschaft Schöneck e.G.

601a privat

Zufahrten zum Plangebiet von der B 283 über die Holzhofstraße und die Mühlenstraße

bestehen bereits. Die Radien der Einmündungen sind ausreichend dimensioniert, da

sie der Anlieferung und Kundenzufahrt der vorhandenen Handelseinrichtungen sowie

der Zufahrt für Linienbusse dienen.

Der Geltungsbereich beinhaltet eine Teilfläche der B 283, da hier eine Grundstücks-

ausfahrt zur Anlieferung des Lebensmittelmarktes geschaffen werden soll.


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1.3 GELÄNDEVERHÄLTNISSE, TOPOGRAPHIE

Das Plangebiet ist im Bereich der Markneukirchner Straße von Ost nach West relativ

eben und liegt auf einer Höhe von ca. 557 ü. NN.

Von der Markneukirchner Straße fällt das Gelände in Richtung Zwota leicht ab.

1.4 DERZEITIGE NUTZUNGSSTRUKTUR DES BEBAUUNGSPLANGEBIETS

Das Plangebiet ist im östlichen Bereich mit einem Lebensmitteldiscounter, einem Ge-

tränkemarkt und einem Baufachmarkt vollständig bebaut.

Lebensmitteldiscounter 814 m² Verkaufsfläche

Getränkemarkt 150 m² Verkaufsfläche

Baufachmarkt 370 m² Verkaufsfläche

Dieser Bereich weist bereits durch den Kundenparkplatz sowie vorhandene Lagerflä-

chen und die Anlieferzone für den Baumarkt eine sehr hohe Versiegelung auf.

Innerhalb des Geltungsbereichs befindet sich an der Markneukirchner Straße noch ein

Wohnhaus, dass abgerissen werden soll.

Einzelhandelsstandort Holzhofstraße mit Discounter


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Der westliche Teil des Plangebietes wurde früher durch einen Holzbaubetrieb genutzt,

der abgerissen wurde.

Westlich der Holzhofstraße war von der früheren Wohnbebauung noch ein Wohnhaus

vorhanden, dass zugunsten der Neubebauung abgerissen wurde.

Wohnhaus Mühlenstraße beräumte Brachfläche

1.5 NUTZUNGSSTRUKTUR IN DER UMGEBUNG

Im Bereich Markneukirchner Straße/ Mühlenstraße/ Holzhofstraße befindet sich, vom

Plangebiet an drei Seiten umschlossen, ein Gründerzeitquartier, dass überwiegend der

Wohnnutzung dient und bereits einige Lücken aufweist.

Quartierbebauung Holzhofstraße Markneukirchner Straße (B 283)

Südlich der Markneukirchner Straße ist im westlichen Bereich gewerbliche Nutzung vor-

handen. Im östlichen Bereich erstreckt sich eine aufgelockerte Wohnbebauung.

Östlich an das Plangebiet schließen sich an der Markneukirchner Straße bis zur Brü-

ckenstraße einige Wohnhäuser mit langestreckten Gartengrundstücken an. Weiter

östlich der Brückenstraße ist gemischte Bebauung vorhanden.


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Westlich des Plangebietes ist ein Fachmarkzentrum vorhanden. Im Norden wird das

Plangebiet durch die Zwota begrenzt, die in diesem Bereich überdeckt ist. Die über-

deckten Flächen werden z.T. genutzt z.B. durch Lagerflächen des Baufachmarktes.

Neben der Zwota verläuft die Bahnstrecke Zwotantal – Klingenthal.

Nördlich der Bahnstrecke befindet sich ein Gewerbebetrieb. Daran schließt sich der

westliche Teil des Stadtgebietes mit Ein- und Mehrfamilienhäusern an.

1.6 BESITZ- UND EIGENTUMSVERHÄLTNISSE

Die Verkehrsflächen sind im Eigentum der Stadt Klingenthal. Die für eine Bebauung

vorgesehenen Flächen befinden sich in privatem Eigentum (siehe auch Punkt 1.2).

1.7 ALTLASTEN

Die Flurstücke des ehemaligen Holzbaus sind im Sächsischen Altlastenkataster als Alt-

lastenverdachtsfläche unter der Kennziffer 78220057 „Holzbaubetrieb“ gemäß § 2 (6)

BBodSchG vom 17.03.1998 i.V.m. § 3 (1) BBodSchG vom 12.07.1999 registriert. Auf dem

Flurstück 521/4 befand sich die Holzschutzmitteltränke des Holzbaus Klingenthal, die im

Jahr 2017 großflächig saniert wurde. Weitere Untersuchungen sind nicht vorgesehen.

Die Kontaminationsquelle wurde beseitigt und zusätzlich großflächig kontaminierter

Bodenaushub beräumt und entsorgt. Falls im Rahmen der Bauarbeiten organolepti-

sche Auffälligkeiten im Boden und/oder Grundwasser auftreten, ist dieser Sachverhalt

unverzüglich der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde des LRA Vogtlandkreis an-

zuzeigen. Die weitere Vorgehensweise ist dann mit dieser Behörde abzustimmen.

Bei den anderen Flurstücken im Plangebiet besteht kein Altlastverdacht bzw. hat sich

der anfängliche Verdacht nicht bestätigt.

1.8 PLANGRUNDLAGE

Die Plangrundlage bildet die Liegenschaftskarte aus dem Amtlichen Liegenschaftska-

tasterinformationssystem (ALKIS) des Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermes-

sung Sachsen (GeoSN) für die Stadt Klingenthal/Vogtl. Stand Januar 2018.


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1.9 VERFAHREN

Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdich-

tung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenent-

wicklung nach § 13a BauGB) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.

Der Standort stellt eine innerstädtische Lage dar und wird bereits in Teilen als Einzel-

handelsstandort genutzt (Lebensmitteldiscounter, Getränkemarkt, Bachfachmarkt).

Auf einem anderen Teil der Fläche befand sich früher ein holzverarbeitender Betrieb,

der angerissen wurde. Diese Fläche soll wieder einer Nutzung zugeführt werden.

Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn

in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) BauNVO oder eine Größe der

Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als 20.000 m², wobei die Grund-

fläche mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und

zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Der Bebauungsplan

umfasst eine Gesamtfläche von 16.575 m². Bei der festgesetzten Grundflächenzahl

von 0,8 ist eine zulässige Grundfläche von max. 14.227 m² möglich. Damit wird der

Schwellenwert für die zulässige Grundfläche von 20.000 m² unterschritten.

Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die

Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Um-

weltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

oder nach Landesrecht unterliegen.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Einzelhandelsstandort an der Markneukirch-

ner Straße“ soll innerhalb des bebauten Stadtgebietes an der Markneukirchner Straße

ein vorhandener Einkaufsmarkt erweitert sowie ein weiterer Markt neu errichtet wer-

den. Da beide Einzelhandelsbetriebe Verkaufsflächen über 800 m² aufweisen, handelt

es sich um großflächige Einzelhandelseinrichtungen. Die im Plangebiet vorgesehenen

Lebensmittelmärkte sind bereits am Standort bzw. im Stadtgebiet mit einer Verkaufs-

fläche von jeweils ca. 800 m² ansässig.

Es sind zwei voneinander getrennte Einzelhandelseinrichtungen mit einer Verkaufsflä-

che von jeweils 1.150 m² bzw. 1.180 m² vorgesehen. Da die Märkte eingeschossig sind

und zur Verkaufsfläche noch Lagerflächen und Nebenräume zuzurechnen sind, ist mit

einer Geschossfläche der großflächigen Einzelhandelsbetriebe von max. 2.000 m² pro

Betrieb zu rechnen.


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Die Einzelhandelseinrichtungen erreichen somit die Schwellenwerte für die allgemeine

Vorprüfung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Eine allgemeine

Vorprüfung ist beim Bau von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit einer Geschoss-

fläche von 1.200 m² - 5.000 m² erforderlich.

Die beantragten Vorhaben sind in der Anlage 1 des UVPG unter Nr. 18.6.2 aufgeführt

und bedürfen daher einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls gemäß §§ 7 Abs. 1,

9 Abs. 3 - 4 UVPG i. V. m. der Anlage 3 des UVPG.

Die Vorprüfung führte die Stadtverwaltung Klingenthal mit der Aufstellung des Bebau-

ungsplans anhand der eingereichten Unterlagen und unter Beteiligung der entspre-

chenden Fachbehörden durch.

Die allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls i. S. d. § 3e Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 3c Satz 1 und

3 UVPG hat ergeben, dass von der geplanten Verlagerung und Erweiterung von zwei

großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Stadtgebiet des Grundzentrums Klin-

genthal keine erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter des UVPG i.v.m. §1 Abs.

6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ausgehen.

Unter Bezug auf die vorliegenden Gutachten wurden Maßnahmen zum Artenschutz

und zum Immissionsschutz im Bebauungsplan festgesetzt.

Unter Beachtung der Vermeidung von Eingriffen innerhalb der Brutzeit/ Wochenstu-

benzeit sowie der Berücksichtigung von artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnah-

men (Anlage eines Artenschutzturmes, Mauersegler-Laterne mit Fledermausquartie-

ren) sind keine wesentlichen Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere zu erwarten.

In Bezug auf das Schutzgut Mensch sind bei Betrieb der Einrichtungen nur im Tages-

zeitraum und Einhaltung der technischen Parameter keine negativen Auswirkungen

auf die umgebenden Wohnnutzungen zu erwarten. Der Nachweis der Einhaltung der

Immissionsrichtwerte wurde durch eine Schallimmissionsprognose erbracht.

Bezüglich des Schutzgutes Wasser wird sichergestellt, dass in Abstimmung mit dem

Zweckverband Wasser und Abwasser Vogtland (ZWAV) und der Unteren Wasserbe-

hörde des Landkreises Vogtlandkreis eine schadlose Ableitung des Abwassers erfolgt.

Durch die Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung und Verlagerung von zwei

Lebensmittelmärkten durch die GMA konnte der Nachweis erbracht werden, dass

keine negativen Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung be-

stehen und dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgen wird.


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Folgende zusammenfassende Bewertung kann unter Berücksichtigung der Ziele des

LEP 2013 und des Regionalplans Südwestsachsen vorgenommen werden:

Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.

Die Stadt Klingenthal ist als Grundzentrum im Regional-

plan Südwestsachsen ausgewiesen. Die Vorhaben die-

nen der Sicherung und Stärkung der Grundversorgung.

Integrationsgebot Das Integrationsgebot wird beachtet.

Da das Stadtgebiet von Klingenthal insgesamt sehr lang-

gestreckt ist, ist die fußläufige Erreichbarkeit des zentra-

len Versorgungsbereichs Innenstadt nicht für alle Wohn-

bereiche gegeben, so dass weitere Entwicklungsflächen

Einzelhandel insbesondere für die Nahversorgung erfor-

derlich sind.

Das Plangebiet befindet sich in siedlungsstrukturell inte-

grierter Lage im Südwesten der Kernstadt. Ein größeres

Wohngebiet mit hoher Einwohnerdichte (Plattenbauge-

biet An der Huth) erstreckt sich nördlich des Plangebie-

tes. Westlich grenzt der Ortsteil Zwota an. Dem Standort

kommt eine fußläufige Nahversorgungsfunktion zu.

Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot wird eingehalten.

Etwa 65 – 74 % der prognostizierten Umsätze stammen

aus dem regionalplanerisch der Stadt Klingenthal zuge-

wiesenen Verflechtungsbereich (Stadtgebiet).

Beeinträchtigungsverbot Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten.

Gegenüber den Anbietern in Zone I des Einzugsgebietes

werden Umsatzumverteilungen im Lebensmittelbereich i.

H. von ca. 4 % ausgelöst, gegenüber den Anbietern im

zentralen Versorgungsbereich Innenstadt werden Um-

satzumverteilungen von rechnerisch rd. 8 % auftreten.

Durch die Erweiterung der Lebensmitteldiscounter sind

Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge, die Funk-

tionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums

sowie die verbrauchernahe Versorgung sowohl in Klin-

genthal als auch im weiteren Umland nicht zu erwarten.

Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutz-

güter bestehen nicht. Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung sowie Vogel-

schutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes werden durch das Vorhaben

nicht berührt. Auf Grundlage des erstellten artenschutzrechtlichen Gutachtens ist eine

Beeinträchtigung von Schutzgütern nicht erwarten.

Somit kann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden.


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2 HÖHERRANGIGE UND ÜBERÖRTLICHE PLANUNGEN

2.1 RAUMORDNUNG, LANDES- UND REGIONALPLANUNG

Die Stadt Klingenthal ist im Landesentwicklungsplan Sachsen vom 14.08.2013 (LEP

2013) als Gemeinde im ländlichen Raum ohne zentralörtliche Einstufung dargestellt.

Der mittelzentrale Städteverbund Göltzschtal im verdichteten Bereich im ländlichen

Raum ist ca. 10 - 20 km und das Mittelzentrum Oelsnitz/Vogtl. ist ca. 27 km entfernt. Das

Oberzentrum Plauen befindet sich in ca. 37 km Entfernung.

Die einschlägigen Ziele des Landesentwicklungsplans wurden bei der Planung berück-

sichtigt:

G 2.2.1.1 Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrs-

zwecke soll in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden.

Z 2.2.1.7 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-

, Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare An-

lagen der Landwirtschaft, sind zu beplanen und die Flächen wieder einer

baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes

gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zu-

kommt.

Diesem Ziel wird entsprochen, indem ein vorhandener Einzelhandelsstandort genutzt

und durch die geplante Erweiterung dem bestehenden Bedarf angepasst wird. Zur

Verlagerung und Erweiterung eines weiteren, im Stadtgebiet ansässigen, Einzelhan-

delsbetriebes wird eine vorhandene Brachfläche genutzt. Somit wird die Neuinan-

spruchnahme von Flächen vermieden und brachgefallene Flächen werden einer

neuen marktfähigen Nutzung zugeführt.

Z 2.3.2.2 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi-

gen Einzelhandelseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen

Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zu-

lässig.

Die Landesplanung Sachsen erachtet die Ansiedlung bzw. Erweiterung von großflä-

chigem Einzelhandel zunächst nur in Mittel‐ und Oberzentren als zulässig. Zur Sicherung

der verbrauchernahen Versorgung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in

Grundzentren zulässig.


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Die Stadt Klingenthal ist gemäß dem geltenden Regionalplan Südwestsachsen sowie

dem Regionalplanentwurf der Region Chemnitz als Grundzentrum ausgewiesen.

Die Planvorhaben dienen der nachhaltigen Sicherung und dem qualitativen Ausbau

der Grundversorgung im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich. Das Kernsortiment der

geplanten Märkte ist dabei als nahversorgungsrelevantes Sortiment bzw. als Sortiment

der Grundversorgung einzustufen.

Z 2.3.2.3 Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Ver-

kaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist

die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi-

gen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierten Lagen

zulässig. In den zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche

ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungs-

bereichen zulässig.

Der Standort stellt eine integrierte Lage dar und wird bereits als Einzelhandelsstandort

genutzt (Lebensmitteldiscounter, Getränkemarkt, Bachfachmarkt). Westlich des Plan-

gebietes befindet sich ein Fachmarktzentrum. Das Plangebiet ist als Nahversorgungs-

standort sowie als „Entwicklungsfläche Einzelhandel“ an der Markneukirchner Straße

zur einzelhandelsbezogenen Stärkung und Ergänzung der Nahversorgung in Klingent-

hal gemäß Einzelhandelskonzept 2015 ausgewiesen. Aufgrund mangelnder Flächen-

verfügbarkeit in der unmittelbaren Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich) wurde

die „Entwicklungsfläche Einzelhandel“ an der Markneukirchner Straße ausgewiesen.

Aufgrund der bandartigen Siedlungsstruktur des Ortes ist eine flächendeckende Nah-

versorgung teilweise schwierig zu gewährleisten. Die Planungen tragen in diesem Zu-

sammenhang zu einer möglichst umfänglichen Nahversorgung bei.

Eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit liegt vor. Eine

fußläufige Erreichbarkeit ist bei einer Entfernung von 700 bis 1.000 m gegeben. Sowohl

die unmittelbar an den Standortbereich angrenzende Wohnbebauung als auch die

im weiteren Umfeld nördlich und südlich des Planstandorts vorhandenen Wohnge-

biete befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Standort. Der fußläufige Nahbereich

des Standortes umfasst somit weite Teile des westlichen Stadtgebiets von Klingenthal.


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gen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugs-

bereich den Verflechtungsbereich des zentralen Ortes wesentlich über-

schreitet.

Das Kongruenzgebot wird durch das Planvorhaben eingehalten. Zwischen 65 % und

74 % des Umsatzes und somit der Hauptanteil des jeweiligen Umsatzes der geplanten

Lebensmittelmärkte stammt aus der Stadt Klingenthal. Lediglich geringe Teile der Um-

sätze werden mit Kunden von außerhalb des Verflechtungsbereiches generiert.

Zudem ist festzuhalten, dass der überwiegende Teil der zusätzlichen Verkaufsfläche

der Erweiterungsvorhaben im großflächigen Bereich dem Komfort der Kunden (brei-

tere Gänge für angenehmeres Bewegen und bessere Übersichtlichkeit) sowie den be-

trieblichen Abläufen (v. a. Vereinfachung der Regalbestückung mit Waren) zugute-

kommt, ohne dass der Umsatz proportional zur Verkaufsfläche wächst. Höhere Umsatz-

leistungen sind aufgrund der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum nicht zu er-

warten.


gen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vor-

habens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktions-

fähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrau-

chernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zent-

ralen Orte substanziell beeinträchtigen.

Das Beeinträchtigungsverbot wird mit der Verlagerung bzw. Erweiterung der bereits

ortsansässigen Einzelhandelsbetriebe eingehalten. Gegenüber Anbietern in Zone I des

Einzugsgebietes (Stadtgebiet von Klingenthal) werden Umsatzumverteilungen im Le-

bensmittelbereich i. H. von ca. 4 % ausgelöst, gegenüber den Anbietern im zentralen

Versorgungsbereich Innenstadt werden Umsatzumverteilungen von rechnerisch rd. 8%

auftreten. In Zone II (Gemeinde Muldenhammer, Teile der Orte Schöneck und Grün-

bach) sind Umsatzumverteilungseffekte von max. 6 % möglich. Die Auswirkungen auf

den zentralen Versorgungsbereich liegen hier auf einem nicht nachweisbaren Niveau.

Außerhalb des Einzugsgebietes sind keine wesentlichen Umverteilungswirkungen

nachweisbar. Zusammenfassend sind durch die Erweiterung der Einzelhandelsbe-


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triebe Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zent-

ralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung sowohl in

Klingenthal als auch im weiteren Umland nicht zu erwarten.

Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen städtebauli-

che Effekte entstehen können wurde durch die GMA eine Auswirkungsanalyse mit

Stand 15.03.2018, ergänzt 24.10.2018 erstellt.

Insgesamt können gegenüber dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Klin-

genthal Umsatzumverteilungen von rechnerisch rd. 0,5 Mio. € bzw. 8 % entstehen. Hier-

von werden aufgrund Überschneidungen in der Sortimentsstruktur im Wesentlichen der

ansässige moderne Edeka Supermarkt betroffen sein. Aufgrund der gegebenen Um-

verteilungsquote von 8 % sind allerdings Betriebsschließungen oder eine Beeinträchti-

gung der Versorgung in dieser schutzwürdigen Standortlage nicht wahrscheinlich. Zu-

dem ist der Edeka‐ Markt als modern und leistungsfähig einzustufen. Durch einen Bä-

cker am Standort und einen Rossmann Drogeriemarkt in Nahlage sind zudem Agglo-

merationseffekte und somit weiterhin Kundenfrequenz gegeben. Die vorhandenen

kleinteiligen Anbieter werden aufgrund ihrer Spezialisierung und nur geringen Sorti-

mentsüberschneidungen nicht wesentlich von Umsatzumverteilungen betroffen sein.

Da beide geplanten Märkte bereits im Stadtgebiet ansässig sind, ist nur die zusätzliche

Verkaufsfläche und der dort generierte Umsatz von Relevanz, da der Bestandsumsatz

bereits am Markt umgesetzt und am neuen Standort ebenfalls gebunden wird.

Dieses Vorgehen ist allgemein anerkannt, da die Wettbewerbswirkungen der Bestand-

flächen bereits eingetreten sind. Das BVerwG hat dazu in einem Urteil vom 12.02.2009

ausgeführt, dass „von der gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen (ist).

Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern

auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand

geprägt“.

Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sind derzeit insgesamt 38 Betriebe mit ins-

gesamt ca. 3.665 m² Verkaufsfläche verortet. Die Betriebe stellen ein vielfältiges Ange-

bot aller Branchen, Sortimente und Verkaufsflächengrößen. Vor allem der große und

moderne Edeka‐Markt sowie der Rossmann Drogeriefachmarkt fungieren als Magnet-

betriebe in der Innenstadt.


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Am Planstandort bzw. in der Standortlage sind im Vergleich zur Innenstadt wesentlich

weniger Betriebe ansässig bzw. geplant, wenngleich die Verkaufsflächengröße deut-

lich höher ist. Auch die Angebotsvielfalt hinsichtlich der Sortimente und Branchen ist

deutlich einseitiger aufgestellt. Aufgrund seines auch bereits heute in Erscheinung tre-

tenden Fachmarktcharakters und der eingeschränkten Sortimentstiefe und ‐breite ist

der Planstandort somit lediglich als Ergänzungslage zur Innenstadt zu klassifizieren.

Da alle avisierten Sortimente bereits heute am Planstandort bzw. in unmittelbarer

Nachbarschaft vorhanden sind, entstehen nur in geringerem Umfang neue Kopp-

lungseffekte durch die etablierten bzw. zu etablierenden Betriebe. Darüber hinaus bil-

det das Areal auch mit den Neuansiedlungen bzw. Verlagerungen nicht den Charak-

ter eines Einkaufszentrums aus, da alle Gebäude für sich einen eigenen Einzelhandels-

standort ausprägen (eigenständige Unternehmen). Lediglich das im Westen der Lage

verortete und bisher von mehreren Anbietern genutzte Objekt Markneukirchner Straße

120 – 122 behält diesen Eindruck, wobei durch den Wegzug von Aldi (Ersatz durch Tedi)

die Magnetwirkung dieses Objektes deutlich verloren hat. Da schließlich der Netto‐

Markt an seinem jetzigen Standort nicht im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

ansässig ist, werden die Kunden durch die Umsetzung des Planvorhabens nicht aus

der Innenstadt herausgeleitet.

Z 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll

eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.

Von besonderer Bedeutung für die Nahversorgungsfunktion des Standortes ist auch

die gute ÖPNV‐Anbindung. Unmittelbar am Plangebiet befindet sich die Bushaltestelle

„Mühlenstraße“, die die Anbindung des Plangebietes an den Stadt‐ und Regionalver-

kehr sichert. Somit ist auch eine im Rahmen der ortsüblichen Verhältnisse gute Erreich-

barkeit des Standortes für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen festzustellen.


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Die Stadt Klingenthal ist im Regionalplan Südwestsachsen (in Kraft getreten am

06.10.2011) entsprechend Karte 3 „Raumstruktur“ als Grundzentrum dargestellt.

Für den Bereich Handel wurden folgende Ziele formuliert:

Z 1.7.1 In den Versorgungs- und Siedlungskernen der Grundzentren gemäß Z 1.2.4 ist

im Rahmen der Bauleitplanung in städtebaulich integrierter Lage zur Ansied-

lung, Erweiterung oder wesentlichen Änderung von Einzelhandelseinrichtun-

gen ein zentraler Versorgungsbereich auszuweisen.

Z 1.7.2 Innenstädte, vor allem die Stadtzentren sind in ihrer Funktion als Standorte

des Einzelhandels und der Nahversorgung zu sichern, zu stärken und auszu-

bauen. Dabei soll auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzel-

handels hingewirkt werden.

Das Plangebiet ist als Nahversorgungsstandort sowie als „Entwicklungsfläche Einzel-

handel“ an der Markneukirchner Straße zur einzelhandelsbezogenen Stärkung und Er-

gänzung der Nahversorgung in Klingenthal gemäß Einzelhandelskonzept 2015 ausge-

wiesen. Aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit in der unmittelbaren Innenstadt

(zentraler Versorgungsbereich) wurde die „Entwicklungsfläche Einzelhandel“ an der

Markneukirchner Straße ausgewiesen.

Durch die Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe an der Markneukirchner Straße sind

entsprechend der Auswirkungsanalyse der GMA vom 15.03.2018, ergänzt 24.10.2018

Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtli-

chen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung sowohl in Klingent-

hal als auch im weiteren Umland nicht zu erwarten. Der überwiegende Teil der zusätz-

lichen Verkaufsfläche kommt dem Komfort der Kunden sowie den betrieblichen Ab-

läufen zugute, ohne dass der Umsatz proportional zur Verkaufsfläche wächst.

Weitere Aussagen des Regionalplans stehen einer baulichen Entwicklung nicht entge-

gen.

Entsprechend der Darstellung Karte 1 „Raumnutzung“ des Regionalplans Südwest-

sachsen stehen am Standort keine regionalplanerischen Zielstellungen entgegen.

Klingenthal liegt innerhalb des Naturparks Erzgebirge-Vogtland. Bebaute Ortslagen lie-

gen außerhalb des Naturparks.


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Ausschnitt Regionalplan Südwestsachsen, Karte 1 Raumnutzung

Lage des Satzungsgebietes

Der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz war bis April 2016 im Beteiligungsver-

fahren. Eine erneute Auslegung aufgrund der vorgebrachten Einwände ist vorgese-

hen, so dass dieser Entwurf momentan noch keine Rechtsgrundlage darstellt.

Auch im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz ist die Stadt Klingenthal entspre-

chend Karte 3 „Raumstruktur“ als Grundzentrum dargestellt. Die Stadt liegt im Schnitt-

punkt Regionaler Verbindungs- und Entwicklungsachsen u.a. nach Tschechien.

Für den Bereich Handel wurden folgende Grundsätze und Ziele formuliert:

G 1.7.1 In der Region ist auf eine ausreichende, bedarfsgerechte und überwiegend

verbrauchernahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristi-

gen Bedarfs unter Beachtung der demographischen Entwicklung hinzuwirken.


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Dazu sollen die Betriebstypenvielfalt der Warenanbieter sowie auch neue Ver-

sorgungsmodelle umgesetzt werden.

Z 1.7.5 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen

Einzelhandelseinrichtungen ist im Versorgungs- und Siedlungskern der Grund-

zentren gemäß Z 1.3.2.1 zur Sicherung der Nahversorgung nur im zentralen Ver-

sorgungsbereich zulässig. Dieser ist im Rahmen der Bauleitplanung abzugren-

zen und entsprechend zu begründen.

Die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes an der Markneukirchner Straße dient der

Sicherung der Wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung in der Stadt Klingenthal.

Aufgrund der bandartigen Siedlungsstruktur des Ortes ist eine flächendeckende Nah-

versorgung teilweise schwierig zu gewährleisten. Die Planungen tragen in diesem Zu-

sammenhang zu einer möglichst umfänglichen Nahversorgung bei.

Das Plangebiet ist als Nahversorgungsstandort sowie als „Entwicklungsfläche Einzel-

handel“ an der Markneukirchner Straße zur einzelhandelsbezogenen Stärkung und Er-

gänzung der Nahversorgung in Klingenthal gemäß Einzelhandelskonzept 2015 ausge-

wiesen. Aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit in der unmittelbaren Innenstadt

(zentraler Versorgungsbereich) wurde die „Entwicklungsfläche Einzelhandel“ an der

Markneukirchner Straße ausgewiesen.

Der Bebauungsplan „Einzelhandelsstandort an der Markneukirchner Straße liegt inner-

halb der „Entwicklungsfläche Einzelhandel“, die im Einzelhandelskonzept 2015 der

Stadt Klingenthal neben dem zentralen Versorgungsbereich festgesetzt wurde, um der

besonderen bandartigen Struktur der Stadt zu entsprechen und die Nahversorgung im

gesamten Stadtgebiet zu sichern. Damit ist die Planung mit den Zielen und Grundsät-

zen der Regionalplanung vereinbar.

Im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz liegen entsprechend Karte 1 Raumnut-

zung ebenfalls für das Plangebiet keine regionalplanerischen Restriktionen vor.


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Ausschnitt Entwurf Regionalplan Region Chemnitz, Karte 1 Raumnutzung

Lage des Plangebietes

Entsprechend Karte 9 liegen Bereiche mit besonderen Anforderungen an den Grund-

wasserschutz sowie zur Erhaltung und Verbesserung des Wasserrückhaltevermögens-

vor. Dem wird entsprochen indem bereits bebaute Bereiche einer Nachnutzung zuge-

führt werden. Damit wird die Neuinanspruchnahme bisher unbebauter Flächen ver-

mieden. Das Plangebiet ist an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen.

Das Satzungsgebiet befindet sich entsprechend Karte 13 innerhalb relevanter Räume

für Fledermäuse. Im Rahmen der Artenschutzkontrolle zum Bebauungsplan wurden in

den abzureißenden Gebäuden keine Anhaltspunkte für den Aufenthalt von Fleder-

mäusen vorgefunden.

Um dauerhaft nachteilige Auswirkungen auf Fortpflanzungs- oder Ruhestätten auszu-

schließen, wurden trotzdem entsprechende Ersatzquartiere im Plangebiet festgesetzt.


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2.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN

Die Stadt Klingenthal verfügt über einen wirksamen Flächennutzungsplan. Der Flä-

chennutzungsplan wurde rückwirkend zum 22.09.1994 in Kraft gesetzt.

Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt.

Damit kann der Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wer-

den.

Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des

Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennut-

zungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des

Gemeindegebietes darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im

Wege der Berichtigung anzupassen.

In der berichtigten Fassung wird anstelle des Gewerbegebietes ein Sondergebiet Han-

del festgesetzt.

Ausschnitt wirksamer FNP Ausschnitt berichtigter FNP

2.3 FACHPLANUNGEN

Das Plangebiet wird durch andere Fachplanungen nicht berührt.


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3 ZIELE UND ZWECKE DES BEBAUUNGSPLANES

3.1 PLANUNGSANLASS UND -ERFORDERNIS

Das Planungsziel des Bebauungsplans besteht darin, die Einzelhandels- und Nahver-

sorgungsfunktion an diesem verkehrsgünstig gelegenen innerstädtischen Standort in

der Stadt Klingenthal zu stärken und zu entwickeln. Dazu soll das Gebäude des bishe-

rigen Lidl-Marktes umgebaut und erweitert werden, so dass der RHG Baumarkt dorthin

verlagert werden kann. Für den Lidl-Markt wird ein Neubau im räumlichen Anschluss

an die Markneukirchner Straße errichtet. Weiterhin soll auf der unmittelbar angrenzen-

den beräumten Brachfläche nördlich der Mühlenstraße ein Nettomarkt angesiedelt

werden. Der bestehende Netto-Discounter an der Auerbacher Straße wird geschlos-

sen. Es handelt sich damit bei beiden Standorten um die Erweiterung im Stadtgebiet

bereits bestehender Handelseinrichtungen. Da beide Einzelhandelsbetriebe Verkaufs-

flächen über 800 m² aufweisen, handelt es sich um großflächige Einzelhandelseinrich-

tungen. Das Plangebiet ist deshalb als Sonstiges Sondergebiet im Sinne des §11

BauNVO festzusetzen.

Das Planvorhaben befindet sich grundsätzlich in Übereinstimmung mit dem vom Stadt-

rat beschlossenen Einzelhandelskonzept der Stadt Klingenthal (Stand 09/2015). Das

Fachkonzept hat den Bereich zwischen Markneukirchner Straße und Brückenstraße als

sogenannten Entwicklungsstandort für Einzelhandelsbetriebe zur Stabilisierung und Er-

gänzung der Nahversorgung ausgewiesen. Diese siedlungsräumlich integrierte Lage

soll nunmehr in diesem Sinne städtebaulich neugeordnet und entwickelt werden.

Durch eine planbegleitende Auswirkungsanalyse zum Einzelhandel wurde der Nach-

weis zur städtebaulichen und versorgungsseitigen Verträglichkeit geführt.

Die Stadt Klingenthal möchte mit der Überplanung des Standortes an der Markneu-

kirchner Straße die Einzelhandels- und Nahversorgungsfunktion im gesamtstädtischen

Interesse unter Beachtung der grundzentralen Versorgungsfunktion dauerhaft sichern

und die notwendigen Aufwertungs- und Entwicklungsmaßnahmen vornehmen. In die-

sem Zusammenhang soll insbesondere eine demografie- und altersgerechte Gestal-

tung der Märkte mit mehr Bewegungsfreiheit und besserer Erreichbarkeit der Waren

sowie eine zeitgemäße Form der Warenpräsentation umgesetzt werden.


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3.2 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG UND PROGNOSE

Die Stadt hat kontinuierliche Bevölkerungsverluste zu verzeichnen. Dabei liegen die

Verluste aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung deutlich über den Wanderungs-

verlusten.

Mit dem ZENSUS 2011 erfolgte eine Neuerfassung der Datenbasis zu Einwohnern, Haus-

halten und Gebäuden, die nunmehr Grundlage weiterer Hochrechnungen ist.

Nachfolgend wird die Einwohnerentwicklung bis Ende 2015 aufgezeigt:

Veränderungen seit 2011

Jahr Einwohner Saldo

Geburten /

Sterbefälle

Saldo

Zu- und Fort-

züge

Veränderun-

gen gesamt

03.10.1990 14.168

09.05.2011 9.386

31.12.2012 9.167 - 111 -21 -130

31.12.2013 9.078 - 104 - 83 -89

31.12.2014 8.910 - 141 - 27 - 168

31.12.2015 8.783 - 99 - 28 - 127

Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen

Die Bevölkerungsverluste der Stadt liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises

Vogtlandkreis.

Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2015

Klingenthal Landkreis Vogtland

Einwohner Verlust zu

2011in %

Einwohner Verlust zu

2011 in %

2011 9.386 240.052

2015 8.783 -6,8 232.318 -3,3

Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen

Bis zum Jahr 2030 wird sich die Bevölkerung nach der 6. Regionalisierten Bevölkerungs-

vorausberechnung auf ca. 7.800 Einwohner (Variante 1) bzw. 7.300 Einwohner (Vari-

ante 2) verringern.


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3.3 BEDARF AN HANDELSFLÄCHEN

Die Stadt Klingenthal hat als Grundzentrum wichtige Versorgungsfunktionen für die Be-

völkerung im Einzugsgebiet zu erfüllen und die zentralörtliche Daseinsvorsorge zu si-

chern.

Die Stadt hat ein Einzelhandelskonzept mit Stand 04.09.2015 durch die GMA Gesell-

schaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Dresden erstellen lassen, um vorhandene

Potenziale zur Verbesserung der Nahversorgung unter besonderer Berücksichtigung

zentraler Versorgungsbereiche zu ermitteln. Das Konzept wurde mit der Auswirkungs-

analyse zur geplanten Erweiterung und Verlagerung von zwei Lebensmittelmärkten in

Klingenthal vom 15.03.2018 und 24.10.2018 durch die GMA fortgeschrieben.

Darin wurde die Handelssituation in der Stadt Klingenthal ausführlich betrachtet. In der

Innenstadt sind auch aufgrund der Gebäudestruktur überwiegend kleinteilige Läden

vorhanden. Die durchschnittliche Größe der Geschäfte beträgt in der Gesamtstadt

ca. 128 m² (Bundesdurchschnitt ca. 250 m²).

Die Nahversorgung ist durch einen Vollsortimenter (EDEKA), der innerhalb des zentra-

len Versorgungsbereiches einen Magnetbetrieb darstellt, sowie durch ergänzende Dis-

counter angemessen und nachhaltig gesichert.


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Der Einzugsbereich des Einzelhandels erstreckt sich auf folgende Zonen:

Einzugsgebiet Einwohner Anteil in %

Zone I Stadt Klingenthal 8.800 55

Zone II Teile der Gemeinden Muldenhammer,

Grünbach, Schöneck

7.200 45

gesamt 16.000 100

Darüber hinaus sind in gewissem Umfang auch Kundenbeziehungen aus dem be-

nachbarten Tschechien zu erwarten.

In der Stadt Klingenthal wurde der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt“ sowie

Entwicklungsflächen für Einzelhandel an der Markneukirchner Straße festgesetzt.

Wegen mangelnder Flächenverfügbarkeit in der unmittelbaren Innenstadt (zentraler

Versorgungsbereich) wurde die „Entwicklungsfläche Einzelhandel“ an der Markneu-

kirchner Straße ausgewiesen.

Ausschnitt Karte 3 aus Fassung 24.10.2018

Eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit liegt für das

Plangebiet vor. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist bei einer Entfernung von 700 bis 1.000

m gegeben. Sowohl die unmittelbar an den Standort angrenzende Wohnbebauung


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als auch die im weiteren Umfeld nördlich (Plattenbaugebiet mit hoher Einwohner-

dichte) und südlich vorhandenen Wohngebiete befinden sich in fußläufiger Entfer-

nung. Der fußläufige Nahbereich des Standortes umfasst somit weite Teile des westli-

chen Stadtgebiets von Klingenthal (Karte 3 der Auswirkungsanalyse vom 24.10.2018).

Aufgrund der bandartigen Siedlungsstruktur sowie der topografischen Gegebenhei-

ten ist es nicht möglich einen aus allen Himmelsrichtungen gleichermaßen erreichba-

ren Versorgungsstandort zu etablieren. Für viele Einwohner zentrumsferner Ortslagen

wird daher auch die gute Erreichbarkeit mit dem Pkw eine Rolle spielen.

Der Nahversorgungsstandort Auerbacher Straße einschließlich der Entwicklungsfläche

Einzelhandel nördlich des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt bleibt entspre-

chend dem Einzelhandelskonzept 2015 weiterhin bestehen. Am Standort befindet sich

ein Penny-Markt, der die verbrauchernahe Versorgung des nördlichen Stadtbereiches

derzeit sicherstellt.

Darüber hinaus besteht eine gute ÖPNV‐Anbindung. Unmittelbar am Plangebiet be-

findet sich die Bushaltestelle „Mühlenstraße“, die die Anbindung des Plangebietes an

den Stadt‐ und Regionalverkehr sichert. Somit ist auch eine im Rahmen der ortsübli-

chen Verhältnisse gute Erreichbarkeit des Standortes für nicht motorisierte Bevölke-

rungsgruppen festzustellen.

Die im Stadtgebiet bereits ansässigen Lebensmitteldiscounter wollen ihre bisherige

Verkaufsfläche um jeweils max. 350 m² vergrößern, um ihr Warenangebot in zeitgemä-

ßer Form präsentieren zu können und den Kunden ein angenehmeres Einkaufserlebnis

zu bieten. Der überwiegende Teil der zusätzlichen Verkaufsfläche der Erweiterungsvor-

haben im großflächigen Bereich kommt dem Komfort der Kunden (breitere Gänge für

angenehmeres Bewegen und bessere Übersichtlichkeit) sowie den betrieblichen Ab-

läufen (v. a. Vereinfachung der Regalbestückung mit Waren) zugute, ohne dass der

Umsatz proportional zur Verkaufsfläche wächst. Höhere Umsatzleistungen sind auf-

grund der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum nicht zu erwarten.

Durch die Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe sind Auswirkungen auf das städte-

bauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungsbereichs so-

wie die verbrauchernahe Versorgung sowohl in Klingenthal als auch im Umland nicht

zu erwarten.


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3.4 STANDORTALTERNATIVEN

Standortalternativen zur Erweiterung der Lebensmitteldiscounter werden im Stadtge-

biet nicht gesehen.

Der Lidl-Markt ist bereits mit einer Verkaufsfläche von 814 m² am Standort in der Mark-

neukirchner Straße vorhanden. Hier liegt entsprechend dem Einzelhandelskonzept

eine Entwicklungsfläche Einzelhandel vor. Von daher bietet sich ein Ersatzneubau mit

erweitertem Flächenangebot an diesem Standort an.

Der Netto-Markt, der mit einer Verkaufsfläche von 800 m² in der Auerbacher Straße

ansässig war, wurde geschlossen. Der Standort ist zu klein für eine zeitgemäße Erweite-

rung des Marktes. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sowie in unmittelba-

rer Nähe befinden sich keine Flächen in der erforderlichen Größe, so dass die Verla-

gerung dieses Marktes nur in die Entwicklungsfläche Einzelhandel an der Markneu-

kirchner Straße erfolgen kann. Das Gebäude des ehemaligen Netto-Marktes wird ge-

werblich nachgenutzt.


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4 PLANINHALT

4.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG

Das Plangebiet wird als Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweck-

bestimmung Handel festgesetzt.

Das Sondergebiet „Handel“ (SO 1) dient der Unterbringung von Einzelhandels-

betrieben und zwar

- eines Lebensmittelmarktes in der Betriebsform eines Discounters

mit max. 1.150 m² Verkaufsfläche,

max. 15 % der Verkaufsfläche dürfen mit Sortimenten aus dem Non Food- Be-

reich (Non-Food I und Non-Food II) belegt werden.

Das Sondergebiet „Handel“ (SO 2) dient der Unterbringung von Einzelhandels-

betrieben und zwar

- eines Lebensmittelmarktes in der Betriebsform eines Discounters

mit max. 1.180 m² Verkaufsfläche,

max. 15 % der Verkaufsfläche dürfen mit Sortimenten aus dem Non Food- Be-

reich (Non-Food I und Non-Food II) belegt werden,

- eines Baufachmarktes mit Sortimenten für Haus und Garten (Raiffeisenmarkt)

mit max. 750 m² Verkaufsfläche,

- eines Getränkemarktes mit max. 150 m² Verkaufsfläche.

Zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind großflächige Einzelhandelsbe-

triebe auch in Grundzentren zulässig. Die Stadt Klingenthal ist im Regionalplan Süd-

westsachsen als Grundzentrum ausgewiesen.

Die im Plangebiet vorgesehenen Lebensmittelmärkte sind bereits am Standort bzw. im

Stadtgebiet mit einer geringeren Verkaufsfläche ansässig. Um im Wettbewerb mit an-

deren Anbietern bestehen zu können, ist eine zeitgemäße Warenpräsentation und

Ausstattung der Läden erforderlich. Insbesondere durch die Ausgestaltung mit breite-

ren Gängen, niedrigeren Regalhöhen werden die Einrichtungen so ausgelegt, dass

den verschiedenen Bedürfnissen unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen, insbeson-

dere der älter werdenden Bevölkerung, entsprochen wird, ohne dass das zu einer we-

sentlichen Umsatzsteigerung führt.

Die Wirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung und Verlagerung von zwei Lebensmit-

telmärkten in Klingenthal vom 15.03.2018, ergänzt 24.10.2018 durch die GMA hatte

zum Ergebnis, dass bei der geplanten Größe der Lebensmittelmärkte keine städtebau-

lich relevanten Auswirkungen auf die Geschäfte in der Innenstadt zu erwarten sind.


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Durch die Begrenzung des Warensortiments im Non Food-Bereich auf max. 15 % der

Verkaufsfläche wird das Angebot auf das der Nahversorgung beschränkt. Damit wer-

den die Auswirkungen auf den Handel in der Innenstadt, der zahlreiche kleine Ge-

schäfte im Non Food-Bereich aufweist, begrenzt.

Entsprechend dem Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzel-

handel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ wird darauf hingewiesen, dass das Warenangebot

des Lebensmitteleinzelhandels zum Kernbereich der verbrauchernahen Versorgung

gehört, soweit es sich um Produkte des täglichen Bedarfs handelt. Dabei gehören Dro-

geriewaren, Hygiene‐ und Pflegeartikel / Kosmetik, Reinigungs‐ und Waschmittel sowie

Tiernahrung zum Nonfood I‐Sortiment und damit zum täglichen Bedarf.

Die übrigen von einem Lebensmitteldiscounter geführten wechselnden Randsorti-

mente, sog. „Aktionswaren“ (z. B. Haushaltswaren, Elektrowaren, Bekleidung) sind

demnach als Nonfood II‐Sortimente zu klassifizieren und gehören damit im Sinne des

genannten Berichtes zum Nonfood‐Bereich des Warenangebotes. Entsprechend den

Sortimentslisten der Discounter umfassen Non‐Food II-Artikel ca. 4,03 % und Aktionsar-

tikel Non‐Food II ca. 2,64 % der Waren.

Somit sind bei den im BBP festgesetzten 15 % an Non-Food I und II Artikeln unter 10 %

den innenstadtrelevanten Randsortimenten zuzuordnen.

Die beiden Lebensmittelmärkte werden als voneinander getrennte Betriebe geführt.

Den beiden Betrieben werden Stellplätze mindestens in der nach den bauordnungs-

rechtlichen Vorgaben anteilig erforderlichen Mindestanzahl zugewiesen, die durch

Beschilderung oder Markierung den jeweiligen Betrieben zugeordnet sind. Die beiden

Betriebe verfügen über baulich getrennte Eingangsbereiche für die Lieferung und Ent-

gegennahme von Waren und haben jeweils ein getrenntes Betriebsmanagement.

Weitere Festsetzungen sichern die Nachnutzung der vorhandenen Gebäude im SO 2

als Getränkemarkt und Baufachmarkt. Diese beiden Märkte mit Verkaufsflächen un-

terhalb der Großflächigkeit sind bereits am Standort ansässig. Der Getränkemarkt soll

in gleicher Größe fortgeführt werden. Der Baufachfachmarkt soll auf 750 m² Verkaufs-

fläche erweitert werden.


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4.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG

Die Baunutzungsverordnung setzt für sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO keine

Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung fest.

Da die geplante Handelsnutzung einer gewerblichen Nutzung in Bezug auf die erfor-

derliche Versiegelung entspricht, wurde eine Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt.

Entsprechend § 19 (4) BauNVO wird eine weitere Überschreitung der Grundflächen-

zahl durch Garagen und Stellplätze und ihren Zufahrten zugelassen. Die Überschrei-

tung der Grundflächenzahl ist nach BauNVO auch über 0,8 zulässig, wenn durch die

Überschreitung mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bo-

dens zu rechnen ist und wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Er-

schwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Durch die Nutzung des Plangebietes erfolgt eine Bebauung mit Gebäuden zu ca. 60%.

Weitere 40 % werden durch Stellplätze und ihre Zufahrten eingenommen.

Die Überschreitung der GRZ von 0,8 bei Versiegelungen resultiert durch die Unterbrin-

gung der nach SächsBO erforderlichen Anzahl der Stellplätze. Da das Gelände auf

Grund der Vornutzung als Gewerbe- und Einzelhandelsstandortstandort bereits histo-

risch eine sehr hohe Versiegelung aufwies und keine natürliche Bodenbeschaffenheit

mehr besteht, kann bei einer Überschreitung der GRZ von geringfügigen Auswirkungen

auf die natürliche Funktion des Bodens ausgegangen werden.

Die Einhaltung der GRZ würde zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentspre-

chenden Grundstücksnutzung führen, da dann die erforderlichen Stellplätze nicht

nachgewiesen werden könnten. Größere geeignete Grundstücke sind innerhalb des

bebauten Stadtgebietes nicht verfügbar.

Im Sondergebiet erfolgt die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6, weil

hier aufgrund der festgesetzten Wandhöhe von 7,00 m nur eine überwiegend einge-

schossige Bebauung erfolgen kann.

Die Wandhöhe wurde mit 7,00 m festgesetzt. Damit wird den funktionellen Erfordernis-

sen entsprochen. Diese Höhe ist im Umfeld der überwiegend zweigeschossigen Be-

bauung städtebaulich vertraglich.


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4.3 ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE

Die Baugrenzen wurden unter Berücksichtigung der geplanten und vorhandenen Be-

bauung festgesetzt, wobei eine geringfügige Überschreitung untergeordneter Bau-

teile zugelassen wurde.

Die vorhandenen und geplanten Gebäude befinden sich in der Nähe des Ufers der

überdeckten Zwota. Durch die Untere Wasserbehörde wurde mitgeteilt, dass nach

geltendem Recht bei abgedeckten Gewässern die Gewässerabstände nach

SächsWG und WHG nicht maßgebend sind. Das heißt, die geplante Annäherung des

Marktes im SO 1 an das überdeckte Gewässer bedarf keiner gesonderten Ausnahme-

genehmigung.

4.4 BAUWEISE

Im gesamten Plangebiet wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Damit ist eine

offene Bauweise mit Gebäudelängen über 50 m zulässig. Die Grenzabstände zur

Grundstücksgrenze sind einzuhalten.

4.5 VERKEHRSFLÄCHEN

Das Plangebiet grenzt an die Markneukirchner Straße (B 283) an. Davon ausgehend

ist die Erschließung des Gebietes über die öffentlich gewidmeten Straßen Mühlen-

straße und Holzhofstraße gesichert. Die Mühlenstraße wird in Teilbereichen im Einrich-

tungsverkehr befahren. Die Radien ausgehend von der Markneukirchner Straße sind

ausreichend für Lkw. Diese Straßen werden bereits mit Lkw und Linienbussen befahren.

Der Bebauungsplan setzt die öffentlichen Verkehrsflächen fest. Regelungen zur Befahr-

barkeit sind nicht Inhalt des Bebauungsplans.

Für die Anlieferung des SO 1 soll eine neue Grundstücksausfahrt zur Markneukirchner

Straße angelegt werden. Da sich das Plangebiet innerhalb der Ortsdurchfahrt der B283

befindet sind Grundstücksausfahrten grundsätzlich möglich.

Das Plangebiet ist an den ÖPNV angebunden. In der Mühlenstraße befindet sich eine

Bushaltestelle, die die Anbindung an den Stadt‐ und Regionalverkehr sichert.

Innerhalb der Sondergebiete Handel sind Stellplätze als Nebenanlagen zulässig. Bei

großflächigen Einzelhandelsbetrieben sind entsprechend Verwaltungsvorschrift zur


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SächsBO pro10 bis 20 m² Verkaufsfläche 1 Stellplatz vorzusehen. Für Läden und Ge-

schäftshäuser sind pro 30 bis 40 m² Verkaufsfläche 1 Stellplatz auszuweisen.

Demnach sind mind. folgende Stellplätze in den Sondergebieten nachzuweisen:

SO 1 Lebensmitteldiscounter 1.150 m² 58 (20= m² Vfl./Stellplatz)

gesamt 58 Stellplätze

SO 2 Lebensmitteldiscounter 1.180 m² 59 (20= m² Vfl./Stellplatz)

Baufachmarkt 750 m² 19 (40= m² Vfl./Stellplatz)

Getränkemarkt 150 m² 4 (40= m² Vfl./Stellplatz)

gesamt 82 Stellplätze

Die Stellplätze werden den getrennt geführten Unternehmen zugeordnet. Eine ge-

naue Ausweisung der Stellplätze erfolgt im Rahmen des Bauantrags.

Aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung und der fußläufigen Erreichbarkeit für große

Teile der Bevölkerung im Einzugsgebiet kann für den Stellplatzbedarf der niedrige Wert

nach SächsBO für die Ermittlung herangezogen werden.

4.6 GRÜNFLÄCHEN

Öffentliche Grünflächen nach § 9 (1) Nr.15 BauGB sind innerhalb des Plangebietes

nicht festgesetzt.

4.7 FESTSETZUNGEN ZUM ANPFLANZEN VON BÄUMEN UND STRÄUCHERN

SOWIE DEREN ERHALTUNG

Die Festsetzungen zur Grünordnung wurden in den Bebauungsplan integriert.

Im Plangebiet wurde eine verbale Festsetzung vorgenommen, um den Bauherren bei

der Ausformung der Planung gestalterische Möglichkeiten offen zu lassen. Darüber

hinaus schränkt die geringe Flächengröße des Plangebietes standortkonkrete Festset-

zungen stark ein.

Zur Begrünung der Stellflächen wurde festgesetzt, dass je angefangene 8 Stellplätze

ein Laubbaum zu pflanzen ist. Die Pflanzung kann innerhalb der Stellplätze oder im

Randbereich erfolgen. Vorhandene Bäume z.B. auf dem bestehenden Parkplatz wer-

den dabei angerechnet.

Zur grünordnerischen Gestaltung der Straßenräume wurden Festsetzungen zur Bepflan-

zung mit Rasen, Bodendeckern und/oder Sträuchern unter Verwendung einheimi-

scher Gehölze vorgenommen.


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4.8 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen sind für die Errichtung des Einkaufsmarktes nicht

erforderlich. Die Gebäudegestaltung einschließlich Werbung folgt der Firmenphiloso-

phie des Marktbetreibers.

4.9 FLÄCHENBILANZ

Gesamtfläche Bebauungsplan 16.575 m²

Fläche Sondergebiet Handel SO 1 5.875 m²

Fläche Sondergebiet Handel SO 2 8.352 m²

Öffentliche Verkehrsflächen 2.349 m²


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5 STADTTECHNISCHE ERSCHLIEßUNG

Die stadttechnische Erschließung ist im Gebiet bereits vorhanden. Anschlusspunkte be-

finden sich innerhalb des Plangebietes. Im Rahmen der Beteiligung der TÖB sind die

erforderlichen Maßnahmen zu benennen.

Die Leitungsverlegungen sind entsprechend DIN 1998 vorzunehmen.

5.1 ABWASSERBESEITIGUNG

Die Abwasserentsorgung erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser kann in vorhan-

dene Leitungen in der Mühlenstraße und Holzhofstraße eingeleitet werden.

Die Einleitung des Oberflächenwassers kann über vorhandene Leitungen sowie Direk-

teinleitung in die Zwota erfolgen.

Für den Nettomarkt wurde durch das Landratsamt Vogtlandkreis am 10.08.2018 eine

Einleitgenehmigung zur Einleitung des Oberflächenwassers von max. 46,6 l/s in die

Zwota erteilt.

Für den vorhandenen Lidl-Markt wurde mit Schreiben vom 10.02.1995 der Einleitung

von Oberflächenwasser in den Regenwasserkanal des AZV Klingenthal/Zwota (i.V. mit

Schreiben des AZV vom 08.02.1995) mit Ableitung in die Zwota zugestimmt. Darüber

hinaus besteht eine Direkteinleitung in die Zwota. Im Rahmen der Planung ist durch die

Erweiterung des Lidl-Marktes insgesamt ein Regenwasseranfall von 186,33 l/s zu erwar-

ten. Die Erweiterung bestehender Wasserrechte ist in nachgeordneten Verfahren zu

beantragen. Bei Erfordernis der gedrosselten Einleitung in Kanäle des AZV bzw. Einlei-

tung in die Zwota sind unterirdische Rückhalteanlagen vorzusehen.

5.2 GAS

Die Gasversorgung des Standortes ist ausgehend von vorhandenen Leitungen gesi-

chert.

5.3 TRINKWASSER

Die Versorgung des Standortes mit Trinkwasser ist ausgehend von vorhandenen Lei-

tungssystemen gesichert.

Die Löschwasserversorgung für das Gebiet ist entsprechend Arbeitsblatt 405 des DVGB

über einen Zeitraum von 2 Stunden zu sichern. Aus dem öffentlichen Trinkwassernetz

kann eine Löschwassermenge von 48 m³/h bereitgestellt werden. Für den weiteren

Bedarf können Löschwasserentnahmestellen an der Zwota genutzt werden.


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5.4 ELT-VERSORGUNG

Die Versorgung des Standortes mit Elektroenergie ist ausgehend von vorhandenen Lei-

tungssystemen gesichert.

5.5 FERNMELDEEINRICHTUNGEN

Die fernmeldetechnische Versorgung des Standortes ist gesichert. Im Zuge der Erschlie-

ßung müssen Telekommunikationslinien neu errichtet bzw. verändert werden.

5.6 ABFALLENTSORGUNG

Standplätze für Abfallbehälter sind auf den jeweiligen Privatgrundstücken bereitzustel-

len. Das Plangebiet ist durch dreiachsige Müllfahrzeuge befahrbar. Die Abfallentsor-

gung kann direkt am Grundstück erfolgen.


_________________________________________________________________________________

6 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES

6.1 AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT

6.1.1 Naturschutz / Landschaftsplanung

6.1.1.1 Rahmenbedingungen

Geologie und Böden

Die Hauptgesteinsart der Südabdachung des Erzgebirges ist der Hüllschiefer-Phyllit. Er

trägt als Verwitterungsdecke flachgründige, lehmig-sandige Braunerden. Diese sind

als Berg-Sand-Lehm in unterschiedlicher Stärke am Standort ausgebildet.

Der Festgesteinsuntergrund wird von ordovizischen Gesteinen der Klingenthal-Gruppe

aufgebaut. Hierbei handelt es sich im nördlichen Plangebiet um dunkelbläuli-

che/graue, anchimetamorphartige bis normalmetamorphe Ton- und Schluffphyllite,

während im Südteil des Plangebietes grüngraue/hellgrüne, anchimetamorphe

Schluffphyllite anstehen, in die vielfach Quarzite/ Quarzitschiefer eingeschaltet sein

können. Die Festgesteine sind im oberflächennahen Bereich oftmals zu rolligen und /

oder bindigen Lockergesteinen zersetzt. Die Zersatzmächtigkeiten können mehrere

Meter betragen. Die Festgesteine werden von etwa 1 m bis 3 m mächtigen weichsel-

kaltzeitlichen Solifluktions-schuttdecken (Hanglehm/ Hangschutt) überlagert.

Im Plangebiet ist durch frühere Bebauungen und Abrisse mit anthropogenen Auffül-

lungen zu rechnen.

Für das Bauvorhaben wird eine standortkonkrete Baugrunduntersuchung in Anleh-

nung an die DIN 4020/ DIN EN 1997-2 empfohlen. Sofern Bohrungen niedergebracht

werden, besteht Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht bei der Abt. 10 Ge-

ologie des LfULG.

Im Plangebiet sind wahrscheinlich geogen bedingte erhöhte Radonkonzentrationen

in der Bodenluft aufgrund der geologischen Verhältnisse vorhanden. Zum Schutz vor

erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in dauerhaften Aufenthaltsräu-

men wird empfohlen, bei geplanten Neubauten generell Radonschutzmaßnahmen

vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation

auf dem Grundstück prüfen zu lassen.


_________________________________________________________________________________

Wasserhaushalt

Oberflächenwasser

Das Plangebiet wird im Norden durch die Zwota begrenzt, die derzeit überdeckt ist.

Nach geltendem Recht sind bei abgedeckten Gewässern die Gewässerabstände

nach SächsWG und WHG nicht maßgebend.

Bei einer Gewässeroffenlegung ist der Gewässerabstand von 5 m aber einzuhalten.

Bei einer künftigen Gewässeroffenlegung kann das Gewässer im Näherungsbereich

zum Gebäude geringfügig verlegt werden, um den Gewässerabstand einzuhalten.

An der Zwota befindet sich im Bereich nordwestlich des Plangebietes ein gem. § 72

Abs. 2 Nr. 2 SächsWG festgesetztes Überschwemmungsgebiet.

Das Überschwemmungsgebiet erstreckt sich aufgrund der Verrohrung des Gewässers

(Durchflussbegrenzung und Rückstau) nur auf den Bereich nördlich der Bahnstrecke.

Das Plangebiet ist durch Hochwasser nicht betroffen.

Das Planvorhaben hat keine wesentlichen Auswirkungen auf durchzuführende Maß-

nahmen zur Fließgewässersanierung. Im Bereich des Plangebietes soll nach Aussage

der Landestalsperrenverwaltung die Überdeckung der Zwota bestehen bleiben.

Grundwasser

In den rolligen Hangschuttsedimenten und den ggf. unmittelbar unterlagernden rolli-

gen Zersatzbildungen der Festgesteine kann temporär Grundwasser (Porengrundwas-

serleiter) vorkommen. Eine verstärkte Grundwasserführung ist insbesondere während

der Tauperiode im Frühjahr oder nach niederschlagsreichen Phasen zu erwarten. In

den unverwitterten/ kompakten Festgesteine /Störungszonen). Kluftgrundwasser, wel-

ches auf den hydraulisch wirksamen Trennflächen (u.a. offenen Klüften) der weitge-

hend unverwitterten/ frischen Festgesteine zirkuliert, ist in Tiefen ab etwa 15 m unter

Gelände zu erwarten.

6.1.1.2 Bestandsbeschreibung und Bewertung

Ökologische Einheiten / Reale Vegetation / Arten und Biotope

Das Plangebiet ist Bestandteil des bereits urban geprägten Siedlungskörpers. Der

Standort ist bereits mit Einzelhandelseinrichtungen bebaut.

Baumbestand im Plangebiet befindet sich lediglich im Bereich des Parkplatzes östlich

der Holzhofstraße.


_________________________________________________________________________________

Schutzgebiete

Am Standort sind keine Schutzgebiete bzw. Schutzobjekte gemäß EU-Recht (FFH-Ge-

biete, Vogelschutzgebiete), BNatSchG sowie SächsNatSchG vorhanden.

6.1.1.3 Auswirkungen auf Schutzgüter

Auswirkungen auf den Boden

Durch die Nachverdichtung des Plangebietes erfolgen überwiegend Eingriffe in be-

reits bebaute/ versiegelte Bereiche. Der Einzelhandelsstandort soll unter Nutzung vor-

handener Bebauung in Teilen neu bebaut werden.

Der Anteil der Versiegelung bleibt gegenüber der bestehenden bzw. früher vorhande-

nen Bebauung annähernd gleich.

Durch die Nachverdichtung des Baugebietes sind die Auswirkungen auf das Schutzgut

Boden insgesamt gering.

Auswirkungen auf das Wasser

Maßgebliche, anzuwendende gesetzliche Grundlagen bilden Wasserhaushaltsgesetz

(WHG) sowie das Sächsische Wassergesetz (SächsWG). Die Gesetze gelten allgemein

für oberirdische Gewässer und das Grundwasser. Für das Planvorhaben sind Umwelt-

qualitätsziele hinsichtlich Oberflächen- und Grundwasser sowie Abwasserbeseitigung

relevant. Bei Erdaufschlüssen ist das Grundwasser vor Verunreinigungen oder sonstigen

nachteiligen Veränderungen zu schützen.

Durch die Errichtung der bestehenden bzw. früher vorhandenen Bebauung wurden

der natürliche Bodenaufbau und die Versickerungsfähigkeit bereits stark verändert.

Der Anteil der Versiegelung bleibt gegenüber der bestehenden bzw. früher vorhande-

nen Bebauung annähernd gleich.


Wasser insgesamt gering.

Die Abwasserbeseitigung umfasst Schmutzwasser und Niederschlagswasser. Das Plan-

gebiet ist an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen, so dass eine ord-

nungsgemäße Ableitung und Behandlung der Abwässer gewährleistet ist. Die Einlei-

tung des Oberflächenwassers erfolgt in vorhandene Leitungen und in den Vorfluter.


_________________________________________________________________________________

Bewertung der Auswirkungen auf Klima und Luft

Ausgehend von den Darstellungen im Regionalplan Südwestsachsen bestehen keine

lokalklimatischen Restriktionen z.B. Kaltluftschneise.

Der Einfluss innerhalb der Planfläche auf Temperatur, Feuchte und Wind ist durch die

Nachverdichtung des Baugebietes insgesamt gering. Die Auswirkungen sind lokal be-

grenzt.

Bewertung der Auswirkungen auf die Flora

Durch die vorhandene Bebauung des Plangebietes als Einzelhandelsstandort sowie

die frühere Bebauung durch einen Holzbaubetrieb ist bereits eine hohe Versiegelung

mit daraus resultierender entsprechend geringer Artenvielfalt vorhanden.

Baumbestand im Plangebiet befindet sich lediglich im Bereich des Parkplatzes östlich

der Holzhofstraße.

Innerhalb des Plangebietes wurden Festsetzungen zur Grundstücksbegrünung mit hei-

mischen Baum- und Straucharten getroffen. Für standortgerechte Neuanpflanzungen

wurde eine Artenliste empfohlen.


Flora insgesamt gering.

Bewertung der Auswirkungen auf die Fauna

Im Plangebiet sind Gebäude vorhanden, die als potentielle Quartiere für Gebäude

begleitende Kleinvogelarten sowie Fledermäuse dienen können. Vor Abriss dieser Ge-

bäude wurde deshalb zur Vermeidung von Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG

eine Artenschutzschutzkontrolle durch die igc Ingenieurgruppe Chemnitz GbR durch-

geführt.

Am gesamten Gebäudekomplex sind zahlreiche Spalten und Nischen als potentielle

Quartiere für Gebäude begleitende Kleinvogelarten sowie Fledermäuse vorhanden.

Es wurden Dauerniststätten von Haussperling bzw. Mauersegler, potentielle Nischen für

Mauersegler, ein altes Nest des Hausrotschwanzes sowie mehrere Nischen und Spalten

für eine potentielle Besiedlung durch Gebäudebrüter und/oder Fledermäusen doku-

mentiert. Um ein Eintreten der Verbotstatbestände auszuschließen sind Vermeidungs-

maßnahmen (Abriss der Gebäude außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar)

durchzuführen.


_________________________________________________________________________________

Um dauerhaft nachteilige Auswirkungen auf Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im

räumlichen Zusammenhang auszuschließen, sind als Kompensationsmaßnahme ent-

sprechende Ersatzquartiere zu schaffen. Um das Erfolgsrisiko des ersatzweisen Ange-

bots von Nisthilfen zu mindern, wird eine Überkompensation der Anzahl der Ersatznist-

stätten im Vergleich zur Anzahl der potentiellen zerstörten Nistplätze im Plangebiet

empfohlen.

Das Satzungsgebiet befindet sich entsprechend Entwurf Regionalplan Region Chem-

nitz Karte 13 innerhalb relevanter Räume für Fledermäuse. Im Rahmen der Artenschutz-

kontrolle zum Bebauungsplan wurden in den abzureißenden Gebäuden keine An-

haltspunkte für den Aufenthalt von Fledermäusen vorgefunden.

Um dauerhaft nachteilige Auswirkungen auf Fortpflanzungs- oder Ruhestätten auszu-

schließen, wurden trotzdem entsprechende Ersatzquartiere im Plangebiet festgesetzt.

Es ist vorgesehen, die Artenschutz-Maßnahmen zusammengefasst über einen Arten-

schutzturm in Form einer Mauersegler-Laterne mit zusätzlich angebrachten Fleder-

mausquartieren zu realisieren.

Durch die Nachverdichtung des Baugebietes sind bei Umsetzung der Maßnahmen die

Auswirkungen auf das Schutzgut Fauna insgesamt gering.

Bewertung der Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild

Die Kubatur der Bebauung fügt sich in die vorhandene Bebauung im Bereich der Mark-

neukirchner Straße sowie in die Umgebung mit insgesamt sehr unterschiedlich struktu-

rierter Bebauung (Wohnen, Gewerbe, Fachmarktzentrum) ein.

Durch die Begrenzung der Höhe der Bebauung wird der Maßstab der vorhandenen

Bebauung aufgenommen.

Durch die Nachverdichtung des Baugebietes sind die Auswirkungen auf das Orts- und

Landschaftsbild insgesamt gering.

6.1.1.4 Eingriffsbilanz - Ausgleichsmaßnahmen

Durch die Nachverdichtung und Wiedernutzung innerstädtischer Flächen findet kein

kompensationspflichtiger Eingriff statt. Bei diesem Bebauungsplan der Innenentwick-

lung ist vielmehr davon auszugehen, dass der Eingriff bereits früher stattfand und nun-

mehr keine wesentliche Verschlechterung des biotopbezogenen und des funktions-

bezogenen Wertes der Fläche eintritt (s. §13a Abs.2 Nr.4 BauGB).


_________________________________________________________________________________

Daher erübrigen sich Berechnungen nach der im Freistaat Sachsen auf Grundlage des

Landesentwicklungsplans vorzugsweise anzuwendenden Methode zur Ermittlung des

Kompensationsbedarfs „Handlungsempfehlung zur Bewertung und Bilanzierung von

Eingriffen im Freistaat Sachsen“ und daraus resultierende Kompensationsfestsetzungen

im oder außerhalb des Plangebiets.

6.1.1.5 Maßnahmen zur Grünordnung

Die Festsetzungen zur Grünordnung wurden in den Bebauungsplan integriert.

Im Plangebiet sind durch die Nutzung und Vornutzung kaum Grünbestande vorhan-

den. Lediglich auf dem Parkplatz der Handelseinrichtung stehen einige Bäume.

Aus der Umgebung ergeben sich keine zwingenden Forderungen für eine Begrünung

z.B. straßenbegleitende Baumpflanzungen, so dass im Bebauungsplan eine verbale

Festsetzung der grünordnerischen Maßnahmen vorgenommen wurde, die die Be-

pflanzung der Stellplätze mit Bäumen und die Begrünung der Randbereiche der öf-

fentlichen Straßenräume beinhaltet.

Im Randbereich der Zwota wurde auf eine Begrünung verzichtet, da die Offenlegung

der Zwota im Bereich westlich der Holzhofstraße vorgesehen ist und von daher keine,

dieses Vorhaben einschränkenden Maßnahmen erfolgen sollen. Die Überdeckung der

Zwota im Bereich östlich der Holzhofstraße wurde saniert und bleibt erhalten.


_________________________________________________________________________________

6.1.2 Immissionsschutz

Dem Plangebiet benachbart befinden sich Mischgebiete, allgemeine Wohngebiete

aber auch Gewerbebetrieb und ein Fachmarktzentrum. Damit sind entsprechend Bei-

blatt 1 zur DIN 18005 Teil 1 folgende Orientierungswerte maßgebend:

WA 55 dB (A) tags, 40 dB (A) nachts

MI 60 dB (A) tags, 45 dB (A) nachts

Die Orientierungswerte sind als sachverständige Konkretisierung der Anforderungen

an den Schallschutz im Städtebau aufzufassen, deren Einhaltung wünschenswert ist,

die aber keinen Grenzwertcharakter besitzen. Die Abwägung aller städtebaulich rele-

vanten Belange kann auch, insbesondere in bebauten Gebieten, zur Zurückstellung

von Belangen des Schallschutzes führen.

Wesentliche Geräuscheinwirkungen, die vom Plangebiet ausgehen sind durch den

Fahrverkehr (Anlieferung, Kundenverkehr) sowie durch technische Anlagen z.B. Lüf-

tung, Heizung) verursacht.

Um die Auswirkungen der Planung zu untersuchen und Festsetzungen zu treffen, um

schädliche Umweltauswirkungen auf die umgebende Bebauung zu vermeiden wurde

eine Schallimmissionsprognose (Stand 05.03.2018) durch die GAF Gesellschaft für Akus-

tik und Fahrzeugmesswesen mbH, Zwickau erstellt.

Die Schallimmissionsprognose wurde unter Berücksichtigung folgender Voraussetzun-

gen erstellt:

(1) Warenanlieferungen und –entladungen zur Nachtzeit (22 bis 6 Uhr) sowie an

Sonn- und Feiertagen sind nicht zulässig.

(2) Die Fahrgassen der Pkw-Stellplätze sind mit einer Asphaltdeckschicht oder in

Betonpflaster ohne Fase herzustellen.

(3) Für technische Ausrüstungen werden folgende Beschränkungen der Schallleis-

tungspegel festgesetzt:

- Die luft- und klimatechnischen Anlagen sind entsprechend dem Stand der

Technik auszuführen (abgestrahltes Schallspektrum einzeltonfrei, schwin-

gungsisolierte Aufstellung der Verdichter).

Es sind folgende Schallleistungspegel einzuhalten:

- im SO 1 Verflüssiger LW = 71 dB (A), Klimagerät (Bäcker) LW = 60 dB (A),

- Im SO 2 Rückkühler LW = 69 dB (A), Luft-Wärmepumpe LW = 74 dB (A).

- Der Aufstellungsort der Geräte ist im SO 1 an der Nordwand des Gebäudes

(im abgeschirmten Bereich) vorzusehen.

- Presscontainer dürfen nur in eingehausten Bereichen betrieben werden.


_________________________________________________________________________________

Für die schalltechnische Beurteilung der Anlagen wurden die folgend aufgeführten

Szenarien zu betrachtet:

Variante V1 (Zusatzlast): Betrachtung des Betriebs der beiden geplanten

Märkte ohne Berücksichtigung von Vorlasten durch benachbarte Gewerbebe-

triebe;

Variante V2 (Gesamtlast): Betrachtung des Betriebs der beiden geplanten

Märkte mit Berücksichtigung relevanter Vorlasten durch benachbarte Gewer-

bebetriebe;

Variante V3 (Verkehrslärm): Betrachtung des anlagenbezogenen Fahrverkehrs

der beiden Märkte auf öffentlichen Verkehrsflächen (Mühlenstraße und Holz-

hofstraße).

Nach der Modellierung der die Schallausbreitung beeinflussenden topografischen

und baulichen Gegebenheiten sowie der Emissionsdaten der Emissionsquellen wie Zu-

fahrten für Anlieferung und Kunden, Staplerbetrieb, technische Anlagen, Kundenpark-

plätze, Einkaufswagenbereich (siehe Gutachten Abschnitt 3) wurden Berechnungen

der Geräuschimmission für die o.g. Szenarien durchgeführt. Die Berechnungen zum

Gewerbelärm bzw. zur Immissionswirkung des anlagenbezogenen Fahrverkehrs auf öf-

fentlichen Verkehrsflächen erfolgten jeweils mit Hilfe einer detaillierten Prognose ge-

mäß TA Lärm mit A-bewerteten Summenpegeln.

Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass beim geplanten Betrieb der Anlagen

gemäß Variante 1 (Zusatzlast) die Immissionsrichtwerte der Beurteilungs- und Spitzen-

pegel in sämtlichen Beurteilungszeiträumen an sämtlichen Immissionsorten eingehal-

ten werden. Eine Ausnahme bildet der Immissionsort Holzhofstraße 3 (Gutachten IP3),

an dem die nächtlichen Immissionsrichtwerte für kurzzeitige Geräuschspitzen gering-

fügig (um 0,7 dB) überschritten werden. Ursache dafür sind Stapelgeräusche der Ein-

kaufswagen des Lidl-Marktes kurz nach 22.00 Uhr (die letzten Kunden verlassen den

Markt). Da die Einwirkzeit relativ gering ist (wenige Minuten nach 22.00 Uhr bzw. vor

06.00 Uhr) und die Richtwertüberschreitungen als marginal zu bezeichnen sind (unter-

halb der sog. „Wahrnehmbarkeits-Differenzierungsschwelle“ des Menschen) können

diese nach Auffassung des Sachverständigen vernachlässigt werden.

Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen weiter, dass beim geplanten Betrieb der An-

lagen unter Berücksichtigung relevanter Vorlasten gemäß Variante 2 (Gesamtlast) die


_________________________________________________________________________________

Immissionsrichtwerte der Beurteilungspegel in sämtlichen Beurteilungszeiträumen an

sämtlichen Immissionsorten eingehalten werden. Zusätzliche Lärmminderungsmaß-

nahmen an den Anlagen (geplante Märkte) sind nach Auffassung des Sachverstän-

digen nicht erforderlich.

Die Ergebnisse der Berechnungen für die Variante 3 (Verkehrslärm) (Betrachtung des

anlagenbezogenen Fahrverkehrs der beiden Märkte und der relevanten Vorlast-Ge-

werbebetriebe) auf öffentlichen Verkehrsflächen der Mühlenstraße und der Holzhof-

straße) zeigen schließlich die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV an

sämtlichen Immissionsorten für sämtliche Beurteilungszeiträume. Zusätzliche Lärmmin-

derungsmaßnahmen sind in diesem Zusammenhang nach Auffassung des Sachver-

ständigen wiederum nicht erforderlich.

Mit der Erstellung einer Schallimmissionsprognose und der Aufnahme konkreter Festset-

zungen in den Bebauungsplan wird sichergestellt, dass von dem Vorhaben keine

schädlichen Auswirkungen insbesondere auf die benachbarte Wohnbebauung aus-

gehen.

7 GROBKOSTENSCHÄTZUNG

Durch den Bebauungsplan entstehen der Stadt Klingenthal keine Kosten. Die Bauher-

ren übernehmen im Rahmen der Umsetzung der Planung alle anfallenden Kosten.

Büro für Städtebau GmbH Chemnitz

_________________________________________________________________________________

Anlage 1: Entwurfsplanung Lageplan

523/1

521/2

570/3

618

519/57

562 564 565 566

559/1

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532/12

532/5532/6

560

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526

524/1

521/3

561/2 561/1

529

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521/4

522

11

1

3

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114 112 110

Notausgang

Notau

sgan

g

Notau

sgan

g

5.00

6.50

5.00

5.00

6.50

5.00

4

E + K

E + K

1

Werbepylon

Einka

ufs-

wage

n

Öffentlicher Regenwasserkanal

Öffentlicher Schmutzwasserkanal

RW-HA

SW-HA

Hausanschlüsse- Strom- Gas- Trinkwasser- Telefon

Fahrräder 4.00

3.00

3.00

4.10 3.50 3.502.70

Einga

ng

2.40

19.3

4510

.945

Notau

sgan

g

14.0

030.2

4

1.005.00

Poller

4.10

55.64

5.00

Grundstücksausfahrt auf B 283 neu

5 10 20

21 30 38

39 40 50 56

57 60 69

Werbepylon

7072

569

570/1 572

572/2

601/1

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601/b

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9

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1

4

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94

2

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8

2

569

ZWOTA

2

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603

601/a5702

ANLIEFERUNG MAX. 6%

EKW-ANLAGE

1

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111213

18

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32

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59

76

82

90

PARKPLATZ LIDL 90 STELLPLÄTZE

DAVON6 ELTERNSTELLPLÄTZE2 BEHINDERTENPARKPLÄTZE

Poller

Poller

7.302.702.70

2.703.50

3.503.50

3.502.70

4.70

7.004.70

7.895

7.27

2.7052.70

2.192.70

2.701.77

4.707.58

55.20

5.2010.14

5

7.50

2.702.70

9.00

9.794.70

80

Technikebene über EG

Backvorbereitung87.89 m²

TK-Zelle52.40 m²

Kühlzelle FF/Frische20.19 m²

Lager163.63 m²

24-h Anlieferung139.87 m²

21.37 m²

30.90 m²

Tresor

Whiteboard

Spind

Spind

Sitzbank

Ein-/Ausgang37.64 m²

SpindSpind

TRESEN

HA El.

Umkl. D.11.63 m²

Umkl. H.7.73 m²

Kassenraum8.98 m²

Besprechung8.05 m²

Personalraum

WC-H5.22 m² WC-D

1.87 m²

Pfandlager69.65 m²

Messung

VK Stb-Decke

über EG

F-30 Raum

Direktanlieferung

Rolladen-schrank

Tresen

Sitzbank

Spind Spind

SpindSpind

27.11 m²

3.76 m²

PUMI

KBP

Verkaufsraum1114.52 m²

63.845

5.195

25.56

33.09

35.73

5.00

19.375

11.405

2.0 %

Gefä

lle

Holzh

ofstra

ße

Mühlenstraße

Mühle

nstra

ße

EinkaufsmarktLIEDL

RaiffeisenBaumarkt

EinkaufsmarktDeichmann / NKD / KICK

7.0 %

Gefä

lle

GrundstückDeutsche Bahn AG

Zwota (überbaut)

6.00

Parkp

latz K

MW

9.50

B 283Markneukirchner Straße

3.00 2.755.05

5.00

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