werte entwickeln 01.2011

D a s F a c h m a g a z i n f ü r d i e W o h n u n g s w i r t s c h a f t

o-ton Viele Kommunen sind über den Umfang ihrer inner-städtischen Entwicklungspozentiale überrascht . fallbeispiel

Wartelisten für die Fordsiedlung . gestaltung Fassadenkonzepte für vertikale Wohnwelten . technik Schallschutz

Rückbesinnung auf die Mitte!

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Musikviertel Leipzig. Der Plattenbau inder Paul-Gruner-Straße 52–56 wurde 1974 errichtet.Das Leipziger Unternehmen Casa Concept Architektenund Ingenieure GmbH entschied sich für Umbauund Sanierung statt Abriss. „Der Vorteil der Platteist ihre solide Bauweise, auch die Grundrisse derWohnungen sind gut. Und da nichts an der Fassadeunter Denkmalschutz steht, konnte man hervorragenddämmen“, so Geschäftsführer Samy Abdo. Mit einemmodernen Wärmedämm-Verbundsystem – Teilbe-reiche wurden mit Spaltplatten verklinkert – könnendie Gebäude nunmehr mit einem Niedrigenergie-standard punkten. Auch die Ausstattung wurdeangehoben: Statt Standardbalkonen große Terrassenauf der Südseite – hochwertige Holzböden undneue Bäder sind ebenfalls inklusive. Die insgesamt 30Wohnungen sind für 7,60 Euro (netto) pro Quadrat-meter vollständig vermietet.

B a u h e r r u n d A r c h i t e k t :Casa Concept Architekten und Ingenieure GmbH,LeipzigS t o - L e i s t u n g e n :Fassadendämmsystem (StoTherm Vario), teilweise mit keramischer BekleidungF a c h h a n d w e r k e r :Torgauer Maler- und Korrosionsschutz GmbH, Torgau

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06 schwerpunktDie City-Lage als Wohnstandort ist begehrt. Annähernd 30 Prozent der deutschenBevölkerung leben mittlerweile in der Innenstadt. Tendenz steigend. Wachstum nach innen ist deshalb immer häufiger die Devise vieler Stadtplaner. Das ist nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch sinnvoll.

11 o-tonUrbanität gewinnt an Bedeutung. Trotzdem liegen selbst in vielen prosperierenden Städten innerstädtische Flächen brach. Wie gelingt es, diese Entwicklungspotenziale intelligent zu nutzen? Thomas Müller von der Deutschen Gesellschaft für Innenent-wicklung in Hanau weiß, der Aufklärungsprozess ist ein steiniger Weg.

14 fallbeispiel27,5 Millionen Euro hat die LEG Landesentwicklungsgesellschaft NRW GmbH in 300 ehemalige Werkswohnungen im Kölner Stadtteil Niehl investiert. Zwei Jahre haben die Umbau- und Sanierungsarbeiten gedauert. Der Lohn der Mühen: Früher gab es Leerstand, heute gibt es Wartelisten.

18 immobilienporträtsNeue Mitte Eschborn: An historischen Hofreiten orientiert.Heimgartensiedlung Würzburg: Bewahren und optimieren.

20 gestaltungWohnen im Hochhaus ist häufig wenig schick. Dabei bieten die Fassaden jede MengeGestaltungsmöglichkeiten. Die neue, vierteilige Serie zeigt, wie man eine vertikale Wohn-welt ins rechte Licht rücken kann. Im ersten Teil geht es um glatte Fassadenstrukturen.

23 technikFassadendämmung und SchallschutzTeamwork – Belag und Beschichtung

26 weltweitKaiserebersdorf: Grüne Idylle mit Hauptstadtflair

impressum

HerausgeberSto AG Ehrenbachstraße 1 DE-79780 Stühlingen T 07744 57-0 F 07744 57-2178 infoservice@stoeu.com www.sto.de

Redaktion Miriam M. Beul-RamacherChristian HunzikerJörg KlausAlexandra MayDaniela MeidrothTill StahlbuschSusanne StaußTina Tonsen

Verlag Alexandra May Investor + Public RelationsStrohschnitterweg 1f DE-65203 Wiesbaden www.alexandra-may.com

Diese Veröffentlichung sowie alle in ihr enthaltenen Artikel und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Herausgeberin, Redaktion oder Verlagübernehmen keine Verantwortung für unverlangt eingesandte Manuskripte oder Illustrationen.

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Weniger ist mehr

Ende Oktober 2010 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bauund Stadtentwicklung zusammen mit dem Bundesinstitut fürBau-, Stadt- und Raumforschung den ersten Entwurf für das„Weißbuch Innenstadt – Starke Zentren für unsere Städte undGemeinden“ offiziell vorgestellt. Bundesminister Dr. Peter Ramsauerverband die Vorstellung mit einem Aufruf an die Bürger, ihre An-regungen, Vorschläge und Forderungen in den Diskussionsprozessfür die Gestaltung der Zukunft unserer Städte einzubringen. Esbleibt spannend, zu beobachten, welche Ideen und Handlungs-vorschläge von der Bevölkerung aufgeworfen werden undschließlich in der Überarbeitung des Weißbuchs Anklang finden.

Suburbanisierung war gestern. Reurbanisierung ist in. Rund 24Millionen Menschen leben in Deutschlands Städten. Das ist in-zwischen fast ein Drittel der Bevölkerung. Der sich bereits seitLängerem abzeichnende Trend „Flucht zurück in die Stadt“ hatsich also längst manifestiert. Und das ist auch gut so. Denn nochimmer wird täglich eine Fläche von über 100 Hektar bebaut. Dievon der Bundesregierung formulierte „Nationale Nachhaltigkeits-strategie“ sieht vor, den Flächenverbrauch für die Siedlungsent-wicklung bis 2020 auf 30 Hektar zu senken. Dabei wird die Stadtals Wohn- und Lebensraum neu in den Fokus gerückt. Die neueHandlungsmaxime für die Ausweisung von Bauland lautet daher:„Innen vor außen“.

Gut funktionierende, offene und freundliche Zentren bildendas Herz unserer Städte. Und es gibt viele gute Gründe, sie alsWohn- und Lebensraum neu zu entdecken. Aus der Ressourcen-schonung und der Rückbesinnung auf die Mitte ergeben sich für dieStadtentwicklung Chancen, die man auf unterschiedliche Weisenutzen kann. Dass der Paradigmenwechsel bereits eingeleitet ist,verdeutlichen verschiedene Beispiele, die im Schwerpunktthemader vorliegenden neuen Ausgabe von „we“ vorgestellt werden.

Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre.

Michael Keller Leiter Inlandsgeschäfte/Generalbevollmächtigter Sto AG

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„Die (Wohn-)Zukunft liegt in den Städten.“

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Matthias Drexelius,Erster Beigeordneter, Planungsverband

Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main

Rückbesinnung auf die Mitte!

Ob Einfamilienhäuser neben dem historischen Rathaus einer Kleinstadt oder ein neues Viertelneben dem Berliner Hauptbahnhof: Immer mehr Städte und Gemeinden setzen auf Wachstumnach innen, statt sich weiter in die Breite auszudehnen. Für diesen Strategiewechsel sprechenökologische und finanzielle Gründe – und vor allem der Wunsch der Menschen nach einemurbanen Leben.

Vielleicht sind sich die Verantwortlichen im brandenburgischenKleinstädtchen Gransee gar nicht bewusst, dass sie für einenstadtplanerischen Paradigmenwechsel stehen – nämlich für denWechsel von der Außen- zur Innenentwicklung. Eigentlich ist es ja auch nur ein kleines, unspektakuläres Projekt, das im 6.000-Seelen-Städtchen eine Fahrstunde nördlich von Berlin Gestalt an-nehmen soll: Sieben Einfamilien- und Reihenhäuser mit eigenemGarten sind geplant, und zwar mitten in der historischen Innen-stadt, direkt neben dem Rathaus und mit Blick auf die Marienkirche.

„Wir wollen es ermöglichen, dass die Menschen in der Innenstadtwohnen und trotzdem ihr eigenes Häuschen haben können“, sagt

Architekt Peter Köster, der im Auftrag der Stadt und der kommunalenWohnungsbaugesellschaft das Projekt „Grüne Mitte Gransee“ ent-wickelt hat. Dieses sieht vor, vier marode Altbauten gegenüberdem Rathaus abzureißen und so Platz für Eigenheime zu schaffen.Damit, sagt Baudezernent Manfred Richter, unterbreite die Kommuneein Angebot, das in dieser zentralen Lage bisher gefehlt habe. DieKosten für ein Haus inklusive Grundstück liegen zwischen 189.000und 299.000 Euro.

Nur träumen von einem Eigenheim zu diesem Preis können Ham-burger, die in der HafenCity Wohneigentum erwerben wollen. Unddoch steht das europaweit beachtete Großprojekt in der Hansestadt

für dieselbe Tendenz wie die Wohnhäuser in Gransee: für die Rück-besinnung auf das Potenzial des Stadtzentrums. Denn auch die Ver-antwortlichen in Hamburg setzen mit der HafenCity, die sich binnenweniger Jahre von einem unwirtlichen, von Hafenanlagen geprägtenAreal zu einem pulsierenden Stadtviertel gewandelt hat, auf dieStärkung der Innenstadt. „Hamburg“, formuliert es OberbaudirektorJörn Walter, „hat mit der HafenCity die einmalige Chance wahr-genommen, urbanes Leben mitten in der Innenstadt zu entwickeln.“

Täglich 104 Hektar

Diese Revitalisierung von Bestandsflächen, davon sind nicht nurgrüne Fundamentalisten überzeugt, ist sowohl ökologisch als auchökonomisch sinnvoll. „Der Verlust naturnaher Lebensräume durchdie Ausweitung von Siedlungsflächen“, sagt zum Beispiel TanjaGönner, Umweltministerin von Baden-Württemberg mit CDU-Partei-buch, „ist besorgniserregend. Durch die demografische Entwicklungführt die Ausweisung immer neuer Wohn- und Gewerbeflächenaußerdem auch in eine Sackgasse.“

Denn obwohl immer weniger Menschen in Deutschland leben, werdenjeden Tag durchschnittlich 104 Hektar neue Verkehrs- und Siedlungs-flächen bebaut. Viel zu viel, meint die Bundesregierung, die dieseFlächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr bis zum Jahr2020 auf 30 Hektar pro Tag eindämmen möchte. Um dies zu er-reichen, seien „eine konsequente Flächensparpolitik und eine effi-ziente Flächennutzungspolitik“ erforderlich, hält die KommissionBodenschutz beim Umweltbundesamt in einem Positionspapier fest.„Alle Programme der Städtebauförderung und Dorferneuerung“,so die Forderung der Kommission, „sind konsequent auf die Innen-entwicklung zu konzentrieren.“

An Möglichkeiten dafür mangelt es nicht. Das Bundesamt für Bau-wesen und Raumordnung schätzte im Jahr 2007 das baulich nutzbareBrachflächenpotenzial auf bundesweit 128.000 Hektar. Einen Groß-teil davon machen aufgegebene Industrie- und Gewerbeflächen,ehemalige militärische Liegenschaften und brachliegende Bahn- undHafengelände aus – und viele davon befinden sich in zentralen Lagen.

Von der Einöde zur Stadt

Die HafenCity in Hamburg ist nur ein Beispiel dafür, wie sich Ver-kehrsanlagen einer neuen Nutzung zuführen lassen. Ein anderesBeispiel ist die Europacity, die nördlich des Berliner HauptbahnhofsGestalt annehmen soll. Dort, wo sich heute noch auf 40 Hektar Flächeein ungeordnetes Sammelsurium aus Lagerhallen, überflüssig ge-wordenen Bahngleisen, Gewerbehöfen, Galerien und Großmärktenerstreckt, soll in den nächsten Jahren ein Viertel mit 2.000 Woh-nungen und 10.000 Arbeitsplätzen entstehen – vorausgesetzt, esfinden sich dafür Investoren und Nutzer.

„Wir wollen ein Stück Stadt entwickeln, das den Ansprüchen derNachhaltigkeit genügt“, sagt Henrik Thomsen. Er ist Leiter derBerliner Niederlassung des Immobilienunternehmens Vivico, dasdie Federführung bei der Entwicklung der Europacity hat. Nach-haltig, so Thomsen, sei dabei in erster Linie der Verzicht auf denVerbrauch neuer Flächen. Doch die Aufgabe, an diesem Standort

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Informationen und Checklisten

Grundlegende Informationen zum Potenzial der Innenentwicklung hat die Kommission Bodenschutzbeim Umweltbundesamt in ihrem Positionspapier„Flächenverbrauch einschränken – jetzt handeln“zusammengestellt. Es ist kostenfrei downloadbar unter:www.umweltbundesamt.de/boden-und-altlasten/boden/downloads/Flaechenpapier_KBU.pdf

Für die Einschränkung des Bodenverbrauchs setzt sichbesonders engagiert das Land Baden-Württembergein. Konkrete Handlungsempfehlungen bietet dieBroschüre „Bausteine erfolgreicher Innenent-wicklung“ unter: www.uvm.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/63248

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Hanau erfindet sich neu: Mit einem Investitionsvolumen von über200 Millionen Euro werden 45 Hektar Innenstadt in den nächstenzehn Jahren neu gestaltet. Es ist eines der zur Zeit größten Städte-bauprojekte Deutschlands.

eine urbane Identität zu entwickeln, ist alles andere als einfach.Über Jahrzehnte war das Areal durch Bahnanlagen geprägt undda es sich zu Zeiten der deutschen Teilung im Schatten der Mauerbefand, geriet es trotz seiner zentralen Lage aus dem Fokus deröffentlichen Wahrnehmung.

Wie aber verwandelt man eine Einöde in Stadt? Um ein langfristigtragfähiges Konzept zu entwickeln, „beziehen wir die vorhandenenStrukturen mit ein“, sagt Thomsen. Im Fall der Europacity suchendie Verantwortlichen deshalb Synergien mit dem Hauptbahnhof,den benachbarten Bundesministerien, dem Museum für Gegen-wart im Hamburger Bahnhof und dem Universitätsklinikum Charité.Während im Umfeld dieser Institutionen hauptsächlich Bürobautenentstehen sollen, sind im Inneren des Gebiets Wohngebäude vor-gesehen.

Voraussetzungen für den Erfolg

Stadt, da sind sich Planer und Entwickler heute weitgehend einig,braucht ein Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen. Deshalbsetzen auch die Macher der HafenCity in Hamburg auf eine Mischungaus Büros, Einzelhandel, Kultur und Wohnen. Konsequenterweisewerden nicht nur große Bürogebäude und die spektakuläre Elbphil-harmonie den neuen Stadtteil prägen, sondern auch 5.800 Woh-nungen, in denen eines Tages 12.000 Menschen wohnen werden.

Dabei strebt die zuständige HafenCity Hamburg GmbH eine sozialeDurchmischung an. Neben Entwicklern von luxuriösen Wohnungensind auch Genossenschaften aktiv sowie mehrere Baugemeinschaften,die durch Eigeninitiative vergleichsweise preisgünstiges Wohneigen-tum schaffen. Im Quartier Am Lohsepark sollen zudem auch 70 ge-förderte Mietwohnungen entstehen. Um diese Mischung zu erreichen,vergibt die HafenCity Hamburg GmbH die Wohnungsbaugrundstückenicht nach Höchstgebot, sondern zu einem Festpreis; den Zuschlagerhält der Bewerber mit dem besten Konzept.

Eine weitere Voraussetzung für das Gelingen derartiger großerStadtentwicklungsprojekte sehen die Experten in einem Grundgerüst,das einerseits klare Leitlinien festlegt, andererseits aber auch dienötige Flexibilität aufweist, um auf geänderte Nachfragebedürfnissezu reagieren. Sowohl die HafenCity in Hamburg als auch die Europa-city in Berlin entstehen auf Basis eines Masterplans, auf dem danndie weiteren Genehmigungsschritte aufbauen. „Dabei haben wirgute Erfahrungen mit Städtebau- und Architekturwettbewerbengemacht“, berichtet Vivico-Mann Thomsen. Ähnliches gilt für dassehr viel kleinere Projekt „Grüne Mitte Gransee“: Wer sich dort einHaus bauen will, muss sich von der Südstaatenvilla aus dem Fertig-hauskatalog verabschieden. Vielmehr hat er sich an die Planungdes Architekturbüros Köster zu halten, die an den klassizistischen,zweistöckigen Gebäudebestand der Granseer Innenstadt anknüpft.

Vor allem bei großen Vorhaben ist nach Ansicht der Verantwortlichenein dritter Punkt entscheidend: das Einbeziehen der Bevölkerung. „Mandarf die Planungsprozesse nicht zu technokratisch sehen“, sagt Vivico-Mann Thomsen. „Die prozessbegleitende Kommunikation ist extremwichtig.“ Er empfiehlt deshalb den Entwicklern, öffentliche Veran-staltungen durchzuführen – und zwar bevor das Konzept feststeht.

Konversion in Darmstadt

„Wir legen großen Wert auf Offenheit und Transparenz“, betontauch Dieter Wenzel, Bau- und Planungsdezernent in Darmstadt.Zentrales Thema in der hessischen Universitätsstadt ist die Um-wandlung von nicht weniger als 300 Hektar ehemaliger Militärlie-genschaften. Etwa 240 Bürgerinnen und Bürger beteiligten sichim vergangenen Jahr an der ersten Planungswerkstatt Konversion,um über die Entwicklung der Cambrai-Fritsch-Kaserne, der Jefferson-Siedlung und der Lincoln-Siedlung zu diskutieren. Diese und mehrereweitere Kasernen wurden 2008 durch den Abzug der US-Armeefrei – für Wenzel „der Sechser im Lotto“.

Der Grund für die Begeisterung: Darmstadt mit seinen heute 143.000Einwohnern erwartet bis 2020 ein Bevölkerungswachstum umrund fünf Prozent, hat aber aufgrund seiner topografischen Lagekaum Möglichkeiten, sich auszudehnen. Die drei südlich an die Innenstadt angrenzenden Kasernen bieten laut Dezernent Wenzeldie Möglichkeit, einen erheblichen Teil der benötigten neuenWohnungen zu schaffen: 1.500 bis 2.000 Einheiten für 4.000 bis5.000 Einwohner könnten dort entstehen.

Bei der Entwicklung dieser Liegenschaften hat die Kommune aller-dings nicht freie Hand. Denn Eigentümerin ist die Bundesanstalt fürImmobilienaufgaben (BImA) – und die will, wie es Wenzel formuliert,„natürlich Geld sehen“. Die Stadt dagegen bevorzugt eine behut-same Entwicklung. „Wir wollen die Wertschöpfung möglichst in derRegion halten und lehnen den vorrangigen Verkauf von Filetgrund-stücken ab“, sagt Wenzel. Zudem gelte es, die Entstehung sozialerBrennpunkte zu verhindern. „Da gibt es in Bezug auf die BImAKonfliktpotenzial“, räumt der Dezernent ein, unterstreicht aber gleich-zeitig die „sehr konstruktive“ Zusammenarbeit. „Wir“, so Wenzel,„sind die Träger der Planungshoheit. Und das weiß auch die BImA.“

Zwei Wege zur neuen Innenstadt

Einen anderen Weg der Kooperation beschritt die Stadt Hanau, alssie einen Investor für ein Einkaufszentrum suchte. Sie entschied sichfür den sogenannten wettbewerblichen Dialog – ein Verfahren, das 2006 im Rahmen des ÖPP-Beschleunigungsgesetzes (ÖPP = Öffentlich-Private Partnerschaft) eingeführt wurde. „Die Stadtsuchte bewusst nicht einen Investor nur für ein Einkaufszentrum“,blickt Thomas Müller, Gründungsgesellschafter der Hanauer Be-ratungsfirma Terramag und Mitglied der Deutschen Gesellschaft fürInnenentwicklung, zurück. „Vielmehr erkannte sie, dass Hanaunicht ein Einzelhandelsproblem, sondern ein strukturelles Problemin der Innenstadt hat und dass die Innenstadt nur aufgewertetwerden kann, wenn alle Punkte ganzheitlich angepackt werden.“

Der letztlich ausgewählte Investor – die HBB aus Lübeck – ver-pflichtete sich deshalb zur Umsetzung eines ganzen Bündels anMaßnahmen. So hat das Unternehmen nicht nur das sogenannteLiteraturquartier, ein 15.000 Quadratmeter großes Einkaufszentrummit integrierter Stadtbibliothek, zu errichten, sondern auch einKulturzentrum und ein Kino zu bauen, den öffentlichen Raum umzugestalten und das Wohnungsangebot in der südlichen Innen-stadt aufzuwerten. Zu diesem Zweck wird es das neben der

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2010 hat der Berliner Senat den Weg frei gemacht für die Stadt in der Stadt. Der „Total-Tower“ wird die Deutschlandzentrale des französischen Ölmultis.

Masterplan Europacity, Berlin.

Wallonisch-Niederländischen Kirche gelegene, in den 1950er-Jahrenerrichtete Westcarré abreißen und an seiner Stelle Wohnraum er-richten, der heutigen Ansprüchen genügt.

Auch der am Bodensee gelegenen Stadt Radolfzell gelang es, dieInteressen von Kommune und Investor zusammenzubringen – dieAuszeichnung mit dem Flächenrecyclingpreis 2008 des LandesBaden-Württemberg beweist es. Radolfzell stand vor einigen Jahrenvor der Herausforderung, eine neue Nutzung für das Gelände derWäschefirma Schiesser zu finden. Nachdem diese die Produktionan diesem Standort eingestellt hatte, wurde eine 15 Hektar großeIndustriefläche in unmittelbarer Nähe zur Altstadt frei. Ein privaterInvestor, die Hesta Immobilien GmbH, wandelte das Areal um undschuf dabei ein Factory-Outlet-Center, weitere Läden, ein Logistik-zentrum und diverse Dienstleistungsflächen. „Das Projekt“, so dasFazit von Tanja Gönner, Umweltministerin von Baden-Württemberg,„ist ein hervorragendes Beispiel für die Sanierung einer Brachfläche.“

Zum neuen Stadtviertel gehört auch ein Wohnquartier, das eineInvestorengruppe unter Führung der GVV Städtischen Wohnbau-gesellschaft Singen realisierte. Vom ersten Bauabschnitt mit 80Wohn- und sechs Gewerbeeinheiten sind die allermeisten verkauft;im Mai 2011 wird der zweite Bauabschnitt mit 60 Eigentumswoh-nungen fertig. „Wichtigste Käufergruppe ist die Generation 50 plus“,sagt GVV-Geschäftsführer Roland Grundler. Diese Zielgruppe pro-fitiert von der hervorragenden Infrastruktur sowie der Nähe zuAltstadt und Bodensee.

Menschen möchten im Zentrum wohnen

Dass das Wohnen in der Innenstadt für viele Menschen attraktiv ist,belegt eine Untersuchung, die das Beratungsunternehmen empiricaim Auftrag des Immobilienkonzerns Vivico vorgenommen hat. 82Prozent der Menschen in den deutschen Innenstädten sind mit ihrerWohnsituation zufrieden, wie eine repräsentative Umfrage ergab.Als häufigste Gründe für das Wohnen in der Innenstadt wurden dieZentralität sowie die Freizeit-, Kultur- und Einkaufsmöglichkeitengenannt. Von der Innenstadt angezogen fühlen sich demnach vor allem Personen im Alter von unter 40 Jahren, während ältereMenschen öfter Verkehr und Lärm als problematische Erscheinungender Innenstadt betrachten.

Damit widerspricht die Befragung der verbreiteten These, wonachgerade Seniorinnen und Senioren das Wohnen im Stadtzentrumbevorzugen. „Offenbar wird diese Zielgruppe noch nicht hinreichendangesprochen“, vermutet Ludger Baba, Projektleiter bei empirica.Denn dort, wo sich innerstädtische Wohnungen gezielt an die ältereGeneration richteten, träfen sie auf eine hohe Nachfrage. Generellhabe die Wanderung ins Umland der Städte abgenommen, beob-achtet Baba. „Dies hängt damit zusammen, dass der Nachfragedrucknachgelassen hat, weil die Haushaltszahl nicht mehr so stark wächst.“

Bestätigt sieht Baba diese These durch die Erkenntnis, dass in denneuen Bundesländern der Trend in die Innenstadt stärker ausge-prägt ist als im alten Bundesgebiet. In ostdeutschen Städten, soder empirica-Forscher, gebe es genügend Platz für Wohnangebote,die den Bedürfnissen der Menschen entsprächen. In prosperierendenStädten wie München dagegen falle es vielen Wohnungssuchen-den mangels eines bezahlbaren Angebots weiterhin schwer, ihrenWunsch nach innerstädtischem Wohnen zu erfüllen.

Trotzdem haben auch in vielen wirtschaftlich dynamischen Regionendie Verantwortlichen erkannt, dass die Konzentration auf die Innen-entwicklung viele Vorteile bringt. Das zeigt das Beispiel des Pla-nungsverbands Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (ab 1. April:Regionalverband Frankfurt/Rhein-Main). „Beim Thema Flächen-nutzung haben wir damit begonnen, unsere Mitgliedskommunenbei ihrer Innenentwicklung zu unterstützen“, berichtet MatthiasDrexelius, Erster Beigeordneter des Planungsverbands. „Da ist nochviel Potenzial.“

Im neuen Flächennutzungsplan für den Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main sind denn auch die von den Kommunen gewünschtenBauflächen drastisch reduziert worden: Während die Städte undGemeinden für Wohnungsbau gern 4.400 Hektar ausgewiesengesehen hätten, sind im Plan jetzt dafür nur 2.300 Hektar einge-zeichnet. Die Verringerung traf offenbar nicht auf heftigen Wider-stand: Drexelius spricht von „einer extrem großen Bereitschaft derKommunen, sich auf das Thema Innenentwicklung einzulassen“.Dabei sei der Wunsch der Menschen die treibende Kraft: „Es gibtviele junge Familien, die, wenn ein passendes Angebot vorhandenist, lieber in die Ortsmitte mit ihrer guten Infrastruktur ziehen, stattauf der grünen Wiese zu bauen.“

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Hamburg hat sich das Leitbild „der wachsenden Stadt“ verordnet. Der Hafen spielt dabei eine zentrale Rolle.

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„Das Thema Urbanität gewinnt stark an Bedeutung“

Wenn Kommunen den inneren Stadtbereich stärken wollen, sehen sie sich mitunter erheblichen Heraus-forderungen gegenüber. Dipl.-Ing. Thomas Müller von der in Hanau ansässigen Deutschen Gesellschaftfür Innenentwicklung weiß, wie diese Herausforderungen bewältigt werden können – und plädiertengagiert dafür, die Zukunft der Stadt nicht auf der grünen Wiese zu suchen.

Herr Müller, warum solltenKommunen auf die Innenent-wicklung setzen?

Thomas Müller: Es geht zu-nächst um einen verantwortungs-vollen Umgang mit der Fläche.Fläche ist ja kein vermehrbaresGut, und nicht ohne Grundhaben wir sowohl auf Bundes-als auch auf regionaler Ebenedas Planungsziel verankert, denFlächenverbrauch zu reduzieren.Hinzu kommt der ökonomischeAspekt: Die Erschließung neuer

Flächen setzt erhebliche Investitionen in die technische und sozialeInfrastruktur voraus. Das ist bei einer Nutzung von Bestandsflächenund Baulücken nicht erforderlich. Es liegt also auch im finanziellenInteresse der Kommunen, hier verantwortungsbewusst zu handeln.

Gilt die Priorität für die Innenentwicklung auch für wach-sende Kommunen?

Grundsätzlich muss sich jede Kommune des vorhandenenPotenzials von Brachen und ähnlich ungenutzten Flächen bewusst

werden, ehe sie an die Entwicklung neuer Flächen denkt. Natürlichwird in prosperierenden Räumen die Stadtentwicklung immer einegesunde Mischung aus Erschließung neuer Flächen und Nutzungvon Bestandsflächen sein. Aber auch in den Metropolregionen be-obachten wir in den Innenstadtlagen Quartiere, die unter Funktions-verlusten leiden. So beschäftigt man sich zum Beispiel in Frankfurtam Main zu Recht mit der Frage, wie unter hohem Leerstand leidende Bürogebäude in Richtung Wohnnutzung verändert werdenkönnen.

Die Deutsche Gesellschaft für Innenentwicklung sieht eine ihrerAufgaben darin, Eigentümer von ungenutzten Grundstückenin der Innenstadt dazu zu motivieren, diese Flächen dem Marktzur Verfügung zu stellen. Warum ist das in prosperierendenStädten überhaupt nötig – diese Grundstücke sind doch vielzu wertvoll, um sie einfach liegen zu lassen?

Zunächst einmal muss man die Gründe kennen, warum Privat-eigentümer die Flächen nicht oder nur unwirtschaftlich nutzen.Manche Eigentümer haben zum Beispiel unrealistische Wertvor-stellungen oder wollen die Flächen für Kinder und Enkel vorhalten.Oft fehlt es ihnen zudem an Kostenbewusstsein und an der Erkennt-nis, dass man den Wert einer Immobilie vernichten kann, wennman nicht investiert.

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Wie kommen Sie von der Analyse dieser Gründe zur Hand-lungsmotivation?

Zunächst ist es nötig, zu erkennen, wo überhaupt Flächenbrachliegen und Potenziale ungenutzt sind. Dann gilt es, offensiv aufdie Eigentümer zuzugehen und ihnen dieses Entwicklungspotenzialdeutlich zu machen. Das ist ein harter Aufklärungsprozess. Wirladen die Eigentümer zu Veranstaltungen ein, auf denen wir sieüber Immobilienbewertung, -bewirtschaftung und -verwertunginformieren. Dabei müssen wir erreichen, dass das als Angebotverstanden wird und nicht als Bevormundung. Deshalb ist es sinnvoll,dass jemand als Vermittler zwischen Eigentümern und Kommuneauftritt. Denn das Verhältnis zwischen diesen beiden Parteien istoft mit Vorbehalten belastet, ein konstruktiver Dialog nur einge-schränkt möglich.

Wie bedeutend sind kleinere Baulücken überhaupt?Für viele Kommunen ist es eine große Überraschung, wenn

sie erfahren, dass es nicht ungewöhnlich ist, wenn 30 Prozent derSiedlungsfläche minderwertig oder ungenutzt sind.

In strukturschwachen Regionen gibt es Städte und Gemeinden,die zwar zahlreiche potenzielle Bauflächen im Zentrumhaben, aber nur eine geringe Nachfrage nach Wohn- oderGewerbeflächen. Was empfehlen Sie in solchen Fällen?

Das ist natürlich ein schwieriges Handlungsfeld, gerade heute,wo den Kommunen kaum Mittel zur Verfügung stehen, um durch eigene Interventionen etwas in Gang zu setzen. Was man deutlichsagen muss: Es lässt sich nicht länger verantworten, in struktur-

schwachen Regionen Neubaugebiete auszuweisen. Wir habennach wie vor viele Kommunen, die an der Peripherie Flächen an-kaufen, obwohl die Nachfrage nachweislich durch vorhandenePotenziale zu bedienen ist. Was die innerstädtischen Bereiche betrifft,so sollte sich die Kommune bemühen, das Eigentum an diesenFlächen zu erlangen, um sie dann mit attraktiven, zeitgemäßen An-geboten und zu angemessenen Preisen an den Markt zu bringen. Daskann den Kommunen allerdings nicht aus eigener Kraft gelingen.Hier sind neue Modelle der Förderung, der Steueroptimierung undder Finanzierung zu prüfen.

Aber viele Familien wünschen sich doch noch immer nichtssehnlicher als das Einfamilienhaus am Stadtrand. Muss eine Kommune diesen Wunsch nicht ernst nehmen und ent-sprechende Baugebiete ausweisen?

Da beobachten wir durchaus den gegenteiligen Trend. Wirsehen, dass das Thema Urbanität stark an Bedeutung gewinnt.Viele Grundstückskäufer wollen nicht mehr in erster Linie Ruhe undeine naturnahe Umgebung für ihre Kinder, sondern sie wollenstadtnah wohnen und eine soziale Infrastruktur vor der Tür haben. Außerdem wollen sie eine flexiblere Vereinbarkeit von Familie undBeruf und nicht mehr darauf angewiesen sein, zwei Autos zu unterhalten. Natürlich gibt es auch immer noch den Wunsch nachRuhe und Grün. Hier sind meiner Ansicht nach die Kommunengefragt, neue Wohnkonzepte zu entwickeln, die diesem Grund-bedürfnis nach Freiraum und Individualität entsprechen – zumBeispiel in Form einer geschlossenen Blockbebauung, die nachinnen großzügige Freiflächen bietet. Auch die Nutzung von

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Die HafenCity Hamburg wird von Westen nach Osten und von Norden nach Süden entwickelt. Im Oktober 2010 lebten bereits 1.500 Menschen in den neu entstandenen Quartieren, rund 6.000 arbeiten dort.

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Dächern kann einen Ersatz für persönlichen Grün- und Freiraumbieten.

Wenn große Flächen zur Verfügung stehen, so handelt essich in vielen Fällen um ehemalige Industrie-, Militär- oderBahnareale. Kommunen haben es dann mit starken Partnernwie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder der Vivico zu tun. Wie können Kommunen dabei ihre städte-baulichen Interessen durchsetzen?

Man muss eine Einheit herstellen zwischen den Interessen desEigentümers und den Interessen der Stadt. An manchen Ortenkommt es zu einem Muskelspiel zwischen der Kommune, die mitihrem Schwert der Planungshoheit agiert, und dem Eigentümer, derdurch die Zugriffsgewalt auf das Grundstück seine Stärke ausspielt.Wenn man sich da in einen Ringkampf begibt, wird es am Ende keinpositives Ergebnis geben. Oft wähnen sich Kommunen aufgrundihrer Planungshoheit in einer sehr starken Position. Doch das istein Trugschluss. Denn für die großen Gesellschaften sind einzelneStandorte nicht immer so wichtig, dass sie sich den Vorgaben derKommune sofort unterordnen würden. Hingegen schlägt das Problembrachliegender Liegenschaften bei den Kommunen viel schneller auf.Von den Eigentümern muss man allerdings verlangen, zu akzep-tieren, dass die Städte ein anderes Interesse haben als die schnelleVerwertung, nämlich die stadtplanerisch richtige Entwicklung dieserFlächen.

Herr Müller, vielen Dank für das Gespräch.

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Der Infopavillon im Überseequartier, dem Herzen der HafenCity.

Checkliste

Wie man Eigentümer von Baulücken zur Mobilisierungihrer Flächen bewegen kann, verrät die Checkliste„Durchführung Eigentümeransprache“ unter:www.uvm.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/53375

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Die Wohnhäuser wurden ursprünglich für die Belegschaft des Fordwerks in Niehl errichtet.

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Fordsiedlung der LEG:

Sonne statt BrikettsWas früher Briketts machten, schafft heute die Sonne: Die Fordsiedlung der LEG im KölnerStadtteil Niehl wurde nachhaltig energetisch saniert. Im Oktober 2010 waren die Umbau- undSanierungsarbeiten abgeschlossen. Alle Wohnungen wurden gedämmt, bekamen neue Bäder,neue Küchen, neue Fenster und Balkone und ein neues Energiekonzept, das auf die Kraft derSonne setzt. In Sachen Energieeffizienz schneidet die frühere Werkssiedlung nun vorbildlich ab.Und niemand heizt hier mehr mit Kohle.

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B a u h e r r :LEG Wohnen NRW GmbH,DüsseldorfA r c h i t e k t e n :Archplan GbR, MünsterS t a n d o r t :Amsterdamer Straße/Königsberger Straße, Köln-NiehlS t o - L e i s t u n g e n :Fassadendämmsysteme (StoTherm Vario, StoTherm Mineral), Keller-deckendämmungF a c h h a n d w e r k e r :B & O Wohnungswirtschaft GmbH,München

„Die Fordsiedlung liegt super! In zwei Minuten ist man an derStraßenbahn und in zehn Minuten an der Domplatte“, sagt HolgerHentschel. Das Mitglied der Geschäftsleitung der LEG Landesent-wicklungsgesellschaft NRW GmbH gerät ins Schwärmen. Und gibtzugleich die Erklärung dafür ab, weshalb die Wohnungsgesellschaft27,5 Millionen Euro für die energetische Sanierung der Wohnan-lage lockergemacht hat. Die Fordsiedlung im Kölner StadtteilNiehl profitiert vom engen Kölner Wohnungsmarkt, der Leerstandkaum kennt, dafür aber lange Wartelisten für die Mieter. Außer-dem erfüllt die in den 1950er-Jahren für Beschäftigte der KölnerFord-Werke errichtete Siedlung entscheidende Lagekriterien. Siebefindet sich an der Verbindungsachse zwischen dem Kölner Nordenund der City. „Es war keine Frage, dass wir hier etwas machenmussten“, so Hentschel weiter. Man glaubt es kaum: In etlichen Wohnungen standen vor der Sanierung noch Kohleöfen! „Die Anlage gehörte früher der Woh-nungsgesellschaft Neue Heimat. Diese hatte es den Mietern ge-stattet, sich ihre Heizungsform selbst auszuwählen. So entstand einbunter Mix aus Kohleöfen, Elektrospeicher-, Gas- und Ölheizung“,erinnert sich Hentschel. Vor den Sanierungsmaßnahmen war hierein Dach über dem Kopf für 2,67 Euro Kaltmiete pro Quadratmeterzu bekommen. Nun bewohnen die LEG-Bestandsmieter, die bereitsvor der Modernisierung in der Siedlung lebten, eine deutsche Vor-zeigesiedlung in Sachen Energieeffizienz und zahlen dafür zurzeitnicht mehr als 4,90 Euro je Monat und Quadratmeter. Für Neumieterbewegen sich die Preise je nach Lage und Ausstattung zwischen6,95 und 8,50 Euro. „Alle Mieter wurden während der Sanierungs-phase innerhalb der Siedlung umgesetzt und hatten Anspruch auf eine modernisierte Wohnung. Drei Viertel aller Mieter sind geblieben“, sagt der Chef der LEG-Bestandsbewirtschaftung,Hentschel, zufrieden. Seit dem Abschluss der Sanierung im ver-gangenen Herbst gehört die Fordsiedlung der LEG zu den Vorzeige-projekten in NRW.

Ein Extrageschoss aus Holz

Zwei Ziele standen im Fokus der Sanierungsmaßnahmen: Die ge-samte Anlage, bestehend aus elf Gebäuden, sollte eine möglichstumweltfreundliche Energieversorgung bekommen. Außerdemlegte Eigentümer LEG Wert darauf, die Wohnungen an heutigeBedürfnisse anzupassen. Beides gelang. Durch Umplanung undGrundrissänderungen wurden aus 300 kleinen Werkswohnungen264 größere, familiengerechte Wohnungen. Außerdem hat dasverantwortliche Architekturbüro Archplan aus Münster alle Ge-bäude um ein Vollgeschoss in vorgefertigter Holzbauweise aufge-stockt. „Die Fordsiedlung der LEG gilt heute als Vorführobjekt für eineHolzaufstockung. Die ist anspruchsvoller als jede andere Art derGebäudeerweiterung. Es war spannend, bei diesem Projekt dabeizu sein“, berichtet Thomas Müller, Projektleiter vom Generalunter-nehmer B & O. Das Unternehmen aus München führte die Abbruchar-beiten in den Bestandsimmobilien – wie etwa das Entfernen alterBäder und überflüssig gewordener Wände – und die Sanierung durch.Dass auch Brandmauern aus Holz installiert wurden, bezeichnet Müllerebenfalls als Besonderheit dieses Projekts. „Das war nur durch eineKombination verschiedener nicht brennbarer Brandschutzbeklei-dungen und Dämmstoffe möglich und wurde vom Institut für Bau-technik überprüft“, erinnert sich Müller. Insgesamt entstanden durch die Aufstockung 81 neue Wohnungenmit Größen von bis zu 130 Quadratmetern Wohnfläche. Alles inallem hat die Fordsiedlung der LEG nun 6.500 Quadratmeter Wohn-raum mehr als zuvor. „Allein 1.000 Quadratmeter mehr Wohnflächekonnten wir durch die Auskragung des neuen Obergeschosses er-reichen“, sagt der verantwortliche Architekt von Archplan, JoachimSeinecke. Die in den 1950er-Jahren errichteten Siedlungsbautenerstrecken sich teilweise über eine Länge von 80 Metern, sind handge-mauert und dementsprechend uneinheitlich. Diese Baumängel wurdendurch die etwas überstehende Auskragung ausgeglichen. Nur so war

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Durch Aufstockung ist es gelungen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

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es möglich, die neuen Geschosse aus Holzfertigteilen aufzusetzen.Beton, Stein oder Stahl wären ebenfalls mögliche Baustoffe gewesen.Doch die hätten die Statik der Bestandsimmobilien gefährdet. „DieWohnbauten der Fordsiedlung hatten vorher flache Satteldächer.Beim Überprüfen der statischen Voraussetzungen für eine Auf-stockung haben wir festgestellt, dass die Gewichtsersparnis beiHolz am größten ist“, erklärt Seinecke. Archplan arbeitet schon seit vielen Jahren für die LEG und ArchitektSeinecke war jedes Mal mit dabei. Er und sein Team entwickelten auchdie Idee, durch zusätzliche Etagen mehr Wohnraum zu schaffen. Dochanders als bei reinen Neubauten halten bestehende Immobilien auchgerne unangenehme Überraschungen bereit. Da machte auch dieKölner Fordsiedlung keine Ausnahme. „Zum einen war das Mauer-werk alt. Hinzu kam, dass die Wände nicht miteinander verzahntwaren“, so der Architekt. Stattdessen habe man Stumpfstoßfugenvorgefunden, die aus statischer Sicht nicht optimal sind. „Auch füruns war die Neuplanung der Siedlung kein alltägliches Projekt“, sagtSeinecke. Die größte positive Überraschung sei gewesen, dass sich dieBauherrin LEG auf dieses ungewöhnliche Vorhaben eingelassen habe.

Drei-Liter-Haus-Standard erreicht

Und es blieb kein Stein auf dem anderen. Sämtliche Wohnungenwurden grundlegend saniert, erhielten komplett neue Bäder undKüchen sowie große Balkone. Bei der Energieversorgung und bei denEinsparmaßnahmen hat die LEG, unterstützt durch das IngenieurbüroKaTplan aus Münster, auf eine Kombination verschiedener Maß-nahmen gesetzt. Die Hauptrolle spielt dabei die Sonne. Zur Warm-wasserbereitung sowie zur Heizungsunterstützung wurden Solar-dächer installiert. Hocheffiziente Vakuumröhrenkollektoren auf allennach Süden geneigten Pultdächern sorgen für eine optimale Nutzungder Sonnenenergie. 60 Prozent der Warmwasserbereitung sowie einTeil der Heizungsversorgung werden durch die Solaranlage abgedeckt.Die übrige Warmwasser- und Heizungsversorgung erfolgt über einNahwärmesystem mit Gasbrennwertkesseln. Installiert wurden zudemLüftungsanlagen mit kontrollierter Zu- und Abluft, im aufgestocktenGeschoss auch mit Wärmerückgewinnung. Gebäudehüllen, Kellerde-cken und Fenster erhielten eine exzellente Wärmedämmung. Das Er-gebnis kann sich sehen lassen. In den Bestandsgebäuden liegt derAusstoß von Kohlendioxid pro Wohnung nicht mehr bei 10,0 Tonnenpro Jahr, sondern nur noch bei 0,7 Tonnen. Dadurch wird der vorge-schriebene Neubaustandard gemäß der Energieeinsparverordnung(EnEV) um mehr als 30 Prozent unterschritten. Bei den neuen, aufge-stockten Wohnungen wird sogar ein Drei-Liter-Haus-Standard erreicht.Das heißt, dass die Heizungen, die diesem Standard entsprechen, imJahr nicht mehr als 30 Kilowattstunden Heizwärme je QuadratmeterWohnfläche verbrauchen. Dies entspricht in etwa drei Litern Heizölpro Quadratmeter und Jahr. „Seit dem Abschluss der Sanierung imvergangenen Herbst gehört unsere Fordsiedlung zu den 50 Solarsied-lungen in NRW“, ist LEG-Chef Hentschel zufrieden. Zwei Jahre haben die Sanierungsarbeiten gedauert. In dieser Zeitmussten alle Mietparteien einmal aus- und wieder einziehen. Doch dieMühe hat sich offenbar für alle gelohnt. Zu Beginn der Maßnahmenstanden 35 Wohnungen in der Siedlung leer. Heute gibt es Warte-listen. Darauf stehen nicht nur Mieter aus der Nachbarschaft undInteressenten von außerhalb, sondern auch Kinder von Ford-Arbeitern,die früher im Quartier lebten und nun wieder zurückwollen.

„Drei Viertel aller Mieter der Fordsiedlung sind geblieben.“

Thomas Hegel,Sprecher der LEG-Geschäftsführung,beim Modernisierungsabschlussfest

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Neue Stadtmitte Eschborn

An historischen Hofreiten orientiert

Mit der „Neuen Stadtmitte Eschborn“ ander Kurt-Schumacher-Straße, gegenüberdem Rathaus, ist ein Ensemble aus dreiHäusern mit Läden, Büros und Woh-nungen gelungen, das sich am Vorbildhistorischer Hofreiten im alten EschbornerOrtskern orientiert. Auf insgesamt 1.000Quadratmetern gruppieren sich die dreiL-förmig angeordneten Gebäude umeinen Innenhof, der als öffentlicher Durch-gang genutzt werden kann.„Uns war es wichtig, dass sich der Neu-bau nicht als Fremdkörper im Ortskerndarstellt, und daher haben wir die Archi-tektur der alten Hofreiten aufgegriffen“,erläutert der Frankfurter Architekt FritzLudwig, der außerdem die Höhe derGebäude mit bis zu fünf Stockwerkender Umgebung anpasste. Die vor- undzurückspringende Fassade wird durchauskragende Loggien gegliedert, derenRahmen aus massiven Sto-Fassaden-

profilen gefertigt wurden. Die Eckender Häuser sind mit Naturstein verkleidet,die Gestaltung erinnert insgesamt andie mediterrane Architektur Spaniens.Die Tiefgarage des Rathauses wurde umeine Etage erweitert, die für 145 öffent-liche Parkplätze und 86 fest vermieteteStellplätze Raum bietet.Zehn Läden im Erdgeschoss wurden vomprivaten Investor Henry Faktor, der dasProjekt für insgesamt 20,8 MillionenEuro auf die Beine stellte, ausschließlichan inhabergeführte Geschäfte und nichtan Handelsketten vermietet. „Denn mitdem Projekt wollte man nicht mit großenEinkaufszentren in Konkurrenz treten,sondern ein Nachbarschaftszentrum fürEschborner Bürger anbieten“, beschreibtLudwig die Intention. Der erste Stock allerGebäude wird für Büros genutzt, dieEtagen darüber für Wohnungen undweitere Büros.Bi

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Bauherr: Weststadt OC-Projekte GmbH, Frankfurt am Main . Architekt: Fritz Ludwig Architekten BDA, Frankfurt am Main . Sto-Leistungen: Fassaden-dämmsystem (StoTherm Classic), Fassadenfarbe (Lotusan), Fassadenprofile . Fachhandwerker: DaKa Kalenik Baudeco GmbH, Mühlheim am Main

Zwischen Mai und September 2010 ließ die Baugenossenschaftfür Eisenbahner Würzburg eG (BEW) den ersten Gebäuderiegelihrer Wohnanlage in der sogenannten Heimgartensiedlung inWürzburg sanieren. Erste Herausforderung des Projekts war dieDurchführung der Arbeiten bei durchgängiger Vermietung. DieArbeiten bestanden zum einen aus der kompletten thermischenSanierung inklusive Dämmung und Neudeckung der Dachflächen,Einbau neuer Fenster und Dämmung der Fassaden. Hinzu kamender Abbruch der alten Balkone, der Anbau einer neuen, vor-geständerten Konstruktion sowie die Erneuerung der gesamtenHeizungsinstallation (Wärmeerzeugung, Wärmeverteilung undHeizkörper). „Um die Arbeiten für die Mieter zu beschleunigen,wollten wir die Fassadendämmung möglichst unter Berücksichtigungder bestehenden Dämmung optimieren“, erklärt Mario Postler,technischer Vorstand der BEW. Dieser Wunsch löste bei ArchitektArmin Kraus zunächst Bedenken aus, schließlich war das vorhan-dene Dämmsystem bereits rund 20 Jahre alt. „Das von Sto vor-gestellte System zur Verbindung von alter und neuer Dämmungwar für mich sehr ungewöhnlich, die Spezialkenntnisse der Fach-berater beseitigten jedoch mein anfängliches Unbehagen“, erklärter heute zufrieden. Ergänzend zur thermischen Sanierung erstellte Kraus ein anspre-chendes Farbkonzept für die Anlage, die aus zwei circa 35 Meterlangen Gebäudeteilen besteht. Mithilfe freundlicher und dennochunempfindlicher Farben entstand eine neue, optisch attraktiveFassadengliederung. Die Farbgestaltung griff ganz bewusst nurArchitekturteile auf, die auch als Ecken/Kanten tatsächlich gegebensind – auf flächig aufgemalte Farbwechsel wurde verzichtet. Derzweite Gebäuderiegel wird einen anderen Farbton erhalten.

Heimgartensiedlung, Würzburg

Bewahren und optimieren dank Aufdoppelung

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„Das von Sto vorgestellte Systemzur Verbindung von alter und neuer Dämmung war für mich sehrungewöhnlich.“

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Bauherr: Baugenossenschaft für Eisenbahner Würzburg eG .Architekt: Armin Kraus, Gemünden/Main . Sto-Leistungen:Fassadendämmsystem (StoTherm Classic) . Fachhandwerker:Damian Werner GmbH, Würzburg

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Gestaltungskonzepte für vertikale Wohnwelten

Im Gegensatz zu Bürotürmen haftet Wohnhochhäusern regelmäßig ein zweifelhafter Ruf an. Das muss jedoch nichtsein. Mit einem ansprechenden Erscheinungsbild lässt sicheine Immobilie ins rechte Licht rücken. Die optische Anmu-tung eines Gebäudes ist die Visitenkarte einer Adresse. ImRahmen einer vierteiligen Serie zeigen wir am Beispiel vonPunkt- und Hochhäusern, welche Wirkungen Masse, Materialund Farbigkeit entfalten. Teil 1 befasst sich mit einer Fassaden-struktur ohne Balkone und Loggien.

Typ „Lochfassade“ (kubaturbetont)Das Gebäude wirkt städtebaulich dominant und hat aufgrund seinerHöhe meist „Stadtmarkencharakter“. Die Gebäudestruktur ist geprägtdurch eine rationale Stapelung der Stockwerke mit immer gleichenÖffnungsanordnungen.

Studie 1: Farbige StadtmarkeDie Chancen für Immobilie und Umfeld, die beieiner Fassadensanierung durch die neue, ästhetische„Bekleidung“ entstehen, sind nicht hoch genugzu bewerten.Gerade farblich kräftige architektonische Aus-sagen können die Dominanzen in einem Quartierlängerfristig, qualitätvoll neu regeln.Wichtig: Der farbige Impuls darf eine eigenständige„Geste“ liefern – sollte aber nicht so plakativ sein,dass er die architektonischen Strukturen überlagertoder gar „unkenntlich“ macht. Es geht beim farbigen Entwurf primär um „begleiten“ und „ver-deutlichen“.

Studie 2: Architektonischer ImpulsManchmal lässt die Immobilie wirtschaftlich geseheneine Umgestaltung der gegebenen Nutzungsauftei-lungen zu, z. B. im Zuge eines Sanierungskonzeptes.Punktuelle und differenzierende Eingriffe in diealten Wohnungsaufteilungen sind unter bestimmtenVoraussetzungen bei allzu gleichen Wohnungs-größen wirtschaftlich interessant.Solche baulichen Maßnahmen und Investitionenbilden architektonisch nach außen neue Schwer-punkte, auf die gestalterisch auch entsprechendreagiert werden muss.In diesem Fall bilden sich an der Fassade die stock-werksübergreifenden Wohnraumbündelungendurch zweigeschossige Maisonette-Rahmen ab. DasGebäude wird in Bezug auf Öffnungsgrößen undDesign komplett neu formuliert.

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Dynamische BänderungDieser Entwurf zeigt einen auch ökonomisch interessanten Gestaltungsansatz. Alle Fenster eines Geschosses werden horizontal durch farbigeFlächen verbunden. Diese Flächen sind glatt gefilztund unterscheiden sich somit auch in der Ober-fläche und Struktur von den hellen, rauer geputztenFassadenflächen. Prinzipiell unterstützt dieser gestalterische Ansatz die „stapelartige“ Struktur der Architektur.Der dynamische Eindruck dieses speziellen Entwurfesentsteht dadurch, dass die farbigen Flächen nichtgleichförmig angeordnet sind, sondern einem „chao-tischen“ Prinzip unterliegen. Dieses Prinzip lässt mit wenigen Farbnuancen ein „selbstähnliches“polychromes und dadurch „vibrierendes“ Flächen-arrangement entstehen.

Kräftiger Akzent, zurückhaltende KubaturfarbigkeitDie Kubatur wird als Fond der kräftig-zeichenhaften Maisonette-Rahmen farblichzurückhaltend gefasst. Die gestalterischeÖffnungsthematik wird in einem syste-matischen Bandthema weitergeführt. DerKontrast zwischen Kubatur und Bandfarbeist bewusst gering gewählt, damit die farbigen Rahmen auch optisch im Vorder-grund stehen können. Dies wird zusätzlichunterstützt, indem das „Band“ an be-stimmten Stellen nicht streng, sondern fragmentarisch angedeutet wird. Dem Gestaltungskonzept wird also durch das„Weglassen“ zusätzliche Spannung ver-liehen.

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B a u h e r r :Freiburger Stadtbau GmbH, FreiburgS t a n d o r t :Bugginger Straße 50, FreiburgB e t e i l i g t e A r c h i t e k t e n :Architekturbüro Rombach, Kirchzarten(Planung)FranzundGeyer Freie Architekten dwb, Freiburg (Planung)Adrian und Partner GdbR, Freiburg (Bauleitung)

S t o - L e i s t u n g e n :StoDesign-FarbkonzeptFassadendämmsystem (StoTherm Mineral)Fassadenfarbe (Lotusan)Balkon- und Bodenbeschichtungen (StoCretec)F a c h h a n d w e r k e r :Hermann Emter GmbH, Freiburg(Wärmedämm-Verbundsystem, Putz)Orth & Schöpflin GmbH, Lörrach (Schablonentechnik, Malerarbeiten)

Kristina Reinel, Diplom-Designerin, StoDesign Baden-Württemberg.

3 Fragen an ...

Die Freiburger Stadtbau GmbH setzt mit dem Wohnhochhaus in der Bugginger Straße, das 1968 errichtet wurde, im sozialen Wohnungsbaueinen in ökonomischer und ökologischer Hinsicht neuen Maßstab. Nachumfangreicher Sanierung wird das 16-geschossige Gebäude die erstevertikale Wohnwelt im Passivhausstandard sein. Sto hat unter andereman der Fassadengestaltung mitgewirkt.

Kristina Reinel: Das Hochhaus soll sich nach der Sanierung schließlich auchoptisch neu präsentieren. Wir begannen bereits in einer frühen Planungsphase,in enger Abstimmung mit dem Bauherrn und den Architekten mit der Entwick-lung des Farb- und Materialkonzeptes. Dabei stand der Wunsch des Bauherrnim Vordergrund, das Gebäude im Stadtbild optisch als „Marke“ mit Fernwirkungzu positionieren. Die Gestaltung der Fassade sollte Unikat-Charakter tragen.Und dabei erschien das Punktraster als beste Lösung?

Das dynamische Punktraster ermöglicht die Auflösung und Verdichtungvon Farbflächen. Dadurch können wir die Gebäudekanten hervorheben underreichen so die gewünschte Fernwirkung. Bei der Nahwirkung überwiegt dieWahrnehmung der Details: des Farbverlaufs über das Punktraster, der „Musterung“der Fassade. Der Wechsel von gerasterten und hellen, monochromen Fassaden-flächen erzeugt zusätzlich Spannung. Die grünen Glasbrüstungen setzen durchFarbe und Materialbeschaffenheit Akzente. Wie wurde das Punktraster erstellt?

Die Schablonentechnik erwies sich als beste Methode. Dazu war eine um-fassende Werkplanung, basierend auf maßstäblichen Planunterlagen, notwendig.Die konkrete Umsetzung der Malerarbeiten erfolgte in mehreren Schritten. ZuBeginn wurden die Fassadenflächen entsprechend der Werkplanung in Grün undGrau angelegt. Danach wurden die 1,20 Meter x 3,00 Meter großen, digitalvorgefertigten Schablonen abschnittsweise – von unten nach oben – auf dieFassade appliziert. Anschließend erfolgte der Farbauftrag im Spritzverfahren.Die gelungene Umsetzung des Entwurfs ist auch das Ergebnis großen hand-werklichen Könnens und Engagements der Malerfirma und guter Kommunikationaller Beteiligten.

Zum Wohnkomfort eines Gebäudes tragen auch die thermische und die schalltechnischeBehaglichkeit bei. Wer nach der Sanierung mit Wärmedämm-Verbundsystem drinnenweniger von draußen hören möchte, muss einige Grundlagen beachten. Eine Massivwandbildet mit einem verputzten Wärmedämm-Verbundsystem bauphysikalisch einen mehr-schaligen Wandaufbau. Modellhaft betrachtet, gleicht die Dämmschicht einer „Feder“zwischen der großen Masse Wand und der kleinen Masse Putz (Abbildung). Ein solchesSystem reagiert auf Schallschwingungen unterschiedlich, wobei je nach angeregterFrequenz vor allem drei Bereiche zu unterscheiden sind.(1) Bei sehr tiefen Frequenzen, unterhalb der Resonanzfrequenz schwingen beide Massengleichförmig, das heißt, die Schwingungen der im Vergleich zur Wand leichten Putzschichtspielen keine Rolle.(2) Im Bereich der Resonanzfrequenz schwingen die Massen gegeneinander. Kleinste Anre-gungen, durch zum Beispiel Lärmquellen von außen, führen hier zu großen Schwingungen.Dadurch verschlechtert sich die Schalldämmung der Wand mit Wärmedämm-Verbund-system in diesem Resonanzfrequenz-Bereich gegenüber der Schalldämmung einer unge-dämmten Wand.(3) Oberhalb der Resonanzfrequenz tritt eine Entkopplung von Außenputz und Trägerwanddurch die Dämmschicht auf. Hier führt das Wärmedämm-Verbundsystem zu einer erhöhtenSchalldämmung der Tragwand.Der Lärm, der nicht ins Haus dringen soll, ist meist Verkehrslärm. Und auch er weistlaut einer Studie der Hochschule für Technik Stuttgart drei entscheidende Frequenz-spektren auf: Der Straßenverkehr erzeugt Lärm hauptsächlich in tieferen, Straßenbahnenund Züge dagegen in mittleren und hohen Frequenzen.Die Lage der Resonanzfrequenz wird durch die dynamische Steifigkeit der Dämmschichtund – solange die Trägerwand viel schwerer als die Putzschicht ist – durch die flächen-bezogene Masse des Außenputzes bestimmt. Mit anderen Worten: Die Resonanzfrequenzsteigt mit der Steife der Dämmung und sinkt mit wachsender Masse des Putzes.Der Dämmstoff als „Feder“ zwischen den beiden Massen ist darum eine wesentlicheGröße. Je weicher diese „Feder“ ist, desto stärker wirkt sie schallschützend. Im Bereichder Mineralfaserdämmstoffe ist die Faserausrichtung im Dämmstoff entscheidend.Mineralwolleplatten mit parallel zur Wandoberfläche ausgerichteten Fasern sind „schall-weicher“ als Steinlamellenplatten, in denen die Fasern senkrecht zur Wandoberflächeangeordnet sind. Die steifere Steinlamellenplatte zeigt also hinsichtlich des Schallschutzesschlechtere Werte.Natürlich ist der Schallschutz des Systems umso besser, je länger die „Feder“, also je dickerder Dämmstoff ist. Doch das ist nur die eine Seite der Medaille, die andere besagt –salopp gesprochen –, dass bei der schalltechnischen Qualität von Fassaden mit einemFensteranteil von üblicherweise mehr als 20 Prozent die Dämmsysteme kaum eine Rollespielen. Denn jede Fassadenöffnung und jede Undichtigkeit von Außenwandbauteilenhat einen ungleich größeren Einfluss auf den Schallschutz des Gesamtbauteils als dieWärmedämmung. Fenster, Türen oder Rollladenkästen reduzieren die Schalldämmungeiner Fassade um 20 bis 30 Prozent – unabhängig davon, ob die Werte des Wandbildnersdurch eine Dämmung um fünf Prozent verbessert oder verschlechtert werden.

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Fassadendämmung und Schallschutz

Auch wenn bei einer Altbausanierung der Erhalt der Bausubstanz und die Optimierung desWärmeschutzes im Vordergrund stehen, erwarten Investoren von gedämmten Fassadenund modernen Fenstern in der Regel auch Verbesserungen beim Schallschutz. Ob sich dieseErwartungen unbedingt an Wärmedämm-Verbundsysteme richten sollten, ist jedoch sehrfraglich. Vor allem, wenn man bedenkt, dass Türen, Fenster oder Rollladenkästen einen vielgrößeren Einfluss auf die Schalldämmung haben als die Fassadendämmung.

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Eine Massivwand mit einem verputzten Wärme-dämm-Verbundsystem stellt bauphysikalisch einenmehrschaligen Wandaufbau dar. Die Dämmschichtbildet dabei eine „Feder“ zwischen Wand undPutz.

Besonders strapazierfähig sind Glasdekogewebe, die im Lauf der Jahre mehrfach mit einer Innen-Acrylatfarbe überstrichen werden können, wobeiauch kräftige Farbtöne, von matt bis glänzend, sowie Metallictöne möglich sind.

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Wenn es richtig glatt werden soll an Wänden und Decken,sind Vliese erste Wahl. Sie sorgen für maximale Gestaltungs-freiheit, da sie fast beliebig überarbeitet werden können: mitfeinsten Putzen, Kalkspachteltechniken oder leuchtendenFarben.

Pracht und Natürlichkeit verbinden schadstoff-geprüfte und TÜV-überwachte Relieftapeten,die gemeinsam mit ökologisch einwandfreienKlebern und Beschichtungen allerhöchstenAnsprüchen in puncto Umwelt- und Gesund-heitsschutz Rechnung tragen.

Langlebig und anspruchsvollDiese Anforderung wird häufig für stark frequentierte öffentlicheBereiche (zum Beispiel Foyers) erhoben. Als Wandbelag eignet sichhierfür vor allem ein Glasdekogewebe wie StoTex Classic. Dasschadstoffgeprüfte Material schützt den Untergrund vor mecha-nischer Beschädigung. Es ist mit dem Öko-Tex-Siegel (Standard100) ausgezeichnet und kann im Laufe der Jahre mehrfach über-strichen werden. Nicht brennbar oder schwer entflammbar, je nachgewähltem Aufbau (Kleber und Beschichtung), ist das dimensions-stabile und damit rissüberbrückende Gewebe auch in Fluchtwegeneinsetzbar. Das StoTex-Classic-Sortiment umfasst zwölf Strukturen:von superfein bis supergrob.Die ideale Beschichtung hierfür ist StoColor Opticryl, eine robusteInnen-Acrylatfarbe für strukturerhaltende und strapazierfähige Wand-und Deckenflächen, die in vier Glanzgraden zur Verfügung steht: Matt,Satinmatt, Satin und Gloss. Sie lässt sich in allen Glanzgraden sehr gutreinigen (Nassabriebklasse 1) und ist beständig gegenüber Flächen-desinfektionsmitteln. StoColor Opticryl ist in allen 800 Farbtönen desStoColor-Systems tönbar, was den Einsatz auch kräftiger Farbtönemöglich macht. Die Farbe ist schadstoffgeprüft, also lösemittel-und weichmacherfrei. Damit das stets garantiert werden kann, wirddie Produktlinie fremdüberwacht durch den deutschen TÜV Süd.

Glatt und „beliebig“ überarbeitbarDieser Anspruch kann mit einer geeigneten Materialkombinationumgesetzt werden. Technische Vliese aus Zellulose (StoTap Pro 500)oder Glasgewebe sorgen bei Renovierungen und Sanierungen fürRissüberbrückung und dienen als Basis für die Untergrundüberar-beitung. Das schadstoffgeprüfte und nach Öko-Tex-Standard 100ausgezeichnete Glasvlies liegt in zwei Varianten vor: glatt und struktur-los (StoTap Pro 100 P) beziehungsweise glatt mit leichter Faser-struktur (StoTap Pro 300 P). Je nach Kombination mit Klebern undBeschichtungsstoffen ist der Aufbau nicht brennbar oder schwerentflammbar. Beschichtungen nahezu aller Art sind auf einer sovorbereiteten Fläche möglich. Geht es jedoch um Strapazierfähigkeitund optimale Voraussetzungen für eine Reinigung der Flächen, istauch hier ein Mitglied der StoColor-Opticryl-Familie erste Wahl.

Exklusiv und revisionierbarwünscht man sich Wandbeläge für den gehobenen Wohnbereich.Den ökologisch einwandfreien Weg dorthin weist seit Kurzem –neben klassischen Innenputzen und Kalkspachteltechniken – StoTapInfinity, die erste geschäumte Relieftapete ohne Lösemittel undWeichmacher. Ihre schadstoffgeprüfte und TÜV-überwachte Qualitätsteht in neun ausgewählten Strukturen zur Verfügung. Wird dieRelieftapete mit geeigneten Klebern (wie dem für Allergiker ge-eigneten Metylan TG Power Granulat) verarbeitet, lässt sie sich beiBedarf problemlos trocken abziehen, und zwar restlos. BesondereStrahlkraft erhalten die edlen Reliefs durch eine Beschichtung mitMetalliceffekt. Die auf Gold- und Silberpigmenten basierende Sto-Color-Metallic-Kollektion umfasst aktuell 60 glanzvolle Farbtöne.

Schadstofffrei und schimmelfeindlichist eine perfekte Kombination für den Wohnungsbau. Alle bishergenannten Wandbeläge und ihre Beschichtungen sind frei von Löse-mitteln und Weichmachern. Wer zudem noch Wert darauf legt, dassdie Farben auch keine Spuren von Konservierungsmitteln enthalten,ist mit StoColor Sil In auf der sicheren Seite. Die mineralische Silikat-farbe für matte Anstriche auf Wand- und Deckenflächen wird nichtnur durch den TÜV Süd überwacht, sondern wurde auch mit demnatureplus-Qualitätssiegel für nachhaltige Bauprodukte ausgezeich-net. Die eingeschränkt nach dem StoColor-System tönbare Farbeist aufgrund ihres natürlichen pH-Wertes nachweislich schimmel-pilzhemmend. Gemeinsam mit silikatischen Spachtelmassen zurUntergrundvorbereitung, mit einem geeigneten Kleber und derRelieftapete StoTap Infinity bildet sie eine Innenwandbeschichtung,die allerhöchsten Ansprüchen in puncto Ökologie und Gesundheits-schutz Rechnung trägt.

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TeamworkWer Räume plant, entwickelt auch eine konkrete Vorstellung von der Beschaffenheit der begrenzendenFlächen. Sind die technischen Anforderungen geklärt, bleibt die Frage nach der Oberfläche. Die Antwortdarauf besteht im Falle von Wänden und Decken häufig aus zwei Teilen: Belag und Beschichtung. Dochwelche Kombinationen passen zu welchen Anforderungen?

Strapazierfähigkeit auch in der dritten Dimension bietet die weltweit erste geschäumte Relieftapete ohne Lösemittelund Weichmacher. Strahlend schöne Metallicbeschichtungen verleihen den neun aktuellen Dessins zusätzliche Strahlkraft.

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Sozialer Wohnungsbau einmalanders: Mit kleinem Budget

galt es ein hohes Maß an Indi-vidualität zu erzielen.

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Er meint die Gebäude in der Kaiserebersdorfer Straße 116, die sich im Besitz der GemeinnützigenBau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft AUFBAU, Wien, befinden. Hier wurde einebestehende Baulücke mit einem fünfstöckigen Haus geschlossen. Im Gartenhof wurde zudemein weiterer Trakt mit ebenfalls fünf Geschossen an ein bestehendes Nachbargebäude ange-schlossen. Ein großzügiger Durchgang mit danebenliegender, überdachter Garageneinfahrtverbindet die beiden Gebäude.

27 geförderte Mietwohnungen – überwiegend Zwei- und Dreizimmerwohnungen – wurdenfür 3.045.000 Euro, Nettoherstellungskosten, errichtet und im Herbst 2009 fertiggestellt. Zielund besondere Herausforderung war es, mit dem geringen Budget des sozialen Wohnbausein hohes Maß an Individualität und Ausstattung zu schaffen. „Ausdruck dafür sind Niedrig-energiebauweise, Gemeinschaftshäuser in den Allgemeingärten, Schiebeläden, transparente,helle Eingangszonen sowie großzügige Freiräume und Loggien und Terrassen“, beschreibtKrakora das Projekt.

Aufgrund der großen Glasflächen und der Orientierung nach Süden wurde bei allen Wohnungenauf entsprechenden Sonnenschutz geachtet, der mit Schiebeläden aus Streckmetall hergestelltwurde. Diese Beschattungselemente akzentuieren zusätzlich die Süd- und Westfassaden. DieAnordnung an der hoch gedämmten Wärmedämm-Verbundsystem-Fassade verlangte eineentsprechende wärmebrückenfreie Montage.

Die Straßenfront ist im Erdgeschoss offen gestaltet – in Glas aufgelöst – und bindet so die Um-gebung ein, während die Nordseiten durch Erker und einfallsreiche Treppenhausanordnungenbelebt werden. Die Gartenfassaden dagegen wirken durch vor- und zurückspringende Loggienlebendig. Dadurch entstanden unterschiedliche Freiraumqualitäten in den einzelnen Wohnungenund eine Verzahnung mit dem Volumen des Gartenhofes.

Kaiserebersdorf: Grüne Idylle mit Hauptstadtflair

Der Wiener Stadtteil Kaiserebersdorf hat sich mit seiner südlichen Randlage zu einem beliebtenNaherholungs- und Wohngebiet der österreichischen Hauptstadt entwickelt. Dort verspürtman ein „grünes“ Lebensgefühl – und ist dennoch mitten in der Stadt. Wegen dieserVoraussetzungen wird dieses Gebiet immer beliebter und als Wohnort auch zunehmendbegehrter. Eine attraktive Wohngegend mit ländlichem Flair – so beschreibt auch ArchitektMag. arch. Christian Krakora, Geschäftsführer der B18 Architekten ZT GmbH, Wien, die Lage.„Dieses Objekt ist gerade für junge Familien sehr interessant.“

B a u h e r r :Gemeinnützige Bau-, Wohnungs-und Siedlungsgenossenschaft AUFBAU, WienA r c h i t e k t :B18 Architekten ZT GmbH, WienS t a n d o r t :Kaiserebersdorfer Straße 116,WienS t o - L e i s t u n g e n :Fassadendämmsystem (StoThermClassic)F a c h h a n d w e r k e r :Karl Raith TrockenausbauGmbH & Co KG, Fladnitz a.d.Teichalm

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