werte entwickeln 02.2014

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o-ton Wohnpalast statt Arbeiterschließfach? . fallbeispielFacelifting mit Vorbildcharakter . technik Mineralischer

Feuchtespeicherputz . weltweit Mut zu Rilke

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Abgeschrägte Fensterlaibungen unddunkel abgesetzte Balkone sind die beiden markantenElemente in der Fassadengestaltung des Pfaffen-grunder Plateaus. „Urbane Vielfalt“ lautet das Mottodes neuen, modernen Stadtquartiers, das im Süd-westen von Heidelberg entsteht und auf 116 Hektareinmal Platz für rund 5.000 Einwohner und 7.000Arbeitsplätze bieten wird. Grundlage des Entwurfsist ein preisgekrönter städtebaulicher Rahmenplan fürein familienfreundliches und offenes Wohnquartiermit einer großen Bandbreite an Wohnformen. Es istzugleich die flächendeckend größte Passivhaussied-lung der Welt. Auch innerhalb Deutschlands nimmtdie Bahnstadt in Heidelberg mit ihren Klimaschutz-zielen eine Vorreiterrolle ein. Das Pfaffengrunder Pla-teau mit seinen insgesamt zehn Wohnhäusern ist einBauabschnitt davon und grenzt unmittelbar an dengroßzügigen Freiraum Pfaffengrunder Terrassen an.Die Lagequalität, mittendrin und doch im Grünen,macht den Standort so besonders. Auch in den groß-zügigen, flexiblen Grundrissen ist diese Qualität er-kennbar: Alle 117 Wohnungen haben – nicht zuletztaufgrund der bodentiefen Fenster – einen Lichtein-fall von mindestens zwei Seiten. AußergewöhnlicheRaumhöhen von cirka 2,70 Meter unterstreicheneinmal mehr das großzügige Raumgefühl. Bereits imFebruar 2013 waren die 39 Eigentumswohnungenkomplett vermarktet.

B a u h e r r :Dritte ARGON RG RESIDENTIAL Development W4GmbH & Co. KG, KlingenmünsterS t a n d o r t :Pfaffengrunder Terrasse/RehovotstraßeA r c h i t e k t :gramlich architekten bda, StuttgartG e n e r a l u n t e r n e h m e r :Dreßler Bau, RastattS t o - L e i s t u n g e n :Fassadendämmsysteme (StoTherm Vario und StoTherm Classic)F a c h h a n d w e r k e r :Mega-Bau GmbH, Leipzig

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06 schwerpunktDie sozialistische Antwort auf den Wohnungsnotstand im Nachkriegsdeutschland wardie industriell gefertigte Bauform. Binnen kürzester Zeit wurden ganze Stadtteile mitPlattenbauten aus dem Boden gestampft, in denen bis zu 100.000 Einwohner Platzfanden. Das Wohnen in den modernen Großwohnsiedlungen war aufgrund des hohenWohnkomforts begehrt. Mit der Wiedervereinigung wendete sich das Blatt. Die At-traktivität der Platte schwand dahin, der Leerstand wuchs. Und die Probleme nahmenebenfalls zu. Doch plötzlich scheint wieder alles anders.

11 o-tonDie Platte hat viele Gesichter: Erst hoch gelobt, dann als Arbeiterschließfach und Herdsozialer Brennpunkte verschrien. Und heute? Begehrter Wohnort für Hipster? Schonmöglich. „Großwohnsiedlungen stehen vor einem Wandel“, sagt jedenfalls der pro-movierte Diplom-Geograf Nico Grunze.

14 fallbeispielDie Modellreihe WBS 70 war zu DDR-Zeiten einer der Plattenbautypen, die am meisten Verwendung fanden. Bis heute weist diese Version im Grunde eine gute Bausubstanzauf. Gleichwohl sind die Gebäude in die Jahre gekommen. Wie man den Typ WBS 70 erfolgreich einem Facelifting mit nachhaltigen Effekten unterzieht, zeigt das BeispielHavelkarree in Oranienburg.

18 immobilienporträtsKranichweg, Heidelberg: Ein buntes Farbenspiel für alle GenerationenLangestraße/Caldeloer Weg, Münster: Regenerative Energie für den Klimaschutz

20 gestaltung Über die Qualität einer Fassadengestaltung kann man sehr viel bewirken. Das Wohn-quartier im Flensburger Stadtteil Fruerlund hat durch den ganzheitlichen Ansatz desSelbsthilfe-Bauverein eG (SBV) eine deutliche Aufwertung erfahren.

23 technikMineralischer Feuchtespeicherputz: Das StoCalce Functio-System Blauer Engel für StoTherm Classic S1

26 weltweitSozialer Wohnungsbau geht auch anders: schöner, anspruchsvoller und mit Mut zur Lyrik. Zwei Architekten in Wien machen es vor.

impressum

HerausgeberSto SE & Co. KGaA Ehrenbachstraße 1 DE-79780 Stühlingen T 07744 57-0 F 07744 57-2178 infoservice@sto.com www.sto.de

Redaktion Sabine BörchersMarkus GerharzChristian HunzikerJörg KlausAlexandra MayTill StahlbuschFranziska Trenkle

Verlag Alexandra May Investor + Public RelationsStrohschnitterweg 1f DE-65203 Wiesbaden www.alexandra-may.com

Diese Veröffentlichung sowie alle in ihr enthaltenen Artikel und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Herausgeberin, Redaktion oder Verlagübernehmen keine Verantwortung für unverlangt eingesandte Manuskripte oder Illustrationen.

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Vom Schandfleck zum Kultobjekt

Schenkt man einer weitverbreiteten Lebensweisheit Glauben, dannfolgt auf den ersten Eindruck in aller Regel keine zweite Chance.So gesehen, ist es nicht verwunderlich, dass nach dem Fall derMauer den Betonriesen, vor allem den Baureihen WBS 70, HWWGT 18 oder Q3A, zunächst keine rosige Zukunft bescheinigt wurde.Zwar waren die Wohnungen in den industriell gefertigten Platten-bauten einst sehr begehrt, da sie einen deutlich verbessertenWohnkomfort boten – wie zum Beispiel fließend warmes undkaltes Wasser. Doch mit der Wiedervereinigung veränderte sichalles – auch das Wohnungsangebot. Das, was gestern aus Sichteines DDR-Bürgers noch für die Platte sprach, schien einen Tagspäter bereits überholt. Im zunehmenden Wettbewerb mit moder-nen oder frisch sanierten Wohnhäusern konnte die Platte deshalbimmer schwerer bestehen. Ihr endgültiges Aus schien so gut wiebesiegelt. Welch ein Irrtum!

Wohnen in der Platte ist (wieder) angesagt. Und zwar keineswegsnur in Tschechien, sondern auch hierzulande. Kreative, Hipster,Intellektuelle oder Studenten geben der vertikalen Wohnformneuen Auftrieb und machen die Gebäude sogar für Investoreninteressant. Die Motivlage bei der Anmietung könnte unterschied-licher nicht sein: Mal sind es monetäre Beweggründe, mal verfügtder Standort über den nötigen Coolness-Faktor. Und manchmalist es schlichtweg Liebe auf den zweiten Blick: Man kennt sichschon Ewigkeiten, weiß, was man erwarten kann und schließlichauch bekommt. Böse Überraschungen exklusive.

Es gibt einige gute Gründe, den Plattenbau als Wohnform und alsInvestment nicht aussterben zu lassen. Das Schwerpunktthemader vorliegenden Ausgabe zeigt auf, dass auch eine Liebe auf denzweiten Blick durchaus gute Zukunftsperspektiven haben kann.

HerzlichstIhr

Michael Keller Leiter Inlandsgeschäfte /Generalbevollmächtigter Sto SE & Co. KGaA

„Wohnen in der Platte –Liebe auf den zweiten Blick“

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Stefanie Frensch,Geschäftsführerin derHOWOGE Wohnungs-baugesellschaft mbH

Rolf Elgeti,Vorstandsvorsitzenderder im MDAX notiertenTAG Immobilien AG

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Großer Bahnhof im Jenaer Plattenbaugebiet Lobeda: Oberbürger-meister Dr. Albrecht Schröter ist gekommen, außerdem Geschäfts-partner und Anwohner – und auch Hans Lehmann, Vorsitzender desSeniorenbeirats der Stadt Jena. „Herr Graf“, sagt Lehmann undschüttelt die Hand des Gastgebers, „Herr Graf, ich bedanke mich,dass Sie daran gedacht haben, Einraumwohnungen zu schaffen.Senioren brauchen solche Wohnungen!“

Herr Graf – das ist Christian Graf von Wedel, Geschäftsführer derGW Wohnen GmbH & Co. KG in Frankfurt am Main. Er hat den seitzehn Jahren leer stehenden Plattenbauriegel in der Fritz-Ritter-Straße38–44 saniert und einer neuen Nutzung zugeführt: Wo zuletzt dasArbeitsamt residierte, sind jetzt 473 kleine Wohnungen entstanden.„Es war ein städtebaulicher Missstand erster Güte“, erinnert sichOberbürgermeister Schröter. Ein Abriss der Problemimmobilie aberverbot sich, weil sie gleichsam als Schallschutzmauer für die da-hinterliegenden Wohngebäude dient. Mehrere Projektentwicklerbissen sich am Objekt die Zähne aus, bis sich der Frankfurter Unter-

nehmer der Sache annahm – mit Erfolg: Die neu entstandenen Woh-nungen sind zum größten Teil vermietet.

Neuer Blick auf die Platte

Der Komplex in Jena-Lobeda ist zwar ein besonders spektakuläresBeispiel für die Revitalisierung eines Plattenbaus, aber keineswegsdas einzige. Ob in Berlin-Buch oder in Wernigerode, ob in Leipzig-Grünau oder in Leinefelde – zahlreiche Beispiele zeigen, dass die Plattewandlungsfähiger und zukunftsgewandter ist, als ihr Ruf vermutenlässt. Selbst renditeorientierte Investoren haben den Reiz der Platteerkannt und manche Journalisten attestieren der Platte gar einenerhöhten Hipnessfaktor. Erlebt die Platte also eine Renaissance? Oderhandelt es sich bei dieser These um eine bloße Behauptung, die vonden realen Problemen in zahlreichen ostdeutschen Großwohnsied-lungen ablenkt?Zumindest eines zeigt das Beispiel in Jena-Lobeda: Langweilig undmonoton muss ein Plattenbau nicht sein. Architekt Matthias Wald-

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Die Platte ist reifEinst waren sie eine begehrte Alternative zu den heruntergekommenen Altbauten in der Innenstadt. Danngerieten sie als öde Schlafstädte und soziale Brennpunkte in Verruf. Jetzt aber werden sie zunehmend alsattraktive Wohngebiete erkannt, die breiten Schichten der Bevölkerung ein angenehmes Wohnen ingrüner Umgebung ermöglichen. Ein Blick auf Plattenbaugebiete, ihre Potenziale und ihre Widersprüche.

helm gliederte die fast 200 Meter lange Fassade durch markante roteFarbelemente und versah jede Wohnung mit einem Balkon. Dieeinzelnen Apartments haben neben einer Sanitärzelle auch Platz füreine kleine Küche. Ausgestattet sind sie mit einem Vinyl-Bodenbelagin Holzoptik, Fußbodenheizung und ansprechenden Badarmaturen.Den Lärm der nahen Straße halten Lärmschutzfenster fern.Trotz des aufwendigen Umbaus schaffte es Investor Wedel, die Kostenfür die Modernisierung auf 1.025 Euro pro Quadratmeter zu be-grenzen. Die Kaltmiete beträgt im Durchschnitt 8,50 Euro pro Qua-dratmeter. Allerdings vermietet Wedel die Wohnungen zu einerKomplettmiete, die neben den üblichen Betriebskosten auch Stromund Fernsehanschluss umfasst. Eine 31,5 Quadratmeter große Ein-zimmerwohnung kostet so monatlich 383 Euro.

Welle im Harz

Dass die Wohnungen schnell vermietet wurden, hängt mit der Situa-tion in Jena zusammen: Die thüringische Universitätsstadt kenntpraktisch keinen Leerstand, und vor allem zu Semesterbeginn sindHunderte von Studierenden auf der Suche nach einer Unterkunft.Entspannter ist der Wohnungsmarkt in Wernigerode, einer 34.000Einwohner zählenden Kleinstadt in Sachsen-Anhalt. Doch auch hierhat sich ein Plattenbaugebiet, nämlich das Stadtfeld, deutlich ver-ändert: Die kommunale Gebäude- und WohnungsbaugesellschaftWernigerode (GWW) ließ ein Plattenbauensemble grundlegend um-gestalten und schuf dabei Wohnformen, die es bisher im Quartiernicht gab.„Gebraucht wurde attraktiver Wohnraum, der neue Mieter anzieht,ohne die Alteingesessenen in großer Anzahl zu verdrängen“, schildertDr. Hans-Jürgen Gaudig, Geschäftsführer der mit der Planung be-auftragten Berliner Ingenieurgesellschaft BBP Bauconsulting, dieAufgabe. „Um der alternden Gesellschaft Rechnung zu tragen, wurdedie Sanierung für gut die Hälfte der 190 Wohneinheiten barriere-arm geplant.“ Außerdem verbesserten die Planer die Energiebilanz.

15 Millionen Euro investierte die GWW in die 2013 abgeschlosseneMaßnahme.Eine Folge der Modernisierung: Während früher lediglich sechsWohnungstypen verfügbar waren, können Mietinteressenten jetztaus 25 Grundrissen mit Wohnflächen zwischen 25 und 107 Quadrat-metern auswählen. Ganz neu und auf finanzkräftige Mieter zuge-schnitten sind die Dachgeschosswohnungen mit großen Terrassenund beeindruckendem Blick auf den Harz. Der Harz stand auch Patefür die wellenförmige Dachgestaltung, die den halbkreisförmigenGebäuderiegel nun prägt und ihm den Namen „Welle“ eingetragenhat. Damit reiht sich das Projekt in Wernigerode in das ein, was Platten-bauexperte Nico Grunze (siehe o-ton) experimentellen Umbau nennt.Gemeint sind damit Maßnahmen, die das Bild von Plattenbautengrundlegend ändern, die Wohnungsanzahl reduzieren und neueWohnungstypen schaffen. „Nach innen zeigen solche Maßnahmenden Bewohnern, dass im Stadtteil aufwendig saniert wird; nachaußen weichen sie die Wahrnehmung einer monotonen, grauenSchlafstadt auf“, bilanziert Grunze. Bekanntestes Beispiel dafür istder bereits in den Neunzigerjahren gestartete Umbau der Südstadtim thüringischen Leinefelde.

Ideal für energetische Sanierung

Auch das Projekt in Wernigerode verdeutlicht, welches Potenzial inPlattenbausiedlungen steckt – insbesondere in Bezug auf die ener-getische Sanierung, wie Dr. Bernd Hunger erläutert, der Vorsitzendedes Kompetenzzentrums Großsiedlungen in Berlin. Große Siedlungenentsprächen den Anforderungen des Klimaschutzes in besondererWeise, „und zwar aufgrund ihres hohen Potenzials für sparsamenEnergieverbrauch infolge ihrer kompakten Bebauung und ihrer ausklimatischer Sicht vorteilhaften starken Durchgrünung.”„Die großen Wohngebiete können zukunftsfähig weiterentwickeltwerden und sind für die Wohnraumversorgung unverzichtbar“,

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Umgestaltung eines Plattenbaus in Wernigerode-Stadtfeld: Nicht nur äußerlich hat das Ensemble gewonnen, sondern es sind auch deutlich mehr Grundriss-varianten entstanden.

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Im Jenaer Plattenbaugebiet Lobeda (Fritz-Ritter-Straße 38–44) hat ein Frankfurter Investor einen seit Jahren leer stehenden Platten-bau saniert und darin 500 kleine Wohnungen geschaffen.

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Ein Motiv aus dem Plattenbauportal www.jeder-qm-du.de der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte. Das Foto zeigt, wiesich der Architekt Sebastian Gmelin in einer unsanierten Plattenbauwohnung eingerichtet hat.

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hält Hunger mit Blick auf den demografischen Wandel fest. Das be-weist zum Beispiel die kommunale GGG in Chemnitz, die derzeit imYorckgebiet einen Plattenbau so umgestaltet, dass er älteren Mie-tern optimale Bedingungen bietet. Neun der insgesamt 68 Woh-nungen in der Fürstenstraße 144 a/b werden rollstuhlgeeignethergerichtet, erläutert GGG-Pressesprecher Erik Escher. Dafür legtdas Unternehmen eine Rampe an, richtet einen Concierge-Bereichein, installiert einen neuen Aufzug und baut bodengleiche Du-schen ein. Gleichzeitig verändern sich die Grundrisse; so werdenbenachbarte Einraumapartments zu Zweizimmerwohnungen zu-sammengelegt.

Nicht nur für Senioren geeignet

Allerdings stellen sich die Sanierung und der Umbau hin zu barriere-armen Wohnungen als sehr anspruchsvoll dar. „Zum einen ist dieStatik des Plattenbaus zu beachten“, sagt Escher, „zum anderen sinddie Ansprüche an ein modernes Wohnen in Einklang mit einem be-triebswirtschaftlich vertretbaren Aufwand zu bringen.“ Auch zahlreiche andere ostdeutsche Wohnungsunternehmen setzenverstärkt darauf, ihre Plattenbauten so umzugestalten, dass sichbesonders ältere Menschen darin wohlfühlen. Das hängt damitzusammen, dass in manchen Plattenbaugebieten viele Erstbezieherwohnen. „Viele Großsiedlungen haben sich aufs Wohnen für Se-nioren fokussiert“, bestätigt Dr. Heike Gerth vom Berliner Institut fürStadtplanung und Sozialforschung Weeber+Partner, das seit vielenJahren die Entwicklung in Plattenbaugebieten beobachtet und mit-gestaltet. Für Gerth sollte das aber nicht die einzige Strategie sein:Sie empfiehlt den Unternehmen vielmehr, verstärkt Familien anzu-sprechen. „Denn mit ihren großzügigen Grünflächen, den zahlreichenSpielplätzen sowie mit ihren Schulen und Kindertagesstätten sinddie Großwohnsiedlungen gerade auch für Familien attraktiv“, istdie Expertin überzeugt.Hinzu kommt, dass die Plattenbauwohnungen eine hohe Qualitätaufweisen, wie Gerths Kollegin Dr. Martina Buhtz von Weeber+Partnerbetont. „Die Wohnungen sind wirklich gut“, sagt sie. „Ein Nachteilsind allenfalls die meist innen liegenden Bäder. Aber insgesamt bietendie Wohnungen einen guten Standard auch für Familien, die nicht soviel Geld haben. Sie werden deshalb auch künftig eine wichtige Rollebei der Versorgung mit Wohnraum spielen.“

„Solides, aber günstiges Produkt“

Diese Einschätzung teilen Experten, von denen man das nicht un-bedingt erwarten würde: nämlich renditeorientierte Investoren. DieWestgrund AG, die Estavis AG und die TAG Immobilien AG sindnur drei solcher Unternehmen, die in den vergangenen Monatengrößere Plattenbaubestände erworben haben. Als Vordenker dieserInvestitionsstrategie gilt dabei Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender derim MDAX notierten TAG Immobilien AG. „Plattenbauten sind leichtund effizient zu verwalten. Sie lassen sich auch kostengünstig sa-nieren und instand halten“, antwortet er auf die Frage, warum ergern in Plattenbauten investiert. „Attraktiv geschnittene Grundrisseund normalerweise moderate Nebenkosten lassen zudem ein sehrmieterfreundliches, soziales Vermieten zu. Somit kann man als Ver-mieter ein solides, aber günstiges Produkt anbieten.“Hinzu komme, dass Investitionen in Plattenbauten zumindest in

starken Wohnungsmärkten ein „besonders attraktives Chance-Risiko-Verhältnis“ böten. Elgeti verdeutlicht dies an einem vor Jahren über-nommenen Portfolio von gut 3.000 Plattenbauwohnungen in Berlin-Marzahn: Dort sei es gelungen, durch eine Steigerung der Qualitätinnerhalb kurzer Zeit den Leerstand zu senken und die Durchschnitts-miete zu steigern.

„Effiziente Grundrisse“

Als „großer Fan von Plattenbauten“ bekennt sich auch StefanieFrensch, Geschäftsführerin der kommunalen Berliner Wohnungs-baugesellschaft HOWOGE, deren Portfolio zu einem Großteil ausPlattenbauten besteht. „Plattenbauten haben einen durchdachten,effizienten Grundriss“, betont sie. „Wer heute neu baut, sollte sichdiese Grundrisse genau anschauen.“ Die damaligen Planer hättenes nämlich geschafft, gut nutzbare Vierzimmerwohnungen mitweniger als 85 Quadratmetern Wohnfläche zu schaffen – und das seivor dem Hintergrund der aktuellen Mietendiskussion in den Groß-städten ein wichtiger Aspekt. „Hinzu kommt“, so Frensch, „dass sichPlattenbauten sehr effizient sanieren lassen, da sie standardisiertsind.“ Die Möglichkeiten der Modernisierung durchexerziert hatdie HOWOGE in Buch, einem Stadtteil ganz im Norden Berlins. Dorthat das Unternehmen 2.400 Plattenbauwohnungen mit einem Inves-titionsvolumen von rund 100 Millionen Euro auf einen zeitgemäßenStandard gebracht. Dabei verbesserte die HOWOGE zum einen denenergetischen Zustand, indem sie eine zehn bis 14 Zentimeter dickeAußendämmung aufbrachte, neue Fenster einbaute und die Hei-zungssysteme modernisierte. Zum anderen entwickelte sie ein Ziel-gruppenkonzept, das die einzelnen Gebäude auf die Bedürfnissebestimmter Bevölkerungsgruppen zuschneidet. „Rund 50 Prozentder Wohnungen sind für Familien und Paare vorgesehen“, erläutertFrensch. „Ein Viertel ist an die Bedürfnisse von Senioren und älterenBewohnern angepasst und die übrigen Wohnungen richten sich anStudenten, Doktoranden und andere junge Erwachsene.“ Im Durch-schnitt beträgt die Miete nach Abschluss der Sanierung 5,38 Euro proQuadratmeter, was unter dem Durchschnitt des Berliner Mietspie-gels liegt. Die Kosten für die Modernisierung beziffert Frensch auf 600bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.Die Erfolge sind unübersehbar: Nachdem zuvor lange nichts in dieWohnungen investiert worden war, zeigen sich die Plattenbautenjetzt sowohl äußerlich als auch im Inneren aufgefrischt. „Die Mietersagen uns: Endlich müssen wir uns nicht mehr schämen, wenn Besuchkommt“, berichtet Karen Schulz, Leiterin des zuständigen HOWOGE-Kundenzentrums. Verstärkt zieht es jetzt auch Menschen aus anderenTeilen der Stadt nach Buch. Und mittelfristig, ist GeschäftsführerinFrensch überzeugt, wird Buch so attraktiv sein, dass sogar Neubauein Thema sein wird.

Neubau in Leipzig-Grünau

Bereits neu gebaut wird in einem der größten Plattenbaugebiete derneuen Bundesländer, in Leipzig-Grünau. Dort feierte die Wohnungs-genossenschaft Lipsia eG vor Kurzem den Spatenstich für ihren erstenNeubau seit 1989. Unter dem Namen „Kulkwitzer See-Terrassen“entstehen drei Gebäude mit insgesamt 48 Wohnungen, die zwischen61 und 127 Quadratmeter groß sind und einen hohen Ausstat-tungsstandard aufweisen. Bei einem Nutzungsentgelt von acht

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Euro pro Quadratmeter zielen sie auf eine Kundschaft, die in denherkömmlichen Plattenbauten nicht unbedingt ihre Wunschwoh-nung findet.Möglich geworden ist das Engagement der Genossenschaft, weilder Bevölkerungsrückgang in Grünau gestoppt scheint. Zwischen1990 und 2010 war die Einwohnerzahl von 85.000 auf 41.000 ein-gebrochen. „Seit einiger Zeit bemerken wir, dass eine Kehrtwendeeingesetzt hat“, freut sich Dr. Kristina Fleischer, Mitglied des Vor-stands der Lipsia eG. „Diesen Aufwärtstrend wollen wir mit unseremNeubau unterstützen.“Doch die Trendwende, da sind sich die Experten sicher, wird nichtüberall einsetzen. „Die ostdeutschen Bundesländer stehen vor einerzweiten Leerstandswelle“, befürchtet Axel Gedaschko, Präsidentdes GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-unternehmen. Er erwartet, dass ohne politische Gegenmaßnahmenin Ostdeutschland im Jahr 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen leerstehen werden – mehr als doppelt so viele wie heute. Vom wachsen-den Leerstand werden Plattenbaugebiete überproportional betroffensein, ist Prof. Dr. Harald Simons überzeugt, Mitglied des Vorstandsder Beratungsgesellschaft empirica. Bereits in der Vergangenheithabe sich der Bevölkerungsrückgang besonders stark auf den DDR-Geschosswohnungsbau ausgewirkt, schreibt der Immobilienexpertein einem Positionspapier. „Im Grundsatz ist auch in Zukunft damitzu rechnen, dass die weiter steigenden Wohnungsüberschüsse zu-lasten des DDR-Wohnungsbaus gehen werden.“ Ganz ähnlich siehtdies Investor Rolf Elgeti von der TAG Immobilien AG: „In einem schwa-chen Mietmarkt ist der Plattenbau oft das Marktsegment, das amehesten in Schwierigkeiten gerät.“

Wird die Platte trendy?

Oder kommt vielleicht doch alles ganz anders, weil das Wohnen in derPlatte plötzlich angesagt wird? „Marzahn wird das neue Kreuzberg“,titelte vor Kurzem eine Berliner Boulevardzeitung und zog damit

Parallelen zwischen dem bei Kreativen beliebten InnenstadtviertelKreuzberg und dem mit einem schlechten Image kämpfenden Platten-baugebiet Marzahn. Erste Künstler, berichtete das Blatt, hätten sichbereits in Marzahn angesiedelt. Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte will mit ihrem Portalwww.jeder-qm-du.de sogar explizit Kreativen die Möglichkeiten vonPlattenbauwohnungen nahebringen. Da gibt es Videos, die zeigen,wie Musikproduzentinnen, Architekten und Stylistinnen ihre WBM-Mietwohnungen unkonventionell gestaltet haben, Porträts vonPlattenbauexperten („Plattenköpfe“) und praktische Tipps, wie sichdie Wohnung in der Platte verschönern lässt. „Die WBM sieht es alsHerausforderung an, die Potenziale der Platte als moderne, kreativeWohnform wiederzuentdecken und sie in eine spannende Zukunftzu führen“, sagt Steffi Pianka, die als Pressesprecherin der WBM dasPortal verantwortet. Für das Unternehmen ist das Thema relevant,weil es sich bei 70 Prozent seiner Immobilien um Plattenbautenhandelt – und zwar größtenteils in den sehr begehrten StadtteilenMitte und Friedrichshain.Funktioniert das Konzept, Plattenbauwohnungen für junge, un-konventionelle Zielgruppen begehrenswert zu machen, also nur inZentrumslagen? Nein, antwortet Steffi Pianka. „Wir haben es mitunseren zentralen Lagen sicher einfacher. Aber das Konzept würdeauch an anderen Standorten aufgehen.“ Dem widerspricht HeikeGerth von Weeber+Partner: Grundsätzlich müsse man unterscheidenzwischen der Platte als Bautypus und der Platte als Großwohnsied-lung. In begehrten Innenstadtlagen der Großstädte seien Plattenbau-wohnungen dank ihrer Lagequalität bei Kreativen durchaus beliebt.„In Großsiedlungen wie Marzahn wird eine solche Strategie wohlnie aufgehen“, ist Gerth überzeugt. Denn Hipness setze eine klein-teilige, innerstädtische Struktur voraus, die Großwohnsiedlungennicht bieten könnten.Dafür aber hätten die Plattenbausiedlungen einen anderen Vorzug,betont Heike Gerth: „Sie sind ein solider Wohnstandort, wo manruhig und preiswert wohnen kann.“

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100 Millionen Euro flossen in die Modernisierung von 2.400 Plattenbauwohnungen im Berliner Stadtteil Buch. Hier: Vergleich alt/neu.

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Nur wenige Fachleute kennen die Plattenbausiedlungen so gut wie NicoGrunze. Der Diplom-Geograf promoviert an der Humboldt-Universitätzu Berlin über „Perspektiven ostdeutscher Großwohnsiedlungen“ und weiß deshalb, wie unterschiedlich diese Siedlungen sind. Im Interview erläutert er, warum der Abriss nicht das Allheilmittel ist und weshalbGroßwohnsiedlungen für Familien attraktiv sind.

„Die Großwohnsiedlungen stehen vor einem Wandel“

Auch ein reales Wohnbeispiel: Ein Berliner Journalist gibt auf www.jeder-qm-du.de Einblick in seine Plattenbauwohnung.

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Herr Grunze, Sie haben im Rahmen der Arbeit an Ihrer Promo-tion sämtliche rund 160 Plattenbausiedlungen mit mehr als2.500 Wohnungen besucht. Sind diese Siedlungen eigentlichso einheitlich, wie es manchmal in der Öffentlichkeit darge-stellt wird?

Nico Grunze: Auf keinen Fall. Die ostdeutschen Großwohn-siedlungen haben sich seit 1990 sehr verschieden entwickelt. Dabeiunterscheiden sie sich zum Beispiel nach ihrer Lage. Hier gibt eszwei Varianten. Erstens: Die Großwohnsiedlung ist ein Stadtteil ineiner prosperierenden Stadt oder liegt in Ballungsräumen. Dort sinddie Wohnungen nach wie vor gut nachgefragt. Beispiele für diesenTypus sind Jena-Lobeda und die Potsdamer Großwohnsiedlungen.Zweitens: Die Wohngebiete liegen in peripheren Stadtgebieten oderin ehemaligen Industrieregionen. Hier ist die Vermietungssituationdeutlich schwieriger und bis heute haben viele Siedlungen mehr alsdie Hälfte der Bewohner verloren. Beispiele dafür sind Hoyerswerdaund Schwedt/Oder.

Spielt es auch eine Rolle, wann die Siedlungen errichtetworden sind?

Ja. Seit der Wiedervereinigung war in den jüngeren, in denAchtzigerjahren errichteten Großwohnsiedlungen eine hohe Fluk-tuation mit heftigen Bewohnerverlusten zu beobachten. Dagegenzeichnen sich die älteren Wohngebiete der Sechzigerjahre dadurchaus, dass die Bewohner länger im Wohngebiet verharren. Gründedafür sind die Verbundenheit, die aus dem gemeinschaftlichen Auf-bau der Siedlung mit anderen Erstbeziehern herrührt, und freund-schaftliche Verhältnisse zu Nachbarn. Allerdings sind diese Quartieredurch ein hohes Durchschnittsalter gekennzeichnet. Deshalb istdamit zu rechnen, dass hier der Wohnungsleerstand steigen wird.

Was fasziniert Sie persönlich an Großwohnsiedlungen?Ich möchte nicht so verstanden werden, dass ich in Groß-

wohnsiedlungen eine ideale Wohnform sehe. Spannend finde ichjedoch, dass die Großwohnsiedlungen in Ostdeutschland vor einemWandel stehen, der bislang zu wenig Beachtung gefunden hat. DieNeubaugebiete in der DDR sind ja für junge Familien mit Kinderngeplant worden. Nach der politischen Wende 1989 verloren dieSiedlungen aber stark an Einwohnern, weil Arbeitsplätze abgebautwurden und es auf dem Wohnungsmarkt alternative Angebote gab.Die heutige Bewohnerstruktur unterscheidet sich deshalb starkvon der ursprünglichen. In den Wohngebieten leben heute vieleältere Menschen. Daraus ergeben sich meiner Ansicht nach zweiAufgaben: erstens die Bestandsreduzierung, wo es demografischnötig ist, und zweitens die Bestandsanpassung an die Bedürfnisseälterer Menschen. Dabei gilt es, vor dem Hintergrund der zuneh-menden Altersarmut auch die Bezahlbarkeit des Wohnraums zu be-denken. Daraus resultiert für die Stadtforschung und -entwicklungein großer Handlungsbedarf – und das fasziniert mich.

Wie steht es um das Image von Plattenbausiedlungen?In der Außenwahrnehmung hat sich das Image der Platten-

baugebiete seit 1990 deutlich verschlechtert. Einst galten die Neu-baugebiete als privilegierte Wohnstandorte, nach 1990 aber alsmonotone, anonyme Schlafstädte für einkommensschwache Haus-halte. Damit erhielten die ostdeutschen Großwohnsiedlungen einähnlich problematisches Image wie ihre Entsprechungen in den alten

Bundesländern, obwohl sie eine ganz andere Entstehungsgeschichteund Einwohnerstruktur aufwiesen. Aus der Perspektive der Be-wohner hingegen sieht die Situation ganz anders aus: Viele Menschen,die ich auf meinen Reisen getroffen habe, schätzen ihre Wohnsitua-tion sehr.

Gelegentlich ist von der Renaissance der Platte die Rede. Istda was dran?

Grundsätzlich würde ich mich über eine Renaissance der Plattefreuen, vor allem für die Bewohner, die ständig mit einem negativenImage ihrer Wohnadresse konfrontiert werden. Aber auch wenn inden Plattenbauten der Schillingstraße in Berlin-Mitte der eine oderandere Hipster gesichtet worden ist – in Wirklichkeit ist tendenzielleher eine zweite Leerstandswelle zu erwarten. Ausnahmen sindBallungsräume wie Berlin und prosperierende Städte wie Jena.

Aber hip werden die Plattenbausiedlungen nicht?Nein, eine neue Location für Hipster sehe ich nicht. Denn die

Siedlungen liegen überwiegend am Stadtrand und ihre Strukturbietet kaum Möglichkeiten, eine Subkultur mit Kneipen und Clubsentstehen zu lassen. Hinzu kommt ein sehr bedauerlicher Aspekt,der sich bei Spaziergängen durch Städte wie Gera oder Hoyerswerdazeigt: Es fehlt eine ganze Generation junger Menschen, die nach demSchulabschluss die Heimat verlassen mussten.

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Den ersten Neubau seit Langem im Leipziger Plattenbaugebiet Grünaurealisiert die Wohnungsbaugesellschaft Lipsia.

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Für welche Bevölkerungsgruppen sind die Großwohnsied-lungen denn heute attraktiv?

Ich sehe drei typische Bewohnergruppen. Die erste sind ältereMenschen, die zur Generation der Erstbezieher zählen, sich in ihremgewohnten Umfeld wohlfühlen und die langjährigen nachbarschaft-lichen Beziehungen schätzen. Eine weitere Gruppe sind jungeMenschen, die oft selbst in einer Plattenbauwohnung groß gewordensind und hier eine Familie gegründet haben. Für sie sind die ver-gleichsweise günstigen Wohnungen, die gute Ausstattung mitKindergärten und Schulen sowie die vielen Grünflächen mit Spiel-plätzen reizvoll. In Universitätsstädten wie Greifswald und Jenakommen als dritte große Bewohnergruppe Studenten hinzu.

Sie sprechen sich dafür aus, funktionslos gewordene Gebäudenicht gleich abzureißen, sondern liegen zu lassen oder teil-weise stillzulegen. Warum?

Es ist schwierig, die Entwicklung einer Stadt oder einer Groß-wohnsiedlung zu prognostizieren. Zudem werden durch den Abrissvon Gebäuden Werte vernichtet. Sofern kein verlässlicher Trend fürdie kommenden Jahre zu erkennen ist, sollte man deshalb versu-chen, Alternativen zum Abbruch auszuprobieren. Ich plädiere fürmehr Gelassenheit im Schrumpfungsprozess, auch wenn ich diehandelnden Akteure verstehe, die Fördermittel und Altschuldenent-lastung abrufen wollen, solange diese zur Verfügung stehen.

Wie sehen Sie die Zukunft der ostdeutschen Großwohnsied-lungen?

Ich bin überzeugt, dass sie auch in den nächsten 40 Jahreneinen wichtigen Bestandteil des ostdeutschen Wohnungsmarktsbilden werden. Allerdings hängt die Zukunft der einzelnen Sied-lungen stark vom gesamtstädtischen Kontext ab. In prosperierendenRegionen und großen Städten sehe ich auch künftig eine stabileund positive Entwicklung. Die Siedlungen in peripheren Regionenund schrumpfenden Städten werden hingegen stark unter Druckgeraten, in veränderter Form aber weiter Bestand haben. Insge-samt ist in den nächsten Jahren mit einem erneuten Anstieg derWohnungsleerstände zu rechnen. Neu daran ist, dass sich derLeerstand vermutlich viel disperser über sämtliche Lagen verteilenund unabhängig vom Sanierungsgrad sein wird. Daher sind neueInstrumente nötig, um diesen Prozess zu steuern und zu gestalten.Was es meiner Meinung nach unbedingt zu vermeiden gilt, sindGeistersiedlungen mit zugenagelten Wohnblöcken. Damit diesauch gelingt, braucht es eine politische Entscheidung für eine be-wohnerorientierte Weiterentwicklung der ostdeutschen Großwohn-siedlungen.

Herr Grunze, vielen Dank für das Gespräch.

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Die Universitätsstadt Jena zählt inzwischen über 26.000 Studenten. Kleinere Mietwohnungen sind deshalb sehr gefragt.

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Das Quartier Havelkarree in Oranienburg wurde von 2009 bis 2012 in mehreren Bauabschnitten umfassend saniert.

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Für die insgesamt 380 Wohnungen entwickelten die Architekten teilweise auch neue Grundrisslösungen, Staffelgeschosse schaffen Wohnraum.

Ein Facelifting mit VorbildcharakterDas Havelkarree in Oranienburg litt unter den typischen Problemen eines DDR-Plattenbaus aus derNachwendezeit. Baulich veraltet, sozial schwieriges Umfeld, schlechte Zukunftsaussichten. Um dasQuartier zu retten, reichte eine 08/15-Sanierung nicht aus.

Von der grauen Plattenbausiedlung aus den Siebzigerjahren bis zummodernen Vorzeigequartier war es ein langer Weg. Vier Etappen lang,um genau zu sein. Denn vier Bauabschnitte brauchte es, um ausveralteten Wohneinheiten vom Plattenbautyp WBS 70 im Havel-karree 344 sanierte und moderne Wohnungen zu machen.Der WBS 70 war der am weitesten verbreitete Plattenbautyp derehemaligen DDR. Der erste jemals im WBS-70-Typ gebaute Platten-baublock aus dem Jahr 1973 steht sogar unter Denkmalschutz.

Insgesamt gehören von den in der DDR errichteten rund 1,5 MillionenPlattenbauwohnungen etwa 42 Prozent zum Typ WBS 70.

Der Zahn der Zeit nagt

Auch die 360 Wohneinheiten des Havelkarrees gehörten dazu –und drohten nach der Wende zum Problemviertel abzurutschen.Im gesamten Quartier setzte die soziale Entmischung ein. Der

Leerstand in den Hochhäusern zwischen Walther-Bothe-Straße undAugustin-Sandtner-Straße sowie zwischen Albert-Buchmann-Straßeund Emil-Polesky-Straße betrug zuletzt 15 Prozent. Zwei Jahre vor derSanierung gab es keine einzige Neuvermietung mehr.Die baulichen Probleme der Anlage waren augenscheinlich. EtlicheWohnungen in den fünfgeschossigen Hochhäusern waren schlechtbelichtet oder ungünstig geschnitten. Die Wärmedämmung war unzu-reichend und die Eingangsbereiche der einzelnen Häuser unfreundlichgestaltet. Es fehlten Sitzgelegenheiten und überdachte Briefkästen.Dichter Baumbestand verschattete außerdem den Innenhof und dieSpielgeräte und Stadtmöbel hatten ihre besten Tage längst hinter sich.

Lässt sich ein Quartier drehen?

Die Wohnungsbaugesellschaft Oranienburg (WOBA) als Eigentümerin

entschloss sich für eine radikale Neuausrichtung des Quartiers. Zielwar es, die Gebäude nicht bloß optisch aufzuwerten, sondern auchadäquaten Wohnraum für alle zu schaffen. Auf diesem Weg wolltedie WOBA wieder eine bessere soziale Mischung in die Nachbar-schaft bringen. Das Quartier sollte eine eigene Identität bekommen,die von den Bewohnern angenommen wird. „Wir wollten den Charakter des typischen Plattenbau-Karrees ändernund es auflockern“, erklärt Bernd Jarczewski, Geschäftsführer derWOBA. Dazu gehörte auch, die Zahl der Wohnungen zu verringern,einige Etagen komplett abzureißen und die Grundrisse an moderneWohnansprüche anzupassen. Aber die Planer haben nicht nur Rückbauten vorgesehen. Sie stocktenan bestimmten Stellen die Gebäude auch auf. Jarczewski gibt zu,dass er das zuerst durchaus skeptisch gesehen hat. „Ich habe dieAufstockung mit Staffelgeschossen anfänglich kritisch gesehen.

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Durch neue Außenaufzüge werden die Wohnungen barriere-frei erschlossen.

B a u h e r r :Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg WOBA, Oranienburg S t a n d o r t :Walther-Bothe-Straße 18–28/Augustin-Sandtner-Straße/Albert-Buchmann-Straße 32–34/Emil-Polesky-Straße 18–30, OranienburgA r c h i t e k t :Madeyo Planungsgesellschaft mbH, Berlin S t o - L e i s t u n g e n :FassadendämmsystemeF a c h h a n d w e r k e r :Gerd Hohaus GmbH & Co. KG, Schwedt/OderBaurep GmbH Neubrandenburg, NeubrandenburgBauunternehmen Müller GmbH & Co. KG, Genthin

Doch gerade diese Wohnungen haben sich bei der Vermietung alsSelbstläufer herausgestellt“, gibt er heute zu.

Mehr als nur eine sanierte Platte

2009 begannen die Arbeiten. Seit der Fertigstellung im Jahr 2012bietet das Havelkarree seinen Bewohnern insgesamt 26 verschiedeneWohnungsschnitte – sozialistische Einheitswohnungen sind passé.Das Angebot reicht heute von der Einraumwohnung bis zum Fünf-zimmerappartement; von der Sozialwohnung bis zum Penthouse.Entsprechend der Nachfrage stieg die Zahl der Zweiraumwohnungenvon 19 auf 65, das der Vierraumwohnungen hingegen sank von72 auf 38. „Wir haben mit einer etwas aufwendigeren Architekturund vielen Wohnraumvarianten auf der einen Seite zwar mehr Geldausgegeben, aber gleichzeitig ein Angebot geschaffen, das sich

von den normal sanierten Plattenbauten abhebt“, begründet derWOBA-Chef. Insgesamt investierte sein Unternehmen 5,4 Millionen Euro aus Eigenmitteln in das Projekt. Eine stattliche Summe, die Jarczewskiund seine Kollegen von der WOBA durch weitere Kapitalquellen –diverse Förderkredite, etwa vom Land und von der KfW – nochdeutlich vergrößern mussten, da sich die Baukosten nämlich auf ins-gesamt 19,9 Millionen Euro summiert hatten. Gut investiertes Geld,wie es scheint. Denn heute ist im Havelkarree nicht eine einzigefreie Wohnung zu haben.

Weiter moderate Mieten

Viele Mieter sind dem Quartier treu geblieben, selbst während derSanierung. Etwa 40 Prozent wollten sich die Baustrapazen aber dochnicht antun und sind vorher ausgezogen. Auch die Aussicht aufeine höhere Miete hat manchen Altbewohner veranlasst, sich eineneue Wohnung zu suchen. Vor der Sanierung kostete ein Quadrat-meter zwischen 4,50 Euro und fünf Euro. Nach den Baumaßnahmenzwischen 4,60 Euro und sechs Euro. Damit liegen die Mieten aller-dings noch immer am unteren Rand. Laut Immowelt (Stand: 01/2014) sind je nach Wohnungsgröße 5,60 Euro bis 7,75 Euro in Oranienburgüblich.Die sanierten Wohnungen sind allesamt barrierefrei oder -arm. Diegesamte Anlage entspricht dem Energiestandard KfW 100. Dazuverbesserten die Planer die Fassadendämmung, erneuerten die Fensterund die Lüftungsanlagen, verpassten den Häusern eine neue Dach-dämmung, bauten Balkone an und dämmten die Kellerdecken. „ImHavelkarree nutzen wir Fernwärme und die Wärmerückgewinnungaus der Abluft aus den Bädern über Wärmepumpen zur Unterstüt-zung der Warmwasseraufbereitung“, sagt Bernd Jarczewski. Weitere Einsparungen sind durch einen baulichen Kniff gelungen:„Speziell in den Kopfbauten und im vierten Bauabschnitt können wirdurch einen Laubengang mehrere Wohnungen über einen Fahr-stuhl bedienen“, erklärt er. Von zehn Wohneinheiten pro Aufzugstieg der Schlüssel so auf 20 Wohneinheiten pro Aufzug. Das spartenicht nur Anschaffungs- und Baukosten, sondern verringert auchdie Betriebskosten.

Vorbild für die Zukunft

Kosten sparen, das war auch der Grund, weshalb die damalige Füh-rung der DDR den WBS 70 entwickeln ließ. Er sollte weniger Bauteilehaben als sein Vorgänger und einen reduzierten Typenkatalog. Mitseinen deutlich erkennbaren Fassadenplatten prägte er von den Sieb-zigerjahren an das Landschafts- und Stadtbild der DDR. Das ganzeLand wurde fortan mit der einheitlichen Bauweise überzogen. Der sozialistische Charme der Platte ist in Oranienburg nach der Sa-nierung einem farbenfrohen Quartier gewichen. Damit könnte dasHavelkarree Vorbild für andere Plattenbausiedlungen mit ähnlichenProblemen sein. Das scheint auch der Verband Berlin-Brandenbur-gischer Wohnungsunternehmen (BBU) so zu sehen. Er zeichnetedie Siedlung mit dem Qualitätssiegel „Gewohnt gut – fit für dieZukunft“ aus. Den Leiter der Landesgeschäftsstelle Brandenburg desBBU, Dr. Wolfgang Schönfelder, erinnern die Gebäude heute sogareher an eine Ferienanlage denn an Plattenbauten. Mission erfüllt,Platte geputzt.

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Auch für die Außenanlagen wurde ein Gestaltungskonzept erarbeitet.

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Bauherr: Baugenossenschaft Familienheim Heidelberg eG, Heidelberg . Standort:Kranichweg, Heidelberg . Architekt: Dipl.-Ing. Jürgen Mayer (BDA), Heidelberg .Sto-Leistungen: Fassadendämmsystem (StoTherm Vario), Innenfarben, Boden-beschichtungen . Fachhandwerker: Renova Sp. z o.o., Eltville

Der Kranichgarten ist ein Wohnquartier für Menschen jeden Alters.Familien mit kleinen Kindern finden in den Ein- bis Fünfzimmer-wohnungen ebenso Platz wie Alleinstehende und Paare. Mit derKindertagesstätte und dem AWO-Seniorenheim leben unter denfünf Dächern der Gebäude im Heidelberger Stadtteil Pfaffengrundalle Generationen zusammen. Für die dortige Baugenossenschaft„Familienheim“ war der Neubau ein Prestigeprojekt. „Es ist diegrößte Investition in der Geschichte der Genossenschaft“, betontihr geschäftsführender Vorstand Peter Stammer. Rund 40 MillionenEuro investierte sie auf der 13.000 Quadratmeter großen Grund-stücksfläche. Es entstanden insgesamt 147 Wohnungen. Zwei derfünf Baukörper wurden nach Fertigstellung an befreundete Heidel-berger Genossenschaften veräußert. Drei Bauten mit jeweils fünfGeschossen und ein fünfzügiger Riegel bilden einen Innenhof, in

dem ein zusätzlicher kleiner Gebäuderiegel mit zwölf Wohnungensteht. „Wir wollten den Mietern möglichst viel Gartenanteil bieten“,erläutert seine Vorstandskollegin Karin Heil den Bau dieses Ge-bäudes. Alle Wohnungen sind barrierefrei und hochwertig aus-gestattet – mit Fußbodenheizung, Parkett, eingebauten Radios,Fernsehanschlüssen und Infrarotwärmekabinen in den Bädern. EineSolaranlage auf dem begrünten Dach sorgt für die Brauchwasser-erwärmung. Die Farbe Grün ist auch an den Fassaden wiederzu-finden. „Wir haben die Farben Gelb, Rot, Grün und Grau genutzt,um die einzelnen Häuser voneinander abzusetzen und die Fassa-den bunter zu gestalten“, sagt Heil. Das wirke nicht nur bei derKindertagesstätte und dem Seniorenheim freundlicher, sondernschaffe Individualität und einen Wiedererkennungsfaktor für dieBewohner.

Kranichweg, Heidelberg

Ein buntes Farbenspiel für alle Generationen

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Langestraße/Caldeloer Weg, Münster

Regenerative Energie für den Klimaschutz

Fast ein Jahr dauerte es, bis die Modernisierungsmaßnahmen derWohn+Stadtbau in dem Münsteraner Wohngebiet Langestraße/Caldeloer Weg abgeschlossen waren. Insgesamt erhielten 84Wohnungen in 14 Gebäuden im Ortsteil Hiltrup neu gedämmteAußenwände, Kellerdecken und Dächer. Rund zwei Millionen Eurokostete die Maßnahme des kommunalen Wohnungsunternehmens,das in den vergangenen Jahren verstärkt Pilotprojekte zur Nutzungregenerativer Energien umsetzte. So auch dieses, das im April 2012abgeschlossen war. Seitdem strahlen die Häuser mit Wärmedämm-Verbundsystem und frischen Farbakzenten wieder wie neu. Auch dieBalkone und die Außenanlagen der Gebäude wurden überarbeitet.Die 14 Gebäude wurden zum KfW-Effizienzhaus 115 modernisiert.Sie erhielten je eine neue Wärmepumpe, die in Kombination miteiner Solaranlage für das Warmwasser und die Heizung zuständigist. „Nur zu Spitzenzeiten, also an extremen Wintertagen, müssendie bisherigen Heizkessel die neue Technik unterstützen“, betontder Leiter der Hausverwaltung, Stefan Wismann. Heizung und Warm-wasserbereitung laufen somit nahezu emissionsfrei. Der Ausstoßvon Kohlendioxid werde um rund 80 Prozent reduziert. Die Mo-dernisierung wirke sich nicht nur positiv auf die Umwelt, sondernauch auf die Miete der Bewohner aus. „Wir haben mit den Maß-nahmen eine Energieeinsparung von rund 80 Prozent erreicht. DieNebenkosten sollen sinken. Gleichzeitig verzichten wir auf eineMieterhöhung im Zuge der Modernisierung“, betont Wismann.

Bauherr: Wohn+Stadtbau GmbH, Münster . Standort: Langestraße/Caldeloer Weg, Münster . Sto-Leistungen: Fassadendämmsystem(StoTherm Vario)

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Schnurren ist ein niederfrequentes, vibrierendes Geräusch, mit dem Hauskatzen Wohlbehagen anzeigen. Undum Behaglichkeit – für Mensch und Tier – geht es auch immer dann, wenn über energetische Sanierunggesprochen wird. So wie im Flensburger Stadtteil Fruerlund, wo der Selbsthilfe-Bauverein eG (SBV) anTrave- und Eiderstraße zahlreiche Wohngebäude, teilweise mit integrierten Geschäften, und eine Kinder-tagesstätte durch umfangreiche Modernisierungen aufwertet. Die 1949 gegründete Wohnungsbauge-nossenschaft hat sich für ihre 7.000 Wohnungen viel vorgenommen. Neben ambitionierten sozialen undgestalterischen Zielsetzungen verfolgt der SBV zukunftsweisende energetische Pläne. Mithilfe eines ganz-heitlichen Energiekonzepts und einem Maßnahmenmix aus Abriss, Ersatzneubau sowie energetischerSanierung und Modernisierung soll der durchschnittliche Energiekennwert bis 2050 von 120 kWh/m2

auf nurmehr 41 kWh/m2 gesenkt werden. Für die konsequente Verfolgung dieser Ziele wurde der SBV2012 mit dem schleswig-holsteinischen „Umweltpreis der Wirtschaft“ ausgezeichnet.

Auch an Trave- und Eiderstraße wird derzeit kräftig investiert, um Zufriedenheit und Wirtschaftlichkeitauch in Zeiten steigender Energiepreise in Balance zu halten. Einen wichtigen Einfluss auf die Zufriedenheitder Menschen hat neben bezahlbarer thermischer Behaglichkeit auch die Gestaltung des Quartiers. Bewohner, die sich wohlfühlen, die sich mit „ihrem“ Viertel identifizieren, sind auch bereit, in dieses zuinvestieren – sei es Aufmerksamkeit, Arbeitskraft oder Geld. Der SBV ließ darum von StoDesign ein har-monisches Miteinander von freundlich-hellen, Modernität signalisierenden Putzflächen und Tradition be-wahrenden, robusten Klinkerriemchen entwerfen. Heller und dunkler gehaltene gelbe Klinker „erden“manche durch verputzte Treppenhäuser gegliederten Bauten, während abgesetzte weiße Obergeschosseden drei- bis vierstöckigen Gebäuden Leichtigkeit verleihen. Während am Rande des Viertels verputzteFlächen dominieren, ist dessen Kern durch das wechselvolle Spiel der Kombinationsfassaden geprägt – wasdurchaus auch als Ausdruck lokalen Selbstbewusstseins gelesen werden darf. Und da die ansprechendeGestaltung für warme Innenwände sorgt, Schimmelgefahren mindert und Zugluft im Raum vermeidet,könnte es möglich sein, dass in der einen oder anderen Wohnung auch geschnurrt wird.

Ambitioniertes Projekt der Flensburger Selbsthilfe-Bauverein eG

Die Gestaltung der Behaglichkeit

Weiterführende Informationen zum Thema StoDesign erhalten Sie unter www.stodesign.de

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Mit rund 7.000 Wohnungen in Flensburg ist der SBV der größte Wohnungs-anbieter in der Stadt. Fruerlundholz ist eines der Wohngebiete, in dem derSBV die energetische Sanierung seines Wohnungsbestands mit Nachdruckvorantreibt. Könnten Sie bitte für die Nicht-Flensburger unter den Leserndie charakteristischen Merkmale dieses Wohnquartiers kurz skizzieren?

Frank Jürgensen: Der Stadtteil ist geprägt durch Wohnhäuser, die in den Sech-ziger- und Siebzigerjahren in erster Linie ein bezahlbares Zuhause für Familien mitKindern bieten sollten. Entsprechend gut ist auch heute noch die Versorgungsinfra-struktur in dem Quartier. Es gibt zwei Kindergärten, Kleingewerbe, eine gute An-bindung an den ÖPNV und die Uferpromenade an der Flensburger Förde ist ebenfallsfußläufig zu erreichen. Die Gebäude weisen die für Schleswig-Holstein typischeVerblendsteinfassade auf. Um das Viertel zukunftsfähig zu machen, wurde vonuns ein Gesamtkonzept erarbeitet. Darin haben wir für die Wohnhäuser den KfW-Standard als energetisches Ziel sowie die Anforderungen an die Gestaltung definiert.Bei der Realisierung setzten wir auf einen Maßnahmenmix aus Abriss, Ersatzneubau,energetischer Sanierung und Modernisierung.

Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen präsentieren sich die Wohnhäuserin einem völlig neuen Erscheinungsbild. Was war Ihnen dabei besonderswichtig, beziehungsweise worauf haben Sie bei der Gestaltung besondersWert gelegt?

Neben einem hohen energetischen Standard, war es uns wichtig, dass sich dieGebäude in einem modernen Erscheinungsbild präsentieren. Unser Augenmerk lagdeshalb auch auf der Qualität der Fassade. Um in der Architektursprache den re-

gionalen Bezug herzustellen, haben wir uns für den Einsatzvon Echtsteinriemchen entschieden und diese mit verglastenBalkonbrüstungen kombiniert. Das sieht zeitgemäß und sehrwertig aus. Auch die Außenanlagen haben wir komplettumgeplant. Durch die Erneuerung von Wegebeziehungen istes gelungen, Freiräume zu schaffen und zum Beispiel Spiel-plätze für Kinder und Erholungsmöglichkeiten zu integrieren.

Der SBV hat den Anspruch, Wohnungen für alle anzu-bieten. Haben die Mitglieder bei der Neugestaltungein Mitspracherecht?

Wir nehmen es mit dem genossenschaftlichen Ge-danken sehr genau und gehen frühzeitig in den Dialog mitunseren Mitgliedern. Im Rahmen von Informationsveran-staltungen stellen wir unsere Pläne zur Modernisierung vorund geben den Mitgliedern die Möglichkeit, ihre Vorstel-lungen kundzutun. Sofern es darstellbar ist, greifen wir dieseauf und arbeiten die Ideen in die Konzepte mit ein. Dieseoffene Gesprächskultur ermöglicht es, dass viele Projekterasch und für alle Beteiligten zufriedenstellend umgesetztwerden können.

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Frank Jürgensen, AbteilungsleiterTechnik und Prokurist der Selbsthilfe-Bauverein eG in Flensburg

3 Fragen an ...

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Kernstück eines neuartigen Kalkputzsortiments ist das mineralischeStoCalce Functio-System, bestehend aus einem Regulierunterputz,einem Funktionsspachtel und zwei Deckputzen. Diese von der Eid-genössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt, Empa, ge-meinsam mit Sto entwickelten Produkte vereinen die positiven Eigen-schaften von Kalk und Lehm. Im Zusammenspiel nehmen sie doppeltso viel Feuchtigkeit auf wie Standard-Kalkprodukte und rund 50Prozent mehr als Lehmputze. Dazu kommt, dass das ökologischeMaterial wasser- und abriebfest ist, leicht verarbeitet und – einentscheidender Vorteil – problemlos überarbeitet werden kann.Abgerundet wird die Produktreihe durch Kalk- und Silikatfarben, edleMarmor-Kalkspachtel sowie Regulier- und Oberputze auf mineralischerBasis. Entscheidend ist dabei, dass alle Produkte aufeinander abge-stimmt sind und im Zusammenspiel ihre uneingeschränkte Funktions-fähigkeit gewährleisten. Denn Wandaufbauten, bei denen beispiels-weise ein funktionaler Putz mit einer ungeeigneten Farbe überstrichenwird, die das Feuchtemanagement in den obersten Schichten desPutzes unterbindet, nutzen niemandem.Im Rahmen des Forschungsprojekts SuRHiB (Sustainable Renovationof Historical Buildings) untersuchte das Empa-Institut Lehm-, Kalk-und Gipsputze im Hinblick auf ihre Feuchtespeichereigenschaften.Anschließend startete die Entwicklung eines Feuchtespeicherputz-Systems, mit dem Ziel, dass dieses das beste Messergebnis bei be-stehenden Produkten deutlich übertreffe. Das Ergebnis ist der mine-ralische, auf hydraulischem Bindemittel und Kalkhydrat basierendeGrundputz StoLevell Calce RP für den Innenbereich. Seine maximaleFeuchteaufnahme übertrifft die zuvor gemessenen Spitzenreiter(zwei Lehmputze) um mehr als 50 Prozent. Anschließend bezog dasEmpa-Institut das Thema Deckbeschichtung in seine Untersuchungein. Deckschichten wie Oberputze, Tapeten oder farbige Anstricheverschönern Decken und Wände, beeinträchtigen aber je nachMaterial die Sorptionseigenschaften der Unterputze. Hier kommt esalso darauf an, nur Produkte aufzubringen, die exakt auf die Eigen-schaften des Grundputzes abgestimmt sind und selbst einen mög-lichst geringen Diffusionswiderstand aufweisen. Getestet wurdendrei besonders geeignete Produkte: der speziell im Rahmen desProjekts entwickelte Oberputz StoCalce Active K, eine Dispersions-silikatfarbe (StoColor Sil In) und eine Kalkfarbe (StoColor Calcetura).Durch den zusätzlichen Oberflächenwiderstand des Oberputzessank die Feuchteaufnahme um circa 17 Prozent (von 90 auf unge-fähr 75 g/m2), was aber den besten gemessenen Lehmputz (59 g/m2)noch immer deutlich übertrifft. Die Kalkfarbe dagegen hatte praktischkeinen Einfluss, sie bewirkte im Gegenteil eine leichte Steigerung,da sie auch als Feuchtespeicherschicht wirkt. Bei der Dispersions-silikatfarbe, deren lang anhaltend hoher ph-Wert zusätzlich vor

Schimmel schützt, wurde eine Verschlechterung von maximal zehnProzent gemessen.Das so entstandene Innenputzsortiment ermöglicht es also, künftigdas Klima eines Raumes – in Neu- wie in Altbauten – durch einfachdurchführbare Maßnahmen (Verputzarbeiten) im positiven Sinne zubeeinflussen. Problemen mit kondensierender Feuchte kann erfolg-reich vorgebeugt und Schwankungen der Luftfeuchtigkeit könnenerheblich reduziert werden.

Mineralischer Feuchtespeicherputz: trocken und behaglich

Das neu entwickelte mineralische Regulierputzsystem für den Innenraum, StoCalce Functio, übertrifftselbst Lehmputze um mehr als 50 Prozent in der Fähigkeit, Feuchtigkeit aufzunehmen und abzugeben.Es ist Basis eines wissenschaftlich getesteten Kalkproduktesystems, dessen natürliche Komponentendas Raumklima von Alt- und Neubauten nachweislich verbessern.

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Weiterführende Informationen zum ThemaStoCalce Functio erhalten Sie unter www.sto.de/we

Nordtest, 24-Stunden-Zyklus. Vergleich der beiden Lehmputze mit demFeuchtespeicherputz.

Messung der maximalen Feuchteaufnahme: Nach etwa 24 Stunden habender Lehmputz (99 g/m2) und der Gipskalkputz (52 g/m2) ihre Sättigungs-grenze erreicht, der Feuchtespeicherputz ist auch nach 144 Stunden (203g/m2) noch nicht gesättigt.

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Dipl.-Wirt.-Ing. Dirk Herrmann,Produktmanagement Deutschland,Sto SE & Co. KGaA, Stühlingen

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StoTherm Classic S1 ist allgemein bauaufsichtlich zugelassen (Z-33.43-61)und verknüpft die jeweils besten Eigenschaften unterschiedlicher System-welten. Das auf dem Dämmstoff Steinwolle basierende System brennttrotz organischer Beschichtung nicht (A2-s1, d0 nach EN 13501-1), daBasaltfasern, wie sie unter anderem für die Hitzeschilde in der Raum-fahrt eingesetzt werden, für ausgezeichneten Brandschutz sorgen.Dennoch besitzt das durchgängig zementfreie System die extremeWiderstandskraft eines organischen Beschichtungsaufbaus, die – wiede-rum durch die natürlichen Basaltfasern – auf bis zu 90 Joule Schlag-festigkeit gesteigert wird. Zum Vergleich: Die aktuelle europäischeLeitlinie (ETAG 004) verlangt für organische Systeme mindestens dreiJoule, rein mineralische Aufbauten erreichen bei vergleichbaren Schicht-stärken eine mechanische Belastbarkeit zwischen drei und fünf Joule.Übrigens: Die extrem hohe Stoßfestigkeit des basaltfaservergüteten

Mit der bauaufsichtlich zugelassenen, 34 Zentimeter dicken Steinwolleplatte eignet sich StoTherm Classic S1 für Niedrigstenergie- und Passivhäuser –auch jenseits der Hochhausgrenze.

KonkurrenzlosDas Fassadendämmsystem StoTherm Classic S1 bieteteine Kombination von Eigenschaften, die derzeiteinzigartig ist in Deutschland. Es kombiniert Nicht-brennbarkeit mit der überlegenen Stoßfestigkeiteines organischen Putzaufbaus und wurde mit dem„Blauen Engel für Klimaschutz“ ausgezeichnet.

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„StoTherm Classic S1 ist einzig-artig: Das System brennt und reißtnicht, hält Stöße bis 90 Joule aus und ermöglicht mit bis zu 34 Zenti-meter dicker MineralwolledämmungPassivhausstandard. Und das Ganzeauch noch mit einem Blauen Engel für umweltgerechten Klimaschutz.“

Systems geht dabei nicht zulasten der Wasserdampf- beziehungs-weise Kohlendioxiddiffusionsfähigkeit.StoTherm Classic S1 darf an Hochhäusern bis 100 Meter Höheeingesetzt werden, was unter anderem bedeutet, dass die extremeRisssicherheit organischer Putzsysteme auch jenseits der Hochhaus-grenzen genutzt werden kann. Da die bauaufsichtliche ZulassungMineralwolle-Dämmplatten bis zu einer Stärke von 34 Zentimeternumfasst, eignet sich das System auch für höhere Passiv- oder Niedrigst-energiehäuser (nearly zero-energy buildings), sowohl im Neubau alsauch in der Sanierung.Ebenso wie zwei Varianten des komplett mineralischen SystemsStoTherm Mineral wurde StoTherm Classic S1 nun mit dem „BlauenEngel für Klimaschutz“ (RAL-UZ 140) ausgezeichnet. Die neutraleUmweltorganisation bestätigt damit, dass das Wärmedämm-Verbundsystem besonders energiesparend und langlebig ist. Beider Beurteilung standen Fragen eines nachhaltigen Umweltschutzesebenso im Fokus wie die Wohngesundheit.Ein wichtiger Aspekt beim Erringen des Umweltsiegels war der silikon-harzverstärkte Oberputz Sto-Silkolit basic, denn er kommt ohnebiozide Filmkonservierung (nach EG-Richtlinie 98/8/EG) aus. Derverarbeitungsfertige Putz für organische wie mineralische Unterputzeist gut wasserdampfdurchlässig und gering wasserdurchlässig. Erbenötigt einen zweifachen Anstrich mit der ebenfalls biozidfreienFassadenfarbe Lotusan, die dank der Lotus-Effect®-Technologie aufnatürliche Weise vor Algen und Pilzen schützt. Ihre reduzierte Be-netzbarkeit mit Wasser sorgt in Kombination mit der verringertenHaftung von Schmutzpartikeln für eine Selbstreinigung bei Bereg-nung. Auf einen Voranstrich kann übrigens trotz mineralischerDämmschicht verzichtet werden.

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Weiterführende Informationen zumThema StoTherm Classic S1 erhalten Sieunter www.sto.de/we

Das Fassadendämmsystem StoTherm Classic S1 kombiniert die Vorteile des mine-ralischen, nicht brennbaren Dämmstoffes mit jenen organischer Putze. Es ist mit90 Joule Schlagfestigkeit extrem widerstandsfähig und bietet die Möglichkeit,das Gebäude in sehr dunklen Farbtönen zu realisieren, was beim Asklepios West-klinikum in Hamburg vor allem im Sockelbereich genutzt wurde.

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1 – Verklebung2 – Dämmung3 – Armierungsmasse4 – Armierungsgewebe5 – Oberputz

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Blauer Engel

Der „Blaue Engel“ wurde 1978 als erstes Umwelt-zeichen der Welt aus der Taufe gehoben. Ziel ist es,Produkte zu würdigen, die „sich im Vergleich zu anderen, dem gleichen Gebrauchszweck dienenden Produkten durch ihre besondere Umweltfreundlich-keit auszeichnen“, um den Strukturwandel der Wirtschaft in Richtung nachhaltige Entwicklung zubeschleunigen.

Die Auszeichnung stand Pate für etliche Umwelt-zeichen in anderen Ländern und gewinnt selbst mehrund mehr internationale Akzeptanz. Den Blauen Engeltragen derzeit etwa 11.700 Produkte und Dienstleis-tungen von 1.235 Unternehmen, darunter 23 Prozentnicht in Deutschland beheimatete Firmen.

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Wohnen in Wien

„Die Liebende“ als BlickfangDie Bewohner wissen es, alle anderen müssen schon sehr genau hinschauen,um zu erkennen, was es mit den Aluminium-Fensterläden auf sich hat. Dennerst beim näheren Betrachten entpuppen sich die kleinen Löcher als Buch-staben – und diese sind keineswegs wahllos aneinandergereiht. Vielmehrhandelt es sich um das Gedicht „Die Liebende“ des Lyrikers Rainer Maria Rilke.Sozialer Wohnungsbau kann also durchaus mit einem hohen Anspruch um-gesetzt werden. Der außergewöhnliche Entwurf des Wiener ArchitektenduosWilli Frötscher und Christian Lichtenwagner zeigt, wie es funktionieren kann.

„Am Tabor“ in Wien rangierten einst Züge. Heute wird auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofsunweit der Donau gewohnt. So ist nach den Plänen von Frötscher Lichtenwagner ein Gebäudeen-semble mit insgesamt 95 geförderten Mietwohnungen entstanden, bei dem die Architekten nicht nurviel Wert auf eine hohe Funktionalität der Grundrisse gelegt haben. Auch der Gestaltungsaspekt standbei den beiden Wohnhäusern von Anfang an im Vordergrund. Gleichwohl findet Wohnen erst ab demersten Obergeschoss statt. Denn das Erdgeschoss ist der öffentlichen bzw. gemeinschaftlichen Nutzungvorbehalten und bietet zudem Platz für zwei Geschäftslokale. Hofseitig sind leicht abgesenkt elf Mini-Offices mit einer Größe von jeweils 20 bis 50 Quadratmetern angeordnet, die alle über einen eigenenEingang zugänglich sind und somit Wohnen und Arbeiten an einem Standort charmant miteinanderverbinden.Gekonnt ziehen die Architekten das Spiel mit Licht und Raumhöhen durch. So erhält beispielsweisedas kleinere Gebäude seinen besonderen Charakter durch große Glasflächen, die viel Licht ins Innerelassen. Nichts weist darauf hin, dass es sich hierbei um geförderten Wohnungsbau handeln könnte. Auchdie großzügige, helle, zweigeschossige Eingangshalle vermutet man eher im Eingangsbereich einesfeudaleren Hotels. Die vielfältigen Wohnungsgrundrisse reichen von kleineren Kompaktwohnungenbis hin zu Atelierwohnungen mit Raumhöhen von vier Metern. Bi

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B a u h e r r :Kallco Gruppe, Wien, ATS t a n d o r t :Am Tabor, Wien, ATA r c h i t e k t :Frötscher Lichtenwagner, Wien, ATS t o - L e i s t u n g e n :Fassadendämmsystem (StoTherm Mineral) mit KlinkerriemchenF a c h h a n d w e r k e r :Unireal Bau GmbH, Wien, AT

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