Wirtschaftsblatt at januar 2015
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11 Immobilien wirtschaftsblatt.at FREITAG, 9. JÄNNER 2015 DIE 10 TEUERSTEN WOLKENKRATZER DER WELT Baukosten in Mrd. US-$ 4 3 2 1 3,9 1,9 1,9 1,76 1,5 1,4 1,03 1,0 Sydney New York Las Vegas London Taipeh Dubai Singapur 2012 2007 2004 2010 2013 1992 2014 Hamburg New York 2009 in Bau Huzhou 2014 Burj Khalifa 1,5 1,0 Bank of America Tower WirtschaftsBlatt Grafik/Veis One World Trade Center The Palazzo The Shard Sheraton Huzhou Capita Green Elbphilharmonie Chifley Tower Taipei 101 541,3 m 310 m 508 m 828 m 102 m 242 m 110 m 366 m 241 m 196 m Quelle: www.emporis.de Deutschland 1 Milliarde € Rund eine Milliarde € mehr als geplant kosten die 40 größten Bauprojekte der deut- schen Bundesregierung. Lediglich 14 der 40 Projekte bewegen sich (noch) im Kostenrahmen, heißt es in einem Artikel auf „Spiegel On- line“, der sich auf einen internen Bericht der Bundesbauministerin bezieht. So kostet beispielsweise das Friedrich-Loeffler-Institut 190 Millionen € mehr als geplant. Be- reits sieben Mal musste der Bundestag hierfür neue Mittel bewilligen. In dem Hochsicher- heitstrakt sollen Tierseuchen und Viren erforscht werden. Teure Bauprojekte „Man will zu viel für zu wenig“ Egal ob Flughafen, Bahn- hof oder Konzerthaus: Europaweit werden Großbauprojekte fast immer teurer als ge- plant. Die Gründe sind bekannt – und teilweise simpel. WIEN. Am Ende hat es auch die Philharmonie de Paris erwischt: Statt 170 Millionen € kostet das Konzerthaus von Jean Nouvel 380 Millionen €. Die Eröffnung ist kommende Woche – zwei Jahre später als geplant. Egal ob Flug- hafen, Bahnhof oder Konzerthaus: Großbauprojekte werden fast im- mer teurer als geplant. Die Uni- versität Oxford hat 260 Projekte weltweit untersucht – neun von zehn öffentlichen Bauvorhaben werden demnach teurer als ge- plant. Im Durchschnitt seien die Kosten anfangs um etwa 30 Pro- zent zu niedrig angesetzt. Jürgen Lauber, Ingenieur und Autor des Buches „BauWesen – BauUnwesen“ wundert das nicht. „Bauprojekte gehen nicht schief. Sie starten schief.“ Der Grund ist simpel: Man will zu viel für zu wenig. „Dann hat man ein unrea- listisches Budget und bekommt unredliche Angebote.“ Die schlechten Kostenschätzungen tauchen später in Form von Nachträgen wieder im Budget auf – und sind für Bauunternehmen ein unverzichtbarer Bestandteil ihrer Einnahmen. „Sie müssen da- für sorgen, dass es teurer kommt, sonst zahlen sie ja drauf.“ Spielregeln beachten Laut Wolfgang Kradischnig, Ge- schäftsführer der Delta Holding GmbH, gelingt es aber sehr wohl, Großprojekte zielgenau zu lan- den. „Es müssen nur ein paar Spielregeln beachtet werden.“ Delta betreut jährlich Bauprojekte im Gesamtwert von rund einer Milliarde €. Eine dieser Spiel- regeln ist eine klare Kommunika- tion, schließlich laufen Groß- projekte über viele Jahre. „Bei einem Großprojekt von 500 Mil- lionen € über sechs Jahre habe ich 70 bis 80 Millionen € allein an Indexentwicklung. Ich muss also sauber kommunizieren, auf wel- cher Indexbasis die ursprüngliche Kostenbasis erstellt wurde.“ Aber auch Know-how und das Thema Vertrauen spielen für Kra- dischnig eine große Rolle. „Der Billigste ist meist nicht der, der das meiste Wissen und Know- how einbringt. Auch werden viele Großprojekte zu Tode organisiert und der Mensch mit seinem Krea- tivpotenzial ausgeschaltet. Statt Lösungen werden oft Absiche- rungen gesucht.“ Hinzu kommt: „Wenn der Auftraggeber nicht weiß, was er eigentlich will, dann stimmen auch im Nachhinein die Kosten nicht.“ Eine professionelle (externe) Projektsteuerung kann hier helfen. „Bauen ist für viele nicht Tagesgeschäft“, weiß Kra- dischnig. „Da kann man sich stär- ken. Entscheiden muss man trotz- dem.“ Wichtig ist es, Reserven etwa bei Kosten oder Terminen einzuplanen. „Sonst geht irgend- wann die Luft aus. Gute Baupro- jekte haben ein Reservemanage- ment. Dieses weiß, wo Gefahren- potenziale sind, und belegt das mit entsprechenden Reserven.“ Delta hat schon Aufträge an Kon- kurrenten verloren, die verspro- chen haben, dass sie um 20 bis 30 Prozent billiger liefern können. „Am Ende wurde so abgerechnet, wie wir budgetiert haben.“ Sind die Kosten ersichtlich aus dem Ruder gelaufen, fallen laut Lauber auch die Hemmungen. „Wenn das Budget schon jenseits von Gut und Böse ist, nimmt man die goldenen Wasserhähne und die Klobürsten um 1000 € auch noch dazu.“ Seine „Lieblingsbau- stelle“ ist diesbezüglich der Bun- desnachrichtendienst in Berlin, wo der Bauzaun noch ein Jahr nach Fertigstellung trotz Mietkosten einfach stehen gelassen wurde. Freilich war das kein gewöhn- licher Bauzaun, sondern ein Hoch- sicherheitszaun mit Kameras und Bewegungsmeldern. „Das spielt keine Rolle, wenn man eh schon 200 Millionen € darüber ist.“ 865 statt 76 Millionen € Bei Prestigeprojekten kommt hin- zu, dass beim Start das Budget auf ein für die Bevölkerung „akzepta- bles Niveau“ gesetzt wird. Als Paradebeispiel wird hierfür im- mer wieder gern die Hamburger Elbphilharmonie genannt. Ur- sprünglich um 76 Millionen € ab- gesegnet, lagen die Kosten bei Grundsteinlegung schon bei 242 Millionen €. Aktuell werden 865 Millionen € kommuniziert. Statt 2010 wird der Konzertbau erst im Jänner 2017 eröffnen – auch wegen eines langen Baustillstands. Doch wann gilt ein Bauprojekt als gescheitert? Lauber: „In der Schweiz ist ein Projekt geschei- tert, wenn es fünf Prozent über dem Budget liegt. Das überlebt kein Verantwortlicher. In Deutschland muss es in Richtung 50 Prozent gehen.“ Aus Sicht des Bauherren gibt es den Stempel „Gescheitert“, wenn das Baupro- jekt dem Investor schadet. „Für den Auftragnehmer ist es wieder- um lange nicht gescheitert, wenn er sich darauf eingestellt hat. Für den ist das eine Goldmine. Allein in Deutschland ist das Bauen in den letzten zehn Jahren um 28 Prozent teurer geworden. Das Geld hat irgendwer kassiert – und es waren nicht die Bauarbeiter.“ Die Lösung des Problems ist aus seiner Sicht einfach: „Manipula- tionen von Baubudgets müssen unter Strafe gestellt werden.“ KATHRIN GULNERITS [email protected] Beigestellt „Wenn das Budget jenseits von Gut und Böse ist, nimmt man die goldenen Wasser- hähne auch noch dazu. Jürgen Lauber Ingenieur und Buchautor Deltat „Der Billigste ist meist nicht der, der das meiste Wissen und Know-how einbringt. Wolfgang Kradischnig Delta Holding GmbH Wohnimmobilien Weniger Bewegung in Deutschland BERLIN. Knapp 12,1 Milliarden € wurden 2014 laut Immobilienbera- ter Savills in deutsche Wohn- immobilienpakete investiert. Das sind zwei Milliarden € (14 Pro- zent) weniger als 2013. Stabil ist hingegen die Zahl der gehandelten Portfolios und Wohneinheiten ge- blieben. Insgesamt wechselten mehr als 225.800 Einheiten (2013: 223.500) im Rahmen von 201 Transaktionen (2013: 217) den Eigentümer. „Bis 2013 spielte sich das Geschehen im Wesentlichen in Berlin und Süddeutschland ab. Im letzten Jahr dagegen wurden in fast allen Bundesländern jeweils mehrere Tausend Wohneinheiten gehandelt“, sagt Karsten Neme- cek, Managing Director Corporate Finance-Valuation bei Savills. Österreicher spielen mit Die prägenden Akteure auf der Käuferseite waren Immobi- lien-AGs. Sie investierten mehr als sechs Milliarden € in deutsche Wohnungspakete, gefolgt von nicht börsenotierten Wohnungs- baugesellschaften, die rund 2,1 Milliarden € investierten. Der Blick auf die Investorenherkunft zeigt, dass 77 Prozent des gesam- ten Transaktionsvolumens auf deutsche Käufer entfielen. Auf Rang zwei landen Investoren aus Österreich (neun Prozent), ge- folgt von US-amerikanischen In- vestoren (fünf Prozent). Auf Ver- käuferseite sind vor allem Pri- vate-Equity-Fonds sowie sonstige Fonds-/Asset-Manager aktiv. Sie haben im vergangenen Jahr Woh- nungspakete für zwei Milliarden € bzw. 1,3 Milliarden € verkauft. Auch die Verkäufer kamen mehr- heitlich aus Deutschland (51 Pro- zent), gefolgt von den USA (21 Prozent) sowie der Schweiz (neun Prozent). Auch 2015 werden laut Savills börsenotierte Immobiliengesell- schaften das Transaktionsge- schehen dominieren. Allerdings werden viele der großen Trans- aktionen in Form von Unterneh- mensübernahmen und -zusam- menschlüssen stattfinden. Unter anderem steht der Zusammen- schluss von Annington und Gag- fah an. (gul) Berlin steht nicht mehr allein im Mittelpunkt der Investoren. Colourbox.de www.ehl.at EHL - 365 Tage die beste Beratung! Persönliches Exemplar für AOM-Benutzer wiblatt-gulnerits - (C) APA-DeFacto GmbH. Alle Rechte vorbehalten.
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Immobilienwirtschaftsblatt.atFREITAG, 9. JÄNNER 2015
DIE 10 TEUERSTEN WOLKENKRATZER DER WELT
Baukosten in Mrd. US-$4
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3,9
1,9 1,91,76
1,51,4
1,03 1,0
PPPAAALLLAAAZZZZZZOOO
SydneyNew York Las Vegas London Taipeh Dubai Singapur20122007 2004 2010 2013 19922014
Hamburg New York2009in Bau
Huzhou2014
BurjKhalifa
1,5
1,0
Bank ofAmericaTower
WirtschaftsBlatt Grafik/Veis
One WorldTrade Center
ThePalazzo
TheShard
SheratonHuzhou Capita
Green
ElbphilharmonieChifleyTower
Taipei101
541,3m
310m
508m
828m
102m
242m
110m
366m
241m
196m
Quelle: www.emporis.de
Deutschland
1Milliarde€Rund eineMilliarde €mehr als geplant kosten die 40größtenBauprojekte der deut-schenBundesregierung. Lediglich14der 40Projekte bewegen sich(noch) imKostenrahmen, heißt esin einemArtikel auf „Spiegel On-line“, der sich auf einen internenBericht der Bundesbauministerinbezieht. So kostet beispielsweisedas Friedrich-Loeffler-Institut 190Millionen€mehr als geplant. Be-reits siebenMalmusste derBundestag hierfür neueMittelbewilligen. In demHochsicher-heitstrakt sollen Tierseuchen undViren erforschtwerden.
Teure Bauprojekte
„Man will zu viel für zu wenig“Egal ob Flughafen, Bahn-hof oder Konzerthaus:Europaweit werdenGroßbauprojekte fastimmer teurer als ge-plant. Die Gründe sindbekannt – und teilweisesimpel.
WIEN. Am Ende hat es auch diePhilharmonie de Paris erwischt:Statt 170 Millionen € kostet dasKonzerthaus von Jean Nouvel 380Millionen €. Die Eröffnung istkommende Woche – zwei Jahrespäter als geplant. Egal ob Flug-hafen, Bahnhof oder Konzerthaus:Großbauprojekte werden fast im-mer teurer als geplant. Die Uni-versität Oxford hat 260 Projekteweltweit untersucht – neun vonzehn öffentlichen Bauvorhabenwerden demnach teurer als ge-plant. Im Durchschnitt seien dieKosten anfangs um etwa 30 Pro-zent zu niedrig angesetzt.
Jürgen Lauber, Ingenieur undAutor des Buches „BauWesen –BauUnwesen“ wundert das nicht.„Bauprojekte gehen nicht schief.Sie starten schief.“ Der Grund istsimpel: Man will zu viel für zuwenig. „Dann hat man ein unrea-listisches Budget und bekommtunredliche Angebote.“ Dieschlechten Kostenschätzungentauchen später in Form vonNachträgen wieder im Budget auf– und sind für Bauunternehmenein unverzichtbarer Bestandteilihrer Einnahmen. „Sie müssen da-für sorgen, dass es teurer kommt,sonst zahlen sie ja drauf.“
Spielregeln beachtenLaut Wolfgang Kradischnig, Ge-schäftsführer der Delta HoldingGmbH, gelingt es aber sehr wohl,Großprojekte zielgenau zu lan-den. „Es müssen nur ein paarSpielregeln beachtet werden.“Delta betreut jährlich Bauprojekteim Gesamtwert von rund einerMilliarde €. Eine dieser Spiel-regeln ist eine klare Kommunika-tion, schließlich laufen Groß-projekte über viele Jahre. „Beieinem Großprojekt von 500 Mil-lionen € über sechs Jahre habeich 70 bis 80 Millionen € allein anIndexentwicklung. Ich muss alsosauber kommunizieren, auf wel-cher Indexbasis die ursprünglicheKostenbasis erstellt wurde.“
Aber auch Know-how und dasThema Vertrauen spielen für Kra-dischnig eine große Rolle. „DerBilligste ist meist nicht der, derdas meiste Wissen und Know-how einbringt. Auch werden vieleGroßprojekte zu Tode organisiertund derMensch mit seinemKrea-tivpotenzial ausgeschaltet. StattLösungen werden oft Absiche-rungen gesucht.“ Hinzu kommt:„Wenn der Auftraggeber nichtweiß, was er eigentlich will, dannstimmen auch im Nachhinein dieKosten nicht.“ Eine professionelle(externe) Projektsteuerung kannhier helfen. „Bauen ist für vielenicht Tagesgeschäft“, weiß Kra-dischnig. „Da kann man sich stär-ken. Entscheiden muss man trotz-dem.“ Wichtig ist es, Reserven
etwa bei Kosten oder Termineneinzuplanen. „Sonst geht irgend-wann die Luft aus. Gute Baupro-jekte haben ein Reservemanage-ment. Dieses weiß, wo Gefahren-potenziale sind, und belegt dasmit entsprechenden Reserven.“Delta hat schon Aufträge an Kon-kurrenten verloren, die verspro-chen haben, dass sie um 20 bis 30Prozent billiger liefern können.„Am Ende wurde so abgerechnet,wie wir budgetiert haben.“
Sind die Kosten ersichtlich ausdem Ruder gelaufen, fallen lautLauber auch die Hemmungen.„Wenn das Budget schon jenseitsvon Gut und Böse ist, nimmt mandie goldenen Wasserhähne unddie Klobürsten um 1000 € auchnoch dazu.“ Seine „Lieblingsbau-stelle“ ist diesbezüglich der Bun-desnachrichtendienst in Berlin, woder Bauzaun noch ein Jahr nach
Fertigstellung trotz Mietkosteneinfach stehen gelassen wurde.Freilich war das kein gewöhn-licher Bauzaun, sondern ein Hoch-sicherheitszaun mit Kameras undBewegungsmeldern. „Das spieltkeine Rolle, wenn man eh schon200Millionen € darüber ist.“
865 statt 76 Millionen €Bei Prestigeprojekten kommt hin-zu, dass beim Start das Budget aufein für die Bevölkerung „akzepta-bles Niveau“ gesetzt wird. AlsParadebeispiel wird hierfür im-mer wieder gern die HamburgerElbphilharmonie genannt. Ur-sprünglich um 76 Millionen € ab-gesegnet, lagen die Kosten beiGrundsteinlegung schon bei 242Millionen €. Aktuell werden 865Millionen € kommuniziert. Statt2010 wird der Konzertbau erst imJänner 2017 eröffnen – auchwegen eines langen Baustillstands.
Doch wann gilt ein Bauprojektals gescheitert? Lauber: „In derSchweiz ist ein Projekt geschei-tert, wenn es fünf Prozent überdem Budget liegt. Das überlebtkein Verantwortlicher. InDeutschland muss es in Richtung50 Prozent gehen.“ Aus Sicht desBauherren gibt es den Stempel„Gescheitert“, wenn das Baupro-jekt dem Investor schadet. „Fürden Auftragnehmer ist es wieder-um lange nicht gescheitert, wenner sich darauf eingestellt hat. Fürden ist das eine Goldmine. Alleinin Deutschland ist das Bauen inden letzten zehn Jahren um 28Prozent teurer geworden. DasGeld hat irgendwer kassiert – undes waren nicht die Bauarbeiter.“Die Lösung des Problems ist ausseiner Sicht einfach: „Manipula-tionen von Baubudgets müssenunter Strafe gestellt werden.“
KATHRIN [email protected]
Beigestellt
„Wenn das Budget jenseitsvon Gut und Böse ist, nimmtman die goldenen Wasser-hähne auch noch dazu.Jürgen LauberIngenieur und Buchautor
Deltat
„Der Billigste ist meist nichtder, der das meiste Wissenund Know-how einbringt.
Wolfgang KradischnigDelta Holding GmbH
Wohnimmobilien
WenigerBewegung inDeutschlandBERLIN. Knapp 12,1 Milliarden €wurden 2014 laut Immobilienbera-ter Savills in deutsche Wohn-immobilienpakete investiert. Dassind zwei Milliarden € (14 Pro-zent) weniger als 2013. Stabil isthingegen die Zahl der gehandeltenPortfolios und Wohneinheiten ge-blieben. Insgesamt wechseltenmehr als 225.800 Einheiten (2013:223.500) im Rahmen von 201Transaktionen (2013: 217) denEigentümer. „Bis 2013 spielte sichdas Geschehen im Wesentlichenin Berlin und Süddeutschland ab.Im letzten Jahr dagegen wurden infast allen Bundesländern jeweilsmehrere Tausend Wohneinheitengehandelt“, sagt Karsten Neme-cek, Managing Director CorporateFinance-Valuation bei Savills.
Österreicher spielen mitDie prägenden Akteure auf derKäuferseite waren Immobi-lien-AGs. Sie investierten mehrals sechs Milliarden € in deutscheWohnungspakete, gefolgt vonnicht börsenotierten Wohnungs-baugesellschaften, die rund 2,1Milliarden € investierten. DerBlick auf die Investorenherkunftzeigt, dass 77 Prozent des gesam-ten Transaktionsvolumens aufdeutsche Käufer entfielen. AufRang zwei landen Investoren ausÖsterreich (neun Prozent), ge-folgt von US-amerikanischen In-vestoren (fünf Prozent). Auf Ver-käuferseite sind vor allem Pri-vate-Equity-Fonds sowie sonstigeFonds-/Asset-Manager aktiv. Siehaben im vergangenen Jahr Woh-nungspakete für zwei Milliarden€ bzw. 1,3 Milliarden € verkauft.Auch die Verkäufer kamen mehr-heitlich aus Deutschland (51 Pro-zent), gefolgt von den USA (21Prozent) sowie der Schweiz(neun Prozent).Auch 2015 werden laut Savills
börsenotierte Immobiliengesell-schaften das Transaktionsge-schehen dominieren. Allerdingswerden viele der großen Trans-aktionen in Form von Unterneh-mensübernahmen und -zusam-menschlüssen stattfinden. Unteranderem steht der Zusammen-schluss von Annington und Gag-fah an. (gul)
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