(witterungsbedingte) Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25. 04.2013...

(witterungsbedingte)Verkehrssicherungspflichten

rund um die Immobilie25. 04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

Klaus EichhornRechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

© RA/FA MuW Klaus Eichhorn

Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie

25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

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Worum geht es?

Vorschriften Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht? In welchen Bereichen wirkt sie sich aus? Wer muss räumen und streuen? Wann muss geräumt und gestreut werden? Wie muss geräumt und gestreut werden? Wer ist im Wohnungseigentum verpflichtet? Welche Rolle spielt der Verwalter? Wann haften Sie für den Schaden? Welche anderen Pflichten sind zu beachten? Was ist im Schadensfall zu tun? Checkliste




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§ 823 Schadensersatzpflicht

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

§ 836 Haftung des Grundstücksbesitzers

(1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

(2) Ein früherer Besitzer des Grundstücks ist für den Schaden verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach der Beendigung seines Besitzes eintritt, es sei denn, dass er während seines Besitzes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat oder ein späterer Besitzer durch Beobachtung dieser Sorgfalt die Gefahr hätte abwenden können.

(3) Besitzer im Sinne dieser Vorschriften ist der Eigenbesitzer.

§ 838 Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen

Wer die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, ist für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer.

Unterscheidung

Verkehrsregelung•Regelung des Verkehrsflusses

•auf den öffentlichen Verkehrswegen (Straße, Wasser,

Luft)

•z.B. durch Ampeln oder durch Verkehrspolizisten

Verkehrssicherung

• Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahren-

quellen

•auf allen für den öffentlichen Verkehr eröffneten Wegen und

Flächen

•durch deren Eigentümer oder Verantwortliche




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Verkehrssicherungspflicht

Wer eine Gefahrenlage schafft, muss dafür sorgen, dass die Gefahr nicht eintritt.

BGH Urteil v. 06.02.2007 – VI ZR 274/05 Jeder Eigentümer, der öffentlichen Verkehr auf seinem

Grundstück eröffnet oder duldet, muss

das Grundstück mit allen vermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen überprüfen,

eventuell Maßnahmen zur Gefahrenabwehr treffen, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen um

eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern OLG Zweibrücken, Urteil v. 12.01.1994 – 1 U 178/92 -

Grenzen der Verkehrssicherungspflicht

…das Grundstück nur auf Gefahrenquellen überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen, die objektiv erforderlich und zumutbar sind und die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Gefahren zu bewahren.

BGH, Urteil v.16.05.2006 – VI ZR 189/05 in: NZM 2006 S. 578

Die Verkehrssicherungspflicht verlangt nicht, dass für alle denkbaren, auch nur entfernten Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen wird. Es ist nur diejenige Sicherheit zu schaffen, die man üblicherweise erwarten darf KG Berlin, Urteil v. 24.10.2006 – 9 U 185/05, NZM 2007 S. 125




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Wer muss räumen und streuen?

Grundsätzlich alle Grundstückseigentümer• Privatleute, • Gewerbetreibende, • öffentliche Körperschaften

Jeder, der für den Zustand der von ihm eröffneten oder geduldeten oder ihm zugerechneten Wege und Zufahrten verantwortlich ist.




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Wann muss geräumt und gestreut werden?

je nach Landes/Ortsrecht zum „Tagesverkehr“ geregelt

Beginn: Werktag 06.30 bis 07.00 UhrSonn- und Feiertage 09.00 Uhr Ende:Früher bis 20.00 Uhr (OLG Köln, U.v.24.02.1986) Heute anders wegen anderer Lebensgewohnheiten, Ruhezeiten von 22.00 bis 06.00 als AnhaltspunktNachtruheAußerhalb des Tagesverkehrs keine Sicherungsmaßnahmen außer erheblicher Publikumsverkehr gegeben/zu erwarten OLG Koblenz, Urteil v. 20.02.2008 - 5 U 101/08 -

Rüstzeit

Orts- und Landesrecht„ unverzüglich nach Beendigung des Schneefall bzw. Auftreten der Glätte“ hier z.B. Satzung der Stadt Kaarst

Intervalle• Bei Auftreten von Glätte im Laufe des Tages angemessene Zeit zur

Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen • im Einzelfall bis zu eine Stunde, nachdem Schnee o. Glatteis auftreten, je nachdem wie Wetterlage u. Gehweg es erfordern,

• Ggf. auch mehrfach täglich, wenn Streugut nicht reicht

BGH, Urteil v. 12.06.2012 - VII ZR 138/11

Räum- und Streupflicht abhängig von allgemeiner Glättebildung nicht nur einzelnen Stellen




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Wie muss geräumt und gestreut werden?

Anlieger v. öffentlichen Straßen, Wegen, ZufahrtenKlare Regelungen in der örtlichen Satzung

Maßstab für zu räumende öffentliche Flächen Nicht der vollständige Weg zu räumen, sondern je nach Verkehrs aufkommen eine Breite, dass 2 „umsichtige“ Passanten aneinander vorbeigehen können, also nicht unter 1,00 m. Zum Teil spezielle Regelungen für Treppen, Fußgängerzonen etc. PrivatgrundstückZwischen 0,50 und 1,20m geräumter Bereich in der Breite bzw. nur für einen Bedarf pro Fußgänger mindestens 0,50 m.OLG Frankfurt aM, NZM 2001, 1049




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§ 4 Umfang der Übertragenen Winterwartungspflicht(1) In der Zeit von 7.00 bis 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls bzw. nach Entstehen der Glätte zu beseitigen. Nach 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind werktags bis 7.00 Uhr, sonn- und feiertags bis 9.00 Uhr des folgenden Tages zu beseitigen. Der Schnee ist auf dem an die Fahrbahn grenzenden Teil des Gehweges oder notfalls auf dem Fahrbahnrand so zu lagern, dass der Fußgänger- und Fahrbahnverkehr hierdurch nicht gefährdet und mehr als unvermeidbar behindert wird. Baumscheiben und begrünte Flächen dürfen nicht mit Salz oder sonstigen auftauenden Materialien bestreut, salzhaltiger oder sonstige auftauende Mittel enthaltender Schnee darf auf ihnen nicht gelagert werden. Die Einläufe in Entwässerungsanlagen und die Hydranten sind von Eis und Schnee freizuhalten. Schnee und Eis von Grundstücken dürfen nicht auf die Straße geschafft werden.(2) Die Gehwege sind in einer Breite von 1,50 m vom Schnee freizuhalten. Auf Gehwegen ist bei Eis- und Schneeglätte zu streuen, wobei die Verwendung von Salz oder sonstigen auftauenden Stoffen grundsätzlich verboten ist; ihre Verwendung ist nur erlaubta) in besonderen klimatischen Ausnahmefällen (z.B. Eisregen), in denen durch Einsatz von abstumpfenden Mitteln keine hinreichende Streuwirkung zu erzielen ist,b) an gefährlichen Stellen an Gehwegen, wie z.B. Treppen, Rampen, Brückenauf- und -abgängen, starken Gefälle- bzw. Steigungsstrecken oder ähnlichen Gehwegabschnitten.(3) An Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel oder für Schulbusse müssen die Gehwege so von Schnee freigehalten und bei Glätte bestreut werden, dass ein gefahrloses Ein- und Aussteigen sowie ein gefahrloser Zu- und Abgang zu den Haltestelleneinrichtungen gewährleistet ist.(4) Ist die Fahrbahnreinigung übertragen, so sind bei Eis- und Schneeglätte - gekennzeichnete Fußgängerüberwege-Querungshilfen über die Fahrbahn und Übergänge für Fußgänger in Fortsetzung derGehwege an Straßenkreuzungen oder –einmündungen jeweils bis zur Mitte der Fahrbahn zu bestreuen, wobei abstumpfende Mittel vorrangig vor auftauenden Mitteln einzusetzen sind. § 3 Abs. 1 der Satzung gilt entsprechend.(Satzung über die Straßenreinigung in der Stadt Kaarst vom 11.12.2007in der Fassung der 4. Änderung vom 14.12.2012)

Wirksame Delegation

MieterHinreichend klare Übertragung (Aufgaben, Ort, Zeit etc.) nötig,Versteckte oder allgemeine Regelung in Hausordnung unwirksam nicht nur auf EG-Mieter sondern nur auf alle Mieter möglichLG Frankfurt aM NJW 1989,41; a.A. AG Köln MDR 2012,395

VoraussetzungKlare Vereinbarung, die Gefahren zuverlässig ausschaltetEigentümer zur Kontrolle vor Ort verpflichtet (nicht per Telefon)Ausführung in wesentlichen Punkten überwachen (Ort, Zeit etc)BGH Urteil v. 22.01.2008 - VI ZR 126/07

Nicht unbegrenzt auf jede beliebige Person möglich20 Häuser durch Rentner v. 67 Jahren gegen € 300 mtl. unzulässigOLG Celle Urteil v. 12.08.2010 – 8 U 15/10




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Sicherungsmaßnahmen Schneefanggitter, Hinweisschilder

SchneefanggitterWenn ortsüblich oder durch Satzung vorgeschrieben OLG Jena, Urteil v.18.06.2008 - 2 U 202/08 ; OLG Jena MDR 2012, 913

Zur Erfüllung seiner Verkehrssicherungspflicht ist der Vermieter verpflichtet, mit einem vorhandenen Generalschlüssel eine Wohnung zu betreten und von dort aus Schneeüberhänge nach und nach abzutragen.AG Aachen Urteil v. 13.11.2012 – 100 C 200/12

Hinweisschildernur bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen AG Saarbrücken Urteil v. 26.10.2005 - 42 C 346/05 -




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Zugänge, Kellerabgänge,

Zugang zum Haus und der angrenzende öffentliche Gehweg müssen zu jeder Jahreszeit gefahrlos begehbar sein.

Treppenstufen u. haus beleuchten LG Berlin, GE 1990,868 Kellerabgang für Betrunkene absperren, wenn er in der Nähe eines Festplatzes liegt OLG Stuttgart, VersR 1994,867

Trampelpfad sichern, wenn Nutzung geduldet

Schächte und Gruben müssen abgedeckt werden.




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Fußböden und Treppenhaus

Fußboden muss rutschfest sein, sodass Gehen möglich, bes. bei Publikumsverkehr (Kaufhaus, Verbrauchermarkt, Gaststätten)BGH, Urteil v. 5.7.1994 – VI ZR 238/93; OLG Köln, VersR 93,371

Das Treppenhaus muss gefahrlos begangen werden können. Wenn ein Sturz möglich ist, müssen gravierende Folgeschäden vermieden werden z.B. Schnittverletzungen durch Fenster.Mieter zog sich Schnittverletzungen zu, weil die Fenster des Treppenhauses in der Nähe der Treppe lagen und nicht mit bruchsicherem Glas versehen waren.BGH, Urteil v. 31.04.1994 – VI ZR 233/93




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Bäume, Dachrinnen und Abwasserleitungen

Baumbestand regelmäßige Sichtkontrolle und Prüfung Herbstlaub entfernen, wenn als Problem erkennbar Bei hohen Bäumen muss das Dach regelmäßig überprüft

werden. Vorsorge, dass Dachrinnen nicht durch Laub verstopft werden.

Gartenteich absichern und einzäunen

AbwasserleitungBei einem nachfolgenden Wasserschaden spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung der Überwachungspflicht. AG Dortmund, Grundurteil v. 31.12.2008 – 425 C 5300/07




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Elektrische Anlagen

Nach Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger gemäß VDE-Bestimmung DIN 0105 sind die folgenden Anlagen mindestens innerhalb der nachfolgenden Fristen zu überprüfen:

- Elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel 4 Jahre- Fehlerspannungs-Schutzeinrichtungen 6 Monate

Diese Prüffristen gelten nicht nur für gewerbliche Vermieter, sondern auch für Privatleute




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Heizöltanks und Fahrstühle

Heizöltanks sind im Abstand von ca. 5 bis 7 Jahren zu reinigen und auf Undichtigkeiten zu untersuchen.OLG Celle, NJW 1995, 3197

Aufzüge müssen betriebsbereit und betriebssicher gehalten und ihre gefahrlose Nutzung sichergestellt werden. Regelmäßige Inspektions- und Wartungsarbeiten gehören dazu, insbesondere auch der Mechanismus der Türverriegelung. Alle 2 Jahre Betriebsprüfung (§ 15 Abs.13 S. 1 BetrSichV), dass der Fahrstuhl mit einer Notrufanlage versehen ist auf Notrufe in angemessener Zeit regiert wird Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werdenSonst Betriebsuntersagung (§ 12 Abs.5 BetrSichV)




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Anlagen innerhalb der gemieteten Räume

Grundsätzlich nur Pflicht des Vermieters für Außenbereich und Zugang zur Mietsache. Mieter hat Recht, im privaten Umfeld in Ruhe gelassen zu werden. OLG Düsseldorf DWW 2008, 381

Ohne konkreten Anlass keine Untersuchung der Mieträume- sanitäre Anlage der Wohnung, OLG Frankfurt ZMR 2003,675

- Elektro-Check, BGH, Urteil v. 15.10.2008 – VIII ZR 321/07

Anders bei Brand infolge - defektem FI-Schalter OLG Saarbrücken NJW 1993, 3077

- defekter Elektrik i. Nachbarraum OLG Celle NJW-RR 1996,521

Dann geht die Verantwortung erst mit der Mängelanzeige über. OLG Düsseldorf DWW 2008, 381




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Kinderspielplätze

• Beschaffenheit muss so sein, dass eine Benutzung ohne Verletzungsgefahr möglich ist. • Zu berücksichtigen ist, dass die Spielgeräte von den Kindern

auch unsachgemäß benutzt werden.• Nicht verlangt werden kann, dass der Pflichtige alle denkbaren Risiken bedenkt. Ein Restrisiko ist in Kauf zu nehmen.OLG Koblenz WuM 2008, 360

Ausstattung der Spielanlagen ist auf Gefahrenquellen zu untersuchen. Gras ist kurz zu halten, damit eventuell herumliegende Glassplitter bemerkt und entfernt werden könnenOLG Hamm DWW 1990, 203




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Pflichten beim Bauen und Sanieren

Vorsichtsmaßnahmen beim Bauen und Sanieren•Gräben und Fundamenten•Von auf dem Grundstück lagernden Materialien•Aushub, Bauschutt und Arbeitsgeräte•Sicherung bei Gerüstarbeiten an Dach und Fassaden •Sicherung von Deckendurchbrüchen•Treppenaugen und AufzugsschächtenPflicht des Eigentümers Architekt, Bauunternehmer mit Verkehrssicherung beauftragt Letzten Endes ist immer der Bauherr verantwortlich. Schutz von Nachbarn, Passanten vor Gefahren von seiner Baustelle Abschluss einer Versicherung




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Welche Rolle spielt der Verwalter?

Verkehrssicherungspflicht des Verwalters•Übernahme der Pflicht durch den Vertrag •Garantenstellung durch Bestellung § 27 Abs.1 Nr.2 WEG•Unterhaltung des Gebäudes § 838 BGB

HaftungsumfangBeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit möglichAusschluss für Leib und Leben unzulässig § 309 Nr.7 BGB

Übertragung auf DritteBegrenzt möglich - völlige Übertragung aber unzulässig Jedenfalls Pflicht zur Überwachung und Kontrolle, mehr aber nicht AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 04.09.2012 – 716b C 53/12




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Keine Verkehrssicherungspflicht, wenn

• sich nur entfernte Möglichkeiten eines Schadenseintritts realisieren

KG Berlin Urteil v. 24.10.2006 – 9 U 185/05

• um 7 Uhr morgens ein Passant durch nasses Laub auf dem Bürgersteig stürzt LG Frankfurt, WuM 1994, 482

• im Eingang des Postamts eine Abdeckplatte 7 mm über dem Bodenniveau steht OLG Köln, VersR 1992, 630

Keine Verkehrssicherungspflicht, wenn

• ein Gitterrost mit einem Niveauunterschied von 6 cm durchgebogen ist,

• die Hauseingangstreppe mit einem unzulässigem Gefälle und bedingter Rutschgefahr bei Nässe unsicher ist

OLG Zweibrücken, VersR 1994, 1487

• auf baumbestandenen Parkplatz Bodenunebenheiten und Verwerfungen vorhanden sind, mit denen ein Benutzer rech- nen muss

OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1114




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Wann haften Sie für den Schaden?

Pflicht zur Verkehrssicherung besteht gegenüberDen WohnungseigentümernDritten (Passanten, Besuchern, Briefträgern, Handwerkern, Mietern und Gästen)

Keine Pflicht für untypische Gefahren (blinde Fußgänger ohne Blindenhund oder Begleitung)Anderswenn die konkrete Gefahr bekannt oder voraussehbar istImmer einzukalkulieren sind spielende Kinder Hinweisschilder Es besteht keine Pflicht sie aufzustellen, aber wenn aufgestellt lassen sie die Verkehrssicherungspflicht auch nicht entfallen.




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Mitverschulden des Geschädigten

…., wenn ein sorgfältiger Mensch Anhaltspunkte für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung hätte rechtzeitig erkennen können und er die Möglichkeit besaß, sich auf die Gefahr einzustellen (hier war die private Zuwegung augenscheinlich nicht bzw. unzureichend gestreut bzw. abgesichert.*)

OLG Naumburg, Urteil vom 11.05.2012 – 10 U 44/11-

Mitverschulden möglich, wenn eine erkennbar glatte Garagenausfahrt genutzt wird LG Kiel VersR 1978,381 Kein sicheres Schuhwerk getragen wird OLG Düsseldorf NJW RR 2008,1696 Fahrbahn außerhalb des gestreuten Überwegs gequert wird BGH VersR 1971, 416




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Was ist im Schadensfall zu tun?

1. Aufnahme des Schadens 2. Schadensmindernde Sofortmaßnahmen 3. Meldung des Versicherungsfalles

Information der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht4. Entgegennahme von Ansprüchen des Geschädigten5. Einholung von Angeboten zur Schadenbeseitigung 6. Weitergabe der Angebote an die Versicherung7. Auftragserteilung 8. Dokumentation (im eigenen Interesse)

Checkliste für den Notfall

Schadensmeldung durch (Name) am (Datum) um (Uhrzeit) Ort des Schadens exakt festhalten Schaden und Schadenshergang schriftlich festhalten Maßnahmen zur Gefahrenabwehr (Name der Beteiligten) Gefahrenort gesichert und abgesperrt (Name der Beteiligten) Hilfe verständigt (Name v. Gesprächspartner, Datum u. Uhrzeit) Notarzt, Sanitäter, Polizei, Feuerwehr, techn. Hilfswerk, Techn. Notdienst, Handwerter, Hausmeister eigene Initiative (konkrete Beschreibung) Mieter informiert (Datum und Uhrzeit) Eigentümer informiert (Datum und Uhrzeit) Versicherung verständigt (Name, Datum und Uhrzeit) Gefahr beseitigt (Datum und Uhrzeit)




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Fragen kostet nichts………

……allenfalls die Antwort

Klaus EichhornRechtsanwaltFachanwalt für Miet- und WEG-Recht

KordtRechtsanwälteGirardetstraße 2-3845131 EssenTel. 0201-872 620Fax 0201-872 62 [email protected]




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