Marktinformationen 2011/2012Bad Tölz und Tölzer Land

Der Standort

Engel & Völkers hat sich auf die Vermittlung gehobe-ner Wohnimmobilien im Landkreis Bad Tölz bzw.Münchner Süden spezialisiert. Die Stadt Bad Tölz istneben Wolfratshausen das wirtschaftliche und politi-sche Zentrum des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshau-sen – vor allem jedoch das kulturelle und touristischeHerz des Tölzer Landes. Neben einem breit gefächer-ten Spektrum aus größeren Unternehmen und kleine-ren bis mittleren Handwerksbetrieben sowie Dienstlei-stungsunternehmen, einem gesunden lokalen konjunk-turellen Umfeld und einer der niedrigsten Arbeitslo-senquoten Bayerns (2,2 % im Oktober 2011) bietetBad Tölz vor allem auch eine hervorragende Infra-struktur, Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebote undmit der historischen Altstadt einen unverwechselbarenCharme. Die Anbindung an die LandeshauptstadtMünchen, an Garmisch-Partenkirchen und Österreichsowie die Nähe zum Starnberger See und Tegernseesorgen für eine gleichbleibend hohe Attraktivität.Begünstigt durch die reizvolle Landschaft mit beein-druckendem Alpenpanorama, zahlreichen Seen, Ski-und Wandergebieten, Klöstern und Kirchen zieht dieRegion das ganze Jahr eine Vielzahl von Touristen undTagesausflüglern an. Damit ist der Fremdenverkehreines der wichtigsten Standbeine der einheimischenWirtschaft.

Der Wohnimmobilienmarkt im Tölzer Land profitiertweiterhin von dem im Vergleich zu München und rundum den Starnberger See immer noch etwas günstigerenPreisniveau, wobei in guten Lagen der Städte Wolf-ratshausen, Bad Tölz und den Gemeinden in Nähe des

Starnberger Sees bereits „Münchner“ Preise bezahltwerden. So suchen vor allem finanzkräftige Familienmit Kindern und kinderlose Paare nach geeignetenHäusern, Wohnungen und Grundstücken. Auch dieProminenz und Spitzenverdiener haben die idyllischeund wirtschaftsstarke Region als Erst- oder Zweit-wohnsitz und späteren Altersruhesitz für sich entdeckt.Auffallend viele Käufer kommen aus dem MünchnerRaum und aus anderen Bundesländern – hier vor allemaus dem Ruhrgebiet, der Region Frankfurt, Nieder-sachsen und Baden-Württemberg. Ein nicht unerhebli-cher Teil der Käufer kommt auch aus Großbritannien,Holland, zunehmend Russland und Amerika oder kehrtvon dort nach Bayern bzw. Deutschland zurück.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer einer Immo-bilie liegt im Mittel bei drei bis fünf Monaten. Aller-dings treffen sehr gut informierte Interessenten – vorallem auch durch das Internet – oftmals auf nichtgerechtfertigte Preisvorstellungen der Verkäufer.Durch die große Transparenz des Angebotes und derPreise spielt die professionelle Wertermittlung undErstpräsentation einer Immobilie unter marktgerechtenRahmenbedingungen eine große Bedeutung. LangeVermarktungszeiten und dann notwendige Preisanpas-sungen werden von den Marktteilnehmern genau regi-striert und lange beobachtet. Dies führt in vielen Fäl-len dazu, dass der Vermarktungszeitraum um bis zuneun Monate verlängert und in den schlimmsten Fällensogar ein deutlicher Abschlag vom eigentlich mögli-chen Marktpreis in Kauf genommen werden muss.

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Marktentwicklung in Bad Tölz und der näheren Umgebung

Die Immobilienpreise im Stadtgebiet Bad Tölz sind seitder Veröffentlichung unseres Marktberichtes Ende 2010wie prognostiziert in den letzten neun Monaten segmentab-hängig nochmals leicht gestiegen. Vor allem in den bekanntguten bis Bestlagen sind aufgrund der gestiegenen Nachfra-ge weiterhin Preisanstiege oder zumindest ein konstanthohes Preisniveau zu beobachten. Großes Kaufinteressebesteht an freistehenden Einfamilienhäusern/Villen, Dop-pelhaushälften und Grundstücken. Bei diesen Objekten gibtes deutlich mehr Nachfrage als Angebot – auch weil sichdas Angebot an ansprechenden Objekten seit Ende 2010um 35% verringert hat. Mehr denn je spielt die Lage – vorallem im gehobenen Segment – eine entscheidende Rolle.Stimmt die Lage wird bei Bestandsobjekten auch ein hoherRenovierungs- bzw. Sanierungsaufwand in Kauf genom-men. Bei Eigentumswohnungen besteht weiterhin einehohe Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmerwohnungen in zen-tralen Stadtlagen. Vor allem junges, finanzkräftiges Klientelund gut situierte Privatiers ab einem Alter von 50 Jahren,die Ihre Häuser veräußern oder veräußert haben, zieht es insZentrum von Bad Tölz. Darüber hinaus bewegen sich vieleKapitalanleger im Markt, da Immobilien in den Nachwir-kungen der Wirtschaftskrise weiterhin eine hohe Attrakti-vität genießen. Werte, Werterhalt und Sicherheit sind wie-der zu bedeutenden Kriterien geworden. Die durch die Glo-balisierung geänderte Lebens- und Denkweise entwickeltsich immer mehr zu einem marktbeeinflussenden Faktor.Die meisten Käufer wissen, dass sie heute nicht mehr eineImmobilie für´s Leben, sondern für einen bestimmtenLebensabschnitt erwerben. Unter diesem Aspekt spielt dieWertstabilität bei einem bereits im Vorfeld geplanten Wie-

derverkauf nach etwa 10 bis 15 Jahren eine sehr entschei-dende Rolle.

Auswahl- und Entscheidungskriterien sind nicht alleinLage und Ausstattung – es hat sich bestätigt, dass Ener-gieeffizienz mittlerweile zu einem bedeutenden Ver-marktungselement geworden ist. EnergieeffizienteImmobilien haben einen klaren Wettbewerbsvorteil.

Neben ästhetischen Gesichtspunkten ist auch dies derGrund für die im Vergleich zu früheren Zeiten anspruchs-voller gewordene Vermarktung von Immobilien aus den60er, 70er und teilweise 80er Jahren. Bei diesen Objektenmüssen die notwendigen Folgeinvestitionen bereits einge-preist sein oder eine grundlegende Modernisierung stattge-funden haben. Davon ausgenommen sind sanierte Bauern-häuser, Gutshöfe und Altbauvillen, die nach wie vor sehrgefragt, aber selten im Markt zu finden sind. Bei Verkäufenwerden in diesem Segment Spitzenpreise erzielt.

In der Region ist eine stabile Neubautätigkeit zu beob-achten. Neubauobjekte in guten Lagen mit einer anspre-chenden Ausstattung und guter Bauqualität werdendeutlich schneller platziert.

Die Preise für Neubauwohnungen sind in den letzten 6Monaten um etwa 15% gestiegen.

Qualität und Wohnkomfort spielen bereits seit geraumer Zeitund wohl auch in Zukunft eine immer bedeutendere Rolle.Ob nun Qualität der Lage, der Materialen oder Wohnqua-lität– mehr denn je sind die Ansprüche der Kaufinteressentenhier gestiegen - aber auch die Bereitschaft, für die Erfüllungdieser Werte einen entsprechend höheren Preis zu bezahlen.

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Marktentwicklung im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen

Innerhalb des Landkreises sind deutliche Unterschiedebei der Nachfrage und Preisentwicklung zu beobachten.Während in den eher ländlichen Gemeinden und Gebie-ten die Nachfrage stagniert, sind die Preise im Stadtge-biet Bad Tölz segmentabhängig nochmals gestiegen.Generell geht der Trend weiterhin zum Wohnen in derStadt Bad Tölz. „Wohnen im Grünen mit den Vorzügeneiner guten Infrastruktur mit kurzen Wegen“ ist die Bot-schaft des Marktumfeldes. Dies hängt auch mit derbereits erwähnten Herkunft vieler Kaufinteressentenzusammen. Bereits in den nur wenige Kilometer ent-fernten Gemeinden stagnierten Preise aufgrund deretwas verhaltenen Nachfrage – wenn auch auf relativhohem Niveau. Ausnahme bildet Lenggries – hier ist dieNachfrage nach Häusern und Grundstücken weiterhinstabil – bei sehr geringem Angebot. Auf gewohnthohem Niveau liegen die Preise in den Landkreisge-meinden in Nähe des Starnberger Sees. In Münsing,Ammerland und St. Heinrich werden für Objekte mitSeeblick weiterhin Spitzenpreise und für Immobilienmit direktem Seeanstoß Liebhaberpreise bezahlt. InGeretsried herrscht seit geraumer Zeit ein Überangebotan Grundstücken und Häusern, was zu sinkendenMarktpreisen geführt hat.

Wohnraumwünsche

Villen und exklusive Anwesen

In dem von uns bearbeiteten Schwerpunktsegment stellenwir eine weiterhin hohe Nachfrage fest. Besonders gefragt

sind repräsentative Villen mit Wohnflächen ab 200 m² undgroßen Grundstücken. Die Spitzenpreise bei Luxusimmo-bilien stagnieren seit Mitte 2010 auf hohem Niveau. In denletzten sechs Monaten gab es deutlich mehr Verkäufe imPreissegment zwischen 1,5 – 2,0 Mio. Euro. Gegen denMarkttrends hat sich die Vermarktungsdauer bei Objektenim Premiumbereich etwas verlängert. Die größte Nachfra-ge besteht im Preisbereich zwischen 750.000 – 1,2 Mio.Euro. Mehr als bei allen anderen Teilmärkten spielt dieLage eine entscheidende Rolle. Die Umgebung und Nach-barschaft muss dem Objekt entsprechen. Sehr stark nachge-fragt werden insbesondere Objekte in Alleinlage und mitschönem Ausblick. Je besser die Lage und Aspekte wieRuhe und Ausblick, desto mehr Abstriche werden bei derAusstattung und dem Zustand der Immobilie in Kaufgenommen. Die Einzigartigkeit ist für viele Käufer daswesentliche Kaufkriterium.

Besonders stark ist nach wie vor das Interesse an Bauern-häusern, Altbauvillen, Gutshöfen und alten Herrenhäusern,aber auch an klassischen Einfamilienhäusern. Hier sind vorallem moderne Architekturstile mit viel Stahl, Glas undHolz gefragt – insbesondere aber der Bauhausstil. ImGegensatz zu Starnberger See, Ammersee und einigenGemeinden südlich von München findet man derartigeObjekte in und um Bad Tölz nur sporadisch. Vereinzeltangebotene Neubauprojekte werden in relativ kurzen Ver-marktungszeiträumen und zu sehr guten Preisen platziert.Hier besteht weiterhin ein deutliches Potential für den loka-len Immobilienmarkt.

Klassische Einfamilienhäuser

Viele Suchkunden wünschen sich im Bereich der Einfa-

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milienhäuser Objekte mit einer Wohnfläche ab 140 m²und einer Grundstücksgröße zwischen 400 und 800 m².Neben der richtigen Lage (Ausrichtung, ruhige Umge-bung, homogene Nachbarschaftsbebauung) und der Aus-stattung spielt die Infrastruktur eine wichtige Rolle bei derEntscheidung für eine Immobilie. Je besser die Lage,desto eher sind die Käufer bereit, Kompromisse in punk-to Ausstattung und Raumaufteilung zu akzeptieren. „Jun-ge“ Einfamilienhäuser (maximal 5 Jahre alt) sind beson-ders gefragt und werden in kürzester Zeit in der Regeldeutlich über dem damaligen Marktpreis vermittelt.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

In diesem Segment spielt vor allem die Lage, das Bau-jahr und die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Dieam stärksten nachgefragten Größen liegen zwischen120 bis 150 m² bei 4 bis 5 Zimmern bzw. mit zusätzli-chem Hobbyraum. Häuser neueren Baujahres werdenaufgrund der besseren Energiewerte und einer moder-nen, hellen Ausstattung und Bauweise deutlich stärkernachgefragt und Kaufentscheidungen werden schnellergetroffen. Besonders beliebt sind auch die typischenStadthäuser mit Balkon oder einer Dachterrasse indirekter Innenstadtlage.

Eigentumswohnungen

In der Kategorie Eigentumswohnungen fragen unsereSuchkunden besonders nach Wohnflächen zwischen 50bis 80 m² sowie einer hochwertigen Ausstattung. Beson-ders begehrt sind Wohnungen neueren Baujahres odersanierte Wohnungen mit einer zeitgemäßen Ausstattung,großen Fensterflächen und mit großen Balkonen und /oder Terrassen in kleineren Wohnhäusern bis 8 Parteien.

Bei Wohnungen in oberen Geschossen ist ein Lift fastschon Voraussetzung. Für einen schönen Aus- bzw.Bergblick sind die Kunden bereit deutlich höhere Preisezu bezahlen, und die Vermarktungsdauer der Immobilieverkürzt sich merklich. Viele Kaufwünsche gibt es auchfür großzügige Wohnungen ab 100 m ² oder Penthouse-bzw. große Dachterrassenwohnungen.

Die beliebtesten Lagen

Innerhalb des Stadtgebietes bestimmt vor allem dieLage die Preise. Während bei Eigentumswohnungeneine möglichst zentrale, aber ruhige Lage mit Ausblickin Nähe der Marktstraße stark nachgefragt wird, stehenHäuser in guter und ruhiger Lage an den Stadträndernöstlich der Isar hoch im Kurs.

Die traditionellen Spitzenlagen von Bad Tölz sind derSchuss, Kalvarienberg und das Gebiet um den Klammer-weiher, wobei auch innerhalb dieser Gebiete starke Preisun-terschiede innerhalb weniger Meter zu beobachten sind.Höchstpreise für Häuser und Grundstücke werden in dengewachsenen und ruhigen Straßenzügen bzw. Abschnittenerzielt. Der Badeteil befindet sich weiter im Umbruch, unddas Angebot ist relativ hoch. Aufgrund der in der Regelgünstigeren Preise gibt es jedoch gerade durch jüngereFamilien, weniger finanzkräftige Interessenten und Investo-ren, - die auf steigende Preise in den nächsten Jahren spe-kulieren - auch dort eine gewisse Nachfrage.

Die Nachfrage und die Preise sind im Isarwinkel und inLenggries weiterhin auf stabilem Niveau. Vor allemBaugrundstücke, Einfamilienhäuser und Villen, aberauch Doppelhaushälften in guten Lagen sind sehrgefragt.

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Marktentwicklung im Detail

Einfamilien- und Zweifamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser in guter bis sehr guterLage wurden in Bad Tölz und der näheren Umgebungselten gehandelt. Der Durchschnittspreis und die abso-luten Preise sind noch einmal um etwa 8% gestiegen.Bei Häusern aus den 60er, 70er und 80er Jahren hinge-gen stagnieren die Preise je nach Lage auf dem Niveauvon 2010. Ab einer gewissen Grundstücksgröße werdendiese älteren Häuser jedoch aufgrund der gestiegenenGrundstückspreise und des geringen Angebots für Such-kunden nach Baugrundstücken interessant.

Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser

Bei stark sinkendem Angebot hat die Zahl der verkauf-ten Objekte aus diesem Segment ebenfalls leicht abge-nommen. Doppelhaushälften in guter Lage und einemvernünftigen Verhältnis von Wohnfläche zu Grund-stücksgröße werden innerhalb kurzer Zeit platziert. DiePreissteigerung in den Toplagen liegt im Vergleich zu2010 bei bis zu 15%.

Reihenmittelhäuser

Sowohl bei Bestandsimmobilien als auch Neubauten istdas Angebot sehr gering. Bei Bestandsimmobilien undNeubauobjekten in guten Lagen sind die Durchschnitts-preise um etwa 6% gestiegen.

Wohnungen

In unserem Teilmarkt wurden gerade für Wohnungenneueren Baujahres oder sanierte Wohnanlagen imDurchschnitt höhere Quadratmeterpreise erzielt als imVorjahr. Die Spitzenpreise liegen in etwa auf dem glei-chen Niveau, jedoch stieg die Zahl der Verkäufe im obe-ren Preissegment deutlich. Der durchschnittliche Qua-dratmeterpreis liegt bei ca. 2.300 €/m². Im Neubaube-reich lagen die Quadratmeterpreise um 15 % über denenaus dem Jahr 2010. Bei Penthouse- und Dachterrassen-wohnungen mit einem schönen Ausblick in guter Lagewerden bei den wenigen Verkäufen die absolutenHöchstpreise in Bad Tölz erzielt.

Grundstücke

In den guten Lagen der Stadtgebiete von Bad Tölz undWolfratshausen sind die Preise pro qm im Vergleich zumletzten Erhebungszeitraum gestiegen. Durch die starkeNachfrage und das geringe Angebot in den Toplagen wer-den auch in den übrigen Stadtbereichen Grundstücke zuhöheren Preisen als im Vorjahr und deutlich über dem amt-lichen Bodenrichtwert veräußert. Auch in den GemeindenBenediktbeuern, Königsdorf und Lenggries sind die qm-Preise leicht angestiegen. In dem von uns bearbeitetenTeilmarkt stellen wir fest, dass in guten bis sehr gutenLagen immer höhere Quadratmeterpreise für kleiner wer-dende Grundstücke bezahlt werden. Die erzielten Spitzen-preise pro Quadratmeter liegen teilweise 15% über denendes letzten Erhebungszeitraumes. Grundstücke in mittlerenund schlechten Lagen verzeichnen bei nicht marktgerech-ten Preisen bisweilen eine lange Verweildauer im Markt underzielen im Durchschnitt Preise unter dem Bodenrichtwert.

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Bad Tölz und Umgebung

IMPRESSUM EuV Oberland Residential GmbH · Marktstraße 33 · 83646 Bad Tölz · Telefon +49-(0)8041-79 57 60Telefax +49-(0)8041-79 57 67 · BadToelz@engelvoelkers.com · www.engelvoelkers.com/badtoelz · Bad Tölz im Dezember 2011

Objektart Bestandsobjekte Bestandsobjekte Neubauten NeubautenPreisspanne in € Durchschnitt in € Preisspanne in € Durchschnitt in €

Einfamilienhäuser

Doppelhaushälften

Reihenmittelhäuser

Reiheneckhäuser

Villen/ Exkl. Objekte

Mehrfamilienhäuser

Eigentumswohnungen

in €/m2 Wohnfläche

300.000,– - 1.100.000,–

300.000,– - 620.000,–

220.000,– - 390.000,–

200.000,– - 460.000,–

1.000.000,– - 2.900.000,–

350.000,– - 1.700.000,–

Preise

1.100,– - 4.500,–

680.000,–

430.000,–

305.000,–

320.000,–

1.400.000,–

630.000,–

1.900,– €/m2 Wfl.

Durchschnitt

2.300,–

300.000,– - 680.000,–

230.000,– - 550.000,–

240.000,– - 400.000,–

300.000,– - 440.000,–

500.000,– - 950.000,–

450.000,– - 2.200.000,–

Preis

1.900,– - 4.000,–

500.000,-

390.000,–

310.000,-

330.000,–

850.000,–

800.000,–

2.700,–€/m2

Durchschnitt

3.100,–

180,– - 680,– 180,– - 750,– Bis 750,– 405,– 450,– 430,– 400.–

Grundstücke in 2/m2

Durchschnitt Preisspanne Bodenrichtwerte Zentrumslage bis 300 m2 300 - 600 m2 600 - 1200 m2 ab 1200 m2

Ausblick

Die Nachwirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise2008, Bedenken über den Ausbruch einer neuen Krise,Unsicherheiten über die Stabilität des Euro, ein weiterhinhistorisch niedriges Zinsniveau, die Bedenken einer Inflati-on und die für Menschen aus anderen Regionen Deutsch-lands bzw. Europas hohe Attraktivität des Tölzer Landeswerden in nächster Zeit zu einer weiterhin stabilen Nachfra-ge an Immobilien führen. Trotz wieder gestiegenen Interes-ses der Banken an Baufinanzierungen erschweren die aktu-ellen Kreditrichtlinien Interessenten mit normalen bis gutenEinkommen bei relativ geringer Eigenkapitalquote eineFinanzierung weiterhin erheblich. Die wiedergewonneneAttraktivität von Immobilien bringt weiterhin gut situiertesund finanzstarkes Klientel in den Markt. Gehobene Woh-nimmobilien sind ein rares und kaum vermehrbares Gut,weshalb die Nachfrage nach ansprechenden und Luxusim-mobilien hoch ist und auf absehbare Zeit weiter anhaltenwird. Für Kapitalanleger sind attraktive Zwei- und Drei-zimmerwohnungen in zentralen Lagen von Bad Tölzbesonders interessant. Bei finanzkräftigen Kunden spieltneben der Lage, dem Umfeld und der Qualität vor allem derWunsch nach Individualität eine immer größere Rolle. DieSuche nach einem den Vorstellungen gerecht werdendenEinfamilienhaus oder einer Villa gestaltet sich schwierig,weshalb sich der Fokus oft in Richtung eines individuellgeplanten Neubaus auf einem Grundstück in einer guten

Lage verlagert. Aufgrund der steigenden Nachfrage nachBaugrundstücken und dem kaum vorhandenen Angebot inguten Lagen bis Bestlagen werden die Preise hier nochmalsleicht ansteigen. Teilweise werden Liebhaberpreise bezahlt.Für Immobilienbesitzer bietet sich weiterhin die Gelegen-heit beste Marktpreise für ihre Objekte zu erzielen. Einigepotentielle Käufer ohne konkreten Kaufgrund haben jedochaufgrund des fehlenden Angebotes und der aktuell hohenPreise mittlerweile ihre Kaufabsichten aufgegeben und dieSuche eingestellt. Wenn auch in naher Zukunft nicht zuerwarten, könnten steigende Zinsen und die Stabilisierungdes Euro bzw. des EU-Wirtschaftsraumes ebenfalls zu einerrückläufigen Nachfrage führen. Bei gleichzeitig steigendemAngebot würde sich dies negativ auf das aktuelle Preisni-veau auswirken und die Immobilienpreise langsam wiederauf ein normales Maß absinken.

Durch den großen Nachfrageüberhang bei hochwertigenImmobilien bzw. Objekten in sehr guten bis Spitzenlagen,aber auch familienfreundlichen Häuser und Eigentums-wohnungen in zentralen und doch grünen Lagen werdendie wenigen zum Verkauf stehenden Immobilien größten-teils innerhalb des Kundenportfolios und ohne Veröffentli-chung in Internet und Printmedien vermittelt.

Anmerkung: Alle unsere Angaben basieren auf Erfahrun-gen und Erhebungen, die sich auf das von Engel & Völkersbearbeitete Marktsegment beziehen.

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