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2008 WohnBau Frankfurt Geschäftsbericht 2008

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2008

WohnBau Frankfurt

Geschäftsbericht 2008

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WohnBau Frankfurt im Überblick

Mitglieder

Wohnungen

Stellplätze und Garagen

Gewerberäume

Mitarbeiter

Auszubildende

Anlagevermögen (Mio. Euro)

Eigenkapital (Mio. Euro)

Langfristiges Fremdkapital (Mio. Euro)

Umsatzerlöse (Mio. Euro)

Instandhaltung/Instandsetzung/Modernisierung (Mio. Euro)

Bilanzsumme (Mio. Euro)

31.12.2007

10.021

9.719

1.575

123

55

2

216,6

73,6

146,2

34,6

3,7

239,5

31.12.2008

9.764

9.109

1.541

121

53

1

208,7

75,2

139,1

33,8

4,0

232,4

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Inhalt

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1. Bericht des Aufsichtsrates

2. Bericht des Vorstandes

2.1 Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang

2.2 Vermögens- und Finanzlage

2.3 Ertragslage

2.4 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

2.5 Genossenschaftsaktivitäten

3. Bilanz zum 31.12.2008

4. Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2008

5. Anhang zur Bilanz

6. Organe der Genossenschaft

.1

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2.

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand auf der Grundlage des Genos-senschaftsgesetzes und der Satzung der Genossenschaft bei sei-ner Geschäftsführung gefördert und überwacht. Er hat den vomVorstand aufgestellten Jahresabschluss, den Lagebericht und denVorschlag über die Verwendung des Jahresüberschusses oder dieDeckung des Jahresfehlbetrages zu prüfen und über das Ergeb-nis der Prüfung in der Vertreterversammlung zu berichten.

Dazu führte der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2008 neben einerkonstituierenden und einer außerplanmäßigen Sitzung auf derGrundlage des jährlichen Rahmenarbeitsplanes vier planmäßigeund eine außerordentliche Sitzung mit dem Vorstand der Wohn-Bau Frankfurt durch.

Hauptgegenstand dieser gemeinsamen Sitzungen war die Dis-kussion der Quartalsberichte des Vorstandes zur wirtschaftlichenLage der WohnBau Frankfurt, die in Form qualifizierter Manage-mentreporte einschließlich der korrespondierenden unterjährigenFinanz- und Erfolgsrechnungen vorab dem Aufsichtsrat schriftlichzur Verfügung gestellt wurden.

Ein weiterer wesentlicher inhaltlicher Schwerpunkt der Sitzungenbestand in der Berichterstattung des Vorstandes zur Umsetzungdes Bauprogramms in Verbindung mit dem Stadtumbaukonzeptder Stadt Frankfurt (Oder) und deren Auswirkungen auf das Sa-nierungskonzept der WohnBau Frankfurt. In den Frühjahrssitzun-gen befasste sich der Aufsichtsrat schwerpunktmäßig mit demJahresabschluss 2007 und dessen Prüfung und in seinen beidenHerbstsitzungen mit dem Wirtschaftsplan und dem Baupro-gramm 2009. Aufsichtsrat und Vorstand der WohnBau Frankfurtstanden in einem intensiven Dialog zu den strategischen undgeschäftspolitischen Fragen. In die Entscheidungen von grundle-gender Bedeutung für die Genossenschaft war der Aufsichtsratstets eingebunden. Damit war insgesamt sichergestellt, dass sichder Aufsichtsrat mit allen Fragen der Unternehmenspolitik, derPlanung, der wirtschaftlichen Lage und des Risikomanagements

befasst und somit zur Sicherung der Ziele des Wirtschaftsplanesbeitragen konnte.

Zur Gewährleistung einer kontinuierlichen Kommunikation zwi-schen Aufsichtsrat und Vorstand fanden regelmäßig Konsultatio-nen statt.

Zum 31. Dezember 2007 schied Herr Dr. Heinz Döbler aus demAufsichtsrat aus. Dr. Thomas Schneider übernahm die Aufgabendes Aufsichtsratsvorsitzenden ab 1. Januar 2008 und wurde inder konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates am 24. Juni2008 als Aufsichtsratsvorsitzender bestätigt. Am 1. Januar 2009wurde diese Funktion von Herrn Torsten Ludwig übernommen.Herr Torsten Ludwig ist am 23. April 2009 verstorben. Der Auf-sichtsrat wählte in seiner außerordentlichen Sitzung am 13. Mai2009 Herrn Dr. Thomas Schneider erneut zum Vorsitzenden desAufsichtsrates.

Die Arbeit in den Ausschüssen wurde kontinuierlich fortgesetzt.Stadtumbau und Wohnungswirtschaft unter der Leitung von Herrn Helmut Goldmann Prüfungs- /Finanzausschuss unter der Leitung von Herrn Jörg Bönisch; ab der konstituierenden Sitzung am 24. Juni 2008 unter der Leitung von Herrn Dr. Thomas Schneider

Im Mittelpunkt der Arbeit des Aufsichtsrates standen weiterhin die Beratung bei den Prozessen zur Liquiditätssicherung sowieder Konsolidierung des Darlehensportfolios,die Begleitung der Bestandsentwicklung auf der Grundlage des Bestandscontrollings und der Portfolioanalyse,die Beobachtung der Auswirkungen der demographischen Entwicklung und des Stadtumbaus auf das Mitgliederwesen,die Analyse der allgemeinen Reaktionen auf die Bankenkrise und die Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft.

1. Bericht des Aufsichtsrates

Frankfurt (Oder) - Mitte

Rudolf-Breitscheid-Straße 3a - 3d

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Auf Einladung und unter Leitung des Aufsichtsrates wurden dreiVertreterinformationsveranstaltungen zum Stadtumbau, zur Sat-zungsänderung der WohnBau Frankfurt sowie zur Novellierungder Energieeinsparverordnung durchgeführt.

Der Vorstand hat den Jahresabschluss 2008 in seiner Gesamtheitvon Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Lagebe-richt gemäß den genossenschaftsrechtlichen Grundsätzen aufge-stellt und diesen dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. DerAufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2008 (Bilanz, Gewinn- undVerlustrechnung, Anhang) einschließlich Lagebericht zur Kennt-nis genommen, diesen geprüft und gebilligt.

Der Aufsichtsrat dankt den Vertretern, dem Vorstand, dem Be-triebsrat und den Mitarbeitern der WohnungsbaugenossenschaftFrankfurt (Oder) eG für ihren Einsatz und die geleistete Arbeit.

Frankfurt (Oder), den 17. Juni 2009

Dr. Thomas Schneider Aufsichtsratsvorsitzender

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4.

2. Bericht des Vorstandes

Die positive Tendenz in der wirtschaftlichen EntwicklungDeutschlands, die ausreichend stark ausgeprägt war, um spezielldie besonders strukturschwachen Standorte der Bundesrepublikzu erreichen, wurde bereits in der zweiten Jahreshälfte von denEntwicklungen des amerikanischen Bankenmarktes relativiert.Zahlreiche Banken müssen seitdem auch in Deutschland wieder-holt erhebliche Korrekturen ihrer Geschäftsergebnisse vorneh-men. Weder das Finanzmarktstabilisierungsgesetz noch der am17. Oktober 2008 beschlossene "Rettungsschirm für Banken"sowie die darauf folgenden Konjunkturpakete I und II konntenverhindern, dass die moderaten Konsolidierungserfolge erneuteine Stagnation erfahren. Dennoch konnten in Frankfurt (Oder)die Arbeitslosenzahlen von 15,6 % auf 14,6 % weiter abgebautwerden.

Die Ansiedlungserfolge, vor allem der Solarindustrie, weckenhohe Erwartungen an die Entwicklung von Frankfurt (Oder) alsattraktiven Wirtschaftsstandort und den hiermit verbundenenAuswirkungen auf den Arbeitsmarkt. Die Initiierung des Solar-Netzes "Solar-Belt", die Organisation der Festveranstaltung"Frankfurt (Oder) - 50 Jahre Standort für Innovation und Halb-leitertechnologie", der 4. Technologietag Mitteldeutschlandsowie der ausgelobte Schüler-Wissenschaftspreis führen zu einerimmer größeren Etablierung von Frankfurt (Oder) als Technolo-giestandort mit Zukunft. Durch die neu angesiedelten Unterneh-men haben viele Arbeits- und Lebensbereiche sowie die ge-samte Stadtentwicklung eine spürbare Entspannung erfahren.Das hat dazu geführt, dass 2008 nur noch 700 Menschen dieStadt verlassen haben und somit eine Stabilisierung der Bevölke-rungsabwanderung auf niedrigerem Niveau als 2005 und 2006eingetreten ist.

Die demographische Entwicklung und der immer noch erhebli-che Angebotsüberhang verfestigen den Wohnungsmarkt zueinem Mietermarkt und erschweren den Abbau der Leerstände.Zeitgleich hat die Eigentumsbildung sowohl in Form von Eigen-heimen als auch von Eigentumswohnungen durch zahlreicheFörderprogramme und günstige Baudarlehen zugenommen. DerRückgang des Preisniveaus und wachsende Mietrückständeschmälern die Ertragssituation der Wohnungsunternehmen undführen zu Liquiditätsengpässen. Insbesondere durch den Stadt-umbau beeinträchtigte Kreditrahmen zwingen die betroffenenWohnungsunternehmen, die weitere Verbesserung der Wohn-qualität in den Beständen durch Modernisierung zunächst zu-gunsten der Beschleunigung von zwingend notwendigen Abriss-maßnahmen in den Hintergrund zu stellen. Die zeitnahe Weg-nahme dauerhaft nicht mehr vermietbarer Wohnungen genießthöchste Priorität, um die Konsolidierung der Wohnungsunter-nehmen nicht zu gefährden. Die hierfür zur Verfügung gestell-ten öffentlichen Fördermittel sowie die Altschuldenentlastungsind unabdingbare Unterstützung für den Stadtumbau, der vonden Unternehmen aus eigener Kraft sonst nicht in diesem Um-fang umgesetzt werden könnte. Deshalb ist auch eine Fortset-zung des Programms "Stadtumbau Ost" sowie die endgültigeLösung der Altschuldenfrage erforderlich, um der durch künftigdrastisch sinkende Haushaltszahlen in Ostdeutschland drohen-den Leerstandswelle ab 2010 entgegenzuwirken.

Frankfurt (Oder) - Mitte

Große Scharrnstraße 20 a

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6.

Am 31. Dezember 2008 waren im Eigentum der WohnBau Frankfurt:

Genossenschaftswohnungen

Eigentumswohnungen

Wohnungen in Reihen- bzw.Doppelhäusern

eigene Gewerbeeinheiten

eigene Garagen bzw. Stellplätze

2.1 Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang

Die Veränderungen der eigenen Bestände gegenüber dem Vorjahr ergaben sich aus folgenden Gründen:

Wohnungen

per 31.12.2007 9.719 150 Verkauf460 Abriss

per 31.12.2008 9.109

Frankfurt (Oder) -Mitte

Hochhaus Halbe Stadt 27

9.072

30

7

121

1.541

Gewerbeeinheiten

per 31.12.2007 1231 Zugang 3 Abriss

per 31.12.2008 121

Garagen bzw. Stellplätze

per 13.12.2007 1.57534 Verkauf

per 31.12.2008 1.541

Allgemeines

Durch die konsequente Umsetzung des Unternehmenssanie-rungskonzeptes, wonach im Geschäftsjahr 460 Wohnungenabgerissen sowie weitere nicht bestandskompatible Objekte ver-kauft wurden, konnte erreicht werden, dass sich sowohl in derLeerstandsentwicklung als auch bei den Erlösschmälerungen dieleicht positive Tendenz fortgesetzt hat. Bis zum 31. Dezember2008 erfolgte der Abriss von insgesamt 3.423 Wohnungen, fürdie bis März 2009 durch die Kreditanstalt für Wiederaufbaueine Altschuldenentlastung in einem Volumen von 13.416,6Tsd. Euro erteilt worden ist.

Im Zuge des Stadtumbaus konnten von den umzusiedelndenMietern immer noch 76 % mit Wohnraum aus dem eigenenBestand versorgt und der Genossenschaft als Mieter erhaltenbleiben. Die Leerstandsquote verbesserte sich trotz weiter ab-nehmender Mitgliederzahl von 16,0 % per 31. Dezember 2007auf 13,9 % per 31. Dezember 2008.

Bestand und Leerstand

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Leerstand nach Wohnungsschlüssel

Wohnungsschlüssel WE Leerstand %

1-Raum-Wohnungen

2-Raum-Wohnungen

3-Raum-Wohnungen

4-Raum-Wohnungen

5-Raum-Wohnungen

6-Raum-Wohnungen

Gesamt

1.428

2.593

3.850

1.118

119

1

9.109

237

225

583

193

26

0

1.264

16,6

8,7

15,1

17,3

21,8

0,0

13,9

Leerstand nach Bautypen

Bautyp WE Leerstand %

Mauerwerksbau

Hochhaus (monolithisch) 9-geschossigBlockbauten

Plattenbauten(diverse Typen)PHH, 16-geschossig

PHH, 12-geschossig

P2, 11-geschossig

Gesamt

WE= Wohnungseinheiten, P2 = Plattenbauweise, PHH = Punkthochhaus

1.296

203

1.164

4.818

180

495

953

9.109

80

4

24

1.080

19

17

40

1.264

6,2

2,0

2,1

22,4

10,6

3,4

4,2

13,9

Zum 31. Dezember 2008 waren 1.264 Wohnungen nicht ver-mietet. Davon standen 1.130 Wohnungen länger als drei Mo-nate leer. 343 Wohnungen hiervon, das sind 30,4 %, werdenstadtumbaubedingt freigehalten.

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8.

Im Vergleich zum Vorjahr entwickelte sich der Leerstand wie folgt:

31.12.2008 31.12.2007Wohnungen davon leer % Wohnungen davon leer %

Wohnungsbestand gesamtBestandsreduzierung durch Abriss voraussichtlich verbleibender Wohnungsbestand

1.264389

875

9.109432

8.677

13,990,0

10,1

9.719892

8.827

1.557613

944

16,068,7

10,7

Davon der Leerstand länger als 3 Monate:

31.12.2008 31.12.2007Wohnungen davon leer % Wohnungen davon leer %

Wohnungsbestand gesamtBestandsreduzierung durch Abriss voraussichtlich verbleibender Wohnungsbestand

1.130343

787

9.109432

8.677

12,479,4

9,1

9.719892

8.827

1.453585

868

15,065,6

9,8

Frankfurt (Oder) -Nord

Witebsker Straße 7 - 11

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Umsatzentwicklung

Die Sollmieten verringerten sich im Jahr 2008 gegenüber demVorjahr im Saldo um 941,9 Tsd. Euro auf 23,4 Mio. Euro. Ursa-che dafür waren die Verminderung der Anzahl der Wohnungendurch die vollzogenen Abrissmaßnahmen und Abgänge durchVerkauf.

Die Mieterhöhungen resultieren im Wesentlichen aus der Anhe-bung der Bestandsmieten ausgewählter Objekte auf der Grund-lage der "ortsüblichen Vergleichsmiete" gem. § 558 BGB, Mo-dernisierungsmieterhöhungen und aus der Anpassung an diebestehenden Vergleichsmieten bei Neuvermietungen. Da dieStadt Frankfurt (Oder) nicht mehr über einen gültigen Mietspie-gel verfügt, ist für künftige Erhöhungen der Bestandsmieten aufandere Begründungsmittel, insbesondere auf die Entgelte füreinzelne vergleichbare Wohnungen, zurückzugreifen.

Aufgrund der in den vergangenen Jahren regelmäßig in großemUmfang durchgeführten komplexen Instandhaltungs- und Mo-dernisierungsmaßnahmen verfügt der überwiegende Teil unsererWohnungen, die nach Umsetzung unseres Sanierungspro-gramms voraussichtlich im Bestand der Genossenschaft verblei-ben werden, über eine zeitgemäße und moderne Ausstattung.

Die Erlösschmälerungen betrugen im Jahr 2008 insgesamt5.091,0 Tsd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr mit 5.803,2 Tsd. Euroist ein Rückgang um 712,2 Tsd. Euro zu verzeichnen.

Für den modernisierten Bestand im Altbau, Blockbauweise (Bau-jahre bis 1963) und Plattenbauwohnungen besteht am Woh-nungsmarkt eine noch ausreichende Nachfrage. Demgegenübersind nicht sanierte Wohnungen, insbesondere in den 5. und 6.Etagen, trotz der zunehmenden Nachfrage nach preiswertemWohnraum, nur noch schwer vermietbar.

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Im Jahr 2008 wurden für die Instandhaltung, Instandsetzungund Modernisierung insgesamt 4,0 Mio. Euro ausgegeben. Dasentspricht 9,19 Euro/m² Wohn- und Nutzfläche.

Im Geschäftsjahr 2008 wurden für Maßnahmen im Bereich derkomplexen Instandsetzung und Modernisierung finanzielle Mittelin Höhe von 455,9 Tsd. Euro aufgewandt. Davon entfielen 98,8Tsd. Euro auf die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-nahme Friedenseck 2 und 357,1 Tsd. Euro auf das Objekt Frie-denseck 3 in Neuberesinchen.

Die verbesserte Liquidität ermöglichte es in diesem Geschäftsjahr,die Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen merklich zu er-höhen. Diese Ausgaben, die größtenteils für den teil- bzw. unsa-nierten Bereich aufgewandt wurden und diesen damit sukzessiveaufwerten, konnten zur Erlangung einer besseren Vermietbarkeitbeitragen. Im Geschäftsjahr 2008 sind aber auch verstärkt Mittelin sanierte Mietobjekte für Instandhaltung und Instandsetzungder Gebäudesubstanz investiert worden. Mit der Entspannungder wirtschaftlichen Situation ist eine Steigerung der einzuset-zenden Mittel vorgesehen, um die Marktfähigkeit der Objekte zugewährleisten.

Entwicklung der Instandhaltungskosten:

2008 2007 2006Euro/m2 7,79 6,72 5,81

Euro/WE und GE 432,68 372,39 320,70

Frankfurt (Oder) - West

Witzlebenstraße 4 - 9

Bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum legtdie WohnBau Frankfurt besonderen Wert auf energetische Ver-besserungen. Bisher wurden ca. 3.562 Wohnungen vollständigwärmegedämmt und mit wärmeschutzverglasten Fenstern aus-gestattet; dies entspricht einem Anteil am sanierten Bestand von73 %. Heizenergieeinsparungen von 40 bis 56 % konnten nach-gewiesen werden. In den zurückliegenden Jahren wurden haus-technische Anlagen wie Heizungs-, Warmwasserbereitungs- undLüftungsanlagen unter energetischen Gesichtspunkten moderni-siert. Die Steuerung und Regelung von Hausanschlussstationenwurde optimiert.

Auch Kleinreparaturen werden grundsätzlich umweltfreundlichausgerichtet. Das bedeutet z. B.

Einbau von wassersparenden Armaturen Einzelfenstererneuerung unter Berücksichtigung der Energie-einsparverordnung.

Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV2007) zum 1. Oktober 2007 wurden die Energieausweise fürunsere Bestandshäuser Pflicht. Zum 31. Dezember 2008 lagenfür alle Objekte der Genossenschaft die vorgeschriebenen Ener-gieausweise als Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweise vor. Der er-mittelte Gesamtdurchschnitt der WohnBau Frankfurt liegt bei129,6 KWh/[m²xa].

Die Abrissmaßnahmen im Zuge des Stadtumbaus werden um-weltgerecht realisiert. Zur Verbesserung der Ökobilanz werdenauf sämtlichen Abrissgrundstücken nicht mehr erforderlichebefestigte Flächen zurückgebaut und Grünflächen angelegt.

Laufende InvestitionenUmweltschutz

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12.

Zum 31.12.2008 waren in der WohnBau Frankfurt zwei Vor-standsmitglieder und ein Prokurist, 50 Mitarbeiter und ein Aus-zubildender beschäftigt.

Entwicklung im Personal- und Sozialbereich

2008 2007

Vorstand 2 2

Prokurist 1 1

Kaufmännische Angestellte 44 46

Technische Angestellte 6 6

Auszubildende 1 2

54 57

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2008 sind zwei Mitarbeiter undein Auszubildender aus der Genossenschaft ausgeschieden.

Zum 31. Dezember 2008 ist die Betriebsvereinbarung zur Be-schäftigungssicherung vom 8. April 2005 ausgelaufen. Bereitsim II. Quartal 2008 begannen die Verhandlungen zu einer Ver-längerung der Betriebsvereinbarung ab 2009. Im Dezember2008 haben der Vorstand und der Betriebsrat der WohnBauFrankfurt eine weitere Betriebsvereinbarung zur Wettbewerbs-und Beschäftigungssicherung mit einer Laufzeit bis zum 31. De-zember 2011 unterzeichnet. Mit Zustimmung der zuständigenTarifvertragspartner trat die Betriebsvereinbarung II am 1. Ja-nuar 2009 in Kraft.

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Der Vorstand der WohnBau Frankfurt nutzt die vorhandenenInstrumente zur Früherkennung und Bewältigung von Risikenund baut diese entsprechend den zunehmenden Anforderungenweiter aus.

Die kontinuierliche Überwachung der Liquidität und die Steue-rung der täglichen Zahlungsströme wird durch das Finanzcon-trolling gewährleistet.

Bewährt hat sich der monatliche Bericht über das Bestandscon-trolling, der in die täglichen Arbeitsabläufe voll integriert ist undbei Bedarf präzisiert und erweitert wird. Die fest eingerichteteArbeitsgruppe Stadtumbau überwacht die Umsetzung der imSanierungskonzept beschlossenen Abrisse und überprüft underarbeitet mögliche Anpassungserfordernisse an die jeweils aktu-ellen Anforderungen des Umbaukonzeptes der Stadt.

Risikomanagement

Frankfurt (Oder) - Altberesinchen

Tunnelstraße 40

Der Management-Report auf der Grundlage des jeweiligenQuartalsberichtes bzw. des Jahresabschlusses erscheint als peri-odischer Controllingbericht an den Vorstand, den Aufsichtsratund die Geschäftsbanken. Er untersucht neben der Einhaltungder Vorgaben des Erfolgs- und Finanzplanes zusätzlich Schwer-punktthemen wie Leerstandsentwicklung, Mitgliederentwicklungund Geschäftsguthaben, Lage der Unternehmen mit Beteili-gungsverhältnissen, Eingang von Zuschüssen und den Stand derEntlastungen aus den Abrissvorhaben sowie sonstige Vorgängevon Bedeutung. Zum II. und III. Quartal des Jahres erfolgt jeweilseine prüferische Durchsicht durch den gesetzlichen Prüfungsver-band. Zum I., II. und III. Quartal eines jeden Jahres erfolgt unterBerücksichtigung der vorliegenden Ergebnisse die Fortschreibungder Mittel-Langfrist-Planung für 10 Jahre. Durch den verkürztenTurnus der Fortschreibung kann auf Ereignisse und Tendenzenschneller und effizienter reagiert werden.

Nach wie vor hält die Abwanderung von Einwohnern aus Frank-furt (Oder) an. Diese Tendenz spiegelt sich auch in der Zahl derMitglieder wider, die unsere Genossenschaft verlassen. Weiterhinist zu berücksichtigen, dass sich durch den Rückbau und denVerkauf nicht bestandskompatibler Immobilien die Genossen-schaft verkleinert. Es werden weiterhin alle Anstrengungenunternommen, um durch ein gut organisiertes Umzugsmanage-ment auch die Genossenschaftsmitglieder zu halten, die vomStadtumbau betroffen sind.

2007 wurden 411 Mitglieder neu aufgenommen, 723 Mitgliederschieden aus der Genossenschaft aus. Im Jahr 2008 waren 448Neuaufnahmen zu verzeichnen. Dem standen 705 Abgänge ge-genüber. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen leichtenRückgang der Mitgliederzahl.

Mitgliederentwicklung

2004 2005 2006 2007 2008

10.551 10.494 10.333 10.021 9.764

Mitgliederentwicklung

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14.

2008 % 2007 % Veränderungenin Tsd. EuroAktiva

langfristiger BereichImmaterielle Vermögensgegenstände SachanlagenFinanzanlagen

mittel- und kurzfristiger BereichZum Verkauf bestimmte GrundstückeForderungen und übrige Vermögensgegenstände Liquide MittelAndere RAP

Bilanzvolumen

Passiva

langfristiger BereichEigenkapitalFremdkapitalPensionsrückstellungen

mittel- und kurzfristiger BereichRückstellungenVerbindlichkeitenAndere RAP

Bilanzvolumen

2.2 Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft stellt sichzum 31.12.2008 wie folgt dar:

Bei der Darstellung der Vermögenslage wurden folgende Verrechnungen vorgenommen:

31.12.2008 31.12.2007in Tsd. EuroBilanzsummeBetriebskostenvorauszahlungenÄnderungen nach § 36 DMBilG

Bilanzvolumen laut Vermögenslage

0,3208.646,3

59,8

208.706,4

54,7

2.605,18.844,8

114,7

11.619,3

220.325,7

74.571,5139.139,3

1.372,3

215.083,1

819,44.420,7

2,5

5.242,6

220.325,7

0,094,7

0,0

94,7

0,0

1,24,00,1

5,3

100,0

33,963,1

0,6

97,6

0,42,00,0

2,4

100,0

14,5216.384,0

59,8

216.458,3

54,7

2.503,26.908,5

127,5

9.593,9

226.052,2

72.859,6146.206,9

1.348,6

220.415,1

1.058,24.576,4

2,5

5.637,1

226.052,2

0,095,7

0,0

95,7

0,0

1,13,10,1

4,3

100,0

32,264,7

0,6

97,5

0,52,00,0

2,5

100,0

-14,2-7.737,7

0,0

-7.751,9

0,0

101,91.936,3

-12,8

2.025,4

-5.726,5

1.711,9-7.067,6

23,7

-5.332,0

-238,8-155,7

0,0

-394,5

-5.726,5

232.352,3-12.026,6

0,0

220.325,7

239.496,8-13.266,3

-178,3

226.052,2

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.15

Die Entwicklung des Eigenkapitals im Verhältnis zum Gesamt-kapital (in Euro) stellt sich im Jahresvergleich wie folgt dar:

Im 5-Jahresvergleich:

in Euro

Die liquiden Mittel (in Euro) entwickelten sich wie folgt:

Zu den Bilanzstichtagen

Stand 1. Januar

Veränderung des Liquiditätssaldos

Stand 31. Dezember

Eigenkapital Bilanzvolumen Eigenkapital-quote %

2004200520062007

2008

Die Verminderung des Bilanzvolumens um 5,7 Mio. Euro im Ge-schäftsjahr 2008 resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgangdes Sachanlagevermögens um 7,7 Mio. Euro bei gleichzeitigemRückgang des Fremdkapitals um 7,1 Mio. Euro und der Rückstel-lungen um 0,2 Mio. Euro. Dem steht ein Zuwachs liquider Mittelum 1,9 Mio. Euro sowie des Eigenkapitals um 1,7 Mio. Eurogegenüber.

Der Rückgang des Sachanlagevermögens ist insbesondere aufAbschreibungen (6,6 Mio. Euro) sowie auf die Veräußerung von5 Immobilien mit insgesamt 148 Wohnungen und 3 Gewerbe-einheiten, eines Reihenendhauses, einer Doppelhaushälfte unddrei unbebauten Grundstücken zurückzuführen.

2007

6.908.541,47

2006

4.559.912,19

2005

2.868.905,05

2004

3.587.542,72

2008

8.844.755,13

72.131.030,7971.621.467,2270.850.843,9672.859.548,11

74.571.493,10

254.203.997,68241.887.324,95232.743.199,27226.052.179,35

220.325.716,55

28,429,630,432,2

33,9

Die Abschreibung der Abrissobjekte erfolgt über ihre Restnut-zungsdauer entsprechend der veränderten Abrissplanung. Vonden gesamten Abschreibungen in Höhe von 6.622,9 Tsd. Euroentfallen 14,2 Tsd. Euro auf immaterielle Vermögensgegenständeund 1.441,2 Tsd. Euro auf die Wohngebäude, die als Bestandteilder Sanierungsplanung bis zum Jahr 2009 rückgebaut werdensollen.

Die Forderungen erhöhten sich durch den Zuwachs an Forderun-gen aus den Verkäufen von Anlagevermögen (554,0 Tsd. Euro)des Jahres 2008 und durch Forderungen aus sonstigen Steuern(107,9 Tsd. Euro). Der Forderungszuwachs wurde durch gerin-gere Forderungen aus den Zuschüssen Bund und Land (-140,2Tsd. Euro) sowie Gutschriften von Versorgern (- 418,3 Tsd. Euro)wieder ausgeglichen.

Für das Jahr 2008 ist erneut ein Anstieg der Eigenkapitalquotegegenüber 2007 zu verzeichnen. Der Jahresüberschuss des Ge-schäftsjahres 2008 erhöhte das Eigenkapital um 1.987,0 Tsd.Euro. Dem steht eine Verringerung um 275,1 Tsd. Euro durchRückgang der Geschäftsguthaben verbleibender Mitgliedergegenüber.

Das Fremdkapital verringerte sich neben den planmäßigen Til-gungen insbesondere durch die Teilentlastung von Altschulden(2.357,2 Tsd. Euro) und durch außerplanmäßige Tilgungen(983,4 Tsd. Euro).

Die Vermögenslage ist ausgeglichen. Das langfristige Vermögenwird in voller Höhe langfristig finanziert.

2008

6.908.541,47

1.936.213,66

8.844.755,13

2007

4.559.912,19

2.348.629,28

6.908.541,47

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16.

Laufende GeschäftstätigkeitJahresüberschussAbschreibungen auf AnlagevermögenAbschreibungen / Wertberichtigungen von Forderungen Veränderungen der langfristigen RückstellungenAuflösung von WertberichtigungenAuflösung von kurzfristigen RückstellungenTeilentlastung AltschuldenAusbuchung von VerbindlichkeitenGewinn/Verlust aus Abgängen von Gegenständen desAnlagevermögens

Tilgungspotenzial

Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich der Rechnungsabgrenzung der Verbindlichkeiten einschließlich der Rechnungsabgrenzung der kurzfristigen Rückstellungen

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

FinanzierungstätigkeitTilgung langfristiger Verbindlichkeiten

Cashflow nach planmäßigen Tilgungen

Abnahme Geschäftsguthaben der verbleibenden MitgliederZunahme langfristiger VerbindlichkeitenAußerplanmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

InvestitionstätigkeitInvestitionen in SachanlagenAbgänge von SachanlagenAbgänge von Finanzanlagen

Cashflow aus Investitionstätigkeit

Veränderung des Finanzmittelbestandes

Stand Finanzmittel zum 31. Dezember

Kapitalflussrechnung in Tsd. Euro

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht die Herkunft undVerwendung der geflossenen Finanzmittel transparent:

1.987,06.622,9

138,423,7

-82,5-23,5

-2.357,2-223,2

-654,2

5.431,4

-145,067,5

-215,3

5.138,6

-3.810,3

-275,183,3

-983,4

-4.985,5

-473,32.256,5

0,0

1.783,2

1.936,3

8.844,8

5.431,4

-3.810,3

1.621,1

2.479,67.592,3

192,421,7

0,0-1.041,0-2.802,7

-51,9

-404,1

5.986,3

567,5126,3

-559,4

6.120,7

-4.122,2

-292,6136,1

-406,7

-4.685,4

-378,61.266,3

25,6

913,3

2.348,6

6.908,5

5.986,3

-4.122,2

1.864,1

2008 2007

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2008 % 2007 % Veränderungenin Tsd. Euro

Umsatzerlöse aus der HausbewirtschaftungMietsubventionenSonstige betriebliche ErträgeBestandsveränderungen

BK und GrundsteuerInstandhaltungsaufwandPersonalaufwendungenAbschreibungenZinsaufwendungenAufwendungen für VerkaufsgrundstückeÜbrige Aufwendungen

Geschäftsergebnis

Zins- und BeteiligungsergebnisSteuern

Jahresergebnis

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sanken im Saldoum 737,0 Tsd. Euro, begründet durch den Rückgang der Sollmie-ten in Höhe von 941,9 Tsd. Euro der Mietobjekte, die durch Ab-riss und Verkauf aus dem Bestand gegangen sind. Entsprechendhaben sich die Erlösschmälerungen um 569,6 Tsd. Euro verrin-gert. Die Erlösschmälerungen durch Leerstand, Mietminderungenund Umlagenausfall betragen im Geschäftsjahr insgesamt 5,1Mio. Euro. Davon entfallen auf die Erlösschmälerung aus Be-triebskostenumlagenausfall wegen Leerstand 2,0 Mio. Euro.

Die Abschreibungen beinhalten Abschreibungen der Abrissob-jekte nach Restnutzungsdauer in Höhe von 1.441,2 Tsd. Euro(Vorjahr 2.352,1 Tsd. Euro). Im Vergleich zum Vorjahr werdendiese Aufwendungen um 910,9 Tsd. Euro geringer ausgewiesen.Die Genossenschaft hatte sich bereits 2006 das Ziel gesetzt, dieUmsetzung des Sanierungskonzeptes 2009 zu erreichen. Die

Daten und Kennzahlen im Jahresvergleich:

in Euro

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag Eigenkapitalrentabilität % Umsatzrentabilität % Gesamtrentabilität %

2.3 Ertragslage

33.718,296,0

5.832,7-1.239,7

38.407,2

15.019,53.693,22.389,96.622,96.846,7

2,42.211,9

36.786,5

1.620,7

365,50,8

1.987,0

87,80,2

15,2-3,2

100,0

39,19,66,2

17,317,8

0,05,8

95,8

4,2

34.455,2111,3

6.795,8-52,8

41.309,5

15.868,33.359,12.623,67.592,37.206,7

0,02.490,0

39.140,0

2.169,5

310,10,0

2.479,6

83,40,3

16,4-0,1

100,0

38,48,16,4

18,417,4

0,06,0

94,7

5,3

-737,0-15,3

-963,1-1.1.86,9

-2.902,3

-848,8334,1

-233,7-969,4-360,0

2,4-278,1

-2.353,5

-548,8

55,40,8

-492,6

2007

2.479.646,303,407,174,28

2006

- 561.571,36- 0,79- 1,59

2,91

2005

- 397.476,38- 0,55- 1,11

2,98

2004

-15.398.776,06-21,35-44,29

-2,07

2008

1.987.040,222,665,884,01

Abrissplanung wurde verdichtet und für Objekte, die ursprüng-lich im Jahr 2010 vom Markt genommen werden sollten, dieRestnutzungsdauer verkürzt.

Die Zinsaufwendungen sanken um 360,0 Tsd. Euro, was nebenden durch Tilgungen und Teilentlastung gesunkenen Darlehenauch auf Umschuldungen von Darlehen im Jahr 2008 zurückzu-führen ist. Die Kapitaldienstbelastung der WohnBau Frankfurt lag2007 bei 54,8 % der Nettokaltmieteinnahmen, 2008 waren es52,5 %.

Die übrigen Aufwendungen (2,2 Mio. Euro) sanken im Vergleichzum Vorjahr um 0,3 Mio. Euro, was auf einen Rückgang der Ab-risskosten, bedingt durch eine geringere Anzahl von in 2008 zu-rückgebauten Wohnungen (460 Wohnungen 2008, 472 Woh-nungen 2007), zurückzuführen ist.

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18.

2.4 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die positiven Tendenzen in der Genossenschaft werden weiterhindurch die immer noch anhaltende Abwanderung der Einwohneraus Frankfurt (Oder) beeinträchtigt, da diese trotz der zügigenAbarbeitung der Rückbaumaßnahmen aus dem Unternehmens-sanierungskonzept und neuen offensiven Vermietungsstrategiennicht kompensiert werden kann. Durch die Ansiedlung von neu-en Unternehmen der Solarindustrie in Frankfurt (Oder), dem Aus-bau zum Zentrum für innovative Technologien und der besonde-ren Rolle der Europa-Universität Viadrina können in den näch-sten Jahren weitere neue Arbeitsplätze entstehen. Das wieder-rum wird zu einer Verlangsamung des Abwanderungsprozessesführen und zu einer Entwicklung als zukunftsträchtigen Wirt-schaftsstandort beitragen.

Für die Aufwertung des Standortes Frankfurt (Oder) bedeutet dieUniversität Viadrina eine besondere Chance. Sie bringt jungeMenschen in die Stadt, die während ihrer Ausbildung hier leben,kulturelle und gastronomische Einrichtungen nutzen, Dienstlei-stungen in Anspruch nehmen. Die Stadt gewinnt an Lebendig-keit und an Reiz, Arbeitsplätze werden gesichert. Für die Studen-ten der Universität Viadrina ist die WohnBau Frankfurt ein attrak-tiver Mietvertragspartner mit geeigneten Wohnungen.

Frankfurt (Oder) - West

Otto-Nagel-Straße 1-7

Einen zusätzlichen Marktvorteil kann sich die WohnBau Frankfurtjedoch nur mit Angeboten erarbeiten, die sie von den Mitbewer-bern abheben. Eine Chance dafür liegt in der Rechtsform derGenossenschaft, die den Auftrag zur Förderung ihrer Mitgliedervorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbareWohnungsversorgung beinhaltet. Beteiligung und Mitbestim-mung sind demokratische Gestaltungsmöglichkeiten, die nureine Genossenschaft bietet. Das hat sich wieder bei der Umset-zung des neuen Genossenschaftsgesetzes in der im Juni 2008beschlossenen Satzungsänderung bewährt. Der Stärkung derMitgliederrechte und der Übernahme des Deutschen CorporateGovernance Kodex wurden dabei besondere Beachtung ge-schenkt.

Eine wichtige Zielgruppe sind die Senioren der Genossenschaft.Die Bedürfnisse und Probleme der älter werdenden Mitgliederstellen eine Herausforderung an die Handlungsziele der Genos-senschaft dar. Die Arbeit des Seniorenteams der Genossenschafthat sich bewährt. Das engagiert arbeitende Team hält regel-mäßig Sprechstunden ab und ermöglicht so die unmittelbarebedarfsgruppengerechte Kommunikation. Nach wie vor gutangenommen und besucht wird das monatlich stattfindendeGenossenschaftsfrühstück mit immer aktuellen Themen.

Der regelmäßige Gedankenaustausch mit unseren Mitgliedernprägt und unterstützt die Entscheidungen des Vorstandes. Diesgilt besonders für die Ermittlung der Wünsche im Hinblick aufGrundrisse, Ausstattungen und Wohnumfeld, gerade auch fürunseren jungen Mitgliedernachwuchs, den wir zur Erreichungeiner ausgewogenen Mitgliederstruktur dringend benötigen. DieUnternehmensstrategie der WohnBau Frankfurt zur Bestandsent-wicklung wird konsequent daran ausgerichtet. Wohnungsange-bote und die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Dienstlei-stungen orientieren sich auf der Grundlage eines Marketingkon-zeptes in Quantität und Qualität an den jeweiligen Zielgruppenund werden entsprechend weiterentwickelt.

Die Grundsätze der Transparenz, Kooperation und Kommunika-tion nach außen und innen als Leitbild der Geschäftspolitik derGenossenschaft werden von Vorstand und Mitarbeitern uneinge-schränkt umgesetzt. Sie haben zusätzliches Vertrauen bei Bankenund anderen Geschäftspartnern geschaffen, die Mitglieder stär-ker in die Entscheidungsprozesse eingebunden und die Mitarbei-ter überzeugt und motiviert.

Die Stabilisierung der Liquidität ist immer noch vordringlichsteAufgabe. Dazu gehören ein effizientes Finanzcontrolling ebensowie die Erschließung zusätzlicher Einsparpotenziale und Einnah-mequellen, um die Zahlungsfähigkeit der WohnBau Frankfurtauch langfristig sicherzustellen. Die Genossenschaft erwartetnach dem gegenwärtigen Stand der Planung zum 31. Dezember2009 einen Finanzmittelbestand in Höhe von 9,3 Mio. Euro. DieInanspruchnahme eines Dispositionskredites wird daher nichterforderlich sein.

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Im Jahresergebnis 2009 wird mit einem Jahresüberschuss inHöhe von 172,4 Tsd. Euro gerechnet. Trotz eines erwartetenRückgangs der Umsatzerlöse (Nettokaltmiete ohne Umlagen) um0,4 Mio. Euro sind Instandhaltungsaufwendungen mit einemVolumen von 3,3 Mio. Euro vorgesehen. Die Abrissmaßnahmen2009 werden ohne Berücksichtigung des hiermit verbundenenLeerzugsaufwandes Kosten in Höhe von 1,2 Mio. Euro verursa-chen. Der erwartete Aufwand wird durch die Zuschüsse vonBund und Land wegen der Senkung der Abrisspauschalen von60 auf 50 Euro/m² nicht mehr gedeckt. Als Erträge aus der Teil-entlastung sind 0,8 Mio. Euro eingeplant, die aus der Abrisspla-nung des Jahres 2008 resultieren. In der Wirtschaftsplanungwird davon ausgegangen, dass die Altverbindlichkeiten der 2009geplanten rückzubauenden Objekte im Folgejahr durch die Kre-ditanstalt für Wiederaufbau abgelöst werden. Die Abschreibun-gen auf Objekte der Abrissplanung werden voraussichtlich 0,7Mio. Euro betragen.

Für die Tilgung von Darlehen ist ein Betrag in Höhe von 3,8 Mio.Euro eingeplant. Die Aufnahme neuer Darlehen für Baumaßnah-men ist in 2009 nicht vorgesehen. Erzielte Erträge aus Verkäufenvon nicht bestandskompatiblen Immobilien werden für Sonder-tilgungen und Aufwertungsmaßnahmen eingesetzt.

Die Wohnungsbestände werden im Zuge des Stadtumbaus aufeinen langfristig vermietbaren Kernbestand reduziert. Bereits2009 wird die WohnBau Frankfurt das im Unternehmenssanie-rungskonzept festgelegte Abrisspotenzial erfüllen. Aufgrund derdemographischen Entwicklung muss aber in den kommendenJahren sehr sorgfältig und zeitnah geprüft werden, ob eine Auf-stockung erforderlich wird, um einem erneuten Ansteigen derLeerstandszahlen entgegenzuwirken. Die ersten Signale der Lan-desregierung, von 2010 bis 2013 Aufwertungsmittel in Abriss-mittel umzuwidmen, entsprechen dieser Anforderung. Jedoch istdie Fortsetzung der Altschuldenentlastung unabdingbar, um diehiermit verbundenen Belastungen der Genossenschaft abzumil-dern.

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20.

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2.5 Genossenschaftsaktivitäten

Die Teilnahme an den Seniorenveranstaltungen zeigt, dass sichunsere Mitglieder in der Genossenschaft wohlfühlen. Die über60-jährigen machen immerhin 35 % unserer Mieter aus, mit stei-gender Tendenz, deshalb auch unsere Konzentration auf dieseGruppe. Wir haben in den vergangenen vier Jahren insgesamt34 Veranstaltungen “Genossenschaftsfrühstück” durchgeführt,insbesondere zu nachfolgenden Themen:

Wie sicher ist meine Wohnung? Ratschläge und Tipps vom Fachmann, Lesung von Frau Angela Kiefer-Hofmann aus ihrem Buch “Niemandszeit” Die “Neue Spaßmodenschau”, Unsere Pflanzen im Sommer, Der “Bunte Hering”, Gesund und fit, regelmäßig Sport im Alter, Informationen zum Thema Betriebskosten, Müll trennen, aber richtig, Die Nostalgie-Modenschau.

.21

Frankfurt (Oder) - Nord, Oderlandhalle

Die Genossenschaft unterstützt das Kinderfest zum Kindertag.

Engagiertes Seniorenteam arbeitet

Musikfesttage - WohnBau Frankfurt fördert Konzert

Genossenschaft unterstützt Kinder- und Jugendarbeitund fördert Sportnachwuchs

Veranstaltungen “Genossenschaftsfrühstück”

Auch die Arbeit des Seniorenteams schätzen wir als sehr positivein. In den Wohngebieten sind die Mitglieder des Seniorenteamsbekannt, werden oft angesprochen und konnten schon vieleMale helfen. Das Seniorenteam betreute den Stand der Genos-senschaft am 10. Juni 2008 auf der Messe "Helfende Hände -Älter werden in Frankfurt (Oder)".

Die Musikfesttage 2008 standen unter dem Motto »Legenden«.Sie richteten damit die Aufmerksamkeit auf große Überlieferun-gen, Grenzerfahrungen und Fragen des persönlichen und gesell-schaftlichen Lebens. Herausragende Künstler beiderseits derOder und Stars internationaler Bühnen präsentierten Legendenaus klassischer und aktueller Musik zu Schauspiel, Literatur, Tanzund Film. Die WohnBau Frankfurt unterstützte das Konzert mitMeier´s Clan, einem Saxophonquartett. Das Repertoire von Mei-er's Clan ist breit gefächert. Beginnend bei der Barockmusik vonBach und Purcell, über Werke von Grieg, Mussorgski und Weill,reicht es über den Ragtime und Charleston der 20er Jahre bishin zu Klassikern der Swing- und Jazzgeschichte.

Die Genossenschaft engagiert sich aber auch für die Kinder- undJugendarbeit. Im vergangenen Jahr unterstützte die Genossen-schaft die jährlich stattfindende Tour de Frankfurt und die Stadt-teilfeste in Nord und Süd. Die Kinder der Kita “Am Pfingstberg”,die schon seit Jahren mit ihren Bildern zur Ausgestaltung unsererBesucherräume beitragen, werden natürlich für soviel Arbeit undMühe mit einem Scheck belohnt.

Am 31. Mai 2008 beteiligte sich die Genossenschaft an derFinanzierung des Kinderfestes in der Oderlandhalle. Schon aufdem Vorplatz luden zahlreiche Vereine und Gruppen zu Spielund Spaß ein. In der Halle ging es dann aber richtig zur Sache.Bereits seit Jahren begeistert Adi mit tollen sportlichen Wett-kämpfen nicht nur die Kinder, sondern auch die Eltern undGroßeltern.

Unter dem Motto “In Frankfurt läuft’s rund” startete im Mai2008 der 24h - Lauf. Der Lauf fand auf dem Sportplatz Stenda-ler Straße an der Brandenburg-Halle statt. Jeder Rundenlaufbrachte für den Frankfurter Sportnachwuchs 10 Euro. Die Wohn-Bau Frankfurt schickte zwei Mitarbeiterinnen auf insgesamtzwanzig Runden.

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22.

Aktiva

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

SachanlagenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit WohnbautenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-und anderen BautenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne BautenAndere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

FinanzanlagenBeteiligungenWertpapiere des Anlagevermögens

Anlagevermögen insgesamt

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere VorräteGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne BautenUnfertige Leistungen

Forderungen und sonstige VermögensgegenständeForderungen aus VermietungForderungen aus Verkauf von GrundstückenSonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und BausparguthabenKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Umlaufvermögen insgesamt

RechnungsabgenzungspostenAndere Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

2008

198.701.943,08

1.205.172,978.664.877,79

74.323,89

14.112,6645.639,99

54.780,9112.026.621,24

192.831,75554.000,00

1.858.294,25

in Euro

258,20

208.646.317,73

59.752,65208.706.328,58

12.081.402,15

2.605.126,00

8.844.755,1323.531.283,28

114.725,93232.352.337,79

2007

14.495,74

207.207.992,64

1.298.647,437.967.634,11

88.034,71

216.562.308,89

14.112,6645.639,99

59.752,65216.636.557,28

54.780,9113.266.284,95

13.321.065,86

240.937,660,00

2.262.215,13

2.503.152,79

6.908.541,4722.732.760,12

127.485,50239.496.802,90

3. Bilanz zum 31.12.2008

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2008

595.188,058.794.728,60

12.465,00

22.486.038,793.827.969,684.316.009,12

35.146.746,91

1.987.040,22-1.987.040,22

1.372.266,00819.387,85

139.292.984,56620.897,21

13.710.065,23217.236,62920.798,03

217.063,26

.23

Passiva

Eigenkapital

Geschäftsguthabender mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitgliederder verbleibenden Mitgliederaus gekündigten GeschäftsanteilenRückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile54.991,26 EURO (Vorjahr 62.397,67 EURO)

ErgebnisrücklagenSonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilGSonderrücklage gemäß § 17 Abs. 4 Satz 3 DMBilGGesetzliche RücklageAndere Ergebnisrücklagen

Bilanzgewinn/BilanzverlustJahresüberschussEinstellungen in Ergebnisrücklagen

Eigenkapital insgesamt

RückstellungenRückstellungen für Pensionen und ähnliche VerpflichtungenSonstige Rückstellungen

VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenVerbindlichkeiten gegenüber anderen KreditgebernErhaltene AnzahlungenVerbindlichkeiten aus VermietungVerbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsver-hältnis besteht: 262.139,51 EURO (Vorjahr 442.852,80 EURO)Sonstige Verbindlichkeitendavon aus Steuern: 32.288,70 EURO (Vorjahr 42.049,25 EURO)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 11.902,77 EURO(Vorjahr 9.949,95 EURO)

Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

in Euro

9.402.381,65

65.776.764,50

0,0075.179.146,15

2.191.653,85

154.979.044,91

2.492,88232.352.337,79

2007

582.025,399.069.823,83

20.770,00

9.672.619,22

22.664.377,393.827.969,684.117.305,10

33.358.410,71

63.968.062,88

2.479.646,30-2.479.646,30

0,0073.640.682,10

1.348.591,001.058.224,71

2.406.815,71

146.840.032,680,0

14.341.367,62396.535,30

1.608.082,79

260.809,92

163.446.828,31

2.476,78239.496.802,90

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24.

Umsatzerlöseaus der Hausbewirtschaftung

Verminderung des Bestandesan unfertigen Leistungen

Sonstige betriebliche Erträge

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und LeistungenAufwendungen für HausbewirtschaftungAufwendungen für Verkaufsgrundstücke

Rohergebnis

Personalaufwanda) Löhne und Gehälterb) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützungdavon für Altersversorgung 101.057,47 EURO (Vorjahr 100.725,70 EURO)

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände desAnlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche AufwendungenErträge aus BeteiligungenErträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungendes FinanzanlagevermögensSonstige Zinsen und ähnliche ErträgeZinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und ErtragSonstige Steuern

Jahresüberschuss

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in die gesetzliche Rücklagein andere Ergebnisrücklagen

Bilanzgewinn

4. Gewinn und Verlustrechnung zum 31.12.2008

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.25

in Euro

33.814.200,39

-1.239.663,71

5.832.680,43

-19.178.537,37

19.228.679,74

-2.389.886,18

-6.622.938,75 -958.171,82

86.033,39

1.968,75 277.546,14

-6.846.662,65

2.776.568,62

822,00-790.350,40

1.987.040,22

-1.987.040,22

0,00

2007

34.566.482,65

-52.790,46

6.796.581,03

-19.920.452,620,00

-19.920.452,62

21.389.820,60

-2.138.174,67-485.434,04

-2.623.608,71

-7.592.294,34 -964.359,35 110.792,50

3.310,89 195.407,94

-7.206.874,71

3.312.194,82

0,00-832.548,52

2.479.646,30

-247.964,63-2.231.681,67-2.479.646,30

0,00

2008

-19.176.107,94-2.429,43

-1.927.030,36-462.855,82

-198.704,02-1.788.336,20

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26.

5. Anhang zur Bilanz

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech-nung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethodenangewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungsko-sten bewertet und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauervon 3 Jahren planmäßig abgeschrieben worden.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstel-lungskosten bewertet und planmäßig linear entsprechend derNutzungsdauer abgeschrieben.

Entsprechend dem Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetzvon 1993 ist die WohnBau Frankfurt Eigentümerin des von ihr zuWohnzwecken genutzten ehemals volkseigenen Grund und Bo-dens. Zum 31.12.1993 wurden die zu übertragenden Flächengeschätzt und laut der Bodenrichtwertkarte der Stadt Frankfurt(Oder), abzüglich 20 % Abschläge wegen Bebauung, bewertet.

Auf Grund der im Geschäftsjahr 2008 vorgenommenen Rück-übertragung an die Stadt Frankfurt (Oder) wurden Berichtigun-gen gemäß § 36 DMBilG vorgenommen, wodurch sich das Sach-anlagevermögen insgesamt um 178.338,60 Euro verringert hat.

Im Geschäftsjahr wurden Herstellungskosten für Modernisie-rungsmaßnahmen in Höhe von 455.960,48 Euro aktiviert.

Durch Abriss gingen im Geschäftsjahr 12 Wohngebäude unddurch Verkauf 7 Wohngebäude und 3 unbebaute Grundstückeaus dem Bestand der WohnBau Frankfurt. Die Wohngebäudewerden entsprechend ihres Baujahres mit 2,0 % bzw. 2,5 %planmäßig linear abgeschrieben.

Die Abschreibungen für die im Sanierungskonzept zum Abrissvorgesehenen Wohnanlagen bemessen sich nach ihrer Restnut-zungsdauer bis zum Abriss.

Bei Geschäfts- und anderen Bauten und bei Garagen beträgt derAbschreibungssatz 4 %. Außenanlagen werden zwischen 5 und10 % und Betriebs- und Geschäftsausstattungen entsprechendihrer Nutzungsdauer zwischen 4,35 und 33,3 % abgeschrieben.

Für geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwi-schen 150,00 Euro und 1.000,00 Euro wurde ein Sammelpostengebildet, der über fünf Jahre abgeschrieben wird. GeringwertigeWirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten unter 150,00 Eurowerden sofort im Aufwand erfasst.

Wertpapiere des Anlagevermögens wurden mit ihren Anschaf-fungswerten abzüglich einer 1999 vorgenommenen Abschrei-bung auf den niedrigeren Kurswert bewertet. Zum Bilanzstichtaglagen die Kurswerte über dem ausgewiesenen Buchwert.

Grundstücke des Umlaufvermögens sind mit ihren Anschaffungs-kosten bewertet.

Der Posten Unfertige Leistungen erfasst die noch nicht mit denMietern abgerechneten Betriebskosten der Abrechnungsperiode2008. Der Ausweis berücksichtigt eine pauschale Wertberichti-gung auf die infolge des Wohnungsleerstandes nicht abrechen-baren Betriebskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zumNennwert ausgewiesen. Erkennbare Risiken wurden durch Wert-berichtigungen abgedeckt, uneinbringliche Forderungen wurdenabgeschrieben.

Die Wertberichtigung für Forderungen aus Vermietung berück-sichtigt die unterschiedliche Werthaltigkeit von Forderungen ausaktiven und ehemaligen Mietverhältnissen. Im Ergebnis wurdendie Wertberichtigungen um 82.531,07 Euro vermindert.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wur-den für Dienstverhältnisse aus ehemaligen Verträgen entspre-chend den ab 01.01.2005 geänderten vertraglichen Vereinba-rungen gebildet. Der Bildung liegt ein versicherungsmathema-tisches Gutachten zugrunde, das die Richttafeln 2005G von Dr.Klaus Heubeck berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen wurdennach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in angemessenerHöhe für erkennbare Verpflichtungen gemäß § 249 HGB gebil-det.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag ausgewie-sen. Rechnungsabgrenzungsposten wurden zur periodengerech-ten Erfolgsermittlung gebildet.

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008 wurde nach denVorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsge-setzes, der Satzung sowie des DM-Bilanzgesetzes aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrech-nung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter fürdie Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunterneh-men vom 6. März 1987.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

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GVV - Gesellschaft für Versicherungen und Vermögensbildung mbH Gürtelstraße 29a, 10247 Berlin

Piepenbrock Technischer Gebäude- service GmbH Sophienstraße 40, 15230 Frankfurt (Oder)

Ferner besteht eine Beteiligung an der BauPlan Gesellschaft für Stadt- und Wohnungsbauplanung Frankfurt mbH von nominal18.200,00 Euro (=14,0 % der Beteiligung).

Aufgrund der äußerst negativen Entwicklung der Geschäftslage der Bauplan wurde der Anteil der WohnBau Frankfurt bereits im Jah-resabschluss 2004 vorsorglich bis auf einen Erinnerungswert von 1 EURO abgeschrieben. Das Insolvenzverfahren über das Vermögender Bauplan wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) am 29.10.2007 eröffnet.

.27

Anteil 31.12.2008 Eigenkapital 31.12.2007 Jahresergebnis 200710.100,00 Euro (3,37 %) 403.713,31 Euro 308.161,79 Euro

Beteiligungen

Die bestehenden Beteiligungen sind auf die unmittelbare oder mittelbare Erfüllung der genossenschaftlichen Förderaufgaben gerichtet.

davon mit einer Restlauf-zeit über 1 Jahr

-(-)-

(-)1.009.170,28 (951.345,23)

Betrag in Euro

192.831,75 (240.937,66) 554.000,00

(0,00) 1.858.294,25

(2.262.215,13)

Forderungen

Forderungen aus Vermietung

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

Sonstige Vermögensgegenstände

I. Bilanz

Zum Anlagevermögen wird auf den Anlagespiegel verwiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und deren Restlaufzeit stellen sich wie folgt dar:

Forderungen, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen und einen größeren Umfang haben, lagen zum 31. Dezember 2008 inHöhe von 107,9 Tsd. Euro vor.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Rücklagen entwickelten sich wie folgt:

Stand am31.12.2007

22.664.377,39

3.827.969,68

4.117.305,10

33.358.410,71

Zuführung

-

-

198.704,02

1.788.336,20

Entnahme

178.338,60

-

-

-

Stand am31.12.2008

22.486.038,79

3.827.969,68

4.316.009,12

35.146.746,91

in Euro

Sonderrücklage gem. § 27 DMBilG

Sonderrücklage gem. § 17 DMBilG

Gesetzliche Rücklage

Andere Ergebnisrücklagen

Anteil 31.12.2008 Eigenkapital 31.12.2007 Jahresergebnis 20078.947,61 Euro (35,0 %) 25.603,71 Euro 202.821,57 Euro

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II. Gewinn - und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgendewesentliche periodenfremde/außerordentliche Aufwen-dungen und Erträge enthalten:

Erträge aus: in Euro

der Auflösung/Verbrauch von Rückstellungender Entlastung von Altschuldender Ausbuchung von Verbindlichkeitender Erstattung von Grundsteuer 2007der Auflösung der pauschalen Wert-berichtigung auf Mietforderungen

28.

Die Sonstigen Rückstellungen sind gebildet für:in Euro

Unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung

Abrisskosten

Prozesskosten

Prüfungskosten 2008

Steuerberatungskosten

Veröffentlichungskosten

Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen

Urlaubsansprüche

Berufsgenossenschaftsbeiträge

Personalaufwand

467.835,00

30.000,00

180.669,69

50.000,00

8.000,00

1.300,00

54.500,00

7.962,97

13.288,31

5.831,88

Zu den Verbindlichkeiten und deren Fristigkeiten sowie der Artder Sicherung wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.Sie enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nachdem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Per 31.12.2008 bestanden zwei Darlehen mit Valuta6.513.874,99 Euro, die variabel verzinst werden.

Als Zinssicherungsmaßnahme wurde bei einem Darlehen eineZinsobergrenze von 6,5 % vereinbart. Der Zinssatz richtet sich am 3-Monats-EURIBOR aus. Bei einem Darlehen (Valuta4.271.836,15 Euro) erfolgt die Sicherung durch ein Cap miteinem Strike Satz von 3,75 %. Dafür wurde eine Gebühr von128.000,00 Euro berechnet, die im aktiven Rechnungsabgren-zungsposten erfasst und über die Laufzeit von zehn Jahren ab-geschrieben wird. Zum 31.12.2008 beträgt der Buchwert 83,2Tsd. Euro.

Zur vorbeugenden Vermeidung von Zinsrisiken und zur Pla-nungssicherheit wurden im Geschäftsjahr 2008 für achtzehnDarlehen, deren Zinsbindungsfristen in den Jahren 2008 bis2011 auslaufen, Prolongationen bzw. Forward-Darlehensverein-barungen abgeschlossen.

Es bestanden zum Bilanzstichtag keine in der Bilanz nicht ausge-wiesenen finanziellen Verpflichtungen, die für die Beurteilungder Finanzlage des Unternehmens von Bedeutung sein könnten.

Hinsichtlich der Abgeltungssteuer auf den EK 02 - Bestandwurde der Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG in Verbindung mit§§ 38, 40 KStG a.F. fristgerecht gestellt.

Aufwendungen aus: in Euro

Anpassung der Restnutzungsdauer der zum Abriss vorgesehenen Wohnungsbestände 1.441.203,87

Sonstige betriebliche Aufwendungen Aufwendungen aus: in Euro

Abschreibungen von Mietforderungen 135.772,93Abschreibungen von übrigen Forderungen 2.586,69

31.615,702.357.199,01

223.173,2584.877,91

82.531,07

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.29

Mitgliederbewegung

Mitglieder per 31.12.2007Abgang 31.12.2007 durch KündigungAbgang 31.12.2007 durch Tod

Mitglieder per 01.01.2008Zugang Neuaufnahmen 2008

Abgänge 2008 gesamtMitglieder per 01.01.2009

Die Wohnungsbaugenossenschaft besitzt per 31.12.2008 nochKapitalanteile an 3 Unternehmen, die Beteiligung an einem die-ser Unternehmen ist bereits in Vorjahren bis auf den Erinne-rungswert von einem Euro abgeschrieben worden.

in Euro

Verbindlichkeiten gegenüber

Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber

anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus

Vermietung

Verbindlichkeiten aus

Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamt

Gesamtbetrag

139.292.984,56

(146.840.032,68)

620.897,21

(0,00)

13.710.065,23

(14.341.367,62)

217.236,62

(396.535,30)

920.798,03

(1.608.082,79)

217.063,26

(260.809,92)

154.979.044,91

(163.446.828,31)

unter 1 Jahr

4.402.898,20

(4.630.595,38)

27.894,55

(0,00)

13.710.065,23

(14.341.367,62)

217.236,62

(396.535,30)

888.654,33

(1.573.850,57)

208.157,42

(251.598,03)

19.454.906,35

(21.193.946,90)

1-5 Jahre

14.044.587,47

(17.069.662,51)

129.048,43

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

29.521,21

(34.232,22)

3.325,69

(3.325,69)

14.206.482,80

(17.107.220,42)

über 5 Jahre

120.845.498,89

(125.139.774,79)

463.954,23

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

2.622,49

(0,00)

5.580,15

(5.886,20)

121.317.655,76

(125.145.660,99)

gesichert

138.518.450,66

(145.101.911,63)

620.897,21

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

139.139.347,87

(145.101.911,63)

Art der

Sicherung

GPR *)

GPR *)

GPR *)

GPR *)

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten zum 31.12.2008

Mitarbeiter der Genossenschaft im Jahresdurchschnitt

Vorstand / kaufmännische und technische Angestelltedavon TeilzeitbeschäftigteAuszubildende Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen8.794.728,60 Euro und verringerten sich im Geschäftsjahr 2008um 275.095,23 Euro. Die Mitglieder haften mit ihren Geschäfts-anteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

10.683 616

46

10.021448

10.469705

9.764

Der Jahresabschluss zum 31.12.2008 wurde gemäß § 268 Abs.1 HGB unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jah-resergebnisses aufgestellt. Dabei wurden gemäß § 40 Abs. 2 und 3 der Satzung 198.704,02 Euro der gesetzlichen Rücklage und1.788.336,20 Euro nach Beschluss des Vorstands vom 15.04.2009 und des Aufsichtsrats vom 27.05.2009 den anderen Ergebnisrückla-gen zugeführt.

2008

53-2

55

2007

55-2

57

davon mit einer Restlaufzeit

D. Sonstige Angaben

*) GPR - Grundpfandrechte

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in Euro

Immaterielle

Vermögensgegenstände

Sachanlagen

Grundstücke und

grundstücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten

Grundstücke und

grundstücksgleiche Rechte

mit Geschäfts- und anderen

Bauten

Grundstücke und

grundstücksgleiche Rechte

ohne Bauten

Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

Finanzanlagen

Beteiligungen

Wertpapiere des

Anlagevermögens

Anlagevermögen insgesamt

30.

Anschaffungs-

bzw. Herstel-

lungskosten

1.1.2008

589.878,35

290.993.023,10

2.516.275,84

9.386.453,19

1.003.732,97

303.899.485,10

32.311,66

49.896,33

82.207,99

304.571.571,44

Bruttowerte

Zugänge des

Geschäftsjahres

-

455.960,48

-

128,00

17.173,07

473.261,55

-

-

-

473.261,55

Bruttowerte

Abgänge des

Geschäftsjahres

14.394,32

8.818.005,20

-

154.014,15

44.598,90

9.016.618,25

-

-

-

9.031.012,57

Umbuchungen

des Geschäfts-

jahres

-

-

851.129,83

-

-

-

851.129,83

-

-

-

851.129,83

Anlagespiegel zum 31.12.2008

Umbuchungen

des Geschäfts-

jahres

+

-

-

-

851.129,83

-

851.129,83

-

-

-

851.129,83

Berichtigung

gemäß § 36

DMBilG

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Berichtigung

gemäß § 36

DMBilG

-

-

178.338,60

-

-

-

178.338,60

-

-

-

178.338,60

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.31

Zuschreibungen

Geschäftsjahr

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Anschaffungs-

bzw. Herstel-

lungskosten

31.12.2008

575.484,03

281.601.509,95

2.516.275,84

10.083.696,87

976.307,14

295.177.789,80

32.311,66

49.896,33

82.207,99

295.835.481,82

Buchwert

31.12.2007

14.495,74

207.207.992,64

1.298.647,43

7.967.634,11

88.034,71

216.562.308,89

14.112,66

45.639,99

59.752,65

216.636.557,28

Buchwert

31.12.2008

258,20

198.701.943,08

1.205.172,97

8.664.877,79

74.323,89

208.646.317,73

14.112,66

45.639,99

59.752,65

208.706.328,58

Kumulierte

Abschrei-

bungen

01.01.2008

575.382,61

83.785.030,46

1.217.628,41

1.418.819,08

915.698,26

87.337.176,21

18.199,00

4.256,34

22.455,34

87.935.014,16

Abschrei-

bungen des

Geschäftsjahres

14.237,54

6.484.342,86

93.474,46

-

30.883,89

6.608.701,21

-

-

-

6.622.938,75

Kumulierte

Abschrei-

bungen

31.12.2008

575.225,83

82.899.566,87

1.311.102,87

1.418.819,08

901.983,25

86.531.472,07

18.199,00

4.256,34

22.455,34

87.129.153,24

Abschrei-

bungen auf

Abgänge

14.394,32

7.369.806,45

-

-

44.598,90

7.414.405,35

-

-

-

7.428.799,67

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Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.Lentzeallee 107, 14195 Berlin

VertreterversammlungDie Vertreterversammlung fand am 17. Juni 2009 zurFeststellung des Jahresabschlusses 2008 statt.

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Dr. Thomas Schneider, Dipl. Volkswirt Vorsitzender (bis 31. Dezember 2008 sowie ab 13. Mai 2009)Stellvertretender Vorsitzender (ab 1. Januar 2009 bis 13. Mai 2009)

Torsten Ludwig, Dipl. Jurist (ab 12. Juni 2008)Stellvertretender Vorsitzender (ab 25. Juni 2008)Vorsitzender (ab 1. Januar 2009 bis 23. April 2009)

Frank Hoffmann, Dipl. Verwaltungswirt (FH) SchriftführerHelmut Goldmann, Dipl. Ing. Architekt Stellvertretender Schriftführer

Stellvertretender Vorsitzender (bis 25. Juni 2008 sowie ab 13. Mai 2009)Rainer Lüschen, Steuerberater, Vereidigter Buchprüfer Djamila Cyriax, Dipl. Verwaltungsbetriebswirtin (VWA) Wilhelm Willgeroth, Dipl. Ing. HochbauJörg Bönisch, Dipl. Finanzwirt, Steuerberater (bis 12. Juni 2008)

Mitglieder des Vorstandes:

Dr. jur. Michaela Schmitz-Schlär Vorstandsvorsitzende Bernd Windscheffel Vorstandsmitglied

6. Organe der Genossenschaft

32.

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WohnBau FrankfurtWohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) eG Sophienstraße 4015230 Frankfurt (Oder)

Telefon 0335 6830-599Telefax 0335 6830-302e-mail: [email protected]

Fotos: Winfried Mausolf (Seite 2-3, 18-19, 22)WohnBau Frankfurt-Archiv

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