Wowimena 2013 Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse...

Wowimena 2013Wowimena 2013

Rechtsanwalt Gerald LipkaRechtsanwalt Gerald Lipka

Fachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fahrgasse 87Fahrgasse 87

60311 Frankfurt/M.60311 Frankfurt/M.

Tel. 069 / 9130540Tel. 069 / 9130540

[email protected]@lipka-ra.de

Baumaßnahmen in der Baumaßnahmen in der Wohnungseigentümer-Wohnungseigentümer-

gemeinschaft gemeinschaft und deren Finanzierung-und deren Finanzierung-

Beschlusskompetenz, dingliche Beschlusskompetenz, dingliche Zuordnung mit aktueller RechtsprechungZuordnung mit aktueller Rechtsprechung

Gerald Lipka Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- un Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrechtd Wohnungseigentumsrecht

GliederungGliederung I. I. GrundbegriffeGrundbegriffe

Abgrenzung Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/SondereigentumGemeinschaftseigentum/Sondereigentum

BeschlusskompetenzBeschlusskompetenz Finanzierung der baulichen MaßnahmeFinanzierung der baulichen Maßnahme

II. II. Bauliche MaßnahmenBauliche Maßnahmen Instandsetzung /modernisierende InstandsetzungInstandsetzung /modernisierende Instandsetzung ModernisierungModernisierung Bauliche VeränderungBauliche Veränderung


GliederungGliederung

III. Praktische FälleIII. Praktische Fälle FassadensanierungFassadensanierung Heizungssanierung - BlockheizkraftwerkHeizungssanierung - Blockheizkraftwerk Mehrhausanlage/DachsanierungMehrhausanlage/Dachsanierung Heizungssanierung; Steigleitungen mit Heizungssanierung; Steigleitungen mit

Heizkörpern und AnschlussleitungHeizkörpern und Anschlussleitung Auswirkungen der BGH Entscheidung Auswirkungen der BGH Entscheidung (Balkonsanierung)(Balkonsanierung) (Kostenüberschreitung – Dispofinanzierung)(Kostenüberschreitung – Dispofinanzierung)


I. GrundbegriffeI. Grundbegriffe

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG:§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse

der Gesamtheit der Wohnungseigentümer der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: …insbesondere: …

2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.Eigentums.



§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG:§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Der Verwalter ist gegenüber den

Wohnungseigentümern und gegenüber der Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, ............berechtigt und verpflichtet, ............

2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des und Instandsetzung des gemeinschaftlichengemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.treffen.



§ 1 Abs. 5 WEG:§ 1 Abs. 5 WEG:

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.Dritten stehen.



§ 5 Abs. 1 WEG:§ 5 Abs. 1 WEG:Gegenstand des Sondereigentums sind Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörendensowie die zu diesen Räumen gehörendenBestandteile des Gebäudes, Bestandteile des Gebäudes, die die verändert, beseitigt oder eingefügt verändert, beseitigt oder eingefügt werden könnenwerden können, ohne dass dadurch das , ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht ….Sondereigentum beruhendes Recht ….



§ 5 Abs.1 WEG:§ 5 Abs.1 WEG:

…….eines anderen Wohnungseigentümers .eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.des Gebäudes verändert wird.



Abgrenzung Sonder- /GemeinschaftseigentumAbgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum,

wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlichwenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch

dienendienen § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu

Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572)68,572)

Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.



Beispiele für zwingendes Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum:Gemeinschaftseigentum: FundamenteFundamente Tragende InnenwändeTragende Innenwände Dach Dach SchornsteinSchornstein KellerKeller FensterFenster Rollläden, etc.Rollläden, etc.


I. GrundlagenI. Grundlagen

Problem:Problem: HeizungsanlagenHeizungsanlagen WasserleitungenWasserleitungen Im Bereich des SondereigentumsIm Bereich des Sondereigentums

Geschlossenes System - Geschlossenes System - GemeinschaftseigentumGemeinschaftseigentum

Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, WEG 3.Aufl., § 5 Rdnr. 52 mwN.WEG 3.Aufl., § 5 Rdnr. 52 mwN.



Finanzierung der baulichen Maßnahme:Finanzierung der baulichen Maßnahme: Regelfall § 16 Abs.2 WEG – MEARegelfall § 16 Abs.2 WEG – MEA TeilungserklärungTeilungserklärung Neu: § 16 Abs. 4 WEGNeu: § 16 Abs. 4 WEG

• EinzelfallEinzelfall• Möglichkeit des GebrauchsMöglichkeit des Gebrauchs• Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung,

Anpassung an den Stand der TechnikAnpassung an den Stand der Technik


§ 16 Abs. 4 ,S.1 WEG:§ 16 Abs. 4 ,S.1 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall

zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 5 Nr.2 Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.Wohnungseigentümer Rechnung trägt.




Risiko für den VerwalterRisiko für den Verwalter Verkündung eines Beschlusses in der Verkündung eines Beschlusses in der

ETV:ETV:Konstitutive Bedeutung Konstitutive Bedeutung (BGH , NJW 2001,3339)(BGH , NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Richtige Feststellung des

Beschlussergebnisses – Aufgabe des Beschlussergebnisses – Aufgabe des WEG- VerwaltersWEG- Verwalters


II. Bauliche MaßnahmenII. Bauliche Maßnahmen

Notwendige Maßnahmen hat der Notwendige Maßnahmen hat der Verwalter zu treffen!- § 27 Abs.1 Nr.2 Verwalter zu treffen!- § 27 Abs.1 Nr.2

Instandhaltung:Instandhaltung: Erhaltung des ursprünglichen Zustandes; Erhaltung des ursprünglichen Zustandes;

erhaltende, vorsorgende Maßnahmenerhaltende, vorsorgende Maßnahmen Instandsetzung: Instandsetzung:

Wiederherstellung des ursprünglichen Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffungoder Ersatzbeschaffung



Instandsetzung:Instandsetzung: Schaden liegt vorSchaden liegt vor Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor;

wesentliche techn. Teile können jederzeit wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 )94,504,505 )

Modernisierende Instandsetzung:Modernisierende Instandsetzung: Schaden liegt vor !Schaden liegt vor ! Neue Anlage - Stand der Technik; Neue Anlage - Stand der Technik;

wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443)wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443)


II. Bauliche Maßnahmen II. Bauliche Maßnahmen

§ 22 Abs. 1 WEG:§ 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, Bauliche Veränderungen und Aufwendungen,

die über die ordnungsmäßige Instandhaltung die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr.1 zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.werden.



§ 22 Abs. 2 WEG§ 22 Abs. 2 WEG Bauliche VeränderungenBauliche Veränderungen

„ „Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der ModernisierungModernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Eigentums an den Stand der TechnikStand der Technik dienen, die dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten ¾ aller stimmberechtigten WohnungseigentümerWohnungseigentümer im Sinne im Sinne



§ 22 Abs. 2 WEG§ 22 Abs. 2 WEG

des § 25 Abs. 2 des § 25 Abs. 2 undund mehr als der Hälfte mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteilealler Miteigentumsanteile beschlossen beschlossen werden.werden.

Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.oder ausgeschlossen werden.



§ 559 Abs. 1 BGB:§ 559 Abs. 1 BGB: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen

durchgeführt, die den Gebrauchswert der durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder verbessern oder nachhaltig nachhaltig Einsparungen von Energie Einsparungen von Energie oder oder Wasser Wasser bewirken ( Modernisierung), oder …..bewirken ( Modernisierung), oder …..



Grundsatz nach § 22 Abs.1 WEG:Grundsatz nach § 22 Abs.1 WEG: Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche

Veränderungen erforderlich!Veränderungen erforderlich! Prinzip der EinstimmigkeitPrinzip der Einstimmigkeit Anspruch auf Willensbildung Anspruch auf Willensbildung

• Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07)Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07) Fehlerhafter Beschluss nur anfechtbarFehlerhafter Beschluss nur anfechtbar

Modernisierende Instandsetzung- § 22 Abs. 3Modernisierende Instandsetzung- § 22 Abs. 3



§ 22 Abs. 2 WEG - § 22 Abs. 2 WEG - neue Kompetenzneue Kompetenz Doppelt qualifizierte MehrheitDoppelt qualifizierte Mehrheit Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB:Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB:

nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, Wasser- oder EnergieeinsparungWasser- oder Energieeinsparung

Maßnahme sinnvollMaßnahme sinnvoll Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung

möglichmöglich



§ 22 Abs. 2 WEG§ 22 Abs. 2 WEG Aber: KeineAber: Keine Veränderung der Anlage! Veränderung der Anlage!

Eigenart muss erhalten bleiben;Eigenart muss erhalten bleiben; KeineKeine Anbauten, Wintergärten, Anbauten, Wintergärten,

Aufstockungen, TeilabrissAufstockungen, Teilabriss KeineKeine unbillige Benachteiligung Einzelner unbillige Benachteiligung Einzelner KeinKein Anspruch auf Modernisierung Anspruch auf Modernisierung



Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz gebietet weite Auslegunggebietet weite Auslegung

Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt feststellbar seinfeststellbar sein

Mietrechtliche Wertungen nach § 559 BGB Mietrechtliche Wertungen nach § 559 BGB eingeschränkt übertragbareingeschränkt übertragbar

Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Einzelfall – Problematik !Einzelfall – Problematik !



7. § 22 Abs. 3 WEG7. § 22 Abs. 3 WEG

„ „Für Maßnahmen der modernisierenden Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.2 Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.“Abs. 3 und 4.“

Klarstellung : modernisierende Klarstellung : modernisierende Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu beschließenbeschließen


III. Praktischer FallIII. Praktischer Fall

1. Praktischer Fall: Sanierung1. Praktischer Fall: Sanierung Geplante Maßnahme:Geplante Maßnahme:

Energetische SanierungEnergetische Sanierung Wärmedämmverbund-SystemWärmedämmverbund-System FensteraustauschFensteraustausch BalkonsanierungBalkonsanierung DachabdichtungDachabdichtung Gerüst , etc.Gerüst , etc.

Nur teilweise konkreter ReparaturbedarfNur teilweise konkreter Reparaturbedarf



Teilungserklärung:Teilungserklärung: „„Zum Sondereigentum gehören:Zum Sondereigentum gehören: ……die Fenster, der jeweiligen die Fenster, der jeweiligen

Sondereigentumseinheit….Sondereigentumseinheit….

Fenster durch Miteigentümer auf eigene Fenster durch Miteigentümer auf eigene Kosten ausgetauschtKosten ausgetauscht

Wärmedämmung / FensteraustauschWärmedämmung / Fensteraustausch



Kann die geplante Gesamtsanierung von Kann die geplante Gesamtsanierung von der ETV beschlossen werden?der ETV beschlossen werden?

Wenn ja, welche Mehrheiten sind Wenn ja, welche Mehrheiten sind erforderlich?erforderlich?

Wonach wird unterschieden?Wonach wird unterschieden?



Lösungsvorschläge ?Lösungsvorschläge ?

Was kann beschlossen werden?Was kann beschlossen werden?Welche Mehrheiten?Welche Mehrheiten?Warum?Warum?



AbgrenzungAbgrenzung Sondereigentum – GemeinschaftseigentumSondereigentum – Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend § 5 Abs. 2 WEG zwingend

Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlichoder Sicherheit erforderlich

§ 5 Abs. 3 WEG§ 5 Abs. 3 WEG Nur Sondereigentum zu Nur Sondereigentum zu

Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrtGemeinschaftseigentum nicht umgekehrt



Zwingend zum Gemeinschaftseigentum Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudebestandteile können gehörende Gebäudebestandteile können auch durch Vereinbarung auch durch Vereinbarung nicht nicht dem dem Sondereigentum zugeordnet werden.Sondereigentum zugeordnet werden.

(BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG , (BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG , § 5,Rdnr. 44 ff)§ 5,Rdnr. 44 ff)



Gerichtliche Lösung des Falles:Gerichtliche Lösung des Falles:

Modernisierung § 22 Abs 2 WEGModernisierung § 22 Abs 2 WEG Doppelt qualifizierte MehrheitDoppelt qualifizierte Mehrheit

AG Bensheim, 30.07.09, Az. 6 C 448/09AG Bensheim, 30.07.09, Az. 6 C 448/09 Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis

zurückgenommen.zurückgenommen. (LG Frankfurt 2-13 S 89/09(LG Frankfurt 2-13 S 89/09



2.Beispiel: Blockheizkraftwerk2.Beispiel: Blockheizkraftwerk 37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode Erneuerung erforderlichErneuerung erforderlich Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem

Blockheizkraftwerk beschlossenBlockheizkraftwerk beschlossen EnergieeinspeisungEnergieeinspeisung

Zulässig?Zulässig?



Doppelt - qualifizierte Mehrheit erreichtDoppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht

Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 22 Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 22 Abs.2 WEG?Abs.2 WEG?

Funktionsweise eines Funktionsweise eines Blockheizkraftwerkes?Blockheizkraftwerkes?

Gesetzliche Voraussetzungen erfüllt?Gesetzliche Voraussetzungen erfüllt?


III. Praktischer FallIII. Praktischer Fall Energieeinsparung ( Primärenergie)Energieeinsparung ( Primärenergie) Kosteneinsparung reicht nicht!Kosteneinsparung reicht nicht! Blockheizkraftwerk:Blockheizkraftwerk:

Problem EnergieeinsparungProblem Energieeinsparung Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für

EnergiebezugEnergiebezug LG Koblenz 26.5.09, 2 S 52/08:LG Koblenz 26.5.09, 2 S 52/08:

Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, kein Fall des § 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassenkein Fall des § 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassen

AG Hannover 22.6.07, 70 II 265/07 AG Hannover 22.6.07, 70 II 265/07 Bestandskraft, wenn nicht angefochtenBestandskraft, wenn nicht angefochten



3. Beispiel:3. Beispiel: Mehrhausanlage / Dachsanierung Mehrhausanlage / Dachsanierung BGH ,18.06.2010 , V ZR 164/09:BGH ,18.06.2010 , V ZR 164/09:

3 Gebäude3 Gebäude Altbauvilla; Dach reparaturbedürftigAltbauvilla; Dach reparaturbedürftig 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf2 Neubauten; kein Reparaturbedarf Beschluss Instandsetzung AltbauvillaBeschluss Instandsetzung Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla



Teilungserklärung sieht keine getrennte Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor / MEAKostenverteilung vor / MEA

Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung nur Altbaunur Altbau

Instandsetzungsmaßnahme notwendig!Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Kostenverteilung § 16 Abs. IV WEG ?Kostenverteilung § 16 Abs. IV WEG ?

Rechtmäßig?Rechtmäßig?



BGH, § 16 Abs. IV WEG:BGH, § 16 Abs. IV WEG: Beschlusskompetenz grundsätzlich gegebenBeschlusskompetenz grundsätzlich gegeben

Aber:Aber: Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach?Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? NeinNein, kein intensiverer Gebrauch des Daches, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen

ist kein gesteigerter Gebrauchist kein gesteigerter Gebrauch



BGH:BGH: Liegt ein Einzelfall vor?Liegt ein Einzelfall vor?

Nur Altbauvilla betroffenNur Altbauvilla betroffen Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei

zukünftigen Dachsanierungen Neubauzukünftigen Dachsanierungen Neubau Problem: Wird in einer zukünftigen ETV Problem: Wird in einer zukünftigen ETV

erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht?erreicht?

GleichbehandlungsanspruchGleichbehandlungsanspruch



BGH:BGH: Kein EinzelfallKein Einzelfall Verdeckte, dauernde Änderung der Verdeckte, dauernde Änderung der

Teilungserklärung; wg. GleichbehandlungTeilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am

DachDach Beschluss Kostenverteilung ungültig!Beschluss Kostenverteilung ungültig!

• BGH, 18.06.2010, V ZR 164/09BGH, 18.06.2010, V ZR 164/09



4. Beispiel: BGH 08.07.2011; 4. Beispiel: BGH 08.07.2011; V ZR 176/11; Heizungserneuerung V ZR 176/11; Heizungserneuerung

Sachverhalt: AnfechtungsverfahrenSachverhalt: Anfechtungsverfahren TE: „ Vor- und Rücklaufleitungen und TE: „ Vor- und Rücklaufleitungen und

Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Fallleitung - SondereigentumFallleitung - Sondereigentum

Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und Verteilungsleitungen - SonderumlagenVerteilungsleitungen - Sonderumlagen



Lösung:Lösung: Steigleitung – Gemeinschaftseigentum Steigleitung – Gemeinschaftseigentum

Beschlusskompetenz ok.Beschlusskompetenz ok. Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH

sondereigentumsfähigsondereigentumsfähig TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung

zwingend Gem.Eigt.zwingend Gem.Eigt. Heizkörper können demontiert werden ohne Heizkörper können demontiert werden ohne

Funktionsfähigkeit der Heizung zu Funktionsfähigkeit der Heizung zu beeinträchtigenbeeinträchtigen



Daher keine unverzichtbaren Bauteile der Daher keine unverzichtbaren Bauteile der HeizungHeizung

Keine abschließende EntscheidungKeine abschließende Entscheidung Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen

und Heizkörper unbeachtlichund Heizkörper unbeachtlich Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des

Anschlusses schaffen – Zeit zur Umstellung – Anschlusses schaffen – Zeit zur Umstellung – Abtrennung möglichAbtrennung möglich

Problem: Kasuistik nach technischer Problem: Kasuistik nach technischer AusstattungAusstattung


BGH V ZR 176/10BGH V ZR 176/10

Amtlicher Leitsatz BGH:Amtlicher Leitsatz BGH: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen

zum Anschluss an eine Zentralheizung zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.Thermostatventile und ähnliche Aggregate.


BGH V ZR 176/10BGH V ZR 176/10

Amtlicher Leitsatz BGH:Amtlicher Leitsatz BGH: b) Bei der Gesamterneuerung der b) Bei der Gesamterneuerung der

Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.(mehr) kompatibel sind.


III. Folgerungen für verschiedene III. Folgerungen für verschiedene HeizungssystemeHeizungssysteme

Urteil des BGH:Urteil des BGH: Heizkörper, Anschlussleitungen etc Heizkörper, Anschlussleitungen etc

SondereigentumSondereigentum Unmittelbar nur bei Regelung in der Unmittelbar nur bei Regelung in der

TeilungserklärungTeilungserklärung Zentrales Argument des BGH:Zentrales Argument des BGH:

Keine unverzichtbaren BauteileKeine unverzichtbaren Bauteile Anlage funktioniert auch nach DemontageAnlage funktioniert auch nach Demontage



Urteil des BGH:Urteil des BGH: Nach der Argumentation jedoch auf alle Nach der Argumentation jedoch auf alle

Fälle übertragbar, wenn keine Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteileunverzichtbaren Bauteile

Argument § 5 Abs.3 WEG :Argument § 5 Abs.3 WEG : Nur Sondereigentum kann zu Nur Sondereigentum kann zu

Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt.nicht umgekehrt.



Keine Auseinandersetzung mit anderen Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH EntscheidungBGH Entscheidung

Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisenweiteren Nachweisen



Ein-Rohr-HeizungEin-Rohr-Heizung Rohrnetzberechnung für gesamte AnlageRohrnetzberechnung für gesamte Anlage Nach und nach verjüngte RohrdurchmesserNach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige

Verbindung zum LeitungssystemVerbindung zum Leitungssystem Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf

gesamtes System ausgesamtes System aus Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger

Bestandteil des HeizungssystemsBestandteil des Heizungssystems

GemeinschaftseigentumGemeinschaftseigentum



Ein-Rohr-HeizungEin-Rohr-Heizung Sonderproblem Bypass-VentileSonderproblem Bypass-Ventile

Demontage hinter Bypass-Ventil möglichDemontage hinter Bypass-Ventil möglich Einzelner Heizkörper kann ohne größere Einzelner Heizkörper kann ohne größere

Auswirkung auf das System nach Bypass-Auswirkung auf das System nach Bypass-Ventil demontiert werdenVentil demontiert werden

Heizkörper – SondereigentumHeizkörper – Sondereigentum Anschlussleitungen - Anschlussleitungen -

GemeinschaftseigentumGemeinschaftseigentum



Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich)Abgleich) Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat

angesteuertangesteuert Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbundenJeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung

auf Heizsystemauf Heizsystem

Klassischer Fall der BGH-EntscheidungKlassischer Fall der BGH-Entscheidung Anschlüsse , Heizkörper, Ventile - SondereigentumAnschlüsse , Heizkörper, Ventile - Sondereigentum



Hydraulischer AbgleichHydraulischer Abgleich Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme

und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpersjedes Heizkörpers

Regulierung von Druck und Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmtabgestimmt

Steuerung über die Rücklaufverschraubung Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der jedes einzelnen Heizkörpers und der ThermostatventileThermostatventile



Nachtäglicher hydraulischer Abgleich:Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und

ähnliche Aggregate- Sondereigentumähnliche Aggregate- Sondereigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus § Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus §

21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG – Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG –

Austausch der Bauteile erforderlichAustausch der Bauteile erforderlich § 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB?§ 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB?



Nach Wortlaut nicht auf Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; § 22 Rdnr.138) § 22 Rdnr.138)

Grenze § 13 Abs.1 WEG ,kein Grenze § 13 Abs.1 WEG ,kein „Hineinregieren“ in das Sondereigentum „Hineinregieren“ in das Sondereigentum (aaO.)(aaO.)

Keine Beschlusskompetenz ?Keine Beschlusskompetenz ?



Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage:einer 2-Rohr-Anlage:

Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmtThermostatventile aufeinander abgestimmt

Veränderung an diesem aufeinander Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers ausFliesgeschwindigkeit des Wassers aus

Wärmeunterversorgung einzelner WohnungenWärmeunterversorgung einzelner Wohnungen



DemontageDemontage der Anschlussleitungen, der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen oder Rücklaufverschraubungen nicht nicht möglich möglich ohne Auswirkungen auf Gesamtsystem

Trotz BGH Entscheidung: Gemeinschaftseigentum!?



Literaturhinweis:Literaturhinweis: Gerald Lipka,Gerald Lipka, Der Immobilienverwalter 2012/1Der Immobilienverwalter 2012/1 Teil 1 S.18 – 22Teil 1 S.18 – 22 Teil 2 in 2012/2, S. 86 - 89Teil 2 in 2012/2, S. 86 - 89



5. Beispiel:5. Beispiel: Balkonsanierung beschlossenBalkonsanierung beschlossen Abweichende Kostenverteilung beantragtAbweichende Kostenverteilung beantragt

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09


BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; KostenverteilungKostenverteilung

I. Tatbestand:I. Tatbestand: WEG mit 14 EinheitenWEG mit 14 Einheiten nur 6 davon mit Balkonnur 6 davon mit Balkon Sanierung der Balkone beschlossenSanierung der Balkone beschlossen TE: Kostenverteilung nach MEATE: Kostenverteilung nach MEA Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach

§ 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten!§ 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten! Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht!Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht!


BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; KostenverteilungKostenverteilung

Negativbeschluss angefochtenNegativbeschluss angefochten Antrag:Antrag:

1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die 1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die Eigentümer, die über Balkone verfügenEigentümer, die über Balkone verfügen

2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt 2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt nach MEAnach MEA

3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, 3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Balkoneigentümern zu tragen sindBalkoneigentümern zu tragen sind


BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09;BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09;KostenverteilungKostenverteilung

II. Entscheidung des BGH:II. Entscheidung des BGH: 1. Zulässigkeit1. Zulässigkeit

Hauptantrag:Hauptantrag: Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der

Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! (BGH, 19.09.2002(BGH, 19.09.2002 , V ZB 30/02; NJW , V ZB 30/02; NJW 02,3704)02,3704)

Problem RechtsschutzinteresseProblem Rechtsschutzinteresse



Hauptantrag unzulässigHauptantrag unzulässig Voraussetzung der Leistungsklage: WEG Voraussetzung der Leistungsklage: WEG

muss sich in der ETV mit dem konkreten muss sich in der ETV mit dem konkreten Antrag beschäftigt haben.Antrag beschäftigt haben.

Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Antrag abgelehnt wurde.Antrag abgelehnt wurde.

Hier: Antrag abweichendHier: Antrag abweichend 1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen)1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen)

Antrag nicht in ETV behandelt; Kein Antrag nicht in ETV behandelt; Kein RechtsschutzbedürfnisRechtsschutzbedürfnis



2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte 2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte Kostenverteilung/ Einheiten)Kostenverteilung/ Einheiten) Positiver Beschluss nach § 16 IV WEG ; Positiver Beschluss nach § 16 IV WEG ;

Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte Mehrheit Mehrheit

Hier: NegativbeschlussHier: Negativbeschluss Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung

für Einzelfall oder auf Dauer; § 10 II,3 WEGfür Einzelfall oder auf Dauer; § 10 II,3 WEG gleiche Vorraussetzungengleiche Vorraussetzungen


BGH, 15.01.2010. V ZR 114/09; BGH, 15.01.2010. V ZR 114/09; KostenverteilungKostenverteilung

Anspruch auf Änderung der Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der Kostenverteilung gegen den Willen der Mehrheit nur, wennMehrheit nur, wenn Schwerwiegende GründeSchwerwiegende Gründe Berücksichtigung aller Umstände des Berücksichtigung aller Umstände des

Einzelfalles, Rechte der übrigen EigentümerEinzelfalles, Rechte der übrigen Eigentümer UnbilligUnbillig



Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung bei Erwerb in der Teilungserklärung bei Erwerb bekanntbekannt

Vertrauensschutz der übrigen EigentümerVertrauensschutz der übrigen Eigentümer Auch wenn die geforderte Kostenverteilung Auch wenn die geforderte Kostenverteilung

sachgerecht sein kann, belegt dies allein sachgerecht sein kann, belegt dies allein noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten Regelung Regelung

Klage insgesamt abgewiesenKlage insgesamt abgewiesen



6. Beispiel: 6. Beispiel: BGH , 18.02.2011, V ZR 197/10BGH , 18.02.2011, V ZR 197/10

Sachverhalt:Sachverhalt: Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- €Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- € Erhebliche Kostenüberschreitung, 18.000.- €Erhebliche Kostenüberschreitung, 18.000.- € Finanzierung über Dispokredit ohne Finanzierung über Dispokredit ohne

BeschlussBeschluss



Sachverhalt:Sachverhalt: Zwischenzeitlich VerwalterwechselZwischenzeitlich Verwalterwechsel Antrag des Verwalters: Freistellung von Antrag des Verwalters: Freistellung von

Verbindlichkeiten ggü. der Bank Verbindlichkeiten ggü. der Bank

Grober FehlerGrober Fehler: Kontenführung im eigenen : Kontenführung im eigenen Namen des VerwaltersNamen des Verwalters



Lösung:Lösung: Kein Freistellungsanspruch des VerwaltersKein Freistellungsanspruch des Verwalters Keine Befugnis des Verwalters zur Keine Befugnis des Verwalters zur

Kreditaufnahme Kreditaufnahme ohne Beschlussohne Beschluss! ( so ! ( so schon BGH, 28.4.1993, VIII ZR 109/92)schon BGH, 28.4.1993, VIII ZR 109/92)• Dispo ist Kredit! Dispo ist Kredit!

Kein Anspruch aus Auftrag, §§ 675, 670 , wg. Kein Anspruch aus Auftrag, §§ 675, 670 , wg. SanierungsbeschlussSanierungsbeschluss

Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Wille der Eigentümer beachtenWille der Eigentümer beachten


Welche Fragen stellen sich bei der Welche Fragen stellen sich bei der Beschlussvorbereitung?Beschlussvorbereitung?

1.1. Ist Gemeinschaftseigentum betroffen?Ist Gemeinschaftseigentum betroffen?2.2. Besteht konkreter Besteht konkreter

Instandsetzungsbedarf?Instandsetzungsbedarf?3.3. Welche Maßnahmen sind gesetzlich Welche Maßnahmen sind gesetzlich

vorgeschrieben?vorgeschrieben?4.4. Bei Modernisierung: Bei Modernisierung:

Energieeinsparung?Energieeinsparung?5.5. Welche Mehrheiten?Welche Mehrheiten?6.6. Wie wird die Maßnahme finanziert?Wie wird die Maßnahme finanziert?


Vielen Dank für Ihre Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Aufmerksamkeit!

Gerald Lipka Gerald Lipka RechtsanwaltRechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fahrgasse 87Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M.60311 Frankfurt/M.

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Verband der Immobilienverwalter Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V.Hessen e.V.

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www. hausverwalter.dewww. hausverwalter.de [email protected]@hausverwalter.de

Wowimena 2013 Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse...

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