WuV-Kurs Sachen- und Zivilprozessrecht, 12.05.2014

PD Dr. Sebastian A.E. Martens, M.Jur. (Oxon.)

Der Eigentumserwerb an GrundstückenI. Das Grundbuch1. Funktionen des Grundbuchs:Das Grundbuch verwirklicht den Publizitätsgrundsatz im Liegenschaftsrecht:• Übertragungsfunktion: Jede rechtsgeschäftliche

Änderung von Rechten an einem Grundstück bedarf der Eintragung (§ 873);

• Vermutungsfunktion: Grundbuch hat die Vermutung der Richtigkeit für sich (§ 891);

• Gutglaubensfunktion: Wer auf das Grundbuch bei Rechtserwerb vertraut, wird in seinem guten Glauben geschützt (§ 892).

2. Unrichtiges Grundbuch• Das Grundbuch kann aus vielen Gründen

unrichtig sein.• Für den durch die Unrichtigkeit Betroffenen ist

das problematisch (§§ 891, 892, 900, 901, 927)• Widerspruch schließt gutgl. Erwerb aus (§ 892).• Eintragung eines Widerspruchs nach § 899,

aufgrund von Bewilligung, einstweiliger Anordnung oder von Amts wegen.

• Widerspruch auch gegen Vormerkung zulässig, soweit gutgläubiger Erwerb möglich.

Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB)• Auch bei Grundbuchberichtigung gilt der

Bewilligungsgrundsatz, daher Anspruch auf Zustimmung nach § 894 BGB.

• Ausnahme nach § 22 GBO nur, wenn Unrichtigkeit „nachgewiesen“ wird (durch öffentliche Urkunden, § 29 GBO).

Beispiel:Nach der Satzung der X-GbR kann ein Gesellschafter per Mehrheitsbeschluss ausgeschlossen werden. Der Beschluss ist endgültig, wenn nicht binnen vier Wochen Klage erhoben wird. Die Gesellschafter A, B und C schließen per notariell beurkundetem Beschluss D aus und verlangen fünf Wochen später Berichtigung des Grundbuchs, in das immer noch D als Gesellschafter mit eingetragen ist. Zurecht?

Unterscheide: § 894 und schuldrechtliche BerichtigungsansprücheBeispiel:V hat im Juli 1919 sein Grundstück an K verkauft und aufgelassen. K wurde auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im November 1919 veräußerte K das Grundstück weiter an B, der auch als neuer Eigentümer eingetragen wurde. Später stellt sich eine Geisteskrankheit des K heraus. Der Vormund des K klagt gegen B auf Berichtigung des Grundbuchs, weil K bei der Veräußerung des Grundstücks bereits geisteskrank gewesen sei. K verteidigt sich damit, dass K schon bei dem Erwerb von V wahnsinnig gewesen und deshalb nie Eigentümer gewesen sei. Zurecht?

Bei § 894 BGB ist EBV nach hM entsprechend anwendbar:• Bucheigentümer entspricht unrechtmäßigem Besitzer• Berichtigungsklage entspricht Herausgabeklage.Beispiel:A hat vor einigen Jahren ein Grundstück erworben und ist auch als Eigentümer eingetragen. Um einen Hausbau zu finanzieren, hat er einen Kredit aufgenommen, der durch eine Hypothek gesichert ist. Das Haus ist mittlerweile erbaut, die Hypothek besteht weiter. Nun meldet sich der wahre Eigentümer E und verlangt Berichtigung des Grundbuchs und Beseitigung der Hypothek. A will erstmal den Wert des Hauses ersetzt haben. Wie ist die Rechtslage?

II. Die Begründung und Übertragung von Grundstücksrechten1. Die Einigung• Dinglicher Vertrag, AT grds. anwendbar• Grds. formlos; Ausnahme: Eigentumserwerb

(Auflassung nach § 925 BGB). Allerdings: GBO verlangt öffentl. begl. oder beurk. Bewilligung

• Bedingungen und Befristungen mgl.; Ausnahme: Eigentumserwerb (§ 925 II BGB)

• Einigung frei widerruflich, wenn nicht nach § 873 Abs. 2 BGB bindend.

• Problem: Anwartschaftsrecht des Erwerbers bei bindender Einigung und erteilter Eintragungsbewilligung?

2. Eintragung• Neben der Einigung ist als tatsächliches Element

für die Rechtsentstehung noch die Eintragung erforderlich.

• Bei inhaltlicher Divergenz von Einigung und Eintragung entsteht weder das vereinbarte noch das eingetragene Recht.

• Bei Änderungen zwischen Einigung und Eintragung ist zu unterscheiden:– Bei Tod bzw. Verlust der Geschäftsfähigkeit gilt

§ 130 Abs. 2 BGB;– Bei Verlust der Verfügungsbefugnis Eintragung

grds. unwirksam; Ausnahme: § 878 BGB.

Beispiel (BGHZ 28, 182):V hat K am 27.11.1993 eine Auflassungsvormerkung bewilligt und am selben Tag Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt. Am 6.11.1993 erging zugunsten des D ein gerichtliches Veräußerungsverbot. Die Auflassungsvormerkung wurde am 10.11., das Veräußerungsverbot am 2.12. eingetragen. Am 30.6.1994 wurde K als Eigentümer eingetragen.• Eine Einigung nach Eintragung kann das zunächst

unrichtige Grundbuch heilen.• Aufhebung eines Rechts nach § 875;• Inhaltsänderung eines Rechts nach § 877.

III. Vormerkung• Ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung

eines Grundstücks bietet grundsätzlich keinen Schutz gegen Dritte.

• Bedingte Übereignungen von Grundstücken sind nicht möglich (§ 925 II), so dass Veräußerer nicht in Vorleistung treten wird.

• Die Vormerkung dient als dingliches Sicherungs-mittel dazu, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche auf die Vornahme dinglicher Rechtsänderungen zugunsten des Gläubigers zu sichern.

Voraussetzungen einer Vormerkung• Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs (§ 883 I)– Vertragliche und gesetzliche Ansprüche– Auch bedingte oder künftige (h.M.: soweit Rechtsgrund

gelegt) Ansprüche– Beachte: Akzessorietät der Vormerkung!– Übertragung der Vormerkung durch Abtretung der

Forderung (§§ 398, 401 analog)• Bewilligung der Vormerkung– Einseitige Bewilligung (§ 885 BGB; § 29 GBO);– Einstweilige Verfügung (§ 885 BGB; §§ 935 ff. ZPO);– Urteil gemäß § 895 ZPO

• Berechtigung des Bewilligenden• Eintragung in das Grundbuch, §§ 883, 885

Wirkungen der Vormerkung:Sicherungswirkung: • Verfügungen, die die Erfüllung des gesicherten

Anspruchs vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind relativ unwirksam (§ 883 II 1 BGB);

Beispiel:K hat großes Interesse an einem Altbau des V in dem begehrten Hamburger Stadtteil Eppendorf. Er will das Haus sanieren und die Wohnungen dann zu hohen Preisen verkaufen. Die Gelegenheit scheint günstig, weil gerade alle Wohnungen unvermietet sind. K schließt mit V einen notariell beurkundeten Kaufver-trag über das Grundstück ab und erhält eine Auflass-ungsvormerkung eingetragen. Nun aber tritt der M an V heran. M will unbedingt eine Wohnung in dem Haus mieten und wird sich auch bald mit V einig. Als K schließlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, ist M längst eingezogen. K meint, dass ihn der Mietvertrag des M nichts angehe. Zurecht?

Wirkungen der Vormerkung:Sicherungswirkung: • Verfügungen, die die Erfüllung des gesicherten

Anspruchs vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind relativ unwirksam (§ 883 II 1 BGB);

• Anspruch aus § 888 BGB um Eintragung des Berechtigten nach vormerkungswidriger Verfügung zu sichern.

Beispiel:A verkauft sein Grundstück an B und bewilligt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Danach verkauft A das Grundstück an C, der als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

• Rangwirkung: Das gesicherte künftige Recht erhält den Rang der Vormerkung (§ 883 III).

• Vollwirkung: Die Vormerkung sichert das künftige Recht und nimmt in bestimmten Fällen bereits seine Wirkungen vorweg:– In der Insolvenz (§ 106 InsO);– In der Zwangsvollstreckung (§ 48 ZVG).

• §§ 985 ff. BGB (EBV) nach h.M. analog anwendbarBeispiel:F veräußert ein Grundstück, für das eine Auflassungsvor-merkung für M eingetragen ist, an X. In dem Kaufvertrag ist die Vormerkung erwähnt. X lässt das Dach reparieren und die Fassade neu streichen. Später setzt M seinen Anspruch auf Übereignung durch. Was kann X von M verlangen?

III. Gutglaubensschutz• Das Eintragungsverfahren bietet eine gewisse

Gewähr für die Richtigkeit des Grundbuchs.• Nach § 891 besteht eine Vermutung für die

Richtigkeit des Grundbuchs (entspr. § 1006).• Auch der Rechtsverkehr wird in seinem Vertrauen

auf die Richtigkeit des Grundbuchs geschützt (öffentlicher Glaube des Grundbuchs) durch gutgläubigen Erwerb eingetragener Rechte.

• Der Gutglaubensschutz beschränkt sich auf die dinglichen Verhältnisse; kein Schutz im Vertrauen auf Tatsachen, die bezüglich auf das Grundstück im Grundbuch eingetragen sind.

§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtig-keit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber be-kannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimm-ten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwer-ber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforder-lich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.

Anwendungsbereich des § 892 BGB• Der Gutglaubensschutz besteht nur bei rechts-

geschäftlichen Verfügungen, nicht bei Rechts-änderungen kraft Gesetzes oder Verwaltungsakts.

• § 892 regelt nicht nur den gutgläubigen reinen Rechtserwerb, sondern auch den lastenfreien Rechtserwerb (dh. die Fälle des § 936).

Beispiel: Bestehende Grundschuld wurde versehentlich gelöscht.• Nach § 892 I 2 besteht ein Schutz auch dann,

wenn relative Verfügungsbeschränkungen nicht eingetragen oder gelöscht sind.

• Achtung: § 892 I 2 gilt nicht bei absoluten Verfügungsbeschränkungen!

Beispiel:M und F sind glücklich miteinander verheiratet und leben im gesetzlichen Güterstand. M ist zudem stolzer Grundstücksbesitzer und Hauseigentümer obendrein. Sonst hat er nur noch F, aber das reicht ihm auch. Der X ist ganz neidisch. F will er zwar nicht, aber das Haus hätte er gerne. X, der um die Vermögensver-hältnisse des M weiß, überredet M zum Verkauf und wird auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. F ist empört. Was kann sie machen?

Voraussetzungen eines gutgläubigen Erwerbs nach § 892 BGB• Rechtsgeschäftlicher Erwerb, § 873;• Vorliegen eines Verkehrsgeschäfts;• Veräußerer ist als Rechtsinhaber eingetragen;• Der Eintrag ist auch zulässig;• Der Erwerber weiß nicht um die Unrichtigkeit

der Eintragung;• Es ist kein Widerspruch eingetragen;• Es kommt zur Eintragung des Rechtserwerbs.

Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung• Die Bestellung einer Vormerkung ist eine

Verfügung über das Grundstück; der Erwerber einer Vormerkung ist deshalb nach § 893 geschützt.

• Gegenüber dem wahren Eigentümer kann der gutgläubige Vormerkungserwerber analog § 888 Zustimmung zu seiner Eintragung verlangen.

• Umstritten ist, ob ein gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung bei bestehendem Anspruch aber nicht existierender (bloß eingetragener) Vormerkung möglich ist.

Beispiel:K hat schon lange ein Auge auf das Haus des E, der einen Verkauf bislang aber stets abgelehnt hat. Nun ist E wahnsinnig geworden und endlich zum Verkauf bereit. K und E werden sich einig, und K wird als neuer Eigentümer eingetragen. X hat das alles interessiert verfolgt. Er weiß, dass der Scheich S viel Geld für so ein Haus zahlen würde. X wendet sich an K und bietet ihm soviel Geld, dass dieser schwach wird, das Haus an X verkauft und ihm eine Vormerkung bewilligt, die auch eingetragen wird. X spricht nun den S an, der tatsächlich eine hohe Summe auf den Tisch legt. X tritt deshalb dem gutgläubigen S seinen Eigentumserwerbs-anspruch ab. Nun wird ein Widerspruch zugunsten des E eingetragen. Kann S noch Eigentum erwerben?

A, B und C wollen gemeinsam ein Grundstück erwerben und gründen zu diesem Zweck die Z-GbR. Im Grundbuch wird nach Erwerb des Grundstücks die „Z-GbR bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C” als Eigentümerin eingetragen.Später überträgt C zulässig seine Gesellschafterstellung an D, ohne dass dies im Grundbuch eingetragen wird. Nachdem die Grundstückspreise in der Folgezeit kräftig gestiegen sind, fassen A und B den Entschluss, das Grundstück zu verkaufen. D will abwarten und legt sein Veto ein. Um das Grundstück dennoch veräußern zu können, überreden A und B den C, mit ihnen gemeinsame Sache zu machen. Gegenüber dem interessierten und nichtsahnenden E treten A, B und C als Gesellschafter der Z-GbR auf. A, B und C schließen im Namen der Z-GbR mit E einen notariellen Kaufvertrag ab und erklären, gleichfalls vor dem Notar, die Auflassung des Grundstücks. Außerdem bewilligen sie zu Gunsten des E eine Vormerkung, die alsbald im Grundbuch eingetragen wird.Der Antrag auf Eintragung des E wird vom Notar im Auftrag des E ordnungsgemäß gestellt. Noch bevor es zur Eintragung von E als Eigentümer kommt, erfährt D von den Vorgängen und ist empört. Was raten Sie D? (vgl. JuS 2011, 723 ff.)

Literaturhinweise:Auer, Referendarexamensklausur- Bürgerliches Recht: Vormerkung und EBV - Wie gewonnen, so zerronnen, JuS 2007, 1122 ff.Kaiser, (Original-)Referendarexamensklausur - Zivilrecht: Scheingeschäft und Vormerkung, JuS 2012, 341 ff.Teichmann/Körber/Schaub, Referendarexamensklausur - Zivilrecht: Gesellschaftsrecht und Sachenrecht - Der aktive Ex-Gesellschafter, JuS 2011, 723 ff.