Zertifizierung · 2020. 2. 10. · CIS HypZert (MLV) 25 6.1 Anforderungen und Zielgruppe 25 6.2...

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© HypZert GmbH, Berlin

ZertifizierungDeltaprüfung zum

Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen CIS HypZert (MLV)

Stand 13. Dezember 2018Änderungen vorbehalten

2 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen


Allgemeine Informationen 4

1 Zertifizierung–warum? 4

1.1 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftliche

Zwecke–CISHypZert(F) 4

1.2 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen

–CISHypZert(MLV) 5

2 ÜberdieHypZertGmbH 6

2.1 AufgabenundZiele 6

2.2 ZertifizierungenundQualifizierungen 6

2.3 AkkreditierungundAnerkennung 8

2.4 RechtsformundUnabhängigkeit 8

2.5 OrganisatorischeStruktur 9

Zertifizierungsbedingungen 10

3 Zertifizierungsverfahren 10

3.1 Ablauf 10

3.2 Zulassungsvoraussetzungen 10

3.3 Antragstellung 10

3.4 Zulassungsverfahren 11

3.5 Zertifizierungsprüfung 12

3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunkt 12

3.5.2 SchriftlichePrüfung 12

3.5.3 ErgebnisderZertifizierungsprüfung 12

3.5.4 WiederholenderZertifizierungsprüfung 13

3.5.5 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,Ordnungsverstoß 13

3.5.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsakten 14

3.6 UngültigkeitderZertifizierungsprüfung 14

Inhaltsverzeichnis

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3.7 Zertifikat,Zeichensatzung 14

3.7.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereich 14

3.7.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichen 14

3.7.3 Zeichensatzung 15

3.8 ÜberwachungdesZertifikatsinhabers 16

3.9 Rezertifizierung 17

4 Berufsgrundsätze 19

5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert 23

5.1 Disziplinarmaßnahmen 23

5.2 Unparteilichkeit,Gleichheitsgrundsatz 23

5.3 Vertraulichkeit 23

5.4 Einspruchsverfahren 23

5.5 Beschwerdeverfahren 24

5.6 Preise 24

5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen 24

Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen 25

6 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen/

HypZertRealEstateValuerforMortgageLendingValuation-

CISHypZert(MLV) 25

6.1 AnforderungenundZielgruppe 25

6.2 Zulassungsvoraussetzungen 27

6.3 Zulassungsgutachten 27

6.4 Zertifizierungsprüfung 27

6.5 Prüfstoff 28

6.6 Titel 28

Anhang 29

Preisverzeichnis 30

Prüfstoffverzeichnis 31

AnforderungenanGutachten 46

Inhaltsverzeichnis



1 Zertifizierung–warum?DieImmobilienwirtschaftträgtinvielenLändernderWeltinerheblichemMaßezumBruttopro-

duktionswertbei.VordiesemHintergrundsindzuverlässigeImmobilienbewertungennichtnur

fürdieFunktionsfähigkeitdesImmobilienmarktesvongroßerRelevanz,sondernauchfürge-

samteVolkswirtschaften.

InfolgederzunehmendenregulatorischenAnforderungeninnerhalbderFinanzwirtschaft,der

wachsendenKomplexitätimmobilienökonomischerProblemstellungensowiederimmerstärke-

renInternationalisierungvonImmobiliengeschäftund-finanzierungsteigenauchdieAnforde-

rungenandiejenigen,dieeinesachgerechteAnalyseundBewertungvonImmobilienvorneh-

men–dieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachter1.DaalleMarktteilnehmerauf

dieQualitätdererstelltenGutachtenvertrauenkönnenmüssen,führteineQualitätssicherungin

diesemBereichzueinerdeutlichenRisikominderungfüralleBeteiligten

PersonalzertifizierungderHypZertInderdeutschenFinanzwirtschafthatsichalsGütesiegelfürImmobiliengutachterdiePersonal-

zertifizierungderHypZertGmbHdurchgesetzt.DiesebasiertaufdenhohenAnforderungender

ISO/IEC17024.MitdeminternationalanerkanntenundpersonengebundenenZertifikatderHyp-

ZertweisenImmobiliengutachterihreKompetenzbeiderErstellungvonGutachtennachsowie

dieEinhaltungvonBerufsgrundsätzen.

NebenderanspruchsvollenErstzertifizierungsprüfungdienendreiweitereBausteinederQuali-

tätssicherungallerHypZert-zertifiziertenImmobiliengutachter:diekontinuierlicheÜberwachung

vonfachspezifischenWeiterbildungen,dieÜberprüfungvonzuerstellendenGutachtensowie

eineallefünfJahreabzulegendeRezertifizierungsprüfung.

1.1 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZert fürfinanzwirtschaftlicheZwecke–CISHypZert(F)BeiderDarlehensvergabegegenImmobiliensicherheitenübernimmtdasfinanzierendeKredit-

institutfüreinenfestgelegtenZeitraumdasRisikoderBonitätdesKreditnehmersundderWer-

tentwicklungderSicherheit.DieBemessungdiesesRisikosmitdemZiel,einennachhaltigen,

möglichstfürdieDauerderKreditvergabesicherenWertderImmobiliezuermitteln,stehtim

MittelpunktderBeleihungswertermittlung.NebendemaktuellenMarktwertder Immobilie

führenErfahrungenausderVergangenheitunddieEinschätzungkünftigerEntwicklungenzu

WertansätzeninnerhalbnormierterVerfahren,dieimErgebnisnichtdenwahrenWertaneinem

Stichtagwiderspiegeln,sondernvielmehreinenmöglichstzukunftsfähigen,sicherenWert,der

demZweckderRisikominimierungdient.DerBeleihungswertdientvorallemderErfüllungregu-

latorischerundaufsichtsrechtlicherVorgabenzumGläubigerschutz.

1 Hinweis:ImgesamtenTextwirdausGründenderbesserenLesbarkeitausschließlichdiemännlicheSchreibweiseverwendet;sämtlichePersonenbezeichnungengeltenjedochfürbeiderleiGeschlecht.

Allgemeine Informationen

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Zertifizierung–warum?

DieAnforderungenzurErmittlungdesBeleihungswertessindinderBeleihungswertermittlungs-

verordnung(BelWertV)festgehalten.DieBelWertVhatdiebisdahinbilateralzwischenAufsichts-

behördeundBankenabgestimmtenWertermittlungsanweisungenabgelöst.Siestelltdaherei-

nenMeilensteinaufdemWegzureinheitlichenQualitätssicherungbeiderRisikobeurteilung

vonImmobiliensicherheitenimKreditvergabeprozessdar.DieBelWertVbündeltdiediversenim

LaufederZeitformuliertenundvereinbartenmethodischenLösungsansätze.

§25BelWertVregeltBeleihungenimAusland.DemnachsindbeiderBeleihungswertermittlung

wesentlicheInformationen,DatenundEinschätzungenauseinemlandesspezifischenGutachten

heranzuziehen,dasfürdaszubewertendeObjekterstelltwurde.Dieausdemlandesspezifischen

GutachtenentnommenenDatenundParametersindindennach§5Abs.1zuerstellendenBe-

leihungswertgutachtenkenntlichzumachen.

FürdieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachtersindinsbesonderediein§6Bel-

WertVgeregeltenAnforderungenandieGutachtervonInteresse.ExplizitsinddortdieZertifi-

zierungnachISO/IEC17024sowiedasVorhandenseinvonbesonderenKenntnissenundErfah-

rungenaufdemGebietderBeleihungswertermittlungaufgeführt.

FüreinezusätzlicheChancen-undRisikoeinschätzungsowohleinzelnerImmobilienalsauchvon

Immobilienprojektenund-portfoliosdientdassogenannteMarkt-undObjektrating.Esistein

InstrumentdesRisikomanagements,z.B.beiderRisikoanalyseimRahmenvon„Securitisation“

undzurUnterstützungderKreditanalysebeiderGewährungvonImmobiliendarlehen.Dabei

stehtvorallemdieTransparenzimVordergrund,diefüreineffizientesundrisikoadäquatesHan-

delnunverzichtbarist.NichtGegenstanddesMarkt-undObjektratingssinddagegendieBo-

nitätdesMietersunddesDarlehensnehmerssowiedieAusfallwahrscheinlichkeitdesKredites.

ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckemüssenauchdiesesInstrument

derChancen-undRisikoeinschätzunginihrenGrundzügenbeherrschen.

1.2 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen–CISHypZert(MLV)DienachfolgendbeschriebenenInformationenundZertifizierungsbedingungenrichtensichan

Personen,die

• übereinebesondereFachkenntnisineinemanderenLandaußerhalbderBundesrepublik

Deutschlandverfügen,

• ihretheoretischenundpraktischenFachkenntnisseimBereichderMarktwertermittlungbe-

reitsineinemPrüfungsverfahren(nichtbeiHypZert)nachgewiesenhaben

• undzusätzlichdenTitel„CISHypZert(MLV)“führenwollen.

ZielderHypZertistes,bereitserfolgreicherbrachteLeistungenbeientsprechendemNachweis

anzuerkennen,umDoppelprüfungenzuvermeiden.

ErfolgreicherbrachteLeistungenkönnennuranerkanntwerden,soweiteinPrüfungsverfahren

vorausgegangenist,dasinseinemAufbau,AblaufsowiePrüfstoffvergleichbarmitdemderHyp-

Zertist.DieHypZertistverpflichtet,dieVergleichbarkeitimEinzelfallzuüberprüfen,waseine

MitwirkungspflichtseitensdesAntragstellersvoraussetzt.

Der Antragsteller kannmit einer Aufbauprüfung (=Deltaprüfung) nachweisen, dass er die

Anforderungen an Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen, kurz:

CISHypZert(MLV),erfüllt.



2 ÜberdieHypZertGmbH

2.1 AufgabenundZieleDieHypZertbestätigtalsunabhängigeStellediepersönlicheundfachlicheEignungderbeiihr

zertifiziertenGutachterunderteiltalsNachweisbesondererQualifikationenpersonenbezogene

Zertifikate.WesentlicheZielederHypZertsinddasErreicheneinerbreitenAnerkennungderPrü-

fungenunddieFörderungdesVertrauensbeiAuftraggebernundMarktteilnehmern.

DieZertifizierungsstellestelltsicher,dassdiegeprüftenPersonenFolgendesvorweisen:

• HohesAusbildungsniveauundhoherWissensstand

• PermanenteWeiterbildung

• KonsequenteAnwendungderMethodenzurWertermittlung

• ProfessionelleArbeit

• EinhaltungderBerufsgrundsätze

DieHypZertGmbHistunabhängigundunparteiisch.Sieverpflichtetsich,ihreZielemithöchs-

temQualitätsanspruchumzusetzen.DurchdieausführlicheDokumentationihrerZielesowieder

internenAbläufeundVerfahrenineinemQualitätsmanagement-Handbuchwirdsichergestellt,

dassdieQualitätspolitikaufallenEbenenderOrganisationbeachtet,verstandenundumgesetzt

wird.ZudemwirddieEinhaltungundUmsetzungderQualitätspolitikaufBasisvonjährlichstatt-

findendenAuditsdurchdieentsprechendeAkkreditierungsgesellschaftüberwacht.

2.2 ZertifizierungenundQualifizierungenDieHypZertGmbHbietetfolgendeZertifizierungenan:

• ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte,CISHypZert(S)

• ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke,CISHypZert(F)

• ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen,CISHypZert(MLV)

AlsAufbauprüfungen(=Deltaprüfungen)bietetdieHypZertfolgendePrüfungenan:

• DeltaprüfungvomCISHypZert(F)zumCISHypZert(M),

• DeltaprüfungvomCISHypZert(S)zumCISHypZert(F)sowie

• DeltaprüfungzumCISHypZert(F)von

• zertifiziertenGutachternandererZertifizierungsstellenoder

• öffentlichbestelltenundvereidigtenSachverständigenoder

• MitgliedernderRoyalInstitutionofCharteredSurveyorsoder

• MitgliederndesAppraisalInstitutes

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ÜberdieHypZertGmbH

DeltaprüfungfürVerkehrs-/Marktwertermittler

SchwerpunktBeleihungswert-ermittlung

DeltaprüfungzumCISHypZert(M)

SchwerpunktinternationaleVerfahrenundMärkte

DeltaprüfungzumCISHypZert(F)

SchwerpunktSpezial-immobilien/komplexegewerblicheObjekte

CISHypZert(M)

Marktwertermittlung(international)

Immobiliengutachter HypZert für Marktwertermittlungen

CISHypZert (F)

Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandard-undSpezialimmobilien

Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke

CISHypZert (MLV)

BeleihungswertermittlungfürObjekteaußerhalbDeutschlands

Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen

CISHypZert (S)

Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandardimmobilien

Immobiliengutachter HypZert für Standardobjekte

QualifizierungvonPersonen,dieWertermittlungenimRahmenvonKleindarlehengemäß§24BelWertVdurchführenunderstellen

QualifizierungfürObjektbesichtigerimKleindarlehensbereich

DetaillierteInformationenzudenobengenanntenZertifizierungsbereichen

sinddementsprechendenZertifizierungsprospektzuentnehmen.



2.3 AkkreditierungundAnerkennungAktuellsindalleZertifizierungsbereichederHypZert,bisaufCISHypZertMLV,durchdieDAkkS

(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)nachISO/IEC17024akkreditiert.

AlseinedererstenPersonalzertifizierungsstellenderBrancheinEuropawurdedieHypZert1997

fürihreZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckenach

ISO/IEC17024vonderTrägergemeinschaftfürAkkreditierungGmbH(TGA),Frankfurt/Main,ak-

kreditiert.DieAkkreditierungderanderenZertifizierungsbereichefolgte.

Seit2010übernimmtdieDAkkS(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)alsnationaleAkkredi-

tierungsstelledieÜberwachungderHypZert.Sievertrittaufeuropäischerundinternationaler

EbenedasdeutscheAkkreditierungswesen.

DieQualitätderHypZert-VerfahrenwirdbelegtauchdurchdieengenKooperationenmitden

wichtigsteninternationalenGutachter-Organisationen:EsbestehteinlangjährigerKooperati-

onsvertragmitdemUS-amerikanischenAppraisal Institute (AI).Vereinbartwurdedarinu.a.,

dassdieHypZertImmobiliengutachterbeivereinfachterAntragstellungMitgliedbeimAIwerden

könnenundumgekehrt.AuchmitThe Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)arbeitet

dieHypZertengzusammen.BeideOrganisationenbieteneinenvereinfachtenZugangüberso-

genannteDeltaprüfungenan.

DiegegenseitigeAnerkennungunddiefachlicheZusammenarbeitmitrenommiertenBerufsver-

bändenisteinesdererklärtenZielederHypZert.

2.4 RechtsformundUnabhängigkeitDieHypZertGmbHisteineGesellschaftmitbeschränkterHaftung.Siewurde1996vomVerband

deutscherPfandbriefbankene.V.(vdp)gegründet.

DieGesellschafterderHypZertimÜberblick:

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ÜberdieHypZertGmbH

2.5 OrganisatorischeStrukturDieOrganisationsstrukturderHypZertergibtsichausdengesellschaftsrechtlichenundfachli-

chenAnforderungenaneineZertifizierungsstelleunddurchdieVorgabenderinternationalen

NormISO/IEC17024.

ZudenGremienderHypZertgehörendieGesellschafterversammlung,derAufsichtsratsowieein

Lenkungsgremium.DasLenkungsgremiumsetztsichausdenamZertifizierungssysteminteres-

siertenGruppenzusammen,sodasskeineEinzelinteressendominieren.EsübernimmtdieVerant-

wortungfürdieEinhaltungundSicherstellungderNeutralitätderZertifizierungsstelle,berätdie

GeschäftsführunginBezugaufdasPrüfungsverfahrenundbesondereGeschäftsbereichesowie

hinsichtlichderBehandlungvonAntragstellernundderZusammenarbeitmitanderenStellen.

DieGeschäftsführungberichtetdemLenkungsgremium,wiedieGeschäftspolitikdurchdieZer-

tifizierungsstelleumgesetztwird.

DiePrüfungderGutachternimmtderPrüfungsausschussvor,derdurchunabhängigeExperten

aufdemGebietdernationalenundinternationalenWertermittlungbesetztist.

DieEntscheidungüberErteilungbzw.EntzugdesZertifikatstrifftderZertifizierungsausschuss.

fachlicheWeisungsbefugnisimSinnederISO/IEC17024

disziplinarischeWeisungsbefugnis

GesellschafterversammlungAufsichtsrat

Zertifizierungsstelle

Geschäftsführung/LeiterderZertifizierungsstelleStellv.LeiterderZertifizierungsstelleWeiteresPersonal

QM-Beauftragter

Zertifizierungs-ausschuss

Prüfungs-ausschuss

Lenkungsgremium

(Programmausschuss)

Schlichtungs-ausschuss

Schiedsgericht



3 Zertifizierungsverfahren

3.1 AblaufDasZertifizierungsverfahrenläuftwiefolgtab:

3.2 ZulassungsvoraussetzungenUmamPrüfungsverfahrenteilnehmenzukönnen,mussderAntragstellerbestimmteZulassungs-

voraussetzungenerfüllen.NebenderVorbildungistinsbesonderedieBerufserfahrungvonBe-

deutung.

WelcheKriterienimEinzelnenzuerfüllensind,istindenAbschnitten6.2und6.3aufgeführt

(siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“).

3.3 AntragstellungWerdieKriterienhinsichtlichVorbildungundBerufserfahrung(siehe „Spezielle Informationen

und Zertifizierungsbedingungen“)erfüllt,kanneinenAntragaufZulassungzurZertifizierungs-

prüfungandieZertifizierungsstellerichten.

FolgendeUnterlagensindeinzureichen:

• Antragsformular,vollständigausgefülltundunterschrieben.

• ZertifizierungsvertragundSchiedsvertrag,vollständigausgefülltundunterschrieben.

• TabellarischerLebenslaufmitLichtbild.

• Zeugnisse,diezumNachweisderunterAbschnitt6.2genanntenZulassungsvoraussetzun-

gendienen(z.B.RICS-Urkunde,MAI-Urkunde).

Zertifizierungsbedingungen

Antragstellung

SchriftlichePrüfung

Antragsbearbeitung,EntscheidungüberZulassungzurPrüfung

Überwachung

(währendGültigkeitsdauer)

Zertifikatserteilung(GültigkeitbeträgtfünfJahre)

Rezertifizierung(vorAblaufdesGültigkeitszeitraumes)

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Zertifizierungsverfahren

• GutachtengemäßAbschnitt6.3(Zulassungsgutachten),anonymisierte(imbanküblichen

Umfang,durchSchwärzungsämtlicherpersonenbezogenerDaten)Gutachten,dienichtäl-

teralszweiJahresindunddurchdenAntragstellerpersönlichangefertigtwurden.AnStelle

derAnonymisierungkannaucheineEinverständniserklärungderbetroffenenPersonenein-

gereichtwerden.

EswerdennurGutachtenakzeptiert,denenrealexistierendeObjektezuGrundeliegenund

diedenjeweiligenallgemeinenAnforderungenanGutachtenentsprechen(siehe im Anhang

„Anforderungen an Gutachten“).

DieEinreichungundAnerkennungderGutachtenistVoraussetzungfürdieZulassungzum

Prüfungsverfahren.

Hinweis:DieeingereichtenGutachtenwerdennachAblaufeinesJahresnacherfolgreichem

BestehenderZertifizierungsprüfung,spätestensjedochnachfünfJahrenvonderZertifizie-

rungsstellevernichtetbzw.gelöscht.

DienotwendigenAntragsunterlagenkönnenbeiderGeschäftsstellederHypZertangefordert

oderaufderenHomepage(hypzert.de/zertifizierung)heruntergeladenwerden.

SoweitbestimmteUnterlagenderZertifizierungsstellebereitsvorliegen(z.B.beiWiederholungs-

prüfungoderBeantragungweitererHypZertZertifizierungen),sinddiesenichtnocheinmalein-

zureichen,esseidenn,eshabensichzwischenzeitlichÄnderungenergeben.

MitderrechtsgültigenAntragstellungerkenntderAntragstellerdieZertifizierungsbedingungen

derHypZertGmbHan.DerAntragstellerverpflichtetsich,sämtlicheerforderlicheUnterlagenund

AuskünftederHypZertzukommenzulassen.

3.4Zulassungsverfahren

NachAntragseingangerhältderAntragstellereineEingangsbestätigungderUnterlagen.

DerAntragwirdgeprüft.AufgrunddereingereichtenUnterlagenentscheidetdieZertifizierungs-

stelleüberdieZulassungoderNichtzulassung.

DieZulassungdarfnurversagtwerden,wenn

• dieUnterlagenunvollständigsind

und/oder

• diefürdieZulassungfestgelegtenVoraussetzungenundZulassungskriteriennichterfülltsind

und/oder

• derAntragstellerbereitsdreiZertifizierungsprüfungengemäßderAbschnitte3.5.2und

3.5.4nichtbestandenhat

und/oder

• dieGebührenfürdasZertifizierungsverfahrennichtgezahltwurden.

ZurErgänzungfehlenderUnterlagenkanndemAntragstellereineangemesseneFristgesetzt

werden.AmTagderZulassungmüssenjedochallebeizufügendenUnterlagenderZertifizie-

rungsstellevorliegen.

FürjedesGutachten,dasdieMindestanforderungenanAufbau,FormundInhaltingravieren-

derFormnichterfüllt,mussderAntragstellerweitereGutachtenfürdiegleicheObjektartnach

AufforderungdurchdieZertifizierungsstelleeinreichen.



SindalleUnterlagenvollständigundeinwandfrei,versendetdieHypZertGmbHeineBescheini-

gungüberdieZulassung,dieEinladungzurPrüfungsowiedieRechnungenüberdiezuentrich-

tendeAntrags-undggf.Prüfungsgebühr.ÜberweisungensindgrundsätzlicherstnachErhalt

einerRechnungvorzunehmen.EineventuellerEinspruchgegendieseMitteilungistinnerhalb

vonvierWochennachZugangschriftlichandieGeschäftsstellezurichten(siehe „Einspruchs-

verfahren“).

UmeineoptimalePrüfungsvorbereitunggewährleistenzukönnen,solldasZulassungsverfahren

spätestensvierWochenvorBeginnderPrüfungabgeschlossensein.

BeiErfüllungderZulassungsvoraussetzungenisteinPrüfungsterminbaldmöglichst,spätestens

jedochinnerhalbeinesJahresnacherfolgterZulassungzuermöglichen,soweitdieKapazitäten

derZertifizierungsstelleausreichen.

3.5 Zertifizierungsprüfung

3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunktZielderZertifizierungsprüfungistes,dieErfüllungderandenGutachtergestelltenAnforderun-

gengemäßAnforderungsprofilzubeurteilen.

DiePrüfungumfassteinenschriftlichenTeil.

DiePrüfungenfindeninderRegelein-biszweimaljährlichstattundkönnenvonderHypZert

GmbHnachMaßgabeihrerKapazitätenfreiangesetztwerden.AktuellanstehendeTerminesind

derHomepage(hypzert.de/zertifizierung/pruefungstermine)zuentnehmen.DerkonkretePrü-

fungsterminundderPrüfungsortwerdendemAntragstellerschriftlichmitEinladungsschreiben

rechtzeitigbekanntgegeben.

3.5.2 SchriftlichePrüfungInderschriftlichenPrüfungsollderAntragstellernachweisen,dasserinbegrenzterZeitundmit

beschränktzugelassenenHilfsmittelnProblemeausdenPrüfungsbereichenmitdengeläufigen

Methodenlösenkann.

DiezugelassenenHilfsmittelbestimmtderPrüfungsausschuss.SiewerdenmitEinladungzurPrü-

fungschriftlichbekanntgegeben.

ÜberjedeschriftlichePrüfungwirdvomAufsichtführendeneineNiederschriftüberallebedeu-

tendenVorkommnisseangefertigt(z.B.Rücktritt,Täuschungetc.).

VerspätetsichderAntragsteller,sokannerdieversäumteZeitnichtnachholen.Verspätetsich

derAntragstellerummehrals30Minuten,sokannderAufsichtführendedenAntragstellervon

derPrüfungausschließen.

DasVerlassendesPrüfungsraumesistnurmitErlaubnisdesAufsichtführendenzulässig.

StrukturundDauerderschriftlichenPrüfungistinAbschnitt6.4geregelt.

SchwerbehindertenAntragstellernistaufschriftlichenAntrageineVerlängerungderBearbei-

tungszeitfürdieschriftlichePrüfungumbiszu1/4zugewähren,wenndieArtderBehinderung

diesrechtfertigt.

DieBewertungderPrüfungsleistungerfolgtdurchdenPrüfungsausschuss.

3.5.3 ErgebnisderZertifizierungsprüfungDieschriftlichePrüfunggiltalsbestanden,wennderAntragstellerinjedemeinzelnenderjeweili-

genPrüfungsteilemindestens50%derjeweiligenHöchstpunktzahlsowieimDurchschnittüber

alleTeilemindestens70%dergesamtenHöchstpunktzahlerreichthat.

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DieZertifizierungsprüfunggiltinsgesamtalsbestanden,wenninderschriftlichenPrüfungdie

jeweilsgeforderteMindestpunktzahlerreichtwurde.

DieZertifizierungsstelleinformiertdenAntragstellerschriftlichüberdasBestehenbzw.Nicht-

bestehenderschriftlichenPrüfung.DietatsächlicherreichtePunktzahlwirddurchdieZertifizie-

rungsstellenichtbekanntgegeben.

DieGesamtprüfunggiltalsnichtbestanden,wenndieschriftlichePrüfungaufgrundnichtaus-

reichenderLeistungennichtbestandenwurde.

3.5.4 WiederholenderZertifizierungsprüfungBestehteinAntragstellerdieschriftlichePrüfungnicht,kannerfrühestensnachsechsMonaten

erneutzurPrüfungantreten.EsisteinAntragaufWiederholungderPrüfungzustellen.AlsUn-

terlagensinddasAntragsformularnebstZertifizierungs-undSchiedsvertrageinzureichen.Alle

weiterenUnterlagenliegenderZertifizierungsstellevor;eineAktualisierungwirderforderlich,

sofernsichzwischenzeitlichÄnderungenergebenhaben.DiederZertifizierungsstellebereitsvor-

liegendenGutachtendürfenzumZeitpunktdesAntragesaufWiederholungsprüfungnichtälter

alszweiJahresein.DieZertifizierungsstellebehältsichvor,zusätzlicheUnterlagenanzufordern.

ErreichtderAntragstellerinderschriftlichenPrüfungineinemPrüfungsteilwenigerals50%der

jeweiligenHöchstpunktzahl,insgesamtjedochimDurchschnittüberallePrüfungsteilemindes-

tens70%derGesamtpunktzahl,sokannderAntragstellerentscheiden,entwederdiegesam-

teschriftlichePrüfungzuwiederholenodernurdenPrüfungsteil,indemwenigerals50%der

jeweiligenHöchstpunktzahlerreichtwurden.EntscheidetsichderAntragstellerfürletzteres,so

giltdiePrüfungalsbestanden,wennderAntragstellerindemzuwiederholendenPrüfungsteil

mindestens70%derHöchstpunktzahlerreicht.Abschnitt3.5.2istanzuwenden.

DieschriftlichePrüfungdarfmaximalzweimalwiederholtwerden.ErstnachAblaufvonfünf

JahrennachNichtbestehenderletztenWiederholungsprüfungkannerneuteinAntragaufZer-

tifizierunggestelltundggf.zugelassenwerden.

3.5.5 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,OrdnungsverstoßDieZertifizierungsprüfunggiltalsabgelegtundnichtbestanden,wennderAntragstelleraus

Gründen,dieerzuvertretenhat,zueinemPrüfungsteilnichterscheintodernachMeldungzur

Prüfungzurücktritt.

DieZertifizierungsprüfunggiltalsnichtabgelegt,wennderAntragstellernachAnmeldungzur

PrüfungkrankheitsbedingtanderPrüfungnichtteilnehmenoderdiesewegeneinerakutenEr-

krankungnichtvollständigablegenkann.DieZertifizierungsstellekanndieVorlageeinesärztlichen

odervertrauensärztlichenAttestesverlangen,welchesBeginnundEndederErkrankungausweisen

muss.ErkenntdieZertifizierungsstelledieGründean,sowirdeinneuerPrüfungsterminfestgesetzt.

DiePrüfungkannvomPrüfungsausschussalsnichtbestandenerklärtwerden,wennderAn-

tragsteller

• dieZulassungzurPrüfungerschlichenhatund/oder

• eineTäuschungshandlungeinschließlichVersuchoderBeihilfehierzubegangenhatund/oder

• sichunerlaubterHilfsmitteloderHelferbedientund/oder

• gegendieOrdnungwährendder Prüfung verstößt unddieDurchführungder Prüfung

gefährdet.

AngeblicheMängeldesPrüfungsverfahrensodereinewährendderPrüfungeingetretenePrü-

fungsunfähigkeitmüssenunverzüglich,spätestensvorBekanntgabederPrüfungsergebnisse

beimPrüfungsausschussoderderZertifizierungsstellegeltendgemachtwerden.



3.5.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsaktenÜberdieZertifizierungsprüfungnimmtderPrüfungsausschusseineBewertungvor(bestanden

bzw.nichtbestanden)undgibtanschließendandenZertifizierungsausschusseineEmpfehlung

ab.

NacheingehenderBeurteilungdesgesamtenZertifizierungsverfahrenswirdderZertifizierungs-

ausschussdieZertifizierungaussprechenbzw.versagen.

NachbestandenerZertifizierungsprüfungwirddemAntragstellereinZertifikatausgehändigt,

dasdasZeichenderZertifizierungsstelleträgtundvonderGeschäftsführungderZertifizierungs-

stelleunterzeichnetist.

WurdedieZertifizierungsprüfungnichtbestanden,soerteiltdieZertifizierungsstelledemAntrag-

stellerhierübereineschriftlicheMitteilungmitAngabenzudenBedingungenundFristeneiner

Wiederholungsprüfung.

NachAbschlusseinesnichtbestandenenZertifizierungsverfahrenskannderAntragstellerform-

loseineEinsichtinseinePrüfungsarbeitenverlangen.DerAntragistbinneneinesJahresnach

schriftlicherBekanntgabederPrüfungsergebnissebeiderZertifizierungsstellezustellen.DieGe-

schäftsführungderZertifizierungsstellebestimmtOrtundZeitderEinsichtnahme.

3.6 UngültigkeitderZertifizierungsprüfungHatderAntragstellerbeieinerPrüfunggetäuschtundwirddieseTatsacheerstnachAushändi-

gungdesZertifikatsbekannt,somussderZertifizierungsausschussnachträglichdiePrüfungals

nichtbestandenerklären.

WarendieVoraussetzungenfürdieZulassungzueinerPrüfungnichterfüllt,ohnedassderAn-

tragstellerhierübertäuschenwollte,undwirddieseTatsacheerstnachderAushändigungdes

Zertifikatsbekannt,sowirddieserMangeldurchdasBestehenderPrüfunggeheilt.

HatderAntragstellerdieZulassungvorsätzlichzuUnrechterwirkt,diePrüfungbestandenund

dasZertifikaterhalten,sowirddiePrüfungalsnichtbestandenerklärt.

IstdasNichtbestehenderPrüfungfestgestellt,somussdasunrichtigeZertifikateingezogenwer-

den.DerAntragstelleristvonderListederZertifiziertenzustreichen.

3.7 Zertifikat,Zeichensatzung

3.7.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereichAusgestellteZertifikatehabeneineGültigkeitvonfünfJahren,gerechnetabdemDatumderAus-

stellung.DieGültigkeitdesZertifikatserstrecktsichausschließlichaufdasjeweiligeSachgebiet.

DieZertifikatesindpersonenbezogenundnichtübertragbar.

3.7.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichenDerZertifikatsinhaberverpflichtetsich,Zertifikat,StempelundZeichenderZertifizierungsstelle

nurimRahmenderinderZeichensatzunggeregeltenBedingungenzuverwenden.DerZertifi-

katsinhaberhatnachAblaufderGültigkeitdasZertifikatbzw.denStempelunverzüglichzurück-

zugeben.

DerZertifizierungsstempel(=Stempel)derHypZertGmbH,derdemzertifiziertenGutachteraus-

gehändigtwird,darfnichtdurchselbsterstellteStempelersetztwerden.BeiVerlustoderBeschä-

digungisteinneuerStempeldirektundausschließlichbeiderHypZertzubestellen.

15



3.7.3 Zeichensatzung

• NameundSitzdesZeicheninhabers DieHypZertGmbHmitSitzinBerlinistInhaberindesnachstehendenZeichens.

• Zeichenbenutzer ZeichenbenutzersinddievonderHypZertzertifiziertenImmobiliengutachter.

• EinräumungdesRechtszurZeichenbenutzung DieHypZertgestattetdemZeichenbenutzernachMaßgabedieserZeichensatzungaus-

schließlichdieBenutzungdesobenabgebildetenZeichens.DasZeichenstehtzumDown-

loadimMitgliederbereichderHypZert-HomepagezurVerfügung.

DerZeichenbenutzerstelltsicher,dassdieBenutzungdesZeichenszuWerbezweckenoder

beisonstigenMaßnahmenimRahmendieserZeichensatzungsowieunterBeachtungder

CorporateDesignRichtlinienderHypZertGmbHerfolgt.FürdieBenutzungdesZeichens,

insbesondereimRahmenderWerbung,istderZeichenbenutzeralleinverantwortlich.

• Form,Größe,Mindestabstand,HintergrundundFarbedesZeichens FormundAufbaudesZeichenssindgenaudefiniert.DasZeichenmussinseinerGesamtheit

undinseinenEinzelteilenimmererhaltenbleibenunddarfnichtverändertwerden.DasZei-

chenhateineigensentwickeltesSchriftbild,mussimmerindieserFormverwendetunddarf

nichtausbestehendenSatzschriften„nachgesetzt“werden.Esdarfnurinderbereitgestell-

tenFormverwendetwerden.

DasZeichenmussleichtlesbarunddeutlichsichtbarsein.BeiseinerVerwendungmussein

MindestabstandzuanderenElementeneingehaltenwerden.ErbasiertaufdemZweidrittel-

wertderVersalhöhedesSchriftzuges.

DasfarbigeLogosolltenichtaufanderenFarbflächen,Fotografienoderanderengrafischen

Strukturenwiedergegebenwerden.FürderenVerwendungempfiehltsichdieHintergrund-

farbeWeiß.DasZeichenistgrundsätzlichzweifarbigabzubilden(Rot=HKS14,C0M100

Y100K0,RAL3020;Grau=Pantone424,C0M0Y0K60);imSchwarz-Weiß-Druckerschei-

nendieZeichenin100ProzentSchwarz.IstderHintergrund100Prozentrotodergrau(Zei-

chenfarben),darfdieWortmarkenurnegativweißeingesetztwerden.

• HinweisaufZertifizierungsbereich DasHypZert-ZeichendarfnurinVerbindungmitdemimjeweiligenZertifizierungsbereich

verliehenenTitelbzw.demKürzelCISHypZert(MLV)verwendetwerden.

• AussetzungundWiderrufderZertifizierung WirddieZertifizierungentsprechenddenRegelnderHypZertausgesetztoderwiderrufen,

verliertderZeichenbenutzerdasRechtaufZeichenbenutzung.IneinemsolchenFalldarfder

ZeichenbenutzernochvorhandeneUnterlagen,Medienetc.,diemiteinemHypZert-Zeichen

versehensind,nochhöchstensvierWochenabRechtskraftderAussetzungbzw.desWider-

rufsderZertifizierungbenutzen.



• SonstigerVerlustdesRechtsaufZeichenführung DasRechtaufZeichenführungerlischtautomatischmitAblaufdesGültigkeitsdatumsdes

Zertifikats,wennnichtrechtzeitigvorAblaufderGültigkeiteineRezertifizierungbeantragt

wordenist.ErlischtdasRechtaufZeichenführung,sodarfderZeichenbenutzervorhandene

Unterlagen,Medienetc.,diemiteinemHypZert-Zeichenversehensind,nochhöchstensvier

WochennachAblaufdesGültigkeitsdatumsdesZertifikatsbenutzen.

• Änderungen DieHypZertinformiertdenZeichenbenutzerunverzüglichüberÄnderungenderZeichensat-

zung.HierfürgilteineInformationperBrief,E-MailodereineentsprechendeBenachrichti-

gungimInternetunterhypzert.dealsausreichend.

3.8 ÜberwachungdesZertifikatsinhabersWährenddesGültigkeitszeitraumesdesZertifikatsunterliegtderZertifikatsinhabereinerfortlau-

fendenÜberwachungdurchdieZertifizierungsstelle.ErmussregelmäßigdieAktualitätseiner

QualifikationdurchentsprechendeWeiterbildungsbelegenachweisen.ZusätzlichfordertdieZer-

tifizierungsstelledieVorlagevonGutachtenzurÜberprüfungauffestgelegteQualitätsstandards.

Verpflichtendsind

• einejährlicheWeiterbildungvonmindestensdreiTageninfachspezifischenFortbildungs-

veranstaltungen.DanebenkannimRahmendesErst-oderRezertifizierungsverfahrenseine

umfangreichereWeiterbildungempfohlenbzw.verordnetwerden.

DieInhaltedieserWeiterbildungmüssensichaufdasTätigkeitsgebietdesImmobiliengut-

achtersfürBeleihungswertermittlungenbeziehen.

ÜberdenBesuchderFort-undWeiterbildungsveranstaltungenhatderzertifizierteGutach-

tereinenNachweiszuführen(AuflistungderbesuchtenVeranstaltungenmitOrt,Datum,

Zeit,Thema,Referent).DieserNachweisistbeiderZertifizierungsstellejährlich,i.d.R.nach

Aufforderung,vorzulegen.DieZertifizierungsstelleführtregelmäßigStichprobendurch,in-

demsiesichdieSeminarbescheinigungenimOriginalvorlegenlässt.

• dieVorlagevonmindestensdreiselbstverfassten,imbanküblichenUmfanganonymisier-

tenGutachtennachAufforderungdurchdieZertifizierungsstelle.DanebenkannimRahmen

desRezertifizierungsverfahrensdieEinreichungweitererGutachtenempfohlenbzw.verord-

netwerden.

Esistdaraufzuachten,dassdieeinzureichendenGutachtendenimRahmenderErstzertifi-

zierunggefordertenObjektartenentsprechen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizu-

legen.JedesGutachtendarf30Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,

nichtübersteigen.

InnerhalbdesGültigkeitszeitraumsdesZertifikatsfordertdieZertifizierungsstellemindes-

tenszweimalGutachtenan:einGutachtenimdrittenÜberwachungsjahr,zweiGutachten

imfünftenÜberwachungsjahr.

DasimdrittenÜberwachungsjahreingereichteGutachtenmusspositivbewertetundden

imAnhangformulierten„AllgemeinenAnforderungenanGutachten“genügen.BeiNicht-

erfüllendieserBedingungwirdderzertifizierteGutachterzukorrektivenMaßnahmenauf-

gefordert.DazukanninbesonderenFällenaucheineÜberwachungsbegutachtungvorOrt

erfolgen.

DiezweiimfünftenÜberwachungsjahreinzureichendenGutachtensindGegenstandder

anstehendenRezertifizierungsprüfung.

17



Mängel:BeiMängelnwiefehlenderWeiterbildung,QualitätsmängelindenGutachtenetc.for-

dertdieZertifizierungsstelledenZertifikatsinhabermaximalzweimalunterFristsetzungauf,diese

Mängelabzustellen.SolltendieMängelnichtfristgerechtabgestelltwerden,leitetdieZertifizie-

rungsstelledazuggf.geeigneteMaßnahmenein(siehe „Disziplinarmaßnahmen“).

Darüberhinauskönnenu.a.zusätzlichKontrollbegutachtungendurchvonderHypZertbe-

stimmtePrüferstattfinden,umdieEinhaltungderZertifizierungsbedingungenzukontrollieren.

InhaltderÜberwachungsbegutachtungistdiestichprobenartigePrüfungvonGutachtensowie

derVorgehensweisedesZertifikatsinhabersbeiderGutachtenerstellunginderPraxis.DasEr-

gebnisderÜberwachungsbegutachtungwirdineinemPrüfungsberichtdokumentiert.Beivor-

liegendenMängelnkanndasZertifikatdurchdenZertifizierungsausschussentzogenwerden.

Aussetzung:ImFallevonMutterschaftsurlaub,Elternzeitenetc.kanndasZertifikataufAntrag

maximalbiszumZertifikatsablaufausgesetztwerden.DieDauerderAussetzunghatkeinen

EinflussaufdieGültigkeitdesZertifikates,dasheißtdieGültigkeitverlängertsichnichtumden

entsprechendenZeitraumderAussetzung.

DieZertifizierungsstellekannimerstenJahrnachderAussetzungeineumfangreichereWeiter-

bildung(biszuzweizusätzlicheTage)und/oderdieEinreichungzusätzlicherGutachtenfordern.

WährendderAussetzungistderZertifikatsinhabervonderListederzertifiziertenGutachterzu

streichen.DieBenutzungdesZertifizierungsstempelssowiedesTitelsistwährenddessennicht

erlaubt.FürdieDauerderAussetzungfallenkeineÜberwachungsgebührenan.

3.9 RezertifizierungDieRezertifizierungdientzurVerlängerungderGültigkeitsdauerdesZertifikatsumweiterefünf

Jahre.

DiewesentlicheVoraussetzungzurTeilnahmeaneinerRezertifizierungsprüfungisteinepositive

BewertungdesZertifikatsinhabersimRahmenderlaufendenÜberwachung.

DieBeantragungderRezertifizierungmussvorAblaufderGültigkeitdesZertifikatserfolgtsein.

DieZertifizierungsstellesetztsodanneinenTerminfest,indemderzertifizierteGutachterinei-

nemFachgesprächnachzuweisenhat,dassseinFachwissendemaktuellenStanddesZertifizie-

rungsgebietesentspricht.

DieDauerderRezertifizierungsprüfungbeträgt30Minuten.

DieRezertifzierungprüfungwirdgrundsätzlich inEnglischabgehalten.MitBeantragungder

RezertifizierungkannauchDeutschalsPrüfungssprachebeiderZertifizierungsstellebeantragt

werden.

InhaltdesFachgesprächessindinsbesonderediedasZertifizierungsgebietbetreffendenNeu-

erungenentsprechenddemPrüfstoffverzeichnis,dieallgemeineBewertungspraxisunddiemit

AntragstellungeingereichtenGutachten.

ZudeneinzureichendenGutachtenwirdaufAbschnitt3.8„ÜberwachungdesZertifikatsinha-

bers“verwiesen.DemnachsindObjektartenentsprechendderForderungenfürdieErstzertifi-

zierungsprüfungeinzureichen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizulegen.Immobiliengut-

achterCISHypZert(MLV)sindverpflichtet,mindestenseingewerblichesObjektvorzulegen.Die

imRahmenderRezertifizierungsprüfungeinzureichendenGutachtendürfenproGutachten30

Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,nichtübersteigen.DieGutachtensind

inenglischeroderdeutscherSprachevorzulegen.



DiePrüfungwirddurchdieZertifizierungsstellestichwortartigprotokolliertbzw.mitEinverständ-

niserklärungdesGutachtersdigitalaufgezeichnet(siehe „Antrag auf Rezertifizierung“).

DiePrüfungskommissionbeurteiltdieLeistungdesFachgesprächesundgibtdemAntragsteller

imAnschlussandiePrüfungdasErgebnis(bestandenbzw.nichtbestanden)bekannt.

SoferndasErgebnisdesFachgesprächesnurknappbestandenwird,kannderPrüfungsausschuss

EmpfehlungenüberAuflagenaussprechen:

• Vorlage eines odermehrerer Gutachten (evtl.mit einem entsprechenden Bewertungs-

schwerpunkt)

und/oder

• RezertifizierungverkürztaufeinJahrundggf.Wiederholungsprüfung(Fachgespräch)spä-

testensineinemJahr.

WirdaufgrunddesPrüfungsergebnissesdasZertifikatlediglichfüreinJahrverlängert,kannvor

AblaufderGültigkeitdesZertifikateserneuteinAntragaufRezertifizierunggestelltwerden.Zwei

neueGutachtensindentsprechendderobenbeschriebenenVorschrifteneinzureichen.

SoweitdasFachgesprächmit„nichtbestanden“bewertetwird,kanneineWiederholungder

Prüfungbeantragtwerden.DazureichtderKandidaterneuteinenAntragsowiezweiGutachten

ein(esgeltendieo.g.Ausführungen).GewährtwirdmaximaleineWiederholungsprüfung,die

innerhalbeinesJahresnachNichtbestehenerfolgenmuss.

NachBesteheneinerverkürztenRezertifizierungsprüfungbzw.Wiederholungsprüfungerfolgt

eineVerlängerungaufdierestlichenJahre,soweitesdasErgebnisderPrüfungzulässt.

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Berufsgrundsätze

4 Berufsgrundsätze

DieGrundsätzefürdieBerufsausübungbestimmendasVerhaltenderzertifiziertenGutachterin

ihrenBeziehungenzuAuftraggebern,Interessenten,Mitarbeitern,Bewerbern,Lieferanten,Ver-

bändenundderÖffentlichkeit.

DiezertifiziertenGutachterverpflichtensichzurEinhaltungdieserGrundsätze.Sieunterwerfen

sichinstrittigenFrageneinemSchiedsgerichtderZertifizierungsstelledurchgesondertenVer-

trag.

ZertifizierteGutachterkönnenauchimAngestelltenverhältnistätigsein.BeiGutachterninBe-

wertungsabteilungeninderKredit-undVersicherungswirtschaftgeltendieBerufsgrundsätze

auchimInnenverhältnisgegenüberinternenAuftraggebern(z.B.KreditabteilungeinerBank).

AuchderangestellteGutachteristinfachlicherAusübungseinerTätigkeiten,alsoinsbesondere

beiderWertfindung,weisungsungebunden.DiedisziplinarischeWeisungsbefugnisdesArbeit-

geberswirddurchdieseBerufsgrundsätzeselbstverständlichnichtaufgehoben.Diesgiltebenso

fürbranchenspezifischeGrundsätzewieBankgeheimnis,Complianceu.ä.

VerhaltenHandelnimmerimRahmenderBerufsgrundsätze.

VerhaltenundBerufsausübungmüssengrundsätzlichsosein,dassdemAnsehenvonzertifizier-

tenGutachternderZertifizierungsstellenichtgeschadetwird.

KeineVerunglimpfungdesBerufsstandesderzertifiziertenGutachter.

PersönlicheVerhältnisseGeordnetewirtschaftlicheVerhältnisse.

SelbstverpflichtungVerpflichtung,GutachtennachbestemWissenundGewissenanzufertigensowiegemäßfür

denjeweiligenAuftraggebergeltendengesetzlichenBestimmungen,VerordnungenundAn-

weisungen.

FachlicheKompetenzundSeriositätEsdürfennurAufträgeangenommenwerden,fürderenBearbeitungdieerforderlichenFähig-

keiten,FachkompetenzundErfahrungenvorhandensind.EsdürfeninsbesonderenurdannAuf-

trägeangenommenwerden,wennderGutachterdiejeweiligenlandesspezifischenRegelungen

(vorallemrechtlicherundtechnischerArt)sowiedenregionalenImmobilienmarktkennt.

ZertifizierteGutachterbildensichregelmäßigweiter.

AbgaberealistischerLeistungs-,Termin-undKostenschätzungen.

AchtungdesgeistigenUrheberrechtesandererundVerwendungsolchenMaterialsnurmitQuel-

lenangabe.



Objektivität,Neutralität,EigenverantwortlichkeitZertifizierteGutachtersindgrundsätzlicheigenverantwortlichtätigundakzeptiereninAusübung

ihrerTätigkeitkeineEinschränkungihrerUnabhängigkeit.

GutachtenwerdenunvoreingenommenundobjektivnachbestemWissenundGewissenerstellt.

ZertifizierteGutachterrespektierengegenüberihrenMitarbeiternderenVerpflichtungzueigen-

verantwortlicherTätigkeit.

VertraulichkeitEinhaltungvonDatenschutzbestimmungenundBankgeheimnis(öffentlich-rechtlich,strafrecht-

lich,unternehmensintern).

VertraulicheBehandlungallerinternenVorgänge,InformationenundDaten,vondenenderGut-

achterimRahmenseinerTätigkeitdurchdenAuftraggebererfährt.

VerwendungderDatenausschließlichfürdasbeauftragteGutachten.

AuftragsbezogeneUnterlagenwerdennichtanDritteweitergegebenundnachProjektendean

denAuftraggeberzurückgegeben.

DieVeröffentlichungvonAuftraggeberlisten isterlaubt,wennhierzudasschriftlicheEinver-

ständnisderAuftraggebervorliegt.

EinhaltungderCompliance-RichtlinienderKredit-undVersicherungswirtschaft.

InteressenkonflikteBeiInteressenkonfliktenmüssendemAuftraggebersofortallerelevantenFaktenschriftlichof-

fengelegtwerden.

NurwenndemAuftraggeberderInteressenkonfliktschriftlichausführlichdargestelltwirdund

diesertrotzdemaufeinerBearbeitungbestehtunddiesschriftlichbestätigt,darfeinsolcherAuf-

tragausgeführtwerden.

EntstehteinInteressenkonfliktwährendderBearbeitungeinesGutachtens,istderAuftraggeber

sofortdavonschriftlichzuunterrichtenunddieNiederlegungdesAuftragsanzubieten.

PreisbildungundHonorarHonorarefürdieBewertungenwerdenvorBeginnderArbeitmitdemAuftraggeberabgestimmt

undsoberechnet,dasssieimrichtigenVerhältniszuArtundUmfangderdurchgeführtenAr-

beitstehen.

EsdarfkeineVorteilnahmeüberdasvereinbarteHonorarhinauserfolgen.

UnterlassungvonAbwerbungZertifizierteGutachterbietenMitarbeiternihrerAuftraggeberwederdirektnochindirektPositi-

onenbeisichselbstoderanderenan.

VondenzertifiziertenGutachternundderenMitarbeiternwirderwartet,dassdiesewährendder

ZusammenarbeitkeineVerhandlungenmitAuftraggebernübereineEinstellungführen,damit

ihreObjektivitätnichtbeeinträchtigtwird.

VondenAuftraggebernwirderwartet,dassdiesewährendderZusammenarbeitkeineMitarbei-

terdeszertifiziertenGutachtersabwerben.

21


Berufsgrundsätze

VerbotderMehrfachtätigkeitDerzertifizierteGutachterdarfnichtgleichzeitigeinObjektfürmehrereAuftraggeberbearbei-

ten,ausgenommen,esistihmausdrücklichundschriftlichvonallenAuftraggeberngenehmigt

worden.

FairerWettbewerbundseriöseWerbungZurErhaltungderUnabhängigkeitundausGründendesfairenWettbewerbssindkeineunent-

geltlichenVorleistungenmitAusnahmederErarbeitungundAbgabevonAngebotenerlaubt.

ZertifizierteGutachterverhaltensichinderWerbungseriösundpräsentierenihreQualifikation

einzigimHinblickaufihreFähigkeitenundErfahrungen.

Aufzeichnungs-undAufbewahrungspflicht,BeanstandungenDerGutachterhatüberjedevonihmangefordertegutachterlicheLeistungAufzeichnungenzu

machen,ausdenenFolgendeshervorgehenmuss:

• NamedesAuftraggebers

• DatumderAuftragserteilung

• Auftragsgegenstand

• entwederDatumderErstellungdergutachterlichenLeistungoderderGrund,ausdem

diegutachterlicheLeistungnichterbrachtwordenist

• ggf.BeanstandungenderTätigkeitdesGutachtersoderdergutachterlichenLeistungen.

DerGutachteristverpflichtet,dienachfolgendgenanntenUnterlagenwährendderLaufzeitdes

ZertifizierungsvertragssowiemindestenseinJahrnachseinerBeendigungaufzubewahren.Un-

abhängighiervonendetdieAufbewahrungsfristmitdemAblaufdessechstenKalenderjahres

nachdemJahr,indemdieAufzeichnungenzufertigenoderdieUnterlagenentstandensind:

• o.g.AufzeichnungenüberAuftraggeberundAuftrag

• einvollständigesExemplardesschriftlichenGutachtens

• sonstigeschriftlicheUnterlagen,diesichaufseineTätigkeitalsGutachterbeziehen

BeiangestelltenGutachterngenügtes,dassderArbeitgeberdieAufbewahrungdergenannten

Unterlagensicherstellt.DieAufbewahrungderUnterlagendurchbeimAuftraggebernichtan-

gestellteGutachteristnurdannmöglich,wennderGutachtersicherstellt,dasserwährenddes

gesamtenAufbewahrungszeitraumsjederzeitZugriffaufdieseUnterlagenhatunddieseUn-

terlageninangemessenerZeit–längstensinnerhalbvonzehnWerktagen–fürdenGutachter

tatsächlichverfügbarsind.

DerGutachteristverpflichtet,alleBeanstandungen,diegegenihninnerhalbdesAnwendungs-

bereichesdeserteiltenZertifikatserhobenwerden,aufzuzeichnen.



Melde-undAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungsstelleJederzertifizierteGutachtergibtInformationengeschäftlicherArtandieZertifizierungsstelle

weiter,diefürdieVerwaltungderZertifizierungsstelleundfürdieÜberwachungderEinhaltung

derRegelndurchdieZertifiziertenwichtigsind,esseidenn,dieseswürdegegendasBankge-

heimnisoderähnlicheRegelnverstoßen.

ZertifizierteGutachterhabeneineumfassendeAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungs-

stelle.SiehabeninnerhalbeinerFristvonvierWochennachAufforderungdurchdieZertifi-

zierungsstelledieserAuskunftspflichtnachzukommen.EingetreteneÄnderungenineinemak-

tuellenUntersuchungsverfahrenmüssenderZertifizierungsstellespätestenssiebenTagenach

Eintretenmitgeteiltwerden.

ÜberwachungundSanktionenDieEinhaltungderBerufsgrundsätzewirddurchdieZertifizierungsstelleüberwacht.

DieZertifizierungsstellemussnursolchenVorwürfenüberVerstößegegendieseBerufsgrundsät-

zenachgehen,diedurchdenBeschwerdeführerentsprechendbelegtwerdenkönnen.

BeiNichteinhaltungderBerufsgrundsätzesolldieZertifizierungsstellemitentsprechendenHin-

weisenundabgestuftenSanktionenreagieren.

AnzeigepflichtenDerzertifizierteGutachterhatderHypZertGmbHunverzüglichanzuzeigen:

• dieÄnderungseinerBüroanschrift

• dieÄnderungseinesWohnsitzes

• dieAufnahmeeinerselbstständigenGutachtertätigkeit

• denAbschlusseinesAnstellungsvertrags

• denVerlustdesZertifikats

• dieAbgabeeinerVermögensauskunftnach§§802c,807ZPOunddenErlasseinesHaftbe-

fehlszurErzwingungderAbgabeeinerVermögensauskunftgemäß§802gZPO

• dieStellungdesAntragsaufEröffnungeinesInsolvenzverfahrensüberseinVermögenoder

dasVermögeneinerHandelsgesellschaft,derenGeschäftsführeroderGesellschaftererist,

dieEröffnungeinessolchenVerfahrensunddieAbweisungderEröffnungdesInsolvenzver-

fahrensmangelsMasse

• dieEinleitungeinesstrafrechtlichenErmittlungsverfahrenssowiedierechtskräftigeVerurtei-

lungwegeneinesVerbrechensodereinesVergehens.

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WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert

5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert

5.1 DisziplinarmaßnahmenVerstößteinZertifikatsinhabergegendieRegelnderZertifizierungsstelleodererfüllterinsons-

tigerWeisenichtmehrdieAnforderungenanzertifizierteGutachter(unteranderemMissbrauch

vonKompetenzzertifikaten),mussdiesdurchdieZertifizierungsstelleundihreGremienverfolgt

werden.

DieZertifizierungsstellemeldetVerstößeo.ä.andenZertifizierungsausschuss.

DerZertifizierungsausschusswertetdieSchweredesVerstoßesundfordertüberdieGeschäfts-

stellediezertifiziertePersonzurStellungnahmeauf.

DerZertifizierungsausschussverhängtjenachSchweredesVerstoßesabgestuftfolgendeMaß-

nahmen:

• Verwarnung

• AussetzungderZertifizierung

• EntzugderZertifizierung.

AussetzungundEntzugderZertifizierungwerden innerhalbeinesMonatsdemBetroffenen

schriftlichbekanntgegeben.DerBetroffeneistvonderListederzertifiziertenGutachterzustrei-

chen.ErverliertdasRechtaufFührendesHypZert-ZeichensgemäßAbschnitt3.7undistver-

pflichtet,seinZertifikatundStempelanHypZertzurückzugeben.

5.2 Unparteilichkeit,GleichheitsgrundsatzDieHypZertGmbHverpflichtetsich,ihreTätigkeitunparteiischauszuüben.AlleBewerberfürein

Zertifikatwerden–ohneAnsehenderPerson–dengleichenVerfahrensweisenunterworfenund

nacheinheitlichenRegelnundGrundsätzenzertifiziert.

5.3 VertraulichkeitSämtlicheInformationenüberdieAntragstellersowieInformationenausdemZertifizierungsver-

fahrenwerdendurchdieHypZertGmbH,ihreGremien,MitarbeiterundAuftragnehmerstreng

vertraulichbehandeltundnurimRahmenderAufgabenderZertifizierungsstelleverwendet.Eine

WeitergabeanDritteerfolgtnicht,soferndemkeinegesetzlichenAuflagenentgegenstehen.

AusgenommenvonderVertraulichkeitsregelungsindlediglichstatistischeAuswertungensowie

dieVeröffentlichungderaktuellenZertifikatsinhaberdurchdieHypZert.

5.4 EinspruchsverfahrenAlleStreitigkeitenbezüglichderAntragsbearbeitung,PrüfungoderZertifikatserteilungsowie

sonstigeMaßnahmenderZertifizierungsstelleimZusammenhangmitdemZertifizierungsvertrag

werdennachMöglichkeitdurcheinEinspruchsverfahrenvoreinemSchlichtungsausschussnach

MaßgabederVereinbarungzurStreitbeilegung,diegemeinsammitdemZertifizierungsvertragunterzeichnetwird,beigelegt.



SofernundsoweitdieBeilegungeinerStreitigkeitimEinspruchsverfahrenvordemSchlichtungs-

ausschussnichtmöglichist,wirddieStreitigkeitdurcheinSchiedsverfahrennachderselbenVer-

einbarungzurStreitbeilegungbeigelegt.

5.5 BeschwerdeverfahrenBeschwerdenüberzertifiziertePersonensindschriftlichandieZertifizierungsstellezurichten.

DemBeschwerdeführerwirdderEingangseinerBeschwerdebestätigt.Beschwerdenanonymer

Absenderwerdennichtbearbeitet.AufWunschdesBeschwerdeführerskanndessenIdentität

ebensowiederInhaltoderAnlassderBeschwerdevertraulichbehandeltwerden.

DieZertifizierungsstelleuntersuchtdieBeschwerdeundfordertdieentsprechendePerson,über

diedieBeschwerdevorliegt,zurStellungnahmeauf.

BeschwerdeführersowiedieentsprechendePerson,überdiedieBeschwerdevorliegt,werden

schriftlichüberdasErgebnisderValidierungbzw.überMaßnahmeninformiert,diedieHypZert

ggf.einleitet(bspw.Disziplinarmaßnahmen).

EswerdennurBeschwerdenbehandelt,diesichaufdieZertifizierungstätigkeitenderHypZert

beziehen.

5.6 PreiseDiePreisefürdieimRahmendesZertifizierungsverfahrensanfallendenTätigkeitensindindem

jeweilsgeltendenPreisverzeichnisderHypZertGmbHfestgelegt(sieheAnhang).

5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen

VeröffentlichungvonZertifikatsinhabernDieHypZertGmbHführteinestetsaktualisierteÜbersichtderjeweiligenZertifikatsinhaber,die

regelmäßigveröffentlicht(hypzert.de/service/gutachtersuche/)sowieaufAnfragezurVerfügung

gestelltwird.

BekanntmachungenanZertifikatsinhaberDiejeweilsaktuellgültigeVersionderZertifizierungsbedingungen,desPrüfstoffverzeichnisses,

desPreisverzeichnissessowiesonstigeInformationensindderWebseitederZertifizierungsstelle

(hypzert.de)zuentnehmen.

25


SpezielleInformationenundZertifizierungsbedingungen

6 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungs- wertermittlungen/HypZertRealEstateValuer forMortgageLendingValuation-CISHypZert(MLV)

6.1 AnforderungenundZielgruppeDiePrüfungrichtetsichanPersonen,diebereitsineinemanderenLandaußerhalbderBundes-

republikDeutschlandlangjähriginderWertermittlungvonImmobilientätigsind,bereitseinen

anerkanntenTitelzurErmittlungvonMarktwertenbesitzenundsichnunzusätzlichimBereich

Beleihungswertermittlungqualifizierenmöchten(siehe Abschnitt 1.2).

NacherfolgreicherZertifizierungbestätigtdieHypZertdemImmobiliengutachterHypZertfür

Beleihungswertermittlungen,bezogenaufdasLanddeszubewertendenObjektes,nachweislich

• landesspezifischeKenntnisseüberdieStrukturundFunktionsweisedesjeweiligenImmobi-

lienmarktes(Preise,Kosten,Miete,Pachtetc.);

• dieBeurteilungsfähigkeitderEntwicklungdeslandesspezifischenGrundstücks-,Miet-,Bau-

undKapitalmarktes und insbesondere der örtlichenAngebots- undNachfragesituation

sowiederEntwicklungstendenzen;

• landesspezifischeKenntnisseüberdiewirtschaftlichenEinflüssevonRechtenundLastenan

Grundstücken(privat-undöffentlich-rechtlicherArt)sowiederenbewertungstechnische

Behandlung;

• dieBeherrschungeinschlägigerfinanzmathematischer,statistischerundrententheoretischer

Verfahren;

• dieBeherrschungderMethodenderMarkt-,Standort-undRenditeanalyse;

• betriebswirtschaftlicheKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind(GrundzügederBilanzie-

rungundRechnungslegung,GrundzügederBaufinanzierungetc.);

• speziellebetriebswirtschaftlicheKenntnissefürdieBewertungvonManagement-/Betreiber-

immobilien;

• technischeKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind:Baugrundverhältnisseeinschließlich

Kontaminierungen, Baukonstruktion und Baustatik, Bauweisen und Bauverfahren, Bau-

stoffe,EigenschaftenundAnwendung,einschlägigeNormenundtechnischeVorschriften,

VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln;

• KenntnisseüberdaslandesspezifischeöffentlichePlanungs-,Bau-undBodenrechtsowie

deslandesspezifischenBewertungsrechts(Verkehrswert-/Marktwertermittlung,Beleihungs-

wert-undVersicherungswertermittlung);

• KenntnisseüberdiefürdieWertermittlungrelevantenlandesspezifischenGesetze;

• dieKenntnisderwesentlichenlandesspezifischenwohnungswirtschaftlichengesetzlichen

BestimmungenundRegelungen;

Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen



• KenntnisseüberwesentlicheRahmenbedingungendernationalen(Bank-)Aufsichtsbehör-

denundBaselIII;

• Kenntnisse über wesentliche Aspekte bei der Bewertung von Immobilienportfolios

(Rahmenbedingungen,Bewertungsdesignetc.)undErstellung/Plausibilisierungdiesernachden

gängigenVerfahren(aggregierteEinzelbewertung,Paket-,Massen-,Desktopbewertungen);

• KenntnisseüberGrundzügederProjektentwicklung, soweit siewertermittlungsrelevant

sind;

• KenntnissezurBewertungvonSpezialimmobilien;

• dieBeherrschungderlandesspezifischenWertermittlungsverfahrenundihrerAnwendung;

• Beurteilungsvermögen,welcheVerfahrenfürwelchenZweck(Marktwert,Beleihungswert,

Versicherungswert)beiderWertermittlungdeszubegutachtendenObjektesheranzuzie-

hensindundwelcheAussagefähigkeitdiese(z.B.hinsichtlichmarktkonformerErgebnisse,

Beleihungsfähigkeit)besitzen;

• RoutinehinsichtlichdesAufbausundderAbfassungvonGutachten;

• Kenntnisse über Haftung und Haftpflichtversicherung des Sachverständigen sowie

KenntnisseinderFührungundinderOrganisationdesSachverständigenbüros;

• KenntnissespeziellerlandesspezifischerVorschriftenzumImmobiliensteuerrechtsowiezum

Rechnungsabschluss;

• die Beherrschung von Methoden zur Analyse der Ertrags- und Kostensituation von

(Betreiber-) ImmobilienundzurProfitabilitätvonGrundstücksnutzungen (inkl.Gebäude-

nutzungen)undNutzungspotenzialen;

• dieKenntnisderlandesspezifischenBesonderheitenbeiderBewertungundBeleihungvon

Immobilien(z.B.Erbbaurechte,Drittverwendungsmöglichkeit,Beleihungsfähigkeit);

• KenntnisseüberdieBehandlungvonRealkreditundPfandbriefsicherheitenimRahmender

Bewertung;

• KenntnisseüberregulatorischeAnforderungen,diesichausdemPfandbriefgesetz(PfandBG)

undderBeleihungswertermittlungsverordnung(BelWertV)ergeben;

• RoutineinderAnwendungderBelWertVimRahmenderWertermittlung;

• KenntnisseüberdieEigenkapitalregelnfürKreditinstitute,insbesondereBaselI,IIundIII,

Standardansatz,InternerRatingansatz(Basisansatz,Fortgeschrittenenansatz);

• KenntnisseüberGrundlagenundZielevonMarkt-undObjektratings;

• KenntnisseüberRating-InstrumentezurobjektivenBeurteilungderQualitätvonImmobilien;

• die Fähigkeit, eineChancen- undRisikoeinschätzung einzelner Immobilien, Immobilien-

projekteundImmobilienportfoliosvornehmenzukönnen;

• dieKenntnisderRating-Kriterien, z.B.Markt,Standort,Objekt,QualitätdesCashflows,

Entwicklungsrisikenund-chancen,undderMessstandardsfürderenQualifizierung;

• dieFähigkeitzurErstellungeinesMarkt-undObjektratingsimRahmenderWertermittlung

erstellen;

• dieKenntnisdergebräuchlichenVerfahrenzuMarkt-undObjektratingsbzw.ihreAnalyse.

27


SpezielleInformationenundZertifizierungsbedingungen

6.2 ZulassungsvoraussetzungenDerAntragsstellermusseinesderfolgendenKriterienerfüllen,umzurDeltaprüfungzumImmo-

biliengutachterCISHypZert(MLV)zugelassenzuwerden,nämlich

• InhabereinesgültigenZertifikateseinernachISO/IEC17024akkreditiertenZertifizierungs-

stellefürImmobilienbewertungsein–dasZertifikatmussmitdemZertifikatCISHypZert(F)

vergleichbarseinhinsichtlichseinesAnforderungsprofilsbzw.derObjektarten

oder

• MitgliedderRICSmitSchwerpunktImmobilienbewertung

oder

• MitgliedbeimAppraisalInstitutesein.

AlleentsprechendenNachweisesinddurchdenAntragstellerzuerbringen.

DieZertifizierungsstelleempfiehlt,dassderAntragsstellerbislangmindestens30Beleihungs-

wertgutachtenerstellthabensoll.

6.3 ZulassungsgutachtenDerAntragstellerhatimRahmenseinerAntragstellungnebendenunterAbschnitt3.3aufge-

führtenUnterlagendreiMarkt-undBeleihungswertgutachtenausfolgendenObjektarteninan-

onymisierterFormvorzulegen:

• GewerblicheGeschäfts-,Industrie-odergemischtgenutzteObjekte,davonmindestenseine

Betreiber-/Managementimmobiliewiez.B.Handelsimmobilie,Freizeitimmobilie,Hoteloder

Pflegeheim.

Alle Gutachtenmüssen zusätzlich einenMarktwert (nachvollziehbar, ermittelt gemäß §16

PfandBGbzw.plausibilisiert)ausweisen.

DiehiereinzureichendenGutachtendürfenproGutachten30Seiteninkl.allerAnlagen,davon

maximalvierObjektfotos,nichtübersteigen.EinLageplanistbeizulegen.BittereichenSiedie

GutachtenindigitalerFormein.

6.4 ZertifizierungsprüfungDie Deltaprüfung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (MLV) umfasst eine schriftliche

PrüfungundwirdinenglischerSpracheangeboten.

StrukturundDauerderschriftlichenPrüfung:

TeilI: ErstellungeinesBeleihungswertgutachtens.

Dazu erhält der Antragsteller eine verbale Objektbeschreibung, ggf. weitere

Unterlagen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.

Bearbeitungszeit:1Stundeund45Minuten.

TeilII: BearbeitungvonEinzelfragenzuunterschiedlichenThemenausdemPrüfstoffver-

zeichnismitdemSchwerpunktgemäßZiffer6.5.DazuerhältderAntragstellerca.

10bis15Einzelfragen(aufgeteiltnachdenBereichenundSchwierigkeitsgradendes

Prüfstoffverzeichnisses).

Bearbeitungszeit:2Stunden.

Esgeltendieo.g.allgemeinenBestimmungendesAbschnittes3.5.



6.5 PrüfstoffDerPrüfstoffistdemalsAnlagebeigefügtenPrüfstoffverzeichniszuentnehmen.

SchwerpunktderPrüfungbildeninsbesonderefolgendeBereiche:

• Immobilienfinanzierung(Ziffer1.2desPrüfstoffverzeichnisses)

• Bautenstandsermittlung,MittelverwendungsprüfungundZustandswerte(Ziffer2.10des

Prüfstoffverzeichnisses)

• KenntnissedesBankenaufsichtsrechts(Ziffer3.3desPrüfstoffverzeichnisses)

• Beleihungswert(Ziffer6desPrüfstoffverzeichnisses)

• BesondereAnforderungenandieImmobilienbewertungausSichtderFinanzwirtschaft(Zif-

fer7desPrüfstoffverzeichnisses)

• Berufsgrundsätze(Ziffer8.4desPrüfstoffverzeichnisses)

• Plausibilitätsprüfung vonGutachten fürAuslandsimmobilien (Ziffer9.3desPrüfstoffver-

zeichnisses)

• Markt-undObjektrating(Ziffer10desPrüfstoffverzeichnisses)

• AktuelleszumImmobilienmarkt

ImPrüfstoffverzeichnis(sieheAnhang)aufgeführteBegrifflichkeitenundVorschriften,dieinan-

derenLändernaußerhalbderBundesrepublikDeutschlandkeineAnwendungfinden,sindfür

Antragsteller,diedorttätigsind,analoganzuwenden.DerAntragstellermussdemnachbspw.

nichtdiedeutschenVorschriftenzumErbbaurechtkennen,sonderndieanalogenVorschriften

zumErbbaurechtdesjeweiligenLandes.

6.6 TitelDurchdaserfolgreicheAbsolvierendesZertifizierungsverfahrenswirdfolgenderTitelverliehen:

DarüberhinausdarfderzertifizierteGutachterdasKürzel„CISHypZert(MLV)“verwenden.

DasKürzelkannz.B.aufVisitenkartenhinterdemakademischenGradabgedrucktwerden.

Esgeltendieo.g.allgemeinenBestimmungendesAbschnittes3.7.

ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen

Anhang



Preisverzeichnis

fürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen

CISHypZert(MLV)

Anhang

Leistung Preis Fälligkeit

Erstzertifizierung

Antragsbearbeitung(Über-prüfungderZulassungsvor-aussetzungen)

500€FälligmitAntragstellung,unabhängigvonderZulassung/TeilnahmeanderPrüfung.

EinmaligeTeilnahmeanderschriftlichenPrüfunginkl.Zertifikatserteilungund-ausstellung

3.200€FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin. StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterschei-nenamPrüfungstagistdervolleBetragzuzahlen. IndemBetragistdieGebührfürdasersteÜberwachungsjahrbereitsenthalten.

WiederholungdergesamtenschriftlichenPrüfung

2.000€

WiederholungeinesTeilsderschriftlichenPrüfung

700€

Rezertifizierung

Rezertifizierungsprüfung 1.500€

FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin.

StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterschei-nenamPrüfungstagistdervolleBetragzuzahlen.

IndemBetragistdieGebührfürdaslaufendeÜberwachungsjahrbereitsenthalten.

VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifikatderHypZertGmbHentfallendieKostenfürweitereRezertifizierungsprüfungen.

Überwachung

Jahresgebühr 550€

FälligzuBeginnjedesÜberwachungsjahresgerechnetabdemGültigkeitsdatumdesZertifikats,erstmalsnacheinemJahr.

VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifikatderHypZertGmbHentfallendieKostenfürdieÜberwachungweitererZertifi-zierungsbereiche.

Ggf.Überwachungsbegut-achtung(beiHinweisenaufMissbrauchusw.)

2.000€ FälligvordemvereinbartenBegutachtungstermin.

*AllePreiseverstehensichggf.zzgl.dergesetzlichenUmsatzsteuer.

BitteüberweisenSiediefälligenBeträgeerstnachErhalteinerRechnungaufdasdortangege-

beneKonto.

31


PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert

Prüfstoffverzeichnis

fürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen

CISHypZert(MLV)

DerImmobiliengutachtermussüberFachkenntnisseinunterschiedlichenVertiefungsgradenhin-

sichtlichdesUmfangsundderTiefederKenntnisseverfügen:

1=Grundkenntnisse(Grundlagen,Basiswissen)

2=vertiefteKenntnisse(Anwendungbeherrschen)

3=Detailkenntnisse(zusätzlichableiten,beweisenkönnen)

Hinweis:DieAngabenzumVertiefungsgradbetreffenDifferenzierungenhinsichtlichdesUm-

fangsundderTiefederKenntnisse.BeiderBeurteilungistimmeraufdieBedeutungfürdieHand-

lungskompetenzdesGutachtersinderImmobilienbewertungabzustellen.

ImFolgendenistdergesamtePrüfstofffürImmobiliengutachterCISHypZert(F)aufgeführt.Die

PrüfungsschwerpunktefürdieDeltaprüfungsindinKapitel6.5„Prüfstoff“genanntundim

nachfolgendenPrüfstoffverzeichnisblauunterlegt.Hierggf.aufgeführteBegrifflichkeitenund

Vorschriften,dieinanderenLändernaußerhalbderBundesrepublikDeutschlandkeineAnwen-

dungfinden,sindfürAntragsteller,diedorttätigsind,analoganzuwenden.DerAntragsteller

mussdemnachbspw.nichtdiedeutschenVorschriftenzumErbbaurechtkennen,sonderndie

analogenVorschriftenzumErbbaurechtdesjeweiligenLandes.

VG=Vertiefungsgrad

Inhalt VG

1 WirtschaftlicheKenntnisse

1.1 VolkswirtschaftlicheKenntnisse

(StrukturundFunktionsweisedesGrundstücks-,Miet-undPachtmarktes)

• RäumlicheundobjektspezifischeTeilmärkte 3

• WirtschaftlicheEinflussfaktorenundihreWirkungsweise

• aufAngebotundNachfrageamImmobilienmarkt

• aufdieBodenpolitik

• aufdasPreisniveauvonImmobilien(PreismechanismusundKomponenten

derPreisbildung)

• DefinitionendervorgenanntenBegriffe

3

• AussagekraftundAnwendungvonIndexreihen 3

• KaufkraftundProduktivitätbundesweitundaufregionalerEbene 2

• BruttoinlandsproduktundseineBezugspunktezurImmobilienwirtschaftundImmobili-

enbewertung

2

• Geld-undKapitalmarkt,seineFunktionundWirkungsweise 2

• KonjunkturzyklenundInflation(Preisentwicklung),ihreAuswirkungenaufdieImmobili-

enmärkte

2

1.2 BetriebswirtschaftlicheKenntnisse

BilanzierungundRechnungslegung

• Gesellschaftsformen

• Rechtsformen

• JahresabschlussnachIAS/IFRS(Bilanz,Gewinn-undVerlustrechnung,Lagebericht,

Ergänzungsrechnungen,Anhang)

• Insolvenzstatus

2



Inhalt VG

Bilanzanalyse

• Bilanz-undKennziffernderGewinn-undVerlustrechnung

• Cashflow

2

AnwendungbetriebswirtschaftlicherKenntnissebei

• Bauträger-,Entwicklungs-undWohnungsgesellschaften

• Immobilienfonds(offeneundgeschlossene)

2

Immobilienfinanzierung

• Methodik

• Risikobeurteilung

• Sicherungsinstrumentarium

• BedeutungundBeurteilungderKapitaldienstfähigkeit

• BedeutungdesAuslaufes

• GrenzenzwischenReal-undPersonalkredit

• Zins-undKapitalkosten

• FinanzierungsformenundFinanzierungsstruktur

• Liquiditätsplanung

2

Unternehmensbewertung

• Unternehmenswert(Begriff)

• Bewertungsansätze

• Bewertungsverfahren

1

1.3 EntwicklungundaktuellerStanddesGrundstücks-,Miet-,Bau-undKapitalmarktes

Werte,KostenundPreise,MietenundPachtennachArtundHöhe(Mietspiegel,Mietdaten-

bank,Miet-undKaufpreissammlung,Bodenrichtwerte,Auswertungsonstigerortspezifischer

Quellen,MarktanpassungsfaktorenundderenBegründung)

3

MarktvoluminaundTeilnehmergruppenamImmobilienmarkt

• StrukturdesImmobilienmarktesnachBestand

• SegmentierungdesWohn-undGewerbeimmobilienmarktes

• WichtigeMarktteilnehmer

• VerfügbareDatenquellenundihreVerwendungsfähigkeit

• EntscheidungskriteriennachObjekttypenundStandorten

3

EinflüssevonsozioökonomischenFaktoren

• AuswirkungenvonBevölkerungs-undHaushaltsmerkmalen

aufdenImmobilienmarkt

• PrognoseinstrumentariumunddessenGrundlagen

• WirkungökonomischerFaktoren(z. B.konjunkturelleEinflüsse)

• Standortfaktoren

• RegionaleBestimmungsfaktoren(LageundräumlicheOrdnung)

3

BedarfseinschätzungeinzelnerImmobilienarten

• DifferenzierungdesunterschiedlichenBedarfs(quantitativundqualitativ)

• AnforderungskriterienvonNutzern

2

MarktbeobachtungundMarktanalysetechnik

• Gutachterausschüsse,derenFunktionundAufgaben(Grundstücksmarktberichte)

• WichtigeamtlicheStatistikenbeiBund,LändernundKommunen

• DatenverfügbarkeitundEinschätzungveröffentlichterDaten(Maklerunternehmensowie

sonstigeVerbändeundOrganisationen)

• QualitativeErhebungsinstrumentarienbezüglichAngebot,Nachfrage,Mieten/Pachten

undRenditenvonImmobilien

• AuswertungvonMiet-undPachtverträgen(TrägerderBewirtschaftungskosten,

Indexierung,VertragslaufzeitenundBonitätsbeurteilungdesMietersinsbesonderebei

Mehrmietenetc.)

3

FaktorenderMiet-undPreisentwicklung

• Miet-undPreisbildungsowiederenEntwicklung,differenziertnachräumlichenund

artenspezifischenTeilmärkten

• PreisbildendeFaktoren

• PreisbildungamBaumarktundBaukostenentwicklung

• KriterienzurWerthaltigkeitvonBauweisen/Ausstattungsmerkmalen

• DatenbereitstellungdurchdieamtlicheStatistik

3

33



Inhalt VG

1.4 RechteundLastenanGrundstückenundderenwirtschaftlicheEinflüsse/bewertungs-

theoretischeBehandlung

• öffentlich-rechtlicherArt,z. B.Denkmalschutz,Baulasten,Landschaftsschutz,

Wasserschutz,Naturschutz,öffentlichgeförderterWohnungsbau

3

• privatrechtlicherArt,z. B.Dienstbarkeiten,Mietverträge,grundstücksgleicheRechte

(insbesondereErbbaurecht)undobligatorischeRechte

3

1.5 MathematischeundstatistischeKenntnisse

EinschlägigefinanzmathematischeRechenverfahreninsbesonderefürdieBewertungvon

rechtsbehaftetenGrundstückenundRechtenanGrundstücken

• Zins-undZinseszinsrechnung

• RentenbarwertberechnungundVerrentung(Zeit,Leib-undewigeRentenunterBerück-

sichtigungderZahlungsweiseundderDynamik)

• Analyse,BeurteilungundBerücksichtigungdesEinflussesvonWertsicherungsklauseln

3

StatistischeKenntnisse

• GrundbegriffederStatistik(Grundgesamtheit,Stichprobe,Zufallsvariable,Fehlermaße)

• Häufigkeitsverteilung,Mittelwerte,Streuungsmaße

• Genauigkeitsanalysen(Sensitivitäts-undRisikoanalyse)

• Regressionsanalysen

• Korrelationsrechnung

2

Renditeermittlungund-analysen 1

1.6 MethodenderImmobilienanalyseundProjektentwicklung

• Basisanalysen(Standortanalyse,Marktanalyse,Gebäudeanalyse,Mietanalyse),Spezialana-

lysen(Bewertungsanalyse,Investitionsanalyse,Machbarkeitsanalyse),Nutzwertanalyse

3

• Management-/Betreiberimmobilien(Bedarfsanalyse,Branchenanalyse,Betreiberbeurtei-

lungundAnforderungskatalog)

3

• Projektentwicklungen(ProjektentwicklungsmarktundUnternehmen,Verfahrensablauf

undBeteiligte,Wirtschaftlichkeits-undRenditeanalyse)

3

1.7 ImmobiliealsAnlageklasse

• OffeneImmobilienfonds

• GeschlosseneImmobilienfonds

• ImmobilienAGs

• REITs

2

2. Technische,technologischeundbauwirtschaftlicheKenntnisse

2.1 Baugrundverhältnisse

• InterpretationvonBaugrunduntersuchungen;

• Gründungsarten

• Wasserhaltung,Abdichtung(NotwendigkeitundKosten)

2

2.2 Altlasten,Kontaminationen,ökologischeBelastungen

• VermutenundErkennenvonAltlastenundKontaminationen,Informationsbeschaffung

(Quellen)

• BeurteilungvonSanierungskonzepten

• rechtlicheKonstellationen(Sanierungspflichtund-pflichtiger)

• Berücksichtigungvorhandener,beseitigterodervermuteterAltlastenimRahmender

Wertermittlung

2

2.3 BaukonstruktionundBaustatik

• NutzungsspezifischeUnterschiedeeinzelnerBauweisen(Mauerwerks-,Stahlbeton-

Stahl-,Holz-oderMischbauweisen)undjeweiligeNutzbarkeitsgrenzen

2

• MöglichkeitenderVeränderung,ErweiterungoderAufstockungvonBauwerkskonstruk-

tionen

2



Inhalt VG

2.4 BauweisenundBauverfahren

• HistorischeBaukonstruktionenundBauweisenzurBeurteilungdervorhandenen

BausubstanzhinsichtlichNutzung(-spotenzial)undLebensdauersowieMöglichkeiten

denkmalpflegerischerMaßnahmen(z. B.Scheinmauerwerk,Sicht-oderVerblendmauer-

werk,Holzbalken-,Träger-oderMassivplattenkonstruktion)

2

2.5 Baustoffe,EigenschaftenundAnwendung

• Bauphysikalische,akustische,thermische,feuchte-oderbrandtechnischeEigenschaften

vonBaustoffen,Baustoff-Technologie

1

2.6 NachhaltigkeitundEnergieeffizienzvonImmobilien

2.6.1 Nachhaltigkeit

• Komponenten,ThemenfelderundKriterien

• Zertifizierungssysteme(DGNB,LEEDusw.)

• NachhaltigkeitundWertermittlung

2

2.6.2 Energieeffizienz

• AspekteundKriterien,Energieausweis

• bautechnischeMöglichkeitenzurVerbesserung

• NutzungerneuerbarerEnergienam/imGebäude

• EnergieeffizienzundWertermittlung

2

2.6.3 Brennwerttechnik,Pelletheizungsanlagen,Solaranlagen,Wärmepumpen,Kraft-Wärme-

Kopplung

1

2.7 NormenundtechnischeVorschriften

• DIN276,277

• ZweiteBerechnungsverordnung(II.BV)

• Wohnflächenverordnung(WoFlV)

• SonstigeEmpfehlungenfürFlächenberechnungen

• Betriebskostenverordnung(BetrKV)

3

• Brandschutz,Schallschutz,Wärmeschutz

• EinhaltungtechnischerVorschriftenundderallg.anerkanntenRegelnderBautechnik

• Arbeitsstättenrichtlinienetc.

2

2.8 VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln

• UnterscheidungzwischenEigenschaft,MangelundSchadensowiejeweiligerWertrele-

vanz

2

2.9 Baukostenkalkulationund-abrechnung

• Rechtsgrundlagen(z. B.VOB,BGB,)

• Kostenschätzung(überBRI,BGF,Grobelementmethode)

• Kostenanschlag(Ausschreibung,Vergabe)

• Kostenfeststellung(Abrechnung)

• Kostengliederung(Kostengruppe)

2

2.10 Bautenstandsermittlung,MittelverwendungsprüfungundZustandswerte(u. a.§4Abs.6

BelWertV)

3

2.11 BauablaufundBauorganisation(Projektplanung)

• BauzeitenplanungüberNetzplan,Balkendiagramm,Weg/ZeitplanungzurBeurteilung

vonTermineinhaltung,Organigramm,Planungs-undAusführungsbeteiligtemitAufgabe

undFunktionderBeteiligten

1

Inhalt VG

35



Inhalt VG

3 RechtlicheKenntnisse

3.1 KenntnissedesöffentlichenPlanungs-,Bau-undBodenrechts

3.1.1 Baugesetzbuch(BauGB)

• ZieleundZweck 1

• BauleitpläneundderenAufstellungsverfahren 2

• SicherungsinstrumentederBauleitplanung 2

• ZulässigkeitvonVorhabenim„beplanten“bzw.„unbeplanten“Innenbereichsowieim

Außenbereich

3

• Planungsschadensrecht 2

• KenntnissezumUmlegungsverfahren(z. B.Einwurfswert,Zuteilungswert,Umlegungs-

vorteil)

1

• KenntnissezumEnteignungsverfahren(z. B.Voraussetzungen,Vorteilsausgleich,Vorwir-

kungderEnteignung,Ausschlusskonj.Weiterentwicklung)

1

• Erschließungsrecht(gesicherteErschließung,Erschließungslast,BeiträgeundAbgaben

fürErschließungsanlagen,FolgerungenfürdenEntwicklungszustandsowiedieWerter-

mittlung)

2

• Sanierungs-undEntwicklungsrecht(BesonderheitenbeiderVerkehrs-/Marktwertermitt-

lung,Anfangs-undEndwert)

3

• VorschriftenzurWertermittlung(Verkehrs-/Marktwertbegriff,Kaufpreissammlung,

Bodenrichtwerte,sonstigeerforderlicheDaten,Gutachterausschüsse)

3

3.1.1.1 Verordnungennach§199BauGB

• Gutachterausschussverordnung,VerordnungzurFührungundAuswertungderKauf-

preissammlungu. a.

3

3.1.1.2 Baunutzungsverordnung(BauNVO)

• ArtderbaulichenNutzung(WR,WA,WS,WB,MIetc.) 3

• MaßderbaulichenNutzung(GFZ,GRZ,BMZetc.) 3

• Bauweise,überbaubareGrundstücksflächeu. Ä. 3

3.1.1.3 Planzeichenverordnung(PlanzV) 2

3.1.2 Landesbauordnungen(LBO)

• AblaufeinesBaugenehmigungsverfahrens 2

• BegriffewieVollgeschoss,Aufenthaltsräume,Wohnung,Abstandsfläche,Stellplatz 3

• Baulasten,Baulastenverzeichnis 3

• kommunaleSatzungen(z. B.Stellplatz-undGestaltungssatzung) 2

3.1.3 ÖffentlichgeförderterWohnungsbau

• Wohnraumförderungsgesetz(WoFG),Wohnungsbindungsgesetz(WoBindG) 2

3.1.4 VerwaltungsrechtlicheVerfahren

• Widerspruchs-undKlageverfahren

• Planfeststellungsverfahren

1

3.1.5 KommunaleAbgabengesetze(KAG)

• BedeutunginBezugaufdiegesicherteErschließungundAbgabensituation 2

3.1.6 Denkmalschutz

• Denkmalschutz-und-pflegerechtderBundesländer 2

3.2 KenntnissebewertungsrechtlicherGesetze,VerordnungenundRichtlinien

• Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV) 3

• Bodenrichtwertrichtlinie(BRW-RL) 2

• Sachwertrichtlinie(SW-RL) 3

• Vergleichswertrichtlinie(VW-RL) 3

• Ertragswertrichtlinie(EW-RL) 3

• Wertermittlungsrichtlinien(WertR) 3



• EntschädigungsrichtlinienLandwirtschaft(LandR),Waldwertermittlungsrichtlinien

(WaldR),Ziergehölzhinweise2000(ZierH2000)

1

• AllgemeineBedingungenfürdieFeuerversicherung(AFB),AllgemeineWohngebäude-

Versicherungsbedingungen(VGB)

2

• Bewertungsgesetz(BewG)und-richtlinien 2

3.3 KenntnissedesBankenaufsichtsrechts

• Pfandbriefgesetz(PfandBG),Beleihungswertermittlungsverordnung(BelWertV) 3

• Kreditwesengesetz(KWG),Solvabilitätsverordnung(SolvV),Groß-undMillionenkredit-

verordnung(GroMiKV)

3

• CapitalRequirementsDirectiveIV–CRDIVundCapitalRequirementsRegulation–CRR

(EUNr.575/2013)

3

3.4 KenntnissedesPrivatrechts

3.4.1 BGB

• Personen(natürliche,juristische) 2

• Eigentumsformen(gemeinschaftlichesEigentum,Alleineigentum) 2

• RechtderSchuldverhältnisse(Kauf,insbesondere§313) 2

• Miete,Pacht,Dienstvertrag,Werkvertrag 3

• Sachenrecht(wesentlicheBestandteile§93und94,ErwerbundVerlustdesEigentums

anGrundstücken,Auflassung,Dienstbarkeiten,Überbau,Notweg,Vorkaufsrecht,Real-

lasten,Hypothek,Grundschuld,Rentenschuld)

3

• GesetzlichesGüterrecht(Zugewinn,Anfangsvermögen,Endvermögen) 3

• Erbrecht(Erbfolge,Pflichtteil,Pflichtteilsergänzung,Gesamthandseigentum), 2

• Mietrecht(WohnraummietrechtundgewerblichesMiet-bzw.Pachtrecht) 3

• Mietbegriffe(ortsüblicheVergleichsmiete,Marktmiete,Abschlussmieteetc.),Mieterhö-

hungsverfahren,UmlegungvonModernisierungskostenaufdieMiete,Umlegungvon

Betriebskostenerhöhungen,UmlegungvonKapitalkostenerhöhungen,Kündigungsrecht

3

3.4.2 Erbbaurechtsgesetz(ErbbauRG) 3

3.4.3 Wohnungseigentumsgesetz(WEG) 3

3.4.4 NachbarrechtsgesetzederLänder 2

3.5 KenntnissedesSteuerrechts

• SteuerlicheWertbegriffe(Grundbesitzwert,gemeinerWert,Einheitswert,Teilwertetc.) 3

• SteuerlicheBewertungsanlässeundeinschlägigeRechtsgrundlagen(Erbschaft-und

Schenkungsteueretc.)

3

• Grunderwerbssteuergesetz(GrEStG) 2

• AuswirkungderUmsatzsteuer(Mehrwertsteueroption,MehrwertsteuerbeimVerkauf) 2

• Einkommensteuergesetz(EStG) 2

• Abschreibungsmöglichkeiten(füreigengenutztebzw.fremdgenutzteGrundstücke,für

denkmalgeschützteObjekteetc.)

2

3.6 KenntnissedesformellenundmateriellenLiegenschaftsrechts,GrundbuchundGrundbuchordnung,

Liegenschaftskataster

3.6.1 Grundbuch

• GrundbuchordnungundGrundbuchverfügung,Grundbuchführung 3

• AufbaudesGrundbuchsbzw.Grundbuchauszugs 3

• BedeutungundFunktiondesGrundbuchs

• Bestandsverzeichnis

• AufgabenundFunktionderAbt.I,IIundIII

3

• Rangstellenproblematik 3

• ÖffentlicherGlaube 3

Inhalt VG

37



• EintragungeninAbt.IIundderenBedeutungfürdieWertermittlung

• Grunddienstbarkeit

• BeschränktpersönlicheDienstbarkeit

• Vermerke

• Vormerkungen

• ErbbaurechtundgrundstücksgleicheRechte

3

• sonstiges

• Zuständigkeit

• Grundstücksbegriff

• Teilung/Abschreibung

• SicherungdesAnspruchsaufÜbertragungeinesGrundstücks

• EinsichtindasGrundbuch

3

3.6.2 Liegenschaftskataster

• BestandteiledesLiegenschaftskatasters(Zahlenwerk,Kartenwerketc.) 2

• Begriffe(Gemarkung,Flur,Flurstück) 3

• ÖffentlicherGlaube 2

3.7 KenntnissesonstigerbewertungsrelevanterRechtsvorschriften,insbesondere

• Preisangaben-undPreisklauselgesetz(PaPkG)und-verordnung(PrKV) 1

• Zwangsversteigerungsgesetz(ZVG) 2

• Bundesberggesetz(BBerG) 1

• Grundstücksverkehrsgesetz(GrdstVG) 1

• Bundesnaturschutzgesetz(BNatSchG) 2

• Bundes-Bodenschutzgesetz(BBodSchG) 2

• Bundes-Immissionsschutzgesetz(BImSchG) 2

• Flurbereinigungsgesetz(FlurbG) 1

• EU-Gebäuderichtlinie 2

• Energieeinsparverordnung(EnEV) 2

• ErneuerbareEnergienGesetz(EEG) 2

• ErneuerbareEnergien-Wärme-Gesetz(EEWärmeG) 2

3.8 SonstigeRechtsgrundlagenfürdieZertifizierung,insbesondere

• Strafrecht/Ordnungswidrigkeitsrecht 1

• UnterschiedederZweckbestimmungvonzivilerHaftungundstrafrechtlicherVerantwor-

tung

1

• GrundsätzedesSchadensersatzrechts 1

• VersicherungsrechtlicheKenntnisse 1

• Versicherungsvertrag,Versicherungsvertragsgesetz 1

• SachverständigenverfahrennachderVVG;Schiedsgutachten 2

• RechtsstellungdesSachverständigenbeiprivaterTätigkeit 3

• Rechtsgrundlage:Vertrag,Definition,Zustandekommen 2

• WerkvertragsrechtundsonstigeVertragstypendesBGB,dieinBetrachtkommen 2

• PrivateBeweissicherung 2

• VergütungdesSachverständigen

• BGB

• Justizvergütungs-und-entschädigungsgesetz(JVEG)

• HonorarordnungfürArchitektenundIngenieure(HOAI)

3

• HaftungdesSachverständigen

• beiprivaterTätigkeitausVertrag/Gesetz

• beigerichtlicherTätigkeit

• MöglichkeitendesHaftungsausschlussesundderHaftungsbegrenzung

3

• GrundzügedesJustizaufbaues,Spruchkörper,Instanzenzüge 1

Inhalt VG



• TeiledesZivilprozesses 1

• SelbständigesBeweisverfahrennachZPO 1

• EinschlägigeTeiledesStrafprozesses 1

• UnterschiedevonZivil-undStrafprozess 1

• RechtsstellungdesSachverständigenbeigerichtlicherTätigkeit 2

• RechteundPflichtendesSachverständigen 3

• Gewerbeordnung 1

4 ErmittlungvonVerkehrswerten/MarktwertenvonGrundstückengemäßImmoWertV

4.1. Anwendungsbereich,BegriffeundallgemeineVerfahrensgrundsätze

• Anwendungsbereich

• GrundlagenderWertermittlung

• WertermittlungsstichtagundallgemeineWertverhältnisse

• QualitätsstichtagundGrundstückszustand

• Entwicklungszustand

• WeitereGrundstücksmerkmale

• UngewöhnlicheundpersönlicheVerhältnisse

3

4.2 ErmittlungdesVerkehrswertes/Marktwertes

4.2.1 GrundsätzederAuswahlderWertermittlungsverfahrenundderenBegründung

• Objektartenwiez. B.unbebauteGrundstücke,bebauteWohngrundstücke(Ein-und

Zweifamilienhaus,Mehrfamilienhaus),gemischtgenutzteGrundstücke

• ObjektemitgewerblicherNutzung,z. B.Gewerbegrundstücke,Groß-/Einzelhandel,

Industrie,Hotel/Gastronomieinkl.Ferienwohnanlagen,Spezialnutzungen,Industriebra-

chen

• Wohnungs-/Teileigentum,Volleigentum,ideelleMiteigentumsanteile

• Erbbaurechte,mitErbbaurechtenbelasteteGrundstücke,Wohnungs-undTeilerbbau-

rechte

• LandwirtschaftlicheGrundstücke

3

4.2.2 Systematik/AufbauderWertermittlungsverfahren

• AllgemeineWertverhältnisseaufdemGrundstücksmarkt(Marktanpassung)

• BerücksichtigungvonbesonderenobjektspezifischenGrundstücksmerkmalenwiez.B.

wirtschaftlicheÜberalterung,überdurchschnittlicherErhaltungszustand,Baumängel,

Bauschäden,Mehr-bzw.Mindererträgeu.a.

3

4.3 Wertermittlungsverfahren

4.3.1 Vergleichswertverfahren

4.3.1.1 ErmittlungdesVergleichswertes

• AbleitungvonVergleichspreisen

• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvonVergleichspreisen

• ErmittlungvonVergleichsfaktoren

• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvonVergleichsfaktoren

• MarktanpassungvonvorläufigenVergleichswerten

• BerücksichtigungbesondererobjektspezifischerGrundstücksmerkmale

• AblaufschemaderVergleichswertermittlung(Verfahrensgang)

3

4.3.1.2 ErmittlungdesBodenwerts

• AnwendungvonVergleichspreisen,BodenrichtwertenunddeduktiverVerfahren

• AnwendungvonUmrechnungskoeffizienten

• BodenwertunbebauterGrundstücke(Land-/Forstwirtschaft,Bauerwartungs-/Rohbau-

land,baureifesLanderschließungsbeitragspflichtig,erschließungsbeitragsfrei)

• BodenwertbebauterGrundstücke

• BebauteGrundstückeimAußenbereich

• AbweichungdertatsächlichenvondermaßgeblichenNutzung

• Unterausnutzung,Liquidationsobjekte

• Überausnutzung

• UmgangmiteinerselbstständignutzbarenTeilflächeeinesGrundstücksoderunter-

schiedlicherGrundstücksqualitäten

3

Inhalt VG

39



4.3.2 Ertragswertverfahren

4.3.2.1 ErmittlungdesErtragswertesaufBasismarktüblicherzielbarerErträge

• AllgemeinesodervereinfachtesErtragswertverfahren(Verfahrensgänge)

• MarktüblicherzielbareErträge,Rohertrag,Reinertrag

• Bewirtschaftungskosten:Betriebskosten,Verwaltungskosten,Instandhaltungskosten,

Mietausfallwagnis,Leerstandskosten,,Modernisierungsrisiko/Revitalisierungskosten

• OrientierungswertefürBewirtschaftungskosten

• Kapitalisierung,Liegenschaftszinssatz,Restnutzungsdauer

• ModellparameterfürdieErmittlungdesLiegenschaftszinssatzes

• Marktanpassung

• BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale

3

4.3.2.2 ErmittlungdesErtragswertesaufBasisperiodischunterschiedlicherErträge

• PeriodischunterschiedlicheErträgeinsbesondereausvertraglichenVereinbarungen

(Verfahrensgang)

• BewirtschaftungskostenbeiperiodischunterschiedlichenErträgen

• KapitalisierungundAbzinsungunterBerücksichtigungderRestnutzungsdauer

3

4.3.3 Sachwertverfahren

4.3.3.1 ErmittlungdesSachwertes

• Verfahrensgang

3

4.3.3.2 Herstellungskosten

• ErmittlungdesHerstellungskosten:AnwendungderNormalherstellungskosten,Gebäu-

destandard,Brutto-Grundfläche,besondereBauteile,besondere(Betriebs)Einrichtungen,

AnwendungvonIndexreihen,Korrekturfaktoren,Baunebenkosten,Außenanlagen,

3

4.3.3.3 Alterswertminderung

• Alterswertminderung:technischeundwirtschaftlicheGesamt-undRestnutzungsdauer,

ordnungsgemäßeBewirtschaftung,üblichewirtschaftlicheNutzungsdauerbaulicher

Anlagen

• MethodenderAlterswertminderung(progressive,degressive,lineareAbschreibung)

• AbschätzungdesGebäudealters(Stilepochen,Baustoffe)

3

4.3.3.4 Marktanpassung-Sachwertfaktoren 3

4.3.3.5 BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale 3

4.4 BodenrichtwerteundsonstigeerforderlicheDaten

4.4.1 ErmittlungvonBodenrichtwerten(BRW-RL)

• Ermittlungspflicht/Grundlagen

• BildungvonBodenrichtwertzonen/MerkmaledesBodenrichtwertgrundstücks

• Ermittlung/BereitstellungderBodenrichtwerte

2

4.4.2 Bodenrichtwerte(§196BauGB)

• EntwicklungszustandundArtderNutzung

• WeiterewertbeeinflussendeMerkmalevonBodenrichtwertgrundstücken(wielandwirt-

schaftlichgenutzteFlächen,baureifesLandetc.)

• Nutzungsarten,Nutzungsmaße

3

4.4.3 Indexreihen

• QuantifizierungvonVeränderungenderallgemeinenWertverhältnissedurchIndexreihen

• ZeitpunktedesErhebungs-undBasiszeitraums

• TypischeIndexreihen(z.B.Bodenpreise,PreisefürETW,PreisefürEinfamilienhäuser)

3

4.4.5 Umrechnungskoeffizienten

• UnterschiedlicheGrundstücksmerkmale

• UnterschiedlichesMaßderbaulichenNutzung/WertrelevanteGeschossflächenzahl

(WGFZ)

• Grundstücksgröße,Grundstückstiefe

3

4.4.6 VergleichsfaktorenfürbebauteGrundstücke

• Ertragsfaktoren

• Gebäudefaktoren

3

Inhalt VG



4.4.7 Marktanpassungsfaktoren,Liegenschaftszinssätze

• AbbildungallgemeinerWertverhältnisseaufdemGrundstücksmarkt

• FaktorenzurAnpassungdesSachwertes(Sachwertfaktoren)

• FaktorenzurAnpassungfinanzmathematischerrechneterWertevonErbbaurechten

(Erbbaurechts-oderErbbaugrundstücksfaktoren)

• ErmittlungvonLiegenschaftszinssätze

3

4.5 AbleitungdesVerkehrswertes/MarktwertesausdemErgebnisdesoderderherangezogenen

Verfahren

• BeurteilungderAussagefähigkeitderWertermittlungsansätzeunddesWertermittlungs-

verfahrenshinsichtlichmarktkonformerErgebnisse

• Begründung,Plausibilitätsprüfungen(auchGrundsätzemarktkonformerWertermittlun-

gen)

3

4.6 BesondereKenntnisseüberInhaltundAufbauvonGutachtenentsprechendgesetzlicher

RegelungenundRichtlinien

3

5. KenntnissezuweiterenWertermittlungsverfahrenundWertermittlungsanlässen

5.1 KenntnissesonstigerBewertungsverfahrenund-methoden(normierteundnichtnormierte)sowie

methodischeBesonderheitenbeibesonderenBewertungsfällen

• BesondereVerfahrenzurBodenwertermittlung(z. B.Mietlageverfahren,Bodenertrags-

verfahren,Grundstücksflächenertragsverfahren,Residualverfahren,deduktiveBoden-

wertermittlung(z. B.werdendesBauland))

3

• ErtragsvervielfachermethodefürWertermittlungszwecke 2

• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvonWohnungs-undTeileigentum 3

• BewertungvonPV-AnlagenundPV-Dienstbarkeiten(SchwerpunktAufdachanlagen) 3

• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvonErbbaurechtenundmitErbbau-

rechtenbelastetenGrundstücken

3

• BeurteilungundBewertungvonRechtenanGrundstückenundBelastungenanGrund-

stücken(z. B.Wohnungsrecht,Dauerwohnrecht,Nießbrauch,Grunddienstbarkeit,

Mieterdienstbarkeit)undvonBaulastensowieErmittlungderWertminderungeines

GrundstücksdurchbestehendeRechteundBelastungen

3

• MethodenderRentenberechnungundVerrentunginBezugaufZeit-,Leib-undewige

Renten

3

• WertermittlungenbeibesonderenwirtschaftlichenundrechtlichenGegebenheiten,wie

z. B.Umlegungs-,Sanierungs-undEntwicklungsmaßnahmen,Denkmalschutz,städte-

baulicheVerträge,öffentlichgeförderterWohnungsbau,ErmittlungvonEnteignungs-

entschädigungen,landwirtschaftlicheGrundstücke,Planungsschäden(Rechtsverlust,

Vermögensnachteile)

3

• Rendite-undRentierlichkeitsanalysen 3

• BewertungimRahmenderRechnungslegungnachHGBundIAS/IFRS 3

• SonderbereichederWertermittlung(z. B.Zwangsversteigerung,Ehescheidung,Erbausei-

nandersetzung,WertermittlungenfürStaatsanwaltschaftenundGerichte)

3

• InternationaleWertbegriffe(z. B.MarketValue)undBewertungsmethoden(z. B.Dis-

countedCashflow-Methode(DCF),Gewinnmethode(ProfitsMethod))

3

5.2 SpeziellebetriebswirtschaftlicheKenntnissefürdieBewertungvonManagement-/Betreibe-

rimmobilien

• Bedarfsanalyse

• Branchen-undMarktanalyse

• BetreiberbeurteilungundAnforderungskatalog

• KenntnisseimBereichGewerbeparks,Logistikimmobilien,Handelsimmobilien,Gastrono-

mieimmobilien,Freizeitimmobilien,Sozialimmobilien,Tankstellen/Autohöfeetc.

3

Inhalt VG

41


5.3 BewertungvonImmobilienportfolios

• Rahmenbedingungen

• WahlderBewertungsmethode

• Einzelbewertung

• Paketbewertung

• Massenbewertung

• Desktopbewertung

• MaßnahmenderQualitätssicherung

3

5.4 BewertungimRahmenderRechnungslegungnachHGBundIAS/IFRS

• AnsatzundAusweisderImmobilienalsVermögenswert

• KlassifizierungskriterienvonInvestment-undNon-Investment-Properties

• DasFair-Value-ModelalsBewertungskonzeptnachIAS/IFRS

• MaßgabenderIAS/IFRS-BewertungfürdieImmobilienbewertunggetrenntnachKlassifi-

zierungsgruppen

3

5.5 WertermittlungenzuAusgleichs-undEntschädigungsleistungensowieimZusammenhang

mitstädtebaulichenSanierungs-undEntwicklungsmaßnahmen(§153und§169sowie§

154und§166BauGB)

2

5.6 BesondereMaßgabenfürverschiedeneBewertungsanlässe(z. B.Kauf/Verkauf,Zugewinnaus-

gleich,Erbauseinandersetzung,Zwangsversteigerung,Versicherung,steuerlicheBewertung,

Umweltschutz)

2

5.7 Gebäudeversicherungswert(Gebäudebrandversicherung)

• BegriffdesGebäudeversicherungswerts,Versicherungsformen(gleitenderNeuwert,

Zeitwert,Wiederherstellungskosten,festeSummeu.a.)

• MethodikundVerfahrenderVersicherungswertermittlunginkl.derversicherungsrechtli-

chenAnforderungen

2

5.8 Miet-undPachtwert,Nutzungsentgelt

5.8.1 MietwertgutachtenfürfreifinanziertenWohnraum

• Begriffe(BGB,ortsüblicheVergleichsmiete,Kappungsgrenze,Wesentlichkeitsgrenze,

Wuchergrenze)

• MieterhöhungsverfahrenbeiWohnraummietverträgen(rechtlicheGrundlagen,Ablauf)

• MietwertgutachtenalsBegründungsmittelfürMieterhöhungsbegehren

• AnforderungenanMietwertgutachten(AufbauundInhalt)

• MethodenderBerücksichtigungMietwertbeeinflussenderZustandsmerkmaleimRahmen

derMietwertermittlung(z. B.Möblierung,besondereAusstattung,Wohnungsgröße)

2

5.8.2 DieKostenmietebeimöffentlichgefördertenWohnungsbau

• BegriffundBerechnungderKostenmiete(Wirtschaftlichkeitsberechnungetc.)

2

5.8.3 Gewerbemietwertgutachten,Pachtwertermittlung

• RechtlicheGrundlagen,Begriffe(BGB,Sittenwidrigkeit,Umsatzpachtetc.)

• AnforderungenanGewerbemietwertgutachten(AufbauundInhalt)

• MethodenderBerücksichtigungMiet-bzw.PachtwertbeeinflussenderZustandsmerk-

maleimRahmenderMiet-bzw.Pachtwertermittlung

2

6. ErmittlungvonBeleihungswertenvonGrundstückennach§16Abs.1und2PfandBGinVerbin-

dungmitderBelWertV

6.1 AllgemeineBestimmungenundVerfahrensgrundsätze

• GrundsatzderBeleihungswertermittlung(§3BelWertV)

• VerfahrenzurBeleihungswertermittlung(§4BelWertV)

• PhilosophiedesBeleihungswertes

• Zwei-Säulen-Prinzip

3


Inhalt VG



6.2 AnforderungenandasGutachtenundandenGutachter 3

6.3 Ertragswertverfahren

• GrundlagenderErtragswertermittlung(§8BelWertV)

• ErmittlungdesErtragswertsderbaulichenAnlage(§9BelWertV)

• ErmittlungdesRohertrags(§10BelWertV)

• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV)

• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV)

• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13BelWertV)

3

6.4 Sachwertverfahren

• GrundlagenderSachwertermittlung(§14BelWertV)

• Bodenwert(§15BelWertV)

• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV)

• WertminderungwegenAlters(§17BelWertV)

• Sicherheitsabschlag

• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahrens

3

6.5 Vergleichswertverfahren

• NachhaltigerzielbareVergleichspreise

• QuellenfürVergleichspreise/-werte


• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahren

3

6.6 Besonderheiten

• BerücksichtigungsonstigerwertbeinflussenderUmstände

• BesonderheitenbeieinzelnenObjekten

• Bauland(§20BelWertV)

• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte(§21BelWertV)

• LandwirtschaftlichgenutzteGrundstücke(§22BelWertV)

• MaschinenundBetriebseinrichtungen(§23BelWertV)

3

6.7 BewertungenimKleindarlehensbereich(§24BelWertV)

• Kleindarlehensgrenze

• AnforderungenanQualifikationundUnabhängigkeit

• ObjektbesichtigungundDokumentation

• StichprobenprüfungdurchGutachter

2

6.8 BeleihungenimAuslandgemäß§25BelWertV

• AbleitungdesBeleihungswertsaufderGrundlageausländischerMarktwertgutachten

3

6.9 ÜberprüfungderGrundlagenderBeleihungswertermittlunggemäß§26BelWertV 3

6.10 WeiteremethodischeUnterschiedebeiderBeleihungswertermittlunggegenüberderVer-

kehrswert-/Marktwertermittlung

• BehandlungvorrangigerundnachrangigerRechteinAbt.IIdesGrundbuchs

• BehandlungvonMehr-/MindermietenundsonstigergeldwerterVor-oderNachteile

• RegulatorischeVorgabenbezüglicheinzelnerBewertungsparameterimSach-,Ertrags-

undVergleichswertverfahren,beiderKapitalisierung(Barwertermittlung)z.B.von

Erbbauzinsreallastenu.a.

• Anlagen1bis3BelWertV

• UmgangmitLeerstandsflächen,strukturellerLeerstand

• AnsatzvonRevitalisierungskosten,Modernisierungsrisiko

3

Inhalt VG

43


6.11 WeitereBesonderheitenbeiderBewertungundBeleihungunterschiedlicherImmobilienarten

• Erbbaurechte(sog.„MünchnerVerfahren“)undmitErbbaurechtenbelasteteGrundstü-

cke

• UnbebauteGrundstücke(land-undforstwirtschaftlicheGrundstücke,Bauland,Abbau-

land,BewertungvonBaulandallgemeinundfürPfandbriefbanken)

• BeurteilungderDrittverwendungsmöglichkeit

• AbschätzungderDeckungsstockfähigkeit

3

7 AnforderungenandieImmobilienbewertungausSichtder Finanzwirtschaft

7.1 Bewertungsanlässe 3

7.2 AbsicherungvonDarlehendurchGrundpfandrechte

• BegriffdesDarlehens,InhaltundBedeutungdesDarlehensvertrages

• GrundpfandrechteundGrundpfandrechtsarten(Hypothek,Grundschuld,Rentenschuld)

• ArtenderGrundschuld(Brief-,Buch-,Einzel-,Gesamt-,Eigentümergrundschuld)

• GrundstücksgleicheRechtealsBelastungsgegenstände

• VerwertungderGrundschulddurchZwangsvollstreckung

3

7.3 BaselIII/GrundpfandrechtlicheSicherheitenbewertung

• CRR(Verordnung(EU)Nr.575/2013)

• Artikel4–DefinitionMarktwert/Beleihungswert

• Artikel124–DurchImmobilienbesicherteRisikopositionen

• Artikel125–DurchWohnimmobilienvollständigbesicherteRisikopositionen

• Artikel126–DurchGewerbeimmobilienvollständigbesicherteRisikopos.

• Artikel208–AnforderungenanImmobiliensicherheiten

•RechtssicherheitdesPfandrechtes

•ÜberwachungdesImmobilienwertes

•Wertüberprüfung

•Dokumentation,Versicherung

• Artikel229–Bewertungsgrundsätze

• Solvabilitätsverordnung(SolvV)

• VorgabenfürdieBemessungdesBeleihungswerts

3

7.4 MarktschwankungskonzeptderdeutschenKreditwirtschaft 3

7.5 RealkreditundPfandbriefsicherheit 3

8 KenntnisseüberdasSachverständigenwesen

8.1 RechtsformenderBerufsausübung 1

8.2 Bewertungsorganisationen,Sachverständigenverbände 2

8.3 GutachterausschüssezurErmittlungvonGrundstückswertenundsonstigenWertermittlungen

undihreAufgaben

3

8.4 GrundsätzefürdieBerufsausübung(sieheZertifizierungsbedingungen) 3

8.5 VertragsrechtfürBewertungstätigkeit

• Sachverständigenvertrag

• Haftungsvereinbarung

2

8.6 Datenschutz

• RechtlicheGrundlagen

• PraktischeUmsetzungimSachverständigenbüro

2


Inhalt VG



8.7 Urheberrecht 2

9 InternationaleImmobilienbewertung

9.1 GrundlagenfürdieErmittlungvonMarktwerten

• BewertungsanlässeimglobalenImmobilienmarktgeschehen

• GrenzüberschreitendeGrundstücksgeschäfte

• AnforderungenausderWirtschaftsprüfungbzw.derinternationalenRechnungslegung

• AnforderungenimBereichderVersicherungs-undKreditwirtschaft

–

RechtlicheRahmenbedingungenundBewertungsstandards

• GültigkeitsbereichdesBaugesetzbuches

• NationaleStandards

• InternationaleWertermittlungsstandards

–

DieunterschiedlichenWertbegriffe

• VerkehrswertgemäßLegaldefinition(§194BauGB)

• MarktwertdefinitionderEU

• MarketValuenachTEGoVA

• MarketValuederRICS

• FairValue

• MarktwertderivateundsonstigeBegriffe

• GemeinsamkeitenundAbgrenzung

–

9.2 WertermittlungnachBewertungsverfahrenunterBerücksichtigungder„EuropeanandInter-

nationalValuationStandards(EVS,IVS)“sowiedem„RedBook“

–

9.3 PlausibilitätsprüfungvonGutachtenüberAuslandsimmobilien 3

9.4 InternationaleImmobilienmärkteundihreBewertungsverfahren(insbesondereinGroßbritan-

nien,Frankreich,Niederlande,Spanien,USA)

• Gutachterwesen

• CharakteristikdergewerblichenImmobilienmärkte

• RechtlicheRahmenbedingungen

• Wertbegriffe/-definitionen

• GewerblicheMietverträge

• Flächenermittlung

• WichtigeWertermittlungsverfahren

–

10 Markt-undObjektrating

10.1 DasImmobilien-Rating/Markt-undObjektrating

• AnforderungenandasMarkt-undObjektrating

• BesonderheitenimImmobilien-Rating

• Abgrenzungzum„klassischen“Bonitätsrating

• DasImmobilien-RatingimRahmenderWertermittlung

• RatingvonBestandsobjekten

• RatingvonProjekten

• RatingsvonoffenenImmobilienfonds

• Objektkategorien

• Rating-Skala

3

Inhalt VG

45


10.2 DasMarkt-undObjektratingvonTEGoVA

• Ratingsystem,Ratingskala,Mess-Standards

• KriteriengruppenundTeilkriterien

• DasRatingergebnis(Ratingblatt)

• BesonderheitenbeimMarkt-undObjektrating

3

10.3 SpeziellenationaleImmobilien-Rating-Modelle

• BesonderheitendesMarkt-undObjektratingsdesVerbandesDeutscherPfandbriefban-

kene.V.

• BesonderheitendesImmobilien-RatingsdesBundesverbandesÖffentlicherBanken

DeutschlandsunddesDeutschenSparkassen-undGiroverbandes(VÖB-Immobilienana-

lyse)

• Sonstige

3

10.4 Hintergrundwissen

• AnforderungenanRatingagenturen

• Nationale/InternationaleRatingagenturenundderenRatingstandards

1


Inhalt VG



Inhalt BW MW

AllgemeineAnforderungenanGutachten

1. Grundsätze

DerGutachterhat x x

• aufeinesachgerechteAuftragsgestaltungund-abwicklunghinzuwirken x x

• dieWertermittlungsgrundlageneigenverantwortlichzuermitteln x x

• UnterlagenundAuskünfteDritteraufPlausibilitätzuüberprüfen x x

• dieQuellenderherangezogenenDatendarzulegen x x

• soweitamWertermittlungsstichtageineÄnderungderderzeitigenNutzungbzw.Nutzbar-

keitabsehbarist,diesedarzulegenundnachMaßgabederrechtlichenundwirtschaftli-

chenRahmenbedingungenangemessenzuberücksichtigen

x x

• diewesentlichenErgebnissederWertermittlungübersichtlichzusammenzufassen.Hierzu

gehöreninsbesondere:

• ArtundHöhedesImmobilienwerts

• Bewertungsmaßgaben(durchGesetzoderdurchdenAuftraggeber),dieeinenvon

dertatsächlichenSituationinderWertermittlungabweichendenZustandunterstellen

• weitereWertbeeinflussendeUmstände

x x

2. JenachVerwendungszweckundObjektgegebenheitsindindieGutachtenfolgendePunkte

aufzunehmen:

2.1 AllgemeineAngaben

• Objektart,Adresse(Gemeinde,Straße,Hausnummer) x x

• AuftragundAuftraggeber,DatumdesAuftrages,Eigentümer x x

• ZweckdesGutachtens(Auftragsinhalt,Verwendungszweckbzw.Beweisbeschluss) x x

• ArtdesWertes x x

• Grundbuch-undKatasterdaten

• Grundbuchbezirk,Grundbuchblatt

• Bestand,Abt.IundII,ggf.auchAbt.III(fallswertbeeinflussend)

• Flur,Flurstücknummer,Grundstücksfläche

x x

• objektbezogeneArbeitsunterlagenundAuskünfte x x

• DatumundTeilnehmerderOrtsbesichtigung x x

• MitwirkungvonHilfskräften x x

• Wertermittlungsstichtag x x

• Qualitätsstichtag x

• AnzahlderGutachtenausfertigungen x x

• InhaltsverzeichnismitSeitenzahlen x x

• Anlagenverzeichnis x x

• Literaturverzeichnis x x

• VerwendeteMaterialien x x

• AnnahmenundAusschlüsse x x

2.2 BeschreibungundBeurteilungderLage

• LagedesGrundstücks(Makro-,Mikrolage) x x

• AngabenzumOrt(Image,Verkehrsanbindung,Nahversorgungetc.) x x

• Wohn-bzw.Geschäftslage,Nachbarschaftslage,Verkehrslageetc. x x

AnforderungenanGutachten

Gutachtenmüssennachvollziehbar,begründetundvollständigseinundsolltenjenachObjektart

undBewertungszweck/-gegenstanddiefolgendenPunkteberücksichtigen:

BW=Beleihungswertermittlung

MW=Marktwertermittlung

47



Inhalt BW MW

2.3 BeschreibungundBeurteilungdesGrundundBodens

• Zuschnitt,topographischeSituation x x

• Bodenbeschaffenheit(Baugrund,Grundwasseretc.) x x

• Kontaminierungen x x

• Erschließung(Verkehr,Ver-undEntsorgung) x x

2.4 RechtlicheSituation,tatsächlicheNutzung

• Tatsächliche/möglicheNutzung x x

• beitrags-undabgabenrechtlicherZustand x x

• informellePlanungen x x

• EntwicklungszustanddesGrundstücks x x

• BauplanungsrechtlicheSituation

• vorbereitendeBauleitplanungu.ä.

• Flächennutzungsplan

• Bereichsentwicklungsplan/LandschaftsplanundsonstigePlanung

• verbindlicheBauleitplanungu. ä.

• Bebauungsplan(§30Abs.1,2und3BauGB)

• Planersatzbestimmungen(§§34und35BauGB)

• AusnahmenundBefreiungen

• ArtundMaßderzulässigenbaulichenNutzung(BauNVO)

• besonderesStädtebaurecht

• Sanierungssatzungen,Entwicklungssatzungen

• ErhaltungssatzungenundstädtebaulicheGebote

• weiteregemeindlicheSatzungen

• städtebaulicheVerträge

• Vorhaben-undErschließungsplan

x x

• Bodenordnungsverfahren x x

• Stadtumbau x x

• EnteignungundEntschädigung x x

• bauordnungsrechtlicheSituation

• Baugenehmigungen

• Abstandsflächen/Nachbarschutz

• Stellplatzpflichten

• Baulasten

• Abgeschlossenheit

x x

• weitereöffentlich-rechtlicheRegelungen,wiez. B.

• Immissionsschutz,Umweltschutz,Naturschutz

• Denkmalschutz

• Planfeststellungen(Fernstraße,Bahnetc.)

• öffentlich-rechtlicheVerträge

x x

• privatrechtlicheSituation

• grundbuchlichgesicherteRechte(Dienstbarkeitenetc.)

• nichteingetrageneRechte,etc.

• Verträge(Miet-undPachtverträge,Teilungserklärungen,

Verwalterverträgeetc.)

• Nachbarrechte

• SchuldrechtlicheVereinbarungen

x x

2.5 BeschreibungundBeurteilungderGebäudeundAußenanlagen

• Gebäudeart,Nutzungen x x

• Baujahr x x

• Bauweise,Baukonzeption(z. B.Grundrissgestaltung,Geschosshöhen,Nutzungsschlüssel) x x

• Baubeschreibung x x

• Bauzustand(auchBaumängel,Bauschäden),HinweiseaufnichtuntersuchteBauteileoder

vermuteteSchäden,Kontaminierungen

x x

• Umweltverträglichkeit x x



Inhalt BW MW

• ZeitpunktundUmfangvonModernisierungenundErweiterungen x x

• erforderlicherAbbruch x x

• Erweiterungsmöglichkeit x x

• besondereBauteile,besondereEinrichtungen x x

• üblicheGesamtnutzungsdauer x x

• technische/wirtschaftlicheRestnutzungsdauer x x

• Nebengebäude x x

• Außenanlagen x x

2.6 Flächen-undMassenangabeneinschl.PrüfungderverwendetenUnterlagen

• angewandteBerechnungsgrundlagen(z.B.DIN-Vorschriften) x x

• verwendeteUnterlagen(Bauzeichnung,Fremdberechnungen,örtlichesAufmaßetc.) x x

• bebauteFläche x x

• Geschossfläche x x

• Wohn-/Nutzfläche x x

• Mietfläche(Wohn-/Gewerberaumfläche) x x

• Brutto-Grundfläche

• zurPrüfungdesPlanungsrechts

• zurErmittlungderHerstellungskosten

• zurErmittlungderwertrelevantenGeschossflächenzahl

x x

• Kubatur(Bruttorauminhalt,umbauterRaumo.a.) x x

• VerhältniszahlderKubaturzuWohn-undNutzfläche x x

• Grundfläche(Grundstücksreserve,Vorder-/Hinterland,Bauland,Gartenlandetc.) x x

• Verhältniszahlen,wiez.B.

• Grundflächenzahl

• Geschossflächenzahl

• Baumassenzahl

x x

2.7 WirtschaftlicheGegebenheitenundGrundstücksmarkt

• AngebotundNachfrage x x

• Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten x x

• BegründungderEigennutzungsfähigkeitbeiEin-undZweifamilienhäuserbzw.Eigentums-

wohnungen

x

• Deckungsstockfähigkeit x

• EignungalsBanksicherheit x x

3. WahlderWertermittlungsverfahrenmitBegründung

3.1 Vergleichswertverfahren

• angepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x

• BodenrichtwertemitgrundstücksbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertverfah-

ren)

x x

• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund

Umrechnungskoeffizienten

x x

• Wohnungs-undTeileigentum(einschließlichsonstigerbebauterGrundstücke) x x

• AngepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x

• VergleichsfaktorverfahrenmitobjektbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertver-

fahren)

x x

• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund

Umrechnungskoeffizienten

x x

• ErmittlungdesVergleichswertes x x

• ErläuterungderverwendetenBegriffeundderDatengrundlage x x

49



Inhalt BW MW

3.2 Ertragswertverfahren

• AuswahlundBegründungdesErtragswertverfahrens:allgemeinesodervereinfachtes

ErtragswertverfahrenoderaufderGrundlageunterschiedlicherErträge

x

• marktüblicherzielbareErträge x

• periodischunterschiedlicheErträge x

• nachhaltigerzielbareErträge x

• tatsächlicheMieterträgemitDarstellungdesMietbegriffsundBeurteilungihrernachhalti-

genErzielbarkeit

x x

• overrent/underrent,BegründungdergewähltenZeitspanne x x

• AngabenübermietvertraglicheBindungen x x

• BerücksichtigungnichtvermieteterodereigengenutzterRäume x x

• Bewirtschaftungskosten:Modell,QuelleundHerleitung x x

• ErmittlungdesReinertrages x x

• AngabedesLiegenschaftszinssatzes:Begründung x

• AngabedesKapitalisierungszinssatzes:Begründung x

• Bodenwert/Bodenwertverzinsung(auchAngabederselbstständigverwertbarenTeilflä-

chen)

x x

• DarstellungdesGebäudeertragsanteils x x

• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahrs;Modell x x

• Kapitalisierung x x

• AbzinsungbeiAnsatzperiodischunterschiedlicherErträge x

• ErmittlungdesErtragswertes x x


3.3 Sachwertverfahren

• ErmittlungderNormalherstellungskostenzumWertermittlungsstichtag/Qualitätsstichtag;

Modell,QuelleundHerleitung

x x

• AngabederBaunebenkosten;Modell,QuelleundHerleitung x x

• ErmittlungderHerstellungskosten x x

• AngabederGesamtnutzungsdauer x x

• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahres;Modell x x

• Feststellungdertechnischen/wirtschaftlichenWertminderung x x

• ErmittlungdesGebäudewertes(einschließlichbesondererBauteileundbesondererEinrich-

tungen)

x x

• BewertungvonAußenanlagen x x

• AnsatzSachwertfaktor x x

• ErmittlungdesSachwertesdernutzbarenbaulichenundsonstigenAnlagen x x


3.4 SonstigeVerfahren,jeweilsmitEinschätzungihrerAussagefähigkeit

• SonstigeVerfahrenzurBodenwertermittlung(Residualverfahrenetc.) x

• SonstigeVerfahrenzurBewertungbebauterGrundstücke(Discounted-Cashflow-Verfah-

ren,Residualverfahrenetc.)

x

• SonstigeVerfahren(z.B.Kontrollverfahren) x

4. Marktwert

• AbleitungdesunbelastetenundschadensfreienVergleichs-,Sach-oderErtragswertesaus

demjeweiligenVerfahrensergebnis,BegründungfürdieAuswahldes/derVerfahren(s)

x

• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderallgemeinenWertverhältnisseaufdem

Grundstücksmarkt(Marktanpassung)

x

• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderbesonderenobjektspezifischenGrund-

stücksmerkmale(BaumängelundBauschäden,Abweichungenvonmarktüblich/nachhaltig

erzielbarenErträgen,RechteAbt.II)

x



Inhalt BW MW

• AbleitungdesVerkehrs-/MarktwertesausdenVerfahrensergebnissen(Begründungevtl.

erforderlicherZu-undAbschlägevomErtragswert,SachwertoderVergleichswert)

x

• AngabedesVerkehrs-/MarktwertsunddesrelativenVerkehrswertsproQuadratmeter

Wohn-oderNutzflächeunddesVielfachendesJahresrein-bzw.Rohertrags

x

• gegebenenfallsBeantwortungdesBeweisbeschlusses x

• BeschreibungdergetroffenenAnnahmen(insbesonderesoweitsievondertatsächlichen

Situationabweichen)

x

5.Beleihungswert

5.1 BesondereAnforderungenausderBelWertV,insbesondere

• VerfahrenzuErmittlungdesBeleihungswertes(§4BelWertV)

• getrennteErmittlungvonSach-undErtragswert

• getrennteErmittlungvonVergleichs-undErtragswert

• besondereÜberprüfungderNachhaltigkeitbeiAbweichungenum

mehrals20ProzentzwischenSachwert/Vergleichswertund

Ertragswert

• BetrachtungderEigennutzungsfähigkeit,ErmittlungdesZustandswertfürimBau

befindlicheObjekteetc.

x

• Gutachten(§5BelWertV),z. B.

• AusführungenzurObjekt-undStandortqualität

• AusführungenzumregionalenImmobilienmarkt

• AusführungenzumpotentiellenKäufer-undNutzerkreisetc.

x

• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV),z. B.

• EinzelkostenansatzfürVerwaltungskosten

• Bandbreiten

• MindesthöhefürdenBewirtschaftungskostenansatz

• Modernisierungsrisikoetc.

x

• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV),z. B.

• Mindestkapitalisierungszinssätze,Bandbreiten

• UnterschreitungderBandbreitenbeierstklassigenImmobilienetc.

x

• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13BelWertV)

• beinegativemGebäudereinertrag

• beiRestnutzungsdauernvonwenigerals30Jahren

• beiBodenwertmehralsdieHälftedesErtragswert

x

• Bodenwert(§15BelWertV),z. B.

• ErforderlicheErhebungenzurErmittlungdesBodenwertes

x

• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV),z. B.


• BeschränkungderBaunebenkostenetc.

x

• ErmittlungdesVergleichswert(§19BelWertV)


x

• Bauland(§20BelWertV)

• ausschließlicheBerücksichtigungvongesichertemBebauungsrecht

x

• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte(§21BelWertV) x

• MaschinenundBetriebseinrichtungen(§23BelWertV),z. B.

• WesentlicheBestandteile

x

• WohnwirtschaftlichgenutzteObjektebeiVergabevonKleindarlehen(§24 BelWertV)

• Kleindarlehensgrenze

• vereinfachteWertermittlung

• MöglichkeitendesBesichtigungsverzichtetc.

x

• BeleihungenimAusland(§25 BelWertV),z. B.

• landesspezifischesGutachten

• Besichtigungserfordernisetc.

x

51



Inhalt BW MW

• ÜberprüfungderBeleihungswertermittlung(§26 BelWertV),z. B.

• Anhaltspunkte

• Leistungsrückstandetc.

x

5.2 BeurteilungderImmobiliealsBanksicherheit(z. B.Drittverwendungsfähigkeit) x x

5.3 BeurteilungderImmobiliehinsichtlichihrerDeckungsstockfähigkeitundVerwertbarkeit x

5.4 BehandlungvonRechteninAbt.IIausSichtderFinanzwirtschaft x

5.5 AbleitungdesBeleihungswertes x

6. SonstigeImmobilienwerte

• SteuerlicheundbilanzielleWerte,VersicherungswertesowieandereWerte,jenachAufga-

benstellung

x

7. Datum,Stempel,Unterschrift x x

• Ggf.Unbefangenheitserklärung x x

8. ErgänzendeAnlagen(sofernfürdieNachvollziehbarkeiterforderlich)

• PlänemitgeeignetemMaßstab:

• Übersichtspläne(1:100.000/Makrolagebis1:5.000/Mikrolage)

• Flurkarte

• Bodenrichtwertkarte

x x

• Gebäudegrundrisse,-schnitteund-ansichten x x

• Berechnungen,FotosmitFotoübersichtunddergleichen x x

• Vermietbarkeit/Verwertbarkeit x x

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10117Berlin

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Zertifizierung · 2020. 2. 10. · CIS HypZert (MLV) 25 6.1 Anforderungen und Zielgruppe 25 6.2...

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