DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2012/2013

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VORWORT.

Nach den fulminanten Vorjahreszahlen wurde auf dem Münchner Büromarkt erneut ein beachtli-ches, wenn auch etwas niedrigeres Ergebnis erzielt.

Der durch Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz im Jahr 2012 hat sich im direkten Ver-gleich zum Vorjahr um etwa 16% auf ca. 716.700 m² (inkl. Eigennutzer) reduziert, übertrifft jedoch leicht die prognostizierten 650-700Tm². Zum Jahresendspurt im IV. Quartal (ca. 200.000 m² Flä-chenumsatz) wurde der 10-Jahresdurchschnitt um gut 12% übertroffen.

Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich, tragen dazu bei, dass sich der Leerstand weiter auf ca. 1.550.000 m² Bürofläche reduziert. Dies bedeutet eine Verringerung der Leerstandsrate um fast 12% bzw. ca. 9 Prozentpunkte auf ca. 6,8% (2011: 7,7%).

Die gewichtete Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4,4% auf nominal € 14,90/m². Noch etwas mehr zieht die gewichtete Spitzenmiete aufgrund des nach wie vor geringen Flächenangebotes in der Innenstadt auf nun € 32,00/m² an (+4,7%).

Insgesamt haben alle Grössenklassen recht homogen Ihren Beitrag zum Flächenumsatz geleistet, wobei hervorzuheben ist, dass ca. 38 % des Gesamtergebnisses durch Abschlüsse < 1.000 m² erzielt wurde. Die Teilmärkte Zentrum-West sowie das Stadtgebiet-Nord mit einem Anteil am Flächenumsatz von ca. 19,3% bzw. 14,1% waren hierbei die umsatzstärksten.

Neben den sonstigen Dienstleistern (ca. 25.5%) trugen die Industrie (15,8%), die Computer-, IT-, und Telekommunikationsbranchen (ca. 14,1%), sowie die Beratungsgellschaften (ca. 13,3%) we-sentlich zum Flächenumsatz bei.

Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage gehen wir für das Jahr 2013 von einem ähnlichen Er-gebnis beim Flächenumsatz, stabilen bis leicht steigenden Mieten sowie mangels Neubautätigkeit weiter sinkenden Leerständen aus.

KENNZAHLEN.

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2012 Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft

WIRTSCHAFTSDATEN Fläche 310,7 km² Einwohner ca. 1.410.000 Kaufkraft/Einwohner 26.124 € BIP/Einwohner 54.171 € Arbeitslosenquote 4,2% Gewerbesteuerhebesatz 490%

BÜROMARKTDATEN 2012 Flächenumsatz ca. 716.700 m² Spitzenmiete ca. 32,00 €/m² Durchschnittsmiete ca. 14,90 €/m² Spitzenrendite ca. 4,6% Flächenbestand ca. 22.7 Mio. m² Leerstandsrate 6,8%

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BÜROMARKTENTWICKLUNG.

BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m²

-

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²)

RUNNING DEALS

BMW-PSA ca. 32.000 m²

Garching _________

Kanzlei Hofmann Eitle

ca. 12.500 m² München-Bogenhausen

_________

NTT-Data ca. 10.000 m²

Mü.-Parkstadt-Schwabing _________

Strabag

ca. 9.900 m² München-Schwabing

_________

BMW AG ca. 9.800 m²

München Moosach _________

TUM

ca. 8.800 m² München-Zentrum

_________

LHSt. München ca. 6.600 m²

München-Freimann _________

EHF Patentanwälte

ca. 6.500 m² München-Neuhausen

_________

1&1 Internet AG ca. 6.500 m²

München-Neuhausen

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NACHFRAGEVERTEILUNG.

FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU

0

100.000

200.000

300.000

400.000

< 10 €/m² 10-15€/m²

15-20€/m²

20-25€/m²

>25 €/m²

FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN

0

50.000

100.000

150.000

200.000

< 500 m² 500 - 999m²

1.000 -1.999 m²

2.000 -4.999 m²

> 5.000m²

BRANCHENVERTEILUNG

3% 6%5%

13%

14%

5%

4%

16%

4%

3%

27%

Pharma/Gesundheitswesen

Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.

Bau- u. Immobilien

Berater, RAe, WP, StB

Computer, IT, Telekommunikation

Freizeit, Bildung

Handel, Vertrieb

Industrie

Medien, Verlage

Öffentliche Verwaltung

Sonstige Dienstleister

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BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.

TEILMARKTKENNZAHLEN

LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE

Zentrum 53.000 15,0 - 40,0 4,9%

Zentrum Nord 12.000 14,0 - 29,0 2,4%

Zentrum Ost 42.000 12,0 - 29,0 9,7%

Zentrum Süd 56.000 11,0 - 18,0 2,8%

Zentrum West 138.000 10,0 - 25,0 4,9%

Stadt Nord 101.000 8,0 - 25,0 4,2%

Stadt Ost 52.000 8,0 – 17,0 7,9%

Stadt Süd 26.000 7,5 – 15,0 21,3%

Stadt West 67.000 8,0 - 16,0 8,0%

Umland 166.000 7,5 - 14,0 15,1%

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ANSPRECHPARTNER.

BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Herzog-Rudolf-Str. 1 80539 München Telefon 089/179594-0, Telefax 089-179594-55 www.privatbank.de

Dieter Mendl Senior Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-22 dieter.mendl@privatbank.de

Stephan Schörnig Senior Berater Bürovermietung und Ansprechpartner Research Tel. 089-179594-26 stephan.schoernig@privatbank.de

Thomas Blessing Berater Einzelhandel und Bürovermietung Tel. 089-179594-23 thomas.blessing@privatbank.de

Tobias Wäscher Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-24 tobias.waescher@privatbank.de

Lisa Merkle Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-27 lisa.merkle@privatbank.de

Alexander Zigan Leiter Bürovermietung und Einzelhandel München Tel. 089-179594-20 alexander.zigan@privatbank.de

Björn Holzwarth Leiter gewerbliche Immobilien Tel. 089-179594-0 bjoern.holzwarth@privatbank.de

Yvonne Strelow Senior Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-25 yvonne.strelow@privatbank.de

HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebe-nen Einschätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung über-nehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.