Immobilienwirtschaft

IN DER PRAXISAusgabe 2/2010

Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft

Integrierter Projektansatz bei der WBG Zirndorf

Die Gebäude und Wohnungen bau-technisch erfasst und dokumentiert, Außenflächen, Gebäude und Wohnun-gen detailliert aufgemessen und alle Grundrisse inklusive Lagepläne digital umgesetzt – eine Bestands erfassung in der Vollversion.

Qualität beginnt bei der Planung

Eine systematische und transparente Projektdurchführung ist der Garant für erfolgreiche Projekte. Entscheidend ist bereits der Projektstart! Wir stellen un-sere Vorgehensweise und unsere Pro-jektleiter näher vor.

wowiconsult goes Nordrhein-Westfalen

Die wowiconsult ist seit April auch in Nordrhein-Westfalen ganz direkt und vor Ort präsent. Schnelle Reaktions-zeiten und Kundennähe waren schon immer ein Qualitätsmerkmal der wowiconsult.

wowiconsult Strategietage in Eltville

Am 16. + 17.09.2010 finden die Stra-tegietage in Eltville statt. Wir stellen die Neuentwicklungen von analysSuite2010 vor und möchten zusammen mit Kun-den und Interessenten die weiteren Ent-wicklungsschwerpunkte für analySuite praxisnah und offen diskutieren.

2 wowiconsult | Immobilienwirtschaft in der Praxis

Im Haus, ums Haus und ums Haus herum – Bestandsmanagement als Vollversion

Eine „Bestandserfassung“ hat für je-

des Unternehmen eine andere Aus-

prägung. Sie kann von der Erfassung

der Außenanlagen über die Gebäude

bis zu den Wohnungen unterschied-

liche Unternehmerbereiche und -pro-

zesse betreffen.

Um eine erfolgreiche Projektdurchfüh-

rung sicherzustellen, ist es dringend

notwendig, vor Projektbeginn die Ziele

im Unternehmen zu kennen. Nur so

können mögliche Synergien bei der

Erfassung genutzt und nachträglicher

Mehraufwand vermieden werden.

Wir empfehlen deshalb unseren Kun-

den, vor Projektvergabe ein Pilot­

projekt durchzuführen, in dem alle

geforderten Leistungsbestandteile am

Beispiel eines Gebäudes (oder mehre-

rer) umgesetzt werden.

Integrierter Projektansatz bei der Wohnungsbau - gesellschaft der Stadt Zirndorf mbH

Das Projektprofil

Die Wohnungsbaugesellschaft der

Stadt Zirndorf mbH wurde 1935 ge-

gründet und hat heute, im Jahr ihres

75-jährigen Jubiläums, einen Bestand

von ca. 1.200 Wohnungen. Die Sanie-

rung des Altbestands wird ein Unter-

nehmensschwerpunkt der kommen-

den Jahre sein.

Diese strategische Ausrichtung sollte

durch eine zielgerichtete Sanierungs-

planung auf eine solide finanzielle Basis

gestellt werden. Notwendig dafür war

eine Analyse des Bestands hinsichtlich

des technischen Zustands und der not-

wendigen Sanierungsmaßnahmen und

-kosten. Darüber hinaus möchte die

WBG Zirndorf auch in der Vermark-

tung der Wohnungen neue Wege

gehen. Im eigenen Internetauftritt

sollten die verfügbaren Wohnungen in

Form ansprechender Exposés präsen-

tiert werden.

Mit dieser Zielsetzung ist die WBG

Zirndorf an die wowiconsult heran-

getreten.

Für die Bündelung aller Aufgabenstel-

lungen führte die wowiconsult im

Oktober 2009 ein Pilotprojekt durch.

Auf der Grundlage eines Pflichten-

hefts wurden alle Aspekte der Be-

standserfassung und Dokumentation

definiert und dokumentiert. Die Ver-

einbarungen wurden anhand eines

Objekts einem Praxistest unterzogen

und der Geschäftsleitung präsentiert.

Nach erteilter Freigabe wurde im Juni

2009 das Gesamtprojekt gestartet.

Gebäude und Wohnungen

Die WBG Zirndorf hatte sich bei den

Begehungen bewusst für eine „inte-

grierte“ Lösung entschieden: Bei der

Bewertung nach analysSuite sollten

mit den Gebäuden die Wohnun-

gen gleich mit begangen und nach

analysSuite bewertet werden.

Bei den Wohnungsbegehungen boten

sich im Vorfeld verschiedene Synergi-

en an:

a) Kontrolle vorhandener Pläne:

Kontrolle der Raummaße sowie

Prüfung der Lage der Räume, Türen,

Fenster und Sanitäreinrichtungen

b) komplettes Ist­Aufmaß:

lichte Raummaße, Vorsprungs-

maße, Raumhöhe, Brüstungshöhe

ab Oberkante Fensterbank,

lichte Leibungsmaße, Aufmaß

von Türen und Fenstern.

Die WBG Zirndorf entschied sich für ein

umfassendes Ist-Aufmaß, da die Priorität

auf einer ganzheitlichen Dokumentation

des gesamten Bestands lag.

Zwischen Juni und September 2009

wurden von der wowiconsult 1.189

Wohnungen in 144 Objekten began-

gen und nach analysSuite bewertet.

Die Bewertungen in den jeweiligen

Baugruppen eines Gebäudes sind au-

tomatisch mit Instandsetzungsmaß-

nahmen und -kosten verbunden und

ermöglichen einen sofortigen Über-

blick über die aktuellen – und über

hinterlegte Lebens dauerkataloge auch

zukünftigen – Instand setzungskenn-

zahlen.

Alle baulichen Zustände wurden von

QMQualitätsm

anagemen

t · Qualitätsmanagement ·

Qua

lität

sman

agem

ent ·

Wo

hnu

ngen

Gebäude

Außenanlagen

Bautechnische Bewertung,

Dokumentation,

Ausstattung,

Wohnungsgrundrisse

Verkehrssicherung,

Lagepläne, Pflanzflächen,

Wegeflächen, Plätze

Baumkataster

Bautechnische Bewertung,

Dokumentation, Verkehrssicherung,

Grundrisse, Ansichten, Schnitte

Strategische Bestandsplanung

den Mitarbeitern der wowiconsult

fotografiert, so dass die Bewertungen

für die WBG Zirndorf jederzeit nach-

vollziehbar sind.

Das im Zuge der Wohnungsbegehungen

durchgeführte Ist-Aufmaß war besonders

detailliert: So wurden u. a. die Heizgeräte

und deren Lage als Element der Plandigi-

talisierung definiert.

Vom Papierplan im Ordner zum

Digitalplan am Bildschirm

Die Anforderung lautete, die vorhan-

denen Planunterlagen mittels CAD

(ALLPLAN) abzuzeichnen und daraus

ansprechende Wohnungslayouts und

Geschosspläne zu erstellen. Durch das

detaillierte Ist-Aufmaß waren darüber

hinaus die Voraussetzungen geschaf-

fen, zusätzlich auch Ansichten und

Schnitte zu generieren.

Bei der Umsetzung der Plandigitalisierung

wird bei der wowiconsult grundsätzlich

Geschäftsführer Rudolf Kordter (links) mit seinem Team

www.wowiconsult.eu 3

ein 3D-Gebäudemodell erzeugt, um die

Grundlage für Mengen ermittlungen

oder Visualisierungen zu schaffen.

Außenflächen­ Erstellung von

Lageplänen

Im Sinne des integrierten Projektan-

satzes wurden bei den Begehungen

auch die Außenanlagen einbezogen.

Die konkrete Anforderung, abwasser-

wirksame Flächen zukünftig auswei-

sen zu können, mündete in die detail-

lierte Aufnahme der Außenflächen,

wo neben Spiel- und Müllstellplätzen

auch die Wege- und Pflanzflächen so-

wie der Baumbestand dokumentiert

wurden.

Diese Dokumentationen inklusive Flä-

chenermittlungen konnte die WBG

Zirndorf Anträgen direkt beifügen.

Darüber hinaus liefern Flächenermitt-

lungen Angaben über Pflanz- und

Rasenflächen, die Lage und den Kro-

nendurchmesser des Baumbestandes

hinsichtlich eventuell erforderlicher

Baumrückschnitte.

Zuordnung in die analysSuite

Planverwaltung

Alle Pläne (Wohnungs- und Geschoss-

grundrisse, Lagepläne) wurden in die

analysSuite Planverwaltung impor-

tiert, wo sie entweder dem jeweiligen

Objekt (Geschossgrundrisse, Lageplä-

ne) oder der jeweiligen Wohnung

zugeordnet sind. Dadurch sind alle

Mitarbeiter der WBG Zirndorf in der

Lage, direkt auf alle Pläne im Unter-

nehmen zuzugreifen.

Die Wohnungsgrundrisse wurden als

PDF und JPG abgespeichert und sind

nun auch Bestandteil des Exposés, das

direkt aus analysSuite heraus erzeugt

werden kann.

Projekte im Bestand: Qualität beginnt bei der Planung! Projekte zur Erfassung und Doku-

mentation des Bestands dauern – je

nach Zielstellung und Bestandsgröße

– zwischen wenigen Tagen und meh-

reren Monaten. Auch wenn die Erfas-

sung der Objekte nach analysSuite

in hohem Maße standardisierbar ist,

unterscheidet sich jedes Projekt vom

anderen.

Die Projektleiter der wowiconsult

führen seit über 10 Jahren Bestands-

erfassungen durch. Unsere Kunden

bescheinigen uns eine „terminlich und

fachlich einwandfreie“ (…) „in hohem

Maße planmäßige und berechenbare

Abwicklung“, und eine „praxisnahe

Projektorganisation und Umsetzung“

des jeweiligen Kundenwunsches.

(Weitere Kundenstimmen siehe

www.wowiconsult.eu)

Welche Faktoren tragen dazu

bei, aus Projekten echte Erfolgs­

geschichten zu machen?

Ein Garant für die fachlich einwand-

freie, zeit- und budgetgerechte Re-

alisierung ist die systematische und

transparente Vorgehensweise in allen

Projektphasen!

Projektauftakt:

Das Organisationshandbuch

Entscheidend für den Projekterfolg ist

bereits der Auftakt mit einer ausführ-

lichen Analyse aller Anforderungen

im Unternehmen. Schlüsselfaktoren

sind ein gemeinsames Verständnis

hinsichtlich der unternehmensspezi-

fischen Projektziele, die Berücksichti-

gung individueller Rahmenbedingun-

gen wie z. B. vorhandene Ressourcen

und das EDV-Umfeld, sowie die Klä-

rung von Kommunikationswegen und

der Informationsverteilung.

Deshalb beginnt bei der wowiconsult

jedes Projekt mit der Analyse der Rah-

menbedingungen und der Dokumen-

tation aller Anforderungen. Optimiert

wird dieser Prozess durch ein unter-

nehmensspezifisches Organisations-

handbuch, das aus den Erfahrungen

vergangener Projekte mit Wohnungs-

unternehmen stetig weiterentwickelt

und optimiert wurde.

Das Pilotprojekt

Auf der Grundlage der im Organisa-

tionshandbuch dokumentierten Richt-

linien wird in der Regel ein Pilotprojekt

durchgeführt. Hier werden die Anfor-

derungen einem Praxistest unterzo-

gen: Passen die Begehungsrichtlinien

zum Unternehmensprozess? Können

Synergien bei der Begehung (z. B.

Kontrolle von Grundrissen, Aufnah-

me von Verkehrssicherungspflichten)

noch optimiert werden? Funktioniert

die Integration der Software in die

EDV-Umgebung? Die Ergebnisse wer-

den dem Auftraggeber präsentiert.

Erst dann erfolgt die Projektfreigabe.

Meilensteine als wesentliche

Komponente des Qualitäts­

managements

Die Definition von Zwischenzielen

bzw. Meilensteinen ist Teil der Projekt-

planung, die im Organisationshand-

buch dokumentiert wird. Während

des Projekts werden die Erreichung

der Zwischenziele und die Qualität der

erbrachten Leistungen in bestimmten

Abständen überprüft. Die Einhaltung

von Meilensteinen reduziert die Ge-

fahr von Missverständnissen und spart

Zeit und Geld. Deshalb ist das Meilen-

steinkonzept eine wesentliche Kompo-

nente unseres Qualitätsmanagements.

Abnahme und Übergabe –

Der Projektabschluss

Jedes Projekt muss neben einem defi-

nierten Anfang auch ein eindeutiges

Ende haben. Für uns bedeutet dies

zum einen, die Ergebnisse der Be-

standserfassung und die sich daraus

ergebenden Strategien vor der Ge-

schäftsführung zu präsentieren. Und

natürlich gehört es ebenfalls dazu,

mit einer praxisbezogenen Schulung

die Mitarbeiter des Unternehmens in

die Lage zu versetzen, die Aufgaben

Wolfgang Günther leitet seit ca. 10 Jah-ren Projekte in der Bestandserfassung. Praxiserfahrung er-warb er sich in über 20 Jahren Berufs-erfahrung als Bau-techniker in einem

Ingenieurbüro. Seine profunden bau-technischen Fachkenntnisse und sei-ne kommunikativen Fähigkeiten sind gerade bei der Projektsteuerung von hoher Bedeutung. Als Schnittstelle zum Kunden und der Entwicklung trägt Herr Günther wesentlich zur praxisnahen Weiterentwicklung der Software und des Dienstleistungs-portfolios bei.

Leitung Projektmanagement

Wolfgang Günther, Bautechniker

> Persönliches

Nach über 18 Jahren Berufserfahrung als Technischer Leiter in einem Wohnungs-unternehmen leitet Günter Hölscher seit mehreren Jahren wowiconsult-Projekte in der Bestandserfas-

sung. Aufgrund seiner Berufserfah-rung kennt er „die andere Seite“ im Projekt und weiß um Strukturen, Kommunikationswege und Abläufe in einem Wohnungsunternehmen. Dieses Wissen – wie auch seine ver-tieften Fachkenntnisse in der Bautech-nik – kommen ihm bei der Projekt - planung und -steuerung sehr zugute.

Projektleitung

Günter Hölscher, Betriebswirt

> Persönliches

Das Vorgehensmodell der wowiconsult GmbH

Pflichtenheft Organisations-

handbuchPilotprojekt Realisierung

Projekt-übergabe &

Schulung

Projekt- und Ressourcenmanagement

Meilensteine, Qualitätssicherung

im Bestandsmanagement mit den

neuen Hilfsmitteln effizient umsetzen

zu können. Aber auch nach Abschluss

eines einzelnen Projekts ist eine Be-

treuung durch unsere Projektmitarbei-

ter bei Fragen und neuen Anforderun-

gen Bestandteil unserer Philosophie!

Projektsteuerung bei der wowiconsult

Aufgaben des Projektleiters:● Erstellung des Organisations-

handbuchs● Einhaltung von Meilensteinen● Qualitätssicherung● Kommunikation zwischen Auf-

traggeber und Projektteam der wowiconsult

● Qualifizierung, Steuerung und Controlling der Projektmitar-beiter

● Übergabe der Projektergebnisse● Schulung der Anwender

4 wowiconsult | Immobilienwirtschaft in der Praxis

Pilotprojekte● Sie möchten eine Gesamtlösung für

Ihre Bestandserfassung, die auf ihr

Unternehmen zugeschnitten ist? ● Sie möchten eine nachvollziehbare

und systematische Vorgehensweise

bei der Projektumsetzung und eine

Bestandsbewertung, die exakt Ihre

Unternehmenssicht abbildet? ● Sie möchten ein Werkzeug, das ein-

fach bedienbar ist und doch alle we-

sentlichen Elemente des technischen

Bestandsmanagements abdeckt? ● Und Sie wollen keinen Datenfried-

hof sondern eine schlanke Daten-

haltung, die Ihre Geschäftsprozesse

unterstützt?

Das bieten wir!

Nehmen Sie uns beim Wort.

Wählen Sie ein oder zwei Objekte in

Ihrem Bestand für ein Pilotprojekt aus.

● Mit einer überschaubaren Investiti-on erhalten Sie konkrete Daten zu Ihrem Bestand!

● Die Ergebnisse aus dem Pilotpro-jekt liefern Ihnen ohne Risiko eine Entscheidungsgrundlage für Ihr weiteres Vorgehen.

● Ihre spezifischen Anforderungen und Richtlinien sind integriert!

● Sie testen ohne Risiko die Vorge-hensweise und Praktikabilität des Programms analysSuite.

● Ihre Mitarbeiter lernen im Pilot-projekt analysSuite2009 kennen und können diese Kenntnisse im Gesamtprojekt anwenden.

> Pilotprojekt – Vorteile

Wir besprechen mit Ihnen Ihre Anfor-

derungen, begehen und bewerten die

ausgewählten Gebäude und Woh-

nungen, messen bei Bedarf gleich mit

auf und fertigen CAD-Grundrisse für

die Wohnungen an. Die Ergebnisse

präsentieren wir in Ihrem Unterneh-

men. Danach entscheiden Sie über die

Vergabe des Gesamtprojekts.

Version: wowiconsult – Immobilienwirtschaft in der Praxis 2/2010

Herausgeber: wowiconsult GmbH

Anschrift: Bötzinger Straße 29a, 79111 Freiburg

Telefon: +49 (0)761 – 7 90 90 150

Web: www.wowiconsult.eu

Umsetzung: © 2010 Jellyfish media GbR

Bildnachweis: Fotolia.com © Ewa Walicka (Titelbild)

> Impressum

Übrigens:

Weitere Planbeispiele finden Sie unter www.wowiconsult.eu

In der Vergangenheit war die WRW GmbH in Düsseldorf Koopera-tionspartner für unsere Kunden in Nordrhein-Westfalen. Nachdem die WRW diese Leistung

nicht mehr erbringt, haben wir uns ent-schlossen, unsere Kunden durch eine ei-gene Repräsentanz in NRW zu betreuen.

Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir einen kompetenten und vielen unserer Kunden bereits bekannten Repräsentanten für Sie ge-winnen konnten.

Herr Wolfgang Rabl, ehemals Prokurist der WRW mit langjähriger Erfahrung in der Wohnungswirtschaft, steht Ih-nen ab sofort als Ansprechpartner zur Verfügung.

Als Spezialist für die Themen Be-standsmanagement und Bestands-strategien wird er Ihnen zu diesen Themenfeldern gerne zur Verfügung stehen und Ihnen das Leistungsport-folio der wowiconsult in den nächs-ten Wochen bei einem Besuch per-sönlich vorstellen.

Sie können Herrn Rabl jederzeit über Mail w.rabl@wowiconsult.eu oder per Telefon 0160 881 9996 erreichen.

> wowiconsult goes NRW

Strategietage auf der Burg Crass 16. + 17.09.2010 in Eltville Unbedingt vormerken: Die Strategie-

tage für die Wohnungswirtschaft

auf der Burg Crass in Eltville finden

dieses Jahr vom 16. – 17.09.2010 im

gewohnt schönen Ambiente der Burg

Crass statt.

Im Fokus wird u. a. die Weiterentwick-

lung von analysSuite2010 stehen:

Nach den aktuellen Erweiterungen

„Zukunftsplanung“ und „Vorgangs-

management“ planen wir für das

kommende Release wieder spannen-

de Neuerungen, wie z. B eine Man-

danten- und Benutzerverwaltung in

analysSuite: Damit können mehrere

Bestände in einer Datenbank verwal-

tet und die Zugriffsrechte auf den be-

trieblichen Bedarf angepasst werden.

Weitere Erweiterungen möchten wir

Ihnen gerne vorstellen und mit Ihnen

diskutieren: Vom Nutzen eines Geo-

informationssystems im Bestandsma-

nagement, über die chronologische

Betrachtung des Portfolios bis hin

zum Einsatz von Portfoliokennzahl-

systemen in der strategischen Pla-

nung. Nutzen Sie die Möglichkeit, die

Einsatzmöglichkeiten von analysSuite

aktiv mitzugestalten!

Übrigens:

Eine Bestandserfassung für Ihren Gesamtbestand ist günstiger als Sie denken!

Projektkosten- übersicht*

ca. 1.000 WE ca. 2.000 WE ca. 5.000 WE über 10.000 WE

Gebäudeanalyse 28 EUR / WE 26 EUR / WE 24 EUR / WE 20 EUR / WE

Gebäudeanalyse & Wohnungs­ begehungen

58 EUR / WE 54 EUR / WE 52 EUR / WE 50 EUR / WE

Gebäudeanalyse & Wohnungs­ begehungen

Plandigitalisierung

110 EUR / WE 105 EUR / WE 100 EUR / WE 90 EUR / WE

* Die Preise sind Durchschnittspreise und können in Abhängigkeit des Verhältnisses Anzahl Gebäude/Anzahl WE und der Anzahl Hauseingänge variieren. Sie enthalten ALLE erforderlichen Projektinhalte wie Projektorganisation, Qualitätssicherung, Schulung und Installation, Software, Vor­Ort­Begehungen und Dokumentation. Lediglich Spesen und Aufmaße werden gesondert kalkuliert. Bei der Plandigitalisierung werden alle Wohnungen und Regelgeschosse als CAD­Daten, PDF­ und JPG­Format zur Verfügung gestellt. Alle Pläne werden vor Ort kontrolliert.

> Planbeispiel