Geschlossene Fonds

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www.boersen-zeitung.de Börsen-Zeitung spezial Verlagsbeilage zur Börsen-Zeitung I 4. Dezember 2012 I Nr. 234 Geschlossene Geschlossene Fonds Fonds

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Solarstrom kommt eine wichtige Rolle im Mix regenerativer Energien zu - Pfandkredit macht kurzfristige Finanzierungen möglich - Vier von fünf geschlossenen Fondshaben gut abgeschnitten - Künftig in einer Liga mitanderen regulierten Produkten spielen

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Börsen-Zeitung spezialVerlagsbeilage zur Börsen-Zeitung I 4. Dezember 2012 I Nr. 234

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„Hier soll ein griffiges Zitat oder einbe-sonderer Fakt stehen“

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Redaktion: Claudia Weippert-Stemmer

Anzeigen: Dr. Jens Zinke (verantwortlich) und Bernd Bernhardt

Technik: Tom Maier

Gestaltung und typografi sche Umsetzung: Thomas Schumann

Titelfoto: Bernd Juergens, dell, il-fede,

Tiberius Gracchus/alle fotolia

Druck: Westdeutsche Verlags- und Druckerei GmbH,

Kurhessenstraße 4–6, 64546 Mörfelden-Walldorf

Verlag Börsen-Zeitung in der Herausgebergemeinschaft

WERTPAPIER-MITTEILUNGEN Keppler, Lehmann GmbH & Co. KG,

Düsseldorfer Straße 16, 60329 Frankfurt am Main

Tel.: 069/27 32-0

Anzeigen Tel.: 069/27 32-115, Fax: 069/23 37 02

Vertrieb Fax: 069/23 41 73

Geschäftsführer: Ernst Padberg

Impressum

Inhalt

Künftig in einer Liga mit anderen regulierten Produkten spielenVon Torsten Doyen | HIH Vertriebs GmbH

Vier von fünf geschlossenen Fonds haben gut abgeschnittenVon Eric Romba | VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.

Pfandkredit macht kurzfristige Finanzierungen möglichVon Robin Miethe | Fidentum GmbH

Solarstrom kommt eine wichtige Rolle im Mix regenerativer Energien zuVon Michael Kohl und Rolf-Dieter Müller Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH

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Neben Umweltver-träglichkeit fallen politische und gesellschaft-liche Faktoren ins Gewicht

Die Politik hat mit der Energie-wende einen Weg beschritten,

an dessen Ende der vollständige Ersatz von Kohle, Öl und Gas durch alternative Energiequellen stehen soll. Solarfonds bilden dabei einen wichtigen Baustein zur Verwirk-lichung der Energiewende. Auch Privatanleger können von dieser Entwicklung profi tieren.

Bereits bis 2020 soll der Anteil re-generativer Energien insgesamt an der Stromerzeugung bei 35 % lie-gen. Überall sind die regenerativen Energien in den Fokus gerückt, je nach Verfügbarkeit der natürlichen Ressourcen mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Die EU-Länder haben sich im Jahr 2007 verpfl ichtet, bis 2020 den Ausstoß an Treibhaus-gasen im Vergleich zu 1990 um 20 % zu verringern und gleichzeitig den Anteil an regenerativen Energien auf 20 % zu erhöhen. Für die einzelnen Mitgliedstaaten wurden verbindliche Zielwerte vereinbart.

Wer mit offenen Augen durch Deutschland reist, sieht bereits heute die zahlreichen Windkraft-anlagen und die Solarparks, deren Bedeutung für den Gesamtener-gieverbrauch in Deutschland stetig wächst. Die Stromerzeugung aus Sonnenenergie hat sich in Deutsch-land im ersten Quartal 2012 um

mehr als 40 % gegenüber dem Vor-jahreszeitraum ausgeweitet. Das entspricht 3,9 Mrd. Kilowattstunden – dem Stromverbrauch von rund vier Millionen Haushalten.

Neben der eindeutig besseren Um-weltverträglichkeit spielen auch politische und gesellschaftliche Fak-toren eine Rolle. Fossile Energieträ-ger sind in Deutschland nicht mehr rentabel abzubauen. Der Bedarf an fossilen Energieträgern wird inzwi-schen durch Importe gedeckt. Am Beispiel Gas lässt sich ablesen, wie schwierig dies ist. Man denke an den Boykott der Ukraine, Gas nach Westeuropa durchzuleiten, sowie an die großen Pipeline-Projekte und die damit verbundenen politischen Diskussionen. Die Nutzung der rege-nerativen Energien – gewonnen aus Sonne, Wind oder Biomasse – macht Deutschland unabhängiger vom Im-port der fossilen Energieträger. Die-se nachhaltigen Ressourcen stehen grundsätzlich dauerhaft und kosten-frei zur Verfügung. In der Dauerhaf-tigkeit liegt ein großer Vorteil dieser Ressourcen.

Ebenso wichtig: Bei dieser Erzeu-gung von Strom entstehen keine klimaschädlichen Emissionen. Die CO2-Bilanz Deutschlands kann we-sentlich verbessert werden. Mit dem zunehmenden Einsatz erneuerbarer

Energien verändert sich die Versor-gungsstruktur: Die zentrale Versor-gung wird teilweise aufgelöst und durch dezentrale Einheiten ersetzt. Die den Verbrauchern zur Verfügung gestellte Energie wird nun vor Ort erzeugt. Kommunen mit günstigen geografi schen oder geologischen Be-dingungen erkannten das Potenzial. Durch ihr Engagement im Bereich der erneuerbaren Energien verbinden sie den Umweltschutz mit der Stärkung der regionalen Wirtschaftskraft. Meist sind es kleinere, im ländlichen Raum gelegene Gemeinden wie Schöneck in Hessen, das mit Windkraftanla-gen so viel Strom erzeugt wie seine ca. 12 000 Bewohner und der gewerb-liche Bereich verbrauchen.

Die Sonne als nahezu unerschöpf-liche Energieressource leistet einen wichtigen Beitrag. So konnte der Anteil des Photovoltaikstroms am Energieverbrauch 2010 um fast 82 % gegenüber 2009 gesteigert werden. Deshalb wurden überall in Deutsch-land große Solarparks errichtet. Hierbei entstehen auch technische Herausforderungen: Die Energie muss an die Endverbraucher geleitet werden, zudem ist eine konstante Energieversorgung zu gewährleisten. So werden technologische Innova-tionen zum Erzeugen und Speichern von regenerativer Energie weiterhin ein spannendes Feld sein.

Energiefonds verbinden gesellschaftspolitisches Engagement mit renditestarken Investitionschancen

Solarstrom kommt eine wichtige Rolle im Mix regenerativer Energien zu

Michael KohlGeschäftsführer der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH

Rolf-Dieter MüllerGeschäftsführer der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH

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Beachtens-werter Wirt-schaftsfaktor

Die ständige Weiterentwicklung hat aus der Branche der regenerativen Energien einen beachtlichen Wirt-schaftsfaktor gemacht. Im Jahr 2010 waren insgesamt 367 400 Menschen dort beschäftigt; das Bundesminis-terium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU) schätzt, dass bis 2020 etwa eine halbe Mil-lion Menschen in der Branche tätig sein könnten. Die Investitionen in Anlagen zur Nutzung regenerativer Energien nehmen stetig zu, laut BMU allein von 2009 auf 2010 um mehr als ein Viertel auf 26,6 Mrd. Euro. Der weitaus größte Teil hiervon, 19,5 Mrd. Euro, wurde im Bereich der Photovoltaik investiert.

Betreiber von Solarkraftwerken sind jedoch nicht etwa die großen

Energiekonzerne – Eon, RWE, EnBW und Vattenfall besitzen nur rund 6 % der gesamten installierten Leistung für erneuerbare Energien in Deutschland. Ein weitaus größeres Engagement zeigen Privatleute, die ihre Häuser aus- oder umbauen, so-wie Fonds und Banken. Für sie sind Solarparks eine solide und nachhal-tige Geldanlage mit einem hohen Wertschöpfungspotenzial – ökono-misch wie ökologisch.

Die Beteiligung an Photovoltaikkraft-werken ist für Anleger ein attrak-tives und nachhaltiges Investment in Sachwerte mit langfristiger Pla-nungssicherheit. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) verpfl ichtet die Stromnetzbetreiber zur Zahlung einer festen Einspeisevergütung – für

die Dauer von 20 Jahren zuzüglich dem Jahr der Inbetriebnahme.

Es gibt zahlreiche Initiativen, um privates Kapital zur Finanzierung der Energiewende zu mobilisieren. Viele geschlossene Fondsanbieter haben in den letzten Jahren erhebliche Beträge für Windkraft und Solar-fonds mobilisiert. Allein die Com-merz Real hat seit 2006 Eigenkapital von 176 Mill. Euro für Solarprojekte in Deutschland generiert. Diese um-fassen über 40 in Betrieb befi ndliche Solarkraftwerke mit 250 Megawatt Peak Gesamtleistung.

Für den Privatanleger ist es wichtig, sich die Anlagemöglichkeit genau anzusehen. Entscheidende Krite-rien sind konkrete Investitionsob-jekte, namhafte Partner, eine solide Prognoserechnung und attraktive Renditeaussichten. Auch auf die Leistungsbilanz und die Kompetenz im Asset Management der Initiatoren ist zu achten, um die Qualität einer Investitionsmöglichkeit zu prüfen.

Die Solarkraftwerke der Commerz Real werden mit dem renommierten und kompetenten Partner Belectric Solarkraftwerke GmbH realisiert. Alle 40 bisher mit Belectric betriebenen Solarkraftwerke laufen über Plan. Im Oktober dieses Jahres hat die Euro-päische Vereinigung für erneuerbare Energien, Eurostar, wieder den Deut-schen Solarpreis verliehen. In der Kategorie Unternehmen wurde Belec-tric ausgezeichnet für seine techni-schen Leistungen bei der optimier-ten Netzintegration von Solarstrom. Gerade hier liegt auch die größte Herausforderung der nächsten Jahre. Die Stromnetze müssen fi t für die Energiewende gemacht werden.

Im Januar 2013 plant die Commerz Real mit dem Partner Belectric den fünften Solarfonds – den CFB-Fonds 180 mit einer Nennleistung von rund 128,5 MWp – auf den Markt zu bringen. Der Fonds investiert in acht Solarkraftwerke an einem sonnen-reichen Standort in Brandenburg und ist mit einer Laufzeit von nur zehn Jahren ein Kurzläufer. Die Aus-schüttungen sind mit 7,50 % p.a. pro-gnostiziert, dazu kommt der Verkauf nach zehn Jahren.

Die Stromerzeugung aus Sonnenenergie ist in Deutschland im ersten Quartal 2012 um mehr als 40 % gegenüber dem Vor-jahreszeitraum gestiegen. Das entspricht 3,9 Mrd. Kilowattstunden – dem Stromverbrauch von rund vier Millionen Haushalten.

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Pfandleiher-gewerbe wird streng überwacht

Robin MietheGeschäftsführer der Fidentum GmbH

Die Ursprünge des Pfandgewer-bes gehen zurück bis ins Mittel-

alter. Schon damals standen Bürgern Pfandhäuser zur Verfügung, die ge-gen Stellung von Pfandgegenstän-den Kredite herausgaben. Hierbei handelte es sich häufi g um Gegen-stände des täglichen Gebrauches, mit denen der Kapitalbedarf des täglichen Lebens gedeckt wurde. Menschen mit größeren Kapitalbe-dürfnissen und werthaltigeren Pfand-gegenständen standen sogenannte Lombardhäuser zur Verfügung. Hier wurden Schmuck, Edelsteine oder Ländereien verpfändet, um Geschäfte vor- oder zwischenzufi nanzieren.

Beide Geschäftsmodelle gibt es noch heute. Während jedermann Pfand-häuser kennt und sie an (fast) jeder Ecke zu fi nden sind, verschwanden Lombardhäuser weitestgehend. Doch in der Hamburger Altstadt wurde diese Geschäftsidee wieder-belebt. Die Lombardium Hamburg GmbH & Co. KG vergibt in der alten Tradition Lombardkredite gegen Stellung von werthaltigen Pfandge-genständen. Beliehen werden insbe-sondere Schmuck, Gold und Kunst – aber auch Oldtimer oder Uhren ge-hören hier zum Tagesgeschäft.

Wie so vieles in Deutschland wird auch das Pfandleihergewerbe mittels Gesetzen streng überwacht. So un-

terliegt auch Lombardium der Deut-schen Pfandleiherverordnung von 1961. Diese regelt neben den Oblie-genheiten dieses Geschäftes unter an-derem auch den Zins, den Pfandleiher verlangen können. Dieser beläuft sich auf 1 % – pro Monat! Da der Pfand-leiher einen Gegenstand verwahrt, kann er hierfür auch noch Gebühren berechnen. Ergebnis: Lombardium kann für seinen Pfandkredit 3,5 % Zinsen und Gebühren verlangen.

Nun wird sich der geneigte Leser fragen: Warum soll jemand solche Zinsen bezahlen? Die Antwort hie-rauf ist ganz einfach: Kunden von Lombardium brauchen in der Regel das Geld gar nicht, sondern benöti-gen die Liquidität. Häufi g bieten sich Geschäftsmöglichkeiten nur kurz-

fristig bzw. müssen kurzfristig ge-nutzt werden. Gerade wenn es sich dann auch noch um größere Summen handelt, sind diese von der Bank häu-fi g nicht in der geforderten Schnel-ligkeit zu bekommen. Da die Margen der jeweiligen Geschäfte jedoch gut sind, kann der Kunde es sich leisten, einen Pfandkredit in Anspruch zu nehmen – denn die Alternative wäre, sich das entsprechende Geschäft entgehen zu lassen.

Ein Pfandkredit stellt also keine Alternative zu einem langfristigen Bankkredit dar, sondern ermöglicht kurzfristige Finanzierungen. Der Pfandkredit wird für drei Monate ab-geschlossen. In dieser Zeit kann der Kunde diesen an einem Tag seiner Wahl auslösen, indem er das Darlehen zurückgibt und für jeden angefange-nen Monat 3,5 % Zinsen und Tilgung zahlt. Kommt der Kunde nicht wie-der, dann gilt: Nach vier Monaten kann der Pfandgegenstand verwertet werden, nach zehn Monaten sollte er das sogar. Denn nach Ablauf die-ser zehn Monate darf das Pfandhaus keine Zinsen und Gebühren für die Folgezeit mehr verlangen. Somit wird der Kunde vor Überschuldung ge-schützt und auch Lombardium kann – eine ordentliche Werteinschätzung vorausgesetzt – gut kalkulieren, denn der jeweilige Wertgegenstand wird natürlich nicht mit seinem vollen

Tendenz weiter steigend – Mit ausgesuchten Partnern neue Geschäftsfelder erschließen

Pfandkredit macht kurzfristige Finanzierungen möglich

LombardClassic 2Tradition mit Zukunft

Anlageobjekt Pfandkredite

Heutiges Investi-tionsvolumen

34 Mill. Euro (nicht gedeckelt)

Halbjährliche Ausschüttung

7,15 % p. a.

Mindest-beteiligung

5 000 Euro

Agio 3 %

Laufzeit 3 Jahre

Quelle: Fidentum

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Auktionsvor-finanzierung im Blick

Wert beliehen, sondern lediglich mit 20 bis 50 % des – von den Experten – ermittelten Wertes.

Anleger können an diesem einmali-gen Geschäftsmodell partizipieren. Mit einer typischen stillen Betei-ligung und einem Investment im „LombardClassic 2“. Die Fidentum GmbH vertreibt dieses Produkt, das der berühmten Geldanlagepyra-mide recht nahekommt. Erstens er-hält der Anleger mit halbjährlichen Ausschüttungen eine Verzinsung in Höhe von 7,15 % p.a., was zweitens in Verbindung mit einer dreijähri-gen Laufzeit als vergleichsweise ren-table und liquide Anlage zu sehen ist. Drittens ist die Anlage sachwert-gesichert, denn zu jedem Euro, den Lombardium als Kapital zur Ver-fügung gestellt bekommt und als Pfandkredit herausgibt, sind effek-tive, werthaltige Sicherheiten in dop-pelter bis dreifacher Höhe hinterlegt.

Der Clou: Sollte es bei Lombar-dium einmal zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten kommen, dann sind

sämtliche Kreditforderungen per Globalzession an die Beteiligungsge-sellschaft abgetreten. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz sämt-liche Kredite, die dann noch zurück-gezahlt werden (und das sind bei Lombardium derzeit immerhin ca. 97 %), nicht Konkursmasse sind, son-dern komplett an die Beteiligungsge-sellschaft abgeführt werden. Das gilt auch für die Verwertungserlöse aus Pfandgegenständen, deren zugrun-de liegende Kredite nicht zurückge-zahlt wurden. Erst wenn alle stillen Gesellschafter ausgezahlt worden sind, kommen die Gläubiger Lombar-diums an die Reihe.

Für die Zukunft ist das Unterneh-men ebenfalls gut aufgestellt. Das Gesamtvolumen des deutschen Pfandkreditmarktes beträgt derzeit etwa 580 Mill. Euro. Tendenz wei-ter steigend, denn die kommenden Eigenkapital- und Kreditvorschriften deutscher Banken lassen nicht unbe-dingt auf eine bessere Kapitalausstat-tung des deutschen Mittelstandes in Zukunft schließen.

Hinzu kommt, dass Lombardium mit ausgesuchten Partnern in neue Geschäftsfelder expandieren wird. Hierzu zählt unter anderem die soge-nannte Auktionsvorfi nanzierung, die mit namhaften Auktionshäusern wie Christie’s oder Sotheby’s angegangen werden soll. Hierbei kann Lombar-dium zum Beispiel die Lösung zwi-schen dem Auktionshaus (welches sehr daran interessiert ist, Gegen-stände für Auktionen sofort hereinzu-bekommen, sie aber erst dann verstei-gern will, wenn man den Zeitpunkt für günstig hält) und dem Versteige-rer (der schnell Geld haben möchte und oft nicht bereit ist, monatelang auf eine Versteigerung zu warten) sein. Ein Szenario, welches von Auk-tionshäusern unisono begrüßt würde. Allerdings schätzen allein die drei großen Auktionshäuser den jährlichen Markt für derartige Auktionsvorfi nan-zierungen auf etwa 800 Mill. Euro. Eine Summe, die deutlich macht, welche Möglichkeiten vorhanden sind und warum Fidentum trotz bereits eingeworbener 80 Mill. Euro weiter Kapital benötigt.

Lombardkredite werden gegen Stellung von werthaltigen Pfandgegenständen vergeben. Beliehen werden insbesondere Schmuck, Gold und Kunst – aber auch Oldtimer oder Uhren gehören hier zum Tagesgeschäft.

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Untersuchung widerlegt Vorurteil

Wer bewerten will, ob ge-schlossene Fonds für Anle-

ger gut oder schlecht laufen, muss sich an eine Regel halten: Abge-rechnet wird zum Schluss. Denn anders als bei offenen Investment-produkten, wo Anleger nahezu je-derzeit investieren oder ihre Antei-le wieder verkaufen können, weiß man bei geschlossenen Fonds erst, wenn sie aufgelöst sind, was sie den Anlegern gebracht haben. Wie viel Geld mit einem geschlossenen Fonds verdient wird, summiert sich aus den Ausschüttungen über die Laufzeit des Fonds und dem Ver-äußerungserlös des Investitionsob-jektes (der Immobilie, des Schiffes, der Solaranlage etc.) am Ende der Laufzeit, wenn der Fonds aufgelöst wird.

Wir beim VGF haben uns die Leis-tungsbilanzen unserer Mitglie-der vorgenommen und alle Fonds herausgefi ltert, die dort als soge-nannte „historische Fonds“ geführt werden. Das sind die Fonds, bei de-nen bereits feststeht, wie viel sie für ihre Anleger verdient haben. 799 haben wir gefunden und ausgewer-tet. Sie wurden zwischen 1972 und 2010 aufgelegt, bewirtschaftet und wieder aufgelöst. Das Ergebnis der Untersuchung widerlegt das Vorur-teil, geschlossene Fonds seien über-wiegend Verlustgeschäfte.

Denn: Vier von fünf Fonds bringen ihren Anlegern mehr ein, als sie zuvor investiert haben. Und zwar nicht nur ein bisschen mehr, son-dern im Durchschnitt 48 % mehr. Bei 10 000 investierten Euro macht das am Ende einen Gewinn von 4 800 Euro. Insgesamt haben die von uns untersuchten Fonds ihren Anlegern in rund 40 Jahren 6,7 Mrd. Euro an Gewinnen gebracht.

Weil immer wieder behauptet wird, geschlossene Fonds produzierten Jahr für Jahr mehrere Milliarden Verluste, haben wir uns auch die-se Seite der Medaille angeschaut. Von den 799 untersuchten Fonds haben 143, also etwa jeder sechs-te, Verlust gemacht. Die Verluste lagen im Schnitt bei 15 % des zuvor investierten Kapitals. Bei unserem Beispiel mit den 10 000 investierten Euro bedeutet das: 8 500 Euro sind zurückgekommen, 1 500 Euro sind verloren. Insgesamt kommt unsere Untersuchung auf 640 Mill. Euro an Verlusten in 38 Jahren.

Im VGF haben sich die Anbieter von geschlossenen Fonds zusammenge-schlossen, denen die Transparenz dieser Anlageklasse ein Anliegen ist. Diese Anbieter repräsentieren derzeit etwa 70 % des gesamten Marktes. Sie haben sich bereits 2007 auf einen gemeinsamen Stan-

dard für ihre Leistungsbilanzen verständigt. Mit den Leistungs-bilanzen geben seriöse Anbieter jedes Jahr Auskunft darüber, wie sich ihre Fonds im Vergleich zu den Prognosen, die im Fondsprospekt gemacht wurden, tatsächlich ent-wickelt haben.

Das geschieht über den sogenann-ten Soll/Ist-Vergleich. Interessierte Anleger können anhand der Leis-tungsbilanz sehen, wie realistisch die Prognosen eines Anbieters sind. Weil Märkte sich unerwartet verän-dern können, sind die Leistungsbi-lanzen aber auch eine Möglichkeit, um zu sehen, wie Anbieter mit Kri-sen umgehen. Dies ist besonders für jene Fonds von Bedeutung, die noch nicht abgeschlossen sind.

Mit der nun vorliegenden Studie zu den historischen Fonds sind die Mitglieder noch einen Schritt wei-tergegangen und haben sich gewis-sermaßen der „Schlussrechnung“ gestellt. Solche Daten zu geschlos-senen Fonds hat es bisher nicht gegeben und sie sind auch in ande-ren Anlageklassen nicht selbstver-ständlich. Wir sind überzeugt, dass Transparenz weiter als bisher gehen muss, damit Anleger uns vertrauen können. Dafür setzen wir uns ein und das werden wir konsequent fortschreiben.

Eric RombaHauptgeschäftsführer und Sprecher des VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.

Anleger erhielten deutlich mehr, als sie zuvor investiert haben – und das nicht nur ein bisschen

Vier von fünf geschlossenen Fonds haben gut abgeschnitten

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Immobilien-quote wird weiter zunehmen

Investments in Top-Immobilien gelten im aktuellen unsicheren

Marktumfeld als stabile Geldanlage. Doch die hochwertigen Objekte sind immer schwieriger zu fi nden und die Preise steigen. Gleichzeitig befi nden sich auch die Investmentvehikel im Wandel. Geschlossene Immobili-enfonds werden zukünftig stärker reguliert. Damit könnten sie für ihre Zielgruppen noch interessanter werden.

Wer im heutigen Marktumfeld Geld möglichst risikoarm anlegen und dennoch eine gewisse Rendite er-zielen muss, ist nicht zu beneiden. Lediglich 1,3 % beträgt die momen-tane Rendite für deutsche Staatsan-leihen mit zehnjähriger Laufzeit – das klassische Wertsicherungsinstrument für Portfolien im Allgemeinen. Dies stellt insbesondere institutionelle Investoren, wie Versicherungen und Pensionskassen, vor enorme Heraus-forderungen, denn diese müssen ihre Renditeversprechen und laufenden Auszahlungen einhalten. Der Anlage-druck ist entsprechend hoch.

Institutionelle Investoren haben be-reits auf diese Entwicklung reagiert und ihre Aktivitäten im Immobi-lienbereich in den vergangenen bei-den Jahren deutlich verstärkt: Von 6,1 % auf 7,3 % hat sich die Immobi-lienquote im Zweijahresvergleich er-

höht, so die Ergebnisse einer Markt-erhebung des Analysehauses Feri. Insbesondere Versicherungsgesell-schaften haben sich demnach deut-lich stärker am Immobilienmarkt engagiert. Mehr als die Hälfte der befragten 103 institutionellen In-vestoren plant, die Immobilienquote weiter zu steigern.

Seit Jahren ist die Nachfrage nach Core-Objekten konstant hoch. Gleichzeitig sinkt das Neubauvolu-men tendenziell, da es für Projekt-entwickler aufgrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken immer schwieriger wird, eine Finanzierung zu erhalten. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass die Angebote rar ge-worden sind und die Preise steigen, was sich wiederum in den Ankaufs-renditen niederschlägt: Waren vor zwei Jahren noch durchschnittliche Ankaufsrenditen zwischen 5 und 6 % bei Core-Objekten möglich, so liegen diese momentan bei 4,5 bis 5 %. Im aktuellen Niedrigzinsum-feld ist das allerdings immer noch ein attraktiver Wert.

Vor diesem Hintergrund rücken Im-mobilien vermehrt in den Fokus der Investoren. Insbesondere Deutsch-land gilt unter Anlegern als sicherer Hafen in Europa. Nach Großbritan-nien verzeichnet die Bundesrepu-blik die meisten Investitionen im Im-

mobiliensektor. Auf der Suche nach möglichst sicheren und gleichzeitig attraktiven Anlagemöglichkeiten sind insbesondere Investments im Core-Segment gefragt, also in hoch-wertige moderne Gebäude in Top-Lagen mit langfristigen Mietver-trägen und guten Mieterbonitäten. Diese Objekte produzieren einen stabilen wie attraktiven Cash-fl ow, mit stetigen und vergleichsweise planbaren Erträgen. Gleichzeitig ist ein Totalverlust bei einem solchen Investment nahezu ausgeschlossen.

Über die Wahl des richtigen Objekts hinaus ist die Entscheidung, in wel-cher Form investiert wird, ausschlag-gebend für den Erfolg der jeweiligen Anlagestrategie. In Betracht kom-men sowohl ein direkter als auch ein indirekter Immobilienerwerb.

Direktinvestitionen in Immobilien bieten zwar die aus Investorensicht maximale Rechtsposition sowie höchste Transparenz bezüglich des Anlageobjektes. Für den Großteil der privaten sowie kleineren und mittleren institutionellen Anleger ist diese Form des Immobilieninvest-ments jedoch aufgrund der hohen notwendigen Investitionsvolumina kaum zugänglich.

Über indirekte Anlagen können sich solche Investoren auch mit kleine-

Attraktivität geschlossener Immobilienfonds steigt – Core-Objekte werden rar

Künftig in einer Liga mit anderen regulierten Produkten spielen

Torsten DoyenGeschäftsführer der HIH Vertriebs GmbH

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Private Placement für Institutionelle und sehr Vermögende

ren Investitionssummen an einer Immobilie beteiligen. Dabei ist bei geschlossenen Immobilienfonds in Form einer GmbH & Co. KG die Trans-parenz im Hinblick auf das Objekt, den Cash-fl ow und die vollständige Kalkulation besonders hoch – aus zwei wesentlichen Gründen:

Erstens wird die Beteiligung in ei-nem Verkaufsprospekt ausführlich dargestellt, der sowohl gesetzlich festgelegten Kriterien genügen als auch von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Ba-Fin) gestattet werden muss.

Und zweitens stehen das Objekt oder die Objekte, in die investiert werden soll, bei geschlossenen Fonds fest. Hier unterscheiden sie sich etwa von offenen Immobilienpublikums-fonds, die ihr Portfolio in der Regel nicht nur breiter streuen, sondern darüber hinaus aktiv managen.

Für Investoren folgt daraus: Wer in eine bestimmte Immobilie be-ziehungsweise eine überschaubare Zahl von Objekten investieren möch-te und Wert auf eine detaillierte Ana-lyse und Prognose auf Objektebene sowie hohe Transparenz legt, für den ist ein geschlossener Fonds ein be-sonders geeignetes Vehikel.

Für institutionelle Investoren und sehr vermögende Privatanleger kann insbesondere das Private Placement, eine Sonderform einer geschlossenen Beteiligung, eine in-teressante Alternative darstellen. In solchen individuell strukturierten Investments werden wenige vermö-gende private oder institutionelle Anleger von den Anbietern direkt angesprochen. Im Rahmen der Due Diligence prüfen die Investoren das Investment anhand der originären Projektunterlagen, die Transparenz ist entsprechend hoch. Private Place-ments bieten vor allem den Vorteil einer höheren Effi zienz und Flexi-bilität: Sie ermöglichen günstigere Kostenstrukturen und eine stärker auf die Interessen und die Risikonei-gung von Investoren ausgerichtete Investitionsstrategie.

Um Anleger geschlossener Immobi-lienfonds noch besser zu schützen,

sollen diese im Rahmen der EU-Richtlinie über die Verwalter alter-nativer Investmentfonds (AIFM-Um-setzungsgesetz) zukünftig stärker reguliert werden. Die Umsetzung der AIFM-Richtlinie in nationales Recht muss bis zum 22. Juli 2013 über die Einführung des neuen Kapitalan-lagegesetzbuches (KAGB) erfolgen.

Für den geschlossenen Fondsbereich sind nach dem aktuellen Stand des Gesetzentwurfes (KAGB-E) zum KAGB des Bundesfi nanzministe-riums im November unter anderem folgende Regulierungen geplant: Die Mindestbeteiligungssumme bei nichtrisikogemischten Fonds liegt zukünftig bei 20 000 Euro. Der Grundsatz der Risikomischung wird neu defi niert: So besteht Risiko-mischung dann, wenn der Fonds entweder in mindestens drei Sach-werte investiert oder bei einer wirt-schaftlichen Betrachtungsweise die Streuung des Ausfallrisikos gewähr-leistet wird. Bei einer Immobilie könnte solch eine Streuung etwa die Vermietung an mehrere Mieter be-deuten, eine genaue Defi nition steht jedoch noch aus.

Darüber hinaus wird der Fremd-kapitalhebel auf maximal 60 % des Objektwerts beschränkt. Hin-zu kommen weitere, umfangrei-che Reporting-Pfl ichten und eine Verpfl ichtung zur Schaffung eines Risiko- und Liquiditätsmanagements auf Seiten der Fondsinitiatoren. Außerdem soll bei den Investment-KGs bzw. Investment-AGs eine jähr-liche Bewertung der Assets vorge-nommen werden.

Alles in allem werden geschlossene Fonds so im Hinblick auf Transpa-renz und Sicherheit künftig in einer Liga mit den anderen regulier-ten Produkten, beispielsweise den ausschließlich auf institutionelle Investoren ausgerichteten Immobi-lien-Spezialfonds, spielen. Für die Anbieter geschlossener Fonds, die in der Lage sind, die Anforderungen des KAGB zu erfüllen, ergeben sich daraus Chancen, neue Investoren für sich zu gewinnen. Für Anleger bedeutet das, dass sich das Spek-trum ihrer Möglichkeiten durch die Regulierung erweitern wird.Fo

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„Hier soll ein griffiges Zitat oder einbe-sonderer Fakt stehen“

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