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Halbjahresbericht 2011 – 2012

Agenda

Abschluss Geschäftsjahr 31. März 2012Bilanzpräsentation 5. Juni 201223. ordentliche Generalversammlung 29. Juni 2012

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Das Halbjahr in Kürze Seite 2 Aktionärsbrief Seite 6 Portfolio Seite 8 Finanzbericht Seite 19

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Das Halbjahr in KürzeKennzahlen 3Highlights 4Bedeutende Aktionäre 5

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Kennzahlen

in Mio. CHF 1.4.2011 bis 30.9.2011

1.4.2010 bis 31.3.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010 1

Erfolgsrechnung

Mietertrag 40 91 46

Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften –0,4 –17 –6

EBITDA (ohne Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften) 30 70 35

Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 11 23 11

Erfolg 3,6 7,3 3,2

EPRA Eigenkapitalrendite 0,9% 1,7% 0,8%

Bilanz

Anlageliegenschaften 1 198 1 282 1 381

EPRA Eigenkapital 412 423 423

EPRA Eigenkapitalquote 32,0% 30,7% 28,8%

Hypotheken 787 882 967

Loan to Value in % 65,7% 68,8% 70,0%

Kennzahlen pro Aktie in CHF

Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 0.14 0.28 0.12

Erfolg der Aktionäre 0.04 –0.01 –0.01

EPRA NAV pro Aktie 5.84 5.94 6.01

NAV pro Aktie 4.84 5.27 5.03

Börsenkurs 2.90 3.83 3.58

Nennwertrückzahlung – – –

Portfolio

EPRA Mietertragsrendite, brutto 6,2% 6,6% 6,6%

EPRA Mietertragsrendite, netto 5,4% 5,9% 5,8%

Durchschnittlicher Zinssatz 4,6% 4,5% 4,5%

Leerstandsquote (monetär) 11,3% 11,4% 10,7%

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den Seiten 62 bis 64 und der EPRA Performance Messung auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.

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HighlightsPortfolioMieteinnahmen CHF 40 Mio. (–14%). Portfolioentwick-lung Verkauf von sieben Immobilien im Wert von CHF 39 Mio. Leerstandsquote leicht gesunken auf 11,3%. Bewertungen Schweiz positiv, Frank-reich und Deutschland leicht negativ, Niederlande negativ – insgesamt Bewertung von CHF –0,4 Mio. gegenüber CHF –6,3 Mio. im Vorjahr. Energieeffizienz Projekt in Dortmund erhält als eines der ersten Umbauprojekte in Deutschland das DGNB-Zertifikat.

FinanziellesNegativer Währungseffekt CHF/EUR von – 6% am Stich-tag, –12% Durchschnittskurs beeinflusst Gesamtrechnung. Resultat Gewinn vor Steuern von CHF 8,3 Mio. gegenüber CHF 4,9 Mio. im Vorjahr. Gewinn nach Steuern CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr. Weitere Reduktion Ad-ministrationskosten von 13%. Aufnahme einer Anleihe in der Schweiz über CHF 50 Mio. und Reduktion der kurzfristig fälligen Darlehen. Verbesserung LTV von 68,8% auf 65,7%. EPRA-Eigenkapitalquote verbessert von 30,7% auf 32%.

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BedeutendeAktionäre

Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 30.9.2011: 59 724 486

30.9.2011 Offenlegung gemäss SESTA

Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 1 12,16% 12,16% am 17.11.2010

Forum European Realty Income L.P., Cayman 1 7,68% 7,68% am 17.11.2010

Total 19,84% 19,84% am 17.11.2010

Lamesa Holding SA, Panama 9,36% 9,36% am 17.11.2009

SUVA, Luzern 8,22% 7,13% am 28.11.2007

Barron Investments Limited, Guernsey 6,83% 7,29% am 07.01.2011

Ausgleichsfonds der AHV, Genf 3,26% 3,26% am 05.01.2011

1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, welche insgesamt 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärbindungsverträge. Die Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwal-tungsrat vertreten.

Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert übeschreiten:

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Brief anunsere Aktionäre

Züblin weist für das erste Halbjahr 2011/2012 trotz schwierigen Umfelds ein gutes Resultat aus. Der zaghafte wirtschaftliche Aufschwung in Europa wurde durch die weiterhin ungelöste Staatsverschuldungs- und Bankenkrise überschattet. Dies hat zu einem weiteren Wertverlust des Euro geführt.

Dennoch steigerte Züblin den Gewinn und verbesserte das Bilanzbild. Die Gruppe erzielte einen Gewinn von CHF 3,6 Mio., was einer Verbesserung von 10,3% entspricht. Die EPRA Eigenkapitalquote stieg um 1,3 Prozentpunkte auf 32%. In der Berichts-periode konnten sieben nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland verkauft werden.

Die Planung des Umbauprojekts «Jatte 1» in Paris wurde abgeschlossen. Die Erteilung der Baubewilligung wird anfangs 2012 erwartet, was einen Baubeginn im März 2012 erlaubt. Die Finanzierung im Umfang von EUR 55 Mio. wird gruppenintern bereit gestellt.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Pierre N. Rossier, Präsident des Verwaltungsrats, und Bruno Schefer, CEO

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Durch den Verkauf von sieben strategisch nicht konformen Immobilien in Deutschland und den Niederlanden wurde das Portfolio opti-miert. Der Wert der verkauften Liegenschaften betrug CHF 39 Mio. Der Mietertrag reduzierte sich entsprechend und auch aufgrund des schwachen Euro um 14% auf CHF 40 Mio., verglichen mit CHF 46 Mio. im Vorjahr. Züblin konnte dank der Verkäufe und dadurch, dass sie Refinanzierungsmöglichkeiten optimal wahrnahm, den Finanzaufwand um 24% senken. Zudem reduzierte die straffe Kosten-kontrolle die administrativen Kosten um weitere 13%. Ferner hat die Gruppe einen erheblichen Währungserfolg erzielt, nachdem Euro-Darlehen auf Stufe Holding unter dem heutigen Interventionskurs der Nationalbank und dem Wechselkurs per 31. März 2011 (CHF 1.30) zurückbezahlt wurden. Somit konnte der liquiditätswirksame operative Gewinn verglichen mit der Vorjahresperiode trotz-dem auf dem gleichen Niveau gehalten werden.

Wie in der Vergangenheit zeigen die Marktwertveränderungen ein unterschiedliches Bild. Während die Schweizer Immobilien wei-terhin vom starken Markt profitierten und eine Wertsteigerung von 2,8% erzielt werden konnte, mussten die Werte in Frankreich und Deutschland um jeweils 0,7% nach unten korrigiert werden. In den Niederlanden leidet der Markt immer noch unter der schwachen Nachfrage und einem hohen Leerstand. Eine weitere Wertkorrektur von 3,7% war deshalb notwendig. Insgesamt ergab dies eine leichte Abwertung von CHF 0,4 Mio. gegenüber CHF 6,3 Mio. in der Vergleichsperiode. Hinzu kam ein Verlust aus dem Verkauf bei einer Anlageliegenschaft von CHF 2,8 Mio. Unter Berücksichtigung des höheren Steueraufwands als Folge des guten Resultats in der Schweiz betrug das Gruppenergebnis CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr, was einer Steigerung von 10,3% entspricht.

Die Züblin Immobilien Holding hat im Juli 2011 eine 4% CHF-Anleihe mit einer Laufzeit von vier Jahren in der Höhe von CHF 40 Mio. herausgegeben, die im September 2011 um weitere CHF 10 Mio. erhöht wurde. Diese Mittel wurden für die Tilgung von kurzfris-tigen Immobilienfinanzierungen und für die Ablösung eines Darlehens auf Holdingstufe eingesetzt. Ferner wurden die Einnahmen aus Verkäufen mehrheitlich an die Banken zurückgeführt, woraus eine verbesserte Loan-to-Value-Ratio resultierte. Diese betrug per 30. September 2011 65,7%, gegenüber 68,8% per 31. März 2011 und 70,0% per 30. September 2010. Ebenfalls konnten sämtliche kurzfristigen Finanzierungen abgelöst oder um drei oder fünf Jahre verlängert werden.

Grösstes Umbauprojekt der Züblin Gruppe ist «Jatte 1» in Paris. Hauptmieter der Immobilie war bis anhin Roche. Die umfangrei-chen Vorbereitungsarbeiten sind mit der Vergabe an die Bouygues Gruppe als Totalunternehmerin abgeschlossen. Damit hat Züblin Kosten-, Termin- und Qualitätssicherheit. Die Gesamtinvestition beträgt EUR 55 Mio. und der Baubeginn ist für Anfang März 2012 vor-gesehen. Die Gruppe prüfte für die Finanzierung verschiedene Alternativen und entschied sich, das Renovationsprojekt ohne Beizug von Partnern durchzuführen. Die Finanzierung erfolgt über ein Darlehen der Züblin Immobilien Holding an die direkte Besitzerin der Immobilie «Jatte 1», eine 100%ige Tochter der Züblin Immobilière France SA. Das Darlehen wird durch die weitere Erhöhung der Anleihe in der Schweiz (CHF 10 Mio.), den bestehenden sowie den geplanten operativen Cashflow der Gruppe refinanziert.

Das Renovationsprojekt in Frankreich führt bei der Züblin Gruppe in den nächsten zwei Jahren zu 10 bis 15% weniger Mieteinnahmen im operativen Geschäft. Trotz anhaltender schwieriger Marktbedingungen geht Züblin den eingeschlagenen Weg konsequent weiter. Das heisst, in Energieeffizienz investieren, die Eigenkapitalquote verbessern sowie Kompetenz und Qualität für unsere Kunden bieten – und somit die nachhaltige Entwicklung der Gruppe sichern.

Pierre N. Rossier Bruno ScheferPräsident des Verwaltungsrats CEO

Gutes operatives Ergebnis

Verbesserte Marktwert-veränderungen

Verbessertes Bilanzbild

Renovationsprojekt «Jatte 1»in Paris kommt planmässig voran

Ausblick

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PortfolioGesamtportfolio 10Portfolio Schweiz 12Portfolio Frankreich 13Portfolio Deutschland 14Portfolio Niederlande 17

Au

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assi

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.

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Der Wert des Gesamtportfolios hat von CHF 1 282 Mio. auf CHF 1 198 Mio. um CHF 84 Mio. abgenommen. Investitio-nen von CHF 16 Mio. stehen Verkäufe von CHF 39 Mio., negative Marktwertveränderungen von CHF 0,4 Mio. und Fremdwährungseinflüsse von minus CHF 61 Mio. gegenüber.

In der Berichtsperiode wurden sieben Liegenschaften verkauft, vier davon in den Niederlanden und drei in Deutschland. Damit hat sich der Anteil der Logistikimmobilien im Verhältnis zum Gesamtportfolio von 9% auf 7% und der Anteil Einzel-handel von 12% auf 11% verringert. Dagegen ist der Büroanteil von 79% per 31.3.2011 auf 82% per 30.9.2011 gestie-gen.

Zurzeit werden vier Immobilien teilweise oder gesamthaft renoviert. In der Schweiz betrifft dies die Liegenschaften in Egg, Baden und Bern; in Deutschland diejenige in Dortmund. Mit Ausnahme von Bern werden alle Arbeiten in der zwei-ten Hälfte des laufenden Geschäftsjahrs abgeschlossen sein. Das Ende der Arbeiten in Bern ist für Frühling 2013 vorge-sehen. Weit fortgeschritten ist die Planung der Gesamtrenovation des grössten Gebäudes der Gruppe, «Jatte 1»in Paris. Der Beginn der Umbauarbeiten ist für Frühling 2012 geplant.

Der Jahresmietertrag per 30. Septmber 2011 beläuft sich auf CHF 74 Mio. Dieser wird aufgrund der Renovationstätig-keiten, vor allem in Frankreich, auf ca. CHF 65 Mio. sinken. Die Leerstandsquote während der Berichtsperiode hat sich mit 11,3% leicht verbessert, wobei die Renovationsobjekte in dieser Kennzahl nicht enthalten sind.

Im abgelaufenen Halbjahr 2011/12 wurde die komplett renovierte Immobilie an der Holbeinstrasse in Zürich als eine der besten 30 Immobilien, die während den letzten vier Jahren neu gebaut oder umgebaut wurden, von der Stadt Zürich ausgezeichnet.

Kommentarzum Portfolio

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Gesamtportfolio

CHF/EUR in Mio. Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

Marktwert CHF 354,7 379,4 332,4 131,6 1 198,1

EUR 291,5 311,7 273,1 108,2 984,5

% 29,6 31,7 27,7 11,0 100,0

Anzahl Liegenschaften 9 8 27 16 60

Jahresmietertrag* CHF 15,8 23,5 23,1 11,2 73,6

EUR 13,0 19,3 18,9 9,2 60,5

Leerstandsquote* % 9,7 8,4 14,0 13,8 11,3

Büro m² 47 259 69 467 95 175 54 516 266 416

Einzelhandel m² 1 094 – 67 667 1 594 70 355

Gewerbe/Logistik m² 528 – 20 662 146 016 167 206

Übrige Flächen m² 18 377 6 907 15 508 32 892 73 684

Total Nutzfläche m² 67 257 76 374 199 012 235 018 577 661

* ohne Renovationsprojekte

Portfolio nach Märkten in % Portfolio nach Anlagekategorien in %

Schweiz 30

Frankreich 32

Niederlande 11

Deutschland 29

Büro 82

Einzelhandel 11

Gewerbe/Logistik 7

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Region per 30.9.2011 per 31.3.2011 per 30.9.2010

Schweiz * 9,7% 11,4% 4,6%

Frankreich* 8,4% 6,2% 5,8%

Deutschland * 14,0% 15,5% 17,5%

Niederlande 13,8% 13,7% 14,0%

Total 11,3% 11,4% 10,7%

* ohne Renovationsprojekte

Mieter Branche Mietanteil in % des Jahresmietertrags

Gesamt

Roche, Paris (Auszug per Ende November 2011) Pharma 12,4%

Faurecia, Paris Autozubehör 5,7%

Baker & McKenzie, Zürich Anwaltskanzlei 4,0%

Etat de Genève, Genf Öffentliche Dienste 3,7%

Europ Assistance, Paris-Gennevilliers Versicherung 3,4%

Total 29,2%

Leerstandsquote

Grösste Mieter

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PortfolioSchweiz per 30.9.2011

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie- rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

1 Baden, Rütistrasse 3/3a

1.3.2000 1961 2011

775 16,6 □ 4,60 1 172 3 240 404 0 1 147 4 791 1 037 21,6 11

2 Egg, Gewerbestrasse 12/12a

1.4.2000 1982/87 2011

818 19,9 □ 4,70 4 894 3 544 0 528 1 657 5 729 1 167 20,4 93

3 Zürich, Hardturmstrasse 76

20.3.2000 1967 2010

861 4,2 □ 4,20 1 100 2 822 0 0 882 3 704 335 9,0 25

4 Zürich, Talstrasse 80

6.4.2004 1949 2010

1 567 0,0 □ 3,80 574 2 603 0 0 526 3 129 0 0,0 9

5 Zürich, Talstrasse 82

1.1.2000 1950 1 888 0,0 □ 3,80 817 2 473 690 0 379 3 542 0 0,0 0

6 Zürich, Holbeinstrasse 22/30

1.7.2008 1961/72 2010

4 315 0,0 □ 3,60 1 660 5 524 0 0 280 5 804 0 0,0 46

Total Region Zürich 10 224 3,7 10 217 20 206 1 094 528 4 871 26 698 2 539 9,5 184

Region Bern

7 Zollikofen, Industriestrasse 1

21.12.1998 1991 2 757 32,0 □/△ 4,80 4 942 13 428 0 0 12 974 26 402 9 398 35,6 307

Region Genf

8 Genf, Boulevard Carl-Vogt 17/19

1.9.1999 1963 2010

2 787 0,0 □/○ 4,40 2 066 7 054 0 0 532 7 586 0 0,0 60

Total Portfolio Schweiz 15 767 9,7 17 225 40 688 1 094 528 18 377 60 686 11 937 19,7 551

Renovationsprojekt

9 Bern, Morgenstrasse 136

1.6.2000 1991 – – □ 4,70 2 740 4 974 1 144 453 6 571 – – 120

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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PortfolioFrankreich per 30.9.2011

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

10 Neuilly-sur-Seine, Paris, 52 Boulevard du Parc

1.7.2002 1971 7 225 0,0 □ 7,00 5 800 12 480 – – 4844 17 324 – 0,0 408

11 Neuilly-sur-Seine, Paris, 20–26 Boulevard du Parc

19.3.2007 1978 3 216 25,0 □ 7,00 4 546 7 897 – – 888 8 785 2 172 24,7 240

12 Suresnes, Paris, 12–18 rue Gustave Flourens

28.3.2007 2006 1 111 0,0 □ 7,00 1 173 2 522 – – 19 2 541 – – 68

13 Gennevilliers, Paris, 1 pr. de la Bonnette

4.8.2006 1991 2 526 0,0 □ 7,50 1 885 8 093 – – – 8 093 – 0,0 190

14 Nanterres, Paris, 6 –16 Rue Hennape

5.10.2007 2001 4 269 12,0 □ 6,50 7 892 11 162 – – 11 162 1 766 15,8 296

Total Region Paris 18 348 8,3 21 296 42 154 – – 5 751 47 905 3 938 8,2 1 202

Region Lyon

15 Lyon, 17–23 av. Pompidou

14.1.2008 1993 3 526 12,7 □ 7,00 6 143 15 533 – – 56 15 589 1 863 12,0 435

Region Marseille

16 Marseille, 36 –40 rue Roger Salengro

30.1.2008 2007 1 663 0,0 □ 7,00 2 087 4 735 – – 1 100 5 835 – – 67

Total Portfolio Frankreich 23 537 8,4 29 526 62 422 – – 6 907 69 329 5 801 8,4 1 704

Renovationsprojekt

17 Neuilly-sur-Seine,Paris, 28 –34 Boulevard du Parc

1.7.2002 1976 – – □ 7,00 3 223 6 345 – – – 7 045 – – 149

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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PortfolioDeutschland per 30.9.2011

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

Büro

18 Hamburg, A.-Einstein-Ring 17–21

1.1.1999 1992 1 816 9,0 □ 6,00 7 538 13 590 − − 340 13 930 1 111 8,0 246

19 Hamburg, Nagelsweg 37, 39

1.1.1999 1986 1 386 6,9 □ 5,60 4 616 8 873 − − 490 9 363 246 2,6 191

20 Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11–19

1.1.1999 1970 2002

1 087 4,6 □ 5,60 3 453 6 531 − − 782 7 313 385 5,3 100

Total Region Hamburg 4 289 7,2 15 607 28 994 − − 1 612 30 606 1 742 5,7 537

21 Düsseldorf, Rossstrasse 96

1.11.2001 1984 2009

1 180 1,0 □ 5,20 1 315 6 393 − − 46 6 439 − 0,0 75

22 Witten, Marktstrasse 2

1.7.2004 2002 512 11,0 □ 6,20 687 1 780 1 110 − 620 3 510 778 22,2 0

Total Region Düsseldorf 1 692 4,3 2 002 8 173 1 110 − 666 9 949 778 7,8 75

23 Stuttgart, Vor dem Lauch 14

1.1.2000 1982 818 33,4 □ 6,50 6 998 7 788 − 547 333 8 668 3 110 35,9 180

24 Stuttgart, Mittlerer Pfad 2–4

1.12.2000 1991 1 625 41,3 □ 7,20 8 521 19 090 − − 2 625 21 715 8 896 41,0 299

25 Stuttgart, Mittlerer Pfad 9

1.6.2000 1991 1 058 0,5 □ 6,40 3 620 7 348 − 375 123 7 845 − 0,0 121

Total Region Stuttgart 3 501 30,8 19 139 34 226 − 922 3 081 38 228 12 006 31,4 600

26 Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24

1.8.2001 2001 296 42,0 □ 5,70 2 372 3 631 − − 77 3 708 1 327 35,8 98

27 München-Germering, Streiflacher Strasse 7

1.3.2002 1999 389 21,6 □ 6,10 2 512 3 303 − − 225 3 528 778 22,1 70

Total Übrige 686 31,9 4 884 6 934 − − 302 7 236 2 105 29,1 168

Total Büro 10 168 18,4 41 632 78 327 1 110 922 5 661 86 019 16 631 19,3 1 380

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

Logistik

Region Düsseldorf

28 Frechen, Europaallee 19

29.12.2006 2006 2 376 0,0 □ 7,10 50 625 3 000 − 19 740 − 22 740 − 0,0 178

Einzelhandel

29 Neumünster, Haart 190

1.7.2004 1998 977 0,0 □ 6,20 20 459 368 6 337 − 1 080 7 785 − 0,0 207

30 Hannover, Badenstedter Str. 128

1.7.2004 1998 − 100,0 □ 7,70 26 443 − 10 535 − − 10 535 10 535 100,0 262

Total Region Hannover 977 31,0 46 902 368 16 872 − 1 080 18 320 10 535 57,5 469

31 Arnsberg, Zum Schützenhof 1

1.7.2004 1979 1 001 6,0 □ 6,00 6 872 375 7 984 − 687 9 046 503 5,6 276

32 Dortmund-Aplerbeck, Eggensteinstr. 7

1.7.2004 1980 496 0,0 □ 6,40 11 865 − 4 450 − − 4 450 − 0,0 97

33 Marl, Marler Stern 1–80

1.7.2004 1974 456 23,0 ○ 6,70 2 222 − 2 563 − − 2 563 567 22,1 0

34 Neuwied-Niederbieber, Neuer Weg 53

1.7.2004 1981 184 0,0 □ 6,30 4 933 − 1 600 − − 1 600 − 0,0 59

35 Korschenbroich, An der alten Post 1–9

1.7.2004 1990 452 19,2 □ 6,30 4 035 925 1 843 − 3 267 6 035 995 16,5 96

36 Langenfeld, Marktplatz 2–6

1.7.2004 1991 529 13,8 □ 6,10 2 347 1 025 1 702 − 1 710 4 437 853 19,2 64

37 Mönchengladbach, Hindenburgstr. 75

1.7.2004 1983 2 388 15,4 □ 6,00 7 578 2 423 6 239 − 1 287 9 949 2 147 21,6 406

38 Monheim, Rathausplatz 2A, 6–12

1.7.2004 1992 609 18,7 □/○ 6,20 3 575 1 055 2 537 − 767 4 359 1 087 24,9 66

Total Region Düsseldorf 6 114 13,6 43 427 5 803 28 918 − 7 718 42 439 6 152 14,5 1 064

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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PortfolioFinanzbericht

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

Region Frankfurt

39 Wiesbaden, Hagenauer Str. 23

1.7.2004 1998 483 0,0 □ 6,30 6 909 − 2 393 − 205 2 598 − 0,0 98

Region Stuttgart

40 Jettingen, Heilbergstr. 5

1.7.2004 1971 640 0,0 □ 6,20 18 875 − 5 815 − − 5 815 − 0,0 201

41 Wilhelmshaven, Mühlenweg 146

1.7.2004 2001 605 5,2 □ 6,50 10 004 739 4 161 − − 4 900 494 10,1 161

42 Lübeck, Schwartauer Allee 92

1.7.2004 2001 647 3,4 □ 6,10 5 602 3 168 1 548 − 69 4 785 196 4,1 86

43 Halle, Am Treff 5

1.7.2004 1970 1 045 0,0 □ 6,50 12 899 − 6 850 − 776 7 626 − 0,0 42

Total Übrige 2 298 2,4 28 505 3 907 12 559 − 845 17 311 690 4,0 289

Total Einzelhandel 10 512 12,2 144 618 10 078 66 557 − 9 848 86 483 17 377 20,1 2 121

Total Portfolio Deutschland 23 056 14,0 236 323 91 405 67 667 20 662 15 508 195 242 34 008 17,4 3 679

Renovationsprojekt

44 Dortmund, Hansastr. 30

1.7.2004 1986/2011 – – □ 5,20 627 3 032 497 – 241 3 770 – – 0

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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PortfolioFinanzbericht

PortfolioNiederlande per 30.9.2011

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

Büro

45 Amsterdam, Zekeringstraat 1–23

1.1.2000 1995 1 450 8,6 △ 8,8 13 068 8 369 − 3 872 − 12 241 1 326 10,8 233

46 Amsterdam, Zekeringstraat 45–47

1.1.2000 1992 2003

648 0,0 △ 9,2 5 370 3 052 − 1 477 − 4 529 − 0,0 118

47 Amsterdam, Zekeringstraat 39–43

1.1.2000 1992 2003

557 34,6 △ 8,7 9 030 4 553 − 2 297 − 6 850 3 150 46,0 129

48 Diemen, Diemerhof 10–12

1.1.2000 1990 135 45,0 □ 8,6 2 668 2 193 − − − 2 193 1 073 48,9 57

49 Diemen, Diemerhof 16–18

1.1.2000 1990 2009

663 0,0 □ 8,3 3 943 3 672 − − − 3 672 − 0,0 117

Total Region Amsterdam 3 454 13,6 34 079 21 839 − 7 646 − 29 485 5 549 18,8 654

50 Dordrecht, Stationsweg 4

1.7.1998 1962 549 19,9 □ 8,7 3 001 3 817 − − − 3 817 1 244 32,6 70

51 Gouda, Tielweg 6

1.7.1998 1990 210 24,4 □ 8,7 1 800 2 097 − − − 2 097 619 29,5 56

52 Rotterdam, Schiekade 34

1.7.1998 1961 2000

672 36,7 □ 8,4 2 298 7 029 1 594 − − 8 623 4 010 46,5 46

Total Region Rotterdam 1 431 29,4 7 099 12 943 1 594 − − 14 537 5 873 40,4 172

53 De Bilt, Utrechtseweg 370

1.7.1998 1982 318 0,0 □ 8,6 1 998 2 067 − − − 2 067 − 0,0 37

54 Nieuwegein, Meentwal 1

1.7.1998 1991 − 100,0 □ 8,7 1 160 1 876 − − − 1 876 1 876 100,0 0

55 Utrecht, Kaap Hoorndreef 10–14

1.7.1998 1972 2001

244 39,1 □ 8,6 606 3 344 − − − 3 344 1 432 42,8 0

56 Utrecht, Kaap Hoorndreef 66–78

1.7.1998 1975 351 21,3 □ 8,9 606 3 150 − − − 3 150 866 27,5 0

Total Region Utrecht 912 29,9 4 370 10 437 − − − 10 437 4 174 40,0 37

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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In KürzeAktionärsbrief

PortfolioFinanzbericht

Liegen-schaft Nr.

Ort, Strasse Erwerbs- datum

Baujahr/ Renovations-

jahr

Jahres- mietertrag CHF 1000

Leerstand (CHF)

%

Eigentums-verhältnis

Diskontie-rungssatz

%

Grund- stücks-

fläche m2

Büro m2

Einzel- handel

m2

Gewerbe/ Logistik

m2

Übrige Flächen

m2

Total Nutz- fläche

m2

Leerstand m2

Leerstand (m2)

%

Anzahl Park- plätze

57 Huizen, Huizermaatweg 9–37

1.7.1998 1986 510 0,0 □ 9,0 950 3 068 − − − 3 068 − 0,0 0

58 Zeist, Huis ter Heideweg 30 –40

1.7.1998 1980+2001 359 43,2 □ 8,3 6 940 4 637 − − − 4 637 2 362 50,9 92

Total übrige Regionen 870 23,9 7 890 7 705 − − − 7 705 2 362 30,7 92

Total Büro 6 667 21,3 53 438 52 924 1 594 7 646 − 62 164 17 958 28,9 955

Logistik

59 Oss, Waalkade

17.2.2003 1974-1990 2 301 0,0 □ 9,2 127 683 1 193 − 48 165 32 892 82 250 − 0,0 0

60 Veendam, Spoorhavenweg

17.2.2003 1994-99 2010

2 239 0,0 △ 9,1 122 621 399 − 90 205 − 90 604 − 0,0 0

Total Logistik 4 541 0,0 250 304 1 592 − 138 370 32 892 172 854 − 0,0 0

Total Portfolio Niederlande 11 208 13,8 303 742 54 516 1 594 146 016 32 892 235 018 17 958 7,6 955

□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht

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FinanzberichtKonsolidierte Erfolgsrechnung 20Konsolidierte Bilanz 22Konsolidierte Geldflussrechnug 24Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 26Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz 28 Segmentinformationen Immobilienkennzahlen 30 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnug 32Anmerkungen 36Bericht der Revisionsstelle 50EPRA Performance Messung 51Immobilien Bewertungsbericht 56

In Q

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.

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Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung

in Tausend CHF

Anmerkungen

1.4.2011 bis 30.9.2011

reviewed

1.4.2010 bis 30.9.2010

reviewed 1

Mietertrag 1 39 620 46 080

Total Betriebsertrag 39 620 46 080

Liegenschaftsaufwand 3 –3 443 –3 496

Unterhalt und Reparaturen –1 406 –1 750

Netto Betriebsertrag 34 771 40 834

Verwaltungsaufwand 4 –4 857 –5 572

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 –2 795 0

Positive Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 6 21 749 17 595

Negative Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 6 –22 188 –23 941

Total Marktwertveränderung –439 –6 346

Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 26 680 28 916

Finanzaufwand 5 –21 043 –25 164

Finanzertrag 5 2 682 1 130

Erfolg vor Ertragssteuern 8 319 4 882

Ertragssteuern –4 761 –1 659

Erfolg 3 558 3 223

davon:

– Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG 2 433 –495

– Anteile ohne beherrschenden Einfluss 1 125 3 718

Erfolg pro Aktie 0.04 -0.01

Verwässerter Erfolg pro Aktie 0.04 -0.01

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Konsolidierte Erfolgsrechnung

Seite20

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in Tausend CHF

Anmerkungen

1.4.2011 bis 30.9.2011

reviewed

1.4.2010 bis 30.9.2010

reviewed 1

Erfolg 3 558 3 223

Veränderung der Cash Flow Hedges-Bewertung 9 –17 371 –8 025

Ertragssteuern 9 –737 176

Veränderung Pensionskassenverpflichtung –17 –83

Währungsdifferenzen –17 425 –18 577

Sonstiges Gesamtergebnis –35 550 –26 509

Gesamtergebnis –31 992 –23 286

davon:

- Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –25 823 –21 944

- Anteile ohne beherrschenden Einfluss –6 169 –1 342

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung

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KonsolidierteBilanz

in Tausend CHFAnmerkungen

30.9.2011 reviewed

31.3.2011 geprüft

31.3.2010 geprüft

Anlagevermögen

Anlageliegenschaften 6 1 130 929 1 261 807 1 402 428

Mobilien 426 453 556

Latente Steuerguthaben 3 955 4 849 5 433

Derivative Finanzinstrumente 9 862 1 520 0

Sonstige Forderungen 8 519 4 552 0

Total Anlagevermögen 1 144 691 1 273 181 1 408 417

Umlaufvermögen

Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt 6 67 178 20 223 34 562

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 569 6 610 7 930

Forderungen aus Ertragssteuern 3 722 8 698 9 005

Sonstige Forderungen 22 166 16 676 15 549

Flüssige Mittel 45 230 51 399 60 121

Total Umlaufvermögen 143 865 103 606 127 167

Total Aktiven 1 288 556 1 376 787 1 535 584

Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Aktiven

Seite22

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in Tausend CHFAnmerkungen

30.9.2011 reviewed

31.3.2011 geprüft

31.3.2010 geprüft

Eigenkapital

Aktienkapital 7 59 724 59 724 59 724

Kapitalreserven 37 036 37 036 37 036

Spezialreserve aus Kapitalherabsetzung 367 306 367 306 367 306

Gewinnreserven –83 566 –85 868 –85 109

Eigene Aktien 7 –2 494 –1 787 –3 017

Reserve für Cash Flow Hedges 9 –37 917 –22 964 –34 674

Währungsdifferenzen –54 248 –40 961 –22 417

Eigenkapital der Aktionäre der Züblin Immobilen Holding AG 285 841 312 486 318 849

Anteile ohne beherrschenden Einfluss 57 989 64 194 58 323

Total Eigenkapital 343 830 376 680 377 172

Fremdkapital

Langfristige Hypotheken 10 709 849 793 088 914 458

Anleihen 49 170 0 0

Pflichtwandelanleihe 4 714 5 714 6 593

Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 661 600 478

Latente Steuerverbindlichkeiten 21 429 20 228 16 338

Derivative Finanzinstrumente 9 47 990 31 138 52 191

Langfristiges Fremdkapital 833 813 850 768 990 058

Kurzfristige Hypotheken 10 30 364 70 192 71 020

Hypotheken zum Verkauf bestimmt 10 47 025 18 922 31 407

Derivative Finanzinstrumente 9 2 789 1 211 254

Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern 239 293 248

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 338 1 991 2 206

Kurzfristige Darlehen 0 18 207 32 835

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 28 158 38 523 30 384

Kurzfristiges Fremdkapital 110 913 149 339 168 354

Total Fremdkapital 944 726 1 000 107 1 158 412

Total Passiven 1 288 556 1 376 787 1 535 584

Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Passiven Seite23

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KonsolidierteGeldflussrechnung

in Tausend CHF

Anmerkungen

1.4.2011 bis 30.9.2011

reviewed

1.4.2010 bis 30.9.2010

reviewed 1

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

Erfolg 3 558 3 223

Anpassung für:

– Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 2 795 0

– Nettofinanzaufwand 5 18 361 24 034

– Veränderung Marktwert Anlageliegenschaften 6 439 6 346

– Steueraufwand 4 761 1 659

– Abschreibung 78 73

– Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte 44 –159

Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen 30 036 35 176

Veränderung Nettoumlaufvermögen –15 219 63

Bezahlte Ertragssteuern –204 –91

Erhaltene Ertragssteuern 5 519 0

Erhaltene Zinsen 350 44

Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 20 482 35 192

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

Investitionen in Anlageliegenschaften 6 –16 253 –24 556

Devestitionen von Anlageliegenschaften 2 35 849 0

Investitionen in Mobilien –73 –8

Erhöhung sonstige langfristige Vermögenswerte –5 616 0

Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit 13 907 –24 564

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Seite24

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in Tausend CHF

Anmerkungen

1.4.2011 bis 30.9.2011

reviewed

1.4.2010 bis 30.9.2010

reviewed1

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten

Nettoerlös aus Emission Anleihe 49 126 0

Abnahme kurzfristige Darlehen –16 558 0

Zunahme Hypotheken 21 126 7 000

Abnahme Hypotheken –71 380 –3 402

Bezahlte Zinsen –19 784 –23 904

Kauf eigener Aktien 7 –2 164 –2 802

Verkauf eigener Aktien 7 1 343 2 746

Ausschüttung an Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 –1 527

Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit –38 291 –21 889

Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln –2 267 –3 306

Veränderung flüssige Mittel –6 169 –14 567

Bestand am Anfang der Periode 51 399 60 121

Bestand am Ende der Periode 45 230 45 554

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

Seite25

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KonsolidierterEigenkapitalnachweis

in Tausend CHF Aktien- kapital

Kaptial- reserven

Spezialreserve aus Kapital-

herabsetzung

Gewinn-reserven

Eigene Aktien Reserve für Cash Flow

Hedges

Währungs- differenzen

Eigenkapital der Aktionäre der

ZIHAG

Anteile ohne beherrschenden

Einfluss

Total Eigenkapital

Bestand per 31.3.2010 59 724 37 036 367 306 –85 109 –3 017 –34 674 –22 417 318 849 58 323 377 172

Erfolg –495 –495 3 718 3 223

Sonstiges Gesamtergebnis –83 –6 852 –14 514 –21 449 –5 060 –26 509

Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 –578 0 –6 852 –14 514 –21 944 –1 342 –23 286

Dividende aus Agio Züblin Frankreich 482 482 –2 010 –1 528

Veränderung eigener Aktien –330 274 –56 25 –31

Bestand per 30.9.2010 1 59 724 37 036 367 306 –85 535 –2 743 –41 526 –36 931 297 331 54 996 352 327

Erfolg –311 –311 4 365 4 054

Sonstiges Gesamtergebnis 49 18 562 –4 030 14 581 4 812 19 393

Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 –262 0 18 562 –4 030 14 270 9 177 23 447

Veränderung eigener Aktien –71 956 885 21 906

Bestand per 31.3.2011 59 724 37 036 367 306 –85 868 –1 787 –22 964 –40 961 312 486 64 194 376 680

1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

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in Tausend CHF Aktien- kapital

Kaptial- reserven

Spezialreserve aus Kapital-

herabsetzung

Gewinn-reserven

Eigene Aktien Reserve für Cash Flow

Hedges

Währungs- differenzen

Eigenkapital der Aktionäre der

ZIHAG

Anteile ohne beherrschenden

Einfluss

Total Eigenkapital

Bestand per 31.3.2011 59 724 37 036 367 306 –85 868 –1 787 –22 964 –40 961 312 486 64 194 376 680

Erfolg 2 433 2 433 1 125 3 558

Sonstiges Gesamtergebnis –17 –14 953 –13 287 –28 257 –7 293 –35 550

Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 2 416 0 –14 953 –13 287 –25 824 –6 168 –31 992

Veränderung eigener Aktien –114 –707 –821 –37 –858

Bestand per 30.9.2011 59 724 37 036 367 306 –83 566 –2 494 –37 917 –54 248 285 841 57 989 343 830

Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

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Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz

Erfolgsrechnung nach Ländern 1.4.2011 - 30.9.2011 1.4.2010 - 30.9.2010

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutsch-land

Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2

Total Schweiz Frankreich Deutsch-land

Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2

Total

Mietertrag 7 928 13 404 11 607 6 681 0 0 39 620 7 755 16 216 13 680 8 429 0 0 46 080

Ertrag aus anderen Segmenten 0 0 0 0 1 328 –1 328 0 0 0 0 0 1 529 –1 529 0

Total Betriebsertrag 7 928 13 404 11 607 6 681 1 328 –1 328 39 620 7 755 16 216 13 680 8 429 1 529 –1 529 46 080

Liegenschaftsaufwand –560 –890 –1 340 –1 276 0 623 –3 443 –631 –385 –1 273 –1 760 0 553 –3 496

Unterhalt und Reparaturen –343 –90 –512 –461 0 0 –1 406 –126 –105 –678 –842 0 0 –1 750

Netto Betriebsertrag 7 025 12 424 9 755 4 944 1 328 –705 34 771 6 998 15 726 11 729 5 827 1 529 –976 40 834

Verwaltungsaufwand –196 –1 363 –915 –384 –2 704 705 –4 857 –249 –1 498 –1 227 –445 –3 129 976 –5 572

Ergebnis aus Verkauf Anlageliegenschaften –48 0 –3 –2 744 0 0 –2 795 0 0 0 0 0 0 0

Pos. Marktwertveränd. Anlageliegenschaften 17 691 1 503 2 555 0 0 0 21 749 7 474 4 108 3 038 2 975 0 0 17 595

Neg. Marktwertveränd. Anlageliegenschaften –8 116 –4 224 –4 795 –5 053 0 0 –22 188 –7 345 –3 860 –9 754 –2 982 0 0 –23 941

Total Marktwertveränd. Anlageliegenschaften 9 575 –2 721 –2 240 –5 053 0 0 –439 129 248 –6 716 –7 0 0 –6 346

Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 16 356 8 340 6 597 –3 237 –1 376 0 26 680 6 878 14 476 3 786 5 375 –1 600 0 28 916

Nettofinanzaufwand –3 303 –6 147 –6 739 –1 884 –288 0 –18 361 –4 729 –7 528 –10 121 –3 035 1 380 0 –24 034

Erfolg vor Ertragssteuern 13 053 2 193 –142 –5 121 –1 664 0 8 319 2 149 6 948 –6 335 2 340 –220 0 4 882

Ertragssteuern –4 027 0 –709 0 –25 0 –4 761 –2 078 0 402 0 17 0 –1 659

Erfolg 9 026 2 193 –851 –5 121 –1 689 0 3 558 71 6 948 –5 933 2 340 –203 0 3 223

davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 1 125 0 0 0 0 1 125 0 3 718 0 0 0 0 3 718

Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT 9 575 –2 736 –2 178 –4 928 –86 0 –353 129 229 –6 620 0 –29 0 –6 291

1 Das Segment «Holding» beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA.2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.

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Bilanz nach Ländern 30.9.2011 31.3.2011

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutsch-land

Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2

Total Schweiz Frankreich Deutsch-land

Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2

Total

Anlageliegenschaften 354 710 379 363 265 225 131 631 0 0 1 130 929 337 560 405 067 352 040 167 140 0 0 1 261 807

Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt 0 0 67 178 0 0 0 67 178 0 0 8 454 11 770 0 0 20 223

Mobilien 0 141 150 10 125 0 426 0 157 176 15 105 0 453

Sonstige Aktiven 25 180 52 396 10 826 13 274 121 407 –133 060 90 023 42 139 48 034 10 582 11 557 92 462 –110 471 94 304

Total Aktiven 379 890 431 900 343 379 144 915 121 532 –133 060 1 288 556 379 699 453 258 371 252 190 482 92 567 –110 471 1 376 787

Hypotheken 193 720 275 890 193 093 77 510 0 0 740 213 194 120 295 059 262 062 112 039 0 0 863 280

Hypotheken zum Verkauf bestimmt 0 0 47 025 0 0 0 47 025 0 0 6 828 12 095 0 0 18 922

Sonstiges Fremdkapital 83 458 47 641 45 410 46 835 67 202 –133 060 157 488 75 780 38 233 37 268 37 937 39 157 –110 471 117 905

Total Fremdkapital 277 178 323 531 285 528 124 346 67 202 –133 060 944 726 269 900 333 292 306 158 162 071 39 157 –110 471 1 000 107

1 Das Segment «Holding» beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA.2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.

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Segmentinformationen Immobilienkennzahlen

Immobilienkennzahlen nach Ländern und Anlagekategorie 30.9.2011 31.3.2011

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

Jahresmietertrag Ist

Büro 15 767 23 537 10 168 6 667 56 139 15 937 29 473 11 266 9 131 65 807

Einzelhandel 0 0 10 512 0 10 512 0 0 11 646 0 11 646

Gewerbe/Logistik 0 0 2 376 4 541 6 917 0 0 2 539 6 632 9 171

Total Jahresmietertrag Ist 15 767 23 537 23 056 11 208 73 568 15 937 29 473 25 451 15 763 86 624

Anlageliegenschaften

Büro 354 710 379 363 158 821 84 484 977 378 337 560 405 067 168 403 106 576 1 017 606

Einzelhandel 0 0 141 940 0 141 940 0 0 159 674 0 159 674

Gewerbe/Logistik 0 0 31 642 47 147 78 789 0 0 32 416 72 334 104 750

Total Anlageliegenschaften 354 710 379 363 332 403 131 631 1 198 107 337 560 405 067 360 493 178 910 1 282 030

Nutzfläche in m2

Büro 67 257 76 374 89 789 62 164 295 584 67 582 76 374 93 709 76 711 314 376

Einzelhandel 0 0 86 483 0 86 483 0 0 98 794 0 98 794

Gewerbe/Logistik 0 0 22 740 172 854 195 594 0 0 22 740 251 108 273 848

Total Nutzfläche in m2 67 257 76 374 199 012 235 018 577 661 67 582 76 374 215 243 327 819 687 018

Leerstand in m2

Büro 11 937 5 801 16 631 17 958 52 327 12 222 4 633 18 549 25 674 61 078

Einzelhandel 0 0 17 377 0 17 377 0 0 25 532 0 25 532

Gewerbe/Logistik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Leerstand in m2 11 937 5 801 34 008 17 958 69 704 12 222 4 633 44 081 25 674 86 610

Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den Seiten 12 bis 18 vergleichbar.Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 62 bis 64 eingesehen werden und die EPRA Performance Messung kann auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.

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Immobilienkennzahlen nach Ländern und Anlagekategorie 30.9.2011 31.3.2011

Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

Fälligkeitsübersicht der Mietverträge

unbefristet 8% 0% 9% 0% 4% unbefristet 9% 0% 9% 1% 5%

11/12 11% 0% 24% 0% 10% 10/11 14% 35% 12% 6% 18%

12/13 6% 40% 13% 2% 19% 11/12 6% 2% 12% 21% 10%

13/14 7% 2% 9% 13% 7% 12/13 7% 1% 18% 10% 9%

14/15 22% 0% 10% 10% 9% 13/14 3% 9% 7% 19% 9%

15/16 12% 7% 8% 26% 11% 14/15 25% 17% 9% 3% 13%

16/17 0% 19% 7% 6% 10% 15/16 7% 9% 11% 4% 8%

17/18 1% 9% 7% 4% 6% 16/17 1% 23% 5% 3% 9%

18/19 1% 19% 0% 10% 8% 17/18 0% 2% 5% 4% 3%

19/20+ 32% 4% 13% 29% 17% 18/19+ 28% 2% 12% 29% 16%

Total 100% 100% 100% 100% 100% Total 100% 100% 100% 100% 100%

EPRA Mietertragsrendite, brutto (ungeprüft) 4,6% 6,5% 6,9% 7,9% 6,2% 4,9% 6,9% 7,0% 8,3% 6,6%

EPRA Mietertragsrendite, netto (ungeprüft) 4,3% 6,2% 5,7% 5,7% 5,4% 4,5% 6,6% 6,0% 6,4% 5,9%

Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den Seiten 12 bis 18 vergleichbar.Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 62 bis 64 eingesehen werden und die EPRA Performance Messung kann auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.

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Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung

Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen «Züblin Gruppe») auf das Management ihres euro-päischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Ausser in der Schweiz ist sie in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden tätig und beschäftigt per 30. September 2011 27 Mitarbeitende (31. März 2011 27 Mitarbeitende).

Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Claridenstrasse 20). Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt.

2.1 GrundlagenDie konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 «Interim Financial Reporting» erstellt. Sie entspricht dem Kotierungsreglement, der schweizerischen Gesetzgebung sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende er-forderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2011 gelesen werden. Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2011 wurde am 15. November 2011 vom Verwaltungsrat genehmigt.

2.2 ÄnderungenderRechnungslegungsgrundsätzeMit Ausnahme von Standards und Interpretationen, die im Berichtsjahr neu eingeführt wurden, sowie der Anpassung (siehe 2.4 «Be-handlung zukünftiger Transaktionskosten»), sind der vorliegenden konsolidierten Halbjahresrechnung die Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze des vorigen Jahres zugrunde gelegt.

Seit dem 1. April 2011 wurden die folgenden Standards und Interpretationen neu eingeführt.

– IAS 24 (rev.): Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Personen– IFRIC 19: Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mittels Eigenkapitalinstrumenten– Diverse: Annual Improvements Project 2010

Diese genannten Überarbeitungen, Anpassungen, Interpretationen und Verbesserungen haben keine bedeutenden Auswirkungen auf die konsolidierte Berichterstattung.

1. AllgemeineGesellschafts-informationen

2. WichtigsteGrundsätzederRechnungslegung

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2.3 ZukünftigeÄnderungenderRechnungslegungsgrundsätzeDie folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen sind frühestens für Geschäftsjahre beginnend nach dem 1. April 2012 anzuwenden.

– IFRS 7 (rev.): Offenlegung – Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte– IFRS 9: Finanzinstrumente– IFRS 10: Konzernabschlüsse– IFRS 11: Gemeinsame Vereinbarungen– IFRS 12: Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmungen– IFRS 13: Bemessung des beizulegenden Zeitwerts– IAS 1 (rev.): Darstellung des Abschlusses– IAS 12 (rev.): Ertragssteuern– IAS 19 (rev.): Leistungen an Arbeitnehmer – IAS 28 (rev.): Anteile an assoziierten Unternehmen

Keine dieser Änderungen bzw. Neuerungen wurden von der Züblin Gruppe in der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung vor-zeitig angewendet. Ohne systematische Analyse werden zum jetzigen Zeitpunkt keine nennenswerten Auswirkungen auf die Bericht-erstattung der Züblin Gruppe erwartet.

2.4 BehandlungzukünftigerTransaktionskostenIn Frankreich, Deutschland wie auch den Niederlanden wurde erstmalig per 31. März 2011 bei der Ermittlung der Marktwerte der Anlageliegenschaften die zukünftigen Transaktionskosten, dabei vor allem die Handänderungssteuern, die im Falle eines Verkaufes voraussichtlich anfallen werden, von den Marktwerten der externen Bewerter abgezogen. Diese Anpassung erfolgte mit dem Ziel, die länderspezifischen Unterschiede, die sich bei der Bewertung von Anlageliegenschaften über die letzten Jahre herausgebildet haben, entsprechend zu berücksichtigen. Züblin ist der Meinung, durch die Verwendung von Marktwerten nach Abzug zukünftiger Transak-tionskosten für die Märkte Frankreich, Deutschland und Niederlande ein genaueres Bild des aktuellen Marktwerts der Anlageliegen-schaften ausweisen zu können. Für die Schweiz wird aufgrund der dortigen Praxis weiterhin ein Marktwert ohne Berücksichtigung zukünftiger Transaktionskosten bilanziert. Beide Methoden erfüllen die Bestimmungen von IAS 40, richten sich jedoch an der jeweiligen länderspezifisch vorherrschenden Praxis aus.

Dies hat in der konsolidierten Halbjahresrechnung einen Einfluss auf Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapitalnachweis.

Die gemachten Anpassungen und deren Auswirkungen werden in den folgenden Tabellen aufgezeigt.

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in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010

NachAnpassung

1.4.2010 bis 30.9.2010

Vor Anpassung

Marktwertveränderung –6 346 –7 218

Erfolg 3 223 2 351

Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –495 –1 412

Anteile ohne beherrschenden Einfluss 3 718 3 763

Ergebnis pro Aktie –0.01 –0.02

Verwässertes Ergebnis pro Aktie –0.01 –0.02

in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010

NachAnpassung

1.4.2010 bis 30.9.2010

Vor Anpassung

Erfolg 3 223 2 351

Währungsdifferenzen –18 577 –22 084

Gesamtergebnis –23 286 –27 665

Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –21 944 –25 387

Anteile ohne beherrschenden Einfluss –1 342 –2 278

in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010

NachAnpassung

1.4.2010 bis 30.9.2010

Vor Anpassung

Erfolg 3 223 2 351

Anpassung für

– Veränderung Marktwert Anlageliegenschaften –6 346 –7 218

Erfolgsrechnung

Gesamtergebnisrechnung

Geldflussrechnung

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Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Ein-schätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträ-ge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjah-resrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und An-nahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die Ausführungen im konsolidierten Jahresabschluss sind unverändert gültig.

Im vergangenen Halbjahr hat sich der Konsolidierungskreis um die Gesellschaft Züblin Immobilière France Asset Management S.A.S. erweitert. Andererseits reduzierte sich der Konsolidierungskreis um die in diesem Zeitraum liquidierten Gesellschaften Züblin Invest-ment G1 bis G6 sowie um die Maxstrasse 2 – 4, 3a Immobilien GmbH, die rückwirkend per 1. April 2011 mit der ZUB Immobilien GmbH fusioniert worden ist.

in CHF Stichtagskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs Durchschnittskurs

30.9.2011 31.3.2011 1.4.2011bis30.9.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010

1 EUR 1.2170 1.3005 1.2072 1.3695

6.1 AnleiheDie Anleihe wird beim erstmaligen Ansatz zum Nettoerlös, d.h. nach Abzug von Transaktionskosten, bilanziert. In den darauf folgenden Perioden erfolgt der Ausweis im Konzernabschluss als Finanzverbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten. Die Transaktions-kosten werden nach der Amortized-Cost-Methode über die Laufzeit der Anleihe abgeschrieben. Die Anleihe ist an der SIX Swiss Ex-change kotiert. Der jeweilige Kurs hat keinen Einfluss auf die Bewertung, wird jedoch im Anhang offengelegt. Der effektive Zinsaufwand der Anleihe setzt sich zusammen aus dem Coupon zuzüglich der anteiligen Abschreibung der Transaktionskosten.

6.2 DevisenoptionenZüblin verfügt über Devisen-Put-Optionen. Zweck dieser Put-Optionen ist die Absicherung künftiger Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung. Diese Instrumente werden beim erstmaligen Ansatz zu ihren Marktwerten im Zeitpunkt des Erwerbs bilanziert. In den darauf folgenden Perioden werden die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.

3. WesentlicheEinschätzungenundAnnahmen

4. Konsolidierungskreis

5. Umrechnungskurse

6. Bilanzierungs-undBewertungsgrundsätze

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Anmerkungen

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

1.Halbjahr2010/2011

Mietertrag in Berichtswährung 7 755 16 216 13 680 8 429 46080

Mietertrag in Lokalwährung 7 755 11 841 9 989 6 155

1.Halbjahr2011/2012

Mietertrag in Berichtswährung 7 928 13 404 11 607 6 681 39620

Mietertrag in Lokalwährung 7 928 11 103 9 615 5 534

Veränderung zu Vorjahr in Lokalwährung 173 –738 –374 –621

davon:

– Käufe 0 0 0 0

– Verkäufe –2 023 0 –316 –401

– Leerstand und Mietvertragsanpassung 2 196 –738 –58 –220

Die Reduktion des Mietertrags um CHF 6,5 Mio. (Vorjahr: Abnahme von CHF 7,4 Mio.) erklärt sich hauptsächlich durch die in den letz-ten Geschäftsjahren getätigten Verkäufe und die Entwicklung des Euro-Kurses.

in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010

Verkaufserlös 35 849 –

Marktwert der letzten Bewertung –38 644 –

ErgebnisausdemVerkaufvonAnlageliegenschaften –2795 –

In den vergangenen sechs Monaten wurden sieben Anlageliegenschaften (Vorjahr: keine) verkauft, wovon drei in Deutschland und vier in den Niederlanden. Die Transaktionen stehen in Zusammenhang mit der angepassten Strategie, aufgrund der die Züblin Gruppe sich auf das Segment Büro in drei Ländern und wenigen Städten konzentriert. Der Verlust von CHF 2,8 Mio. betrifft hauptsächlich eine Liegenschaft.

1. Mietertrag

2. ErgebnisausVerkaufvonAnlageliegenschaften

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in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010

Liegenschaftssteuern –214 –255

Rechtskosten –127 –65

Debitorenverluste 46 –97

Externe Verwaltung –294 –203

Heiz- und Nebenkosten –2 125 –1 957

Sonstiger Liegenschaftsaufwand –729 –919

TotalLiegenschaftsaufwand –3443 –3496

in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010

Personal und Verwaltungsrat –2 823 –3 504

Bewertung –112 –207

Revision –269 –271

Rechts- und Steuerberatung –205 –238

Sonstige Steuern –271 –199

Abschreibungen –78 –73

Externe Buchhaltung und IT –449 –490

Sonstige Beratung und Investor-Relations –438 –558

Sonstiger Verwaltungsaufwand –212 –32

TotalVerwaltungsaufwand –4857 –5572

Während der ersten sechs Monate der Berichtsperiode konnten die Verwaltungskosten im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 0,7 Mio. resp. um 13% gesenkt werden. Die Reduktion fand grösstenteils beim Personalaufwand infolge Veränderungen in der Gruppen-leitung statt.

3. Liegenschaftsaufwand

4. Verwaltungsaufwand

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in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011

1.4.2010 bis 30.9.2010

Finanzaufwand

Hypothekarzinsen –19 047 –23 610

Zinsaufwand und Kapitalkosten –1 443 –1 351

Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG –437 –

Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich –116 –203

TotalFinanzaufwand –21043 –25164

Finanzertrag

Zinsertrag 340 44

Währungsdifferenzen 1 2 342 1 086

TotalFinanzertrag 2682 1130

TotalNettofinanzaufwand –18361 –24034

1 Darin enthalten ist ein Ertrag CHF 0,6 Mio. aus der Ausbuchung von Währungsdifferenzen im Eigenkapital der sechs Subholding-Gesellschaften Züblin Investment G1 bis G6 infolge deren Liquidation.

FinanzaufwandDer Finanzaufwand verminderte sich in der ersten Hälfte des laufenden Geschäftsjahrs um CHF 4,2 Mio. auf CHF 21,0 Mio. (Vorjahr CHF 25,2 Mio.). Die Veränderung hat verschiedene Gründe. Positiv beigetragen haben namentlich die verminderten Hypothekarzinsen aufgrund der vorausgegangenen Verkäufe von Anlageliegenschaften, ein Schuldenabbau sowie die Entwicklung des Euro-Kurses.

FinanzertragDie Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 2,7 Mio. (Vorjahr CHF 1,1 Mio.). Der Anstieg des Finanzertrags im Vergleich zum Vorjahr um CHF 1,6 Mio. ist grösstenteils auf Währungsdifferenzen inzwischen vollständig zurückbezahlter kurzfristiger Darlehen in Euro zurückzuführen.

5. Finanzaufwandund-ertrag

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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030

Käufe 0 0 0 0 0

Wertvermehrende Investitionen 7 575 3 049 5 038 591 16 253

Verkäufe 0 0 –7 663 –30 981 –38 644

Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 17 691 1 503 2 555 0 21 749

Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –8 116 –4 224 –4 795 –5 053 –22 188

Währungsdifferenzen 0 –26 032 –23 226 –11 835 –61 093

Bilanzwertper30.9.2011 354710 379363 332403 131631 1198107

– davon als «Anlageliegenschaften» bilanziert 354 710 379 363 265 225 131 631 1 130 929

– davon als «Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt» bilanziert 0 0 67 178 0 67 178

Bewertung der externen Bewerter 1 354 710 379 363 332 403 131 631 1 198 107

1 Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 30. September 2011 ist auf den Seiten 56 bis 61 auf-geführt.

Die Veränderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 1 282,0 Mio. auf neu CHF 1 198,1 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

– Im vergangenen Halbjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 16,3 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 50,2 Mio.) getätigt. Die wert-vermehrenden Umbauten fanden grösstenteils an den Anlageliegenschaften in der Schweiz, in Frankreich und in Deutschland statt.

– Dagegen haben die Verkäufe im Umfang von CHF 38,6 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 93,9 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in Deutschland und in den Niederlanden getätigt und stehen im Zusammenhang mit der Umsetzung der Strategie der Züblin Gruppe.

– Die leicht negative Marktwertanpassung über das ganze Portfolio von CHF 0,4 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 17,0 Mio.). Während Züblin in der Schweiz eine Aufwertung von 2,8% verzeichnen konnte, gab es Abwertungen in Frankreich und in Deutschland von je 0,7% und in den Niederlanden von 3,7%.

– Die negative Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat ebenfalls mit CHF 61,1 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 94,2 Mio.) zur Min-derung des Werts der Anlageliegenschafen beigetragen.

Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften beläuft sich auf CHF 1 187,1 Mio. (Vorjahr: CHF 1 275,1 Mio.).

6. Anlageliegenschaften

1.Halbjahr2011/2012

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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total

Bilanzwertper31.3.2010 372800 438230 422247 203713 1436990

Käufe 0 0 0 0 0

Wertvermehrende Investitionen 35 765 2 853 9 361 2 198 50 177

Verkäufe –77 743 0 –16 126 0 –93 869

Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 18 164 7 322 4 319 4 052 33 857

Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –11 426 –4 158 –22 278 –13 039 –50 901

Währungsdifferenzen 0 –39 180 –37 029 –18 015 –94 224

Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030

– davon als «Anlageliegenschaften» bilanziert 337 560 405 067 352 040 167 140 1 261 807

– davon als «Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt» bilanziert 0 0 8 454 11 769 20 223

ÜberleitungMarktwertzumBilanzwert31.3.2011

Bewertung der externen Bewerter 1 337 560 405 067 363 162 183 787 1 289 576

Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 –2 668 –4 878 –7 546

Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030

1 Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2011 ist im Geschäftsbericht 2010/2011 er-sichtlich.

2 Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese resultierten aus vor dem Bilanzstichtag ab-geschlossenen Verkaufsverträgen, die jedoch noch nicht in der Bewertung des externen Bewerters berücksichtigt wurden.

Geschäftsjahr2010/2011

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Anzahl in Tausend CHF

AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per31.3.2010 59724486 59724

Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2010/2011 – –

AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per31.3.2011 59724486 59724

Keine Kapitalveränderungen im 1. Halbjahr 2011/2012 – –

AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per30.9.2011 59724486 59724

Die Generalversammlung vom 1. Juli 2011 stimmte dem Antrag des Verwaltungsrats, keine Dividende auszuschütten und keine Nenn-wertrückzahlung vorzunehmen, zu.

Anzahl in Tausend CHF

BestandeigenerAktienper31.3.2010 627432 3017

Kauf eigener Aktien 1 256 263 4 775

Verkauf eigener Aktien –1 426 100 –5 604

Wertschriftenergebnis eigener Aktien –401

BestandeigenerAktienper31.3.2011 457595 1787

Kauf eigener Aktien 627 288 2 164

Verkauf eigener Aktien –385 006 –1 343

Wertschriftenergebnis eigener Aktien –114

BestandeigenerAktienper30.9.2011 699877 2494

7. Aktienkapital

Aktienkapital

EigeneAktien

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in Tausend CHF Bilanzwert Zins < 1 Jahr Amortisation

Zins 1 bis 5 Jahre Amortisation

Zins > 5 Jahre Amortisation

Hypotheken 787 238 19 400 29 941 40 413 757 297 0 0

Anleihe und Pflichtwandelanleihe 53 884 2 864 0 9 182 50 000 743 0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 338 0 2 338 0 0 0 0

Derivative Finanzinstrumente 50 779 16 006 0 30 702 0 637 0

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 18 402 0 14 774 0 0 0 3 628

Totalper30.9.2011 912641 38270 47053 80297 807297 1380 3628

Hypotheken 882 202 24 337 89 114 68 470 772 216 371 20 872

Pflichtwandelanleihe 5 714 923 0 3 693 0 385 0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 991 0 1 991 0 0 0 0

Derivative Finanzinstrumente 1 32 349 14 914 0 16 484 0 –47 0

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 38 095 239 37 327 0 0 0 768

Totalper31.3.2011 960351 40413 128432 88647 772216 709 21640

1 Derivative Finanzinstrumente werden netto ausgewiesen.

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 47,0 Mio. (Vorjahr CHF 128,4 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 29,9 Mio. (Vorjahr CHF 89,1 Mio.) Hypotheken, die im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert werden sollen.

8. ZukünftigevertraglicheFälligkeiten

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in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011

Kontraktwert 31.3.2011

Wiederbe-schaffungswert

30.9.2011

Wiederbe- schaffungswert

31.3.2011

1 bis 12 Monate 153 297 67 400 –2 789 –1 211

1 bis 3 Jahre 161 091 130 310 –10 185 –3 217

3 bis 5 Jahre 323 239 367 726 –33 111 –20 912

mehr als 5 Jahre 212 127 200 000 –4 694 –5 489

TotalCashFlowHedges 849754 765436 –50779 –30829

– davon Verbindlichkeiten –50 779 –32 349

– davon Guthaben 0 1 520

in Tausend CHF 2011/2012 2010/2011

Reserve für Cash Flow Hedges der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –22 964 –34 674

Reserve für Cash Flow Hedges der Anteile ohne beherrschenden Einfluss –8 394 –13 603

TotalReservefürCashFlowHedgesimEigenkapitalper1.4. –31358 –48277

Neubewertung –24 478 –746

In der Erfolgsrechnung als Zinsaufwand erfasst 7 107 19 094

Veränderung laufender und latenter Steuern –737 –1 429

TotalReservefürCashFlowHedgesimEigenkapitalper30.9./31.3. –49466 –31358

– davon Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –37 917 –22 964

– davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss –11 549 –8 394

9. DerivativeFinanzinstrumente

CashFlowHedges

NachweisderCashFlowHedgesimEigenkapital

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Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatz-Swaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entste-hen. Im vergangenen Halbjahr wurden zwei neue Swap-Positionen, beginnend am 30. März 2012 bzw. 5. Juli 2012, abgeschlos-sen. Diese sollen dann auslaufende Swaps ersetzen.

Mit Ausnahme eines Swaps sind alle bestehenden Swaps gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Veränderung des ineffektiven Teils der Cash Flow Hedges von CHF –0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.) wurde über die Erfolgsrechnung erfasst.

Zahlungen auf Zinssatz-Swaps und Zinszahlungen für die Hypotheken erfolgten gleichzeitig.

in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011

Kontraktwert 31.3.2011

Wiederbe-schaffungs-

wert30.9.2011

Wiederbe- schaffungs-

wert 31.3.2011

1 bis 12 Monate 0 n.a. 0 n.a.

1 bis 3 Jahre 0 n.a. 0 n.a.

3 bis 5 Jahre 14 000 n.a. 862 n.a.

TotalDevisenoptionen 14000 n.a. 862 n.a.

– davon Guthaben 862 n.a.

Die Züblin Gruppe sichert einen Teil der künftigen Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung ab. Die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte werden in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.

Devisenoptionen

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in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011

Kontraktwert31.3.2011

Wiederbe-schaffungswert

30.9.2011

Wiederbe-schaffungswert

31.3.2011

Total Cash Flow Hedges 849 754 765 436 –50 779 –30 829

Total Devisenoptionen 14 000 0 862 0

TotalDerivativeFinanzistrumente 863754 765436 –49917 –30829

– davon Verbindlichkeiten –50 779 –32 349

– davon Guthaben 862 1 520

TotalDerivativeFinanzinstrumente

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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %

Zinsfestschreibung

1 bis 12 Monate 193 720 275 890 87 993 77 510 635 113 81%

1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%

3 bis 5 Jahre 0 0 152 125 0 152 125 19%

mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%

Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%

davon

– langfristige Hypotheken 709 849

– kurzfristige Hypotheken 30 364

– zum Verkauf gehaltene Hypotheken 47 025

DurchschnittlicheZinssätze 0,67% 2,24% 4,24% 3,48% 2,60%

ZinsfestschreibungunterBerücksichtigungderSwaps

1 bis 12 Monate 56 950 0 13 509 46 134 116 593 15%

1 bis 3 Jahre 0 77 884 25 804 0 103 688 13%

3 bis 5 Jahre 96 770 105 879 200 805 31 376 434 830 55%

mehr als 5 Jahre 40 000 92 127 0 0 132 127 17%

Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%

DurchschnittlicheZinssätze 3,41% 4,59% 5,39% 5,15% 4,60%

VertragsfälligkeitderHypotheken

1 bis 12 Monate 0 0 0 25 102 25 102 4%

1 bis 3 Jahre 193 720 218 691 0 31 377 443 788 56%

3 bis 5 Jahre 0 57 199 240 118 21 031 318 348 40%

mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%

Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%

MarktwertderHypotheken

Festhypotheken 0 0 158 228 25 503 183 731 23%

Variable Hypotheken 195 696 264 361 93 714 55 684 609 455 77%

Total 195696 264361 251942 81187 793186 100%

10.Hypotheken

ÜbersichtstabelleHypothekenper30.9.2011

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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %

Zinsfestschreibung

1 bis 12 Monate 194 120 295 059 107 286 124 134 720 598 82%

1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%

3 bis 5 Jahre 0 0 161 604 0 161 604 18%

mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%

Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%

davon

– langfristige Hypotheken 793 088

– kurzfristige Hypotheken 70 192

– zum Verkauf gehaltene Hypotheken 18 922

DurchschnittlicheZinssätze 0,79% 1,66% 4,22% 3,53% 2,47%

ZinsfestschreibungunterBerücksichtigungderSwaps

1 bis 12 Monate 97 350 0 0 72 114 169 464 19%

1 bis 3 Jahre 0 97 383 36 470 0 133 853 15%

3 bis 5 Jahre 96 770 174 267 232 420 52 020 555 476 63%

mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%

Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%

DurchschnittlicheZinssätze 2,87% 4,55% 5,32% 5,04% 4,45%

VertragsfälligkeitderHypotheken

1 bis 12 Monate 0 0 0 74 168 74 168 8%

1 bis 3 Jahre 194 120 50 841 0 49 966 294 926 33%

3 bis 5 Jahre 0 220 809 268 890 0 489 699 56%

mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%

Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%

MarktwertderHypotheken

Festhypotheken 0 0 167 421 32 040 199 461 22%

Variable Hypotheken 196 602 305 899 112 744 94 347 709 592 78%

Total 196602 305899 280165 126387 909053 100%

ÜbersichtstabelleHypothekenper31.3.2011

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Im vergangen Halbjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 21,1 Mio. neu finanziert und im Umfang von CHF 71,4 Mio. zurück-bezahlt. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche Darlehen. Per 30. September 2011 beliefen sich die festverzinslichen Hypotheken auf CHF 183,7 Mio. (Vorjahr CHF 199,5 Mio.). In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten in der Höhe von CHF 2,5 Mio. (Vorjahr CHF 2,5 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensver-trag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder.

Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande

30.9.2011

Gesamtschuld/EBITDA 13.5 – 13.75 –

Zinsdeckungsgrad 1.5 1.15 – 1.5 1.4 1.0 – 1.5

Loan to Value 70% 70% – 75% 70% 66% – 75%

Eigenkapitalquote 30% – 25% –

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen laufend und erstellt Sensitivitätsanalysen mit den wesentlichen Faktoren wie Erfolg, Zinsbelastung und Bewertung der Liegenschaften. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amor-tisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Während der Berichtsperiode waren die Finanzkennzahlen der Züblin Gruppe eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der Werte der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 824 740 944 471

Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 593 518 688 083

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Im Rahmen der Konsortialfinanzierung wurden alle auf den Schweizer Immobilien lastenden Schuldbriefe bei der UBS als Agentin hin-terlegt. Sofern die im Konsortialkreditvertrag vereinbarten Bedingungen (Trigger-Covenants) nicht mehr eingehalten werden, erfolgt die Sicherungsübereignung der Schuldbriefe in Höhe von CHF 136,8 Mio. (Vorjahr CHF 136,8 Mio.) an die Darlehensgeber.

Im Zusammenhang mit Hypotheken wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Liegenschaften, Versicherungsansprüche für Liegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in %

Per30.9.2011 50 000 102,75% 51 375 4,50%

Per31.3.2011 n.a. n.a. n.a. n.a.

Im ersten Halbjahr gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 50,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen sowie der Refinanzierung verschiedener Hypotheken.

Die abgezogenen Transaktionskosten werden nach der Amortized-Cost-Methode über die Laufzeit abgeschrieben. Der effektive Zins-aufwand der Anleihe setzt sich zusammen aus dem Coupon zuzüglich der anteiligen Abschreibung der Transaktionskosten.

Zum heutigen Zeitpunkt sind keine Ereignisse nach dem Bilanzstichtag bekannt.

11.4%Anleihe11/15

12.EreignissenachdemBilanzstichtag

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Bericht derRevisionsstelle

An den Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG, Zürich

Zürich, 16. November 2011

Einleitung: Wir haben eine Review des verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses (Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 20 bis 49) der Züblin Immobilien Holding AG für die den Zeitraum vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 umfassende Rechnungsperiode vorgenommen. Für die Erstellung und Darstellung des verkürz-ten Konzern-Zwischenabschlusses in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 «Interim Financial Reporting» und den Bestimmungen von Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung («RLR») der SIX Swiss Exchange ist der Verwaltungsrat verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht darin, aufgrund unserer Review eine Schlussfolgerung zu diesem ver-kürzten Konzern-Zwischenabschluss abzugeben.

UmfangderReview: Unsere Review erfolgte in Übereinstimmung mit dem International Standard on Review Engagements 2410 «Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity». Eine Review eines verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses umfasst Befragungen, vorwiegend von Personen, die für das Finanz- und Rechnungswesen verantwortlich sind, sowie die Anwendung von analytischen und anderen Verfahren. Der Umfang einer Review ist wesentlich geringer als der einer Prüfung in Übereinstimmung mit den International Standards on Auditing und ermöglicht es uns daher nicht, eine mit einer Prüfung vergleichbare Sicherheit darüber zu erlangen, dass uns alle wesentlichen Sachverhalte bekannt werden. Aus diesem Grund geben wir kein Prüfungsurteil ab.

Schlussfolgerung: Bei unserer Review sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass der ver-kürzte Konzern-Zwischenabschluss nicht in allen wesentlichen Belangen in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 «Interim Financial Reporting» und den Bestimmungen von Art. 17 RLR erstellt wurde.

Ernst & Young AG

Daniel Zaugg Christian Krämer Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor)

Bericht über die Review des verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses

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EPRAPerformance Messung

in Tausend CHF 30.9.2011 30.9.2010

ErfolgderAktionärederZüblinImmobilienHoldingAG 2433 –495

Anpassungen:

Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 439 6 346

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 795 0

Laufende Ertragssteuern auf Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften1 –11 0

Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst –247 0

Latente Steuern auf Apassung zu EPRA Earnings 2 3 998 70

Anteile ohne beherrschenden Einfluss auf Anpassungen zu EPRA Earnings –1 457 133

EPRAEarnings 7949 6054

Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien 59 166 297 59 164 948

EPRAEarningsproAktie 0.13 0.10

1 Berechnet zum Referenzsteuersatz in der Schweiz 22% (Vorjahr 22%) und in Deutschland 31,11% (Vorjahr 31,11%).2 Auf Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst berechnet zum Referenzsteuersatz, auf Marktwertveränderungen Anlageimmobilien Schweiz be-

rechnet zu 30,05% (30,05%) und Deutschland zu 31,11% (Vorjahr 31,11%).

A.1 EPRA Earnings pro Aktie

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in Tausend CHF 30.9.2011 30.9.2010

EPRAEarnings 7949 6054

Anpassungen:

Laufende Ertragssteuern auf Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften1 11 0

Latente Steuern auf Anpassung zu EPRA Earnings2 –3 998 –70

Ertragssteuern 4 761 1 659

Liquiditätswirksame Ertragssteuern 0 0

Abschreibungen 78 73

Vertragsabschlusskosten (Hypotheken) 256 427

Amortisationskomponente 2,0% Pflichtwandelanleihe Züblin France 308 333

Währungsdifferenzen –2 342 –1 071

Realisierte Währungsdifferenzen 1 559 16

Anteile ohne beherrschenden Einfluss auf obige Anpassungen –79 –273

LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäre 8503 7148

Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien 59 166 297 59 164 948

LiquiditätswirksameroperativerErfolgproAktie 0.14 0.12

Liquiditätswirksamer operativer Erfolg von Anteilen ohne beherrschenden Einfluss 2 982 4 055

LiquidtätswirksameroperativerErfolg 11485 11203

1 Berechnet zum Referenzsteuersatz in der Schweiz 22% (Vorjahr 22%) und in Deutschland 31,11% (Vorjahr 31,11%).2 Auf Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst berechnet zum Referenzsteuersatz, auf Marktwertveränderungen Anlageimmobilien Schweiz be-

rechnet zu 30,05% (30,05%) und Deutschland zu 31,11% (Vorjahr 31,11%).

A.2 Liquiditätswirksamer operativer Erfolg

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in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

Anzahl ausgegebener Aktien 59 724 486 59 724 486

Anzahl eigener Aktien –699 877 –457 595

TotalausstehenderAktienperBilanzstichtag 59024609 59266891

Eigenkapital der Aktionäre 285 841 312 487

EigenkapitalproAktie 4.84 5.27

EigenkapitalderAktionäre 285841 312487

Anpassungen:

Marktwert der Derivativen Finanzinstrumente 41 340 24 031

Latente Steuern (netto) 17 473 15 377

EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895

EPRAEigenkapitalproAktie(EPRANAVpershare) 5.84 5.94

EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895

Anpassungen:

Anteile ohne beherrschenden Einfluss 57 989 64 194

Marktwert der Derivativen Finanzinstrumente der Anteile ohne beherrschenden Einfluss 9 435 6 797

EPRAEigenkapital 412079 422886

Bilanzsumme 1 288 556 1 376 786

EPRAEigenkapitalquote 32,0% 30,7%

B. EPRA Eigenkapital pro Aktie (NAV), EPRA Eigenkapital und EPRA Eigenkapitalquote

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in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895

Anpassungen:

Marktwert der derivativen Finanzinstrumente –41 340 –24 031

Latente Steuern (netto) –17 473 –15 377

Abweichung zum Marktwert der Hypotheken –3 421 –24 313

EPRANNNAV 282420 288174

Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag 59 024 609 59 266 891

EPRANNNAVproAktie 4.78 4.86

in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

Anlageliegenschaften 1198107 1282030

Anpassungen:

Renovationsprojekte –67 122 –21 806

Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt –67 178 –20 223

VermietbareAnlageliegenschaften 1063806 1240001

Anpassungen:

Bei Verkauf anfallende Transaktionskosten 42 156 48 380

VermietbareAnlageliegenschaftenzumMarktwertderBewerter(A) 1105963 1288381

JahresmietertragvermietbareAnlageliegenschaften(B) 68804 84905

Liegenschaftskosten –8 841 –8 920

Jahresmietertragnetto(C) 59963 75985

Anpassungen für Vermietungsanreize n.a. n.a.

«Topped-up»Nettoertrag(D) 59963 75985

EPRAMietertragsrendite,brutto(B/A) 6,2% 6,6%

EPRAMietertragsrendite,netto(C/A) 5,4% 5,9%

EPRA«topped-up»NIY(D/A) 5,4% 5,9%

C. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV)

D. EPRA Net Yield Disclosure

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in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 9 414 11 146

Geschätzter Marktmietertrag für das ganze Portfolio (B) 89 797 100 634

EPRALeerstandsquote(A/B) 10,5% 11,1%

in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011

Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 9 414 11 146

Jahresmietertrag Soll für das ganze Portfolio (B) 82 982 97 770

ZüblinLeerstandsquote(A/B) 11,3% 11,4%

E.1 EPRA Leerstandsquote monetär

E.2 Züblin Leerstandsquote monetär

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Immobilien-BewertungsberichtWüest & Partner

Sehr geehrte Herren

Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG haben die Wüest & Partner AG und W&P Immobilienberatung GmbH (Wüest & Partner), die BNP Paribas Real Estate Valuation France und Troostwijk («die Gutachter») die Liegenschaften bzw. Liegen-schaftsteile der Züblin Immobilien Holding AG und ihren zugehörigen Unternehmen («Züblin Gruppe») zum Zweck der Rechnungs-legung per Stichtag 30. September 2011 bewertet. Es wurden sämtliche Anlage- und Entwicklungsliegenschaften bewertet.

Das Portfolio der Züblin Gruppe ist über mehrere Länder gestreut: Schweiz, Frankreich, Deutschland und die Niederlanden. Die Be-wertungen in den verschiedenen Ländern wurden durch folgende Unternehmen vorgenommen:

Wüest & Partner war für sämtliche Bewertungen der in der Schweiz gehaltenen Liegenschaften verantwortlich.

In Zusammenarbeit mit der Tochtergesellschaft, die W&P Immobilienberatung GmbH, war Wüest & Partner für sämtliche Bewertungen der in Deutschland gehaltenen Liegenschaften verantwortlich.

Die BNP Paribas Real Estate Valuation France war für sämtliche Bewertungen der in Frankreich gehaltenen Liegenschaften verantwort-lich. Wüest & Partner war zuständig für die Koordination der Bewertungen und die Zusammenführung der Ergebnisse aus Frankreich in dasselbe Berichtsformat, welches in Deutschland und der Schweiz angewendet wird. Bei dieser Zusammenführung wurden keine Ergebnisse geändert.

Troostwijk war für sämtliche Bewertungen der in den Niederlanden gehaltenen Liegenschaften verantwortlich. Wüest & Partner war zu-ständig für die Koordination der Bewertungen und die Zusammenführung der Ergebnisse aus den Niederlanden in dasselbe Berichts-format, welches in Deutschland und der Schweiz angewendet wird. Bei dieser Zusammenführung wurden keine Ergebnisse geändert.

Die Gutachter bestätigen, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss den «International Valuation Standards» (IVSC) sowie den «Royal Chartered Surveyors» (Red Book) durchgeführt wurden. Die ermittelten Marktwerte für die Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 revised, Paragraphen 33–55 (Investment Property), umschrieben wird. Die Entwicklungsliegenschaften/Anla-geliegenschaften im Bau mit künftiger geplanter Nutzung als Anlageliegenschaften sind in der Bilanz der Züblin Immobilien Holding gemäss IAS 40 aufgeführt.

Der «Fair Value» ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhän-gigen, gut informierten und kauf- beziehungsweise verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines marktgerechten Vermark-tungszeitraums.

Auftrag

Beteiligte Unternehmen

Portfolio Schweiz

Portfolio Deutschland

Portfolio Frankreich

Portfolio Niederlande

Bewertungsstandards

Definition des «Fair Value»

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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

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Wertvermehrende Investitionen und damit verbundene Mehrerträge werden bei der Ermittlung des «Fair Value» mit Rücksicht auf den Paragraphen 51 der IAS 40 nicht einbezogen. Ebenso wenig enthalten sind Handänderungs-, Grundstückgewinn- und Mehrwertsteu-ern sowie weitere bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Kosten und Provisionen. Auch sind keinerlei Verbind-lichkeiten der Züblin Gruppe hinsichtlich allfälliger Steuern (neben den ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt.

Die Bewertungen der Züblin Gruppe wurden durch die Gutachter mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risiko adjustiert.

Damit die Bewertungen der Liegenschaften in Frankreich den französischen Bewertungsstandards (gemäss Afrexim, Verband der französischen Immobilienbewertungsunternehmen) entsprechen, hat BNP Paribas Real Estate Valuations France drei verschiedene Methoden angewendet:

– Die Ertragswertmethode, bei der die aktuellen sowie die Marktmieten jeder Liegenschaft vor Abzug ausserordentlicher Investitionen kapitalisiert werden.

– Die DCF-Methode auf einer 10-Jahresbasis.– Die Vergleichswertmethode, basierend auf Quadratmeterpreisen, die in vergleichbaren Transaktionen beobachtet werden.

Der Marktwert wurde anschliessend durch Vergleich der Ergebnisse aus den drei verschiedenen Methoden ermittelt.

Damit die Marktwerte der Liegenschaften des Portfolios in Frankreich mit dem restlichen Züblin Portfolio verglichen werden können, hat Wüest & Partner anschliessend mögliche (plausible) Bewertungsannahmen getroffen. Diese ermöglichten Wüest & Partner, den Wert, welcher von der BNP Paribas Real Estate Valuation France ermittelt wurde, zu erreichen. Dies geschah unter Anwendung der oben erwähnten Methode.

Alle Liegenschaften in den entsprechenden Ländern sind Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuation France und Troostwijk aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Die Liegenschaften wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet.

Die Liegenschaften werden von den Gutachtern mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.

In der Berichtsperiode vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 wurden die folgenden Liegenschaften besichtigt:

Schweiz DeutschlandKeine Liegenschaft wurde besichtigt. Keine Liegenschaft wurde besichtigt.

Frankreich NiederlandeKeine Liegenschaft wurde besichtigt. Keine Liegenschaft wurde besichtigt.

Bewertungsmethode

Grundlagen der Bewertung

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Per 30. September 2011 wurden die Werte von insgesamt 60 Anlageliegenschaften durch die Schätzer ermittelt.Der «Fair Value» der Liegenschaften nach IAS 40 wird von den Gutachtern per Stichtag wie folgt geschätzt:

9 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 354 710 000.

8 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 311 720 000.

27 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 273 133 115.

16 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 108 160 000.

In der Berichtsperiode vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 wurden sieben Anlageliegenschaften verkauft. Diese Liegenschaften sind:

Deutschland – Berlin, Maxstrasse 3a– Deggendorf, Industriestrasse 30– Monheim, Heinestrasse 2, 4, 4a, 10, 12

Niederlande – Amsterdam, Paasheuvelweg 26 – Den Haag, Laan van Meerdervoort 51– Nieuwegein, Zoomstede 13–25 – Moerdijk, Middenweg 49

Ergebnisse

Schweiz

Frankreich

Deutschland

Niederlande

Veränderungen in der Berichtsperiode

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Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuation France and Troostwijk erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Züblin Gruppe unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck; Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuaion France und Troostwijk übernehmen keine Haftung gegenüber Dritten.

Zürich, 15. November 2011Wüest & Partner

Dr. Christoph ZaborowskiChartered Surveyor MRICS, Volkswirt, Partner

Pascal MarazziSenior Consultant

Amsterdam, 15. November 2011Troostwijk Taxaties

Ir. Jordy KleemansConsultant & Taxateur van onroerende zaken

Paris, 15. November 2011BNP Paribas Real Estate Valuation France

Jean-Claude Dubois MRICSChartered Surveyor MRICS, Chairman, Member of the I.F.E.I

Unabhängigkeit und Vertraulichkeit

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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

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Für die Bewertung der Liegenschaften wurden folgende nominale Diskontierungssätze angewendet:

Land Minimaler Diskontierungs-

satz (%)

Maximaler Diskontierungs-

satz (%)

Mittlerer Diskontierungs-

satz (%) *

Schweiz 4,64 5,75 5,14

Frankreich 6,94 7,81 7,36

Deutschland 6,25 9,32 7,79

Niederlande 8,48 10,00 9,07

AlleLänder 4,64 10,00 7,03

* Mit Marktwerten gewichteter Durchschnitt der Diskontierungssätze der Einzelbewertungen.

Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zugrunde.

– Die Bewertungen basieren auf Mieterspiegeln der Züblin Gruppe per 30. September 2011.

– Das verwendete DCF-Modell entspricht dem Ein-Phasen-Modell. Der Bewertungszeitraum erstreckt sich ab dem Bewertungsdatum auf 100 Jahre, mit einem impliziten Residualwert in der elften Periode.

– Die Diskontierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Liegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Er setzt sich wie folgt zusammen: risikoloser Zinssatz + Immobilienrisiko (Immobilität des Kapitals) + Zuschlag Makrolage + Zuschlag Mikrolage in Abhängigkeit der Nutzung + Zuschlag Objektqualität und Ertragsrisiko + evtl. spezifische Zuschläge. Je nach Liegenschaft, Nutzung und Standort bewegen sich die nomi-nalen Diskontierungsfaktoren zwischen 4,64% und 10,00% (vgl. Tabelle 1).

– In den Bewertungen wird, wo nicht anders spezifiziert, von folgenden Teuerungen ausgegangen (nominale Diskontierungssätze werden entsprechend angepasst):

– Schweiz: 1,0% – Frankreich: 2,0% – Deutschland: 1,5% – Niederlanden: 2,0%

Anhang: Bewertungsannahmen

Anlageliegenschaften

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– Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt.

– Spezifische Indexierungen bestehender Mietverhältnisse werden individuell berücksichtigt. Nach Ablauf der Verträge wird mit einem Indexierungsgrad von 40% bis 100% (landesüblicher Durchschnitt pro Land und Nutzung) und einer durchschnittlichen Vertragsdauer von fünf Jahren gerechnet.

– Die Terminierung der einzelnen Zahlungen erfolgt bei den bestehenden Mietverhältnissen entsprechend den vertraglich festgelegten Regelungen. Nach Ablauf der Verträge werden die Geldflüsse bei Geschäftsnutzungen vierteljährlich vorschüssig, bei Wohnnutzun-gen monatlich vorschüssig berücksichtigt.

– Auf Seite der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden.

– Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin wer-den aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels den von Wüest & Partner erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.

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Begriffsdefinitionen

EBITDAErfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) abzüglich Marktwertveränderungen auf Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften und Abschreibungen.

EPRAEarningsErfolg abzüglich Marktwertveränderungen auf Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften, Marktwert-veränderungen der derivaten Finanzinstrumente und Anteil ohne beherrschenden Einfluss.

LiquiditätswirksameroperativerErfolgEBITDA abzüglich Hypothekarzinsen und Abschreibungen.

LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäreAnteil der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG am liquiditätswirksamen operativen Erfolg.

AnteilohnebeherrschendenEinflussBezieht sich bei Züblin auf die Minderheitsaktionäre der französischen Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France S.A., die an der französischen Börse Euronext Paris kotiert ist.

EPRAEigenkapitalrenditeErfolg im Verhältnis zum EPRA Eigenkapital, das zu Beginn der Berichtsperiode zur Verfügung stand, bereinigt um allfällige Ausschüt-tungen und/oder Kapitalerhöhungen.

MarktwertderAnlageliegenschaftenBeim Marktwert der Anlageliegenschaften werden die in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten abgezogen.

EPRAEigenkapitalEigenkapital abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente sowie der latenten Steuern.

EPRAEigenkapitalderAktionäreEPRA Eigenkapital abzüglich Anteile ohne beherrschenden Einfluss.

EPRAEigenkapitalquoteEPRA Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme.

Erfolgsrechnung

Bilanz

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AnzahlausstehenderAktienAnzahl ausgegebener Aktien der Züblin Immobilien Holding AG abzüglich der Anzahl eigener Aktien. Bei stichtagsbezogenen Kenn-zahlen (Bilanz) wird die Anzahl eigener Aktien per Stichtag abgezogen, während bei periodenbezogenen Kennzahlen (Erfolgsrechnung) die durchschnittlichen Anzahl eigener Aktien berücksichtigt wird.

EPRAEarningsEPRA Earnings dividiert durch die durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien.

LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäreLiquiditätswirksamer operativer Erfolg der Aktionäre dividiert durch die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien.

EPRAEigenkapital(EPRANAV)EPRA Eigenkapital der Aktionäre dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag.

EPRATripleNetAssetValue(NNNAV)EPRA Eigenkapital der Aktionäre abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, latente Steuern und Abweichung zum Markt-wert der Hypotheken dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag.

JahresmietertragIstJahresmiete, resultierend aus den am Stichtag bestehenden Mietverträgen. Diese Zahl enthält keine auf den Mieter überwälzbaren Nebenkosten.

JahresmietertragSollJahresmietertrag Ist plus geschätzter Jahresmietertrag des Leerstands.

GeschätzterMarktmietertragSämtliche vermietbaren Flächen des gesamten Portfolios zu Marktmieten berechnet.

AnalysederMietertragsrenditen

VermietbareAnlageliegenschaftenAnlageliegenschaften abzüglich Entwicklungsprojekte und Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt.

EPRAMietertragsrendite,bruttoJahresmietertrag Ist der vermietbaren Anlageliegenschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten.

Kennzahlen pro Aktie

Portfolio

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EPRAMietertragsrendite,nettoJahresmietertrag Ist abzüglich Liegenschaftsaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen (Eigentümerlasten) der vermietbaren Anlagelie-genschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten.

AnalysedesLeerstands

GeschätzterMarktmietertragdesLeerstandsLeerstand in m2 per Stichtag berechnet zu Marktmieten.

LeerstandsquotemonetärGeschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum Jahresmietertrag Soll.

EPRALeerstandsquoteGeschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum geschätzten Marktmietertrag.

Leerstandsquote(m2)Nicht vermietbare Fläche am Bilanzstichtag im Verhältnis zur total vermietbaren Fläche.

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Konzept und Layout: defacto > ci, ZürichSystem: nspublish.chRealisation: Neidhart + Schön AG, ZürichDruck: Linkgroup, ZürichPapier: Fischer Papiere, eminent

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Züblin Immobilien Holding AG Claridenstrasse 20 CH-8002 Zürich

Telefon +41 (0)44 206 29 39 [email protected] www.zueblin.ch