UNGEPRÜFTER HALBJAHRESBERICHT

012-013

Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie «Immobilienfonds» aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug durch die Fondsleitung Swiss & Global Asset Management Ltd., Zürich. 

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HALBJAHRESRECHNUNG VOM 1. APRIL 2012 BIS 30. SEPTEMBER 2012

WICHTIGES IN KÜRZE 03

VERMÖGENSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 04

ERFOLGSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 05

ANKÄUFE/VERKÄUFE VOM 1. APRIL 2012 BIS 30. SEPTEMBER 2012 07

IMMOBILIENSTRUKTUR PER 30. SEPTEMBER 2012 07

HYPOTHEKEN 07

ERLÄUTERUNGEN ZUM HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER 2012 08

VERWALTUNG UND ORGANE 09

INFORMATIONEN ÜBER DRITTE 10

INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE 11

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WICHTIGES IN KÜRZE 30.09.2012 30.09.2011

ECKDATEN

Valorennummer 3499521 3499521 Ausgabe Fondsanteile - - Rücknahme Fondsanteile - - Anzahl Anteile im Umlauf 3‘052‘049 3'052’049 Inventarwert pro Anteil 114.37 108.05 Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung - - Schlusskurs 124.50 117.00 Höchster Kurs (Berichtsperiode) 127.50 123.00 Tiefster Kurs (Berichtsperiode) 118.70 113.00 Börsenkapitalisierung 379'980’101 357'089’733 Agio/Disagio 8.86% 8.28%

VERMÖGENSRECHNUNG

Verkehrswert der Grundstücke 516'115’042 480'625’047 Buchwert der Grundstücke 476'545’762 463'692’835 Gesamtfondsvermögen 520'350’982 484'253’394 Fremdfinanzierungsquote 1) - in % der Anlagekosten 32.49% 30.29% - in % der Verkehrswerte 30.00% 29.22% Fremdkapitalquote 32.92% 31.90% Nettofondsvermögen 349'068’196 329'771’356

RENDITE- UND PERFORMANCEANGABEN

Eigenkapitalrendite (ROE) 2) 4.05% 1.44% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2) 3.12% 1.39% Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) 26.90 18.95 Anlagerendite 2) 4.22% 1.46% Performance 2) 4.09% 5.92% Betriebsgewinnmarge (EBIT marge) 60.28% 61.86% Fondsbetriebsaufwandquote (TER) 0.87% 0.86%

ERFOLGSRECHNUNG

Nettogewinn/Verlust 4'369’056 4'988’997 Realisierte Kapitalgewinne /-verluste 0 126’454 Mietzinseinnahmen 15'470’919 14'612’335 Mietzinsausfallrate 3.97% 4.21%   1) Maximal zulässige Belastung : 50% der Verkehrswerte (§15 Abs. Fondsvertrag) 2) Berechnung für 6 Monate (01.04.2012 - 30.09.2012)

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VERMÖGENSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 30.09.2012 30.09.2011 CHF CHF

VERMÖGEN

Banksichtguthaben 3'232’774 2'475’289 Grundstücke - Wohnbauten 441'476’275 414'899’000 - Kommerziell genutzte Liegenschaften 22'084’000 20'408’000 - Gemischte Bauten 31'509’370 30'937’000 - Bauland 21'045’397 14'381’047

TOTAL GRUNDSTÜCKE 516'115’042 480'625’047

Sonstige Vermögenswerte 1'003’165 1'153’059

GESAMTFONDSVERMÖGEN 520'350’982 484'253’394

Hypothekarschulden -154'836’000 -140'436’000 Sonstige Verbindlichkeiten -9'806’010 -9'813’462 NETTOFONDSVERMÖGEN VOR GESCHÄTZTEN

LIQUIDATIONSSTEUERN 355'708’972 334'003’932

Geschätzte Liquidationssteuern -6'640’776 -4'232’576

NETTOFONDSVERMÖGEN 349'068’196 329'771’356

Anzahl Anteile im Umlauf 3'052’049 3'052'049 Inventarwert pro Anteil 114.37 108.05

  ANGABEN FRÜHERER JAHRE NETTOFONDSVERMÖGEN INVENTARWERT PRO ANTEIL 30.09.2012 349'068’196 114.37 31.03.2012 344'129’240 112.75 31.03.2011 334'859’554 109.72 31.03.2010 327'252’209 107.22

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    ERFOLGSRECHNUNG PER 30. SEPTEMBER 2012 01.04.2012

bis 30.09.2012 01.04.2011

bis 30.09.2011       

   

ERTRÄGE AUS

    Bankguthaben 903 156  Mietzinseinnahmen 15'470’919 14'612’335  Sonstige Erträge 283’285 239’039  Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0   

TOTAL ERTRÄGE 15'755’106 14'851’529

    AUFWENDUNGEN     Hypothekarzinsen 1'930’004 1'915’534  Sonstige Passivzinsen 78 0  Unterhalt und Reparaturen 2'531’266 1'927’694  Liegenschaftenverwaltung   - Liegenschaftenaufwand 1'532’684 1'251’466  - Verwaltungsaufwand 0 0  Steuern und Abgaben 2'945’208 2'392’670  Schätzungs- und Revisionsaufwand 116’300 160’350  Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung/Depotbank 1‘545‘617 1'436’345  Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter 701‘497 715’511  Sonstige Aufwendungen 83’396 62’963  Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0    TOTAL AUFWAND 11'386’050 9'862’532

 NETTOGEWINN 4'369’056 4'988’997

    Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 126’454 

REALISIERTER ERFOLG 4'369’056 5'115’451

    Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 9‘756‘568 -376’051   

GESAMTERFOLG 14'125’624 4'739’400

           

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ANKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2012

Bis zum 30. September 2012 wurden keine Liegenschaften gekauft.

VERKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2012

Bis zum 30. September 2012 wurden keine Liegenschaften verkauft.

IMMOBILIENSTRUKTUR PER 30. SEPTEMBER 2012

CHF GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT Wohnbauten 278‘340‘223 300'894’275 269'519’100 Wirtschaftliche Einheiten 130'268’276 140'582’000 136'866’000 Kommerziell genutzte Liegenschaften 18'678’769 22'084’000 22'430’000 Gemischte Bauten 30'601’217 31'509’370 31'592’000 Bauland 18'657’277 21'045’397 15'500’000 TOTAL 476'545’762 516'115’042 475'907’100 % GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT Wohnbauten 58.41% 58.30% 56.63% Wirtschaftliche Einheiten 27.34% 27.24% 28.76% Kommerziell genutzte Liegenschaften 3.92% 4.28% 4.71% Gemischte Bauten 6.42% 6.11% 6.64% Bauland 3.92% 4.08% 3.26% TOTAL 100.00% 100.00% 100.00%

HYPOTHEKEN KREDITART VON BIS BETRAG IN CHF ZINSSATZ

Festhypothek Juli 08 Juni 18 59'721’000 3.50% Festhypothek Juli 08 Mai 17 42'200’000 3.40% Libor Hypothek 52'915’000 0.70% TOTAL 154'836’000 2.52%

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ERLÄUTERUNGEN ZUM HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER 2012  Der Halbjahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2012 bis zum 30. September 2012.

VERGÜTUNGEN ENTSCHÄDIGUNGEN UND KOSTEN MAXIMAL AKTUELL Für die Leitung und Verwaltung §19 Ziff.1 1.05% des durchschnittlichen

Gesamtfondsvermögens 0.6%

Erstellung von Bauten und umfassenden

Renovationen §19 Ziff. 2 3% der Baukosten 0%

Entschädigung bei Kauf und Verkauf §19 Ziff. 3 2% 0% Verwaltungsentschädigung §19 Ziff. 4 5% der jährlichen

Bruttomietzinseinnahmen 4.75%

BEWERTUNGSMETHODE

Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung

mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die

Verkehrswerte per 30.09.2012 nach der Discounted-

Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &

Partner AG neu ermittelt.

Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie

den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die

Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen,

bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten

Schätzungsexperten anhand einer dynamischen

Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt

zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim

Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder

Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss

jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von

den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der

Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem

Geschäftsverkehr und unter Annahme eines

sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens

mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall

werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von

Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im

Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu

Abweichungen zu den Bewertungen führen.

   

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VERWALTUNG UND ORGANE FONDSLEITUNG Swiss & Global Asset Management AG Hardstrasse 201 8037 Zürich VERWALTUNGSRAT Martin Jufer, Präsident des Verwaltungsrates Swiss & Global Head of Products & Services Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Michele Porro, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Sales & Distribution Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Stefan Angele, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Investment Management Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Roman Aschwanden, Verwaltungsrat Swiss & Global Head of Portfolio Management Global GAM (Schweiz) AG, Zürich

GESCHÄFTSLEITUNG Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer Scilla Huang Sun, Mitglied der Geschäftsleitung Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung Rolf Aeberhard, Mitglied der Geschäftsleitung DEPOTBANK Bank Julius Baer & Co. AG Bahnhofstrasse 36 8001 Zürich REVISIONSSTELLE KPMG AG Badenerstrasse 172 8026 Zürich

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INFORMATIONEN ÜBER DRITTE AKKREDITIERTE SCHÄTZUNGSEXPERTEN Andreas Ammann, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner

bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich

Christoph Zaborowski, dr. oec. publ., Volkswirt,

Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich

DELEGATION VON ANLAGEENTSCHEIDEN UND LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG Die Fondsleitung hat Patrimonium Property Advisors

AG, mit Sitz in Baar, nachstehend « PPA » genannt, als

Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter

beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die

Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen

Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die

Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das

Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die

Liegenschaftenbuchhaltung delegiert. Die genauen

Bedingungen des Mandats regeln ein Fonds- und ein

Immobilienmanagementvertrag.

DELEGATION WEITERER TEILAUFGABEN Der RBC Investor Services Bank SA, Esch-sur-

Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teil-

aufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert.

Die Liegenschaftsbuchhaltung wurde von

Patrimonium Property Advisors AG an die Régie du

Rhône, mit Sitz in Genf, delegiert, die Liegenschafts-

bewirtschaftung an verschiedene Anbieter.

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INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE

ORT ADRESSE ERWERBS-DATUM

GESTEHUNGS-KOSTEN

30.09.2012

VERKEHRSWERT 30.09.2012

VERSICHERUNGS-WERT 30.09.2012

BRUTTOERTRÄGE 01.04 - 30.09.2012

MIETZINS-AUSFÄLLE

WOHNHÄUSER IN CHF IN CHF IN CHF IN CHF IN%Dulliken Wolfackerstrasse 1-3 SO 22.11.07 6'334'869.86 6'748'000.00 6'830'000.00 187'943.00 13.29%Marly Route du Confin 21-23 FR 29.11.07 3'815'338.35 3'931'000.00 4'190'000.00 121'285.00 10.37%Veyrier Chemin de Castelver 2-4 GE 17.12.07 13'816'761.95 14'820'000.00 14'530'000.00 463'657.00 0.91%Vevey Rue du Conseil 19-21 VD 15.01.08 7'072'735.20 7'549'000.00 7'594'000.00 256'900.50 2.31%La Chaux-de-Fonds Rue de Biaufond 18 NE 19.12.07 3'811'129.92 3'718'000.00 3'980'000.00 130'151.40 6.49%La Chaux-de-Fonds Rue de l'Eclair 8-8a-8b NE 19.12.07 4'706'418.30 4'423'000.00 4'395'000.00 153'568.50 16.43%Grenchen Karl-Mathystrasse 48-48A SO 20.12.07 1'942'044.30 1'977'000.00 1'977'000.00 57'162.00 12.11%Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD 20.12.07 3'434'519.75 3'779'000.00 2'656'000.00 117'528.00 0.00%Crissier Chemin du Liseron 3-5 VD 20.12.07 8'043'191.35 8'477'000.00 5'410'000.00 265'177.90 7.17%Aigle Chemin de Pautex 2-4 VD 10.01.08 5'438'692.50 5'305'634.10 6'441'000.00 177'690.00 3.82%Basel Efringerstrasse 2 BS 21.01.08 11'504'979.04 14'300'000.00 14'220'900.00 419'907.00 3.14%Basel Dornachstrasse 189 BS 21.01.08 2'103'752.55 2'219'000.00 1'959'700.00 60'946.00 0.00%Pratteln Mattenweg 6 BL 21.01.08 3'151'543.85 3'098'000.00 2'382'000.00 64'712.00 0.00%Yverdon Rue des Moulins 109-113 VD 30.01.08 6'377'952.45 6'486'000.00 5'729'000.00 227'689.00 0.22%Yverdon Rue Roger-de-Guimps 44-46 VD 30.01.08 4'019'402.45 4'581'000.00 4'157'000.00 160'223.50 2.79%Grenchen Karl-Mathystrasse 18-18A SO 31.01.08 2'631'953.05 2'603'000.00 3'315'000.00 75'926.00 15.00%Renens Avenue de Préfaully 48-56 VD 29.01.08 20'320'238.10 19'680'000.00 20'200'000.00 595'463.10 0.87%Lucens En Bergère VD 31.01.08 21'481'406.22 25'040'000.00 19'100'000.00 710'132.50 8.71%Corcelles/Payerne Vers-chez-Cherbuin 27-31 VD 19.02.08 2'986'630.30 3'006'000.00 4'510'000.00 93'834.00 2.27%Bulle Rue St-Denis 66 FR 18.03.08 3'796'962.43 3'825'000.00 3'670'000.00 104'336.00 10.69%Freiburg Rue de la Sarine 4-4a FR 18.03.08 1'559'038.60 1'411'209.60 1'410'000.00 51'000.00 0.00%Marly Route de Corbaroche 24 FR 18.03.08 1'964'217.40 1'867'000.00 1'787'000.00 23'460.00 11.34%Pont-la-Ville Route du Village 50 FR 18.03.08 2'084'422.30 2'246'000.00 2'221'500.00 66'204.00 4.21%Busswil Büetigenstrasse 52-54 BE 31.03.08 3'061'398.70 3'369'000.00 2'936'000.00 111'536.00 0.07%Lausanne Rue du Couchant 25 VD 01.04.08 2'445'318.00 2'519'000.00 2'350'000.00 76'069.00 0.34%Renens Rue du Lac 25 b-c-d-e VD 15.04.08 13'428'691.90 15'460'000.00 11'743'000.00 471'747.00 1.25%Meyrin Avenue de Vaudagne 33 GE 16.04.08 13'249'098.20 13'990'000.00 13'990'000.00 459'505.50 2.82%La Tour-de-Peilz Avenue des Alpes 71-73 VD 25.04.08 2'060'269.90 2'440'000.00 3'232'000.00 71'469.60 0.00%Marly Rte du Confin 12-18 + Pralettes 17-19 FR 30.04.08 9'118'817.34 9'591'000.00 9'060'000.00 263'928.50 2.90%Villars-sur-Glâne Route de Villars-Vert 32 FR 06.05.08 5'573'261.32 5'445'000.00 5'445'000.00 174'426.00 3.74%Bussigny-près-Lausanne Rue de l'Industrie 43 VD 06.05.08 5'947'062.70 6'503'000.00 4'411'000.00 199'484.50 0.37%Ecublens Rue Neuve 1 VD 06.05.08 5'567'453.15 5'920'052.00 3'236'000.00 184'801.00 0.83%Lausanne Chemin de Vermont 24 VD 06.05.08 5'619'038.94 6'170'270.50 5'800'000.00 182'504.00 0.25%Prilly Avenue du Chablais 39 VD 07.05.08 1'968'402.85 2'103'332.80 2'016'000.00 68'931.00 0.00%Orbe Rue Davall 15 VD 07.05.08 877'742.25 927'900.00 880'000.00 30'864.00 0.00%Pully Chemin de Mallieu 13 VD 25.06.08 6'654'555.25 7'587'000.00 4'900'000.00 199'267.50 4.74%Meyrin Rue de la Prulay 43 A und B GE 01.09.08 8'081'600.30 7'881'000.00 7'881'000.00 257'839.00 1.37%Lausanne Chemin du Martinet 14-18 VD 30.09.08 11'019'127.00 12'350'000.00 8'309'000.00 381'172.80 0.61%Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD 17.12.08 2'551'017.42 2'752'000.00 1'823'000.00 84'588.00 0.00%Renens Rue de l'Industrie 11 VD 30.01.09 9'490'691.90 10'600'000.00 6'842'000.00 347'402.50 0.96%Meyrin Rue de la Golette 2-18 GE 01.04.09 29'228'475.59 34'195'875.80 32'000'000.00 846'274.50 8.46%TOTAL 278'340'222.93 300'894'274.80 269'519'100.00 8'996'706.80 4.13%

WIRTSCHAFTLICHE EINHEITENLes AvanchetsLes Avanchets Avenue Grange Lévrier 10-11 GE 13.12.07 11'778'227.45 12'710'000.00 12'710'000.00 411'183.00 0.45%Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 1-4 GE 30.10.09 19'729'323.45 21'190'000.00 20'720'000.00 659'585.00 0.42%Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 15-22 GE 30.10.09 40'032'537.10 43'430'000.00 41'850'000.00 1'383'195.00 0.13%Les Avanchets Rue François-Durafour 11-16 GE 30.10.09 38'926'271.70 40'970'000.00 39'960'000.00 1'249'219.00 0.44%Le LignonLe Lignon Avenue du Lignon 31 GE 13.12.07 4'666'908.85 5'079'000.00 4'872'000.00 158'180.00 1.79%Le Lignon Avenue du Lignon 7 GE 13.12.07 11'413'447.05 12'760'000.00 12'410'000.00 417'538.00 3.38%KönizKöniz Mösliweg 32 BE 28.02.08 1'628'948.75 2'001'000.00 1'974'000.00 61'385.00 1.76%Köniz Mösliweg 34 BE 28.02.08 2'092'611.30 2'442'000.00 2'370'000.00 74'309.00 1.90%TOTAL 130'268'275.65 140'582'000.00 136'866'000.00 4'414'594.00 0.72%

GESCHÄFTSHÄUSER OHNE WESENTLICHEN WOHNANTEILFreiburg Avenue du Jura 12-12A FR 30.01.08 7'584'454.25 8'541'000.00 8'311'000.00 209'596.00 15.43%Yverdon Rue des Moulins 30 VD 06.05.08 2'455'375.10 2'683'000.00 3'489'000.00 -13'354.00 126.49%Plan-les-Ouates Ch. des Aulx 5 GE 03.02.11 8'638'939.15 10'860'000.00 10'630'000.00 354'192.00 2.57%TOTAL 18'678'768.50 22'084'000.00 22'430'000.00 550'434.00 16.83%

GEMISCHTE LIEGENSCHAFTENLausanne Avenue de Morges 33 VD 30.11.07 3'787'652.88 4'143'000.00 4'504'000.00 137'184.00 0.00%Prilly Avenue du Chablais 27-29 VD 30.11.07 5'996'315.45 6'371'370.00 6'000'000.00 203'447.00 0.93%Genf Hugo-de-Senger 7 GE 17.01.08 7'465'085.15 7'514'000.00 7'510'000.00 230'464.00 2.34%Romont Route de Billens 9-9a FR 21.01.08 2'533'475.40 2'058'000.00 3'067'000.00 31'662.00 60.11%Lausanne Route d'Oron 11 VD 06.05.08 5'406'250.75 5'577'000.00 3'727'000.00 183'483.00 2.82%Prilly Avenue du Chablais 35 VD 07.05.08 3'103'767.85 3'363'000.00 3'046'000.00 119'778.00 0.00%Yverdon Rue des Remparts 11 VD 07.05.08 2'308'669.85 2'483'000.00 3'738'000.00 99'054.60 0.65%TOTAL 30'601'217.33 31'509'370.00 31'592'000.00 1'005'072.60 5.73%

BAULANDMontreux Route de la Corsaz VD 14.12.07 1'413'869.65 1'424'800.00 0.00 28'610.00 0.28%Oron-la-Ville Rte de Lausanne 15-21 VD 26.11.09 17'243'407.70 19'620'597.45 15'500'000.00 442'452.00 9.29%TOTAL 18'657'277.35 21'045'397.45 15'500'000.00 471'062.00 8.79%

TOTAL 476'545'761.76 516'115'042.25 475'907'100.00 15'437'869.40 3.97%

H a l b j a h r e s b e r i c h t  | 12  

 

                                            

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