Post on 05-Apr-2015
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DIE BAULICHE VERÄNDERUNG GEMÄẞ
§ 22 WEG
ÜBERLEGUNGEN DES VERWALTERS
VOR BESCHLUSSFASSUNG
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Wann ist eine bauliche Veränderung erforderlich und wer
initiiert sie?
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Vorüberlegungen des Verwalters
1. Art der baulichen Veränderung 2. Einbindung Miteigentümer 3. Bestehende Regelungen 4. Mehrheitenerzielung 5. Kostentragung 6. Abstimmungsmodalitäten 7. Vollmachten für Verwalter 8. Formulierung bei Sanierungsbeschluss 9. Kosten/Mittelbereitstellung 10. Versicherungsschutz
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Bauliche Veränderungen = alle guten Dinge sind vier
1.) ordnungsgemäße Verwaltung
(tägliches Brot, einfache Mehrheit)
2.) über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus
(was Besonderes, Beschluss UND Zustimmung Betroffener)
3.) Modernisierung und Anpassung
(was Flottes, mehr als die Hälfte MEA UND ¾ der Köpfe)
4.) Modernisierende Instandsetzung (a bisserl alt und ein bisserl jung, einfache Mehrheit)
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Vorbereitung Unterlagen
Einbindung MiteigentümerBeschlussvorlagen, Pläne etc. von
Architekten, Handwerkern, Herstellern verlangen
Bereits bestehende Regelungen in der GemO Ermächtigung für den Verwalter oft nur
Vorschalterfordernis bei nicht ausdrücklicher Zuweisung
Öffnungsklausel mit qualifizierten Mehrheiten ändern evtl. Zustimmungspflicht
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Umswitchen?
Beschluss über Modernisierung nach § 22 Abs. II WEG verpasst die qualifizierte Mehrheit …
Beschluss nach § 22 Abs. I WEG wird erreicht ….
Dokumentation durch den Verwalter Rechtsfolgenhinweis/Anfechtung!!
Kostenfolge bedenken, nach § 16 IV WEG wieder qualifizierte Mehrheit erforderlich
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Wer soll das bezahlen?
§ 16 Abs. II WEG: „Normal nach Miteigentumsanteilen“
§ 16 Abs. IV WEG: „abweichende Kostenverteilung“ bei allen vier Tatbeständen der baulichen Veränderung, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der
Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer Rechnung trägt,
bei qualifizierter Mehrheit (mehr als die Hälfte MEA, ¾ der Köpfe),
im Einzelfall egal was in der Gemeinschaftsordnung stehtFachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair &
Kollegen 07.11
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Abstimmungmodalitäten
Namen der Miteigentümer und Stimmergebnis bei baulicher Veränderung über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus notieren
a) Nutzungsmöglichkeit bei Neinstimmen keine Nutzungsmöglichkeit,
§ 16 VI Satz 1 WEG
b) Kostenfolge keine Kostentragung für Miteigentümer, die mit Nein
stimmen, auch nicht für Zustimmungsverpflichtete, die mit Ja stimmen § 16 VI Satz 1 2. HS WEG
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Vollmachten für den Verwalter
Ohne Bevollmächtigung können keine Aufträge an die Handwerker vergeben werden, eine Ermächtigung ist hier nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG erforderlich
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Beschlussformulierung
Nichtigkeit: Verstoß gegen gesetzliches Verbot/ fehlende Beschlusskompetenz/ Unbestimmbarkeit Möglichst genaue Formulierung der bestimmbaren
Sanierungsmaßnahme, Bezugnahme auf vorgelegte Pläne, Darstellung der Gebäudeteile und Art der Sanierung
Keine ca.- Angabe hinsichtlich der Kosten: LG München I Beschluss vom 28.06.07 - selbst bei Grundlagenbeschluss
Keine Verpflichtung eines Miteigentümers eine bauliche Veränderung/Rückbau vorzunehmen/Rolltor-Fall
BGH Urteil v. 18.06.2010 V 2 R 193/09
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Mittelbereitstellung
Kostenvorschüsse
Kosten für die Verwaltung
Kosten für Sonderfachleute, begleitende Architekten, Gutachter
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Beschlussmuster Die Wohnungseigentümer beschließen einen Austausch aller
vorhandenen Fenster in den Wohnungen, da die jetzigen Fenster nicht mehr instandsetzungsfähig sind.
Hierzu werden folgende Maßnahmen durchgeführt: … Die Arbeiten werden auf der Grundlage des Angebots der Firma
Müller vom 15.03.2010 vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, namens der
Gemeinschaft, die Firma Müller zu beauftragen. Die Kostenverteilung erfolgt nicht nach MEA sondern nach
der Anzahl der ausgetauschten Fenster je Einheit. Soweit infolge des Austausches Sondereigentum
beschädigt wird, trägt jeder Sondereigentümer die Kosten der Schadensbeseitigung in seinem Sondereigentum selbst.
Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, von jedem Eigentümer einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten einzuziehen.
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Überlegungen des Verwalters vor Beschlussfassung1. Vier Arten von baulichen Veränderungen
2. Bauliche Veränderungen, die von Miteigentümern gewünscht werden, vorformulieren lassen, Unterlagen vorlegen lassen
3. Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob spezielle Regelungen für die Verwaltung hinsichtlich Zustimmung gegeben sind, qualifizierte Mehrheiten
4. Umswitchen?5. Immer Kostentragungsbeschluss erforderlich, bei
entsprechender Mehrheit auch gegen GemO6. Stimmabgabe der Miteigentümer namentlich festhalten7. Im Beschluss Bevollmächtigung zur Auftragsvergabe für
Verwalter beschließen lassen8. Formulierung des Sanierungsbeschlusses so genau wie möglich9. Kostenvorschuss, Sonderumlage, Honorar für Verwalter,
Rücklage beschließen10. Ausreichenden Versicherungsschutz gewährleisten
Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11
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Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz
to do´s vor Baubeginn:
• Bauherreneigenschaft - besteht ausreichender Schutz bei Schadenersatzforderungen z.B. über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung?
• Bausubstanz – Versicherungsschutz für Sachbeschädigungen am Alt- und Neubau geregelt?
• Baumaßnahme dem Gebäude-Versicherer mitteilen – anderweitig könnte der Versicherungsschutz auf Grund Gefahrerhöhung gefährdet sein (§ 26 VVG)
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Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz
to do´s nach Fertigstellung:
• Besteht weiterer Versicherungsbedarf, z.B. für Haustechnik, Photovoltaikanlagen?
• Prüfung, ob die Versicherungssumme / Wert 1914 durch werterhöhende Maßnahmen angepasst werden muss auch bei Unterversicherungsverzicht!
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Bauliche Maßnahmen vs. VersicherungsschutzWissenswertes zur Versicherungssumme für die
Gebäude-Versicherung
• Die Bildung und laufende Anpassung der Versicherungssumme liegt in der Verantwortung des Versicherungsnehmers bzw. dessen Verwalters
• Die Versicherungssumme muss dem Gebäudeneubauwert entsprechen
Anderweitig reduziert sich im Schadenfall ggf. die Versicherungsleistung durch Anrechnung einer Unterversicherung!
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PANTAENIUS-Immobilienkonzept
Wohngebäude-Versicherung nach Einheiten
Ist die Anzahl der vorhandenen Wohn- und Gewerbeeinheiten dem Versicherer korrekt mitgeteilt, besteht Unterversicherungsverzicht. Der Versicherer garantiert im Schadenfall die Wiederherstellung der versicherten Sache nach ortsüblichen Kosten.
Vorteile: Automatischer Unterversicherungsverzicht Keine Bildung und Prüfung der Versicherungssumme
notwendig Haftungsminimierung für den Verwalter einfache Prämienermittlung nach Einheiten Zahlreiche Deckungserweiterungen