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Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
Blockentwicklungskonzept Heinrich-Heine-Straße
Bericht
Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
Blockentwicklungskonzept Heinrich-Heine-Straße
Auftraggeber
Bezirksamt Mitte von Berlin
Abteilung Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Auftragnehmer
Planergemeinschaft Kohlbrenner eG
Lietzenburger Straße 44, 10789 Berlin
Telefon (030) 885 914 -0
Fax (030) 885 914-99
www.planergemeinschaft.de
Bearbeitung
Udo Dittfurth
Urs Kohlbrenner
Ulrike Lange
Mitarbeit
Annika Meyer
Stand
Mai 2016
Die Planergemeinschaft ist zertifiziert nach DIN EN ISO 9001:2008.
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Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Anlass und Aufgabenstellung 6
2 Bestandsaufnahme 7
2.1 Lage und Einbindung 7
2.2 Gebietsbeschreibung 7
2.3 Historische Entwicklung 11
2.3.1 Denkmale 14
2.3.2 Eigentumsverhältnisse 14
2.3.3 Bewohnerstruktur 16
2.3.4 Wohnungsbestände der Wohnungsbaugesellschaften 16
2.3.5 Grün- und soziale Infrastruktur 17
2.3.6 Leitungen 19
2.4 Bestehende Planungen 20
2.4.1 Übergeordnete Planungen 20
2.4.2 B-Pläne 27
2.4.3 Wettbewerb "Wohnhäuser an der Köpenicker Straße, Berlin Mitte" 27
3 Eigentümergespräche 28
3.1 Termine 28
3.2 Ergebnis aus den Gesprächen mit ausgewählten Eigentümern 28
4 Analyseergebnis 30
4.1 Qualitäten, Mängel und Potenziale 30
4.2 Resümee / Ziele 32
5 Blockkonzept 33
5.1 Städtebaulicher Entwurf 33
5.2 Maßnahmen und Empfehlungen 39
Hinweis: Aus Gründen der Lesbarkeit wird im Bericht die männliche Form der Geschlechter ver-wendet. Dies stellt keine Diskriminierung dar.
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1 Anlass und Aufgabenstellung
Anlass
Die aktuellen Entwicklungen in der Berliner Stadtentwicklung führen zu einem
erhöhten Aufkommen an Wohnungsneubau, Bestandserweiterungen und
Nachverdichtungsmaßnahmen. Um diesen Anforderungen planerisch zu be-
gegnen, soll der Block zwischen Heinrich-Heine-Straße, Köpenicker Straße,
Michaelkirchstraße, Michaelkirchplatz sowie Heinrich-Heine-Platz in Bezug
auf die zukünftige Entwicklung untersucht und analysiert werden. Daher wird
für den Block ein städtebauliches Konzept zur Bestandssicherung und zu-
künftigen nutzungsstrukturellen und baulichen Entwicklung erstellt. Das Kon-
zept soll geeignet sein, Einzelvorhaben individueller Nutzungen verschiede-
ner Grundstückseigentümer aufeinander abzustimmen und hinsichtlich ihrer
Auswirkungen auf die öffentlichen Belange zu steuern.
Durch die vorliegende Untersuchung werden Möglichkeiten aufgezeigt, früh-
zeitig erforderliche Maßnahmen zur Sicherung und Steuerung der weiteren
Entwicklung des Blockes zu veranlassen und damit (möglichen) Entwick-
lungshemmnissen entgegen zu wirken und/oder zu überwinden. Die erarbei-
teten Ergebnisse sollen als Grundlage für die verbindliche Bauleitplanung und
für die Planungspraxis bei der Beurteilung von Bauanträgen nach § 34
BauGB dienen.
Verfahren und Aufgabenstellung
Neben den Jours fixes mit dem Auftraggeber wurden insbesondere auch
Gespräche mit den Eigentümern geführt, um die Potenziale und Möglichkei-
ten der Blockentwicklung auszuloten sowie die Planungen der Eigentümer im
Vorfeld abzufragen und in die Konzeption mit einzubinden.
7 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
2 Bestandsaufnahme
2.1 Lage und Einbindung
Aus der nachstehenden Abbildung geht die Lage im Stadtraum Berlins her-
vor. Das Gebiet liegt südlich des alten Stadtkerns von Berlin an der Grenze
zum Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Im Norden liegt die S- und U-
Bahnstation Jannowitzbrücke. Im Westteil des Gebiets verläuft die Trasse der
U-Bahnlinie 8. Hier befinden sich auch die Ein- und Ausgänge der Station
Heinrich-Heine-Straße. Darüber hinaus ist das Gebiet durch insgesamt drei
Buslinien erschlossen (Linien 147, 165 und 265).
Abb. 1: DTK25, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Quelle: FIS-Broker, Zugriff 8.12.2015
2.2 Gebietsbeschreibung
Im Gebiet sind Gebäude in drei Höhenkategorien vorhanden: 1-3 geschossi-
ge Gebäude (im Wesentlichen die Infrastrukturgebäude und die Druckerei),
zwei Wohngebäude an der Schmidstraße mit 5 Geschossen und die große
Zahl der Wohngebäude mit 10 bis 12 Geschossen, davon elf Wohnscheiben
und zwei Punkthochhäuser.
Das Gebiet wird dominiert durch die Wohnnutzung. Im nördlichen Hof befin-
den sich vier Gebäude mit sozialer Infrastrukturnutzung (zwei Kitas, ein Kin-
derfreizeitzentrum und eine Mädchenwohneinrichtung - alle vier Einrichtungen
mit privaten Vereinen als Träger).
Das Gebiet ist durchgrünt und zeichnet sich sowohl in den Hoffreiflächen als
auch in den Randstreifen entlang der umgebenden Straßen, die hauptsäch-
8 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
lich zum Parken genutzt werden durch einen großen Baumbestand aus. Die
Schmidstraße führt ab Michaelkirchstraße als Stichstraße mit Wendehammer
in das Gebiet hinein.
Abb. 2: Luftbild, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Quelle: FIS-Broker 2013
Der nachfolgende Plan stellt den Bestand inklusive der vorliegenden Planun-
gen dar. Daneben sind auf dem Plan die Abstandsflächen abgetragen (annä-
herungsweise).
Aus der folgenden Tabelle geht die bauliche Dichte im Bestand anhand der
gemittelten Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) hervor.
Gemittelte GRZ und GFZ GRZ GFZ
Bezogen auf Bauflächen (inklusive Kitagrundstücke etc.) 0,2 1,4
Bezogen auf Bauflächen (ohne Kitagrundstücke etc.) 0,2 1,6
Dresdener Straße 037
Legie
ndam
m
204
Neue Jakobstraße
Heinrich-Heine-Straße
straße
VI
60838
37
36
35
V
210
609
216
42VIII
46VIII VII
VI
VI
320
VIII
29
VIIVII
VII
17
VIII
X
X
IX IX
IX IX
27
IX
IX
18
X
142
243
V5A
(2)
-I
IV
5
6
7
V
(3)
Spielplatz
I(2)
IV
30
239
V
39VI
40
VII
VI
VI
VI
44
VVI
41
42
V
45
VIII
VII
VIVI
25 VIVII
(2)
I
I
I
-I
-II
15VIIVI
VI
Berufl.Schule
I
I
(2)
Heinrich-Heine-Straße
143
2
210
I
I
I
I
I
I
I
X
2
4
6
8
10
12
14
16
I
34
33
32
31
IV
Spielplatz
96 97 98VIII
V
37
V
V
VI
VII
37A
43V
23VIVII VI
21
VI
VII
19
VII
VI
50
49
48
VI
VI
VI VII
II VI
II
VI II VI
II
I
IV57
Annenstraße
58
13XII
256
U-Ba
hnU-
Bahn
286
I
(3)
(2)
9
VIVII
VI
VIVI
VII
VI
VI
II
I
VI
VIVII
9A
9B
9C12B
12A
12
38
VI
V
VI
38A I(3)
(2) IIV
(P66)
Kap.Altlutherische
I
51
VI
VI
V
V
604
4AI
3
4
IX
I
164
223
219
207
U-Bf. Heinrich-Heine_Straße
101XI
100X
XI
(2)
99 VIII
53III
II(2) II
8
187
I(2)
9
11 I
I
X
I
(P8)
52
104
10
II
I
Heinrich-Heine-
Platz
3
4
5
XI
2
1
XI
I(2)
straße
Schmid-231
5
7
X
I
I
1
3
X
I
I
163
162
2
14VIII
VII
VIIVI
VIVI
VI
VI
13VIII
VI
036
9
11 I
X
I
5I
7
X
I
211
II
I
10I
(2)I
X
106
104
I
I
103XII
Köpenicker Straße
265
15
13
76
II
75I
(2)
23
24
XI
Spielplatz
Spielplatz
6A
6B
6C
V
I(3)
(2)I
II
(2)I
III
Spielplatz
Spielplatz
8II
Ohm-
(5)
I
VI
73
IV (2)
240
Michaelkirch-
platz
033238
3
1I
I
XI
(P1)
2A
2B
2C
2D
V
(6)I
I(4)
6
I
I(5)
110
108
X I
I
IV1
(III)
(4)
(VII)
(X)
(2)
I(P1)
(VI)(3)
15
(VI)
St.Michael-Kirche
217
2
I
II
28
30
I
X
I
I(7)
(2)I
I(8)
4II
X114
112
I
I
032
6061-2
VI
I(2)
Michaelkirchstraße
215
X
26
24
I
I
74
70
IV
(2)
-I
(22)
3
VI
IIIVV
VI
5B
5A
5
III
-I
-I
(2)
VI
6
6A
4A4V
V
V
V
9
10
7
8
V
53
VIII
11I
IX
I
12X
XI
12
I
2
XI
I
3
254
I
4
5
I
XI
172
60
(2)IV III
VIV
I
(3)
VI I (2)
VI
26
Spielplatz
Melchiorstraße
22-20VI
BerlinerWasser-
Betriebe
(2)I
IV(2)
I
(5)
II
II
IIIIII
IV
V
(8)
-I
(3)
II
(4)I
(3)
Ii.B.
(VI)
V
122A
V 122
i.B.
I
6
I
7
XI
121A
II
IX
I
121
I(P56)
13 VII
V
(3)
I
(7)
(14)
-I
I
VI
(2)
2928
27
(3)I
(P19)I
I(7) I
(6)
12
19
U
U
U
U
Flur 718
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
13
4A
11
3
4
3
9
4
2
1
5
1
9
7
11
5
5
10
7
106
103
104
23
24
6A
6B
8
6C
3
1(P1)
2B2A
110
2D
2
6
2C
4
108
112
30
114
2826
24
I
I
IXII
I
X
I
I
X
XI
I
X
XI
I
I
X
I
I
I
II
X
I
I
I
XI
I
X
X
I
XII
I
V
I
II
I
I
I
I
II
I
III
I
V
I
X
I
I
X
I
I I
I
I
I
I
IIX
V
X
I
I
I
X
I
II
V
IV
V
II
V
VV
II
Supermarkt (Kaiser's)
Kinderzentrum "Ottokar"
Kita Alegria
Kita Trauminsel
Betreutes Jugendwohnen
Druckerei
Ausgang U8
III
III
III
III
III
III
III
III
IIIIII
XII
AnalysePlan 1: Bestandsplan
Maßstab
Stand 19.1.2016
1:2.000 (im Original DIN A3)
N
Blockkonzept Heinrich-Heine-Straße
Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin
20 40 80
0,5 1
0
0Fußweg
Distanz 160 m
2 min
Gebäude Bestand (I bis III Geschosse)
Vegetationsfläche
Baum (ungefähr/gemäß Luftbild)
IV
Gebäude Bestand (IV bis VII Geschosse)
Bereich Parken
Zaun/Mauer
Baustelle
Befestigte Fläche
Spielplatz
P
Gebäude Bestand (VIII bis XII Geschosse)
IV Gebäude in Planung/Realisierung mit geplanter Geschosszahl
Eingang Gebäude
Untersuchungsgebiet
Abstandsflächen Bestand und Planung (ungefähr /Annahme: 3 m pro Geschoss)
Geschosszahl
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2.3 Historische Entwicklung
2.3.1 Luisenstadt
Das Untersuchungsgebiet ist Teil der im 19. Jahrhundert angelegten Luisen-
stadt. Die Grundlage der Entwicklung für den Bereich der inneren Luisenstadt
bildet der Plan von Peter Josef Lenné aus dem Jahr 1843. Die auf der Grund-
lage dieses Planes entstandenen Quartiere entwickelten sich gegenüber dem
späteren, aus dem Berliner Hobrechtplan von 1862 entwickelten städtebauli-
chen Konzept der äußeren Luisenstadt in einer engmaschigen und stärker
gemischten städtebaulichen Struktur. Darüber hinaus waren hier vor der
Gründerzeit entstandene Bauformen vorherrschend. Sowohl die Lenné’sche
Raumfolge mit wenigen, aber markanten Stadtplätzen und den sie begren-
zenden Raumkanten, als auch die ursprünglichen Straßenraster sind insge-
samt schützenswert.1. Die im Laufe der Zeit immer dichter bebauten Quartie-
re sind im nachfolgenden Straube-Plan von 1910 zu erkennen.
Abb. 5: Straube-Plan 1910, Quelle: HistomapBerlin.de, Zugriff 10.10.2015
2.3.2 Heinrich-Heine-Viertel
Nach dem 2. Weltkrieg und den damit einhergegangenen Kriegszerstörungen
wurden Mitte des 20. Jahrhunderts neue Pläne für das Gebiet gemacht. Das
ursprünglich als "Neanderviertel" geplante und entwickelte neue Wohngebiet
wurde im Bereich der weitgehend zerstörten einstigen Luisenstadt errichtet,
1 Vgl. http://www.berlin.de/ba-friedrichshain-
kreuzberg/verwaltung/org/stadterneuerung/mil_eg01.html#allgemein
Abb. 3 P.J. Lenné, Projektierte Schmuck- und Grenzzüge von Berlin
mit nächster Umgegend, 1840
Abb. 4: Ausschnitt Liebenow-Plan,
1867
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an deren ursprüngliche Entstehung und Bedeutung im Nachkriegs-
Erscheinungsbild kaum noch etwas erinnerte.
Das Neanderviertel/Heinrich Heine-Viertel wurde in mehreren Bauabschnitten
errichtet. Im Unterschied zur einstigen luisenstädtischen hohen Bebauungs-
dichte mit spezifisch luisenstädtischer Mischung von Wohnen und produzie-
rendem Kleingewerbe entstand nun ein hauptsächlich dem Wohnen dienen-
des Viertel.2
Abb. 6: Freiraumplanung und baulicher Entwurf 1969 (mit eingefügtem Untersuchungsbereich), Quelle
Plan: Landesarchiv Berlin (Abbildung nicht geordnet)
Die Mehrzahl der Gebäude im Untersuchungsgebiet entstand im zweiten
Bauabschnitt. Zu beiden Seiten der Heinrich-Heine-Straße wurden bis zu
270 m lange Wohnscheiben mit zehn Geschossen errichtet. Die Baufluchten
sind stark zurückgesetzt.3 Außergewöhnlich ist die gegenüber der ansonsten
eher flacheren Bebauung in dem damaligen Neubauquartier größere Gebäu-
dehöhe. Das Quartier wurde in den 1970er und 1980er Jahren ergänzt durch
die zwei Wohnhochhäuser an der Heinrich-Heine-Straße und die zwei 5-
geschossigen Zeilen an der Schmidstraße 2A-D. Der Plan aus dem Berliner
Landesarchiv zeigt die Planung der Freianlagen aus dem Jahr 1969 - kurz vor
Erstellung des Wohngebiets. Die nachfolgende Abbildung zeigt das Gebäu-
dealter in Kategorien.
2 Quelle: http://www.luise-berlin.de/stadtentwicklung/texte/5_10_neander.htm: 3 Quelle: Plattenbauten in Berlin, Roland Enke/ Ulrich Giersch
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Abb. 7: Gebäude nach Baualter in Kategorien, eigene Darstellung
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2.3.1 Denkmale
Im Untersuchungsgebiet befinden sich Teile des Gartendenkmals Michael-
kirchplatz mit dem Baudenkmal Michaelkirche. Angrenzend an das Gebiet
bestehen folgende Denkmale:
- Baudenkmal U-Bahnhof Heinrich-Heine-Straße
- Denkmalbereich Gesamtanlage Evangelisch-lutherische Kirche
(Annenstraße 53, 10179 Berlin)
- Baudenkmal Exerzierhaus Kaiser-Franz-Grenadier-Garde-Regiment Nr. 2
(Heinrich-Heine-Platz 9-12)
Abb. 8: Denkmalkarte Berlin (Ausschnitt), Zugriff FIS-Broker 7.12.2015
2.3.2 Eigentumsverhältnisse
Aus der nachfolgenden Karte gehen die Eigentumsverhältnisse im Gebiet
hervor. Demnach sind die Bauflächen im Eigentum von zwei Wohnungsbau-
gesellschaften bzw. -genossenschaften (WBM und Berolina eG), das Land
Berlin, den Bund und verschiedene private Einzeleigentümer, darunter die
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TLG Immobilien GmbH (Kaiser's-Grundstück). An der Annenstraße 3-5 sowie
an der Michaelkirchstraße 23 und 24 befinden sich Anlagen in Wohnungs-
teileigentum. Auf dem Grundstück Schmidstraße 2 A-D (Eigentum WBM) ist
ein Erbbaurecht eingetragen.
Abb. 9: Eigentumsverhältnisse (Stand Juli 2015); Quelle: Bezirksamt Mitte von Berlin, Planunterlage:
Karte von Berlin 1:1000, ergänzt von der Planergemeinschaft
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2.3.3 Bewohnerstruktur
Im Gesamtgebiet sind 2.633 Einwohner gemeldet, darunter 334 Ausländer.
Aus der nachfolgenden Grafik geht die Bewohnerstruktur (2014/2015) im
Untersuchungsgebiet im Vergleich zur Gesamtstadt Berlin hervor.
Abb. 10: Bestand / Bewohnerstruktur Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (AfS); Stichtag Untersu-chungsgebiet: 30.6.2015; Stichtag Berlin: 31.12.2014
2.3.4 Wohnungsbestände der Wohnungsbaugesellschaften
Die nachfolgenden Tabellen zeigen die derzeitigen Bestände der Berolina
und der WBM (Quellen: Angaben Berolina und WBM) mit einer Aufteilung
auf die Wohnungsgrößen. Die geplanten Bauvorhaben sind hier noch nicht
enthalten.
Tabelle 2: Wohnungsbestand WBM und Berolina (die in Klammern gesetzten Werte sind in der angegebenen
Größenkategorie leicht verschoben und daher nicht ganz vergleichbar)
17 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
2.3.5 Grün- und soziale Infrastruktur
Im Jahr 2014 wurde im Auftrag des Bezirksamts Mitte von Berlin eine Studie
zur Infrastrukturanalyse für das Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz
in der Luisenstadt in Mitte erarbeitet, die zu den folgenden Themen Aussagen
trifft.
Kindertagesstätten4
Im Untersuchungsgebiet gibt es zwei Kindertagesstätten - die Kita Trauminsel
in der Schmidstraße 2 mit 80 Plätzen und den Kindergarten Alegría in der
Schmidstraße 4 mit 77 Plätzen (Stand 2014). Im Rahmen der Bedarfsermitt-
lung kommt die Studie zur Infrastrukturanalyse zu dem Schluss, dass allein
für die Versorgung der Kinder der Eltern im Fördergebiet Luisenstadt, spätes-
tens ab 2017 ein deutliches Defizit absehbar ist. In 2017 beträgt dieses be-
reits 81 Plätze, in 2022 dann schon 240 Plätze und in 2027 steigt das Defizit
auf 365 Plätze an. Hierbei sei noch nicht berücksichtigt, dass die Plätze im
Fördergebiet überproportional von außen nachgefragt werden und von einer
Entlastung durch die benachbarten Bezirksregionen in nennenswertem Um-
fang nicht ausgegangen werden kann.
Nach Einschätzung der Fachabteilung des Bezirksamts seien im Zusammen-
hang mit dem geplanten Wohnungsneubau auch neue Standorte einzupla-
nen. Die Möglichkeit, bestehende Einrichtungen in ihrer Kapazität zu erwei-
tern, wird in der Untersuchung als gering eingeschätzt.
Für den Prognoseraum Zentrum, in dem das Fördergebiet Luisenstadt liegt,
wird ein zusätzlicher Platzbedarf für 2013 von 274 Plätzen konstatiert. Für
2012 und 2013 werden eine Reihe von Neueröffnungen und der Ausbau ei-
nes Eigenbetriebs mit insgesamt 162 Plätzen in Aussicht gestellt. Platzerwei-
terungen und Neubau wurden zudem erwartet, konnten aber in 2011 noch
nicht quantifiziert werden. Keines der Vorhaben befindet sich im Fördergebiet.
Ob davon ausgegangen werden kann, dass ein Mehrbedarf im Ortsteil
Kreuzberg gedeckt werden kann, wird in der Studie in Frage gestellt.
Die Studie kommt zu dem Schluss, dass das Angebot angesichts der erwar-
teten mittel- bis langfristigen Bevölkerungsentwicklung nicht ausreichen wer-
de. Bereits ab 2017 sei ein deutlicher Versorgungsengpass erkennbar. Es
seien deshalb Flächen und Fördermittel für den Bau von Kindertageseinrich-
tungen zu sichern.
4 "Infrastruktur- und Bevölkerungsentwicklungsanalyse für das Fördergebiet Städtebauli-
cher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)", Berlin 2014
18 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
Kinder- und Jugendeinrichtungen5
Der Versorgungsgrad mit Kinder- und Jugendeinrichtungen in der Bezirksre-
gion "Alexanderplatz" wird gemäß der Infrastrukturanalyse 2014 nur zu 51 %
erfüllt.
Nach Einschätzung des Fachamtes sei absehbar, dass angesichts der
schwierigen Haushaltssituation des Bezirks, die in den letzten Jahren zur
Schließung mehrerer Einrichtungen in der Bezirksregion geführt hat, keine
zusätzlichen Jugendfreizeitangebote geschaffen werden könnten. Einer ziel-
gruppenübergreifenden Nutzung von Einrichtungen stünde nichts entgegen,
wenn bestimmte Rahmenbedingungen erfüllt würden. Es sei daher zu prüfen,
ob Kapazitätserweiterungen bei den bestehenden Einrichtungen oder im
Rahmen neu zu schaffender Multifunktionsräume über freie Träger erreicht
werden könnten.
Als Schlussfolgerung wird in der Studie resümiert, bei Neubauvorhaben da-
rauf hinzuwirken, dass multifunktionelle und bezahlbare Räume eingeplant
werden, die bei Bedarf (und Finanzierungsmöglichkeit) für soziale und kultu-
relle Infrastrukturangebote genutzt werden können. Sollte es im jeweiligen
Einzelfall keine Nachfrage eines Trägers oder Einrichtung geben, könnten
multifunktionale Räume auch gewerblich genutzt werden.
Im Untersuchungsgebiet zum Blockkonzept gibt es zwei Kinder- und Jugend-
einrichtungen: das Kinderzentrum Ottokar" (Träger Ottokar e.V.) und die
"Mädchenwohneinrichtung Schmidstraße" (Fachverband betreutes Jugend-
wohnen e.V.).
Öffentliche Grün- und Freiflächen6
Als besonders positive Beispiele für den Allgemeinzustand stechen laut der
Infrastrukturanalyse der Michaelkirchplatz und der Heinrich-Heine-Platz her-
vor. Bezüglich der Versorgung wird zum Thema Grün- und Freiflächen in der
Studie insgesamt ein deutliches Defizit festgestellt. Insbesondere wird ein
erhebliches Defizit in der Versorgung des nord-östlichen Bereichs zwischen
Brückenstraße, Spree und Melchiorstraße, sowie eine extrem heterogene
Verteilung der Grünflächen im Fördergebiet Luisenstadt konstatiert.
Ergebnis / Fazit Infrastrukturanalyse7
Im Ergebnis der Studie wird festgehalten, dass mit dem bestehenden Bedarf
im Fördergebiet Luisenstadt mindestens ein, besser noch zwei zusätzliche
Kitastandorte mit 90-100 Plätzen erforderlich seien, sowie weitere Standorte
z.B. im Rahmen von Neubauvorhaben zu sichern seien. Darüber hinaus solle
eine Qualifizierung der bestehenden Einrichtungen, Ausbau der Angebote
5 Infrastruktur- und Bevölkerungsentwicklungsanalyse 2014 6 Infrastruktur- und Bevölkerungsentwicklungsanalyse 2014 7 Infrastruktur- und Bevölkerungsentwicklungsanalyse 2014
19 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
und Kapazitäten im Bereich Jugendfreizeit erfolgen. Für Bildung, Kultur und
Seniorenfreizeit sollten Multifunktionsräume bereitgestellt werden.
2.3.6 Leitungen
Auf der nachfolgenden Abbildung sind generalisiert die Leitungstrassen, der
bestehenden Fernwärme, Gas, Regenwasser, Trinkwasser- und Mischwas-
serleitungen abgetragen.
Abb. 11: Leitungsplan mit Darstellung der Trassen (gebündelt / ohne Gewähr), Quellen: Leitungsträger,
Darstellung: eigene Darstellung
Grundsätzlich wird deutlich, dass in weiten Teilen der Hofinnenbereiche sowie
der Freiraumstreifen an der Heinrich-Heine-Straße und an der Michaelkirch-
straße keine Leitungen liegen. Insgesamt ist jedoch die Lage der Leitungen
sehr wenig gebündelt, so dass bei einem Neubau in jedem Fall im Einzelnen
eine Kollision mit Leitungstrassen geprüft werden muss.
Fernwärme
Gas
Regenwasser
Trinkwasser
Mischwasser
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2.4 Bestehende Planungen
2.4.1 Übergeordnete Planungen Landschaftsprogramm (LaPro)
Im Bereich des betreffenden Gebietes gilt die 'Versorgung mit öffentlichen
Freiflächen' und die Anforderung an diese als sehr hoch. Die Grünfläche des
sich östlich anschließenden Michaelkirchplatzes sowie die weiterführende
Grünachse entlang der Michaelkirchstraße ist nach Beschlussfassung des
Landschaftsprogramms für eine verbesserte Aufenthaltsqualität im Gebiet
weiter zu entwickeln. Darüber hinaus ist der Abschnitt der nördlich begren-
zenden Köpenicker Straße als 'Fläche mit zentralen Nutzungen' festgesetzt
worden, in welcher die Neugestaltung repräsentativer Freiflächen mit hoher
Gestalt- und Aufenthaltsqualität angestrebt werden.
Quelle: FIS-Broker Erholung und Freiraumnutzung (LaPro Beschlussfassung), Zugriff 1.10.2015
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Flächennutzungsplan Berlin (Stand Neubekanntmachung 2009)
Das betreffende Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche W1
mit einer GFZ über 1,5 festgesetzt. Östlich grenzt ein Grünflächenzug entlang
der Michaelkichstraße an, der zum Michaelkirchplatz führt.
Abb. 12: FNP - Stand aktuelle Arbeitskarte, Quelle FIS-Broker, Zugriff am 1.10.2015
Bereichsentwicklungsplanung Bezirk Mitte (2004)
In den Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung aus dem Jahr 2004
sind im Blockinnenbereich die (damals) vorhandenen sozialen
Infrastruktureinrichtungen sowie die drei im Block vorhandenen Spielplätze
(Grünflächen) abgebildet. Die übrigen Bereiche sind als Wohnnutzung
dargestellt.
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Abb. 13: Bereichsentwicklungsplanung 2004 (Ausschnitt)
Städtebaulicher Rahmenplan Luisenstadt (2010)
Folgende Maßnahmen sind im Konzept zum städtebaulichen Rahmenplan für
den Untersuchungsbereich vorgeschlagen:
- Neubau / Sanierung und Erweiterung der vier sozialen Infrastruktureinrich-
tungen im nördlichen Hof des Blocks inklusive Aufwertung der Freiflächen
(tw. mit hoher Priorität)
- Vorschläge für Neubauten an der Ecke Heinrich-Heine-Straße - Köpeni-
cker Straße, am südlichen U-Bahneingang, entlang der Schmidstraße
(Westteil), und an der Ecke Annenstraße, Heinrich-Heine-Straße (mit Ab-
riss Kaiser's als hohe Priorität)
- Herstellung des Straßenraums inklusive Baumpflanzungen in der
Schmidstraße (Maßnahme mit hoher Priorität)
- weitere wichtige Baumpflanzungen an Nord-Süd-Durchwegung zwischen
Schmidstraße und Annenstraße, zu beiden Seiten der Heinrich-Heine-
Straße an der Köpenicker Straße und an der Michaelkirchstraße (nördli-
cher Abschnitt)
- Umgestaltung / Aufwertung öffentlicher bzw. öffentlich nutzbarer Grünflä-
chen an der Heinrich-Heine-Straße, um den südlichen U-Bahnhofeingang,
an der Michaelkirchstraße (nördlicher Abschnitt) und am Heinrich-Heine-
Platz
- Neuanlage öffentlicher Grünflächen auf dem Grundstück der Druckerei
und im Hof südlich der Neubebauung an der Schmidstraße
- Der südliche Block an der Michaelkirchstraße ist als zu untersuchender
Vertiefungsbereich dargestellt (V).
23 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
Abb. 14: Städtebaulicher Rahmenplan Luisenstadt 2010, Maßnahmenplan (Ausschnitt)
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Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt
Im März 2011 wurde die Nördliche Luisenstadt als Sanierungsgebiet förmlich
festgelegt. Wesentliche Gründe für die Festlegung des Sanierungsgebietes
waren erhebliche städtebauliche und strukturelle Defizite nach jahrzehntelan-
ger Stagnation auf Grund der Grenzlage an der Spree. Schwerpunkte sind die
Aufwertung des öffentlichen Raumes, die Entwicklung eines grünen Wege-
netzes durch Lückenschließungen bzw. Verknüpfungen sowie die Schaffung
einer durchgängigen öffentlichen Uferpromenade. Neben der Beseitigung der
städtebaulichen Defizite ist die Qualifizierung des Angebotes an Einrichtun-
gen der sozialen-, kulturellen- und Bildungsinfrastruktur vorgesehen. Zentra-
les Leitprogramm zur Umsetzung der Entwicklungsziele ist das Städtebauför-
derprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz.
Der nordöstliche Blockrand des Untersuchungsgebietes liegt im Geltungsbe-
reich des Sanierungsgebiets. Hier sehen die Sanierungsziele eine "Umgestal-
tung / Aufwertung öffentlicher / öffentlich nutzbarer Grünflächen", sowie "wich-
tige Baumpflanzungen" vor.
Abb. 15: Rahmenplan für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Mitte-Nördliche Luisenstadt“
im Bezirk Mitte von Berlin8 - Stand 05/2010 (mit Grenze Untersuchungsgebiet Blockkonzept / rot)
8 Gemäß Beschluss vom 31. März 2011 (GVBl. 67. Jhg. Nr. 9, S. 90, Anlage 3)
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Verkehrskonzept Nördliche Luisenstadt 2014
Im Jahr 2014 wurde im Auftrag des Bezirksamtes Mitte ein Verkehrskonzept
für die Nördliche Luisenstadt erstellt. Nach einer umfangreichen Analyse der
Verkehrssituation mit den Schwerpunkten Durchgangsverkehr in den Wohn-
straßen, Parkraumerhebungen und Geschwindigkeitsmessungen in ausge-
wählten Straßenabschnitten sowie Verkehrsbeobachtungen zur Erfassung
von Mängeln in Bezug auf die Verkehrssicherheit wurden Maßnahmenvor-
schläge für eine Verbesserung der verkehrlichen Situation erarbeitet.
Abb. 16: Verkehrskonzept Nördliche Luisenstadt 2014, Maßnahmenvorschläge (Planausschnitt)
Im Ergebnis der Studie sind für die Straßenräume im Untersuchungsgebiet
folgende Maßnahmen vorgesehen:
- Neugestaltung der U-Bahneingänge Heinrich-Heine-Straße und des
Umfelds
- zusätzliches Angebot an Fahrradstellplätzen,
- Stärkung der Grünwegeverknüpfung westlich entlang der Heinrich-Heine-
Straße und im nördlichen Teil der Michaelkirchstraße,
- Herzustellende Fuß- und Radwegeverbindungen an der Querung in Höhe
Schmidstraße / Neue Jakobstraße, Herstellung einer Mittelinsel
- Gehwegvorstreckungen und einfache Plateauaufpflasterungen in der Mi-
chaelkirchstraße
- Stärkung der Buslinie 147
- Gestalterische / funktionale Aufwertung von Bushaltestellen an der Hein-
rich-Heine-Straße
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- Gestalterische und funktionale Aufwertung der Schmidstraße,
Michaelkirchstraße und der Annenstraße
- Ausweisung Verkehrsberuhigter Bereich Schmidstraße und nördlicher Teil
Michaelkirchstraße
- Geschwindigkeitsreduzierungen: Annenstraße Zone 30, Köpenicker Stra-
ße: Zone 30 von 22-6 Uhr, Michaelkirchstraße Zone 20
Planwerk Innere Stadt (2010)
Aus der nachfolgenden Abbildung gehen die Darstellungen des Planwerks
Innere Stadt hervor. Zu erkennen ist, dass nur an wenigen Stellen im Block
bauliche Ergänzungen geplant bzw. vorgesehen sind. Insbesondere durch
den Wettbewerb Köpenicker Straße und durch die Neubauten an der
Schmidstraße sind die Darstellungen jedoch als Hinweis für eine Gesamtkon-
zeption des Blocks überholt.
Abb. 17: Planwerk Innenstadt, 2010 (Planausschnitt)
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2.4.2 B-Pläne
Es gibt zwei Bebauungspläne im Verfahren (I-34 und I-33) südlich und süd-
westlich angrenzend an den Untersuchungsbereich.
Abb. 18: Bebauungspläne, Quelle: FIS-Broker, Zugriff am 7.12.2015
2.4.3 Wettbewerb "Wohnhäuser an der Köpenicker Straße, Berlin
Mitte"
Im Zuge des steigenden Bedarfs an Wohnraum für breite Bevölkerungs-
schichten hat die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbh, in Ab-
stimmung mit dem Bezirksamt Mitte und der Senatsverwaltung für Stadtent-
wicklung und Umwelt in 2015 einen Realisierungswettbewerb für Architekten
zur Errichtung von ca. vier 6-geschossigen Wohnhäusern sowie eines 12-
geschossigen Punkthochhaus an der Köpenicker Straße durchgeführt
(Grundstücke Köpenicker Straße 104 - 114).
Im Ergebnis erhielt die ARGE Love architecture and urbanism ZT GmbH &
Architektur Consult ZT GmbH aus Graz (Österreich) den 1. Preis. Der Preis-
trägerentwurf ist in den Bestandsplan als vorhandene Planung mit aufge-
nommen und wird bei der Blockkonzeption berücksichtigt.
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3 Eigentümergespräche
3.1 Termine
Aus der Tabelle gehen die Termine für die jeweiligen Gespräche, die im
Rahmen der Konzepterarbeitung mit den Eigentümern geführt worden sind,
hervor.
Eigentümer Termin des Gesprächs
WBM 15. Dezember 2016
Köpenicker Straße 103 (Einzeleigentümer) 6. Januar 2016
Heinrich-Heine Straße 1 und 3 (Einzeleigentü-mer)
12.Januar 2016
Berolina eG 14.Januar 2016
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) 22. Januar 2016
TLG Immobilien 28. Januar 2016
MW Immobilienverwaltungsgesellschaft 24. Februar 2016
Schmidstraße 6, Einzeleigentümer (Druckerei) 4. Mai 2016
3.2 Ergebnis aus den Gesprächen mit ausgewählten Eigentü-
mern
Allgemein
- Es besteht insgesamt eine hohe Bereitschaft in die bauliche Entwicklung
von Flächen im Block zu investieren, dies gilt insbesondere für die
Errichtung von Wohnungen.
- Bei der Entwicklung neuer Wohngebäude stehen die meisten Eigentümer
einer Nutzungsmischung (bspw. mit Bürogewerbe, Einzelhandel oder
sozialer Infrastruktur) prinzipiell aufgeschlossen gegenüber.
Zum Thema Städtebau:
- Eine bauliche Verdichtung entlang der Heinrich-Heine-Straße ist vorstell-
bar
- Eine bauliche Schließung der Blockecke Annenstraße / Heinrich-Heine-
Straße ist vorstellbar (EH-Nutzung soll / kann gem. Eigentümer bleiben)
- Ein Hochhaus am Michaelkirchplatz ist ebenfalls vorstellbar (Berolina)
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- Eine gemeinsame Tiefgarage wurde von fast allen Befragten als wirt-
schaftlich problematisch betrachtet
- Die Druckerei wird in Kürze den Standort verlassen, der Eigentümer will
die Fläche veräußern
- Aufstockungen sind ein Randthema (außer für einen Eigentümer, der
gerne Penthouse-Wohnungen auf einem 5-Geschosser errichten würde)
Zum Thema Nutzung:
- Nutzungsmischungen im Gebäude können sich die meisten Eigentümer
vorstellen
- Die TLG entwickelt jedoch nur Nicht-Wohnnutzung (EH, DL, u.U. auch
Kita), Büroflächen eher unter Vorbehalt
- Die Berolina entwickelt Mietwohnungsbau ggf. mit ergänzender sozialer
Infrastruktur (z.B. Kita)
- Das Angebot im öffentlichen Raum sollte die Ausrichtung auf Senioren
verstärken. Dies wird v.a. von Seiten der WBM angeregt.
- Die Partyszene ist für Bereiche nahe der Köpenicker Straße ein Problem -
Lösungen: Einzäunungen, Hausmeister, eine bauliche Sicherung der Ge-
bäude (bspw. Code-Sicherung) etc.
Ausblick:
- Die Gesprächspartner haben sich gegenüber Verhandlungen zu Grund-
stückstauschen, Kauf/Verkauf von Abstandsflächen, Zukauf von Flächen
etc. offen gezeigt
- Es gibt Interesse an und Bereitschaft zu Gesprächen mit Nachbareigen-
tümern
- Die BImA wird das Grundstück Heinrich-Heine-Straße 5 und 7 voraus-
sichtlich in 2017/18 verkaufen
- Es gibt die allgemeine Bitte um weitere Beteiligung
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4 Analyseergebnis
4.1 Qualitäten, Mängel und Potenziale
Folgende Qualitäten wurden im Rahmen der Analyse herausgearbeitet und
sind Grundlage für die Konzepterarbeitung:
- Eine der Qualitäten ist die städtebaulich noch weitestgehend intakte Figur
einer Siedlung des industriell gefertigten Wohnungsbaus.
- Die mit meist 10 Geschossen hohen Wohngebäude des Plattenbauquar-
tiers aus den 1960er Jahren ermöglichen bei relativ hoher Dichte einen -
verglichen mit den Altbauquartieren - signifikanten Anteil an Grün- und
Freiflächen. Im Untersuchungsgebiet liegen große Teile davon zusam-
menhängend in ruhigen, begrünten Höfen mit viel Baumbestand (beson-
ders im nördlich gelegenen Hof).
- Die Wohnungsbestände sind fast durchweg in den letzten Jahren saniert
worden. Der Wohnungsmix ist mit vielen kleinen Wohnungen gut auf eine
zentrale Lage in Berlin abgestimmt und damit an diesem Ort für die nächs-
te Zeit zukunftsfähig.
- Mit der Neubebauung an der Köpenicker Straße wird ein neuer Akzent
zum Weiterbau der Siedlung aus der Nachkriegsmoderne gesetzt. Durch
diese Neubauten und die zwei weiteren Neubauprojekte im Blockinneren,
kommen neue Bewohner in das Quartier, die voraussichtlich die soziale
Mischung befördern werden.
- Das citynahe Quartier ist an den öffentlichen Personennahverkehr sehr
gut angebunden. Auch mit dem Pkw ist es sehr gut erreichbar. Zur Spree
sind es nur wenige Gehminuten.
- Der Nahversorger (Kaiser's) im südlichen Teil des Blocks ist für die Ein-
zelhandelsversorgung des Blocks von großer Bedeutung.
- Vorhandene soziale Infrastruktur (zwei Kitas etc.).
Die folgenden Defizite bestehen im Quartier:
- Das Quartier ist von Wohnnutzung dominiert. Gemessen an der zentralen
Lage - insbesondere an den Hauptstraßen (Köpenicker Straße und Hein-
rich-Heine-Straße) - gibt es hier eine sehr geringe urbane Mischung und
wenig Zentralität.
- Zu dem Mangel an Urbanität trägt auch die städtebauliche Struktur bei: die
Straßenräume an der Köpenicker und der Heinrich-Heine-Straße sind sehr
groß dimensioniert und lassen urbane Qualitäten für Fußgänger vermis-
sen.
- Bedingt durch die Bautypologie stehen nur wenige geeignete Flächen
bzw. Räume für ebenerdige EH / DL-Angebote zur Verfügung.
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- Im südlichen Bereich des Blocks, am heutigen EH-Standort, besteht Um-
strukturierungsbedarf. Dieser Bereich ist baulich mangelhaft ausgenutzt
(GFZ 0,6) und städtebaulich unbefriedigend gestaltet (bspw. mit Stufen
zum Supermarkt).
- Die Standorte für soziale Infrastruktur im nördlichen Block (zwei Kitas, ein
Kinderzentrum und ein Gebäude für betreutes Jugendwohnen) sind sanie-
rungsbedürftig. Die Freiflächen in den dortigen Hofbereichen sind mangel-
haft ausgenutzt.
- Die Gestaltung der Wegebeziehungen im Blockinnenbereich ist intranspa-
rent und unübersichtlich.
- Das Parken dominiert den öffentlichen Raum, insbesondere an den Block-
rändern.
- Es gibt insbesondere im Norden des Gebietes Probleme mit Lärm, Vanda-
lismus / Verschmutzung und Drogenkriminalität.
Aus der Analyse ergeben sich die folgenden Potenziale:
- Im südlichen Bereich des Blocks, am heutigen EH-Standort gibt es ein
großes Nachverdichtungs- und städtebauliches Umstrukturierungspoten-
zial. Eine Einzelhandelsnutzung könnte hier in einen Neubau integriert
werden.
- Im nördlichen Hofbereich gibt es für die Infrastrukturstandorte bauliches
Erweiterungspotenzial. Gleichzeitig könnten die Freiflächen besser aus-
genutzt sowie gestalterisch und funktional qualifiziert werden.
- Es gibt einen hohen, und mit den Neubauprojekten im Umfeld steigenden,
Bedarf an Kitaplätzen, Jugendfreizeiteinrichtungen und an (multifunktiona-
len) Räumen für soziale Infrastruktur sowie an Freiflächen und Spielplät-
zen in diesem Bereich von Mitte.
- Auf dem Grundstück der Druckerei besteht bauliches Umstrukturierungs- /
Umnutzungspotenzial
- Im Hof besteht nördlich und westlich angrenzend an das Druckereigrund-
stück ein Qualifizierungspotenzial für Freiflächen (ggf. zusammen mit dem
Gebäude der Druckerei oder einem Neubau)
- Die Neubebauung an der Köpenicker Straße kann zu einem neuen städ-
tebaulichen Akzent werden.
Fazit aus der Bestandsaufnahme:
- Die Voraussetzung/ das Umfeld für eine punktuelle Verdichtung ist gege-
ben (Vorhandene Flächen, Bereitschaft der Eigentümer, Situation am
Wohnungsmarkt etc.).
- Aufgrund der besonderen Herausforderung, die sich aus den städtebauli-
chen Bedingungen im Block und im Umfeld ergeben, sollten Nachverdich-
tungen vor allem aus städtebaulichen Gesichtspunkten erfolgen.
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- Es gibt sowohl in den Hofbereichen als auch in den Randbereichen ent-
lang der großen Straßen punktuelle Verdichtungspotenziale.
- Unklar definierte Blockränder und Straßenräume einerseits (dominiert von
Stellplatznutzung / Abstandsgrün) und qualitätvolle Hofinnenbereiche an-
dererseits sprechen jedoch für eine Verdichtung entlang der größeren
Straßen bzw. an den Rändern des Blocks (Bebauung entlang der Köpeni-
cker Straße ist bereits vor Umsetzung).
- Für das Gebäude der Druckerei im inneren Hofbereich sollte eine länger-
fristige Umnutzungs- / Nachnutzungsperspektive eröffnet werden (mindes-
tens als Variante – ggfs. im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung).
4.2 Resümee / Ziele
Aus der Analyse und dem Fazit ergeben sich die folgenden Zielstellungen:
1. Den Rand baulich verdichten Um die durch den DDR-Wohnungsbau vorgegebene Klarheit der städtebauli-
chen Figur zu erhalten, sollte eine Nachverdichtung einem Gesamtkonzept
folgen, das den Blockzusammenhang erhält.
2. Qualifizierung der inneren Blockbereiche Im Blockinneren sind die Freiraumqualitäten zu erhalten. Die bestehenden
Baulichkeiten sollen nur behutsam ergänzt werden, um die spezifischen Qua-
litäten des Städtebaus zu erhalten.
3. Vernetzung und Durchwegung sichern / verbessern
Die Wegevernetzung im Block und die Durchwegung in den Hofbereichen soll
gesichert und verbessert werden. Dies gilt sowohl für den nördlichen als auch
für den südlichen Blockbereich.
4. Nutzungsmischung befördern Die Nutzungsmischung soll befördert werden, um im Gebiet mehr Urbanität
zu generieren. Zusätzlich zur Wohnnutzung sollte daher die Ansiedlung von
kleineren EH-Flächen und DL-Nutzung ermöglicht werden.
5. Soziale Infrastruktur sichern und ausbauen Die sozialen Infrastrukturstandorte im Hofinnenbereich sollen gesichert / qua-
lifiziert / in Teilen ausgebaut bzw. baulich erweitert werden (weiterhin bis zwei
Geschosse). Freiflächen sollen für die Nutzer qualifiziert werden. Der öffentli-
che Freiraum soll qualifiziert werden (hauptsächlich um den südlichen U-
Bahn-Ausgang, am Wendehammer Schmidstraße, an der Michaelkirchstraße
sowie in den Hofbereichen).
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5 Blockkonzept
5.1 Städtebaulicher Entwurf
Folgende Prinzipien liegen dem baulichen Konzept zugrunde:
- Straßenbegleitende Neubebauung zur Belebung der Straßenräume
- Die etwas niedrigere und kürzere Zeile vor den hohen Wohnscheiben an
der Heinrich Heine Straße rahmt die Originalbebauung ein
- im Norden wird das Ergebnis des Wettbewerbs aufgenommen
- Neu geplant sind 2 Hochhäuser, 3 Zeilen und ein "halber Block" mit EG-
Zone entlang Heinrich-Heine- und Annenstraße, sowie weitere 2
Hochhäuser am Michaelkirchplatz (mit Sanierungszielen abzugleichen)
- Gesamt GFZ (Bauflächen ohne Kita etc.): ca. 2,3 - (im Bestand heute ca.
1,6)
Abb. 19: Konzept Bebauung - eigene Darstellung
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Die Straßenrandbebauung an den Hauptstraßen ermöglicht belebte Erdge-
schosszonen und schafft urbane Qualitäten. Sie leistet darüber hinaus für die
Bestandsbebauung in Teilen baulichen Lärmschutz.
Die mit IV Geschossen niedrigere und etwas kürzeren Zeilen vor den hohen
Wohnscheiben an der Heinrich-Heine-Straße rahmen die Originalbebauung
ein. Sie lässt sich mit der bestehenden Eigentümerstruktur entwickeln.
Die U-förmige Bebauung an der Annenstraße greift die östlich davon gelege-
ne städtebauliche Figur und Bauflucht auf und vermittelt zwischen der städte-
baulichen Struktur des Wohnquartiers der Nachkriegsmoderne und Block-
randbebauung der Nachwendezeit auf der südlichen Straßenseite. Einzel-
handelsnutzung findet im Erdgeschoss im rückwärtigen Hof Platz und kann
bis zu den zwei Türmen erweitert werden.
Die Platzbildung um den U-Bahn-Ausgang schafft ein städtebauliches Entree
in das Quartier und bindet an den öffentlichen Raum und die Infrastrukturein-
richtungen an. Angrenzende Erdgeschosszonen sind stark frequentiert und
können kleineren Einzelhandel aufnehmen. Denkbar ist an dieser Stelle punk-
tuell auch die Einbindung des U-Bahneingangs in einen kleinen Pavillon.
Die ergänzende Bebauung der zwei Hochhäuser am Michaelkirchplatz spie-
gelt die bestehenden zwei Hochhäuser an der gegenüberliegenden Straßen-
seite in der Achse von Engelbecken und Michaelkirchplatz. Durch die bauli-
che Ergänzung soll an dieser Stelle eine Neuinterpretation und Wiederer-
kennbarkeit der historischen Lenné'schen Achse unter Berücksichtigung der
Nachkriegsmoderne erreicht werden. Die Bebauung ist jedoch mit den Sanie-
rungszielen abzugleichen, die westlich entlang der Michaelkirchstraße einen
Grünzug vorsehen.
„V“
Bebauung mit Sanierungszielen abzugleichen
X
X
X
X
X
X
X
XI
XIXI
X
IV
III
III
III
III
IV V
V
V
V
I
I
I
I
I
IV
XIII
X
X
XIIIXII
XII
XIIX
X
I-II
Gebäude
III-IV
V-VII
VIII-XII
Neugestaltung / Qualifizierung Freiraum Umgestaltung Straßenraum
Sanierung, ggf. Erweiterung der Kita- / und Infrastrukturstandorte
Aufwertung der Freiflächen
Umnutzung Druckereigelände:Potenzial für Wohnen ggf. gemischt mit wohnverträglichem Gewerbe oder Infra-struktureinrichtungen (Allgemeines Wohn-gebiet)
„V“: für die bauliche Organisation ist eine vertiefende Untersuchung notwendig
N
„V“
Maßstab
Stand 18.5.2016
1:2.000 (im Original DIN A3)
Blockkonzept Heinrich-Heine-Straße
20 40 80
0,5 1
0
0Fußweg
Distanz 160 m
2 min
Blockkonzept Plan 2: Städtebaulicher Entwurf / Maßnahmen Blockkonzept
Dresdener Straße 037
Legie
ndam
m
204
Neue Jakobstraße
Heinrich-Heine-Straße
straße
Neue Jakob-
VII
VI
62D
VI
245
87
60838
37
36
35
V
210
609
216
42VIII
46VIII VII
VI
VI
320
VIII
29
VIIVII
VII
17
VIII
X
X
IX IX
IX IX
27
IX
IX
18
20
X
I
142
243
V
5B
5A(2)
-I
IV
5
6
7
8
V
(3)
Spielplatz
I(2)
IV
30
239
V
39VI
40
VII
VI
VI
VI
44
VVI
41
42
V
45
VIII
VII
VIVI
25 VIVII
(2)
I
I
I
-I
-II
15
VIIVI
VI
Berufl.Schule
I
I
(2)
Heinrich-Heine-Straße
143
2
210
I
I
I
I
I
I
I
X2
4
6
8
10
12
14
16
I
34
33
32
31
IV
Spielplatz
96 97 98VIII
V
37
V
V
VI
VII
37A
43V
23VIVII VI
21
VI
VII
19
VII
VI
50
49
48
VI
VI
VI VII
II VI
II
VI II VI
II
I
IV57
Annenstraße
58
13XII
256
U-Ba
hnU-
Bahn
286
I
(3)
(2)
9
VIVII
VI
VIVI
VII
VI
VI
II
I
VI
VIVII
9A
9B
9C12B
12A
12
38
VI
V
VI
38A I(3)
(2) IIV
(P66)
Kap.Altlutherische
I
51
VI
VI
V
V
604
4AI
3
4
IX
I
164
223
219
207
U-Bf. Heinrich-Heine_Straße
101XI
100X
XI
(2)
99 VIII
53III
II(2) II
8
187
I(2)
9
11 I
I
X
I
(P8)
52
104
10
II
I
Heinrich-Heine-
Platz
3
4
5XI
2
1
XI
I(2)
straße
Schmid-231
5
7
X
I
I
1
3
X
I
I
163
162
2
14VIII
VII
VIIVI
VIVI
VI
VI
13VIII
VI
036
9
11 I
X
I
5I
7
X
I
211
II
I
10I
(2)I
X106
104
I
I
103XII
Köpenicker Straße
265
15
13
76
II
75I
(2)
23
24
XI
Spielplatz
Spielplatz
6A
6B
6C
V
I(3)
(2)I
II
(2)I
III
Spielplatz
Spielplatz
8II
Ohm-
(5)
I
VI
73
IV (2)
240
Michaelkirch-
platz
033238
3
1I
I
XI
(P1)
2A
2B
2C
2D
V
(6)I
I(4)
6
I
I(5)
110
108
X I
I
IV1
(III)
(4)
(VII)
(X)
(2)
I(P1)
(VI)(3)
15
(VI)
St.Michael-Kirche
217
2
I
II
28
30
I
X
I
I(7)
(2)I
I(8)
4II
X114
112
I
I
032
6061-2
VI
I(2)
Michaelkirchstraße
215
X
26
24
I
I
74
70
IV
(2)
-I
(22)
3
VI
IIIVV
VI
5B
5A
5
III
-I
-I
(2)
VI
6
6A
4A4V
V
V
V
9
10
78
V
VIII
11I
IX
I
12X
XI
12
I
2
XI
I
3
254
I
4
5
I
XI
172
60
(2)IV III
VIV
I
(3)
VI I (2)
VI
26
Spielplatz
Melchiorstraße
22-20VI
BerlinerWasser-
Betriebe
(2)I
IV(2)
I
(5)
II
IIIIII
IV
V
(8)
-I
II
(4)I
(3)
Ii.B.
(VI)
V
122A
V 122
I
6
I
7
XI
121A
I
IX
I
121
I
V
(3)
I
(7)
(14)
-I
I
VI
2827
(3)I
(P19)I
I(7)
12
19
U
U
U
U
Flur 718
P
P
P
P
P
P
P
P
P
13
4A
11
3
4
3
9
4
2
1
5
1
9
7
11
5
5
10
7
106
103
104
23
24
6A
6B
8
6C
3
1(P1)
2B2A
110
2D
2
6
2C
4
108
112
30
114
2826
24
I
IXII
I
X
I
I
X
XI
I
X
XI
I
I
X
I
I
I
II
X
I
I
I
XI
I
X
X
I
I
XII
I
V
I
II
I
I
I
I
II
I
III
I
V
I
X
I
I
X
I
I I
I
I
I
I
IIX
V
X
I
I
I
X
I
II
V
IV
V
V
VV
II
III
III
III
III
III
III
III
III
IIIIII
XIII
I
X
X
X
XIII
IV
IV
IV
X
X
XIII
Kinderzentrum "Ottokar"
Kita Alegria
Kita Trauminsel
Betreutes Jugendwohnen
Druckerei
Ausgang U8
KonzeptPlan 3: Städtebaulicher Entwurf - ohne BearbeitungFreiraum
Maßstab
Stand 10.5.2016
1:2.000 (im Original DIN A3)
N
Blockkonzept Heinrich-Heine-Straße
Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin
20 40 80
0,5 1
0
0Fußweg
Distanz 160 m
2 min
Gebäude Bestand (I bis III Geschosse)
Vegetationsfläche
Baum (ungefähr/gemäß Luftbild)
I
VIII
Gebäude Bestand (IV bis VII Geschosse)
Bereich Parken
Zaun/Mauer
Baustelle
Befestigte Fläche
IV
Spielplatz
P
Gebäude Bestand (VIII bis XII Geschosse)
IV Gebäude in Planung/Realisierung mit geplanter Geschosszahl
Eingang Gebäude
Untersuchungsgebiet
39 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
5.2 Maßnahmen und Empfehlungen
Maßnahmen
Aus dem nachfolgenden Plan 2 "Städtebaulicher Entwurf / Maßnahmen
Blockkonzept" gehen weitere vorgeschlagene Maßnahmen hervor. Dazu
gehören im Einzelnen:
- Die Neugestaltung / Qualifizierung von Freiräumen im Bereich der Hein-
rich-Heine-Straße zum öffentlichen Bereich im nördlichen Hof (inklusive
Umgestaltung des Straßenraums vom Bereich des Wendehammers
Schmidstraße bis zur Heinrich-Heine-Straße / U-Bahnzugang)
- Die Sanierung, ggf. Erweiterung der bestehenden Kita- und
Infrastrukturstandorte
- Die Aufwertung der Freiflächen in den Höfen sowie an den Randbereichen
des Blocks
Für die Umnutzung / Weiterentwicklung des Druckereigeländes gibt es das
Potenzial für Wohnen ggf. gemischt mit wohnverträglichem Gewerbe oder
Infrastruktureinrichtungen (Allgemeines Wohngebiet). Für die bauliche Orga-
nisation ist hier eine vertiefende Untersuchung erforderlich.
Empfehlungen
Zur Sicherung der folgenden Planungsziele
- Städtebauliche Ziele
- Sicherung von mind. 25 Prozent gefördertem Wohnungsbau gemäß dem
„Modell der kooperativen Baulandentwicklung“
- Sicherung der sozialen Infrastrukturstandorte
- Behandlung verkehrlicher Aspekte (Parken / Erschließung) und
- Vermeidung von nachbarlichen Konflikten (Denkmalschutz etc.)
wird die Aufstellung eines Bebauungsplans empfohlen.
40 Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
Phasen
Die empfohlenen Entwicklungsphasen sind in Bereiche eingeteilt. Folgende
Kriterien liegen der Phasenkonzeption zugrunde:
- Anschubwirkung / städtebauliche Ausstrahlung
- Abhängigkeiten
- Möglichkeiten für öffentlich private Partnerschaften (ÖPP)
Aus der nachstehenden Abbildung gehen die empfohlenen Entwicklungspha-
sen hervor.
Abb. 20: Empfohlene Entwicklungsphasen - eigene Darstellung