Ein Überblick: Fristen + Abnahme + Sicherheiten im Bauvertrag

16.06.2021

ÜberblickAnwaltliche Beratung von höchster Qualität

ERFAHRUNG – langjährige Tätigkeit in renommierten Großkanzleien

TEAMGEIST – gemeinsam strategisch

DEUTSCHLANDWEIT – flexibel, effizient

Kompetenzen

Bau- und Immobilienrecht

Wirtschafts- und Gesellschaftsrecht

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Referenzen

Bau Erdgasterminals an der Nordseeküste (EUR 54 Mio.)

Ingenieur- und Tiefbau dreier Lose im Rahmen des Bauprojekts

Stuttgart 21 (ca. 25 Mio.)

Highlight Towers München (EUR 9,8 Mio.)

Umbau eines der größten Münchner U-Bahnhöfe

(ca. EUR 2,0 Mio.)

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Monatliche Informationen & Praxistipps

zur aktuellen Rechtsprechung

in der SHK-Fachzeitschrift „Si“ und dem

„Handwerker-Magazin“

Veröffentlichungen

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„Der Architektenvertrag“ mit Tipps

zur Vertragsgestaltung, 1. Auflage 2017

„Der Ingenieurvertrag“ unter vollständiger

Berücksichtigung der Baurechtsreform

1. Auflage 2018

Veröffentlichungen

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Dr. Hendrik Hunold Jutta Weigert Dr. Matthias Farian Maximilian Gawlik

Persönlichkeiten

I. Fristen im Bauvertrag

II. Abnahme

III. Keine Zahlung – was tun?

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Inhaltsübersicht

Fristen im Bauvertrag

Grundlegende Differenzierung:

Ist die VOB/B vereinbart oder nicht?

Hintergrund:

+ BGB enthält nur rudimentäre Vorgaben

+ VOB/B enthält konkrete Regelungen

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung der VOB/B:

+ § 4: allgemeine Koordination Bauvorhaben(z.B. Selbstbestimmungsrecht AN)

+ § 5: Ausführungsfristen

+ § 6: Behinderung und Unterbrechung der Ausführung

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung der VOB/B:

+ § 5 Abs. 1 Ausführungsfristen

„Die Ausführung ist nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden.

In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist.“

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung der VOB/B:

+ § 5 Abs. 6 Schadensersatz + Kündigungsrecht

AG kann Schadensersatz verlangen und kündigen, wenn Vertragsfristen (schuldhaft) versäumt werden

(Kündigung setzt Abmahnung voraus!)

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung nur des BGB:

+ Vorrangig: vertragliche Vereinbarung

(z.B. in Angeboten)

+ Nachrangig: § 271 BGB „Leistungszeit“

Ist Regelung zur „Fälligkeit“, also ob AG die Leistung schon fordern kann

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung nur des BGB:

+ Nur weil keine Fristen vereinbart sind, bedeutet dies nicht, dass man nicht „termingerecht liefern“ muss.

+ Denn: AG kann AN „in Verzug setzten“ (§§ 286 ff. BGB)

Bei schuldhafter Versäumnis einer angemessenen Frist Ersatz des Verzögerungsschadens – allerdings nur, wenn Leistung „fällig“ war -> Problem des § 271 BGB (Folgefolie)!

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Fristen im Bauvertrag

Bei Geltung nur des BGB:

+ Problem des § 271 BGB „Leistungszeit“

„Ist eine Zeit für die Leistung

▪ weder bestimmt noch

▪ aus den Umständen zu entnehmen,

so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.“

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Fristen im Bauvertrag

Einhaltung von Fertigstellungsterminen

+ Grundsatz: JA.

+ Ausnahmen:

+ Einrede, die Leistung noch nicht erbringen zu müssen (P: Vorleistung!)

+ Annahmeverzug Auftraggeber (§ 642 BGB)

+ vertragliche Regelungen

+ Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB?)

+ Bei Geltung VOB/B: § 6 Abs. 1 – Anspruch auf Fristverlängerung

Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 15

Muss man arbeiten?

Einhaltung von Fertigstellungsterminen

§ 6 Abs. 1 VOB/B analog/entsprechend bei BGB-Vertrag?

+ Eine Auffassung: ja.

Über „Treu & Glauben“ (§ 242 BGB) ermöglicht das BGB auch die Einbindung der §§ der VOB/B

+ Andere Auffassung: nein.

VOB/B ist Allgemeine Geschäftsbedingung und kann nicht das BGB als Gesetz ergänzen

(Roquette/Viering/Leupertz, Handbuch Bauzeit, 3. Auflage 2016, Rn. 502)Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 16

Fristen im Bauvertrag

Greifen Vertragsstrafen?

+ Voraussetzung ist Verzug, der Verschulden voraussetzt.

Verzug liegt daher nicht vor

+ bei Anspruch auf Fristverlängerung

+ bei fehlenden Verschulden: z.B. „für Corona kann keiner was“

+ Fristen können durch Vereinbarung angepasst werden.

Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 17

I. Fristen im Bauvertrag

II. Abnahme

III. Keine Zahlung – was tun?

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Inhaltsübersicht

Folgen der Abnahme

+ Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers

+ Gefahrübergang

+ Wechsel vom Erfüllungs- in das sog. Nacherfüllungsstadium

+ Beweislastumkehr für Mängel

+ Risiko Verschlechterung/Untergang der Sache nicht mehr beim Unternehmer, sondern beim Besteller

+ Verjährungsfristen beginnen zu laufen

Abnahme – Definition

Abnahme § 640 BGB/§ 12 VOB/B

+ Definition:

körperliche Entgegennahme im Rahmen der Besitzübertragung, verbunden mit der Anerkennung des Werkes als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung

+ Faustformel:

„Ja, dass passt so.“

Abnahme – Arten

+ Ausdrückliche Abnahme (z.B. Protokoll)

+ auch durch Vertreter möglich (Architekten/Bauleiter sind nicht per se bevollmächtigt)

Praxistipp:

Bereits im Vertrag festhalten, welche Person zur Abgabe welcher Erklärungen ausdrücklich bevollmächtigt ist.

Abnahme – Arten

+ konkludente Abnahme/durch schlüssiges Verhalten

+ Abnahmereife nicht zwingend erforderlich

+ Regelmäßig: beanstandungslose Ingebrauchnahme (BGH, Urteil 18.02.2003, X ZR 245/00), erst nach Ablauf angemessener Prüfungszeit (BGH, Urteil vom 26.09.2013, VII ZR 220/12) und nicht bei faktischem Nutzungszwang

+ Ggf. bei Bezahlung des Werklohns oder Weiterveräußerung

Konkludente Abnahme

BGH, Beschluss 04.01.2017, VII ZR 133/14 [NZB]:

1. Architekten- und Ingenieurleistungen können sowohl ausdrücklich als auchdurch schlüssiges Handeln (konkludent) abgenommen werden.

2. Die konkludente Abnahme einer Architekten- oder Ingenieurleistung kanndarin liegen, dass der Bauherr nach Fertigstellung der Leistung und nachAblauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertig gestelltenBauwerks keine Mängel der Architekten- bzw. Ingenieurleistung rügt.

3. Sofern keine Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit und Angemessenheiteiner längeren Prüffrist vorliegen, ist ein Prüfungszeitraum von sechs Monatenals angemessen anzusehen.

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Abnahmepflicht/Verweigerung

+ Abnahme -> Vertragspflicht des Auftraggebers

Wann darf die Abnahme verweigert werden?

+ § 640 Abs. 1 S. 2 BGB: nicht bei unwesentlichen Mängeln

+ „Unwesentlich“ = hinnehmbar als im Großen und Ganzen vertragsgemäß (unter Abwägung aller Umstände)

+ Maßstab: Auswirkung auf Zweck und Gebrauchstauglichkeit

Abnahmepflicht/Verweigerung

Abnahmepflicht bei Abnahmereife, z.B.:

+ keine oder nur unwesentliche Mängel

+ Gebrauchstauglichkeit nicht (erheblich) beschränkt

+ keine Sicherheitsrelevanz

Umkehrschluss:

Nicht behebbare, sicherheitsrelevante oder die Verwendbarkeit beeinträchtigende Mängel stehen Abnahmereife entgegen.

Ebenso: ausstehende Dokumentation.

Abnahmeverweigerung

+ Abnahmeverweigerung:

Angabe mindestens eines Mangels erforderlich, wenn Aufforderung des Bestellers zur Abnahme

(§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)

+ Auftragnehmer kann gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen; erfolgt sie nicht, kann er Zustand einseitig aufnehmen. Folge: Beweislast verschiebt sich zu Lasten des Auftraggebers! (§ 650 g Abs. 1 und Abs. 2 BGB)

Abnahme – Arten

+ fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB)

+ wenn Besteller nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist abnimmt, gilt Werk als abgenommen.

+ Ausschluss in AGB unwirksam

Beachte: Bei Abnahmeverweigerung Angabe mindestens eines Mangels erforderlich (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)!

§ 650 s BGB: Teilabnahme

„Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistungdes bauausführenden Unternehmers oder der bauausführendenUnternehmer eine Abnahme der von ihm bis dahin erbrachtenLeistungen verlangen.“

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I. Fristen im Bauvertrag

II. Abnahme

III. Keine Zahlung – was tun?

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Inhaltsübersicht

Absicherung Forderungen

+ Vertragliche Vereinbarungen

+ § 650 f a BGB: Bauhandwerkersicherung

+ § 650 e BGB: Bauhandwerkersicherungshypothek

§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung

§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung

(1) Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.[…]

§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung

Vorteile:

✓ Sicherheit auch für Vorleistungen.

✓ Es gilt nicht das Wertsteigerungsprinzip (anders bei § 650 e BGB).

✓ durchsetzbarer – einklagbarer - Anspruch.

✓ Nicht dispositiv, d.h. Ausschluss unwirksam.

§ 650 f BGB: BauhandwerkersicherungNachteile:

+ Sicherheitslücke für Vorleistung zwischen Aufforderung und Fristablauf

+ Sicherungsumfang als monetäre Belastung des AN (Avalzinsen)

+ Vollzugsschwierigkeiten bei Mängeln

+ Faktische Erschwernisse: Auf- bzw. Verrechnung mit Gegenforderungen.

§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung

Sicherungsverlangen schafft folgende Möglichkeiten:

Bei Nichtleistung der Sicherheit innerhalb angemessener Frist (z.B. 14 Tage):

- Leistungsverweigerungsrecht

oder

- Kündigungsrecht des AN ohne Nachfrist oder Kündigungsandrohung

(vgl. § 650 f a Abs. 5 Satz 1 BGB).

Bei Leistung der Sicherheit:

- Sicherheit für Insolvenzfall des AG

- allerdings Zahlungspflicht des AN bzgl. Avalkosten bis zu 2% p.a.

§ 650 e BGB Sicherungshypothek

§ 650 e BGB Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumungeiner Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.

Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung derSicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil derVergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.

§ 650 e BGB Sicherungshypothek

Vorteile:

✓ Zugriff auf Baugrundstück = werthaltige Sicherheit.

✓ Einseitige Durchsetzbarkeit im einstweiligen Rechtsschutz.

✓ Hohe Lästigkeit bei AG: Verkehrsfähigkeit des Baugrundstücks eingeschränkt.

✓ Leidensdruck AG: Bonität wahrnehmbar in Frage gestellt.

✓ faktische Grundbuchsperre: Nachfinanzierung bei eingetragener Sicherungshypothek bzw. Vormerkung faktisch unmöglich.

✓ Bei rechtzeitiger Geltendmachung vorrangige Absicherung möglich.

§ 650 e BGBSicherungshypothek

Nachteile:

+ Absicherung bereits erbrachter Leistungen.

+ Beschränkte Insolvenzbeständigkeit: Rückschlagsperre (§ 88 InsO) und Anfechtungsrecht (§§ 129 ff. InsO).

+ Vorrangige Vorbelastungen durch Finanzierungsgläubiger (z.B. Banken)

+ Manipulationsrisiko (z.B. Eintragung vorrangiger Belastungen, Verfügung über das Baugrundstück durch AG).

+ Beschränkter sachlicher Anwendungsbereich (Unternehmer eines Bauwerks, Baugrundstück des Bestellers).

+ Vertraglicher Ausschluss.

§ 650 e BGBSicherungshypothek

Vertraglicher Ausschluss?

+ Individualvertraglich, ja (auch nachträglicher Verzicht)

+ Allgemeine Geschäftsbedingungen:

▪ früher wirksam, wenn dem Auftragnehmer andere - dem § 648 BGB gleichwertige Sicherungen - vertraglich zugesagt sind.

▪ Seit Einführung des § 648 a BGB Ausschluss generell wirksam

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