Elektromobilität, Klimaschutz, Wohnungsbau und Grundsteuer

Dipl.-Finanzwirt Hans Günter Christoffel, Bornheim

1. Elektromobilität, Klimaschutz und BFH-Korrekturen

Ø Umweltfreundliche Mobilität

Ø Verlängerung von Begünstigungen für Elektromobilität

Ø Elektro- und Hybridfahrzeuge

Ø Sonderabschreibung für Elektrolieferfahrzeuge

Ø Klimaschutzgesetz

Ø Eigenkapitalersatzrecht wieder eingeführt

Ø Darlehensverluste zeitlich strecken

Elektromobilität, Klimaschutz, Wohnungsbau und Grundsteuer 17.2.2020

2. Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Ø Ausgestaltung der steuerlichen Förderung

Ø Obergrenze und Fördergebiet

Ø Bemessungsgrundlage

Ø De-minimis-Beihilfe

Ø Neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum

Ø Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

Ø Förderzeitraum

Ø Nachversteuerung

3. Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform

Ø Überblick

Ø Unbebaute Grundstücke

Ø Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren

Ø Bewertung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren

Ø Sonderbewertungen

Ø Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

Ø Baulandsteuer

5Elektromobilität, Klimaschutz, Wohnungsbau und Grundsteuer 17.2.2020

Umweltfreundliche Mobilität

Fundstelle: Jahressteuergesetz 2019 vom 12.12.2019, BGBl 2019 I S. 2451

Bisherige Regelung „steuerfrei“ in § 3 Nr. 15 EStG

Zuschüsse des Arbeitgebers, die zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn zu den Aufwendungen des Arbeitnehmers für Fahrten mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Linienverkehr (ohne Luftverkehr) zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte und nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a Satz 3 sowie für Fahrten im öffentlichen Personennahverkehr gezahlt werden. 2Das Gleiche gilt für die unentgeltliche oder verbilligte Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel im Linienverkehr (ohne Luftverkehr) für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte und nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a Satz 3 sowie für Fahrten im öffentlichen Personennahverkehr, die der Arbeitnehmer auf Grund seines Dienstverhältnisses zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn in Anspruch nehmen kann. 3Die nach den Sätzen 1 und 2 steuerfreien Leistungen mindern den nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 Satz 2 abziehbaren Betrag.

Wichtig

Nur steuerfrei, wenn zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn vom AG gewährt

Elektromobilität, Klimaschutz und BFH-Korrekturen (1)

Neues Wahlrecht

� Sachbezüge des AG bei Entgeltsumwandlung begünstigt

Wahlrecht

� Pauschalbesteuerung mit 15 % mit Anrechnung auf Entfernungspauschale (§ 40 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 EStG) – bisher –

� Pauschalbesteuerung mit 25 % ohne Anrechnung auf Entfernungspauschale (§ 40 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG) – neu –

Anzuwenden ab Vz 2020

� Übereignung eines betrieblichen Fahrrads

Neue Möglichkeit zur Pauschalierung der Lohnsteuer (§ 40 Abs. 2 Satz 1) für den Fall, dass Arbeitnehmer zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn unentgeltlich oder verbilligt betriebliches Fahrrad übereignet wird

Anzuwenden ab Vz 2020

Wichtig: Keine Sozialversicherungspflicht!

Verlängerung von Begünstigungen für Elektromobilität

Folgende Begünstigungen für Arbeitgeberleistungen sollen bis Ablauf 2030 verlängert werden:

l § 3 Nr. 37 EStG: Steuerbefreiung des geldwerten Vorteils aus der Überlassung eines betrieblichen Fahrrads durch den Arbeitgeber (§ 52 Abs. 4 Satz 7 EStG).

l § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 6 EStG: Nichtberücksichtigung einer Entnahme für die private Nutzung eines betrieblichen Fahrrads (§ 52 Abs. 12 Satz 2 EStG).

l § 3 Nr. 46 EStG: Steuerbefreiung für vom Arbeitgeber gewährte Vorteile für elektrisches Aufladeneines Elektrofahrzeugs im Betrieb des Arbeitgebers u. a. (§ 52 Abs. 4 Satz 14 EStG).

l § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 6 EStG: Pauschalversteuerung für geldwerte Vorteile aus unentgeltlicher Übereignung einer Ladevorrichtung für Elektrofahrzeuge u. a. (§ 52 Abs. 37c EStG).

Hinweis

l Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länger vom 9.1.2020, S-233.4/187 zur steuerlichen Behandlung der Überlassung von (Elektro-)Fahrrädern

Elektro- und Hybridfahrzeuge

Bisher

Halbierung der Bemessungsgrundlage bei Dienstwagenbesteuerung vom 1.1.2019 bis 31.12.2021

Neu Stufenweise Verlängerung in verschärfter Form bei Anschaffungen bis 31.12.2030

Anschaffungszeitraum Höchstschadstoff-ausstoß

Mindest-reichweite

Geplante gesetzliche Regelung für 1 %-Methode bzw. Fahrtenbuchmethode

1.1.2022 - 31.12.2024 50 g CO2/ gefahrenem km

60 km § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 Nr. 3 EStG bzw. § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 Nr. 3 EStG

1.1.2025 - 31.12.2030 50 g CO2/ gefahrenem km

80 km § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 Nr. 4 EStG bzw. § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 Nr. 4 EStG

Wichtig

Bisherige Regelung zur Minderung der Bemessungsgrundlage in Abhängigkeit von Batteriekapazität soll für 2022 fortgelten, wenn Neuregelung nicht greift

Hinweis

Herabsetzung der Bemessungsgrundlage auf ein Viertel für bestimmte Fahrzeuge (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 Nr. 3 bis 5 EStG). Hierzu zählen zwischen 1.1.2019 und 31.12.2030 angeschaffte Kraftfahrzeuge, die keine Kohlendioxidemission haben und deren Bruttolistenpreis unterhalb 40.000 € liegt.

Problem: Bruttolistenpreis!

Sonderabschreibung für Elektrolieferfahrzeuge

Neuer § 7c EStG

Neue, rein elektrisch betriebene Nutzfahrzeuge und elektrisch betriebene Lastenfahrräder

Sonderabschreibung von 50 % im Jahr der Anschaffung neben linearer AfA

Elektronutzfahrzeuge sind Fahrzeuge der EG-Fahrzeugklassen N1, N2 und N3, die ausschließlich durch Elektromotoren angetrieben werden, die ganz oder überwiegend aus mechanischen oder elektrochemischen Energiespeichern oder aus emissionsfrei betriebenen Energiewandlern gespeist werden.

Elektrisch betriebene Lastenfahrräder sind Schwerlastfahrräder mit einem Mindest-Transportvolumen von 1 m³ und einer Nutzlast von mindestens 150 kg, die mit einem elektromotorischen Hilfsantrieb angetrieben werden.

Anwendung: Anschaffung vom 1.1.2020 bis 31.12.2030 (§ 52 Abs. 15b EStG)

Klimaschutz

Fundstelle: Klimaschutzgesetz vom 21.12.2019, BGBl 2019 I S. 2886

Die Bundesregierung hat am 16.10.2019 die Gesetzentwürfe zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht und zur Änderung des Luftverkehrsteuergesetzes beschlossen.

Folgende Steuermaßnahmen aus dem Klimaschutzprogramm 2030 sollen mit den beiden Gesetzen umgesetzt werden:

– Senkung der Umsatzsteuer für den Bahnfernverkehr von 19 % auf 7 % ab 2020

– Befristete Anhebung der steuerlichen Entfernungspauschale und Mobilitätsprämie: von 2021 bis 2023 wird die Entfernungspauschale ab dem 21. Kilometer um 5 Cent auf 35 Cent angehoben, ab 2024 bis 2026 auf 38 Cent. Zudem wird für Geringverdienende eine Mobilitätsprämie eingeführt

l Entfernungspauschale

Zur Entlastung der Stpfl., die einen besonders langen Arbeitsweg haben, wird künftig unabhängig vom benutzten Verkehrsmittel die Entfernungspauschale ab dem 21. km um 5 Cent auf 35 Cent angehoben, ab 2024 auf 38 Cent, um so pauschalierend die sich durch die CO2-Bepreisung ergebende Erhöhung der Aufwendungen für die Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte teilweise auszugleichen. Diese Entlastung gilt für einen Übergangszeitraum ab 1.1.2021 bis zum 31.12.2026. Des Weiteren erhal-ten die Pendler wie bisher ab dem ersten Kilometer eine Pauschale von 30 Cent je Entfernungskilometer.

l Mobilitätsprämie

Neben der Berücksichtigung der erhöhten Entfernungspauschalen im Rahmen des Werbungskosten-oder Betriebsausgabenabzugs können Steuerpflichtige eine Mobilitätsprämie wählen. Diese Mobilitäts-prämie wird für die Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte oder Betriebsstätte sowie für eine Familienheimfahrt wöchentlich im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung gewährt. Ein An-spruch besteht nur, soweit das zu versteuernde Einkommen, welches sich unter Berücksichtigung der erhöhten Entfernungspauschalen ergibt, unterhalb des Grundfreibetrags im Sinne des § 32a EStG liegt. Bei Ehegatten, die nach §§ 26, 26b EStG zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden, sind das gemeinsame zu versteuernde Einkommen und der doppelte Grundfreibetrag maßgebend. Die indivi-duelle Antragsberechtigung der Mobilitätsprämie bleibt davon unberührt. Hierdurch wird eine doppelte Begünstigung durch die erhöhte Entfernungspauschale und die Gewährung der Mobilitätsprämie vermieden.

Bemessungsgrundlage für die Mobilitätsprämie sind grundsätzlich die erhöhten Entfernungspauschalen von 35 Cent bzw. 38 Cent ab dem 21. Entfernungskilometer. Bei Arbeitnehmern gilt dies infolge des Arbeitnehmer-Pauschbetrags von 1.000 € nur, soweit durch die erhöhten Entfernungspauschalen von 35 Cent bzw. 38 Cent ab dem 21. Entfernungskilometer zusammen mit den übrigen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit stehen, dieser Pauschbetrag überschritten wird.

Die Mobilitätsprämie beträgt 14 % dieser Bemessungsgrundlage.

Beispiel

Arbeitnehmer A fährt in 2021 an 150 Tagen zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte. Die einfache Entfernung beträgt 40 km. Seine übrigen Werbungskosten betragen 500 €. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt 7 000 €.

Die Entfernungspauschale für die ersten 20 Entfernungskilometer beträgt 900 € (150 Tage x 20 km x 0,30 €).

Die erhöhte Entfernungspauschale (ab dem 21. km), die der Arbeitnehmer beanspruchen könnte, beträgt 1.050 € (150 Tage x 20 km x 0,35 €).

Die Werbungskosten insgesamt betragen 500 € + 900 + 1.050 € = 2.450 €.

Der Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1.000 € wird somit um 1.450 € überschritten. Davon entfallen auf die erhöhte Entfernungspauschale (ab dem 21. km) 1.050 €. Das zu versteuernde Einkommen in Höhe von 7.000 € unterschreitet den Grundfreibetrag in Höhe von 9.408 € (Einkommensteuertarif für das Jahr 2020) um 2.408 €. Die erhöhte Entfernungspauschale in Höhe von 1.050 € liegt innerhalb des Betrages, um den das zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag unterschreitet und hat insoweit zu keiner steuerlichen Entlastung geführt. Bemessungsgrundlage für die Mobilitätsprämie ist somit 1.050 €. Die Mobilitätsprämie beträgt 147 € (1.050 € x 14 %).

Ø Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden ab 2020

§ 35c EStG

Mit dem neuen § 35c EStG werden energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden mittels progressionsunabhängigem Steuerabzug steuerlich gefördert.

Alternativ zur Inanspruchnahme sonstiger Förderprogramme sind bestimmte – abschließend aufgezählte – Einzelmaßnahmen als förderwürdig eingestuft.

Begünstigtes Objekt ist selbstgenutztes Wohngebäude, sofern es im Raum der EU oder EWR gelegen ist und im Zeitpunkt der Durchführung der förderfähigen Maßnahme älter als 10 Jahre ist.

Förderung erfolgt durch Abzug von der Steuerschuld, d. h. die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um sonstige Steuerermäßigungen, wird hierbei verringert.

Minderung erfolgt insoweit, als im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr Stpfl. Betrag von höchstens 7 % der Aufwendungen – höchstens jeweils 14.000 € – und im zweiten folgenden Kalenderjahr von höchstens 6 % der Aufwendungen – höchstens 12.000 € – für das Objekt steuerlich geltend machen kann. Insgesamt wird je Objekt ein Förderbetrag in Höhe von 20 % der Aufwendungen – höchstens jedoch 40.000 € – für diese begünstigten Einzelmaßnahmen gewährt. Damit können Aufwendungen bis 200.000 € berücksichtigt werden.

Hinweis

Zusätzlich zu den vorgenannten Fördermaßnahmen wurde im Vermittlungsverfahren beschlossen, künftig auch Aufwendungen für sog. Energieberater steuerlich geltend machen zu können.

Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung zu § 35c EStG

Wichtig

Welche Mindestanforderungen für die energetischen Maßnahmen einzuhalten sind, wird auf Grundlage der Verordnungsermächtigung nach § 35c Abs. 7 EStG durch die Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c EStG (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung-ESanMV) geregelt. Dazu hat Bundesregierung die Verordnung (19/15312) zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c EStG vorgelegt. Die Verordnung enthält u.a. detaillierte Vorschriften zur Dämmung von Wänden, von Dachflächen und zur Wärmedämmung von Geschossdecken. Außerdem sind Regelungen zur Erneuerung der Fenster, Außentüren und Heizungsanlagen enthalten.

Die Verordnung tritt am 1.1.2020 in Kraft.

– Erhöhung der Luftverkehrsteuer ab April 2020

Eigenkapitalersatzrecht wieder eingeführt

Fundstelle: BFH-Urteil vom 11.7.2017, IX R 36/15, BStBl 2019 II S. 208

Grundsatz

Wird ein Gesellschafter im Insolvenzverfahren als Bürge für Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Anspruch genommen, führt dies nicht mehr zu nachträglichen Anschaffungskosten auf seine Beteiligung. Mit der Aufhebung des Eigenkapitalersatzrechts durch das MoMiG ist die gesetzliche Grundlage für die bisherige Rechtsprechung zur Berücksichtigung von Aufwendungen des Gesellschafters aus eigenkapitalersetzenden Finanzierungshilfen als nachträgliche Anschaffungskosten im Rahmen des § 17 EStG entfallen.

Darlehen in der Krise gegeben

Darlehen vor der Krise gewährt, aber in der Krise stehen

gelassen

Darlehen vor der Krise als „Krisendarlehen“ bzw.

„Finanzplandarlehen“ gewährtò ò ò

Merkmale Merkmale MerkmaleDarlehenshingabe zu einem Zeitpunkt, in dem ein ordentlicher Kaufmann das Risiko einer Kreditgewährung zu denselben Bedingungen wie der Gesellschafter nicht mehr eingegangen wäre.

Darlehen, das der Gesellschafter mit Rücksicht auf das Gesellschaftsverhältnis nicht abzieht, obwohl er es hätte abziehen können.

Darlehen, bei dem der Gesellschafter bereits vor der Krise mit bindender Wirkung gegenüber der Gesellschaft oder den Gesellschaftsgläubigern, z. B. durch Rangrücktritt, erklärt hat, das Darlehen auch in der Krise stehen zu lassen oder als Finanz-plandarlehen durch eine bewusste Kombination von Eigen- und Fremdfinanzierung die zur Aufnahme der Geschäfte erforderliche Kapitalausstattung erreicht werden soll.

ò ò òDarlehen ist mit dem Nennbetrag als nachträgliche AK zu Berücksichtigen

Darlehen ist mit dem Wert im Zeitpunkt des „Stehenlassens“ als nachträglich AK zu berücksichtigen.*

Darlehen ist mit dem Nennbetrag als nachträgliche AK zu berücksichtigen

Ebenso ist die Inanspruchnahme aus einer Bürgschaft zu behandeln.

* Wertverluste bis zum gesellschaftsrechtlich veranlassten „Stehenlassen“ sind der Privatsphäre desGesellschafters zuzurechnen. Maßgeblich ist, wann die Krise bei der GmbH eingetreten ist und wannder Gesellschafter hiervon Kenntnis erhielt.

Übergangsregelung

Allerdings sind bisherige Grundsätze zur Berücksichtigung von nachträglichen Anschaffungskosten aus eigenkapitalersetzenden Finanzierungshilfen aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter anzuwenden, wenn Gesellschafter eine eigenkapitalersetzende Finanzierungshilfe bis zum Tag der Veröffentlichung dieses Urteils, 27.9.2017, geleistet hat oder wenn eine Finanzierungshilfe des Gesellschafters bis zu diesem Tag eigenkapitalersetzend geworden ist.

Rückwirkende gesetzliche Regelung

Fundstelle: § 17 Abs. 2a EStG i. d. F. des JStG 2019

Grundsatz „Was sind Ako bei Anteilen an KapG?“

Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um Anteile an KapG zu erwerben. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.

Nachträgliche Ako

Zu den nachträglichen Anschaffungskosten gehören insbesondere

1. offene oder verdeckte Einlagen,

2. Darlehensverluste, soweit die Gewährung des Darlehens oder das Stehenlassen des Darlehens in der Krise der Gesellschaft gesellschaftsrechtlich veranlasst war, und

3. Ausfälle von Bürgschaftsregressforderungen und vergleichbaren Forderungen, soweit die Hingabe oder das Stehenlassen der betreffenden Sicherheit gesellschaftsrechtlich veranlasst war.

Gesellschaftsrechtliche Veranlassung

Gesellschaftsrechtliche Veranlassung liegt regelmäßig vor, wenn fremder Dritter Darlehen oder Sicherungsmittel im Sinne der Nummern 2 oder 3 bei sonst gleichen Umständen zurückgefordert oder nicht gewährt hätte. Leistet Steuerpflichtiger über Nennbetrag seiner Anteile hinaus Einzahlungen in das Kapital der Gesellschaft, sind die Einzahlungen bei der Ermittlung der Anschaffungskosten gleichmäßig auf seine gesamten Anteile einschließlich seiner im Rahmen von Kapitalerhöhungen erhaltenen neuen Anteile aufzuteilen.

Anzuwenden ab Kabinettsbeschluss (31.7.2019), auf Antrag rückwirkend (§ 52 Abs. 25a EStG)

Darlehensverluste zeitlich strecken

Fundstelle: Gesetz zur Einführung einer Pflicht für Mitteilung grenzüberschreitender Steuergestaltungen vom 21.12.2019, BGBl 2019 I S. 2875

Ø Gesetz

Nach § 20 Absatz 6 Satz 4 werden die folgenden Sätze eingefügt:

„Verluste aus Kapitalvermögen im Sinne des Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 dürfen nur in Höhe von 10 000 Euro mit Gewinnen im Sinne des Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 und mit Einkünften im Sinne des § 20 Absatz 1 Nummer 11 ausgeglichen werden; die Sätze 2 und 3 gelten sinngemäß mit der Maßgabe dass nicht verrechnete Verluste je Folgejahr nur bis zur Höhe von 10 000 Euro mit Gewinnen im Sinne des Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 und mit Einkünften im Sinne des § 20 Absatz 1 Nummer 11 verrechnet werden dürfen. Verluste aus Kapitalvermögen aus der ganzen oder teilweisen Uneinbringlichkeit einer Kapitalforderung, aus der Ausbuchung wertloser Wirtschaftsgüter im Sinne des Absatzes 1, aus der Übertragung wertloser Wirtschaftsgüter im Sinne des Absatzes 1 auf einen Dritten oder aus einem sonstigen Ausfall von Wirtschaftsgütern im Sinne des Absatzes 1 dürfen nur in Höhe von 10 000 Euro mit Einkünften aus Kapitalvermögen ausgeglichen werden; die Sätze 2 und 3 gelten sinngemäß mit der Maßgabe dass nicht verrechnete Verluste je Folgejahr nur bis zur Höhe von 10 000 Euro mit Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet werden dürfen.“

Dem § 52 Absatz 28 werden die folgenden Sätze angefügt:

„§ 20 Absatz 6 Satz 5 in der Fassung des Artikels 5 des Gesetzes vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2875) ist auf Verluste anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2020 entstehen. § 20 Absatz 6 Satz 6 in der Fassung des Artikels 5 des Gesetzes vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2875) ist auf Verluste anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2019 entstehen.“

Ausgestaltung der steuerlichen Förderung

Fundstelle: Gesetz vom 4.8.2019, BGBl 2019 I S. 1122

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus (2)

Zusätzlich zur linearen AfA von 2 %

Ø Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung bis zu 5 %

Ø 3 Folgejahre: jeweils bis zu 5 %

4 x 2 % = 8 %

4 x 5 % = 20 %

Obergrenze und Fördergebiet

� Obergrenze

Ako bzw. HSt für Wohnung einschl. Nebenräume ≤ 3.000 € je qm Wohnfläche

Wichtig

l Ako für Grundstücknicht einzubeziehen

l Außenanlagen

Abschreibungsfähige Kosten= Quadratmeter-Kostenaufwand ≤ 3.000 €

Gesamtfläche

Wichtig

Nebenräume, insbesondere Garagen einzubeziehen, obwohl bei Wohnfläche nicht berücksichtigt

Stellplatz = Außenanlage

� Belegenheit

l Inland

l EG-Bereich bei Amtshilfe

Bemessungsgrundlage

Ø Anschaffungskosten bei Erwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten (u. a. Notargebühren, Grundbuchkosten)

Ø Herstellungskosten für

l Gebäude

l Nebenräume, z. B. Garage

Wichtig

Keine Sonderabschreibungen für Außenanlagen

Ø Begrenzung auf max. 2.000 € je qm Wohnfläche

Beispiel

HSt für neue Wohnung: 250.000 €

Wohnfläche: 100 qm

Ø Sonderabschreibungen

HSt: 250.000 €

Höchstgrenze (100 qm x 2.000 €/qm): ./. 200.000 €

Nicht begünstigt: 50.000 €

5 % von 200.000 €: 10.000 €

Ø Lineare AfA 15.000 €

HSt: 250.000 €

2 % davon: 5.000 €

De-minimis-Beihilfe

EU-rechtliche Voraussetzungen der De-minimis-Beihilfe beachten

Gesamtbetrag an Beihilfen pro Unternehmen im Zeitraum von 3 Jahren

≤ 200.000 €

Bei Überschreiten

Kürzung der Sonderabschreibungen

Neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum

� Neubau von Wohnungen auf unbebautem Grundstück

� Errichtung einer neuen Wohnung in Bestandsimmobilie

Beispiel Dachgeschossausbaus

Wichtig

Nutzungsänderung kein Neubau

� Wohnraum

Ø Begriff „Wohnung“

§ 181 Abs. 9 BewG

Wohnung ist Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Wohnfläche muss mindestens 23 qm betragen.

Wichtig

Ako oder HSt, die auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, die der Wohnung zuzurechnensind, entfallen, sind in Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibungen einzubeziehen.

Ø Kein selbständiges unbewegliches Wirtschaftsgut erforderlich

Beispiele

� Begünstigt sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden und andere Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude) sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.

� Eine Wohnung ist auch dann begünstigt, wenn in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung entsteht, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem übrigen Gebäude steht (d. h. in dem Gebäude gibt es bereits Wohnungen, die der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen).

� Eine förderfähige neue Wohnung entsteht auch durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, wenn dadurch erstmals Wohnungen entstehen, z. B. durch Umbaumaßnahmen an einem bisher betrieblich genutztem Gebäude zu einem Gebäude, das (auch) der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzecken dient.

Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

Ø Wohnzweckennutzung

Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.

Wichtig

Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen.

Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z. B. Wohnungen für Hausmeister, für Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig zum Einsatz bereit sein müssen.

Zu Wohnzwecken dienenden Räumen gehören z. B.

l Wohn- und Schlafräume,

l Küchen und Nebenräume einer Wohnung,

l die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume, auch wenn zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind,

l zu einem Wohngebäude gehörende Garagen.

Ø Überlassung gegen Entgelt: 66 %-Grenze für Zeitraum von 10 Jahren zu beachten

Förderzeitraum

Bauantrag oder Bauanzeige nach

Ø 31.8.2018

und vor

Ø 1.1.2022

für bisher nicht vorhandenen Wohnraum

ò Begünstigt

l Herstellung

l Anschaffung im Jahr der Fertigstellung

Ø Letztmalig im Vz 2026

Nachversteuerung

Rückgängigmachung der Sonderabschreibungen

l Begünstigte Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient

l Begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen wird im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung oder in den folgenden neun Jahren veräußert und der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer

Beispiel �

Grundstück erworben am 5.10.2007

Bauantrag: 1.10.2018

Fertigstellung: 1.1.2020

Vermietung bis 31.12.2025

Veräußerung am 1.1.2026

Kein § 23 EStG

Änderung der ESt-Veranlagungen mit Sonder-AfA

Nachzahlung mit Nz-Zinsen

Beispiel �

Grundstück erworben am 5.10.2017

Veräußerung am 1.1.2025

§ 23 EStG

Versteuerung der Sonder-AfA durch höheren Veräußerungsgewinn

Sonder-AfA

mindert

Ako/HSt

l Baukostenobergrenze von 3.000 €/m² wird innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten

Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform (3)

Überblick

Fundstelle: Gesetz vom 26.11.2019, BGBl 2019 I S. 1794

� Hauptfeststellung mit 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten

Stichtag: 1.1.2022

7-jähriger Hauptfeststellungszeitraum

Anzuwenden: 1.1.2025

Nächste Hauptfeststellung: 1.1.2029

� Wertabhängige Bewertung

� Dreistufiges Ermittlungsverfahren (wie bisher)

� Feststellung des neuen GrundsteuerwertsFinanzamt

� Festsetzung des Grundsteuermessbetrags

� Festsetzung der Grundsteuer mit Hebesatz Gemeinde

� Steuermesszahl

– für Grundvermögen: 0,34 v. T.

– für land- und forstwirtschaftliches Vermögen: 0,55 v. T.

Ermäßigung um 25 % bei

l Öffentlich gefördertem Wohnungsbau

l bei Eigentum bestimmter Rechtsträger

� Land- und Forstwirtschaft

Ø Standardisiertes, ertragswertorientiertes Verfahren für land- und forstwirtschaftliche Flächen

Ø Wohngebäude im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wie Grundvermögen

� Länderöffnungsklausel für wertunabhängiges Modell

Unbebaute Grundstücke

Begriff

Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 Abs. 1 Satz 1 BewG)

Bewertung

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

Nur in Ausnahmefällen Vergleichswert

Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren

Anzuwenden bei

Ø Ein- und Zweifamilienhäuser

Ø Mietwohngrundstücke

Ø Wohnungseigentum

Typisiertes Ertragswertverfahren

Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39 zum BewG)

./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40 zum BewG)

= jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)

x Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anlage 37 zum BewG)

= Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG)

+ abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 zum BewG)

= Grundsteuerwert (§ 252 BewG)

Jährlicher Rohertrag

Wohnfläche in qm x monatliche Nettokaltmiete €/m2 x 12

Zuschlag/Abschlag nach Mietniveaustufe

Jährlicher Rohertrag

� Monatliche Nettokaltmiete z. B. für Rheinland-Pfalz

Hinweis

Wohnungseigentum≙ Miete für Mietwohngrundstück

Einzelgarage/Tiefgarage: 35 € pro Stellplatz im Monat

� Mietniveaustufe

Mietniveaustufen

Mietniveaustufe 1 - 22,5 %

Mietniveaustufe 2 - 10,0 %

Mietniveaustufe 3 +/- 0 %

Mietniveaustufe 4 + 10,0 %

Mietniveaustufe 5 + 20,0 %

Mietniveaustufe 6 und höher + 32,5 %

Wichtig

Gemeindebezogene Einordnung in Mietniveaustufen erfolgt auf der Grundlage der Eingrup-pierung nach § 12 Abs. 3 des Wohngeldgesetzes i. V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohn-geldverordnung: Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 BewG in der jeweils aktuellen Fassung.

Kapitalisierter Reinertrag

Rohertrag

./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG)

= Reinertrag

Anlage 40 (zu § 255)

Bewirtschaftungskosten

Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent des Rohertrags des Grundstücks nach § 254

Restnutzungsdauer

Grundstücksart

Ein- und Zweifamilienhäuser

Wohnungs- und Teileigentum

Mietwohngrund-stück

≥ 60 Jahre 18 23 21

40 bis 59 Jahre 21 25 23

20 bis 39 Jahre 25 29 27

< 20 Jahre 27 31 29

Kapitalisierungsfaktor abhängig von

l Liegenschaftszinssatz

l Restnutzungsdauer

Ø Zum Liegenschaftszinssatz

2,5 % für Ein-und Zweifamilienhäuser,

3,0 % für Wohnungseigentum,

4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu 6 Wohnungen,

4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als 6 Wohnungen.

Wichtig

Ø Ermäßigung bei Ein- und Zweifamilienhäusern

pro volle 100 € > 500 € am Bodenrichtwert ð 0,1 %

Mindestliegenschaftszinssatz

bei Bodenrichtwert > 1.500 €/qm : 1,5 %

Ø Ermäßigung bei Wohnungseigentum

pro volle 100 € > 2.000 € am Bodenrichtwert ð 0,1 %

Mindestliegenschaftszinssatz

bei Bodenrichtwert > 3.000 €/qm : 2 %

Ø Zur Restnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 BewG)

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anlage 38)

./. Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag

= Restnutzungsdauer

Mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer

Besonderheiten

l Verlängerung der Restnutzungsdauer

l Abbruchverpflichtung

Vervielfältiger (Anlage 37 zu § 253 Abs. 2) – Auszug –

Reinertrag x Vervielfältiger = Barwert des Reinertrags

+ Abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG)

Grundstückswert

Abgezinster Bodenwert = Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert)

Umrechnungseffizient bei EFH/ZFH

Abzinsungsfaktor (§ 257 Abs. 2 BewG)

bestimmt durch

l Liegenschaftszinssatz

l Restnutzungsdauer

Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern

(Anlage 36 zu § 251 und § 257 Abs. 1 BewG)

Abzinsungsfaktoren (Anlage 41 zu § 257 Abs. 2 BewG) – Auszug –

Bewertungsverfahren

Normalherstellungskosten

Baupreisindex

Brutto-Grundfläche

Grundstücksfläche Gebäudenormalherstellungswert

BodenrichtwertAlterswertminderung

(höchstens 70 %)

Bodenwert Gebäudesachwert

⇓ ⇓

Bewertung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren

vorläufiger Sachwert

Wertzahl

Grundsteuerwert

Ermittlung des Bodenwerts

Grundsatz: Wie bei unbebauten Grundstücken

Ermittlung des Gebäudewerts

Bruttogrundfläche x indizierte Normalherstellungskosten ./. Alterswertminderung

Wichtig

Anlage 42 zu § 259 Abs. 1 BewG x Baupreisindex

Normalherstellungskosten – Anlage 42 –

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Wertzahl

Grundsteuerwert

Wertzahlenfür Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige

bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG (Anlage 43 zu § 260 BewG)

Bodenrichtwert

Vorläufiger Sachwert bis 100 €/m2 bis 300 €/m2 über 300 €/m2

bis 500.000 € 0,80 0,90 1,00

750.000 € 0,75 0,85 0,95

1.000.000 € 0,70 0,80 0,90

1.500.000 € 0,65 0,75 0,85

2.000.000 € 0,60 0,70 0,80

3.000.000 € 0,55 0,65 0,75

über 3.000.000 € 0,50 0,60 0,70

Sonderbewertungen

Ø Erbbaurecht

Ø Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

Standadisierter Reinertrag

Grundbetrag 232 €/ha

Ertragsmesszahl x 4,40 €/ha + … … €/ha

Wert pro ha … … €/ha

Zuschlag zum Reinertrag pro ha + … … €/ha

ha-Wert … … €/ha

Landwirtschaftliche Fläche x … … ha

Reinertrag … … €

x 18,6

= Grundsteuerwert

Baulandsteuer

Grundsteuerwert für baureifes Land

Steuermesszahl

Steuermessbetrag

Erhöhter Hebesatz der Gemeinde für baureife Grundstücke

Grundsteuer als Baulandsteuer

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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